湖北荊門房地產(chǎn)市場調(diào)查及產(chǎn)品規(guī)劃報告

香港之門——中國·荊門——市場調(diào)查及產(chǎn)品規(guī)劃報告前言本方案通過對市場的深度分析，對項目地塊價值的最大化挖掘，力圖作出項目差異化產(chǎn)品定位，同時對產(chǎn)品發(fā)展及規(guī)劃提出相關(guān)建議。在有利于項目銷售的同時，最大程度地提高發(fā)展商的品牌形象，達到既賣樓又能提高樓盤與發(fā)展商的品牌知名度與美譽度。因此，我們將因循地產(chǎn)市場之規(guī)律，站在城市運營的高度，在總結(jié)以往經(jīng)驗教訓(xùn)的同時，從競爭激烈的市場中，尋求項目機會點及發(fā)展點，為項目營造更好的商業(yè)運作環(huán)境，從而獲得最大的開發(fā)利潤！項目市場分析系統(tǒng)項目宏觀市場環(huán)境分析荊門是湖北歷史文化名城，也是一座新興工業(yè)城市?！俺娼?，荊門九派通”。荊門位于湖北中部，地處美麗富饒的江漢平原西部，東眺武漢，西臨三峽，南望瀟湘，北通川陜，素以“荊楚門戶”而得名?，F(xiàn)轄京山、沙洋、鐘祥、東寶、掇刀、屈家?guī)X6個縣（市、區(qū)）。全市地域面積1.24成平方公里，總?cè)丝?98.4萬。圖1荊門市行政區(qū)域圖005年全市生產(chǎn)總值（GDP）達310.29億元，按可比價格計算，比上年增長11.1%。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值78.07億元、112.47億元，119.75億元，分別增長2.3%、16.2%、11.0%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為25.2：36.2：38.6，其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別比上年下降1.8個百分點、上升0.4個百分點和1.4個百分點。全市居民消費價格總水平比上年上漲2.6%，其中，食品價格上漲2.7%。商品零售價格上漲1.5%.農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價格上漲11.3%。工業(yè)品出廠價格上漲10.5%，原材料、燃料、動力購進價格上漲21.6%。固定資產(chǎn)投資上漲2.9%。為了更準(zhǔn)確的探究荊門市場的經(jīng)濟運行，以下從幾個方面縱觀荊門市近幾年的經(jīng)濟發(fā)展情況，探討整個城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)，以此作為判定投資環(huán)境優(yōu)劣的關(guān)健因素。荊門宏觀經(jīng)濟狀況本部分將縱觀荊門市近六年經(jīng)濟發(fā)展情況，探討整個城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)，作為判定投資環(huán)境優(yōu)劣的關(guān)鍵因素。圖2荊門歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值系數(shù)表：摧項目譽國內(nèi)生產(chǎn)總值志增長率與年份輕億元泊%飄2000礙248折9.3倦2001漿271.22上8.2格2002古293.5壽8.5宵2003凱327.5戰(zhàn)9.4背2004撤379.46許11.52、2005年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入圖3湖北省城鎮(zhèn)人均支配收入表：2005年，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8785.94元；頓200掃5茂年荊門人均可故支配收入占到私全省第四名，傭僅排在武漢、壓十堰、宜昌之振后；惰人均收入水平燦與全省人均可姓支配收入持平活，僅相勺差竄0.9小4鄙元；褲200遺5含年荊門人平均羨消費水平每月贊為蹈732.1憐6桃元。鄭3芹、懸200腎5感年全省人均國宗內(nèi)生產(chǎn)總值肢圖寨4總湖北殃省壯200戚5練年人均國內(nèi)生丈產(chǎn)總值系數(shù)表外：腎名次盲地區(qū)文人均生產(chǎn)總值誦1賠十堰請19555.別01燭2御荊門因18918.經(jīng)97花3矛武漢仆19205.純67耐4璃黃石志15943.靈01膽5憂宜昌西14788.奔68漆6警襄樊業(yè)12310.闖85壘7勵老口據(jù)11172.摧13丈8慈應(yīng)城綁9091.7印2很9創(chuàng)鄂州朗8858.6查5喬10沈潛江郊9361.9赤1罰全省人均國內(nèi)占生產(chǎn)總值，荊羞門名列全省第收二，甚至超過裹武漢，充分說秩明荊門的經(jīng)濟殲發(fā)展勢態(tài)良好接。雜4桑、專200艦5芝年荊門市工業(yè)乳和建筑業(yè)葵荊門市工業(yè)經(jīng)初濟效益綜合批溫數(shù)錄為質(zhì)154.3啊6壺，比上年提劈高所13.8枕1階個百分點；實暈現(xiàn)產(chǎn)品銷售收述入貢334.9商8遲億元，增犬長拳27.2納%奧；實現(xiàn)利崗稅溉18.8荷2游億元，下靜降嘗9.5牧%該，其中利磨潤配3.7遍5誕億元，下茄降尾39.0酷%夸。培全年建筑業(yè)總依值計28.0灶6工億元，增鐘長叢2.6替%謝。建筑施工工乞程竣工產(chǎn)遠(yuǎn)值俊27.4坊5麻億元，增僵長堂5.9放%睡。房屋施工面燭積爬223.8青2納萬平方米，下西降燭4.3修%鵝；房屋竣工面懷積樹151.圍0懲4略萬平方米踐，下外降議2.0有%路。蘇5誘、固定資產(chǎn)投她資虹全年完成全社窄會固定投濕資詳104.1史5減億元，比上年嘩增庫長視20.9湖%邊。其中，城鎮(zhèn)艦以上完成投逮資殊81.4批3銹億元，增賭長圖32.1嘩%邀。在城鎮(zhèn)以上盛投資中，城栗鎮(zhèn)斃5傻0鄭萬元以上項目暮和房地產(chǎn)分別歸完成投煤資篇73.7摟5魔億元沈、谷5.3慨1湊億元，分別增遍長周28.9紡%置、薯19.6酷%烈。閱在城鎮(zhèn)投資中由：按資金來源成分，投資主體脆自籌資桂金狹50.2饒4缸億元，占全部嫩到位資金新的部58.3醉%玩；按資金投向灶分，工業(yè)投磚資膨48.0股4什億元，占城鎮(zhèn)移以上投資印伯趴59.0撿%傘。喂當(dāng)年完成投或資良500債0裝萬元以上的項越目禾1肝9萬個，完成投券資炮28.9尼8端億元。其中：為寶源纖維板二澡期、永興水泥曾、中浪油脂、轟縣城網(wǎng)改造、宗洋豐五期、豐推禾化工、鐘荊具輸油管線等項行目在年內(nèi)建成名投產(chǎn)。結(jié)論惹國民經(jīng)濟持續(xù)錫快速增長牌從肅200縣0咳年開始，荊門覺的國民經(jīng)濟一敗直呈現(xiàn)良好的澆上漲勢頭，而女且呈現(xiàn)增速發(fā)但展的趨勢日益陳明顯，各年的狼增長率依次腦為融9.3昂%呼、疑8.2張%豪、四8.5或%瓦、嗚9.4截%鹽、助11.5覺%肺。偵圖附5雅荊門歷年國內(nèi)聞生產(chǎn)總值走勢賭圖譯人口不多、但耽收入高、消費汽能力強鄰荊門現(xiàn)轄京山朽、沙洋、東寶渾、掇刀、屈家蔬嶺泊6營個縣（市、區(qū)譽），全市地域朝面節(jié)積蠅1.2續(xù)4矛萬平方公里，枯總?cè)藯羁诩?98.前4句萬，但市區(qū)僅辦有東寶和掇刀森，隨著經(jīng)濟的旅發(fā)展，城鄉(xiāng)居膜民生活繼續(xù)善愛，全市城鎮(zhèn)居診民人均可支配傍收蘇入貫8585看坡元，比上年增績加三83王6曠元槐宮，增貝長容10.8瞧%擺。農(nóng)民人均純泡收入猜達臥373瞇8省元，增趙加煮10滾9鑄元，增古長伯3匯%跪。茄工業(yè)體系完備弦支撐經(jīng)濟迅猛渣發(fā)展燃荊門是一座新裹興的現(xiàn)代工業(yè)處城市，工業(yè)體峽系日趨完備，液化工、機電、另食品、建材四幅個優(yōu)勢行業(yè)集宏中柿了蛋70輪%播的企業(yè)副，散85謠%吐的資產(chǎn)、工業(yè)題增加值、銷售懇收入和利稅。和全市現(xiàn)有百科獲藥業(yè)、湖北興竭化、京山輕機奇、葛洲壩（水跳泥廠）等四家凍上市公司。不二、荊門房地景產(chǎn)市場研究分弦析兆1棄、區(qū)域房地產(chǎn)棄市場比較分析甚◆拋與全省中等城印市商品住房均典價比較凱總的體看，荊趣門市中心城區(qū)亦房價低于宜昌編、十堰、襄樊球、荊州、恩施深等地，高于黃鴉岡、鄂州、孝惰感、咸寧、隨舊州，全論省孔1婆2巡個市州（不含寸武漢及林區(qū)、花直管市）中，董居鋒第挖7另位。具體情況浮見下表：單位型：問元坊/棍平方米弱圖周6礦湖北省典型城棵市商品房均價狹分析表：池城市背200落5鈔年均價異200似6繩年一季度均價藥宜昌爺2043園2434城十堰灘1813川1924坐黃石臺1750嬌1900倍襄樊名1096寧1555波荊州墻1395梁1396劣恩施若1193井1274惕荊門濃1169啟1206茶黃岡高996功1148孝鄂州右1080撞1130撕孝感巷1042址1123籠咸寧規(guī)1100飽1180仇隨州枯860度860蝦注：本給數(shù)據(jù)描由省建設(shè)廳住賤宅與房地產(chǎn)業(yè)籃處提供班與宜昌、襄樊修、荊州的比較睛近幾年來，宜膜昌、襄樊、荊奧州等地的房地言產(chǎn)市場發(fā)展迅賊速，商品住房晃價格上漲較快宮，其中宜昌、非襄樊的商品房腿新開開面積、英投資和商品住纖房價格，今代年潮1丹—搶4衡月增幅均超瞇過拍20驗%即（見下表）。三單位：萬平方吃米、億元、擺元凍/洲平方米獸圖幅7匠荊門與周邊城引市房產(chǎn)數(shù)據(jù)分渠析表晝項尋目棟\緒城市辰宜昌為襄樊譽荊州仍荊門激新開工面積并51.8鎖66.85鉤60城32碼開發(fā)投資革10.5挖3.05夕3.6胸1.32灘竣工面積寸29.3染25莊35坊10普銷售面積書37.5拘32被22臥9.8墓商品住房最高障價銀4300稈3300故3500克2180歇商品住房最低乳價童1900好1700尿1100連680即房價帶有明顯僑的地域性特點癢，與建設(shè)成本宏、市場需求、股經(jīng)濟發(fā)展水平盯、居民消費水勤平等密切相關(guān)肌。荊門市與宜彼昌、襄樊、荊深州等地房價差抽異較大，除了擦上述城市屬于喘大城市，規(guī)模浸大，人口多，科市場需求旺盛員等客觀因素外夠，還有其他因拘素。構(gòu)一是開發(fā)經(jīng)營脂成本低。一般成來說，商品房看價格由土地費仍用（包括征地引與拆遷補償安碼置費用）、前府期費用、建安派費用、小區(qū)內(nèi)些基礎(chǔ)設(shè)施配套紫費用、管理費翻用、財和費用吊、稅收、利潤乓等因素組成。祥從懷幾個城市嬸的比較看，荊乖門市房地產(chǎn)開夾發(fā)項目中的前癥期費用、行政細(xì)事業(yè)性規(guī)費、岡多層住宅的建惜安成本相差不參大，但上述城份市的土地價格啊、營銷費用和埋投入基礎(chǔ)設(shè)施斬的費用以及稅炊收均高于荊門經(jīng)市。綜合測算冒，相同結(jié)構(gòu)、幅相同位置的普怎通商品住房每浴平方米的開發(fā)躺成本，宜昌高疫出荊竊門盯80私0狀元左右，襄樊籮高柳出伸55黎0滿元左右，荊門漂高茂出較15羞0戰(zhàn)元左右。滾具體情況見下豪表。（單位：喘元康/庫平方米）無圖識8打商品住房價格感構(gòu)成比較很項柱目谷岡嘆套既城市讓宜昌搭襄樊妥荊州妙荊門替土地邁660茫550避400桐290更建安成本購多層鋼650慕550服550統(tǒng)500死高層執(zhí)1100是1100玻1000中1000稿前期與基礎(chǔ)設(shè)扶施配套費用換150候125稅110其90南各類行政事業(yè)案性規(guī)劃費用騾130們130江110駱100罷財務(wù)費用懲144繞120撿70病50浪二是缺少高端蚊樓盤。高品位福與高價位是相揭輔相成的。由表于荊門市土地朵供應(yīng)地塊零碎擁分散，造成居稠住小區(qū)建設(shè)規(guī)已模偏小，集中徹連片開發(fā)的不掃多，檔次和品禁位難以提升。暈?zāi)壳俺咸褕@韻城市花園和億背達花園等少數(shù)麥幾個小區(qū)外，溉大都在票5隨萬平方米波以下。此外，喘荊門市缺少高專檔、高層商品召住房，除剛剛炮復(fù)工的爛尾樓完一長寧大廈外辦，僅有紫竹苑手一棟小高層對察外出售。而小帶高層高層住宅襲的單位建安成賓本一般比多層傅高帖出路50咬0微元以上。宜昌軌、襄樊、十堰沉等地的房價高不上漲快，一個把很重要的原因技就是小高層高戰(zhàn)層住宅建設(shè)多欺，提升了房價象。月三是零星建設(shè)乖沖擊了市場。怨市政般府帝200漸1碗年明文規(guī)定，傾停止單位自建匪房和私人建房掀，但府實際上管而不萄死，特別是南鬼城區(qū)，過多過飲濫的私人開發(fā)配在建設(shè)中偷工建減料，經(jīng)營中膏偷逃稅費，加蕩之零星建設(shè)無苦需配套道路、背綠化、物業(yè)管喂理用房等公建誰設(shè)施，因此能寇以極其低廉的秘價格對外拋售重，大部分住房上銷售價格每平上方米就僅箱500-70罵0立元，大大低于右同期荊門市房厚價水平，直接贊沖擊了房地產(chǎn)宿市場。結(jié)論脖◆庸荊門的樓市前艙景看好，房價證有一個較大的幫上升空間；酒◆膠提高住房質(zhì)量搖，關(guān)死零星建斃設(shè)的口子，必功然會帶來房價盆的上揚；廁◆慕根據(jù)荊門市政話府規(guī)劃，對重繡點房地產(chǎn)開發(fā)裁的項目，要積冒極引進外地先界進的開發(fā)經(jīng)營撲理念。特別是產(chǎn)南城區(qū)建設(shè)，餐要嚴(yán)格按照規(guī)表劃的分區(qū)，集螺中規(guī)劃居住小睜區(qū)，以大地塊聞、大樓盤，招貢大客商，引領(lǐng)近房地產(chǎn)市場；受◆立推進住房建設(shè)輸集約化、現(xiàn)代峽化。適度增加住居住小區(qū)建設(shè)稿規(guī)模。紀(jì)2偶，野200名6購年荊門房地產(chǎn)倡市場研究分析帝上半年房地產(chǎn)暮市場回顧予?益房地產(chǎn)開發(fā)持域續(xù)增長表上半年中心城撤區(qū)新開工商品聞房面篇積埋3張7英萬平方米，竣浩工面馳積隆1仿7印萬平方米，完虎成投話資淘2.35爛億元，與上年乒同期相比，分桌別增鍵長屋86繩%佳、直5禮%伙、策109%超?緊住房交易保持辛平穩(wěn)飽上半年中心城炊區(qū)商品房銷隱售浩130炎0乏套，銷售面申積揪15.赤5療萬平方米敘，存量房交踐易吵124絞4三套，成交面腐積嶄14.闊9景萬平方米神，基本與上年余同期持平。轉(zhuǎn)?憐住房價格持續(xù)慣上升窗上半年，中心肚城區(qū)商品房銷角售最高價拉為懸218英0劇元歷/偽平方米，最低納價銳為砌71族0波元險/薦平方米，平均壓價獎為僑131迅0閣元蛾/密平方米，同比既分別增長喂了朝14.1扁%白、闊5縱%榴、吹9.2現(xiàn)%尸。受商品房銷筐售形勢的影響存，二手房交易欺價格持續(xù)上揚彈，交易均價打為簡99鈴0胃元戀/慢平方米，同比逮增濃長導(dǎo)5.8尿%飲。塵?四住房抵押市場渠持續(xù)升溫鄭上半年中心城真區(qū)商品房抵拌押般169晝7獅起，抵押面性積瞞52.屠1汗萬平方米巡，同比分別增竟長宜8敢%關(guān)、疤12匯%溉。括?填房地產(chǎn)業(yè)的貢況獻增長圾上半年，中心蚊城區(qū)房地產(chǎn)開象發(fā)企業(yè)繳納營拍業(yè)稅、城建維浪護稅、教育附乖加疑810犬8堵萬元，房地產(chǎn)杏交易契訓(xùn)稅辜129水7咳萬元，分別比凍上年同期增趴長平58.9找%建和蛛82.6團%錢。東下半年房地產(chǎn)泊市場預(yù)測鑒由畝于妖200負(fù)5售年兩匙個鮮“伯國八棗條竊”琴和今偏年蝴“克國六盛條更”牽政策的施行，城房地產(chǎn)市場調(diào)著控力度逐步加撤大，預(yù)計下半輔年中心城區(qū)樓竹市將有以下幾釋個方面的變化估。忽?仰受成本上漲和鴿住房品質(zhì)的提蓋升，房價將繼哈續(xù)上漲，同時裕因市場供應(yīng)充地足，房價增幅蝴不會太大，約液在找10府%慮左右；術(shù)?巷隨著住房交易活稅收新政的實暖施，特別是對武五年之內(nèi)轉(zhuǎn)手柴交易全額征收量營業(yè)稅，將在苦一定程度上抑散制二手房交易弊；陵?皆中小戶型普通辯住房奴將逐步成為市圓場供應(yīng)的主流違?；G門住宅市場肅總體情況住宅市場特征隸?肉作為湖北省二暈線城市，與宜嚼昌、襄樊相比孝較而言，在價滲格上荊門的房藍地產(chǎn)發(fā)展水平司都顯得較為落胖后。這一方面檢表明荊門房地趴產(chǎn)較為落后，眉另一方面也預(yù)匯示著荊門房地燦產(chǎn)蘊涵著巨扁大的發(fā)展?jié)摿φ?，價值提升空灘間較大。厲?繳現(xiàn)有住宅對于柔社區(qū)生活、環(huán)箱境景觀營造的大重視度不夠，拒開發(fā)理念比較搏落后，僅停留常在滿足基本的難居住功能上，綠低檔次的樓盤鋤產(chǎn)品充斥市場濱，缺乏高品質(zhì)坦樓盤。但是作蔥為開發(fā)商在開弱發(fā)項目時不能席僅僅停留在當(dāng)隙前的市場水平扶，而應(yīng)該具有釋一定的超前性丹。隨著人們的勸生活水平不斷眾的提高，他們悄對住宅的要求磨也在不斷提高皺，后期對于住鈴宅不僅只是局池限于滿足居住類的功能，更多詳?shù)膭t是體現(xiàn)一混種生活檔次，駐所以對于小區(qū)蓄的環(huán)境、配套圾設(shè)施等一些附靜加值方面的要鴨求就會越來越罰高。敗?恥物業(yè)管理落后酬，有的小區(qū)基喂本沒有物業(yè)，疤即使有物業(yè)的仍項目也形同虛泰設(shè)。滯后于房急地產(chǎn)的發(fā)展。爭?殺住宅建筑風(fēng)格控陳舊，缺乏現(xiàn)著代感，戶型設(shè)蕩計水平較低，洪不符合現(xiàn)代人幻居住發(fā)展趨勢零。殼?辱開發(fā)規(guī)模普遍番不大，規(guī)模達策以上百套的商廚品住宅小區(qū)在妖市場上難得一忽見。陪?悠建筑形態(tài)比較去單一，以多層懇為主，小高層方或高層很少。草?怪營銷推廣也主令要是外地開發(fā)煮商直接實施，從本地開發(fā)商基蘿本上沒有營銷落推廣的概念，骨整體水平仍欠退佳，缺乏現(xiàn)代冊推廣及營銷理能念，廣告無新詳意，樓盤包裝屑明顯不夠，宣唉傳手段也不多贈。爺?援由于受到資金浸、眼界、開發(fā)稱經(jīng)驗等多方面午因素的制約，掏房地產(chǎn)整體行子業(yè)發(fā)展水平不繁商，在市場上縱有號召力的開飲發(fā)企業(yè)和品牌慨相對缺乏。雨荊門房地產(chǎn)市鍬場總體供需情吧況兔A福、團—麻—緣荊門樓市數(shù)據(jù)燥總覽董圖司9忽荊門房地產(chǎn)市佛場供給數(shù)量表姥市場供給鞋樓盤總數(shù)蘆已售套數(shù)干可售套數(shù)男上市樓盤喝19疲882厘421呼目前荊門地區(qū)敬可售樓念盤軌1油9償個，區(qū)域包括弓京山、沙洋、伸鐘祥、東寶、輛掇底刀排5成個縣（市、區(qū)原）翼圖漫1糠0雀荊門各區(qū)縣房叮地產(chǎn)供給情況甜區(qū)域分布肢已售套數(shù)攝可售套數(shù)螺已售均價藥東寶區(qū)艘198艷86同209啟2屈．焰74安掇刀區(qū)燭270科121長130籍4虹．奏86香鐘祥市月320鑄149辮138普4用．稠73俘沙洋縣載30閣29延173躺3少．麥33漆京山縣乒64處36縮1350暫掇刀區(qū)從市場早放量比例上看航，在五個區(qū)縣隔中名列第二，敘僅次于鐘祥市煙，高于東寶區(qū)已等；涼在銷售均價上才，掇刀區(qū)銷售罪均價在五個區(qū)廟縣是最底的，測相對東寶區(qū)而向主，兩者之間揮相江差云787.安8艙元玩/窗平方米。屬圖荒1屠1府荊門市樓盤放聚量一覽表稅樓盤名稱戰(zhàn)地址鉤區(qū)域芒總套數(shù)息可售數(shù)餡龍城山水苑糠荊州市紅花亭膚路怖4叛7產(chǎn)號辦掇刀區(qū)蝕108寇30進掇刀星泉花園才小區(qū)夏掇刀星泉花園驅(qū)小區(qū)害掇刀區(qū)糞144宏48夫陽光花園徐掇刀區(qū)關(guān)公西片路享4影8灌號魚掇刀區(qū)苗92繁27釘欣宸花園孩荊門市掇刀區(qū)剃白石大祥道適1廟4適號圖掇刀區(qū)降48石16晨麗都花園狹象山大獄道喚9房5趕號億東寶區(qū)柄64巨15謎白云花園消白云大鄰道促15妻4摸號裂東寶區(qū)豎64活24框領(lǐng)秀。城市花癢園西荊門市云泉陜路尋2輩1寫號順東寶區(qū)扇96夫29叼鴻運。常青園燙荊門市白云大啞道特一號熊東寶區(qū)自60核18共天龍花園簽新市大拾道廟12賄0得號屯京山縣殺16咐8夸天龍花園農(nóng)貿(mào)壺市場蜂京山縣新市大富道共12警1縫號辦京山縣飛72餓20屢穗楓園盼沙洋縣城西鞭路依2摔0糊號義沙洋縣粥60繁29怠?？道镄^(qū)綜佳合樓撇湖北鐘祥市天外東路閉鐘祥市聚48尖13羊?？道镄^(qū)二敲期工程漏鐘祥市洪天大費道緞51代2龍＃細(xì)鐘祥市倚72快32塊向陽綜合樓俱鐘祥拐市綱疲怕中鎮(zhèn)大麥道問1恢4待號扯鐘祥市歐65筆13鍛新光商住樓甲鐘祥領(lǐng)市劫思帽中鎮(zhèn)大踐道反98長艱號鞠鐘祥市璃96梅40蹈天府花園一期膊天府大道南端棕鐘祥市評72犬21嘩天府花園二期獨吵輛中鎮(zhèn)天府大道頸南端雞鐘祥市銷42伙15光廣安府綜合樓膀鐘祥啟市槐晃欄中鎮(zhèn)廣安府路核鐘祥市捕24歲10毯廣安府綜合市宵場逃廣安府東段貞鐘祥市胳50夾5末陽光花園促樓盤名稱：刷陽光花園姨樓盤地址：叛掇刀區(qū)關(guān)公西嶄路姐4急8卵號五建筑結(jié)構(gòu)：破鋼結(jié)構(gòu)癢投資商：預(yù)荊門市光大盛慕唐房地產(chǎn)開發(fā)根有限公司需土地用途：麻普通住宅來項目類型：槳商品房悅銷售進度：廈7概0途．叉3%憶銷售地址：耳計劃開工日期勢：含200402溉03籃占地面積：鼠0裂萬平方米倦計劃或竣工日摸期：惕200604脊10生建筑面積：澆0謀萬平方米浙平均價格：晨160慌0軋元悼/第平方米孫交付標(biāo)準(zhǔn)：蠢毛坯流預(yù)售許可證：薄鄂荊房預(yù)胞字余[2004]北1斷3映號式容積率：項0座預(yù)售許可證發(fā)高證日期：槽2004-0儉4-22朋綠化率：套0%擋欣宸花園既樓盤名稱：辰欣宸花園懸樓盤地址：渣掇刀區(qū)白石大僚道畝1摩4錘號辨建筑結(jié)構(gòu)：蛇鋼結(jié)構(gòu)戴投資商：陡荊門市新天地腸房地產(chǎn)開發(fā)有凳限公司廳土地用途：只普通住宅蓬項目類型：垃商品房是銷售進度：巖銷售地址：滔計劃開工日期總：往200404聞03錘占地面積：繭3發(fā)．收1追萬平方米真計劃或竣工日告期：身建筑面積：鴨3前．勁1擴萬平方米魔平均價格：碧150誦0質(zhì)元止/現(xiàn)平方米犯交付標(biāo)準(zhǔn)：綁毛坯姜預(yù)售許可證：唐鄂荊房預(yù)院字缺[2005]微021緩3歷號航容積率：暮1蘇．榴5籠預(yù)售許可證發(fā)煙證日期：露2005-1幸1-22砌綠化率：目38%等龍城山水苑金樓盤名稱：悉龍城山水苑芒樓盤地址：姑荊門市紅花亭專路德4奧7您號叫建筑結(jié)構(gòu)：冠混合結(jié)構(gòu)宏投資商：答荊門市金日置令業(yè)有限公司倡土地用途：帽普通住宅膝項目類型：攜商品房搏銷售進度：浴銷售地址：踩荊門市紅花亭筆路源4食7綱號韻計劃開工日期輪：蛾200501飽02簽占地面積：竟0詞．起269現(xiàn)8陵萬平方米侄計劃或竣工日逆期：銷200604駛08扶建筑面積：句1鴉．充18感5簡萬平方米林平均價格：慣138嫂0初元宜/番平方米眨交付標(biāo)準(zhǔn)：吃毛坯稍預(yù)售許可證：侍鄂荊房預(yù)創(chuàng)字永[2005]咬80妨2搜號舞容積率：穿1團．捎6蒼預(yù)售許可證發(fā)怕證日期：景2006-0得3-14帥綠化率：仔30%洞掇刀星泉花園駕小區(qū)氏樓盤名稱：博掇刀星泉花園部小區(qū)指樓盤地址：細(xì)掇刀星泉花園拉小區(qū)庭建筑結(jié)構(gòu)：逆鋼、鋼筋混凝射土結(jié)構(gòu)虹投資商：存荊門市金日置車業(yè)有限犯公司婦土地用途：合高檔公寓緒項目類型：首商品房線銷售進度：紹6伶6伴．介7%汪銷售地址：償掇刀星泉花園武小區(qū)火計劃開工日期疲：秩200501霧01云占地面積：敘333屈9孝．視5買6述萬平方米拌計劃或竣工日化期：烏200602澡07原建筑面積：按1020屬1既萬平方米啞平均價格：箭200辦0批元注/臺平方米肚交付標(biāo)準(zhǔn)：煩毛坯乏預(yù)售許可證：臉鄂荊房預(yù)南字明[2004]笑10免2似號探容積率：億1濤．欣6劃預(yù)售許可證發(fā)盾證日期：租2006-0意3-14榴綠化率：葬30%小結(jié)撐●蒙市場在售的四鉆個項目，均價恒從急138液0角元歪/僑平方米島到蕩200榴0墊元澇/看平方米不等，技可以滿足不同墨階層的購房需棕求；蹈●臘從容積率的數(shù)接值來看，四個童樓盤均稱在漆1.醉5乳左右，相對比總較舒適，多為狐多層住宅；次●請從市場去化程齒度上看，均恭在污50窩%工以上，可見掇方刀區(qū)房地產(chǎn)住廉宅市場相對比倍較活躍，荊門業(yè)人購房的抗性訴不是太大。睜●厲—摔—捏東寶區(qū)樓盤總飯匯少圖牽1制3浙東寶區(qū)樓盤詳伯細(xì)資料表朗麗都花園偶樓盤名稱：媽麗都花園薦樓盤地址：割象山大唇道鏟9弱5攀號窗建筑結(jié)構(gòu)：克鋼筋混凝土結(jié)哨構(gòu)窩投資商：涉荊門國為置業(yè)毯有限公司禍土地用途：菌高檔公寓偉項目類型：財商品房撤銷售進度：眠6哥6因．智7%評銷售地址：翠掇刀星泉花園陪小區(qū)刺計劃開工日期覺：蓮200505驅(qū)10須占地面積：甘0吳．劑105毒4秋萬平方米火計劃或竣工日防期：繞200606科08木建筑面積：津0相．揚43稱5庭萬平方米裕平均價格：忠200著0甚元慚/易平方米懂交付標(biāo)準(zhǔn)：懂毛坯將預(yù)售許可證：雜鄂荊房預(yù)猛字拐[2004]竹1恩4壓號串容積率：灑0冊預(yù)售許可證發(fā)低證日期：炕2004-0商9-07治綠化率：瀉0%培白云花園秒樓盤名稱：蘭白云花園頸樓盤地址：冒白云大器道膠15棵4股號愉建筑結(jié)構(gòu)：饑鋼筋混凝土結(jié)達構(gòu)問投資商：蓬荊門國為置業(yè)逐有限公司窗土地用途：曲高檔公寓叛項目類型：臨商品房錦銷售進度：康6斤2輕．民5%替銷售地址：葬計劃開工日期股：虎200405繁12區(qū)占地面積：刊0聰．參115而3停萬平方米座計劃或竣工日蝶期：惡200601鴨24燈建筑面積：羊0攏．樸40休2毀萬平方米臟平均價格：飄180肅0弱元燙/臂平方米技交付標(biāo)準(zhǔn)：旗毛坯洪預(yù)售許可證：露鄂荊房預(yù)爆字刮[2004]某5均2靈號口容積率：旁0擠預(yù)售許可證發(fā)射證日期：土2004-0母4-14劇綠化率：求0%約領(lǐng)秀慎·炮城市花園祝樓盤名稱：耀領(lǐng)秀判·撕城市花園瞞樓盤地址：凈荊門市去泉而路陡2脖1杰號扛建筑結(jié)構(gòu)：現(xiàn)混合結(jié)構(gòu)敲投資商：如荊門市紅星房勉地產(chǎn)開發(fā)有限占公司濾土地用途：遞普通住宅屢項目類型：胖商品房坐銷售進度：峰銷售地址：劉計劃開工日期惡：洲200407助18推占地面積：芝5逮．靠509決2如萬平方米攻計劃或竣工日插期：希200510法11浙建筑面積：歐8染萬平方米錘平均價格：催128哭0禁元儲/盤平方米坡交付標(biāo)準(zhǔn)：萄毛坯刮預(yù)售許可證：京鄂荊房預(yù)掏字校[2005]擱07賠2缺號漫容積率：穴1嶺．翠37誠預(yù)售許可證發(fā)謀證日期：前2005-0浪7-14和綠化率：祝3翻7旅．色3%15頁：笨樓盤名稱敗鴻既運時·弱常青園阻樓盤地址：廚荊門市白云大艘道特一號薦建筑結(jié)構(gòu)：辯鋼、鋼筋混凝渠土結(jié)構(gòu)究投資商：武荊門市紅星房屢地產(chǎn)開發(fā)有限榜公司破土地用途：征普通住宅江項目類型：爺商品房括銷售進度：貨70%療銷售地址：塞荊門市白云大砌道特一號棋計劃開工日期祖：劫2003-1膊0-07導(dǎo)占地面積：棋1韻．靠71接9甚萬平方米副計劃或竣工日膨期：釘2004-0制7-07沿建筑面積：防2鉤．鈴91假9序萬平方米貧平均價格：熄110事0捐元愧/筒平方米蹦交付標(biāo)準(zhǔn)：燥毛坯啞預(yù)售許可證：依鄂荊房預(yù)字桐（下200枕5戒）春20創(chuàng)2屋號望容積率：尺1于．破37凈預(yù)售許可證發(fā)鄉(xiāng)證日期：雷2005-0匠4-06倚綠化率：報35%小結(jié)：拋從住宅的均價栽上，均價謎從陽110偉0鮮元躬/摩平方米宰到緊200井0溫元咸/鍛平方米不等，購各檔次分明，巷購房需求明確六；技容積率也多間在脈1.歷5些以下，均為多陵層住宅和少量渠別墅；云從市場去化程位度上看，也均親在棟50貝%匪以上，東寶區(qū)撇從去化程度上酬以微弱優(yōu)勢領(lǐng)長先于掇刀區(qū)，等市場去化程度財基本持平。權(quán)3煉）荊門歷年房傘價走勢著圖澡1向4巾荊門歷年房價憲表擴年份遙最低價格（元敬）提最高價格（元盤）佛平均價格（元悲）瘋2002毫750慧1320國960簡2003伸750查1489救1105貼2004奇860乘1880憲1188卸2005太680吩2180饞1169衛(wèi)200擦6殿（上半年）鋼780此2200敗120616頁：符圖寶1歐5怠荊門歷年房價票走勢圖結(jié)論乓從晴200燭2劇年丟—舟—語200與6邊年五年期間，夢荊門房地產(chǎn)市疊場價格穩(wěn)步上片升，而且上升奪勢頭仍有不步揀小升空間；廉200柱6憑年房地產(chǎn)市場寸最高價格咽為估220沾0綢元樸/迷平方米相當(dāng)斯于祝200抱2劑年縫132流0樣元艇/公平方米，五年江期間上漲袖了戲88代0仁元桃/旬平方米，足見新荊門市房地產(chǎn)注的穩(wěn)步提升，行而且從五年的饅走勢來看，呈甩逐年上升的趨職勢；俗從荊門歷年的惡房地產(chǎn)市場最鴿低價格蝴上貌200歷5野年相對飄于印200廊4客年出現(xiàn)回落，施這和荊門房地漂產(chǎn)市場開發(fā)存狐在許多零星建提設(shè)有一定關(guān)系顧，一定程度上災(zāi)影響了房地產(chǎn)千市場的健康穩(wěn)址定發(fā)展。臨4別、荊門商業(yè)市替場總體情況振1慕）荊門市商業(yè)敵物業(yè)綜述儲★花荊門主要購物逮場所主要集中齊在中天街商圈繭附近，有東方紗百貨、荊門中狼商百貨、新一袍佳、九洲城、惡金城時代購物萍中心、雅斯購席物廣場、勸業(yè)工城、金億商城炎等皆為百貨業(yè)幅態(tài)。遲★思東方百貨及新康一佳的成功運刷作標(biāo)志著百貨換業(yè)態(tài)進入革新球階段，以工貿(mào)策家電為代表的棋專業(yè)店、專賣跨店大量出現(xiàn)，薯使傳統(tǒng)百貨店身被分流。線★年“肆超市要革百貨鼠的精命繁”毅，概括了荊門扎商業(yè)第二輪洗彼牌的演化過程劑，雅斯購物廣淘場超市的運站營模式直接刺梢激了中小規(guī)?？绨儇涍\營的勸屆業(yè)城、金億商彈城等。迫★最荊門商業(yè)形態(tài)兩升級大戰(zhàn)開始綠，集購物、休順閑、娛樂和飲觀食于一身的荊悼門中商百貨，挨使荊門一站式劑購物模式開始抽露出端倪。17頁誰但是值得注意漫的事，荊門尚悲無外資零售商伍滲透，沃爾瑪熄、家樂福等國杯際零售巨頭還養(yǎng)沒有進駐荊門誼這塊土地，一往定程度上也反攀映了荊門的商束業(yè)發(fā)展還沒有遺引起國際零售基巨頭的注意。依2森）各類商業(yè)物晚業(yè)的主要特征凍A填、大型商廈物羽業(yè)的主要待征規(guī)模化支大型商廈經(jīng)營利面積均超過串1宵萬平方米裹，是規(guī)?；?、糠集約化的物業(yè)貝項目。多功能性當(dāng)大型商廈是集曬購物、餐飲、心娛樂、休閑、佛服務(wù)、商貿(mào)、溜辦公為一體的效商業(yè)物業(yè)，能家滿足人們多種伸消費需求，諸處如中天街入口貓?zhí)幍那G門中商傳百貨。購物中心形式型大型商廈規(guī)模艙較大，地理位稻置優(yōu)越，易于近形成新的購物肌中心和消費中材心，例如東方并百貨本部營業(yè)煙面積炕2800M見2肉，經(jīng)營服裝、侮家電、百貨、桑超市。據(jù)不完醫(yī)全統(tǒng)計，東方最服裝、家電通饒過專場零售、腎連鎖經(jīng)營、網(wǎng)著絡(luò)批發(fā)等分別穗占據(jù)了荊門服軌裝隱40服%婚、家稻電截70初%蠻的市場份額，遵百貨公司正在睬向大型購物中獵心轉(zhuǎn)化，就是采集購物、餐飲效、娛樂、休閑顫、商務(wù)等多項模功能于一體的孩大型一站式消潑費中心，目前拔在荊門以東方速百貨為代表已牙初現(xiàn)雛形。特B袖、專業(yè)市場物弓業(yè)的特征◆專業(yè)經(jīng)營災(zāi)專業(yè)經(jīng)營就是乓主要經(jīng)營某一要類型商品或服層務(wù)，以及其相路關(guān)的配套產(chǎn)品師，這是志業(yè)市堵場最顯著的特悼征，在荊門地膝區(qū)最為顯著的猶就是家居專業(yè)綠市場，星球家弟居博覽中心、診荊門洪源家居暖廣場等。專業(yè)商業(yè)街倚專業(yè)市場形成鏈商業(yè)街有兩種束形式：質(zhì)一是專業(yè)市場顯規(guī)模大才能營淋造成行成市的橡商業(yè)氛圍，故而選址多在城鄉(xiāng)三結(jié)合部或近效料，由于規(guī)模宏掃大、商家眾多轎、品種齊全，棍吸引大量顧客護光臨，如位于幸掇刀區(qū)煉油石壟的鐘4便S還汽車專業(yè)市場青；首二是城區(qū)的專老業(yè)市場由于受眾空間制約，不葬可能開發(fā)規(guī)模執(zhí)宏大的專業(yè)市巾場，則由眾多舌商家或自發(fā)組匹織、或由政府置規(guī)劃，橫向聯(lián)滅合、集中經(jīng)營鴿而形式專業(yè)商非業(yè)街式的專業(yè)首市場，荊門市糧在全市范圍已哄形成惕了鏟2膛0屯多條商業(yè)街，蒼如中國移動附訂近的手機市場碑一條街。辯C玉、社區(qū)商鋪物薪業(yè)的主要特征◆商住混合穗社區(qū)商鋪是住怠宅物業(yè)的配套籮產(chǎn)品，商住混山合是社區(qū)商鋪捧最明顯的特點半。由于荊門私竄家車普及率非繼常低，18頁：之居民活動半經(jīng)深范圍較小，在迷住區(qū)購物消費肯便成了荊門人樣的生活習(xí)慣和恐消費傳統(tǒng)，這次樣能方便快捷姑的滿足日常生辜需求。愚商鋪蛛規(guī)模受社區(qū)開繭發(fā)狀況制約傻社區(qū)商鋪的規(guī)暑模與社區(qū)規(guī)模兼和入住人口成愚正比，社區(qū)規(guī)汽模和發(fā)展商實勾力制約著社區(qū)向商鋪的規(guī)模，兄如社區(qū)發(fā)展商述實力雄厚，社亂區(qū)規(guī)模較大，阿入住業(yè)主人數(shù)顏較多，則社區(qū)善商鋪規(guī)模可適亞當(dāng)擴大；反之隔，社區(qū)屬中小借型，入住人口噸較少，則要控瘋制社區(qū)商鋪開辦發(fā)規(guī)模。小型店鋪摟社區(qū)商鋪多以肅經(jīng)營日常服務(wù)耽零售業(yè)，以服瑞務(wù)社區(qū)住戶為繭主，小型店鋪初已足可以應(yīng)付族住戶日常生活掌所需，店鋪無哨需過大。必3刷）荊門主要商吹業(yè)物業(yè)調(diào)查需A講、荊門市區(qū)商朵業(yè)物業(yè)租售市東場分析冊圖鑼1渴6鐘荊門市區(qū)商業(yè)轎物業(yè)租售價格伐一覽表宗序號匙位置野建筑面積崇平米年租金（盒售價：元）雷備注壇1桃移動附近門面瓶10炊-15M童2撕2猶市一中附近門循面搏40豐-100M離2苗3呢葡萄園附近門冠面染4美天鵝廣場附近火門面機36M拌2收5瞞天鵝廣場對面照門面慣100M蓋2鞠左右阿6竹中天街對面門圾面旱70M規(guī)2浙7既中天街風(fēng)味小價吃街貼5M唇2濱8度金凱大廈磨3形9扁．煌4M形2污9簽金億商城接6M協(xié)2慧10辜盈豐商務(wù)樓示荊門城市商業(yè)派的分布相對集澤中，呈現(xiàn)出四甩周向中心靠攏丘的態(tài)勢，以中姜天街為主的商授業(yè)街是城市最破核心19頁：塊的商業(yè)組成部抵分，東面有葡旦萄園商圈、南階面有天鵝廣場泰商圈、西面有抗移動電信商圈務(wù)、北面有掇刀浮老城區(qū)商圈。晚妥B越．荊門主要商噴場業(yè)態(tài)分析口◆稼在商場中，金件城時代購物中床心定位為商檔亞，東方百貨、有荊門中商百貨贈、新一佳定位蔽于中商檔、雅位斯購物廣場定同位中檔、勸業(yè)錫城、金億商城笛定位為中低檔計；行◆逮在業(yè)態(tài)設(shè)計上帖均以女性消費搜品為主，百貨方業(yè)居多，專業(yè)羽市場在商場中很較少；蛙◆歉在競爭格局上桌金城時代購物民中心、東方百蹄貨、荊門中商狠百貨爭奪中檔躲消費客戶；雅勢斯購物廣場、桌勸業(yè)城、金億累商城搶食中段像消費利潤。名4素）荊門主要商偏業(yè)區(qū)域分布榮商業(yè)中心位于肝北城區(qū)，由中蜂天街、象山一械路、長宇大道壘、北門路所圍作合形成的商業(yè)賽圈內(nèi)，由集都貨市休閑、旅游漂購物、文化娛券樂為一體的中型天街商業(yè)步行閉街、現(xiàn)代化的蠻購物中心、百征貨店、新華書黑店、精品專賣跪店和專業(yè)店等仆構(gòu)成。夜區(qū)級商業(yè)中心垮將位于南城區(qū)螞，由深圳大道論與虎牙關(guān)大道渾相交接所形成概的商業(yè)圈，作賽為對城市發(fā)展慣所需商貿(mào)但體系的配套完勇善，集中發(fā)展刑由現(xiàn)代購物中頃心、大型百貨街超市、文化娛立樂、電子商務(wù)及、旅游服務(wù)等終商貿(mào)設(shè)施。招5李個片區(qū)商業(yè)中這心包括：金蝦暴路與象山三路翁交叉口為核心念的區(qū)域；月亮抗湖路與白廟路裁交叉口為核心鈔的區(qū)域；月亮豬湖路中段為核捐心的區(qū)域；花渾園路與新城路飽交叉口為核心吹的區(qū)域；龍井幸路與金南一路砌交叉口為核心渣的區(qū)域患5知）荊門商業(yè)未響來規(guī)劃抱荊門將在未來不幾年內(nèi)，發(fā)展臭和建設(shè)一批具竹有特色、品位茂和檔次，并能威形成一定的規(guī)卵模和輻射力的寸商業(yè)街。目前趕，中心城區(qū)現(xiàn)喜有的商業(yè)街為貴：中天街商業(yè)膏步行街、工商餡街美食一條街奴、月亮湖路建崖筑材料一條街扶、?；勐肺幕K一條街、長寧家大道南端電腦景一條街、長寧狼大道北端通訊危電器一條街、源南臺路日雜五挽金一條街、虎直牙關(guān)大道建筑版材料一條街、持老菜子路商品慈一條街、金蝦允南路精品服飾馬一條街。在今孩后的城市發(fā)展蘇中，各有關(guān)部領(lǐng)門將積極引導(dǎo)礙和開發(fā)文體用信品、男女士用慈品、中老年用淘品、酒巴、兒感童用品、花卉哲、圖書音像等時適合現(xiàn)代消費軋趨勢的商業(yè)專式業(yè)特色街。條足件成熟時，還隨要發(fā)展一些地夢下（利用防空昆洞等）特色商砍業(yè)街。串根據(jù)《規(guī)劃》辣要求，近遠(yuǎn)期插內(nèi)荊門市將重棍點建設(shè)和完善岡具有鮮明特色潤商業(yè)影響力撕的檔8床條特色街，分鋼別為：九淵路龍美食一條街、墓?jié)h正街商業(yè)步絲行一條街、名無泉路美食一條們街、金南路文龜化一條街、龍省井路建筑材料錄一條街、白廟忍路南美食一條掉街、虎牙關(guān)大欠道西電腦一條芳街、虎牙關(guān)大綠道北汽車銷售籌一條街。20頁硬5子、掇刀區(qū)域房懶地產(chǎn)市場環(huán)境歪分析搶1訓(xùn)）掇刀區(qū)域概幫況A．掇刀歷史沈199塞2增年，成犧立捕“雹荊門掇刀經(jīng)濟沈技術(shù)開發(fā)哲區(qū)既”崇；蹦200遵0撫年惜1闖1廚月，成鮮立銅“酒荊門高新技術(shù)胡產(chǎn)業(yè)開發(fā)窗區(qū)欄”旁；寄200躁1嘴年唯4俱月，經(jīng)國務(wù)院逼批準(zhǔn)成判立載“紡荊門市掇刀愚區(qū)伙”中。掇刀區(qū)、荊衰門開發(fā)區(qū)、荊完門高新區(qū)輛，配“糕三區(qū)合糞一邊”室，一套班子。怠行政區(qū)轄團體混鋪鎮(zhèn)、麻城鎮(zhèn)千、掇刀石街辦咐、白廟街辦，帳國土面于積四61肚6程平方公里，總噴人斥口縱22.2此3婆萬人。鑄建區(qū)以來，掇森刀充分發(fā)揮行槳政區(qū)的調(diào)控管買理、開發(fā)區(qū)的組靈活機制、高蔥新區(qū)的政策技燈術(shù)等優(yōu)勢，堅商持鑄走育“圍一主三壩化扯”欺（以民營經(jīng)濟啞為主，工業(yè)化殺、城鎮(zhèn)化、產(chǎn)劣業(yè)化）的發(fā)展姐道路，著力實電施師“懂興工富識區(qū)鉛”浮戰(zhàn)略，現(xiàn)已基秧本形成以石油郵化工、醫(yī)藥、王生物工程、新配材料、光電子長等五大產(chǎn)業(yè)為各主導(dǎo)的工業(yè)體止系。瀉區(qū)域內(nèi)有年加堡工原時油爐50陸0委萬噸槳的紡-----炮-最荊門石化總廠格，有華中主火朝力發(fā)電溫廠撕-----裙-猜荊門熱電廠，海有上市公掃司之-----測-斥百科藥業(yè)集團邪，有中國最大惕的水閥門制造醉企吉業(yè)莫------租-吹普安閥門公司么等大中型企業(yè)栽、外資企業(yè)。感民營企業(yè)更是掇刀的亮點。秒B就、掇刀行政區(qū)鄉(xiāng)域圖圖未打濁荊門市掇刀區(qū)積是暫200碗1年年卡3面月脾1腎7配日灑經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)慶設(shè)立的縣級行古政區(qū)，下轄團哲體鋪鎮(zhèn)、麻城匯鎮(zhèn)、掇刀石21頁：害街道辦事處和且白廟街道辦事王處，共聞有啄7厲8貓個行政村辣、唯1敏7凍個社區(qū)居委會呈和借3輔個場委會，氣有本63拋9工個村民小組喘和但10栗5風(fēng)個居民小組。姑C園、人口、人民性生活和社會保襪障紫200腐5圾年末，全區(qū)總匯人憂口冠22.贏3聽萬人。人口出矮生鼓率莫8.8啦2跡‰屢，人口死亡核率賓2.05騙‰宮，人口樣斷柳自然增長換率勇6.7隔7鍬‰狗。城榮鄉(xiāng)居民生活繼破續(xù)改善。全區(qū)坐城鎮(zhèn)居民人均任可支配收葉入妻858洪5加元，比上年增準(zhǔn)加驢83懷6絡(luò)元，增稈長洋10.8瓦%刪。農(nóng)民人均純猾收入拋達回392蒼0農(nóng)元，增愚加菜12惡4超元，增伐長榮3.3若%維。馳社會保障進一段步加強。全區(qū)飾年末參加基本歪養(yǎng)老保險職轎工檢483貫0槳人，其中企講業(yè)飯375券2袋人，事業(yè)單孤位骨107轉(zhuǎn)8吳人；收繳基本磚養(yǎng)老保險螞金譜106剩2棚萬元，其中企艙業(yè)船72循1閃萬元，事業(yè)單墻位啊34女1況萬元；失業(yè)保芹險參保職超工饞380斃7輝人，收繳失業(yè)臉保險脆金銅3善5橫萬元。全區(qū)共災(zāi)有傲963員5案人得到政府最阻低生活保障救阻濟，比上年增喂加詢93務(wù)4玩人，增鉆長且10.7寫%蛛。社區(qū)建設(shè)得燒到加強。D、掇刀風(fēng)光六水波蕩漾的皮露劃艇訓(xùn)練基地或綠樹掩映的鳳贈凰山莊其古樸典雅的三摸清觀貸巍巍挺拔的東社山寶塔聾郁郁郁蔥蔥的獅仙女山茶園棗山變電站框群山緊鎖的頤峽賾園耍高新區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化手廠房燈光網(wǎng)球場序2覽）制200削5虜年區(qū)域經(jīng)濟建萬設(shè)嗓A知．區(qū)域宏觀經(jīng)堅濟狀況士國民經(jīng)濟快速元增長。全年地柔區(qū)生產(chǎn)總遠(yuǎn)值膏56.9氏3斤億元，按可比表價格計算，比妄上年增移長瞧13.3牧%或。其中，第一敞、二、三產(chǎn)業(yè)囑分別實現(xiàn)增加交值卸4.6活2述億元獻、稼38.3假3券億元或、蘆38.3噴3牢億元定、惡13.9剛8故億元，分別增么長須3.5祖%諷、班15.1竹%畏、愁11.4蛙%盆。區(qū)屬生產(chǎn)總蓄值茶21.9吧3蘆億元，按可比架價格計算，比屠上年增苗長肺15.6聽%域。其中，第一倡、二、三產(chǎn)業(yè)味分別實現(xiàn)增加認(rèn)值丑4.6那2栗億元銀、掏9.2傅2登億元陡、爭8.0戀9摩億元，分別增走長賺3.5甩%鞏、碼30.2駕%企、年18.5械%遭。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)習(xí)構(gòu)由上年模的臂25.鳳2慕：造32.劃3糊：彈42.棚5話調(diào)整芹為姐21.涼1現(xiàn)：靜4株2羞：水36.秒9弦。濾就業(yè)規(guī)模繼續(xù)館擴大。年末城瑞鎮(zhèn)在崗職腥工幸904箱3長人。年內(nèi)安排劈失業(yè)下崗職工冤再就炮業(yè)后109賣3除人，比上年多急安22頁獄排黎30物1耀人，增紗長挪38偷%征。新增就業(yè)崗森位豐472樓4助個，比上年多使增徹加燕74粗4不個，增死長巡18.7鬧%鐵。年末城鎮(zhèn)登贊記失業(yè)率穗為叔1.4咸%益。往B宿、固定資產(chǎn)投贏資婦固定資產(chǎn)投資遺增長較快。全棄年完成社會固流定資產(chǎn)投默資緞14.3瘡7跪億，比上年增敲長樂19.03童%煩。其中，城倡鎮(zhèn)面5太0避萬元以上項目耐完成投杰資草13.3夕4盼億元，增訓(xùn)長妨26.7外%喊。在城監(jiān)鎮(zhèn)炊5繞0降萬元以上項目現(xiàn)中，基建、技學(xué)改和房地產(chǎn)分勁別完成投蚊資定11.桂5抖億元框、配1.4廢7襯億元繭、酬0.3樂6仆億元。怒投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)片改善。在國有陡及其他投資中貧：按資金來源擔(dān)分，共到雖位題13.6喊1幼億元，其中投迅資主體自籌資曉金擴11.2隊6糊億元，占全部垮到位資金飾的贏82.7盜%序；按資金投向踏分，工業(yè)投狐資必7.鬧3翠億元，占全部域投資意的此54.7母%躺。耐重點項目建設(shè)筒順利。計劃投堤資娃50咐0忽萬元以上的項社目挽有窄11自6后個，完成投號資唉11.6堆3潔億元。其中，模目前在建的計錦劃投資過億元且的項目有嘉信咳科技巖棉造紙凳、金吉化工、呢新天科葡萄酒誘、寶山學(xué)府名萍苑、億達花園芳等項目；豐禾昌化工硫鐵礦制愛酸、航特精密片鑄造模具項目棉、萬泰機械、拾日月油脂小包駁裝項目、創(chuàng)力意科、保堂農(nóng)資狹、帥幫科技喜靜樹堿、昱奎化勝工肥料防結(jié)塊堡劑等項目實現(xiàn)塵當(dāng)年開工，當(dāng)息年投產(chǎn)。結(jié)論賠掇刀坐區(qū)遞0卸5零年著力推燒進餡“奔興工富裝區(qū)?！倍鴳?zhàn)略實施，全積區(qū)工業(yè)經(jīng)濟快略速增長，固定娛資產(chǎn)投資高位篇增長，城鄉(xiāng)居扒民生活繼續(xù)改擋善，國民經(jīng)濟囑持續(xù)較快增長瘦，寶山學(xué)府名傭苑、億達花園栽等項目都是該維區(qū)投栽資絨50臥0債萬元以上的項涌目，一定程度祖上反映了房地矮產(chǎn)市場在掇刀葉區(qū)發(fā)展前景和蒼重要地位。號3罪）住宅市場研咸究暈A榆．區(qū)域樓盤情有況分析圾圖安1即7把區(qū)域住宅指標(biāo)派一覽表23頁：糞項目名稱巖地理位置齊開發(fā)商彼開發(fā)規(guī)模頓物業(yè)類別警容積率、綠化饒率消億丘達晃·估世紀(jì)花園盲掇刀區(qū)虎牙關(guān)踏路袖2舒9刺號椅荊門億達房地菜產(chǎn)開發(fā)有限公委司務(wù)占趨地慈24翼1格畝，總建駕面規(guī)20.濃1槳萬跪M暴2鈴住宅擊1.25呼40%廁豪景花園盞荊門市白云大龜?shù)罆?影6攔號芬荊門市國勝置桌業(yè)發(fā)展有限公內(nèi)司賀總建面始18800M局2夫共突18鴿6盈戶確住宅餅——挎萬豪國際然泉口一異路群1翼8塞號橡嘉鴻房地產(chǎn)開槐發(fā)有限公司勺住宅閣36%匆金榜家園索泉口罵路皇9牲號畫湖北偉業(yè)房地界產(chǎn)開發(fā)有限公激司干住宅板1.79鳥33%擴華府馨園二期易荊門深市象山大道煩住宅、商鋪直35%禁葡萄暖園騎·必城市花園照荊門華府地產(chǎn)挪有限公司糖住宅核42%項寶季山華·合學(xué)府名苑怠月亮湖拐路好6過5過號商荊門市寶山房俘地產(chǎn)開發(fā)有限急公司喂住宅增39%觀丁香足園撿—劈風(fēng)情小鎮(zhèn)茶象山路市一中井對面乒荊門市飛場房現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)有限寶公司皺住宅秀1.6豬圖塞1緊8拖樓盤詳細(xì)指標(biāo)貝一覽表24頁：樓項目名稱做建筑形態(tài)市主力戶型嗎主力面積（㎡帥）榴銷售價格（狠元護/軋㎡）毛物業(yè)管理（秤元孟/紐㎡。月）撫銷售情況匪億朝達灰.睡世紀(jì)花園鵲多層，后期有李別墅闖2旋室與2搏廳傘、煉3鼓室呀2筆廳譯、輝4任室濁2境廳冬108-15性0希㎡時1250沿0.26掛銷售較好畝豪景花園把多層德2襖室高2毀廳責(zé)3歲室鐮2進廳鍬109-10慚7準(zhǔn)㎡聯(lián)1260奮0.3駁4盈0蘋％葵萬豪國際洽多層淘2擦室稈2糞廳塘3照室詢2咸廳牛117-15柱7慧㎡津1298優(yōu)0.3類內(nèi)部認(rèn)購益達據(jù)8荷0喇％足金榜家園枝多層找2晨室釘2沾廳篇3叮室匯2染廳裂88-139蒜.熄7愉㎡研1380暗0.3鉛內(nèi)部認(rèn)購碧華府馨園二期盯多層丘2揚室名2至廳況3菊室月2腎廳朽93-13辱3處㎡述住暢宅撫130煮0袍、（商鋪：一挽樓芝600擠0玉二巨樓掏200悄0導(dǎo)）摔03女一般哨葡萄園。城市千花園串多層屑3湯室弟2東廳考4些室逃2掙廳珍目前供給的主精要是二夕期馳90-13為0呀多平方的戶型餅1300題0.35產(chǎn)一期清盤：二趁期內(nèi)部認(rèn)購蠻寶山。學(xué)府名吧苑領(lǐng)多層助2切室深2已廳廈3儲室饅2削廳什80-13杯0壯㎡仙1100友良好美丁香蜜園附-無風(fēng)情小鎮(zhèn)拒多層婦2嫩室捧2齊廳溉3浮室委2布廳膚122-15裙4斯㎡團1320聯(lián)0.蛋3愧左右鏡定向銷始售竹7惱0隊％其余銷售良閣好抱B擺.倘重點樓盤點評戲以罩）葡萄園。城凈市花園優(yōu)勢分析乞建筑風(fēng)格在荊箏門市比較新穎惱，具有較強的告品質(zhì)感，吸引抱了荊門市購房若人群的目光?？啃^(qū)目前在荊遲門規(guī)模最大，墻配套設(shè)施比較填齊全，生活較惜為便利。莫供暖系統(tǒng)的保猴證，成為目前魂是荊門房地產(chǎn)爸市場中獨特的訓(xùn)賣點之一。久整個小區(qū)規(guī)劃居好，在已經(jīng)交泡房的一期中有革實景呈現(xiàn)，增姓強了客戶的購輕買興趣。痛宣傳手法多樣深、頻率較密，劍使受眾認(rèn)可度霧極高。劣勢分析閘直通鍬東寶山隧道的督葡萄園大道從攔小區(qū)中通過，衰影響了整個小聽區(qū)的居住環(huán)境弊。鉛該項目距離荊鵝門中心城區(qū)較宿遠(yuǎn)，周邊居住驗氛圍不濃。戶型分析島一期戶型暑分布較為廣泛嗓，從面積音為矩7岸0盜多平米的兩室走兩廳一衛(wèi)到面杰積眉為攻28偷0雙平米的復(fù)式，岡主力戶型細(xì)為橋120-18抓0侮平米的三室兩丘廳兩衛(wèi)。目前辮面積掌為悼14枯0拐平米以下的戶朝型已基本銷售消完畢，現(xiàn)在主練要著力于大面薯積房型和商業(yè)藍街的銷售。25頁：百二期戶型遇從央90-18藍0杏平米，主力戶唱型面積沫在顛90-13己0處平米，現(xiàn)已進懸入內(nèi)部認(rèn)購期略。客戶群分析惜目前購房客戶秋以在荊門經(jīng)商滔的成功人士為背主，也有部分詠收入較高的大柄型企事業(yè)單位化人員及公務(wù)員努，同時還有極禿少數(shù)的外地投當(dāng)資者。銷售進度減所推出的多層岔銷售情況較好蓄，其商業(yè)銷售尚形勢火爆，招織商的市場反映源熱烈。陳b貍）億吉達文·芝世紀(jì)花園二期優(yōu)勢分析梳該項目是荊門量市規(guī)模較大的收樓盤，僅次于傭葡萄榮園陸·敬城市花園。且辜開發(fā)時間較早堡，形成了一定椅的規(guī)模效應(yīng)和幸品牌效應(yīng)。澆該小區(qū)一期樓對盤已經(jīng)入住，勤配套設(shè)施齊全仍，居住氛圍濃乏厚，對于后期排銷售具有較強濃的說服力。項圓目整個園林景擁觀規(guī)劃合理，養(yǎng)綠化率較高。劣勢分析宰建筑外立面設(shè)被計一般，使整鍋個樓盤顯得檔黎次較低，無品突質(zhì)感。德地理位置偏遠(yuǎn)銷，與荊門人喜穴歡住在市內(nèi)中雕心地帶的傳統(tǒng)夸消費習(xí)慣有沖奶突。冒周邊沒有較大儲的商業(yè)配套，糞對住戶生活有似一定影響。戶型分析欠以三室兩廳兩麻衛(wèi)為主，從面告積巨為碧9買0暴多平米的兩室識兩廳一衛(wèi)到面疼積尸為尺20驗0低多平米的頂層看復(fù)式。臘其中三室二廳棚二衛(wèi)又以面積擱為彎14皂0勺平米左右為主甲?？蛻羧悍治雠_周邊私營業(yè)主皮，荊門市內(nèi)高勺收入人群等。銷售進度玉該項目一期銷硬售周期較大，秋經(jīng)過幾年時間固的積累，現(xiàn)在毫在荊門市已經(jīng)燥形成了一定的仔品牌效應(yīng)，對判于二期的銷售拔有較大的促進軍作用。c）萬豪國際優(yōu)勢分析新在荊門市做了主大量的廣告，蛛如戶外、車身購等，在荊門市惑具有較大的知農(nóng)名度。晶依靠其標(biāo)榜藝的貌“炊3藍E逢”隱社區(qū)概念，形啊成其獨特的賣上點，吸引了眾呀多的購買力。浙戶型面積多樣盛，方正實用。劣勢分析26頁：止整體形象包裝心較差雖周邊配套不齊酒全副緊鄰項目的泉碗口一路灰塵較駱大，居住氛圍因不濃。戶型分析誼戶型主力面積皆在津115-16晝0嘗平米之間，均膛為南北朝向，級通透采光，戶具型設(shè)計較好?？蛻羧悍治鰢叭河捎谧隽藴I大量的市場推集廣，樹立起一恰定的知名度，罪其客戶群體較憐為廣泛，但仍耐以私營業(yè)主及瓶收入較高的企補事業(yè)單位職工鵲為主。銷售進度爐該項目現(xiàn)處于腐內(nèi)部認(rèn)購期，鑄定于病1甜1澤月謀2玻9蛇日互開盤，排號選尋房火爆，現(xiàn)僅撲剩昌下蔑2莖0罰余套?！拘〗Y(jié)】令通過以上對周戒邊樓盤的調(diào)查厭分析發(fā)現(xiàn)荊門仆市房地產(chǎn)市場化具有如下共同恨點；醫(yī)目前房地產(chǎn)開束發(fā)項目基本集豈中在荊門市東餡寶區(qū)，但是開本發(fā)趨勢正在朝廊東、朝南的主兔向發(fā)展。煮樓盤開發(fā)規(guī)模死相對較小，基魔本上椅在活3占、賞4右萬平方左右，渡目前超過十萬竿平米的樓盤相亦對較少。窗荊門市各樓盤悟土地使用年限吐相對較短，基估本移在主30-5裕0項年之間。宮目前荊門市樓臭盤銷售均價基刻本脫在粥120唐0壺元＼平方左右體，根據(jù)地理位體置略有差異，是處于城市中心踐的項目價格相僅對較高松在沙130充0騾元＼平米左右兔，距離市中心吃較遠(yuǎn)的樓盤價迎格基本聯(lián)在貸110畫0勺元＼平米左右濁。鏟營銷意識不強蚊。樓盤的整體夏包裝水平相對探較差，多數(shù)項瓶目采取的是自跑然銷售的措施隊，即不做任何灌媒體廣告或者慨是采取少量的花營銷手段，如晨報紙小塊廣告駁或者街面小型右戶外廣告，然籮后坐等客戶上畏門。也有的項桑目采取了車身攀、大型戶外的知廣告形式，但械是都比較單腸一，廣告投放群量不大。匯目前荊門市樓普盤面積普通偏鄉(xiāng)大，基本毯在什14她0裕平米左右。這度與市民的消費作習(xí)慣有著較大詳?shù)年P(guān)系，目前曠荊門市商品房叢多數(shù)仍痕為皂“詠先富人啦群希”劑的消費品，這棒類人群收入水惡平相對較高，須甚至不低于其逐它先進城市的蛙高收入者，而脅荊門的房價相有對先進城市來皮說處于較低水等平，因此在他須們能力所容許掩的范圍內(nèi)更希枯望購買大面積裙的戶型，它不季僅舒適性較強剖，并且還是一夠種身份的象征喂。截建筑形態(tài)基本今是多層，小高圍層較少，且銷棉售上也存在一炮定的困難。目篇前市內(nèi)具有代卸表性的帶小高燕層項目凱乖凌抱·石紫竹苑和欣鑫秤地產(chǎn)開發(fā)的雙請了星座，因價伙格較高，超出導(dǎo)一般荊門市居隸民的承受能力揚這個原因之外說，面積較大、瓣總價太高，也濃導(dǎo)致銷售不暢虎，同時荊門市煎居民傳統(tǒng)的消勢費觀念也有一快定影響。但是賴隨著城市的發(fā)抓展，土地資源怒的日漸稀缺，河可能性預(yù)見，長小高層和高層慨將逐漸成為市鹽場的主流，同孫時隨著城市的伶發(fā)展，市民的建消費觀念也在噴不斷發(fā)展，他抗們對于小高層剛和高層住宅的躁青睞度將會不鳳斷上升，這是竊市場發(fā)展的27頁必然趨勢。擺◆金目前荊門市多淚層住宅樓盤基養(yǎng)本上以磚混結(jié)濃構(gòu)為主，極少才數(shù)盤采用全框賽架結(jié)構(gòu)。殊◆釀市場整體消化古能力相對有限豎，多數(shù)樓盤銷噸售周期相對較執(zhí)長。一方面目遞前市場上所開隆發(fā)的樓盤較為狼平庸，缺乏特木色，檔次也相貓對較低，因此睬不能充分吸引須城市的一批高墾收入人群，但匪是由于其較高虹的價位又將大地部分購買人群罰拒之門外，這慘就導(dǎo)致了荊門松市目前房地產(chǎn)艙市場整體消化躺不良。?！袅谛^(qū)的園林派景觀規(guī)劃上整澤體均相對較差霜，除了少數(shù)新況開樓盤之外大反多數(shù)基本沒有目較為明確的園基林規(guī)劃概念。憐◆蜻目前荊門市所香開發(fā)的樓盤在里外立面設(shè)計上寒也相對較差，抵并且部分定位迎檔次相對較高氣的樓盤外立面媽也毫無特色，棗視覺沖擊不強仆，不能棄分體償現(xiàn)樓盤檔次。喝◆僑就調(diào)查的情總偷來看，無論是練新開發(fā)的樓盤授還是老的社區(qū)基，陽臺均為封朱閉式。這一方罵面受荊門市居代民較為傳統(tǒng)的瓦消費觀念影響打，同時也反映畢了目前小區(qū)物麥業(yè)管理不力，晚安防設(shè)施較為私落后，還沒有漆達到令業(yè)主放稈心的程度，但熔我司從市場調(diào)紙查情況來看，漂開放的陽臺所畝具有的通風(fēng)、憐視野通透、陽尚光充足等功能閉開始逐漸受到應(yīng)消費者的歡迎王，因此我司建哀議在此項目的摔陽臺設(shè)計上采扎用折中方式。飛◆閃當(dāng)然從整體上湖來看，荊門市泄房地產(chǎn)發(fā)展勢餡頭良好，市場植需求較大，只深要在小區(qū)內(nèi)部反綠化景觀、配產(chǎn)套設(shè)施、品牌克口碑及物業(yè)管野理主面加大力每度，做出樓盤炸自身的特色，會同時在樓盤的朗推廣手段與包次裝上形式豐富躁化，將會在一挨定程度上提升芽項目的市場競淚爭力。汁4逢）商業(yè)市場研值究勢A微、項目所處區(qū)姑域騙圖槍19闊頸項目輻射區(qū)域冠圖28頁：稱B辨、項目交通及砌人流量項做為一個商住膊兩項目，交通糞條件對項目起競著置關(guān)重要的殃支撐，但本項耀目的交通條件術(shù)卻不分理想，跪深圳大道上所組運行的公交路戲線總共為兩路趁，塘1弊5輛路泡6扛路，而且發(fā)車攤頻率相當(dāng)慢，必其余一些非正回式公交車也相執(zhí)對較少，的士欺經(jīng)過的數(shù)量也并不高，這將直明接景響項目的值輻射范圍。人眠流量方面，據(jù)況現(xiàn)場測試，以墨項目兩頭為基使點，深圳大道鹿一側(cè)，平均人從流量為每分塌鐘溉7春人，這也是項櫻目一個明顯的慶不足之處，老仗城區(qū)與項目交刪匯外平均人流字量每分賽鐘康6崇0睛人。破C冤、項目輻射及排人流世由于項目本身莫的地段屬于新巨城區(qū)開發(fā)區(qū)，貴在當(dāng)前無法與掩老城商圈抗衡朱，加之項目交茅通及人流受限港制，目前能輻株射的范圍可概逗括為兩三個區(qū)印域：新區(qū)轉(zhuǎn)盤線、星河商圈、射掇刀工業(yè)區(qū)部隙分。中天街、嗚天鵝廣場由于孔屬于老城區(qū)，齡所以其不在本朋項目輻射范圍鵝內(nèi)。項目輻射況圖如項目區(qū)域?qū)t線所示。29頁：D、項目配套性本項目為商住咳項目，商業(yè)項葵目強調(diào)的配套干有：金融提款荷點、貨運服務(wù)裳，這三項是滿賊足商業(yè)運作的獻基本配套。目焰前本項目暫時井深圳大道一側(cè)紛還沒有滿足基耽本的商業(yè)配套石，靠近老城區(qū)結(jié)與項目交匯處藥擁有幾個金融乎提款點，貨運漁及倉儲暫時缺始少。與老城商確圈相比，其優(yōu)蝶于本項目的是等有眾多的金融篇提款點，在倉改儲及運輸上的蓄優(yōu)勢也是本項笑目所不具備的酒。E、價格分析貪項目目前周邊聞商業(yè)門面平均付售價澇在僵350困0桑元純/衰平方米左右。靜F另、掇刀區(qū)商業(yè)槽發(fā)飛展趨勢及請預(yù)測培◆訪政府缺乏有效孔監(jiān)管，商業(yè)開啟發(fā)及商業(yè)經(jīng)營男出現(xiàn)重復(fù)怪圈椅由于荊門市政決府缺乏對商業(yè)出經(jīng)營方面的經(jīng)燒驗，在整個城莊市規(guī)劃及用地既方面很有可能奧出現(xiàn)監(jiān)管失誤旦，在這種情況秘下，雷同的商丙業(yè)開發(fā)及商業(yè)嗎經(jīng)營將不避免贈，必然出現(xiàn)這爺種交叉重復(fù)的料怪圈，荊門的家商業(yè)特征呈現(xiàn)裙過度集中的勢敢態(tài)，小區(qū)域范隱圍內(nèi)商業(yè)過于扎飽和，而其他百地區(qū)則相對冷士清。見老城區(qū)商業(yè)競圖爭飽和必向荊挺門南部擴展氏荊門市雖有強驢勢工業(yè)產(chǎn)業(yè)支侄撐，擔(dān)近年來發(fā)投資過猛，再嘩加上缺乏大量規(guī)新型商業(yè)市場逗的進駐，預(yù)計滑未來幾年，荊娃門市的商業(yè)經(jīng)遣營狀況將很難服改觀，以中天叔街為代表的商敬圈競爭將更加現(xiàn)激烈，隨著市腫場的飽和及政楚府部門的南遷紙也必將帶動荊稱門的商業(yè)向南蜘部擴展，許多歉特色化商業(yè)形呢態(tài)將應(yīng)運而生榴，并獲得發(fā)展黃。谷專業(yè)大市場發(fā)睛展看好靈掇刀區(qū)商業(yè)沒培有東寶區(qū)成熟溝和發(fā)達，也沒請有大型的超市勇和百貨店，目斜前的商業(yè)形態(tài)欲呈現(xiàn)散而雜，咱沒有專業(yè)的市窩場氛圍，只有甘少數(shù)幾個內(nèi)似辮星河家居廣場提的專業(yè)市場，結(jié)這也遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有塞滿足掇刀區(qū)域廣的市場需求，聰預(yù)計未來幾年粉專業(yè)市場在掇節(jié)刀區(qū)域一定能咐有廣闊前景。30頁：點項目定位分析局系統(tǒng)項目地塊概況地理位置愛項目位于掇刀另區(qū)開發(fā)區(qū)漢宜荒高速荊門段入舞口，緊鄰南城顧區(qū)開發(fā)組團，概南起深圳大道腎，北抵虎牙路甜，自然景觀優(yōu)短美，地塊形態(tài)鬧豐富，有臺地桂、坡地等多種均地形地貌。項怖目周邊為荊侄門慕200袖6冠—耗—誰202怎0碰城市總體現(xiàn)規(guī)質(zhì)劃發(fā)展重點區(qū)朗域，隨著政府嗚職能部門南遷篇與居住人口增殘加的城市運營烈推動力，本地畝塊所在區(qū)位將甩成本重要商業(yè)遲、住宅核心新任區(qū)。項目周邊配套教育：蛛1趕公里內(nèi)：沒有慘學(xué)校；懇2費公里內(nèi)：市外喜語學(xué)校、掇刀防二中；萄3垃公里內(nèi)：荊門亮職業(yè)技術(shù)學(xué)院緊醫(yī)學(xué)分院、市型中專高級中學(xué)詳、掇刀中學(xué)；2）醫(yī)療：心1覆公里內(nèi)：沒有器醫(yī)療機構(gòu)；31頁側(cè)2嚷公里內(nèi)：社區(qū)亡型醫(yī)療機構(gòu)、伐私人門診；鼠3電公里內(nèi)：社區(qū)舅型醫(yī)療機構(gòu)、驢私人門診；3）購物：采1香公里內(nèi)：沒有續(xù)購物場所；愚2貓公里內(nèi)：社區(qū)算型商業(yè)配套；圣3慘公里內(nèi)：星球恥家具購物中心蛙、舊車交易市午場；4）娛樂：孕★斯1購公里零內(nèi)：沒有娛樂顆設(shè)施；打★臭2鏡公里瞞內(nèi)：社區(qū)型商縣業(yè)配套；鍋★岸3蓋公里矛內(nèi)：宏業(yè)大酒卡店；5）金融：青★銅1南公里誓內(nèi)：沒有金融經(jīng)機構(gòu)；封★蔽2鉤公里感內(nèi)：信用社；繪★珠3菌公里淘內(nèi)：建設(shè)銀行殺、工商銀行等凍多家銀行；6）交通：最★守1本公里墓內(nèi)譜：婆6悠倍；吧★珍2碎公里奇內(nèi)場：持3賺路艷、畜6依路教、艇1咸0截路忠、再1鋸8殲路；增★修3鼻公里影內(nèi)：多路公交駐；用條件分析予基地處于開發(fā)沸新區(qū)，區(qū)域發(fā)位展、規(guī)劃前景促較好。超基地緊臨城南充區(qū)，是荊美門滾200禍6斥—太—暴202踏0真城市總體規(guī)劃捉發(fā)展重點區(qū)域陶，隨著政府職唐能部門南遷與倚居住人口增加宋的城市運營推錘動力，本地所色在區(qū)位將成本取重要商業(yè)、住轉(zhuǎn)宅核心新區(qū)。錘基地周邊路目侄前生活配套匱貫乏，人流較少共，人氣不足。擱在榮1遺公里妨內(nèi)基地周邊生條活、交通配套綠設(shè)施較為匱乏好，適宜居住、味商業(yè)的氛圍、哄人氣不足，給刻本項目商業(yè)、信住宅組團的開句發(fā)帶來了一定留的市場阻力，精因此地塊獸一公里雷生活圈的建設(shè)求，項目整體借疾城市南遷的勢鐵成為項目開發(fā)敘的制勝要點。想基地自然環(huán)境法優(yōu)美，為產(chǎn)品診開發(fā)均好性提咽供了地利保證燦。32頁故基地具有不同蓬的地貌特征，蔬自然形成了坡病地、臺地、山豪體等錯式的用摟地條件，賦予受了產(chǎn)品開發(fā)的涂多樣性，同時卵保護較好的原展生植被、閑置某的溫泉景觀在默開發(fā)過程中運爹用先進的規(guī)劃灶理念（如反規(guī)段劃手法）加以攏利用，將對項刷目整體檔次的慮提升起到明顯旬的促進作用?？?倍）人文氣息濃脆厚?？v掇刀來源于關(guān)扎羽掇刀于此的桌典故；基地周暈邊有千佛禪寺懶等古跡，因此撥本案的人文氣歪息得天獨厚，靜為項目開發(fā)提維供了較為深厚輔的文化底韻。吐本節(jié)觀梅點例/村結(jié)論：柜通過對地塊的匠研究及其對用聞地條件的分析支，我司認(rèn)為本賺項目的開發(fā)不俯是單純意義上拜的房地產(chǎn)投資爛行為，而應(yīng)該嫁上升到城市運促營的高度，這摟樣才能使本項攻目在開發(fā)過程蚊取得良好的市責(zé)場認(rèn)知與銷售狠。揉項目地呈塊葛SWO謠T健分析蝶項少目瀉SWO容T慈分析益考察本項目用填地條件，可以偵看出其具有以拳下優(yōu)勢：優(yōu)勢（S）估地理位置優(yōu)越漿，處于新區(qū)規(guī)耳劃的中心地理廚位置，與新規(guī)帥劃的政府辦公久區(qū)域公一路之建隔，市場預(yù)期德好；塘項目規(guī)模較大勵；創(chuàng)發(fā)展商是來自種己于香港的實托力開發(fā)商；炕現(xiàn)有公交路線伶雖然有限，但殃規(guī)劃中計劃在欄此區(qū)域附近形張成交通換乘中恰心，區(qū)域的輻沒射能力將大幅角提升；嗽漢宜高速荊門協(xié)出口與本案公標(biāo)一路之隔，商鴉業(yè)物流便捷；斗與荊門商業(yè)第地一街道中天街芝相距伸6撈公里障，在商業(yè)規(guī)劃緣中可以進行聯(lián)串動；賄荊門政府絕大嶺部分相關(guān)部門雀將要遷移至本川案附近辦公，章距離本案位置聰較近，對項目摔周邊區(qū)域今后奸的整體檔次提類升有很大作用稠；考周邊環(huán)境、交周通、市政等情領(lǐng)況基礎(chǔ)較好，序有利于形成商動品位的居住區(qū)蜻域氛圍。劣勢（W）助輻射區(qū)域內(nèi)消破費不平參差不縫齊，特別是深汗圳大道潛在消潤費能力還是偏段低；猜該區(qū)域為在建言新區(qū)，原有商恢務(wù)、商業(yè)基礎(chǔ)乓薄弱，現(xiàn)有商罩業(yè)發(fā)展力度不顏夠，商務(wù)幾乎貸為空白點，今33頁溝后發(fā)展商務(wù)類封物業(yè)需要一定嚷的強勢夠S凝產(chǎn)品或品牌介菌入；柏深圳大道為主盒要交通線路但旺人流車流量較途小，成為制約丘本案開發(fā)的重梁點因素。機會點（O）左項目規(guī)劃形狀棚為組團式塊狀威商業(yè)，而非帶閣狀商業(yè)區(qū)（底資商），第一可夕減小人流屏障活帶來的影響，楚第二也加強了仁輻射的凝聚性繞；涼現(xiàn)有商務(wù)、商砌業(yè)的薄弱為未抓來該產(chǎn)業(yè)的發(fā)翠展留有較大的峰空間潛力；尋良好的地段，頌優(yōu)質(zhì)的配套，陶但又避免了市嘴級定級商圈內(nèi)麻高昴的租金，階在價格水平上悲是吸引居住、止辦公、投資客李戶的一大利器友。障礙點（T）歡周圍可依托，比可連動發(fā)展的巷商業(yè)、商務(wù)區(qū)厘域少，商業(yè)（改商務(wù)）氛圍的督塑造完全依靠瓦自身項目的打部造，給項目的封整體規(guī)劃、產(chǎn)謝品策劃帶來一托定壓力；零住宅面積較大終，消化周期較高長；烤區(qū)域內(nèi)辦公樓鏡和商業(yè)鋪面的葵缺乏，導(dǎo)致產(chǎn)廚品定價時可參側(cè)照數(shù)據(jù)少，同倘類產(chǎn)品可比性撕差，定價有一傅定靈活性，機尸會與障礙一線亮之隔。搞項目差異化賣悠點提煉荊門第一大盤跌本案建筑面腰積畫2楊6垂萬方，目前在根荊門市場絕無彩僅有，因此規(guī)類模優(yōu)勢成為本統(tǒng)案不可復(fù)制的逐差異化賣點。奧香港實力發(fā)展叼商享本項目開發(fā)商掛為香港實力開駛發(fā)商，與當(dāng)?shù)靥衢_發(fā)商在資金雖、規(guī)劃水平意陸識上具有得天觀獨厚經(jīng)驗優(yōu)勢寇。卵地貌、溫泉派似生出高尚人居喉概念穩(wěn)地貌、溫泉等紫原生自然資源雷為項目營造高雨尚人居概念提油供良好的產(chǎn)品針支撐。因此本斗案良好的尤原生環(huán)境本身遭就是本案一大羊賣點。項目定位項目市場定位定通過對項目差設(shè)異化賣點的提嚷煉煉，我司認(rèn)疑為地塊的開發(fā)您條件非常理想辨，因此不能辜他負(fù)地塊原有的券生態(tài)、地貌、溉溫泉等環(huán)境，掙同時為了使項欲目差異化賣點漆優(yōu)勢組合最大著化，我司對本畝案的項目市場亦定位為：34頁拘“違補強型高品質(zhì)客中高價位的高么檔產(chǎn)勁品術(shù)”江好的項目市場唱定位，需要有警較強的執(zhí)行力哭作為保障力。蹈因此面對本案仍如此大規(guī)劃的竊開發(fā)，在新區(qū)珠發(fā)展還未能適算宜商業(yè)、辦公損、居住使用的韻前提下，本案啟的開發(fā)面臨著饅較大的市場風(fēng)說險，因此只能腐站在城市發(fā)展澡的高度，以城紐市運營的開工柔思路作為本項智目開發(fā)的執(zhí)行礦力才能使本案懷保持順暢的開姑發(fā)、消化節(jié)奏火。饑2問、項目市場定疲位保障溉力弊—針—姻城市運營框1垃）城市運營的取概念準(zhǔn)是自覺圍繞城暫市的總體發(fā)展駛目標(biāo)，結(jié)合城延市發(fā)展的特殊詳機遇，以市場閣化的方式，滿微足消費者需求榨的同時，使自轎己的開發(fā)項目薦能夠成為城市魂發(fā)展建設(shè)的有擴機組成部分的蚊經(jīng)營開發(fā)。食2牲）城市運營與候本案開發(fā)的關(guān)匯系芒城市運營在荊蕉門還是一個新孕興的名詞，城平市運營概念的薦提出能夠使本窮項目大盤優(yōu)勢鏟得到最佳體現(xiàn)賊的同時，還能扮夠迅速在市政渣府、荊門群體跑當(dāng)中樹立本項娛目與眾不同的得項目市場形象愈，將發(fā)展商高仗度負(fù)責(zé)的開發(fā)鹿責(zé)任感、項目堅高尚的品質(zhì)感態(tài)快速傳播開來若，形成良好的鐵項目口碑，為怠項目的快速銷燕售打下良好的款市場基礎(chǔ)。四、客戶定位捐1且、住宅客戶群外體定位35頁挽核心客戶古項目周邊政府杯機關(guān)和高校教活師您重點客戶蜻老城區(qū)中小企向業(yè)障游離客戶怕老城區(qū)購房群運偶得客戶懂其它區(qū)域的投時資客及部分自亡住客戶堪A逮、目標(biāo)客戶特既征描述免?默事業(yè)有成，擁超有穩(wěn)定的收入呼來源，有一定板社會地位和經(jīng)桑濟基礎(chǔ)，但并吃不處于金字塔赤頂端，追求健牌康、高品質(zhì)的傾生活；爺?稅年齡跨度鍬國米3扯5撥歲射-5騙5全歲，家庭年收太入須在籠6-1造0蔥萬元以上；謠?傅家庭結(jié)構(gòu)較為狗全面，有不少宜的三代同堂；賤?喊生活品位較高蛋，擁有較高的炸學(xué)歷和文化層欄次。厲B盼、目標(biāo)客戶職燕業(yè)特征列舉倆?托私營企業(yè)主階前層或個體經(jīng)營須者群體王?望經(jīng)理人階層、愉國營企事業(yè)單藍位高級管理人閘?耐政府公務(wù)員管劇理階層憲?坊專業(yè)技術(shù)人員飄階層（含金融克證券、保險和敲銀行從業(yè)人員鳥、律師、運動挑員等）減?兇教育階層等（與荊門職業(yè)技術(shù)梢學(xué)院教師、藝晉術(shù)家等）?投資置業(yè)者亮C親、目標(biāo)客戶置弟業(yè)類型特征避?餅以二次置業(yè)為擠主，投資置業(yè)純類型為輔瓦D淘、目標(biāo)客戶購地房動機輩?汗升值潛力，荊妻門南城高尚居國住區(qū)的規(guī)劃基港礎(chǔ)構(gòu)成了作為俘第一居所的基抵本條件，同時宰輔以完善的商踢業(yè)配套；漸?供對項目營造出覆的香港生活感醋受的認(rèn)同、向儉往；撿?鋤單價相對荊門即市中心老城區(qū)煉較低；功不動產(chǎn)投資保葡值增值，豐厚昏的市場投資回慧報。惰2噴、寫字樓客戶柱群體定位著“盆政府商務(wù)究圈剃”事高收入人群和籃創(chuàng)業(yè)投資人士潤?或主力客戶范圍疊臨近政府辦公含在政府商務(wù)圈當(dāng)輻射范圍之下潑的人士；36頁嶼●證全市現(xiàn)有的個辜體和私營企業(yè)說中需要提高身走份檔次的較成胖功者和每求●汗年新增的上萬兔個新公司創(chuàng)業(yè)繭者；油●累省內(nèi)及本市大吊量買商住、辦辜公或投資收租攪者。亂租憑使用酒店國公寓的目標(biāo)客充戶群分析纖●像工業(yè)產(chǎn)業(yè)公司塘●案政府服務(wù)型公總司●私營公司韻●堡相關(guān)服務(wù)型公尸司目標(biāo)客群特征板●租以經(jīng)營、研發(fā)稀工業(yè)產(chǎn)業(yè)為主悶；燈●味公司具有較強備實力、擁有自伸己專業(yè)產(chǎn)品，晃是本行業(yè)的佼稼佼者；弓●截租金承受能力塌較強，但對辦岔公空間、配套遷設(shè)施要求較高隱；栽3就．商鋪客戶群冠體定位遺?吐商業(yè)街的目標(biāo)驚群分析品牌形象店●辦公商務(wù)店●生活餐飲業(yè)●娛樂服務(wù)業(yè)層?伏商業(yè)街目標(biāo)客辛戶群特征彼●未以經(jīng)營生活、私辦公需求等為偉主；衫●創(chuàng)提供休閑、吃洽喝購住行于一裂體；族●豪普遍存在超市筆經(jīng)營概念；敢●姿普遍看好荊門旨南城的經(jīng)濟前守景，對政府整囑體辦公投資市殺場尤為看好；中●蹈注重本案產(chǎn)品她的房產(chǎn)投資功屈能，看好本案殼的投資收益和尚升值潛力；懼●巧追求產(chǎn)按業(yè)尤“刑群聚效怨應(yīng)災(zāi)”故●爛側(cè)重發(fā)展商品賤牌效應(yīng)。碼?鋪商業(yè)街投資客見戶群體分析頑●么購買后轉(zhuǎn)手出盡租收租金者；蠟●潤買后等價格上旋漲再度出售賺速取差價的炒作浙者；樣●登購買商鋪用于名資金保值者；蘇●店購買后自己經(jīng)病營的。冬37盜—巴—墊38周頁擱?護商業(yè)街投資客傘戶群體特征敘●誼周邊經(jīng)濟豐裕碌的居民；拼●礙資金實力和風(fēng)虎險意識較強的盒專業(yè)炒作者；貧●顆經(jīng)營或?qū)⒁兑粕斫?jīng)營的人士麥；溉●捉投資方式較少硬，思想較保守渠，看重房地產(chǎn)拉作為不動產(chǎn)的道穩(wěn)定性。五價格定位賴項目的定價由嚇于現(xiàn)在項目尚煤處于前期規(guī)劃嚇從階段，項目刷資料還有一些扣沒有確定，因漿此無法直接與演片區(qū)內(nèi)其他樓偶盤相比較，故嘗現(xiàn)在只能從整仁體市場價格定鳴位的角度提出溉一些初步建議文和預(yù)計，項目備最后的價格定洗位將根據(jù)將來扇更深入的市場式調(diào)研、成本核奴算和推廣方案蘋等方面作出調(diào)砌整。珠市場的因素決財定，目前只能袖測算項目一期存的價格定位，遵項目后期的價趴格定位可以根暫據(jù)既時的市場肺來制定。寒同時通過運用準(zhǔn)市場比較法，濫將本項目和周鈔邊樓盤進行比悄較從而得出項料目的合理均價辟?；摇獨g—浴選取比較樣板記的標(biāo)準(zhǔn)展標(biāo)準(zhǔn)一：地理召位置相近；繳標(biāo)準(zhǔn)二：與項爆目有較為相似商的特點，如項河目規(guī)模大、物敘業(yè)類型相似等哀；黨標(biāo)準(zhǔn)三：銷售灘狀況良好，已唱得到了市場的驚認(rèn)同。妹住宅價格測算騰模型同住宅價格測算厲表棉影響因素牌分?jǐn)?shù)陶權(quán)重宰陽光花園配欣宸花園衰龍城山水苑贊掇刀星泉花園喬小區(qū)單本項目德地理位置（本食區(qū)域在整個城青市中的定位、悶區(qū)位的提升空保間和提升價值友）塔8惑8%喚5辰．印3臣5鉗．曲5癢5紀(jì)．具2裹6呢5督周邊環(huán)境（包群含周邊自然資供源環(huán)境和人文皺社會環(huán)境）掏10胸10%碎7里．粘1臥7竄．種25瘦6壘．詳9鍵8抖．仁2帶7育．鉗1豎周邊配套（包館含周邊的生活團、交通、商業(yè)蒼、教育衛(wèi)生、拾金融配套）干12莊12%相7擔(dān)．控4噴7眼．塘45揚7車．礦1控7眠．脆4溪7售．超02在建筑規(guī)劃（包仙含建筑的總體娛布局、規(guī)模、逗建筑立面、戶問型景觀、朝向煤的均好性、戶禿型結(jié)構(gòu)、噪音窮規(guī)避等因素）勢20共20%當(dāng)1宇5截．灑3隱16軌15柔1絕6翁．抄98座1藏5內(nèi)．說7留景觀規(guī)劃（包顆含景觀的規(guī)劃閑水平、景觀與顧建筑的關(guān)系、模景觀的滲透關(guān)慎系、景觀的審抄美和使用功能途）館10語10%滑6騰．歉9泛7致6待．性99貓7百．汗55丟6愁．負(fù)9丑小區(qū)配套（小念區(qū)內(nèi)部的娛樂看、生活、教育牧、商業(yè)等配套催）馳8華8%狂5私．腎6版5?。?5恨5爭．援58濾6馳．片22遠(yuǎn)5瓶．產(chǎn)8僵發(fā)展商（包含丑發(fā)展商的行業(yè)抄經(jīng)驗、實力、貌品牌知名度、附產(chǎn)品美譽度等雷因素）岸8譽8%清6厘．我2誦6已．予1槐5濾．匯8論6捕．妹22損5倡．球99建物業(yè)管理（物麻業(yè)管理公司的仁知名度、市場猛美譽度）兼8斥8%睜5飯．養(yǎng)55俘5驗．狹65謠5棟．燈4吊6具5鞭．好5翁工程進度（工逮程進度與銷售紡速度與價格提傅升的關(guān)系、工遺程進度本身的衛(wèi)快慢）幫6塵6%租5盼．碼1吵5潔．蕩8爭5收．減3籠5宮．拌8湯5湊．稍2公交樓質(zhì)量及標(biāo)枕準(zhǔn)（施工質(zhì)量孩、建材檔次、手交樓標(biāo)準(zhǔn)）磁10擋10%乖7應(yīng)．習(xí)1哭7垃．她7夠7蔑．期25壇7掌．膨9賠7產(chǎn)．櫻23仔滿數(shù)心100吃100%冤7何1故．別55語7系4害．番44騎7董0敵．沙52雪7亮8獲．房27別7縣1諷．垃44巡平均分?jǐn)?shù)按7間3蝶．料236蒙36律6慚．軟18復(fù)均價（播元貧/陡平方米）軍1600遇1500牽1380羊2000肯參考權(quán)重柳15%唯25%穩(wěn)55%棒5%規(guī)240偽375列759潛100繪1474攤143嗚7梢．拒8524屯?騎根據(jù)市場比較凳法，我們可以插得出項目一期丸物業(yè)多層的均晶價為際：御1474*7藏1.44/7采3.24=1移437.8敲5鉤元軌/零平方灑米則;癥(宮預(yù)期理想均舊價醒)侵?哄根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)君劃壘,鼻在對項目一期隊價格的預(yù)期超中倉,才我們對本項目塘的建筑規(guī)俊劃堆/夾景觀規(guī)桿劃古/燦交樓質(zhì)量以及督標(biāo)準(zhǔn)都有著較設(shè)高的預(yù)期；漁?痰為推進項目的穩(wěn)去化速笑度被,膜增強項目在市皺場的知名度和座美譽州度飽,顆快速搶占市場匪份私額戒,落擬推出部分精廟裝小戶型和酒臣店式公寓套浪房在,副吸引準(zhǔn)客踢戶域,壯根據(jù)市場價格寄及本項目價格專均悲價校,問擬定精裝小戶鏡型價格妥在屑198039頁工元僵/思平方今米科,灶酒店式公寓套凡房價格擬定認(rèn)在香210龜0谷元舉/順平方米。優(yōu)（預(yù)期理想均誦價）飽商鋪價格測算鑒模型緩住宅價格測算乘表銷影響因素翠分?jǐn)?shù)賄權(quán)重貸天鵝廣場籃轉(zhuǎn)盤坊葡萄園哄市一中嘉本項目余地理位置（本港區(qū)域在整個城花市中的定位、盜區(qū)位的提升空掏間和提升價值擱）卻20棚20%鳳17亭15器16庸16活14晴周邊人流狀況苦（包含所臨道孤路的人流狀況披）團15品15%氧1稍2渾．殖5梅12揉14犯13講9聽．黃5蜓周邊配套（包瞧含周邊的生活權(quán)、交通、商業(yè)形、教育衛(wèi)生、額金融配套）年20樂20%真16漂14姓1杯6輛．妖5路1矮5康．旁5系1亭2蝦．青5僵商鋪規(guī)劃（包偵含商業(yè)的總體掏布局、規(guī)模、清層高、商鋪使尊用率、商鋪結(jié)睜構(gòu)）軋20片20%蕩16康