商品房建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（商住小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目可研報(bào)告）

PAGE1PAGE1綿陽江岸名城可行性研究報(bào)告PAGE1 目錄目錄……………..1綿陽芙蓉漢城研究背景…………………..…2可行性研究報(bào)告概述………..3項(xiàng)目背景…………….………..…8市場(chǎng)定位及可行性分析…..…20規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及可行性分析…………….…24工程建設(shè)方案及可行性分析……………….27成本控制方案及可行性分析……………….29營銷組織方案及可行性分析………………34財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析……………….40開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析……………….45項(xiàng)目開發(fā)效益…………………51項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施……….…………53可行性研究結(jié)論………………57附件：《綿陽市商品房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)研簡(jiǎn)明報(bào)告》《綿陽市商品房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》《綿陽市人民政府關(guān)于“綿陽芙蓉漢城”項(xiàng)目規(guī)劃座談備忘》《綿陽市經(jīng)合辦關(guān)于“綿陽芙蓉漢城”等項(xiàng)目有關(guān)問題的請(qǐng)示》《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》《項(xiàng)目周邊關(guān)系圖》《綿陽市政府城市建設(shè)規(guī)劃圖》《綿陽市城區(qū)圖》（綿陽旅游指南版）研究背景為了實(shí)現(xiàn)置信實(shí)業(yè)戰(zhàn)略擴(kuò)展，置信實(shí)業(yè)多次對(duì)走向二級(jí)城市開發(fā)進(jìn)行了探索，先后考察過眉山、廣安、資陽、綿陽等省內(nèi)二級(jí)城市，幾經(jīng)反復(fù)接觸，逐步把第一個(gè)擴(kuò)展目標(biāo)鎖定在“綿陽芙蓉漢城”項(xiàng)目上，經(jīng)過與當(dāng)?shù)卣亩啻谓佑|、談判和近十次全面系統(tǒng)的調(diào)查研究，我們與綿陽市政府這一合作伙伴達(dá)成了一定的共識(shí)，并在《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》的基礎(chǔ)上作了初步的規(guī)劃設(shè)計(jì)，至此本項(xiàng)目運(yùn)作思路基本清晰。在正式的決策前我們?cè)谇捌谡{(diào)研和規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上對(duì)綿陽芙蓉漢城的可行性進(jìn)行了全面系統(tǒng)的研究分析，內(nèi)容包括①、市場(chǎng)定位及可行性分析，②、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及可行性分析，③、工程建設(shè)方案及可行性分析，④、成本控制方案及可行性分析，⑤、營銷組織方案及可行性分析，⑥、財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析，⑦、開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析，⑧、項(xiàng)目開發(fā)效益分析，⑨、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及規(guī)避措施等。本報(bào)告中涉及到的各類方案和運(yùn)作思路，分別由宏信公司相關(guān)部門撰寫，策劃部統(tǒng)稿，合力完成了本研究報(bào)告——《綿陽芙蓉漢城可行性研究報(bào)告》。報(bào)告概述項(xiàng)目背景總占地面積317.5畝，其中凈地面積267.3畝，代征地50.2畝，有100余畝已經(jīng)拆遷完畢；政府承諾2021年3月底完成全部剩余拆遷。土地凈地價(jià)（含出讓金、報(bào)建規(guī)費(fèi)及所有稅費(fèi)）控制在36萬元/畝；代征地爭(zhēng)取免費(fèi)，估計(jì)目前該地塊的市場(chǎng)價(jià)大概在60——80萬元/畝之間。周邊景觀有芙蓉溪、富樂山公園、李杜祠、綿陽市博物館。緊鄰一環(huán)路東段，向西南可通過東方紅大橋和涪江三橋直接進(jìn)入市區(qū)。本項(xiàng)目由黃學(xué)玖市長親自負(fù)責(zé)。根據(jù)《地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》規(guī)定，用地性質(zhì)為商貿(mào)居住用地，以商貿(mào)為主；建筑高度以多層、低層為主，臨道7層，其余3—4層；容積率1.8—2.5；綠地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑小品以漢文化為主要內(nèi)涵進(jìn)行設(shè)計(jì)。土地、報(bào)建、稅費(fèi)等方面的政策，政府同意給予優(yōu)惠。二、綿陽商品房地產(chǎn)簡(jiǎn)況2021年商品房總的上市量:面積83萬平方米；總銷售面積：68萬平方米，其中中高檔商品房占23.5%；外來購房比例約占30%左右。綿陽2021年1-5月房屋成交面積與其年同期相比增長134%。2021年銷售價(jià)格表：物業(yè)類型多層高層營業(yè)辦公用房平均售價(jià)（元/㎡）1219.181921.595561.81商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)圍繞城市傳統(tǒng)商業(yè)中心開發(fā)，由于綿陽大型中高檔住宅小區(qū)尚未形成規(guī)模，社區(qū)型商業(yè)形態(tài)還沒有成型。綿陽城市轄區(qū)內(nèi)有15萬戶（56萬人），未來兩年內(nèi)綿陽市商品房市場(chǎng)需求情況——有7%的家庭（10500戶）未來2年內(nèi)有購房打算，加外來購房群體需求有14580套；其中有13%的消費(fèi)者（1365戶）準(zhǔn)備購買中高檔商品房（單價(jià)1800元/平米以上，總價(jià)20萬元以上），加外來購房群體需求有1950套。三、項(xiàng)目定位住宅：面向綿陽市及周邊市縣，具有高收入，具有追求高尚生活品質(zhì)意識(shí)和具有購買固定資產(chǎn)用于保值的中老年群體。以居住功能為主，4——7層公寓，總建筑面積16.5萬平米。商業(yè)：面向綿陽及周邊市縣有投資旅游文化產(chǎn)業(yè)和特色餐飲、娛樂休閑，自有資產(chǎn)相對(duì)雄厚的中小私有企業(yè)主或具有房產(chǎn)投資意識(shí)且有一定投資實(shí)力的群體。商業(yè)用房以旅游文化商業(yè)形態(tài)為主，社區(qū)商業(yè)形態(tài)為輔，水景商業(yè)街、2—3層商業(yè)綜合經(jīng)營樓和臨街商鋪相結(jié)合，總建筑面積5.5萬平米。四、市場(chǎng)狀況市場(chǎng)容量——調(diào)查顯示，在1950戶2年內(nèi)購買中高檔商品房購房者中，要購買漢城項(xiàng)目的購房者戶數(shù)為710戶。芙蓉漢城與目標(biāo)消費(fèi)群體需求重合分析——芙蓉漢城項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品至少在心理單價(jià)、總價(jià)、檔次、建筑風(fēng)格、商業(yè)街形式、環(huán)境、物業(yè)管理、品位需求等8個(gè)方面與消費(fèi)者需求能較好的重合。五、運(yùn)作思路規(guī)劃設(shè)計(jì)從芙蓉溪建壩引水進(jìn)入小區(qū)形成自然水系景觀，依靠小區(qū)內(nèi)部河流將私家住宅與商業(yè)用房、公眾廣場(chǎng)自然分隔開，相對(duì)獨(dú)立，本小區(qū)分為4個(gè)住宅區(qū)、3個(gè)商業(yè)區(qū)、3個(gè)廣場(chǎng)；住宅類似現(xiàn)代川西民居風(fēng)格，商業(yè)房類似芙蓉古城。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：總建筑面積：241000m2，其中：住宅165000m2；商業(yè)用房55000m2；會(huì)所6000m2；地下車庫15000m2；總戶數(shù)：1050戶；容積率：1.22；綠化及道路、水渠覆蓋系數(shù)63%；停車位970個(gè)；建筑結(jié)構(gòu)住宅為4—7層磚混結(jié)構(gòu)，主力戶型120——160平方米。開發(fā)工期開發(fā)時(shí)間：2021年1月——2021年12月，共三年，分四期開發(fā)，首期預(yù)計(jì)開發(fā)50畝，開發(fā)面積：住宅：約40000m2；商業(yè)用房：15000m2；廣場(chǎng)：6000m2。成本控制磚混住宅單位成本為：1544元/m2；商業(yè)用房成本為：3483元/m2。總投資成本為：4.986億元，其中可銷售房產(chǎn)成本4.463億元，非銷售房產(chǎn)成本0.523億元。營銷策劃品牌策略——充分利用置信·宏信房產(chǎn)的企業(yè)品牌效應(yīng)和芙蓉古城的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造綿陽房地產(chǎn)界第一品牌，與芙蓉古城形成姊妹品牌。大營銷策略——走大旅游產(chǎn)業(yè)營銷，借助政府的力量，聯(lián)袂政府、文化局、富樂山公園進(jìn)行大營銷，借助推廣旅游文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式營銷”，提前修建芙蓉橋蓄水壩和兩個(gè)市政廣場(chǎng)，為體驗(yàn)式營銷提供硬件設(shè)施，借鑒芙蓉古城意境區(qū)推廣方式，開展豐富多采的文化娛樂活動(dòng)。價(jià)格策略——住宅售價(jià)按照成本價(jià)平推，依靠商業(yè)用房賺取利潤；整個(gè)項(xiàng)目價(jià)格采取低開高走手法，第一期作為市場(chǎng)測(cè)試，住宅均價(jià)定在1800元/平米左右，商鋪均價(jià)定在5500元/平米左右（一樓均價(jià)：8000元/平米，二樓均價(jià)3000元/平米）；第二期和第三期逐步攀升；總體來看住宅均價(jià)定在2021元/平米左右，商鋪均價(jià)定在6000元/平米左右；資金運(yùn)營①、啟動(dòng)資金籌劃：2021年8月——2021年12月第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國銀行武候支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款3000萬元，期限一年，從2021年8月-2021年8月（一期開盤）第二部分：2021年12月取得第一塊國土使用證75畝，可以此做為抵押，向中行綿陽支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2021萬元。第三部分(預(yù)備)：金沙一、二期的銷售回款，在2021年底預(yù)計(jì)可沉淀約3000萬元（4.5億元*6.7%）②、開盤前的資金籌劃：2021年1月——2021年8月預(yù)計(jì)在2021年6月前支付完全部的土地款267畝*36萬元=9612萬元。在2021年1-8月期間要支付約4000萬元的土地款和2021萬元的前期項(xiàng)目啟動(dòng)資金。③、資金回籠計(jì)劃2021年預(yù)售收入1.12億元；2021年預(yù)售收入2.06億元2021年預(yù)售收入1.385億元；2021年預(yù)售收入1.1億元開發(fā)機(jī)構(gòu)不在綿陽當(dāng)?shù)刈?cè)項(xiàng)目公司或分支機(jī)構(gòu)，成立“芙蓉漢城項(xiàng)目部”負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的全程開發(fā)與營銷執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和管理項(xiàng)目部設(shè)總負(fù)責(zé)人一名，由何亞川先生擔(dān)任，下設(shè)七個(gè)職能部門：技術(shù)部、工程預(yù)算部、工程管理部、銷售部、策劃部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)管理部；各職能部門的日常管理工作由項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)接受宏信公司對(duì)口職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查，工作向宏信公司對(duì)口職能部門報(bào)備。項(xiàng)目初期，所有項(xiàng)目職能部門主管、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、出納、行政助理等崗位由宏信公司從成都總部指派人員擔(dān)任，其余崗位在當(dāng)?shù)卣衅腹陀?。六、?xiàng)目SWOT分析品牌優(yōu)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、文化優(yōu)勢(shì)、旅游優(yōu)勢(shì)、資源整合優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營整合優(yōu)勢(shì)。社會(huì)關(guān)系網(wǎng)不健全，目前的人力資源隊(duì)伍沒有實(shí)戰(zhàn)的管理經(jīng)驗(yàn)，銷售價(jià)格偏低，相對(duì)而言地理位置有點(diǎn)偏遠(yuǎn)。綿陽市科技城建設(shè)發(fā)展很快，而綿陽目前沒有能滿足高層次住房消費(fèi)需求的房產(chǎn)項(xiàng)目，游仙區(qū)商品房的成功開發(fā)，已經(jīng)改變了區(qū)位弱勢(shì)。中高檔住宅市場(chǎng)需求總量偏低，“宅基地”政策對(duì)中高端客戶存在分流。七、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試（一）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估本公司的現(xiàn)行方案，特別是住宅方案是否被當(dāng)?shù)厥姓奥毮懿块T完全接受，能否一如繼往地贏得政府的支持，這是本項(xiàng)目首要風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)需求容量有限，市場(chǎng)需求量偏小，這是本項(xiàng)目第二大風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)用房的規(guī)?？刂萍皹I(yè)態(tài)形式的引導(dǎo)是否成功，是本項(xiàng)目第三大風(fēng)險(xiǎn)。成本控制是否成功、合理是本項(xiàng)目第四大風(fēng)險(xiǎn)。人力資源水平不甚理想是本項(xiàng)目第五大風(fēng)險(xiǎn)。（二）、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試售價(jià)的靈敏度是最高的，因此提高利潤的關(guān)鍵仍然是提高售價(jià)。磚混結(jié)構(gòu)住宅銷售均價(jià)每提高1%，可增加利潤17.9%。而框架的定價(jià)不符合此經(jīng)濟(jì)原則，定價(jià)要達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的話，應(yīng)達(dá)到1733元/平方米。鋪面的單價(jià)敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。但鋪面利潤對(duì)總的利潤的貢獻(xiàn)率達(dá)到了94.3%。八、項(xiàng)目開發(fā)效應(yīng)（一）、社會(huì)效益促進(jìn)綿陽市商品房地產(chǎn)開發(fā)水平提高同時(shí)帶動(dòng)綿陽博物館——富樂山——芙蓉漢城旅游產(chǎn)業(yè)帶的發(fā)展。本項(xiàng)目成功開發(fā)將會(huì)為置信實(shí)業(yè)異地開發(fā)和大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)積累經(jīng)驗(yàn)，促進(jìn)置信實(shí)業(yè)和芙蓉古城的品牌的提升，為“成都置信”走向“四川置信”乃至走向“中國置信”作出貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目成功開發(fā)將會(huì)加快宏信房產(chǎn)獨(dú)立成長的步伐。（二）、經(jīng)濟(jì)效益可銷售房產(chǎn)收益：5.955億元可銷售房產(chǎn)成本：4.463億元可銷售房產(chǎn)利潤：1.492億元可銷售房產(chǎn)利潤率：1.492÷5.955=25%固定資產(chǎn)成本：0.523億元項(xiàng)目總現(xiàn)金利潤：0.969億元項(xiàng)目總利潤率：0.969÷5.955=16.2%九、結(jié)論在滿足了我公司提出的基本條件的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目運(yùn)作是可行的。住宅開發(fā)總體上比較樂觀，開發(fā)節(jié)奏上要謹(jǐn)慎商業(yè)用房首先要控制開發(fā)總量，開發(fā)節(jié)奏要有效調(diào)控。聯(lián)合政府、媒體進(jìn)行引導(dǎo)開發(fā)特色餐飲、旅游類商業(yè)形態(tài)。項(xiàng)目背景項(xiàng)目開發(fā)微觀環(huán)境歷史沿革風(fēng)格確定——毗鄰東漢的“漢平陽府君闕”和綿陽博物館，故提出了開發(fā)“漢城街”的開發(fā)設(shè)想。并成立了專門的“越王樓、芙蓉漢城開發(fā)建設(shè)辦公室”，制訂了《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》。早在前任書記馮崇泰就提出了開發(fā)思路，現(xiàn)任市長親自負(fù)責(zé)，先后與10多家企業(yè)商談，但方案都不甚理想。介入時(shí)機(jī)——2021年5月成都西博會(huì)期間，游仙區(qū)副書記鄒若力參觀我芙蓉古城意境區(qū)后，認(rèn)為我們與他們的思路不謀而合，隨通過綿陽市“經(jīng)合辦”邀請(qǐng)我公司應(yīng)標(biāo)。政府態(tài)度——2021年6月28日、7月9日及8月1日綿陽市政府相關(guān)辦公會(huì)議上，黃學(xué)玖市長及市人大、市政協(xié)等四大班子領(lǐng)導(dǎo)及其他相關(guān)職能部門領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我公司表示了極大的信任，希望我公司進(jìn)入綿陽市場(chǎng)。項(xiàng)目獲取土地獲取——本項(xiàng)目全部用地直接從市政府（市國土局）獲得使用權(quán)出讓，不與游仙區(qū)政府發(fā)生直接關(guān)系。凈地價(jià)格——（含出讓金、報(bào)建規(guī)費(fèi)及所有稅費(fèi)）控制在36萬元/畝；雖然要求在7月1日后實(shí)行公開招投標(biāo)政策，但政府表示對(duì)本項(xiàng)目實(shí)行特事特辦。市場(chǎng)價(jià)格——我公司已經(jīng)提出全部代征地免費(fèi)的要求，政府目前還沒有明確表態(tài)。據(jù)估計(jì)目前該地塊的假想土地市場(chǎng)拍賣價(jià)格大概在60—80萬元/畝。項(xiàng)目開發(fā)條件（一）、土地狀況項(xiàng)目位置——宗地位于游仙區(qū)開元片區(qū)（開元村），一環(huán)路東段外側(cè)，芙蓉溪西側(cè)。地塊形狀——宗地形狀呈狹長的大刀形狀，沿溪一側(cè)，地面為低洼地，高差在4米左右。宗地臨芙蓉溪的邊長約為1000米左右。土地面積——宗地總占地面積317.5畝，其中凈地面積267.3畝，代征地50.2畝拆遷情況——目前地塊西南部分100余畝已經(jīng)拆遷完畢；政府承諾在簽約付款順利的情況下，會(huì)在2021年3月底完成全部拆遷。（二）、周邊景觀（詳見項(xiàng)目周邊關(guān)系圖）芙蓉溪——宗地東側(cè)的芙蓉溪?dú)v史文化悠久，在唐代名為“東津”，溪上多漁船，杜甫曾留下多篇文章；宋代兩岸種木芙蓉，溪內(nèi)種水芙蓉，固名芙蓉溪。仙人橋——目前宗地東北角的芙蓉溪上有一仙人橋，橋名歷史悠久，橋下有一水壩，水位較高，有輕微污染，但是每天沿河還是有人垂釣，他日會(huì)進(jìn)一步改善。富樂山公園——宗地向東與富樂山風(fēng)景區(qū)相望，該景區(qū)分為富樂堂、富樂山公園兩部分，占地面積1079畝，以三國文化為主題；此外在富樂山還有一座宋哲元墓。李杜祠——在宗地東南角外有一座芙蓉橋，橋的東頭有“李杜祠”，祭祀李白和杜甫，占地7.6畝，為清代建筑。市博物館——宗地北方緊鄰綿陽市博物館，館區(qū)內(nèi)包括“漢平陽府君闕”，該博物館主要收藏文物精品多為東漢、西漢文物?，F(xiàn)已經(jīng)停工，政府預(yù)計(jì)2021年6月竣工。宗地東北角外有綿陽市文化局，為兩層四合院。宗地西面沿街為多層建筑，參差不齊，建筑物背后有三個(gè)小山脊，山脊多綠化植被。（三）、市政配套設(shè)施（詳見項(xiàng)目周邊關(guān)系圖）道路交通——宗地緊鄰一環(huán)路東段，向西南可通過東方紅大橋和涪江三橋直接進(jìn)入市區(qū)；向西北可通過科學(xué)城大橋進(jìn)入綿陽市區(qū)城北和科學(xué)城內(nèi)，私家車交通便捷；向東北接綿梓路，直達(dá)仙海風(fēng)景區(qū)和七曲山風(fēng)景區(qū)。在宗地沿街有14條公交車線路，連接城區(qū)各個(gè)區(qū)域，5——8分鐘既可進(jìn)入市區(qū)。生活配套——在富樂山山上還有一座四星級(jí)賓館，在宗地西面有開元酒店，規(guī)劃中的越王樓（一、二層設(shè)大型超市），通過東方紅大橋直接進(jìn)入市區(qū)，享受市區(qū)繁華生活配套。教育配套——富樂實(shí)驗(yàn)小學(xué)、劍南路小學(xué)、富樂實(shí)驗(yàn)中學(xué)、科學(xué)城一中和萬博公學(xué)（安徽）；在富樂山西南角有一個(gè)青少年活動(dòng)中心，實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)物園。醫(yī)療配套——?jiǎng)δ下窎|段有市三醫(yī)院、富樂山有一座療養(yǎng)院（市七醫(yī)院）市政配套——宗地西側(cè)的一環(huán)路東段已經(jīng)埋設(shè)了10KV仙城線高壓分支線；地塊東側(cè)的芙蓉溪河濱路內(nèi)側(cè)已經(jīng)埋設(shè)排污管道；政府承諾將（給）水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)等管道鋪設(shè)到小區(qū)圍墻。（四）、項(xiàng)目地塊開發(fā)價(jià)值研究判斷總的看來，綿陽芙蓉漢城處于一個(gè)得天獨(dú)厚的地段，自然環(huán)境和人文氣息具有獨(dú)一無二的特點(diǎn)，同時(shí)該地塊周邊社區(qū)基本成熟，各類基本配套設(shè)施齊全，商品住宅開發(fā)的條件已經(jīng)完全具備。該地塊位于綿陽市重要的旅游線連接點(diǎn)，地段知名度高，應(yīng)該說該地塊具有獨(dú)特的地段優(yōu)勢(shì)，土地升值潛力巨大，開發(fā)的社會(huì)效應(yīng)和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)都將很大。項(xiàng)目開發(fā)其它外在微觀環(huán)境（一）、政治環(huán)境由于本項(xiàng)目是黃學(xué)玖市長親自負(fù)責(zé)的項(xiàng)目，相信本項(xiàng)目運(yùn)作的軟環(huán)境上將不會(huì)受到太多的刁難。從媒體暴光率來看，黃市長應(yīng)該是屬于政壇活躍人物，市委書記相對(duì)比較低凋，但是我們還會(huì)與楊海清市委書記、游仙區(qū)委書記保持直接接觸。經(jīng)合辦張主任應(yīng)該說工作態(tài)度值得敬佩，相信能為我公司起到良好的作用。綿陽市主要相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)對(duì)置信公司的信譽(yù)和業(yè)績以及對(duì)本項(xiàng)目初步規(guī)劃表示了極大的認(rèn)可和信任，并承諾本公司該項(xiàng)目開發(fā)有優(yōu)先權(quán)。（二）、政策環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)條件——根據(jù)《綿陽市“三國蜀漢城”地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》規(guī)定，用地性質(zhì)為商貿(mào)居住用地，以商貿(mào)為主；建筑高度以多層、低層為主，臨道7層，其余3——4層；容積率1.8——2.5；綠地率40%以上；建筑形式、色彩、雕塑、小品以漢文化為主要內(nèi)涵進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府支持力度——綿陽市政府已經(jīng)將本項(xiàng)目列為綿陽市2021年城市建設(shè)一號(hào)工程，成立由綿陽市經(jīng)合辦牽頭的專門班子。政策優(yōu)惠——土地、報(bào)建、稅費(fèi)等方面的政策，政府同意給予優(yōu)惠，至于優(yōu)惠程度正在協(xié)商。政府已經(jīng)同意本項(xiàng)目在芙蓉溪橋頭修筑水壩，并將溪水直接引入小區(qū)綿陽市政府已經(jīng)同意本項(xiàng)目關(guān)于一環(huán)路東段西側(cè)考慮對(duì)景的規(guī)劃控制建議。由于目前綿陽市開發(fā)區(qū)眾多，游仙經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)招商進(jìn)展緩慢，事實(shí)上房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)正在逐步成為游仙區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。（二）、金融環(huán)境前期貸款——爭(zhēng)取中行成都武侯支行為宏信房產(chǎn)提供3000萬元的開發(fā)貸款。流動(dòng)資金貸款——本項(xiàng)目已經(jīng)獲得中行綿陽分行的大力支持，隨著開發(fā)進(jìn)展，將為本項(xiàng)目提供3000——5000萬元的流動(dòng)資金貸款，按揭授信——中行綿陽分行將為綿陽芙蓉漢城項(xiàng)目住宅消費(fèi)者提供8成30年按揭購房信貸，為商業(yè)用房消費(fèi)者提供6成10年的按揭購房信貸。（三）、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境目前綿陽市本土房地產(chǎn)公司中最為有影響力的六家公司分別是富臨房產(chǎn)、長興房產(chǎn)、花園投資、漢龍實(shí)業(yè)、樊華集團(tuán)、綿陽中房；其中富臨房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)為“品牌”；長興房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)為“產(chǎn)品創(chuàng)新”；花園房產(chǎn)優(yōu)勢(shì)為“物業(yè)管理”；漢龍、樊華集團(tuán)已經(jīng)在競(jìng)爭(zhēng)中開始下滑。而外來企業(yè)運(yùn)作都不是很成功，稍微好一點(diǎn)的是棠湖物業(yè)綿陽分公司開發(fā)的海棠花園，而錦官城房產(chǎn)開發(fā)的山江花園則是失敗的典型。開發(fā)企業(yè)（宏信房產(chǎn)）內(nèi)部環(huán)境根據(jù)置信實(shí)業(yè)董事會(huì)戰(zhàn)略部署，開拓更為廣闊的市場(chǎng)，宏信房產(chǎn)將代表置信實(shí)業(yè)走出成都進(jìn)行開發(fā)，鞏固置信實(shí)業(yè)在四川商品房地產(chǎn)市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)地位。宏信房產(chǎn)開發(fā)的置信逸都金沙園雖然還未正式開盤，但是整個(gè)運(yùn)作基本上路，可以抽出適度的精力開發(fā)其它項(xiàng)目。宏信房產(chǎn)代表置信進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，就必須走品牌經(jīng)營之路，走高端市場(chǎng)，做當(dāng)?shù)氐木纷≌ｍ?xiàng)目開發(fā)宏觀環(huán)境綿陽市城市經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)發(fā)展方向根據(jù)《綿陽市科技城發(fā)展綱要》，綿陽市以發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，以“工業(yè)強(qiáng)市”為戰(zhàn)略，加快各園區(qū)建設(shè)，在四個(gè)園區(qū)（高新區(qū)、科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)、經(jīng)開區(qū)、農(nóng)科示范區(qū)）中，目前市政府發(fā)展重點(diǎn)園區(qū)是科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)，而游仙經(jīng)濟(jì)實(shí)驗(yàn)區(qū)并沒有成為市政府重點(diǎn)，旅游產(chǎn)業(yè)也沒有列入支柱產(chǎn)業(yè)。從綿陽市城市建設(shè)發(fā)展來看，也是實(shí)行全面開花策略，幾大園區(qū)齊頭并進(jìn)，而科教創(chuàng)業(yè)園區(qū)將是重中之重。相對(duì)而言，游仙區(qū)城市建設(shè)近年發(fā)展迅速，主要還是集中在沈家壩和開元地區(qū)的商品房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。近年來綿陽市政府加大了市政基礎(chǔ)設(shè)施和城市主干道建設(shè)力度。二、綿陽市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及市場(chǎng)狀況（一）、綿陽市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及走勢(shì)1、商品地產(chǎn)目前綿陽市地產(chǎn)業(yè)最大的問題是可以隨意購買、開發(fā)私家“宅基地”，成為一大怪胎。由于開發(fā)區(qū)之間在招商引資上相互競(jìng)爭(zhēng)，地產(chǎn)出讓競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，倍特、富臨、漢龍等大型企業(yè)紛紛通過修建市政配套設(shè)施獲取物美價(jià)廉的商業(yè)住宅開發(fā)用地。其中富臨房產(chǎn)還采用“騰籠換鳥”的手法積極參與了當(dāng)?shù)嘏f廠搬遷工作。2、商品住宅開發(fā)理念：來自成都的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入綿陽市場(chǎng)后，為當(dāng)?shù)刈⑷肓艘恍┬迈r的開發(fā)理念，如注重環(huán)境投資、先修環(huán)境樣板區(qū)、修建會(huì)所、夾層設(shè)計(jì)、空中花園等。產(chǎn)品概念：目前高檔住宅市場(chǎng)流行“河居概念”三新技術(shù)運(yùn)用：綿陽只有一家樓盤——怡馨園提出率先執(zhí)行《國家綠色生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)》，號(hào)稱運(yùn)用16種新技術(shù)、新材料，被推薦為“國家級(jí)示范工程”小區(qū)公建配套：有少量小區(qū)還是引進(jìn)游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所及智能設(shè)施；花園小區(qū)占地300畝，配有自己的會(huì)所、幼兒園等。物業(yè)管理：花園小區(qū)獲得國家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)，也注重開展社區(qū)文化；但是其它樓盤對(duì)物業(yè)管理投入都不夠。收費(fèi)偏低，大多數(shù)在0.4元/平米月左右營銷代理：當(dāng)?shù)貭I銷代理基本上都是由開發(fā)企業(yè)自行操作；而廣告代理大多數(shù)中小樓盤都是委托平面媒體房產(chǎn)版專業(yè)廣告公司。營銷組織：營銷宣傳資料簡(jiǎn)單；銷售賣場(chǎng)布置水平一般，但是幾個(gè)大型公司往往有著幾個(gè)賣場(chǎng)，分布在項(xiàng)目地址、公司辦公點(diǎn)、公司商業(yè)場(chǎng)所、房產(chǎn)交易中心周圍。3、商業(yè)房產(chǎn)目前綿陽市商業(yè)地產(chǎn)相當(dāng)于成都5年前的水平，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)圍繞城市傳統(tǒng)商業(yè)中心開發(fā)，由于綿陽大型中高檔住宅小區(qū)尚未形成規(guī)模，社區(qū)型商業(yè)形態(tài)還沒有成型，目前只有沈家壩區(qū)域有一在建大型超市，距本項(xiàng)目不足500米。綿陽市大型商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目都是由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)公司修建、經(jīng)營。4、旅游房地產(chǎn)目前綿陽市政府沒有資金投入開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)，開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)一般實(shí)行對(duì)外招商引資，目前的仙海風(fēng)景區(qū)和南湖公園都在面向市場(chǎng)招商開發(fā)。富樂山風(fēng)景區(qū)還屬于政府經(jīng)營。（二）、綿陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況1、2021年市場(chǎng)供給：2021年商品房總的上市量:面積83萬平方米；套數(shù)7744套；202棟，（分段如下：1000元/平方以下占50棟，1000-1300元/平方占107棟，1300-1600元/平方占41棟，1600元/平方以上占4棟）。其中中高檔房（均價(jià)在1600元/平米以上）供應(yīng)量2323套，面積27.20萬平方米。2、2021年市場(chǎng)銷售：2021年商品房總銷售面積：68萬平方米；總銷售額6.5億元：其中中高檔房（均價(jià)在1600元/平米以上）銷售量1393套，面積16.32萬平方米。商品房存量總面積76.42萬㎡。商業(yè)房產(chǎn)銷售面積大約在6.5萬平方米商品房銷售價(jià)格指數(shù)2021年比2021年上漲4.6%,營業(yè)房銷售價(jià)格指數(shù)2021年比2021年下降3.2%。3、2021年1——5月商品房市場(chǎng)狀況綿陽2021年1-5月房屋成交面積30.89萬平方米，與去年同期（13.2萬平方米）相比，增長134%；成交金額5.094億元，與去年同期（1.79億）相比，增長184%。物業(yè)類型多層高層營業(yè)辦公用房平均售價(jià)（元/㎡）1219.181921.595561.81（三）、未來兩年內(nèi)綿陽市商品房市場(chǎng)需求情況1、市場(chǎng)需求總量公眾群體意向群體目標(biāo)群體城市轄區(qū)總戶數(shù)購房戶數(shù)/城市轄區(qū)總戶數(shù)中高檔商品房目標(biāo)戶數(shù)/購房總戶數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)13%15萬戶（56萬人）5%7%外來購房者比例城市轄區(qū)購房套數(shù)城市轄區(qū)目標(biāo)群體套數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)總銷售量的28%750010500套9751365套中高檔商品房外來消費(fèi)比例最后購房戶數(shù)最后目標(biāo)群體戶數(shù)調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)調(diào)整數(shù)據(jù)總銷售量的30%1042014580套14001950套備注：考慮到中高檔住宅消費(fèi)群體隱蔽性較大，本次調(diào)查中國家干部、企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)訪問成功比例很低，明顯與這類群體實(shí)際購房量比例不同，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們對(duì)調(diào)查獲取的中高檔住宅需求總量進(jìn)行了適度的技術(shù)處理，將購房戶數(shù)在城市轄區(qū)總戶數(shù)的比例由5%上調(diào)為7%，隨之而來的其它數(shù)據(jù)作了相應(yīng)的上浮。2、綿陽中高檔住宅市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與市場(chǎng)障礙點(diǎn)1）、機(jī)會(huì)點(diǎn)——綿陽中高檔住宅的基礎(chǔ)支撐群體存在的綿陽市對(duì)中高品質(zhì)住宅的需求是存在的，但是現(xiàn)有的開發(fā)商不能提供有效供給。中高檔房地產(chǎn)市場(chǎng)在當(dāng)?shù)夭怀蓺夂?，呈分散性?jìng)爭(zhēng)格局，異地開發(fā)商進(jìn)入的門檻非常低。職業(yè)收入差異和社會(huì)貧富差距的拉大，使住房消費(fèi)階層化日益明顯，為中高收入購房階層提供了市場(chǎng)條件；社會(huì)新生代住房觀念的成熟和品位的提高，綿陽普遍較高的目標(biāo)群體文化修養(yǎng)，使其愿意為心中理想住宅和生活方式付出超越一般市場(chǎng)價(jià)格；目標(biāo)群體尚未購房的主要原因之一是“沒有找到理想的住房”，本項(xiàng)目的推出正好可以滿足這一部分購房群體的需求。2）、障礙點(diǎn)——綿陽中高檔住宅的消費(fèi)群體依托不夠強(qiáng)大現(xiàn)有樓盤存在綠化少、戶型不好、房價(jià)過高、房屋質(zhì)量不好、物管不好、外觀設(shè)計(jì)差和周邊配套不齊全等諸多原因，他們是綿陽中高檔房存在的主要問題。資金不到位和沒有找到理想住房是誠意群體至今沒有購房的主要原因；目標(biāo)群體中分別有37.5%和20%的被訪者由于資金不到位和沒有找到理想的住房而至今沒有購房；居民戶有15%的群體是單身，尚未結(jié)婚而在觀望高品質(zhì)追求者和中高收入階層總體偏小，造成特定目標(biāo)群體不夠強(qiáng)大；全面滿足高品質(zhì)追求者和中高收入階層個(gè)性化差異需求的可能性??；住宅產(chǎn)品需求彈性較大，購買行為受其個(gè)人經(jīng)濟(jì)變動(dòng)影響和社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)影響較大；目標(biāo)群體至今未購房的主要原因之一是“資金尚未到位”，限制了這部分群體對(duì)本項(xiàng)目的購買力；可能存在著一定程度上的價(jià)格障礙。3）、結(jié)論：在綿陽中高檔住宅的需求群體是存在的；但這個(gè)群體不夠大，整個(gè)需求偏小偏弱。加上以前的庫存量（2021年中高檔住宅庫存總量930套）和其他同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的分流，限制了中高檔住宅項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模。3、中高檔住宅消費(fèi)主流群體及消費(fèi)傾向1）、2021年綿陽市中高檔住宅消費(fèi)狀況分析①、自然特征：綿陽中高檔商品房有30%的被外地人買走，主要群體來自西藏、新疆、甘肅、青海及綿陽周邊，主要是退休回老家，支邊回老家和商人。②、暢銷樓盤特征：市中區(qū)位置好賣，高層電梯不好賣，1400元/平方左右好賣。2）、未來兩年內(nèi)綿陽市中高檔住宅消費(fèi)狀況分析：自然特征：30-39歲，38.46%；20-29歲，38.46%；40-49歲，21.15%個(gè)體/私營企業(yè)主；51.92%；私營公司/企業(yè)中高層管理人員：13.46%：專業(yè)技術(shù)人員、公司/企業(yè)一般職員各占9.62%；政府機(jī)關(guān)/事業(yè)單位公務(wù)員數(shù)據(jù)只有3.85%，缺乏真實(shí)。②、住房消費(fèi)行為特征：決定購房因素：分列前三位的第一因素依次是：交通、地段、周邊環(huán)境配套。付款方式：40%的人選擇銀行或公積金按揭，60%的人選擇一次性付款或分期付款。品牌消費(fèi)特征：有61.54%綿陽市民不知道置信公司；對(duì)于置信公司開發(fā)的項(xiàng)目，有35%的對(duì)象不愿意多出錢；50%的人愿意多出100元/平米以內(nèi)。③、消費(fèi)需求內(nèi)容：區(qū)域：40.38%的訪問對(duì)象選擇市中心區(qū)域；30.77%的訪問對(duì)象選擇沿江（河）兩岸。套型：63.46%的訪問對(duì)象選擇三室兩廳雙衛(wèi)；15.38%的訪問對(duì)象選擇四室兩廳雙衛(wèi)。戶型結(jié)構(gòu)：59.62%的訪問對(duì)象選擇錯(cuò)層結(jié)構(gòu)；32.69%的訪問對(duì)象選擇全躍層結(jié)構(gòu)。面積：38.46%的訪問對(duì)象選擇126-150平米；21.15%的訪問對(duì)象選擇106-125平米；19.23%的訪問對(duì)象選擇151-180平米。價(jià)格（界定為1800元/平米以上）：48.08%的訪問對(duì)象選擇1800-2021元；38.46%的訪問對(duì)象選擇2021-2199元。4、未來兩年內(nèi)綿陽中高檔商品房市場(chǎng)份額分配與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)綿陽市現(xiàn)在主要中偏高檔住宅項(xiàng)目是分布在沿江內(nèi)側(cè)的高層電梯公寓，如富臨外灘花園、嘉來華庭、勇拓洋樓和即將開發(fā)的世家豪苑、漢龍小島花園等；潛在高檔住宅項(xiàng)目有位于高新區(qū)背后科教創(chuàng)業(yè)園內(nèi)由富臨開發(fā)的占地500畝的“白楊溝別墅”和位于高新區(qū)由樊華開發(fā)的占地300畝的“普明山風(fēng)景區(qū)——楓葉別墅區(qū)和普明湖別墅區(qū)”。三、綿陽房地產(chǎn)相關(guān)輔助支持系統(tǒng)——公共媒體綿陽三大本地報(bào)紙都有自己的房地產(chǎn)專版，這些專版完全交與專業(yè)廣告公司或廣告部承包經(jīng)營，競(jìng)爭(zhēng)激烈；35*48整版彩色廣告價(jià)格在2萬元左右。遂寧日?qǐng)?bào)也有房地產(chǎn)專版。成都的華西都市報(bào)和成都商報(bào)在當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)也有很大的影響力。綿陽有線臺(tái)第3套節(jié)目有房地產(chǎn)專業(yè)欄目，質(zhì)量很差。第三節(jié)項(xiàng)目SWOT動(dòng)態(tài)分析有利因素外在機(jī)會(huì)內(nèi)在優(yōu)勢(shì)綿陽市科技城發(fā)展建設(shè)工作進(jìn)展順利，隨著“軍轉(zhuǎn)民”工作順利推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)活力增強(qiáng)綿陽市目前高價(jià)位樓盤主要是電梯公寓，而電梯公寓并不受歡迎，現(xiàn)有的購買者主要是因?yàn)槠涞囟魏?，樓盤形象氣派，戶型有創(chuàng)新，高價(jià)位能帶來的尊榮感。綿陽人口總體素質(zhì)偏高，固定人口比例高；隨著城市化水平提高，綿陽通過教育產(chǎn)業(yè)吸引了大量的外來人口置業(yè)。游仙區(qū)沈家壩和開元片區(qū)成功開發(fā)，已經(jīng)改變了當(dāng)?shù)厥忻癫辉敢庾叱鑫迓芬粯蛑脴I(yè)的習(xí)慣。隨著生活水平的提高，居民對(duì)住宅消費(fèi)需求層次提高，而綿陽目前沒有能滿足高層次住房消費(fèi)需求的房產(chǎn)項(xiàng)目。綿陽市民對(duì)住房消費(fèi)已經(jīng)具備了“品牌消費(fèi)”的意識(shí)和觀念，而在現(xiàn)有的幾個(gè)品牌房地產(chǎn)企業(yè)中，他們都是在某一個(gè)方面具有優(yōu)勢(shì)，但在綜合素質(zhì)上還是很差，在細(xì)節(jié)上缺乏足夠的底蘊(yùn)。富臨與樊華的別墅項(xiàng)目目前未能啟動(dòng)。品牌優(yōu)勢(shì)——置信公司在當(dāng)?shù)鼐哂休^強(qiáng)的品牌美譽(yù)度。地段優(yōu)勢(shì)——位于一環(huán)路外側(cè)和108國道，臨近綿陽大型新興居住片區(qū)——開元、沈家壩。環(huán)境優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目臨近芙蓉溪和富樂山公園，周邊自然景觀更豐富文化優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目地段和周邊傳統(tǒng)文化遺址相當(dāng)豐富，文化底蘊(yùn)更深厚、更真實(shí)。旅游優(yōu)勢(shì)——位于九寨溝旅游環(huán)線和三國旅游環(huán)線上，本項(xiàng)目建成后將與博物館、李杜祠、富樂山、宋哲元墓整合起來，成為該旅游線上的一顆燦爛的明珠。項(xiàng)目資源整合優(yōu)勢(shì)——能同時(shí)具備上述資源，這在房地產(chǎn)項(xiàng)目中可謂“絕品”，加上置信實(shí)業(yè)的品牌和操作手法，具有獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)營整合優(yōu)勢(shì)——置信宏信房產(chǎn)在開發(fā)經(jīng)營理念、管理、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、細(xì)節(jié)處理上有優(yōu)勢(shì)。同時(shí)置信公司成功開發(fā)的芙蓉古城，能給本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)處理和營銷上帶來寶貴的經(jīng)驗(yàn)。政策優(yōu)勢(shì)——我公司在爭(zhēng)取銀行降低按揭門檻方面具有優(yōu)勢(shì)；能獲得當(dāng)?shù)馗邔诱叻龀謨?yōu)勢(shì)不利因素政府人員變動(dòng)，社會(huì)關(guān)系沒有得到有效建立經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生不利變動(dòng)中高檔住宅市場(chǎng)需求總量偏低?！罢亍闭邔?duì)中高端客戶存在分流。企業(yè)資本運(yùn)作緊張、人力資源緊張外圍市政工程（富樂橋）進(jìn)度緩慢優(yōu)惠政策風(fēng)險(xiǎn)，前期的若干承諾的優(yōu)惠政策不能兌現(xiàn)。政府職能部門及所謂的專家委員會(huì)干擾本項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)。項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢開發(fā)速度和開發(fā)節(jié)奏過快11）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銷售緩慢社會(huì)關(guān)系網(wǎng)不健全，特別是職能部門基層關(guān)系尚未建立。目前的人力資源隊(duì)伍沒有實(shí)戰(zhàn)的管理經(jīng)驗(yàn)，還需要在以后工作中逐步鍛煉和磨合。在銷售價(jià)格偏低的情況下，存在成本控制壓力。相對(duì)而言地理位置有點(diǎn)偏遠(yuǎn)。外在威脅內(nèi)在劣勢(shì)備注：箭頭代表潛在的轉(zhuǎn)化趨勢(shì)黑體字表示易變因素，宋體字表示相對(duì)穩(wěn)定因素市場(chǎng)定位及可行性分析一、市場(chǎng)定位（一）、市場(chǎng)定位住宅市場(chǎng)：面向綿陽市及周邊市縣，具有高收入，具有追求高尚生活生活品質(zhì)意識(shí)和具有購買固定資產(chǎn)用于保值的中老年群體。市場(chǎng)：面向綿陽及周邊市縣有投資旅游文化產(chǎn)業(yè)和特色餐飲、娛樂休閑，自有資產(chǎn)相對(duì)雄厚的中小私有企業(yè)主或具有房產(chǎn)投資意識(shí)且有一定投資實(shí)力的群體（二）、目標(biāo)群體描述1、區(qū)域特征65%的面向綿陽市區(qū)；35%的面向周邊市縣2、收入特征臨河大戶型：家庭固定年收入在30萬元以上或者家庭存款額在100萬元以上。普通公寓：家庭固定年收入在10萬元左右或者家庭存款額在50萬元左右。商鋪：年?duì)I業(yè)額在100萬元以上或家庭存款額在100萬元以上。3、職業(yè)特征臨河大戶型：國家政府機(jī)關(guān)及大中型國有企事業(yè)單位主要領(lǐng)導(dǎo)；大型私有企業(yè)主普通公寓：高收入國家職能部門公務(wù)員；大中型企業(yè)高層管理人員；特殊專業(yè)技術(shù)人員；中小型私有企業(yè)主。商鋪：國家政府機(jī)關(guān)及大中型國有企事業(yè)單位主要領(lǐng)導(dǎo)中有投資意識(shí)者；大中型餐飲娛樂休閑行業(yè)業(yè)主。二、項(xiàng)目定位（一）、功能定位本項(xiàng)目屬于一個(gè)復(fù)合地產(chǎn)，以住宅地產(chǎn)為主，商業(yè)地產(chǎn)為輔。商業(yè)地產(chǎn)以旅游文化商業(yè)形態(tài)為主，社區(qū)商業(yè)形態(tài)為輔。（二）、物業(yè)類型定位住宅：4——7層公寓商業(yè)用房：2—3層商業(yè)綜合經(jīng)營樓、2層商業(yè)廣場(chǎng)、臨街商鋪（三）、檔次定位住宅：中偏高檔次商業(yè)用房：中偏高檔次，特色行業(yè)可適當(dāng)放寬（四）、規(guī)模定位住宅：16.5萬平米商業(yè)用房：5.5萬平米（五）、差異化定位住宅——綿陽綜合品質(zhì)最高的，由置信開發(fā)的，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，具有港式物業(yè)管理水平、具有傳統(tǒng)人文韻味的新型精神文明社區(qū)商業(yè)房產(chǎn)——以漢代川西文化為主要特色的，集綿陽當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)特色餐飲娛樂休閑、綿陽漢代文化旅游、社區(qū)配套投資為一體的大型復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)。市場(chǎng)定位可行性分析（一）、綿陽芙蓉漢城市場(chǎng)需求總量意向群體目標(biāo)群體誠意群體購房戶數(shù)/城市轄區(qū)總戶數(shù)中高檔商品房目標(biāo)戶數(shù)/購房總戶數(shù)誠意群體戶數(shù)/目標(biāo)群體戶數(shù)7%13%36.4%城市轄區(qū)購房套數(shù)城市轄區(qū)目標(biāo)群體套數(shù)城市轄區(qū)誠意購房群體套數(shù)10500套1365套497套最后購房戶數(shù)（加28%外來購房者）最后目標(biāo)群體戶數(shù)（加30%外來購房者）最后誠意購房群體戶數(shù)（加30%外來購房者）14580套1950套710套有可能購買漢城項(xiàng)目住房在目標(biāo)群體中所占比例為36.4%,即在1950戶2年內(nèi)購買中高檔商品房購房者中，要購買漢城項(xiàng)目的購房者戶數(shù)為710戶。（二）、綿陽芙蓉漢城誠意消費(fèi)群體消費(fèi)需求漢城項(xiàng)目的誠意群體消費(fèi)特征這類群體只是中高檔商品房目標(biāo)消費(fèi)群體的一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)，這部分群體在消費(fèi)者背景上與目標(biāo)群體相同，只是在購房的某些需求上有非誠意群體有差異，他們與非誠意群體相比：更注重生活質(zhì)量和品位、并不看重市中心區(qū)域，他們更多追求房屋的面積更大一些，戶型主要追求躍層和錯(cuò)層，房屋類型主要選擇小高層、多層和連排別墅。綿陽芙蓉漢城誠意消費(fèi)群體消費(fèi)需求內(nèi)容戶型結(jié)構(gòu):誠意群體比較看好錯(cuò)層和全躍層住宅面積需求：有43.4%的誠意群體選擇的面積在125-150平米之間套型結(jié)構(gòu)：誠意群體中有60.4%購房者選擇三室兩廳雙衛(wèi)房屋單價(jià)：誠意群體所能承受的平均單價(jià)為每平方米1903元房屋總價(jià)：誠意群體所能承受的每套房屋平均總價(jià)為30.9萬元商業(yè)形態(tài)：63.46%的訪問對(duì)象希望修建類似于麗江古城的，傳統(tǒng)風(fēng)味小型餐飲、小吃、酒吧景觀一條街；15.38%的訪問對(duì)象希望修建集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化、居住為一體的中等規(guī)模商業(yè)步行街。（三）、芙蓉漢城與消費(fèi)者需求重合分析消費(fèi)者需求本項(xiàng)目提供或宣傳項(xiàng)目區(qū)域的商品房檔次：小康舒適型（66.5%）以綿陽中高檔住宅為主項(xiàng)目區(qū)域的商品房風(fēng)格：蘇州園林和中國古典庭院仿古建筑、園林綠化購房者希望住在人文環(huán)境好的社區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為本，業(yè)主尊貴地位占目標(biāo)群體1/3群體的人未購房原因：沒有找到理想的住房漢城能提供理想的住房綿陽中高檔商品房存在綠化少、戶型不好等原因購房者對(duì)物管的需求較全面、較高港式物管購房者對(duì)綠化的需求格調(diào)、品位較高園林式綠化漢城項(xiàng)目所提供的產(chǎn)品至少在以上8個(gè)方面與消費(fèi)者需求能較好的重合。但是漢城項(xiàng)目提供的產(chǎn)品有兩個(gè)重要的地方與消費(fèi)者需求不相符合，值得探討。其一是商業(yè)樣式：消費(fèi)者有56%的認(rèn)同該區(qū)域適合修建水景商業(yè)街，而且這部分群體是中高檔餐飲的主流消費(fèi)群體，而消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目概念中提到的“臨街門面，二樓商鋪”興趣認(rèn)同度最低，只有6.2%。其二是誠意群體中有27%的購房者打算購買漢城小高層電梯住宅，有10%的購房者打算購買漢城高層住宅項(xiàng)目，另有19%的購房者認(rèn)為只要位置價(jià)格合適、多層和電梯無所謂，而本項(xiàng)目卻沒有提供小高層電梯和高層電梯公寓。（四）、結(jié)論綿陽芙蓉漢城項(xiàng)目基本的市場(chǎng)支撐現(xiàn)實(shí)存在，但這個(gè)群體不夠龐大，按照漢城項(xiàng)目1100戶的開發(fā)規(guī)模計(jì)算，供求系數(shù)為64.5%（710戶÷1100戶），供需比偏小，限制了漢城項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模和開發(fā)節(jié)奏。目標(biāo)群體對(duì)漢城項(xiàng)目最為感興趣的前三項(xiàng)內(nèi)容依次是：第一是“仿古建筑形式、漢代文化韻味”；第二是“環(huán)境優(yōu)美、園林綠化”；第三是“港式物業(yè)管理服務(wù)”，而這些因素恰好是本項(xiàng)目及本公司的優(yōu)勢(shì)所在，并且在當(dāng)?shù)鼐哂薪^對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，因此從量上和內(nèi)容上本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是可行的。本次調(diào)查中沒有對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)房產(chǎn)展開專項(xiàng)的商圈調(diào)研和市場(chǎng)容量調(diào)研，我們根據(jù)周邊商業(yè)輻射的半徑的人口及消費(fèi)力來看，本項(xiàng)目的商業(yè)房產(chǎn)只能滿足本小區(qū)居民的附屬消費(fèi)，市場(chǎng)容量相當(dāng)有限，只能定位于社區(qū)型商業(yè)形態(tài)。要想達(dá)到政府的要求和贏利的目的，本項(xiàng)目的商業(yè)用房在定位上必須另辟蹊徑，創(chuàng)建一個(gè)市場(chǎng)，定位于旅游商業(yè)和特色餐飲休閑商業(yè)。規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及可行性分析規(guī)劃設(shè)計(jì)總體構(gòu)思基于綿陽地區(qū)悠久的漢代文化和該地域近期發(fā)掘漢代歷史的熱點(diǎn)，本案規(guī)劃設(shè)計(jì)總體構(gòu)思為：汲取我國漢代的思想概念、以及建筑與城市文化及藝術(shù)理念，結(jié)合本區(qū)域未來人們生活模式的需要，有機(jī)地加以整合，并根據(jù)所處地域及自然環(huán)境特點(diǎn)，進(jìn)行基因組合，以新的設(shè)計(jì)手法加以呈現(xiàn)。規(guī)劃方案構(gòu)成一個(gè)中心城市形象，中軸線上四個(gè)門闕位于劍南南街，軸線后一廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)一組塑像群反映當(dāng)時(shí)的歷史面貌，縱深方向架空廊院沿襲漢代建筑概念作重樓，為了使其具有永久的生命力，功能上考慮為文化及表演娛樂場(chǎng)所，繼之再向后延伸作一更大的后院可為體育運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、文博場(chǎng)所，最后為一廊橋，并將軸線延至富樂山后。場(chǎng)地鋪裝將采用生態(tài)型石材，建筑材料用石、磚、木瓦及一部分鋼筋砼結(jié)構(gòu)，作有山、石、樹木及水池、沙洲等，既具有漢代建筑及城市整體藝術(shù)感，同時(shí)又能滿足當(dāng)今及后人的生活需求。橫軸線上南端設(shè)置餐飲及商業(yè)街市，可集中古代及四川各地餐飲特色菜肴，沿著一條曲折的路及一個(gè)輾轉(zhuǎn)曲折的庭院，將漢代各項(xiàng)建筑藝術(shù)造型融合其中，配以人文服飾呈現(xiàn)故化風(fēng)采。在芙蓉橋頭上設(shè)一渦旋狀廣場(chǎng)，與中心廣場(chǎng)首尾相應(yīng)，一條蛇形水道及街道通向中心廣場(chǎng)，設(shè)有小店，住宅區(qū)。橫軸線北端為旅店，旅店為穿斗房，作庭院綠化。在南、北軸線外臨芙蓉河一側(cè)開一小河道將芙蓉城主景區(qū)與住宅開發(fā)區(qū)分隔，河道兩側(cè)一邊為市，一邊為宅，將他們有機(jī)地結(jié)合成不同性格的河岸，但又有統(tǒng)一的建筑風(fēng)格，小橋流水自上而下，分成幾個(gè)支流再匯入芙蓉溪內(nèi)，形成若干小瀑布，在濱河道傍傾注而下。住宅區(qū)主要采用五—七層建筑，局部有塔樓穿插，形成豐富多姿的輪廓線，建筑形式采取形神兼顧的原則，同時(shí)考慮便于工程技術(shù)及住戶使用要求，以舒適為原則，盡量體現(xiàn)古朝風(fēng)范。住宅區(qū)及商貿(mào)區(qū)的停車問題分別用地面停車、地下停車兩種方式解決，仍然按照人車分流、方便交通、方便生活、安全、簡(jiǎn)捷的原則具體處理。建筑及規(guī)劃特點(diǎn)由于社會(huì)的發(fā)展與變遷，結(jié)合地域環(huán)境特點(diǎn)，在飲食方面，古今之間差異不大，但生活內(nèi)容及生活設(shè)施有很大不同；在居住方面，對(duì)于遮風(fēng)避雨都有同一需要，但后者有先進(jìn)的技術(shù)與設(shè)備，而且社會(huì)意識(shí)和生活形式都有所轉(zhuǎn)變，不可能完全復(fù)古；在文化生活及購物方面后者有新內(nèi)容，增加并不排斥古代文化及購物的內(nèi)容；休閑方面也有古今并用，古為今用的多元組合；文化及藝術(shù)方面，我國古代及當(dāng)代建筑文化及藝術(shù)都互相滲透，我國古代建筑場(chǎng)景，可以部分搬用或用其“基因”培育發(fā)展創(chuàng)新。由于地處芙蓉溪，有天然河道可以利用，因此引入一條小河蜿蜒分割場(chǎng)地不同功能段，為芙蓉城增添無窮的生活情趣及生命力，河道貫穿賓館、餐館、購物廳、居住區(qū)組團(tuán)，流向自然、別具特色。主軸區(qū)仍按古典原則：方整對(duì)稱并將對(duì)岸景區(qū)植物及山體融匯一體，居住區(qū)、商區(qū)則因地制宜，構(gòu)成若干步移景遷的優(yōu)秀民族傳統(tǒng)建筑文化場(chǎng)景，形成一組非凡的建筑陣勢(shì)。生活區(qū)利用方位朝向及沿河、對(duì)岸景色形成開放、圍合、滲透、交織組合，對(duì)景、借景、規(guī)律、變化，宛如天合，相得益彰。建筑風(fēng)格利用重檐、緩坡屋頂、柱廊、連廊、吊腳樓、高臺(tái)基、收分基座等一系列漢代史料，以及我國南方和四川民居建筑特色、形式，形成大方自如的外觀造型。內(nèi)外空間滲透，線條縱橫穿插，出檐挑長及檐口以下，屋脊上的各種特色造型形成生態(tài)性極強(qiáng)的、建筑與環(huán)境合拍的、天人合一的新漢代民居。并結(jié)合先進(jìn)的建筑技術(shù)、工藝和材料，力求創(chuàng)造出一個(gè)滿足當(dāng)代人們居家、休閑需要的理想社區(qū)。主要技術(shù)指標(biāo)主要指標(biāo)：總用地面積（267.3畝）178198m2總建筑面積：241000m2其中：A多層住宅（含花園）：165000m2（調(diào)整后：167000m2）B商業(yè)用房：55000m2（調(diào)整后：48000m2）C會(huì)所等公共建筑：6000m2（調(diào)整后：2021m2）D地下車庫：15000m2總戶數(shù)：1050戶容積率：1.22建筑密度：26%綠化及道路、水渠覆蓋系數(shù)：63%中央廣場(chǎng)：11%停車位：970個(gè)其中住宅區(qū)740個(gè)，（地下停車600個(gè)，地上停車140個(gè)），商貿(mào)區(qū)230個(gè)建筑結(jié)構(gòu)：住宅：4—7層磚混結(jié)構(gòu)；商業(yè)用房：異型框架戶型比例：（以大進(jìn)深住宅為主）70——80平方米————10%120——140平方米————35%140——160平方米————35%160——180平方米————20%建筑層數(shù)：公建主要為三層。住宅以6層和6+1層（單元式）為主，約占75%，五層（復(fù)式聯(lián)排）約占10%，小高層（電梯公寓）約占15%.項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位招標(biāo)計(jì)劃：本項(xiàng)目建筑物部分至少要邀請(qǐng)4——5家設(shè)計(jì)單位參與設(shè)計(jì)，其中西安設(shè)計(jì)院、成都各找1——2家，另外邀請(qǐng)清華大學(xué)沈三陵教授參加。本項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)單位邀請(qǐng)境外（日本、韓國）專業(yè)機(jī)構(gòu)參與。工程建設(shè)方案及可行性分析一、總工期開發(fā)時(shí)間：2021年1月——2021年12月，共三年二、分期開發(fā)計(jì)劃（一）、A區(qū)位置：西南部分（現(xiàn)已經(jīng)拆遷完畢）占地面積：50畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：約40000m2；商業(yè)用房：15000m2；廣場(chǎng)：6000m2；工期安排：以取得施工許可證之日起，13個(gè)月可交付客戶使用。（二）、B區(qū)位置：富樂廣場(chǎng)與A區(qū)之間占地面積：80畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：約50000m2；商業(yè)用房：20210m2；廣場(chǎng)：20210m2；工期安排：以取得施工許可證之日起，14個(gè)月可交付客戶使用。（三）、C區(qū)位置：地塊西北角占地面積：60畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：約35000m2；商業(yè)用房：15000m2；廣場(chǎng)：1000m2工期安排：以取得施工許可證之日起，13個(gè)月可交付客戶使用。（四）、D區(qū)位置：地塊東北交，富樂廣場(chǎng)以北占地面積：70畝左右建筑及開發(fā)面積：住宅：40000m2；商業(yè)用房：5000m2工期安排：以取得施工許可證之日起，13個(gè)月可交付客戶使用。三、項(xiàng)目施工單位招標(biāo)計(jì)劃擬招標(biāo)施工單位：以綿陽市當(dāng)?shù)厥┕挝粸橹鲾M招標(biāo)園林設(shè)計(jì)施工單位：以綿陽市當(dāng)?shù)厥┕挝粸橹魉?、各施工相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)在工程建設(shè)施工過程中，工程部加強(qiáng)與質(zhì)檢、地勘、監(jiān)理、消防、煤氣、電力等施工承建單位緊密合作。成本控制方案及可行性分析一、住宅及商鋪單位（m2）成本控制概算明細(xì)表(一)、磚混結(jié)構(gòu)成本類別多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫會(huì)所建筑面積（M2）16500055000150006000建安工程土建工程538106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設(shè)備240764.5純凈水配電箱10191013.5建安小計(jì)647118518982831基礎(chǔ)設(shè)施管道工程9999強(qiáng)電工程10101010弱電工程5555變壓設(shè)備22222222市政工程18181818綠化工程45.4545.45水閘77廣場(chǎng)17.6217.62基礎(chǔ)設(shè)施小計(jì)134.07134.076464前期工程報(bào)建80808080設(shè)計(jì)20202020三通一平6666其他8888前期工程小計(jì)114114114114土地成本2501000廣告費(fèi)(8%)144440管理費(fèi)用(3.8%)68.42099999財(cái)務(wù)費(fèi)用31.8231.82稅金(5.8%)104.4319不可預(yù)見費(fèi)50505050單方造價(jià)合計(jì)(元)1544348322253158金額(億元)2.547091.915590.333750.18948總投資(億元)4.986（二）、框架結(jié)構(gòu)成本類別多層住宅商業(yè)用房地下汽車庫會(huì)所建筑面積（M2）16500055000150006000建安工程土建工程710106215001933裝飾工程水電安裝617914884弱電382536設(shè)備240764.5純凈水配電箱10191013.5建安小計(jì)819118518982831基礎(chǔ)設(shè)施管道工程9999強(qiáng)電工程10101010弱電工程5555變壓設(shè)備22222222市政工程18181818綠化工程45.4545.45水閘77廣場(chǎng)17.6217.62基礎(chǔ)設(shè)施小計(jì)134.07134.076464前期工程報(bào)建80808080設(shè)計(jì)20202020三通一平6666其他8888前期工程小計(jì)114114114114土地成本2501000廣告費(fèi)(8%)144440管理費(fèi)用(3.8%)68.42099999財(cái)務(wù)費(fèi)用(2.8%)31.8231.82稅金(5.8%)104.4319不可預(yù)見費(fèi)50505050單方造價(jià)合計(jì)(元)1716348322253158金額(億元)2.83088551.91558850.333750.18948總投資(億元)5.270二、投資概算的說明（一）、編制依據(jù)1、采用綿陽市當(dāng)?shù)夭牧蟽r(jià)格綿陽的鋼材比成都價(jià)格約高100元/噸，大廠水泥比成都價(jià)格約低20元/噸，砂石約便宜1-2元/m3；水電材料價(jià)格與成都相差不大。2、采用當(dāng)?shù)厝斯蝺r(jià)綿陽的人工單價(jià)比成都市約低7%3、采用當(dāng)?shù)氐目拐鹪O(shè)防等級(jí)綿陽市是6度抗震設(shè)防，比成都低一級(jí)（成都市是7度抗震設(shè)防）房屋設(shè)計(jì)戶型及交付標(biāo)準(zhǔn)綿陽芙蓉古城商鋪參照溫江芙蓉古城編制，住宅參照逸都花園天樂苑及云影苑的成本進(jìn)行編制；給水管采用PP-R管，按上海白蝶考慮；排水管按川路考慮；每戶負(fù)荷按8KW、回路6回、插座25個(gè)左右考慮，開關(guān)選用天津梅蘭DPN系列。電線選用三電塔牌。弱電部份：考慮電視（每戶2個(gè)點(diǎn)）、（每戶2個(gè)號(hào)）、網(wǎng)絡(luò)、非可視對(duì)講、家庭報(bào)警系統(tǒng)、電視監(jiān)控、紅外防盜、背景音樂系統(tǒng)綿陽芙蓉古城總用地按凈地267.3畝，按每畝36萬元/畝考慮，報(bào)建費(fèi)按當(dāng)?shù)匾?guī)定80元/m2計(jì)入，政府承諾可部份或全免，未考慮在內(nèi)；按照宏信技術(shù)部關(guān)于綿陽芙蓉古城的初步構(gòu)思，總建筑面積為24.1萬平方米,其中地下車庫為15000平方米。營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅費(fèi)等參照初步營銷方案確定的銷售均價(jià)（A、住宅1800元/M2；B、營業(yè)房5500元/M2）計(jì)算，比例參照宏信現(xiàn)行比例。（二）、編制細(xì)則經(jīng)過綜合測(cè)算，綿陽市多層住宅土建比成都低16.3元/m2，裝飾約低1.6元/m2；水電約比成都低2元/m2；中心廣場(chǎng)按200元/m2，面積約1.938萬平方，總價(jià)為200*1.938=387.6萬元；攤在22萬m2建筑面積上，則為387.6/22=17.62元/m2綠化工程按總額1000萬元進(jìn)行控制，攤在22萬m2建筑面積上，則為1000/22=45.45元/m2按照設(shè)計(jì)構(gòu)想，將在芙蓉溪上設(shè)一水壩，經(jīng)咨詢成都市類似工程，若設(shè)水閘，則需150萬元左右，若設(shè)橡膠壩，則需400萬元左右；本工程按水閘考慮，總價(jià)按154萬元，則攤在22萬m2建筑面積上為154/22=7元/m2；土地按36萬元/畝凈地，總用凈地267.3畝，則土地款總額為36*267.3=9622.8萬元，多層按250元/m2，則多層攤土地款總額為250*16.5=4125萬元，商業(yè)用房按1000元/m2，則商業(yè)用房攤土地款總額5.5*1000=550萬元；廣告費(fèi)按售價(jià)的8%，則多層每m2攤1800*0.08=144元，商業(yè)用房每m2攤5500*0.08=440元；管理費(fèi)用按售價(jià)的3.8%，則多層每m2攤1800*0.038=68.4元，商業(yè)用房每m2攤5500*0.038=209元財(cái)務(wù)費(fèi)用按貸款5000萬元，年利率按7%，貸款2年，則利息為5000*7%*2=700萬元，攤在22萬建筑面積上，則每m2為700/22=31.82元；稅金按售價(jià)的5.8%，則多層每m2攤1800*0.058=104.4元，商業(yè)用房每m2攤5500*0.058=319元；總平自來水工程、總平電纜工程、總平弱電工程、市政工程，因所選用材料均為全國或省內(nèi)知名品牌，材料價(jià)格與成都相差不大。高壓配電工程由當(dāng)?shù)毓╇娋质┕?，價(jià)格比成都略有降低，造價(jià)由30元/m2調(diào)為22元/m2。市政工程由25元/m2調(diào)為18元/m2框架結(jié)構(gòu)與磚混結(jié)構(gòu)住宅對(duì)比（一）、框架住宅成本構(gòu)成比例框架住宅成本構(gòu)成比例成本類別比例建安48%基礎(chǔ)設(shè)施7.81%前期工程6.60%土地成本14.60%廣告、管理等費(fèi)用23.20%（二）、磚混住宅成本構(gòu)成比例磚混住宅成本構(gòu)成比例成本類別比例建安42%基礎(chǔ)設(shè)施8.70%前期工程7.40%土地成本16.20%廣告、管理等費(fèi)用25.70%四、項(xiàng)目投資總成本構(gòu)成（一）、可銷售房產(chǎn)（住宅、商業(yè)房）總成本——磚混結(jié)構(gòu)——4.463億元，其中土建、安裝費(fèi)用總價(jià)：2.1739億元框架結(jié)構(gòu)——4.7465億元，其中土建、安裝費(fèi)用總價(jià)：2.4577億元（二）、非銷售房產(chǎn)（會(huì)所、物管用房、車庫）總成本：0.523億元（三）、總投資概算磚混結(jié)構(gòu)——4.986億元框架結(jié)構(gòu)——5.270億元營銷組織方案及可行性分析一、綿陽芙蓉漢城營銷策劃基本思路（一）、綿陽芙蓉漢城價(jià)值提煉1、核心價(jià)值住宅：居家的需要商鋪：投資增值的需要2、外延價(jià)值小區(qū)內(nèi)部水系環(huán)境優(yōu)美；小區(qū)外部風(fēng)景優(yōu)美，人文氣息濃郁；質(zhì)量可靠，開發(fā)商誠信，買得放心；3、附加價(jià)值品牌物業(yè)帶來的尊榮感超值的物業(yè)管理巨大的升值空間（二）、芙蓉漢城特征描述外部環(huán)境內(nèi)部構(gòu)建臨芙蓉溪仿古建筑、漢代文化韻味區(qū)域位置優(yōu)越園林綠化自然景觀優(yōu)美港式物管交通方便置信房產(chǎn)開發(fā)人文景觀豐富業(yè)主生活方式水景商業(yè)街（三）、營銷戰(zhàn)略品牌策略充分利用置信·宏信房產(chǎn)的企業(yè)品牌效應(yīng)充分利用芙蓉古城的品牌優(yōu)勢(shì)，塑造綿陽房地產(chǎn)界第一品牌大營銷策略——走大旅游產(chǎn)業(yè)營銷，借助政府的力量，聯(lián)袂政府、文化局、富樂山公園進(jìn)行大營銷，借助推廣旅游文化產(chǎn)業(yè)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。以本項(xiàng)目為中心，整合博物館、李杜祠、芙蓉溪、富樂山公園、宋哲元墓、仙海風(fēng)景區(qū)等，將本項(xiàng)目打造成九環(huán)線和三國文化旅游環(huán)線上的一顆明珠。實(shí)現(xiàn)“體驗(yàn)式營銷”。提前修建芙蓉橋蓄水壩和兩個(gè)市政廣場(chǎng)，為體驗(yàn)式營銷提供硬件設(shè)施，借鑒芙蓉古城意境區(qū)推廣方式，開展豐富多采的文化娛樂活動(dòng)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，要致力于創(chuàng)建市場(chǎng)，首先作好商業(yè)形態(tài)的定位，進(jìn)而進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)定位；其次注重經(jīng)營方式的開發(fā)，引入芙蓉餐飲系列品牌。（四）、營銷策略組合產(chǎn)品策略住宅：產(chǎn)品形式上為“現(xiàn)代民居風(fēng)格”，引入芙蓉溪水，營造水鄉(xiāng)感覺。商業(yè)房：產(chǎn)品形式上類似芙蓉古城的古建筑外型，環(huán)境關(guān)系上類似金沙園水景商業(yè)街。形象策略塑造傳統(tǒng)文化社區(qū)形象，在項(xiàng)目VIS系統(tǒng)、建筑符號(hào)、環(huán)境小品上運(yùn)用當(dāng)?shù)匚幕亍Ｈ?、系統(tǒng)推廣綿陽芙蓉漢城VIS系統(tǒng)的運(yùn)用，在芙蓉古城VIS系統(tǒng)的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，加注漢代文化和多層建筑的符號(hào)，設(shè)計(jì)出新的芙蓉漢城VIS系統(tǒng)，但是在整體風(fēng)格上與芙蓉古城保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一，與芙蓉古城形成姊妹品牌。VIS系統(tǒng)運(yùn)用要大氣一些，體現(xiàn)專業(yè)公司的風(fēng)范。價(jià)格策略A區(qū)住宅售價(jià)按照成本價(jià)平推，依靠商業(yè)用房賺取利潤。整個(gè)項(xiàng)目價(jià)格采取低開高走手法，第一期作為市場(chǎng)測(cè)試，住宅均價(jià)定在1800元/平米左右，商鋪均價(jià)定在5500元/平米左右；第二期和第三期逐步攀升；總體來看住宅均價(jià)定在2021元/平米左右，商鋪均價(jià)定在6000元/平米左右；營銷推廣策略廣告策略置信公司品牌——質(zhì)量可靠、生態(tài)環(huán)境、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理、置信生活方式芙蓉古城產(chǎn)品品牌——世界知名品牌，仿古建筑人文品牌——外部人文旅游區(qū)、內(nèi)部人文文化社區(qū)公關(guān)策略（置信生活方式策略）先修樣板區(qū)和市政廣場(chǎng)，并在廣場(chǎng)上長期開展置信生活方式活動(dòng)與富樂山風(fēng)景區(qū)、漁父村森林公園、博物館結(jié)合開展大型文化、旅游公共關(guān)系活動(dòng)與文化局建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，推動(dòng)項(xiàng)目旅游產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。物業(yè)管理前期介入策略引入蜀信物業(yè)管理公司介入辦公區(qū)、樣板區(qū)物業(yè)管理工作其它降低按揭貸款門檻，加大按揭購房意識(shí)宣傳力度，已取得中行綿陽分行營業(yè)部為綿陽芙蓉漢城項(xiàng)目住宅消費(fèi)者提供8成30年按揭購房信貸，為商業(yè)用房消費(fèi)者提供6成10年的按揭購房信貸。在商業(yè)地產(chǎn)營銷中，引進(jìn)“置信資產(chǎn)”智力資源和社會(huì)資源。二、綿陽芙蓉漢城營銷策劃思路可行性分析（一）、品牌策略可行性“置信”在綿陽沒有開發(fā)項(xiàng)目的情況下，已經(jīng)有32.2%的目標(biāo)群體知道“置信房產(chǎn)”，表明“置信房產(chǎn)”的品牌在綿陽已經(jīng)有了相當(dāng)?shù)囊绯鲂?yīng)。在目標(biāo)群體心目中，“置信房產(chǎn)”是一家信譽(yù)好、實(shí)力強(qiáng)管理現(xiàn)代化的大型房地產(chǎn)公司。在品質(zhì)接近的情況下，有超過40%的目標(biāo)群體對(duì)“置信房產(chǎn)”所修房屋的單價(jià)不愿意多出，有26.5%的目標(biāo)群體愿意多出100-200元/平米，有14.3%的目標(biāo)群體愿意多出50-100元/平米；平均多出71元/平米。芙蓉古城品牌在國內(nèi)國際均獲得大獎(jiǎng)，在目標(biāo)消費(fèi)群體中有較高的認(rèn)可度，其意境小區(qū)示范作用為芙蓉古城系列品牌起到了重要作用。在本項(xiàng)目開發(fā)過程中，芙蓉古城將逐步交房，將會(huì)對(duì)芙蓉漢城的營銷起到很大的幫助。（二）、大營銷策略可行性本項(xiàng)目備受政府關(guān)注，政府致力于在此大力發(fā)展高檔住宅和文化旅游商業(yè)街，市相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)曾建議采取行政手段讓綿陽名小吃統(tǒng)一在本項(xiàng)目商業(yè)街經(jīng)營游仙區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)招商進(jìn)展不順利，房地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)將會(huì)成為該區(qū)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之一。綿陽因其國防企業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)，接待中央及其他省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)視察、考察機(jī)會(huì)眾多，本項(xiàng)目成功運(yùn)作，將為置信實(shí)業(yè)和芙蓉品牌系列走向全國建立堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（三）、體驗(yàn)式營銷策略可行性我公司的置信生活方式在社會(huì)各界中享有盛名，我們已經(jīng)具備了豐富的經(jīng)驗(yàn)，在軟件上具有優(yōu)勢(shì)。規(guī)劃中的三個(gè)市政廣場(chǎng)和芙蓉溪，加上周邊社區(qū)設(shè)施，為開展置信生活方式提供了硬件設(shè)施。成都芙蓉古城的竣工，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體產(chǎn)生吸引力。（四）、產(chǎn)品策略可行性在住宅和商業(yè)房產(chǎn)的開發(fā)上已經(jīng)具有了一定的經(jīng)驗(yàn)，在本項(xiàng)目設(shè)計(jì)中我們考慮得會(huì)更充分考慮過往的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。芙蓉古城成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)將會(huì)為綿陽芙蓉漢城的開發(fā)起到指導(dǎo)性作用。（五）、形象策略可行性綿陽芙蓉漢城在綿陽市區(qū)具有唯一性、排他性，不易模仿性，與芙蓉古城形成延續(xù)性、協(xié)調(diào)性、統(tǒng)一性。本項(xiàng)目和綿陽的三國蜀漢歷史文化一致性綿陽城市較小，城市入口不多，戶外廣告價(jià)格不高，本項(xiàng)目位于城市主干道和旅游風(fēng)景區(qū)入口，加上調(diào)查顯示41.3%的購房群體更看重售樓現(xiàn)場(chǎng)，成為購房第一信息渠道，有利于VIS形象推廣。（六）、價(jià)格策略可行性住宅：綿陽市商品房住宅價(jià)格平均水平在1350元/平米左右，其中高價(jià)住宅主要集中在電梯公寓，均價(jià)在1800——2021左右。一般說來多層價(jià)格在1600元/平米以下，電梯公寓價(jià)格一般在1600元/平米以上。商業(yè)用房：綿陽市商業(yè)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)價(jià)格不高，但是銷售市場(chǎng)價(jià)格偏高；市中心商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)在20210——35000元/平米之間，富臨大觀園最高達(dá)51000元/平米；在本項(xiàng)目西方的劍南東路上的三個(gè)住宅小區(qū)臨街商鋪銷售價(jià)格在8800——13500/平米之間。但是本項(xiàng)目斜對(duì)面的拆遷房商鋪售價(jià)只有4800元/平米。經(jīng)濟(jì)適用房主要分布在高水和御營壩片區(qū)。（七）、營銷推廣策略可行性1、產(chǎn)品本身具有整合優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)——具有置信實(shí)業(yè)和芙蓉古城雙品牌做強(qiáng)力支撐。地段優(yōu)勢(shì)——位于一環(huán)路外側(cè)和108國道，臨近綿陽大型新興居住片區(qū)開元、沈家壩。環(huán)境優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目臨近芙蓉溪和富樂山公園，周邊自然景觀更豐富文化優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目地段和周邊傳統(tǒng)文化遺址相當(dāng)豐富，文化底蘊(yùn)更深厚、更真實(shí)。旅游優(yōu)勢(shì)——位于九寨溝旅游環(huán)線和三國旅游環(huán)線上，本項(xiàng)目建成后將與博物館、李杜祠、富樂山、宋哲元墓整合起來，成為該旅游線上的一顆燦爛的明珠。整合優(yōu)勢(shì)——能同時(shí)具備上述資源，這在房地產(chǎn)項(xiàng)目中可謂“絕品”，具有獨(dú)一無二的優(yōu)勢(shì)。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)方案優(yōu)勢(shì)——現(xiàn)有的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不論是在土地競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)還是房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中都具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)——置信·宏信房產(chǎn)的創(chuàng)新理念在當(dāng)?shù)鼐哂袃?yōu)勢(shì)成熟開發(fā)經(jīng)驗(yàn)——置信·宏信房產(chǎn)注重細(xì)節(jié)，開發(fā)行為及經(jīng)驗(yàn)相當(dāng)成熟。整合營銷優(yōu)勢(shì)——置信具有的整合實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)人力資源優(yōu)勢(shì)——各部門主管及骨干主要由置信·宏信房產(chǎn)派出優(yōu)秀的，具有管理潛力的員工擔(dān)任。三、銷售方案（一）、銷售周期安排（以下為四個(gè)組團(tuán)分批推出的情況）：區(qū)域A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)內(nèi)容住宅鋪面住宅鋪面住宅鋪面住宅鋪面面積㎡400001500050000202103500015000400005000均價(jià)（元）16005200180055001800580020215800收入（億元）0.640.780.91.10.630.870.80.29合計(jì)收入1.42億元2億元1.5億元1.09億元住宅總收入：2.97億元；鋪面總收入：3.04億元；合計(jì)總收入：6.01億元；該項(xiàng)目總的銷售周期可訂為24個(gè)月，每個(gè)組團(tuán)銷售周期為6個(gè)月。（二）、相關(guān)建議從銷售角度出發(fā)，該項(xiàng)目的主打戶型應(yīng)訂為三房二廳雙衛(wèi)和四房二廳雙衛(wèi)，占有率應(yīng)為50%—60%，且錯(cuò)層設(shè)計(jì)為主；另外，30%可作大戶型，面積為160—200平方米左右，躍層設(shè)計(jì)為主；除此之外還可做10%—20%的套二戶型。（三）、價(jià)格體系1、總體水平類型總建面㎡成本投入銷售均價(jià)收入盈利住宅1650001544元/㎡2.55億1800元/㎡2.97億0.42億鋪面550003483元/㎡1.92億5500元/㎡3.03億1.11億合計(jì)4.47億6億1.53億2、住宅（第一組團(tuán)）價(jià)格策略起價(jià)均價(jià)最高價(jià)花園價(jià)樓層差價(jià)一次性優(yōu)惠按揭優(yōu)惠160013801980計(jì)入房價(jià)50-2005%2%付款方式可以考慮公積金按揭貸款方式3、商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格體系一樓均價(jià)：8000元/平米，二樓均價(jià)3000元/平米，平均價(jià)5500元/平米（四）、制訂科學(xué)嚴(yán)密的推盤計(jì)劃策略和銷售節(jié)奏控制策略財(cái)務(wù)投資方案及可行性分析基本情況：項(xiàng)目計(jì)算期四年，其中建設(shè)期三年、前期準(zhǔn)備時(shí)間一年經(jīng)營狀況確定：本項(xiàng)目從建設(shè)期第一年開始預(yù)售，預(yù)售比例30%，第二年預(yù)售50%，第三年預(yù)售20%。項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（一）、年經(jīng)營收入及稅金項(xiàng)目擬于2021年6月開始預(yù)售，24個(gè)月銷售周期,全部回款期36個(gè)月2021年8-12月預(yù)售回款率20%；2021年預(yù)售回款率36%2021年預(yù)售回款率25%；2021年1-8月預(yù)售回款率19%(二)、營業(yè)稅金及附加計(jì)算期內(nèi)營業(yè)稅金及附加估算為銷售收入的5.7%，為3427萬元。（未考慮稅收返還）（三）、成本估算詳見附表，經(jīng)營可變成本為框架2.619億元，磚混2.33億元。固定成本為1.868億元。包括項(xiàng)目土地成本、工程建筑成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、物管費(fèi)和不可預(yù)見成本等。（不含稅金）（四）、利潤預(yù)測(cè)稅前利潤測(cè)算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目的框架稅前利潤總額為11304萬元，稅前投資利潤率為23.2%。磚混稅前利潤總額為14142萬元，稅前投資利潤率為29.1%。所得稅目前沒有政府的明確批復(fù)，暫未估算。(五)、盈虧平衡分析1、假設(shè)條件為：（1）土地為固定成本，且住房、鋪面的占地面積單獨(dú)計(jì)算。（2）房屋銷售單價(jià)在各個(gè)時(shí)期、各種銷售水平上都是相同的。（3）項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)，在該點(diǎn)的銷售額可以抵補(bǔ)固定成本，超過此平衡點(diǎn)的售價(jià)與可變成本之間的差異為公司的利潤。2、項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為=固定成本/（單位售價(jià)-單位可變成本）（1）、磚混盈虧平衡點(diǎn)：21898/（2725-1060）=13.16萬平方米A．鋪面為10983.5/（5500-1544）=2.7萬平方米，銷售率49.09%住宅：9817.5/（1800-916）=11.1萬，銷售率67.3%B．項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為=固定成本/（單位售價(jià)-單位可變成本）（2）框架盈虧平衡點(diǎn):21898/（2725-1189）=14.3萬平方米鋪面為2.7萬，住宅:每賣一平方米僅賺32元。(六)、敏感性分析靈敏度分析：各因素向利潤的方向變動(dòng)1%而使利潤增長的百分?jǐn)?shù)。銷售單價(jià)上浮1%，實(shí)際利潤水平會(huì)提高約4.23%。（磚混）（基期銷售收入*單價(jià)變動(dòng)率/基期利潤）2、單位變動(dòng)成本下降1%，實(shí)際利潤水平會(huì)提高1.65%（磚）（基期變動(dòng)成本*單位變動(dòng)成本變動(dòng)率/基期利潤）3、固定成本下降1%，實(shí)際利潤水平提高1.58%（磚）（基期固定成本*固定成本變動(dòng)率/基期利潤）項(xiàng)目全部住宅鋪面單價(jià)靈敏度框架6.5956.252.5磚混4.238.82.8單位變動(dòng)成本靈敏度框架3.04340.76磚混1.654.50.76固定成本靈敏度框架2.5421.21.05磚混1.583.321.05由以上測(cè)算可知售價(jià)的靈敏度是最高的，因此提高利潤的關(guān)鍵仍然是提高售價(jià)。(1)、如果銷售均價(jià)能達(dá)到1800元/平方米,框架的住宅敏感度最高為56.25%，每提高1%，可增加利潤56.25%。但框架的住宅盈虧平衡點(diǎn)為1768元/平方米,提高定價(jià)有較在難度。(2)、鋪面的單價(jià)敏感度分析：鋪面的靈敏度顯然低于鋪面和總的水平。但鋪面利潤對(duì)總的利潤的貢獻(xiàn)率達(dá)到了76.2%（磚）（七）、項(xiàng)目現(xiàn)金流量分析由于存在的不確定性，未進(jìn)行投資回收期和凈現(xiàn)金流量的分析，僅對(duì)資金來源及運(yùn)用進(jìn)行估算。（八）、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目預(yù)計(jì)在整個(gè)經(jīng)營期內(nèi)實(shí)現(xiàn)稅前利潤為14142萬元（磚混）11304萬元（框架），預(yù)計(jì)在四年內(nèi)收回投資。資金運(yùn)營（流動(dòng)性）項(xiàng)目投資來源及資金使用計(jì)劃表（磚混）單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目20212021年2021年9-121-34-67-910-121-61投資總額3500500030003000472062002資金來源2.1自籌資金2.2中武支借款30002.3綿陽中行借款300020212.4綿陽預(yù)售款3000472062002.5金沙預(yù)售款500202110003資金序號(hào)項(xiàng)目2021年2021年2021年合計(jì)7-121-67-121-81投資總額6280450045804420452002資金來源2.1自籌資金2.2中武支借款30002.3綿陽中行借款2.4綿陽預(yù)售款6280450045804420337002.5金沙預(yù)售款35003資金***本測(cè)算的前提為銷售按期回款前期資金啟動(dòng)項(xiàng)目總的現(xiàn)金流量應(yīng)為凈流入，總盈利預(yù)計(jì)是可觀的。但是期間資金運(yùn)營需應(yīng)該仔細(xì)籌劃。項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃：項(xiàng)目的主辦銀行為中國銀行綿陽支行，由于業(yè)已存在的我公司及置信公司與中國銀行長期良好合作關(guān)系，再加上目前正推進(jìn)的中國銀行省分行對(duì)置信集團(tuán)性綜合授信工作，綿陽項(xiàng)目做為宏信公司的儲(chǔ)備項(xiàng)目，中行將為此項(xiàng)目申請(qǐng)流動(dòng)資金額度5000萬元。（2）、啟動(dòng)資金籌劃：2021年8月~2021年12月第一部分：由公司向成都的主辦銀行中國銀行武候支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款3000萬元，期限一年，從2021年8月-2021年8月（一期開盤）第二部分：2021年12月取得第一塊國土使用證75畝，可以此做為抵押，向中行綿陽支行申請(qǐng)流動(dòng)資金貸款2021萬元。第三部分(預(yù)備)：金沙一、二期的銷售回款，在2021年底預(yù)計(jì)可沉淀約3000萬元（4.5億元*6.7%）（3）、開盤前的資金籌劃：2021年1月~2021年8月預(yù)計(jì)在2021年6月前支付完全部的土地款267畝*36萬元=9612萬元。在2021年1-8月期間要支付約4000萬元的土地款和2021萬元的前期項(xiàng)目啟動(dòng)資金，存在較大的資金壓力，要使項(xiàng)目成功開發(fā)，挺過這一時(shí)期是非常關(guān)鍵的，此時(shí)的資金籌措需慎重，通過滾動(dòng)支付土地款，分期取得國土證，分期抵押、取得銀行信用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資金鏈的正常順暢。這需要政府的配合和銀行的合作，方可緩解項(xiàng)目的前期壓力。資金回籠計(jì)劃2021年預(yù)售收入1.12億元；2021年預(yù)售收入2.06億元2021年預(yù)售收入1.385億元；2021年預(yù)售收入1.1億元開發(fā)機(jī)構(gòu)方案及可行性分析一、開發(fā)組合1、投資商——置信實(shí)業(yè)2、開發(fā)商——宏信房產(chǎn)3、部分自營資產(chǎn)經(jīng)營商——置信資產(chǎn)二、直接開發(fā)機(jī)構(gòu)定位根據(jù)芙蓉漢城項(xiàng)目開發(fā)的目的與要求，成立“芙蓉漢城項(xiàng)目部”負(fù)責(zé)此項(xiàng)目的全程開發(fā)與營銷執(zhí)行工作，隸屬宏信公司股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)和管理，不在綿陽當(dāng)?shù)刈?cè)項(xiàng)目公司或分支機(jī)構(gòu)。三、開發(fā)機(jī)構(gòu)設(shè)置（架構(gòu)圖示）項(xiàng)目部設(shè)總負(fù)責(zé)人一名，由何亞川先生擔(dān)任，下設(shè)七個(gè)職能部門：技術(shù)部、工程預(yù)算部、工程管理部、銷售部、策劃部、財(cái)務(wù)部、企業(yè)管理部；各職能部門的日常管理工作由項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)接受宏信公司對(duì)口職能部門的指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查。各職能部門設(shè)負(fù)責(zé)人一名，對(duì)外統(tǒng)一稱謂為主管，并按公司規(guī)定的職能與權(quán)限分別向項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)，同時(shí)工作向宏信公司對(duì)口職能部門報(bào)備。指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查公司各職能部門企業(yè)管理部財(cái)務(wù)部策劃部銷售部工程管理部工程預(yù)算部江岸名城項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人宏信公司（股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理）技術(shù)部指導(dǎo)、監(jiān)督與檢查公司各職能部門企業(yè)管理部財(cái)務(wù)部策劃部銷售部工程管理部工程預(yù)算部江岸名城項(xiàng)目部總負(fù)責(zé)人宏信公司（股東會(huì)、董事會(huì)、總經(jīng)理）技術(shù)部項(xiàng)目部的職能與權(quán)限（一）、職能：芙蓉漢城項(xiàng)目部負(fù)責(zé)位于綿陽市游仙區(qū)的三百畝土地的全程開發(fā)執(zhí)行工作，包括前期報(bào)建、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程預(yù)算、資金控制、工程分包、施工控制、產(chǎn)品營銷、售后服務(wù)等過程的方案提出，及報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后的方案執(zhí)行工作。（二）、財(cái)務(wù)權(quán)限：人民幣8000元以下現(xiàn)金付款由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批，8000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽；人民幣10000元以下支票付款由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批，10000元及以上金額須由宏信總經(jīng)理加簽。按已批準(zhǔn)的資金支付計(jì)劃安排的工程款支付由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批。按已批準(zhǔn)的廣告投放計(jì)劃安排的廣告費(fèi)用支付由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人簽批。（三）、人事權(quán)限：所有項(xiàng)目職能部門主管的人事異動(dòng)由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提出，宏信總經(jīng)理批準(zhǔn)；項(xiàng)目部人員編制額度由項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人提出，宏信總經(jīng)理批準(zhǔn).編制額度內(nèi)的執(zhí)行層員工的人事異動(dòng)由項(xiàng)目職能部門主管提議，經(jīng)企業(yè)管理部審核后報(bào)