廣東某住宅樓項(xiàng)目可行性報(bào)告

管理資源中心華南新城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一九九九年十月目錄一、項(xiàng)目名稱2二、項(xiàng)目地點(diǎn)2三、項(xiàng)目背景2四、項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)概況3發(fā)展商簡介3投資商簡介3五、項(xiàng)目設(shè)想4總體規(guī)劃4主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)5形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃6住宅基本戶型6六、市場分析及發(fā)展前景699年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析6項(xiàng)目市場分析9優(yōu)越的地理位置9溜配套完善，生剪活便肉利徐9偉現(xiàn)有樓盤分或析榴9杠項(xiàng)目的發(fā)展前歡景純10躺七、項(xiàng)目開發(fā)趟計(jì)州劃察11翠八、項(xiàng)目資金嚇籌競集堪11戀九、基本數(shù)據(jù)割說貓明嘩12辱十、項(xiàng)目開發(fā)票進(jìn)度訊凈喉朽安窯旁金界12慚十一、財(cái)務(wù)分桂析五13算銷售收益估算些表垂13鼠利潤估算拖表暴13惡現(xiàn)金流量紹表翁14樣十二、項(xiàng)目評(píng)油估結(jié)瞞果記15掩華南新城可行洋性研究報(bào)告一·項(xiàng)目名稱番禺華南新城二·項(xiàng)目地點(diǎn)情廣州市番禺南運(yùn)村（番禺大橋袋東南地段），返建設(shè)用地規(guī)劃突許可棵證蛛03334洗1蜓、僅03334萬2震、瀉03334逆3衛(wèi)號(hào)。項(xiàng)目東側(cè)最為規(guī)劃居住用迎地；南面緊靠已城市骨干道路舍：南村鎮(zhèn)南大需路；西側(cè)距華致南快速干線僅助一公里老，是對(duì)外出勤鏈交通和聯(lián)系廣盆州市區(qū)的交通區(qū)軸向，由此往嶼廣州天河中心仿區(qū)估僅呼1通5翼分鐘車程，交蘆通十分便捷；館北面旁依珠江槽，與廣州市區(qū)濫隔水相望。三·項(xiàng)目背景壺9陵8答年蟻1慎1究月份，國家發(fā)善展計(jì)劃委員會(huì)喘、建設(shè)部、國諸土資源部、中到國人民銀行等穿四部門聯(lián)合發(fā)銷出通知，要求堡各地抓緊落實(shí)范今年已下達(dá)的航經(jīng)濟(jì)適用住房盛計(jì)劃。顯然，瓶大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)及適用住房建設(shè)奮，一方面是建度立健全我國新?lián)u的住房供應(yīng)保助障體系的需要倡，另一方面，直也是滿足廣大按中低收入階層貫對(duì)住房的有效紛需求，進(jìn)而推灶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的搞需要。這種由英政府統(tǒng)一規(guī)劃循、統(tǒng)一征地、皇統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)充一組織建設(shè)的恩、具有良好銷婦售前景傘的?！懊看蟊娮煞匡湣痹?，必將成為中黨低價(jià)位房地產(chǎn)懸的外“滔主渠帽道瞇”約，進(jìn)而起到平雪抑房地產(chǎn)價(jià)格脆的作用。目前污，經(jīng)濟(jì)住房的攀開發(fā)在北京、頌上海、西安、還大連、福州、截成都、等城市葬進(jìn)展迅速。據(jù)謝報(bào)導(dǎo)，到目前刻為止，北京已盜開發(fā)經(jīng)濟(jì)住軌房鍋237.持5放萬平方米，售刮價(jià)大部分揮在擋200鐵0姿—津400攔0披元曾/丈平方米之間；醒西安市預(yù)計(jì)屠在塔9馬8磚年投毫資問48.2捐5矛億元，開船發(fā)告41輛0坐萬平方米經(jīng)濟(jì)凳住房；福州預(yù)殖計(jì)執(zhí)在族9段8摔年開發(fā)經(jīng)濟(jì)住生房旱17骨0制萬平方米。目嶺前，廣州市房欲地產(chǎn)價(jià)格偏高驕，在廣州發(fā)展逢經(jīng)濟(jì)住房，既霜是今后廣州市凍房地產(chǎn)政策的頂重點(diǎn)所在，也居具有極為廣闊矮的市場前景。催正是在這種大傭好環(huán)境下，在起廣東省和番禺不市政府的大力止支持下，廣東蝕珠江投資公司杰著手在番禺南紋村鎮(zhèn)建設(shè)一個(gè)脾經(jīng)濟(jì)住房生活徑小區(qū)，為廣東窮省省直機(jī)關(guān)干鏈部、廣州地區(qū)綢部分教師員工瓜、廣州市中低巾收入階層提供布美觀大方、舒套適實(shí)用、環(huán)境景優(yōu)美的家庭住蓬房。各四芒·尺項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)純概況袍（一）發(fā)展商撞簡瘋況慰濁廣東華南新城刃房地產(chǎn)有限公柄司是由番禺珠斗江房地產(chǎn)有限冤公司和英屬處削女島愛寶置業(yè)墨有限公司合作依成立的中外合逼作公司，經(jīng)廣雷東省工商行政祖管理局批準(zhǔn)于舅二秧00報(bào)0企年六月九日注斥冊(cè)登記，注冊(cè)淹資金磚為思4647盞5味萬元，合作經(jīng)岔營期限意為定2摟0攜年。踩御礎(chǔ)合作公司宗旨汁為：為社會(huì)提搬供環(huán)境優(yōu)美、煎生活舒適、價(jià)假格適宜的房地躁產(chǎn)商品，并從殃開發(fā)中獲得合晌法利潤，發(fā)展繳各方經(jīng)濟(jì)。生僚產(chǎn)經(jīng)營范圍是殲：在經(jīng)番禺市參規(guī)劃局編號(hào)析為稻03334禽1肥、飄03334餓2陣、遇03334洞3倉號(hào)建設(shè)用地規(guī)腫劃許可證同意望使用的位于番跪禺市南村鎮(zhèn)珠黎江邊以南、南償大道以北、西污至番禺市房地晨產(chǎn)公司用地紅兆線邊項(xiàng)目土地捷的開發(fā)、建設(shè)閥、銷售、出租唯以及管理自建亞的商業(yè)住宅樓膜宇。合作項(xiàng)目碎規(guī)劃總用地面驗(yàn)積執(zhí)為盜201561引4羽平方米，項(xiàng)目鑒計(jì)劃分期進(jìn)行贊開發(fā)，首期開巷發(fā)的用地面積誘為封99579運(yùn)3鼻平方米，建筑輩面積約愧為搶14要0誤萬平方米。你訂榆合作公司設(shè)董艱事會(huì)，實(shí)行董碗事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的另總經(jīng)理負(fù)責(zé)制慘。董事長胡榮扮義系由愛寶置針業(yè)公司委派，灘董事會(huì)成員共攜五人，由董事旬會(huì)決定合作公竄司的一切重大銀事宜。公司下柏設(shè)辦公室、財(cái)間務(wù)部、工程部稠、設(shè)計(jì)室、開燃發(fā)部、銷售部殲等部門。公司銜員工售共半8污0逮人，其中大專悶學(xué)序歷輝2慰0斤人，大學(xué)學(xué)憂歷雜4蘭0楚人，碩士、總泄工程述師魄1示0剩人，共占職工絞總數(shù)吩的戒87.5峰%而，聚集了一批勿房地產(chǎn)開發(fā)建蔥設(shè)各方面的人云才。匠（二）投資商以簡況憐晚孝中裝方內(nèi)肝吵番禺珠江房地勒產(chǎn)有限公司蠶。該公司的合途作股東為：廣豎東珠江投資有棒限公司，僚占桂89及%鐘股份；番禺市簽?zāi)洗彐?zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)屯展總公司，樓占元1斷%難股份；廣東珠犬江工程總承包臭有限公司，辦占珠10鴿%倘股份。狐溜報(bào)公司的兩大股軍東廣東珠江投毫資有限公司和協(xié)廣東珠江工程傻總承包有限公你司具有長期的拆合作歷史，具炕備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)楊技術(shù)實(shí)力。炮廣東珠江投資胡有限公司委擁有完整合理拼的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及復(fù)各方面專業(yè)人座員，在房地產(chǎn)核市場競爭中具電備較大的優(yōu)勢待，并把控制成燦本放在各項(xiàng)工滅作的首位。公身司利用大批量莖生產(chǎn)的優(yōu)勢，護(hù)從設(shè)計(jì)方案上升大套用、小調(diào)曾整，原材料大織批量采購，加血上采用標(biāo)準(zhǔn)化掠管理模式施工溉建設(shè)等方式，扭有效地降低開擔(dān)發(fā)成本，使公秀司可以將中高倍檔的樓盤按中索低檔的價(jià)格出寬售，從而取得窗價(jià)格優(yōu)勢、規(guī)協(xié)模優(yōu)勢，有效痰地提高了在市擺場的競爭力。神稅肯近年來，廣東權(quán)珠江投資有限貍公司憑借其雄影厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力香，良好的施工答質(zhì)量，不斷強(qiáng)桿化其品牌優(yōu)勢襯。公司組織開私發(fā)的華景新城卷、暨南花園、譜愉景雅苑、駿漿景花園，在廣柔州市各具特色鈴、燦爛一方，拌堪稱典范。藏吵平至莫9詞9飄年丙1勉0轎月，廣東珠江沃投資有限公司藥在廣州地區(qū)成傘功開發(fā)樓撞盤原1貧1椒個(gè)，建設(shè)用地鍬面積悠約銅21儉2恭萬平方米，總戲建筑面積栽約奧59差3畢．緒6以萬平方米，已螺建成面江積拐35濃6有萬平方米。所菜開發(fā)樓盤銷售某良好，已建樓獸盤平均銷售率籠達(dá)扭9霉5宅％以上，市場瓜反應(yīng)熱烈。公梳司在發(fā)展過中醋，與金融部門美、合作單位建煎立了良好的信靠用關(guān)系。隨著掏綜合實(shí)力的增嶺強(qiáng)，公司除了必繼續(xù)在房地產(chǎn)牙行業(yè)發(fā)展外，勁還有計(jì)劃參與雪橋梁高速公路祖等相關(guān)項(xiàng)目的慎投資建設(shè)，同羅時(shí)還探索投資終教育產(chǎn)業(yè)和信燥息產(chǎn)業(yè)。公司暫有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)賭技術(shù)實(shí)力，產(chǎn)吹品銷售實(shí)力，畢具備開發(fā)大型向房地產(chǎn)項(xiàng)目的級(jí)能力。飾外屬方茂質(zhì)鹿愛寶置業(yè)有限炊公司（英屬處辮女島）板是香港合生創(chuàng)率展集團(tuán)旗下的賠投資公司，倚杰靠集團(tuán)的實(shí)力晨，在內(nèi)地投資貓創(chuàng)業(yè)。集團(tuán)疊自抓9拐3漸年在內(nèi)地投資慧以來，擁有在謠內(nèi)地注冊(cè)的十毯二個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)糟目公司的物業(yè)虹發(fā)展及投資權(quán)逐益，其總注冊(cè)止資金電為躺6805漁4勤萬元，總建筑明樓面面積約為遮262130尿0束平方米虹。較9矛8惕年公司股票在踩香港聯(lián)交所上業(yè)市，籌集資金幫達(dá)語6430唉0倉萬元，加上集介團(tuán)對(duì)廣州房地寺產(chǎn)市場的深刻徑認(rèn)識(shí)，使本集川團(tuán)成為廣州房插地產(chǎn)界之翹楚屑。雙五啞·虹項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)輛華南新城將建噴設(shè)為廣州地區(qū)隊(duì)最大的經(jīng)濟(jì)住撈房小區(qū)，以其煉優(yōu)越的地理位妻置、超前的規(guī)鼻劃設(shè)計(jì)、完善鋒的配套設(shè)施、魄幽雅的園區(qū)環(huán)亞境，專業(yè)的物腿業(yè)管理，徹底塵改變?nèi)藗兊淖±浞坑^念。凳（一）、總體蘇規(guī)挺劃弄麻華南新城項(xiàng)目童占地面積需約樹20墾0哈萬平方米，總辜建筑面積閱約抖26蓮0核萬平方米。充兵分利用其優(yōu)越鑒的地理位置，鞋全部用于建造棍多、低層低密自度、高尚的超襲大規(guī)模經(jīng)濟(jì)住秧房小區(qū)，主要閉解決廣東省政紋府機(jī)關(guān)人員、檢廣州地區(qū)部分斤教師員工、以助及廣州市中低堂收入階層的住設(shè)房問題，建筑狀成本力爭控制創(chuàng)在飯200覆0葬元蠅/糖平方米以內(nèi)，仙該項(xiàng)目將以多參層建筑為主，蚊并包含有超市讀、農(nóng)貿(mào)市場、棋公交車場、餐柜廳酒店、學(xué)校獄醫(yī)療保健中心叼、體育場等全慚部公共配套設(shè)匙施，力求使項(xiàng)懸目規(guī)劃做到檔蒼次高、價(jià)格低棗、環(huán)境優(yōu)美（督綠化率豐達(dá)那35.97貸%滿）、設(shè)計(jì)先進(jìn)斯（采用無梁無礙柱結(jié)構(gòu)）、裝扶飾精美（鋪木測地板）、配套準(zhǔn)齊全，使之成茅為我省經(jīng)濟(jì)住適房示范小區(qū)。坊（二）、華南嫌新城主要經(jīng)濟(jì)籍技術(shù)指標(biāo)絹1漸、規(guī)劃用地平專衡表：窄2霞、主要經(jīng)濟(jì)技唐術(shù)指標(biāo)表：馬項(xiàng)竊燃感目辯數(shù)質(zhì)嘴把量姑單始鑰怪位牲總征用地牧201561劫4分平方米士總規(guī)劃用地壘187451之8.98爛平方米混總建筑面積稅260266戒4.81賓平方米槐建筑占地面積馳329699褲.01勒平方米竹綠地面積截674233候.89掀平方米畏道路面積始152086肌.88電平方米位綠地率裙35.97眨%緣容積率腦1.39綿建筑密度攏17.59桂%陽居住總戶數(shù)廈21575籃戶始居住總?cè)丝谇?5513跨人衫人口毛密度采403形人芹/愉公頃座(濾三譽(yù))毒、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)千劃享小區(qū)規(guī)劃總目濕標(biāo)：特色鮮明絨、生態(tài)優(yōu)良、涂經(jīng)濟(jì)與環(huán)境協(xié)錘調(diào)發(fā)展的居住倚園區(qū)。鉤具體目標(biāo)：紙（宗1椅）充分利用其痕優(yōu)越地理環(huán)境豬，引入珠江與基已有山崗，河段涌景致，創(chuàng)造轉(zhuǎn)新的生態(tài)居住嬌體系和住區(qū)景碼觀。撐（惡2芒）創(chuàng)造既有現(xiàn)舞代生活氣息又絕有獨(dú)特地域特估點(diǎn)的園區(qū)文化雀，這種文化將剝以濱江風(fēng)景和醉嶺南特色為其雹主要素。煩（旦3撞）強(qiáng)調(diào)整個(gè)居際住區(qū)的空間形魯態(tài)特色及個(gè)性遞特荷點(diǎn)礦,座創(chuàng)造豐富的園給區(qū)空間和建筑轎體量。腳（絨4括）分期建設(shè)、曉滾動(dòng)開發(fā)，使憤其成為可持續(xù)造發(fā)展的范例。飄（捕5疤）強(qiáng)調(diào)住宅的肯自然化、健康趕化和節(jié)能化。鵲同時(shí)為了適應(yīng)縮市場需求，注弓重戶型設(shè)計(jì)多析樣化。貢住宅設(shè)齒計(jì)脆—慧健康、自然、遙戶型多樣。所建有戶型設(shè)計(jì)均脂考慮到自然通斯風(fēng)，創(chuàng)造良好臺(tái)的室內(nèi)氣候，扶依據(jù)人的生活云模式，以起居禾室為中心，公疾私、潔污、鬧出靜分區(qū)。廳、配房朝向均以景憤觀視線為主，盛兼顧朝向。立何面處理以具有本現(xiàn)代化氣息的圣嶺南特色為目何標(biāo)。底層部位窩架空結(jié)合布置杜環(huán)境藝術(shù)小品臨，娛樂設(shè)施等雖，將室外鋪地撇自然延伸進(jìn)入且架空層，避免議架空層無人光年顧的情景，屋銅頂部分作綠化蹲處理，頂蓋弧懼型飄板，局部甚漏空，體伸通吼透輕靈的特點(diǎn)織。標(biāo)準(zhǔn)層處理豬為標(biāo)準(zhǔn)凸窗臺(tái)坦，透空鐵飾陽忠臺(tái)欄桿，同時(shí)旗戶型之間避免嚴(yán)視線干擾。肥（四）、住宅固基本戶型稍小區(qū)設(shè)計(jì)有抗A夠、溪B艙、鑼C窗、洲D(zhuǎn)豐、悅E品、往F斃、棉G彩、鳴H稱八種住宅類型拍，邁共咬98寬4預(yù)棟，戶型從一伍房一廳一衛(wèi)至滋五房二廳三衛(wèi)駁等五種戶型，堵住宅面積刑從主57欣.止9熔2芬—損23嫂3甚平方米瑞。色六岸·伴市場分析及發(fā)填展前景毒9儀9鍬年廣州市房地嶄產(chǎn)市場前景分罷析別199扇9地年，廣州市房太地產(chǎn)發(fā)展存在淘許多有利條件數(shù)，預(yù)壇計(jì)蟲9燦9批年廣州市房地住產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)晴緩步上升趨勢耐。褲1亡·畝廣州市房地產(chǎn)滲業(yè)發(fā)展的環(huán)境迅分析個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)嚇展與一個(gè)國家蔥的政策、經(jīng)濟(jì)拋息息相關(guān)鋒。碎9滴9訓(xùn)年廣州市房地泳產(chǎn)環(huán)境存在許憶多有利因素，還主要包括以下作幾個(gè)方面：慕—伏—營房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展幅的經(jīng)濟(jì)環(huán)境逐濤步改善握一是全國宏觀拘經(jīng)濟(jì)盡管遇到誕了一系列困難辯，勵(lì)但插199揉8要年經(jīng)過全國人可民的共同努力虧，仍然獲得了蓄持續(xù)穩(wěn)定的增葬長，除了力爭窩達(dá)軌到植8視%郵的增長率外，血同時(shí)也剛為弄9偏9裕年繼續(xù)保持平淚穩(wěn)增長打下了亂良好的基礎(chǔ)。拌二是為了刺激振經(jīng)濟(jì)的加速回珠升，預(yù)礎(chǔ)計(jì)馳9鍵9允年國家將適當(dāng)序放松銀根。三乎是國際經(jīng)濟(jì)在融經(jīng)歷抵了質(zhì)9章7驚、終9管8虹年低谷后轉(zhuǎn)，拉9接9斗年將逐步走向斧復(fù)蘇。這些因搏素?zé)o疑會(huì)對(duì)國朗內(nèi)房地產(chǎn)生積霧極的影響。廣破州市作為國內(nèi)漠充滿活力的中秘心城市去，晃9蟲8樂年經(jīng)濟(jì)增長位輛居國內(nèi)各大城竹市之首，貓為剝9梳9吼年廣州市房地銳產(chǎn)的發(fā)展提供府了強(qiáng)有力的后據(jù)盾。肢—子—姥國家及地方政確府更加重視和盆支持房地產(chǎn)業(yè)各的發(fā)展勇國仁家律“切九桿五秤”凱計(jì)劃中已明確輔把房地產(chǎn)業(yè)作誘為新的經(jīng)濟(jì)增扔長點(diǎn)加以培育只和扶持。圍繞溉這一思路，近妻年來廣州市制苗定實(shí)施了一系噴列具有針對(duì)性集的鼓勵(lì)、支持淡房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展稀的有關(guān)政策，孔包括停止審批錄新的房地產(chǎn)開抹發(fā)企業(yè)、清理西開發(fā)用地、收關(guān)回閑置用地、柴加強(qiáng)土地征用攏與拆遷的規(guī)范盾化管理、清理谷對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的期收費(fèi)項(xiàng)目、健腸全房地產(chǎn)中介愛管理、改善房哪地產(chǎn)投資環(huán)境庫等。這些政策蜓和措施的出臺(tái)計(jì)，對(duì)促進(jìn)房地判產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有冬重要的推動(dòng)作況用。溫—速—斜住房制度改革隊(duì)的力度進(jìn)一步偏加大志廣州市住房制板度改革一直走巖在全國的前面桌。撿199早8他年，廣州市進(jìn)燦一步加大力度角，正式實(shí)施具燙有重要意義的波貨幣分房政策起。傳統(tǒng)的職工葉福利分房政策宗的終結(jié)，以及盡即將推出的允艘許自購房、房唯改房和解困房震上市辦法，將陳使人們的住房威觀念徹底改變唐，從而必將有巡更多的商品房復(fù)屋進(jìn)入市場參釣與交換，也會(huì)字有更多的貨幣幣吸引到市場流翅通領(lǐng)域，進(jìn)一象步啟動(dòng)住宅消立費(fèi)，對(duì)刺激搞胃活房地產(chǎn)市場燕，特別是住宅瓣市場將產(chǎn)生積待極作用。被—倉—貢住宅金融的推徑選及利率的調(diào)延整有利于吸引丹資金投向房地智產(chǎn)業(yè)已全面推返開。據(jù)了解，校廣州市薄自泊199欠2解年開辦個(gè)人住困房貸款業(yè)務(wù)，舉至怕9隊(duì)8熱年漆5割月份，全市商勞業(yè)銀行房地產(chǎn)富貸款余破額律14吃1象億元，比去年戴同期增伍加下5顧8皆億元。其中，墊個(gè)人住房按揭高余焦額纖5玩2桃億元，比去年竭同期增窯加危3總6樂億元。有關(guān)方及面表示，今年罷下半年，廣州商市金融業(yè)將配仍合市政府房改飽房政策以及即扎將出臺(tái)的住房糾公積金貸款管籍理辦法，大幅狡度增加房地產(chǎn)很貸款額度。而螞銀行利率的一昌再下調(diào)，不僅康有利于發(fā)展商齡降低開發(fā)成本岸，而且有利于蜓吸引民間儲(chǔ)蓄玩存款和股市資摔金投資樓市。攀—酷—見居民收入的增少長和樓價(jià)的回得落促使社會(huì)購歌買力相對(duì)提高色改革開放以來舌，伴隨著國民芽經(jīng)濟(jì)的高速增巡長，廣州市居晉民收入水平一該直保持較快的師增長勢頭，收恨入水平在十大慎城市中始終高母居首位。奉到旨199客8沈年提9撈月止，廣州市腐居民儲(chǔ)蓄存款非余額已達(dá)率到乞175貸2午億元。由于供核求關(guān)系的緩解籮，加上政府不蹤斷清理各種稅斯費(fèi)，廣州市商創(chuàng)品住宅價(jià)格出暗現(xiàn)回落，預(yù)冰計(jì)兩199黃9碰年商品住宅價(jià)朵格漲價(jià)空間不亡大。因此，居村民對(duì)商品房、數(shù)特別是中低價(jià)袖商品房的購買化能力相對(duì)提高靠。卵2介、逃199戴9箏年廣州市房地刑產(chǎn)市場發(fā)展的閘基本趨勢：商怕品住宅一枝獨(dú)囑秀絮199寶9鑰年廣州市房地杜產(chǎn)投資將保持不平衡的增長勢樸頭，預(yù)計(jì)全市匆房地產(chǎn)開發(fā)投顛資可望突自破杏30蠢0障億元，增幅壁為頂13砌%岔左右，其中住縣宅投資預(yù)計(jì)完你成桃18母5蘇億元，增幅杰為頓18惱%想；寫字樓投資細(xì)為襲2驚8尋億元，增幅慣為麻-12疾%莖，這將是埋繼姥9灌7省年投資減少后撕，連續(xù)第二年亞減少投資；商外業(yè)用房預(yù)計(jì)完記成投特資禿4墻5宣億元，增幅躁為奪-10覆%崖。匹商品住宅將繼律續(xù)保持一枝獨(dú)宅秀。隨著福利橫分房政策的正卸式終結(jié)，預(yù)殲計(jì)座199推9選年價(jià)格適中的次普通多層住宅烏將呈現(xiàn)較好的膠銷售態(tài)勢，增爐幅估計(jì)可達(dá)六捎成左右；規(guī)劃浴、設(shè)計(jì)、管理護(hù)較好的豪華住哥宅小區(qū)將會(huì)繼俗續(xù)在銷售市場效中占有一席之姐地，預(yù)計(jì)全年唇銷售面積會(huì)增杜長兩成左右。濟(jì)部分素質(zhì)優(yōu)良她、環(huán)境幽雅的輛近、遠(yuǎn)郊樓盤碑，隨著人們選蝕擇住房觀念的蹦改變以及分期爬購車措施的實(shí)釀施，也會(huì)得到武越來越多人的虧青睞。商品住匠宅的市場銷售懸價(jià)格，除少數(shù)究優(yōu)質(zhì)熱銷樓盤黎有一、二成左葉右的升幅外，證其余住宅供應(yīng)揉充足，估計(jì)調(diào)態(tài)價(jià)的空間不大咱，總體上呈平誦穩(wěn)趨勢。酸嚷搜（二）項(xiàng)目市畝場分析洪該項(xiàng)目地段位份于番禺市南村筆鎮(zhèn)，毗鄰番禺穴大橋，其市場烈優(yōu)勢主要表現(xiàn)噸在如下：囑笑1錫、優(yōu)越的地理泛位置系項(xiàng)目位于番禺朝南村番禺大橋惠東南地段，緊臥靠南村鎮(zhèn)政府惕新的搬遷地，煤其西面緊靠番循禺大橋，北面棵直臨珠江水岸乏，西南面十分役鐘車程是番禺衡市政府所在地紗，北面十五分陰鐘車程可到達(dá)苗廣州市天河區(qū)助政府新址，其走地理位置十分測特殊。由于其檔處在番禺南村彩鎮(zhèn)政府所在地路，離番禺市政層府非常近，該款地段將是番禺務(wù)市今后發(fā)展的時(shí)新興經(jīng)濟(jì)、文踩化中心地帶。退而由于其緊靠臟廣州市南部，事通過番禺大橋惡、華南大橋，剖到廣州市中心涌地紐帶羽—牙天河區(qū)、只需夕十五分鐘車程慣，完善的道路迫網(wǎng)絡(luò)，貫通廣迎州及番禺，而昆洛溪橋、虎門梯大橋、南沙港限及蓮花山港咫匠尺可達(dá)，無論槽往返廣州、珠敘海、深圳或香遲港皆路路暢通假，并且該項(xiàng)目妨本身規(guī)劃的專藍(lán)線交通汽車及距特設(shè)的穿梭巴島士，將使該項(xiàng)啄目的交通極為火方便。州而廣州市受地目理位置及城市厚規(guī)劃影響，正巷急速地向東、缸向南的方向發(fā)拐展，廣州市重查心東移及南移債的趨勢已是不蛙容置疑，東邊痕天河區(qū)經(jīng)過近音十年的高速發(fā)跌展，已初具現(xiàn)轎代化新城市特忽點(diǎn)，作為今后板廣州市房地產(chǎn)新發(fā)展的重心地濕帶已成現(xiàn)實(shí)。描西南邊番禺祈胖福新城、麗江仰花園、廣州碧清桂園等樓盤推攪出及市場反映薄熱烈，說明了費(fèi)越來越多又是溉十分適合作為汗廣州市近郊、法遠(yuǎn)郊商品住房巴發(fā)展地。并且堪，該項(xiàng)目北面蛋是珠江水面，芳項(xiàng)目地塊本身釣內(nèi)有三座天然營生態(tài)山林和兩未條天然溪流、郊環(huán)境優(yōu)美，空拳氣清晰，非常怕適合建設(shè)為大騙型住宅小區(qū)。汁蛾2帝、配套完善，背生活便利息曬1衡）生活設(shè)施配籮套：小區(qū)內(nèi)設(shè)肝有大型的農(nóng)貿(mào)增市場、超級(jí)市想場、士多店、獻(xiàn)酒店餐廳、理釀發(fā)店等、極大冠方便居民日常政生活需要。叫哨2嶼）健身娛樂、鎮(zhèn)醫(yī)療保健設(shè)施段：小區(qū)本身附強(qiáng)設(shè)有醫(yī)療、娛數(shù)樂設(shè)施，又臨嘗近南村鎮(zhèn)、番上禺市政府，市納政各種設(shè)施，疤可滿足居民各子種娛樂休閑、致醫(yī)療健身需要免。島速3腿）教育設(shè)施：四小區(qū)本身附設(shè)肢有中學(xué)、小學(xué)副、幼兒園。備壺3貍、現(xiàn)有樓盤分站析真該項(xiàng)目屬于廣何州市近郊、遠(yuǎn)眼郊類樓盤。目錫前該類樓盤價(jià)握格大致毯在暗200泡0塌—械400終0攪元甘/沈平方米之間，栽其開發(fā)地點(diǎn)主敢要處于廣州市閃白云區(qū)、芳村踢區(qū)、番禺市、墻南海市黃岐鎮(zhèn)額一帶，其中優(yōu)眠以番禺市靠近尸廣州市一帶的狀開發(fā)樓盤令人泊注目。近幾年寺來的發(fā)展軌跡當(dāng)表明，該地區(qū)震樓盤售價(jià)一直鋪呈穩(wěn)步上升趨水勢，并且隨著超開發(fā)樓盤的名西聲越高，售價(jià)達(dá)越高。比較典基型的是麗江花顧園和珠江花園介，麗江花園的著售價(jià)從幾年前昨不騰到爺200般0習(xí)元資/懶平方米攀升到抱現(xiàn)在的昏近中400問0絕元血/欺平方米，珠江規(guī)花園開發(fā)初期店為哈200鉛0互元拿/嚼平方米，不到次兩年的時(shí)間內(nèi)煮，上升到現(xiàn)在騾的紹近廉400氏0渡元女/禽平方米，這與銳廣州市近兩年吧來房地產(chǎn)售價(jià)魂小幅下調(diào)呈鮮麻明對(duì)比。下表洪是近期正在推視售的同類樓盤叔狀況表：燙項(xiàng)目名稱眾項(xiàng)目地點(diǎn)鋸目前銷售均價(jià)休開發(fā)樓盤采發(fā)展商超麗江花園猴番禺大石鎮(zhèn)南基浦島拐400醋0淘元壺/量平方米跌低層、高層延廣州市番禺粵棚海房地產(chǎn)有限汪公司突華南碧桂園濾番禺南村鎮(zhèn)迎累賓路軋400砍0嚴(yán)元觸/壁平方米碰別墅、多層董廣地花園冷番禺大石鎮(zhèn)迎筑賓路德380吵0粥元煉/羽平方米擱多層、別墅金廣地房地產(chǎn)有摔限公司掠富麗家園號(hào)番禺大石鎮(zhèn)城仗西路荒300萬0閥元滴/凳平方米游多層破番禺市房地產(chǎn)貍聯(lián)合開發(fā)總公漲司們珠江花園體番禺市沙窖島搭400劫0擇元權(quán)/窩平方米田2視8蜜層翼番禺南英房地亭產(chǎn)有限公司娃與上述樓盤相萍比，華南新城耗在地理位置上月占有絕對(duì)優(yōu)勢任，并且，其開紹發(fā)商合生創(chuàng)展刃集團(tuán)和珠江投睜資有限公司在步廣州市具有強(qiáng)佳大實(shí)力，在廣光州市開發(fā)過多饅個(gè)大型享有極翁高聲譽(yù)的居民暮居住小區(qū)，華掛南新城通過國瞇際招標(biāo)設(shè)計(jì)，模樓盤素質(zhì)與周叛邊樓盤比較，彈更勝一籌麗江傘花園和珠江花售園。華南新城裂項(xiàng)目售價(jià)定位走于笛320風(fēng)0仆元糊/乏平方米留有余懶地，隨著該項(xiàng)暮目的市場聲譽(yù)毛的提高，其售犧價(jià)也將步步走鳴高，有望突蓋破屋450伴0壟元裳/持平方米。理4形、項(xiàng)目的發(fā)展衛(wèi)前景蠟廣州市重心東斤移及南移的趨郵勢已是不容置氧疑，天河區(qū)作裹為今后廣州市偶房地產(chǎn)發(fā)展的嗎重心地帶已成筑現(xiàn)實(shí)。即將全風(fēng)線通車的廣州寫環(huán)城高速公路伯將使廣州市的犬重心東移、南輝移范圍進(jìn)一步財(cái)擴(kuò)大。近期內(nèi)認(rèn)天河區(qū)政府遷竿到員村二馬路舊，是其明顯的僻跡象。預(yù)計(jì)今匙后的五年內(nèi)，兩天河市因市區(qū)閥的不斷擴(kuò)大，肉其環(huán)城高速公虧路