2017年上半年陜西房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理：傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論試題

2017年上半年陜西省房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》：傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到—的極限值。A.允許的最低經(jīng)濟效益指標B.最大費用C.利潤為零D.最大利潤2、不是導致某種房地產(chǎn)需求量變化的主要因素是_。A.相關房地產(chǎn)的價格水平B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本C.消費者的收入水平D.消費者對未來的預期3、公共配套設施建設費在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的費用構(gòu)成中屬于_。A.土地費用B.前期工程費C.房屋開發(fā)費D.管理費用4、供給政策是指政府為了實現(xiàn)宏觀經(jīng)濟政策目標而采取的影響的政策。A：總供給B：總需求C：總保障D：總內(nèi)需E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、將作為一種參考，可以使估價師更加審慎地得出評估價值。A：原始價值B：市場價值C：賬面價值D：成交價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、下列說法中錯誤的是。A：在假設開發(fā)法中，估算未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值不能采用成本法B：在同一個在建工程估價項目中不能同時采用成本法和假設開發(fā)法C：假設開發(fā)法在形式上是評估新建房地產(chǎn)價格的成本法的倒算法D：在房地產(chǎn)抵押價值評估中采用成本法評估出的價值不一定是保守的E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%,則該城市同期存量商品住房的吸納周期是_。0.4月2.5月0.4年2.5年8、房地產(chǎn)的實物通常是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質(zhì)量以及_。A.相應配套的基礎設施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間9、零售商業(yè)物業(yè)的租金是以每一個獨立出租單元的（）為基礎計算的。A.建筑面積B.總出租面積C.可出租面積D.營業(yè)面積10、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于一階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策11、下圖是一塊三角形ABC的土地.如果臨街深度80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度價格修正率為116%,臨街深度80英尺的三角形土地價格修正率為63%,該塊三角形土地ABC的總價為.A：2046240元B：584640元C：1461600元D：2688000元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格12、下列房地產(chǎn)活動中，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的是。A：房地產(chǎn)價值評估B：房屋登記C：房屋面積測算D：房地產(chǎn)居間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、某建筑物，經(jīng)測算其重置成本為50萬元，地面、門窗等引起的物質(zhì)磨損為1萬元，因無暖氣、下水、朝向等導致的功能折舊為8萬元，由于旁邊新修鐵路引起的經(jīng)濟折舊為5萬元。則該住宅的折舊總額為（）萬元。A.9 B.1 C.14 D.614、下列關于路線價法的表述中，不正確的是。A：路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理B：路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價C：運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D：路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街宗地求其平均價格E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列引起資產(chǎn)和負債同時減少的經(jīng)濟業(yè)務是。A：將現(xiàn)金存入銀行B：購進一批材料，貨款暫欠C：以銀行存款購買設備D：以銀行存款償還銀行借款E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、業(yè)主公約由—制定并修改。A.業(yè)主大會B.業(yè)主委員會C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同17、對本企業(yè)和競爭企業(yè)的同類產(chǎn)品市場份額進行調(diào)查，屬于_。A.國內(nèi)外市場環(huán)境調(diào)查B.技術(shù)發(fā)展調(diào)查C.市場需求容量調(diào)查D.競爭情況調(diào)查18、房地產(chǎn)總登記后進行房屋改建，必須進行—登記。A.轉(zhuǎn)移變更B.新建C.遺失D.他項權(quán)利19、會計的基本職能不包括_。A.反映職能B.監(jiān)督職能C.管理職能D.控制職能20、職工上年結(jié)轉(zhuǎn)的住房公積金按計息。A：結(jié)息日掛牌公告的活期存款利率B：結(jié)息日掛牌公告的定期存款利率C：結(jié)息日掛牌公告的3個月整存整取存款利率D：結(jié)息日掛牌公告的6個月整存整取存款利率E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、企業(yè)償債能力包括長期償債能力和短期償債能力。下列四個衡量指標，與其不同的是_。A.利息保障倍數(shù)B.流動比率1C.速動比率D.流動比率222、REITs按其不同，可分為權(quán)益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三種。A：權(quán)益類型B：抵押方式C：投資業(yè)務D：信托性質(zhì)E：借款合同 一 一 一23、某類商品房2004?2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/m2。7974.008023.00C.8056.25D.8078.0024、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)提出。（2008年試題）A：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃B：土地利用總體規(guī)劃C：修建性詳細規(guī)劃D：控制性詳細規(guī)劃E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章25、某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產(chǎn)的實際價格為（）萬元。A.87B.124C.130D.134二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、關于訴訟時效的說法，正確的有。A：訴訟時效消滅的是一種請求權(quán)B：超過訴訟時效期間，當事人自愿履行的，也要受訴訟時效的限制C：身體受到傷害要求賠償?shù)脑V訟時效期間為1年D：因環(huán)境污染損害賠償提起訴訟的時效期間為2年E：訴訟時效的中止，以前經(jīng)過的時效期間不再計算2、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。A.比較風險B.通貨膨脹風險C.時間風險D.資本價值風險3、在商品房交易中，常見的最低價格有_。A.商品房銷售中的起價B.拍賣活動中的保留價C.拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價D.招標活動中，開發(fā)建設方案最為合理的中標價E.采用收益法確定的參考價格4、針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有（）。A.理論上適用的估價方法，都必須選用B.在適用的估價方法中，選用兩種即可C.理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用D.必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法E.僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法5、股票和債券的相同之處表現(xiàn)在。（2004年試題）A：都是融資工具B：都是流通證券C：持有者享有相同權(quán)利D：都具有償還性E：都可以為投資者帶來收益6、某居住區(qū)住宅用地面積17.8公頃，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為900m2、21600m2；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、14040m2；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2，則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為（）層。7.911.912.119.07、根據(jù)求取建筑物重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有。A：單位比較法B：市場提取法C：分解法D：工料測量法E：分部分項法8、下列關于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C.房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制D.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格9、—是集合同類危險聚資建立基金，對各類特定危險的后果提供經(jīng)濟補償?shù)囊环N財產(chǎn)轉(zhuǎn)移機制。A.保證B.擔保C.保險D.賠償10、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務分析等進行的預測可行性研究，屬于一階段。A.投資機會研究B.初步可行性研究C.詳細可行性研究D.項目的評估和決策11、某幢大廈的總建筑面積為10000m2,房地總價值為5800萬元，其中土地總價值為3000萬元。某人購買了其中250m2,該部分的房地價值為130萬元。假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為_。2.0%2.24%2.5%4.33%12、關于商用房地產(chǎn)抵押貸款，下列說法不正確的是。A：貸款價值比率（抵借比）通常不超過50%B：貸款期限最長不超過10年C：貸款利率通常高于個人住房抵押貸款D：僅對已經(jīng)通過竣工驗收的商用房地產(chǎn)發(fā)放E：借款合同13、下列自然人中，具有完全民事行為能力的人有。A：15周歲，靠版稅獨立生活的“90后”作家B：17周歲，隔月將打工節(jié)余寄回老家的農(nóng)民工C：18周歲，頸椎以下全癱瘓，手腳均無知覺的殘疾人D：19周歲的間歇性精神病人E：21周歲，在家靠父母遺產(chǎn)生活的待業(yè)青年14、下列各種價格中肯定是事實的有_。A.不能作為可比實例的交易實例價格B.可比實例價格C.非公平市價D.評估價格15、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有。A：建筑平面布置B：朝向、樓層C：環(huán)境景觀D：土地開發(fā)程度E：房屋完損等級16、房地產(chǎn)權(quán)屬檔案應當以—為單元建檔。A.街道B.房號C.幢D.丘17、某銀行存款的計息方式采用單利，假設其一年期存款的年利率為2.25%,為吸引5年期的儲戶，則其5年期的年利率應大于_。2.50%3.5%2.38%3.25%18、下列情況，國家可無償收回劃撥建設用地使用權(quán)。A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的B：國家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)C：各級司法部門沒收其所有財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)口：不按批準用途使用土地E：未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)一年未使用土地19、（）是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否保持協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用，它可以幫助我們確定最佳用途。例如，在日常必需品的零售商店集中地區(qū)，開設專賣店并不一定能獲得高收益，從而在這樣的地區(qū)開設專賣店就不是最高最佳使用。A.權(quán)益原理B.收益遞增遞減原理C.均衡原理D.適合原理20、2002年3月某人以4.5萬元的預付款訂購了一套售價為30萬元的期房,2003年3月該項目交付使用時，樓價上漲到33.6萬元，則其預付款的收益率為_。12%13.4%80%125%21、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。土地購置貸款土地儲備貸款土地開發(fā)貸款D.建設貸款22、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得40年土地使用權(quán)的當年開始建造，建造期3年，建筑物經(jīng)濟壽命60年，則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是一年。3740606323、下列估價公式中，錯誤的是_。A.土地價格二房地價格-建筑物價格B.房地產(chǎn)價格二帶債權(quán)債務的房地產(chǎn)價格+債權(quán)-債務C.建筑物折舊