國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目規(guī)劃及投資計(jì)劃書

PAGEPAGE25XX國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心項(xiàng)目規(guī)劃及投資計(jì)劃書江蘇XX南方控股二0年七月目錄第一章：前言第二章：市場(chǎng)分析第三章：項(xiàng)目概況及SWOT分析第四章：項(xiàng)目規(guī)劃布局第五章：項(xiàng)目投資計(jì)劃第六章：項(xiàng)目招商及運(yùn)營第七章：項(xiàng)目評(píng)價(jià)及建議第一章前言隨著農(nóng)產(chǎn)品流通體制改革的深入和“菜籃子”工程的實(shí)施，在各級(jí)政府的政策引導(dǎo)和資金支持下，我國農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)有了較快的發(fā)展，基本形成了以市場(chǎng)為中心，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為基礎(chǔ)，直銷配送和連銷超市為補(bǔ)充，產(chǎn)區(qū)、銷區(qū)、集散地市場(chǎng)相結(jié)合的農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系，初步形成了全國大流通格局。

但目前，安徽省農(nóng)產(chǎn)品流通設(shè)施建設(shè)相當(dāng)滯后，不能適應(yīng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展的需要，主要表現(xiàn)在：現(xiàn)有市場(chǎng)容量太小，產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)滯后，加之沒有很好的管理服務(wù)體系，農(nóng)產(chǎn)品儲(chǔ)藏、加工、運(yùn)銷能力嚴(yán)重不足，農(nóng)產(chǎn)品流通的中介組織發(fā)展滯后，流通的組織化程度很低，這些因素制約了農(nóng)業(yè)的發(fā)展和農(nóng)產(chǎn)品流通。

來安縣建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心有利于調(diào)整本地區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，特別有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，是帶動(dòng)“三農(nóng)”發(fā)展，惠及周邊地區(qū)的“民心工程”。為積極發(fā)展現(xiàn)代流通組織形式，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系，江蘇悅達(dá)南方控股提出開發(fā)建設(shè)XX國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心，建成安徽乃至華東地區(qū)功能最全、手段最先進(jìn)的交易物流中心。江蘇悅達(dá)集團(tuán)為全國520戶重點(diǎn)大型國有企業(yè)之一,位居全國重點(diǎn)規(guī)模企業(yè)前百強(qiáng)、江蘇省重點(diǎn)規(guī)模企業(yè)前十強(qiáng)，為江蘇長江以北最大的國有企業(yè)。目前在國內(nèi)外擁有2家上市公司、近30家子、分公司、3萬多名員工、資產(chǎn)總額200多億元。以汽車和紡織為2大支柱，多元化經(jīng)營，形成了工業(yè)制造、能源礦產(chǎn)、公路投資、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大產(chǎn)業(yè)集群。集團(tuán)先后與韓國現(xiàn)代起亞、法國家樂福、日本富士重工以及德國黛安芬、印度馬恒達(dá)等世界500強(qiáng)企業(yè)及國際知名企業(yè)攜手合作，走出了一條以國際化帶動(dòng)新型工業(yè)化的成功之路。江蘇悅達(dá)南方控股是江蘇悅達(dá)集團(tuán)全資子公司，成立于2021年2月。注冊(cè)資本4.5億元，現(xiàn)有資產(chǎn)近33億元，年銷售額200多億元。投資連鎖超市、連鎖餐飲:與全球第二大零售商——法國家樂福集團(tuán)（Carrefour）、英國韋博得集團(tuán)（Whitbread）旗下的“咖世家”（Costa）咖啡連鎖品牌實(shí)現(xiàn)合資合作。定向商業(yè)地產(chǎn)和流通貿(mào)易:利用品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖經(jīng)營資源，發(fā)展定向商業(yè)地產(chǎn)、供應(yīng)超市農(nóng)產(chǎn)品和投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)建設(shè)，以及鋼材、煤炭貿(mào)易等延伸產(chǎn)業(yè)。是家樂福（中國）在江蘇、安徽、重慶、河南、河北、山西、江西等中國地區(qū)的唯一合作伙伴,2021年10月在南京合資開設(shè)第一家大型超市?，F(xiàn)有8家合資公司及其38家連鎖超市;是中國合作總社新合作商貿(mào)連鎖集團(tuán)第二大股東,致力于全國農(nóng)村商業(yè)連鎖的探索和發(fā)展，以新的運(yùn)行機(jī)制、新的經(jīng)營方式、新的服務(wù)理念和新的管理制度打造供銷社新的形象，為“三農(nóng)”服務(wù)，為建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村做貢獻(xiàn)。第二章市場(chǎng)分析一、項(xiàng)目背景本項(xiàng)目位于來安縣汊河新區(qū)，該區(qū)是皖東對(duì)接南京江北新市區(qū)的橋頭堡，與南京江北新市區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)相連，104國道貫穿全境，10分鐘進(jìn)入滬寧洛和寧淮高速，15分鐘到南京大橋、30分鐘到南京火車站和南京新生圩港，1小時(shí)到達(dá)南京祿口國際機(jī)場(chǎng)。來安縣汊河新區(qū)總規(guī)劃30平方公里，北依滬寧洛高速，南連南京江北新市區(qū)，呈現(xiàn)出以工業(yè)、商貿(mào)、政務(wù)為主體的三大組團(tuán)發(fā)展模式。在首期開發(fā)的第一組團(tuán)10平方公里區(qū)域內(nèi)，已有金太陽裝飾城和寧北汽配園等投資入駐。汊河新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特、基礎(chǔ)設(shè)施完善、配套能力較強(qiáng)、要素成本低廉、投資政策優(yōu)惠，具有東部的區(qū)位、西部的成本。南京為江蘇省會(huì)城市，自古乃傳統(tǒng)的長江中下游農(nóng)副產(chǎn)品集散地，商貿(mào)流通活躍。全市人口800多萬，以南京為軸心、300公里都市經(jīng)濟(jì)圈人口7000多萬。南京作為長江中下游的一座大型經(jīng)濟(jì)中心城市，以其歷史悠久、文化底蘊(yùn)深厚、獨(dú)特的資源、豐富的文化、完善的服務(wù)吸引了大批中外商家、游客，特別是近年來，全市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了長足的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民收入和消費(fèi)水平逐年上升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步升級(jí)，極大地促進(jìn)了南京市消費(fèi)品市場(chǎng)的繁榮活躍，消費(fèi)品市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大。南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)形成以新街口為重點(diǎn)，湖南路、珠江路、總統(tǒng)府四大集聚區(qū)，從2021年開始進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，目前主要以百貨商場(chǎng)為主，購物中心、精品商業(yè)街在2021年開始出現(xiàn)，南京優(yōu)質(zhì)商業(yè)整體空置率很低，雖然未來將有大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)供應(yīng)，但現(xiàn)階段人均商業(yè)面積僅為0.16平米，市場(chǎng)仍有空間。二、宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、GDP及其增長南京地區(qū)GDP增長趨勢(shì)較為穩(wěn)定：2021年南京地區(qū)生產(chǎn)總值增長勢(shì)頭加速，約1,576億元生產(chǎn)總值較之2021年，增長了約21.4%。2021年的生產(chǎn)總值更是達(dá)到了2,067億元，年增幅約31.2%；2021年，受國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的影響，增幅放緩，當(dāng)年增幅15.1%；此后增長勢(shì)頭放緩，至2021年，GDP年增長率約18.1%，2021年至2021年GDP年均復(fù)合增長率約20.1%；2021年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值3775億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.1%；穩(wěn)定的增長勢(shì)頭表明了南京經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)以及市場(chǎng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較強(qiáng)信心。2、人均可支配收入及其增長南京市城市居民人均可支配收入逐年增加，但是經(jīng)過2021年約29.3%的增長高峰后，近兩年來增速放緩，2021年和2021年的年增幅分別為16.9%和15.8%：2021年至2021年間，南京市城市居民人均可支配收入大幅增長，2021年至2021年的年均復(fù)合增長率約為18.8%；2021年，南京市城市居民的人均可支配收入為20,317元；相比較于上海的23,623元，杭州的21,689元，蘇州的21,260元，由此可見南京市人均可支配收入水平在長三角區(qū)域處于前列；據(jù)抽樣調(diào)查，2021年全市城市居民人均可支配收入為23122.69元，比上年增長13.8%。3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額及其增長南京市城市消費(fèi)品零售總額逐年攀升，2021年至2021年間的年均復(fù)合增長率約為23.1%，顯示出持續(xù)強(qiáng)勁的市場(chǎng)購買力：2021年，城市消費(fèi)品零售總額約864億元，較之上年增長約43.9%，主要是由于南京市消費(fèi)品市場(chǎng)投資環(huán)境的改善，批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)在南京市得到長足的發(fā)展；伴隨著居民可支配收入的增長，近幾年城市消費(fèi)品零售總額還是保持著較為穩(wěn)定的增長勢(shì)頭，2021年全市城市消費(fèi)品零售總額約為1651.82億元，較之上年增長約19.7%。4、房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額及其增長2021年，受整體良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額約為293億元，增長率也達(dá)到新高約59.3%；2021年，中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策直接影響到了房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，當(dāng)年的的房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為296億元，較之上年僅僅微漲1.1%；2021年和2021年伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體升溫，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額穩(wěn)步大幅增長，兩年分別完成351億元和446億元，年增幅分別為18.6%和27%；2021年，受世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額508.17億元，增長13.9%。三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心，是本案最主要也是最大的直接竟?fàn)幷?。南京農(nóng)副產(chǎn)品物流中心坐落在南京市江寧區(qū)高橋門地區(qū)，為政府主導(dǎo)、企業(yè)化運(yùn)作的特大型“菜籃子”工程。該項(xiàng)目規(guī)劃占地3000畝，概算投資30億元，總建筑面積約150萬平方米。園區(qū)分設(shè)展示、交易、冷藏物流配送、綜合商務(wù)配套三大功能區(qū)，集農(nóng)副產(chǎn)品檢驗(yàn)檢測(cè)、電子信息結(jié)算、食宿娛樂于一體。整個(gè)項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期占地約1000畝，建設(shè)50萬平方米農(nóng)產(chǎn)品展示（拍賣）、蔬菜、果品、水產(chǎn)、副食（干貨）、肉食等五大專業(yè)市場(chǎng)（物流）交易區(qū)，配套建設(shè)10萬噸冷庫。二期主要建設(shè)糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉儲(chǔ)）、配送中心和商務(wù)配套設(shè)施。目前一期市場(chǎng)已初步建成，09年5月底蔬菜、果品專業(yè)市場(chǎng)率先投入試運(yùn)營。

項(xiàng)目以南京為軸心，輻射半徑300公里，范圍包括蘇州、上海、浙江等長江中下游大部分地區(qū)。預(yù)計(jì)初期年交易額為150億，中期為300億，遠(yuǎn)景目標(biāo)是500億以上。第三章項(xiàng)目概況及SWOT分析一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：XX國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心。基本指標(biāo)：規(guī)劃用地6000畝，規(guī)劃建筑面積600萬平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)：三層框架結(jié)構(gòu)與大跨度單層用房為主，配套框架結(jié)構(gòu)辦公用房、冷庫、冷藏等設(shè)施。功能定位：一站式農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心（保持30年領(lǐng)先）。市場(chǎng)定位：聯(lián)結(jié)蘇皖地區(qū)，輻射“長三角”，帶動(dòng)中西部。其他方面：規(guī)模大，市政支持力度大，定位高。二、項(xiàng)目定位充分利用項(xiàng)目優(yōu)越的地理優(yōu)勢(shì)及悅達(dá)

的品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖經(jīng)營資源，打造農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易航母，以全新產(chǎn)品、全面配套、全方位服務(wù)，打造蘇皖農(nóng)副產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)集群，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。項(xiàng)目充分依托政策條件和消費(fèi)需求，按照現(xiàn)代農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)建設(shè)要求，本著“高起點(diǎn)、多功能、可擴(kuò)展、高效益”的原則，統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、突出重點(diǎn)、分步實(shí)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施條件，完善市場(chǎng)服務(wù)配套設(shè)施，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)設(shè)備和管理辦法，將市場(chǎng)建設(shè)成為集農(nóng)副產(chǎn)品交易、存儲(chǔ)、保鮮、加工、配送、連鎖經(jīng)營，展銷、精品交易、質(zhì)量安全檢測(cè)、信息服務(wù)、結(jié)算匯兌為一體，管理高效、競(jìng)爭(zhēng)有序、具有很強(qiáng)集散力、輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力的國內(nèi)大型骨干農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)?；⒁?guī)范化經(jīng)營，使市場(chǎng)上規(guī)模、上檔次。推進(jìn)代理制、會(huì)員制、連鎖經(jīng)營、拍賣、合同定購、期貨、電子商務(wù)等現(xiàn)代交易模式，促進(jìn)市場(chǎng)向?qū)I(yè)化、現(xiàn)代化方向發(fā)展。以農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)指導(dǎo)帶動(dòng)農(nóng)產(chǎn)業(yè)的集群化和產(chǎn)業(yè)化，把蘇皖的優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)一步做強(qiáng)做深、提升價(jià)值鏈、提高附加值，再以農(nóng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和強(qiáng)盛，帶動(dòng)蘇皖現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，增加農(nóng)民和服務(wù)業(yè)人員的收入水平，擴(kuò)大內(nèi)需和消費(fèi)，極大地豐富市區(qū)人民的生活水平和生活質(zhì)量，把蘇皖的農(nóng)產(chǎn)品配送至全球。1、市場(chǎng)主要功能：(1）、農(nóng)副產(chǎn)品現(xiàn)貨交易,保鮮貯藏及商品化處理。（2）、糧油、果品等農(nóng)副產(chǎn)品大宗交易洽談,農(nóng)藥殘留的分析檢測(cè)。(3)、全國主產(chǎn)區(qū)、各農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場(chǎng)的農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)需信息采集和發(fā)布。(4)、通過市場(chǎng)帶動(dòng)現(xiàn)代（設(shè)施）農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品深加工的發(fā)展，推動(dòng)政府農(nóng)改超即把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改為超市，促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展。2、項(xiàng)目定位（1）項(xiàng)目總體定位：經(jīng)營主題：農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易物流中心。投資主題：具有明確升值前景的產(chǎn)權(quán)式旺鋪。（2）客戶定位：自營客為主，投資客為輔。充分發(fā)揮項(xiàng)目作為投資性產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，爭(zhēng)取政府更大力度的扶持，完善項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)配套，增加項(xiàng)目作為投資產(chǎn)品的投資屬性，增強(qiáng)本案對(duì)投資客的吸引力。（3）消費(fèi)群體定位：本案運(yùn)營后，消費(fèi)群體主要為本地客戶、本地及外圍批發(fā)商；其他客戶。（4）經(jīng)營商戶定位：本案經(jīng)營商戶為本地及周圍批發(fā)商，其他區(qū)域批發(fā)商，行業(yè)龍頭直銷處或辦事處等。（5）投資人群定位：本案投資人群界定為全國農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)商以及周邊城鎮(zhèn)客群為主。以自營客為主，投資客為輔。三、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（Strengths）：（1）汊河新區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)獨(dú)特、投資政策優(yōu)惠，具有東部的區(qū)位、西部的成本；爭(zhēng)取政府強(qiáng)有力的政策扶持，降低建設(shè)和經(jīng)營成本，減半收取租金和市場(chǎng)管理費(fèi)，讓利商家以吸引客戶群。（2）為培育市場(chǎng)、扶持招商，前三年免租金。（3）充分利用悅達(dá)的品牌優(yōu)勢(shì)和連鎖經(jīng)營資源，依托其擁有的全世界13000多家大型賣場(chǎng)和中國85000多家超市的銷售網(wǎng)絡(luò)，打造農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)交易航母。（4）充分發(fā)揮項(xiàng)目作為投資性產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，完善項(xiàng)目配套，增加項(xiàng)目作為投資產(chǎn)品的投資屬性，增強(qiáng)本案對(duì)投資客的吸引力。(5)中西部開發(fā)上升為國家戰(zhàn)略，發(fā)展機(jī)遇前所未有；安徽是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)大省，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好；產(chǎn)業(yè)升級(jí)迫切，政府導(dǎo)向明確，政策扶持力度大；2、劣勢(shì)（Weakness）：（1）項(xiàng)目周邊缺少應(yīng)有的商業(yè)基礎(chǔ)和商業(yè)氛圍（2）新興市場(chǎng)，未來經(jīng)營狀況及升值潛力尚有不確定性（3）與南京浦口相鄰商圈的融合仍有待時(shí)日3、機(jī)會(huì)（Opportunities）：（1）有效利用產(chǎn)品差異，避免過度同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)；（2）先期介入、前瞻規(guī)劃新興市場(chǎng)，后期潛力大；（3）增加本案休閑娛樂功能，豐富產(chǎn)品功能，滿足區(qū)域客戶需求；（4）制訂合理的營銷思路，加大宣傳推廣力度，爭(zhēng)取后來居上。4、風(fēng)險(xiǎn)（Threats）：（1）前期的市場(chǎng)消費(fèi)力不足，投資店鋪壓力較大，影響項(xiàng)目的投資銷售；項(xiàng)目周邊區(qū)域發(fā)展還有待時(shí)日，使項(xiàng)目市場(chǎng)培育期增長；直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所帶來的不利影響。南京市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)及商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,商業(yè)投資者因日漸理性而對(duì)投資更加謹(jǐn)慎，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)；通過對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析，我們需要盡可能的做到揚(yáng)長避短，充分發(fā)揮項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)。我們需要做到：1)控制好開發(fā)建設(shè)及營銷節(jié)奏，爭(zhēng)取一個(gè)好的入市時(shí)機(jī)；2)爭(zhēng)取政府強(qiáng)有力的政策扶持，以增強(qiáng)客戶信賴度；3)有效利用好本案作為南京農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)基地之一的集群效應(yīng)；4)有效規(guī)避與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的惡性競(jìng)爭(zhēng)，巧妙借勢(shì)，利用競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手對(duì)該區(qū)域的培育，爭(zhēng)搶潛在客戶群；5)增加現(xiàn)代化電子商務(wù)服務(wù)等軟性設(shè)施投入，為項(xiàng)目加分；6)制訂好的營銷推廣策略，以銷售宣傳為主，兼顧租賃與經(jīng)營宣傳。成立專門的市場(chǎng)經(jīng)營管理公司，就整體經(jīng)營上長期考量，統(tǒng)籌安排。第四章項(xiàng)目規(guī)劃布局一、項(xiàng)目概述XX國際農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心位于來安縣汊河新區(qū)，項(xiàng)目用地南北長約2021米，東西寬約2021米，占地面積為6000畝，土地性質(zhì)為商住一期總用地面積為1000畝，總建筑面積為100萬平方米，其中建設(shè)60萬平方米農(nóng)產(chǎn)品展示（拍賣）、蔬菜、果品、水產(chǎn)、副食（干貨）、肉食等五大專業(yè)市場(chǎng)交易區(qū)，配套建設(shè)10萬噸冷庫；其余為配套建設(shè)二期總用地面積為2021畝，總建筑面積為200萬平方米，主要建設(shè)糧油、蔬菜加工區(qū)、綜合物流區(qū)（農(nóng)副產(chǎn)品的深加工、配送、倉儲(chǔ)）、配送中心和商務(wù)配套設(shè)施等。三期總用地面積為3000畝，總建筑面積為300萬平方米,擴(kuò)建一二期。二、項(xiàng)目規(guī)劃1、項(xiàng)目規(guī)劃為9大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)區(qū)域：(1)蔬菜交易批發(fā)中心；(2)肉食冷凍產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(3)果品交易批發(fā)中心；(4)活禽畜牧產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(5)糧油產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(6)日雜產(chǎn)品批發(fā)交易中心；(7)茶葉批發(fā)交易中心；(8)干菜批發(fā)交易中心；(9)物流中心。2、配套設(shè)施將建成5大區(qū)域：(1)物流包裝配送中心；(2)冷凍冷藏；(3)農(nóng)副產(chǎn)品的深加工；(4)酒店、餐飲、娛樂及商務(wù)辦公；(5)商業(yè)步行街及管委會(huì)行政辦。3、其他配套服務(wù)：(1)電子結(jié)算中心；(2)交易服務(wù)：信息中心、客服中心；(3)生活服務(wù)：賓館、洗浴、餐飲、郵電、銀行、診所、公交車站；(4)安全中心：保安機(jī)構(gòu)、保安監(jiān)控中心、護(hù)衛(wèi)中隊(duì)；(5)公信服務(wù)機(jī)構(gòu)：公稱處、農(nóng)藥檢測(cè)中心；(6)政府行政服務(wù)機(jī)構(gòu)：車管所、工商所、派出所、稅務(wù)所。三、項(xiàng)目分期開發(fā)1、項(xiàng)目分期開發(fā)示意圖□一期□二期□三期2、項(xiàng)目分期開發(fā)策略1）控制啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，首期以多層產(chǎn)品啟動(dòng)市場(chǎng)，降低項(xiàng)目的啟動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)2）標(biāo)定項(xiàng)目價(jià)值，創(chuàng)新的產(chǎn)品形式入市，標(biāo)定項(xiàng)目的高價(jià)值，奠定高形象認(rèn)知3）項(xiàng)目亮點(diǎn)分配，主要資源和展示亮點(diǎn)向一期傾斜，確保一舉奠定高形象認(rèn)知；后續(xù)每期都有個(gè)別亮點(diǎn)釋放，配合價(jià)值進(jìn)一步提升4）產(chǎn)品供應(yīng)的搭接，前后期產(chǎn)品供應(yīng)適度搭接，保持一定的連續(xù)性5）創(chuàng)業(yè)基金投入在前，扶持培育市場(chǎng)以引導(dǎo)商家入駐6）便于施工原則，盡量避免每期用地的相互交叉和連接面過于復(fù)雜，便于各期組織施工入口和流線，減少對(duì)前期開發(fā)、銷售、入住的影響四、項(xiàng)目規(guī)劃策略五、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則：1、形式震撼：整體采用仿生景觀體系的葉脈式布局，克服園區(qū)天際線過于平淡的不足，豐富園區(qū)規(guī)劃意向；2、軸線貫穿：主軸線不必垂直統(tǒng)一，形式適當(dāng)傾斜，使盡可能多的樓座享受到主軸景觀；3、資源傾斜：主入口及中心景觀局部放大，聚焦形成園區(qū)活力核；4、空間圍合：以葉脈支線為組團(tuán)核心，排布住宅組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)相對(duì)圍合、空間形式豐富；六、規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)：1、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——入口廣場(chǎng)：入口廣場(chǎng)是項(xiàng)目的形象開端，是第一眼的亮相。建議以綠植加中型噴泉廣場(chǎng)，打造熱鬧的、具展示性的園區(qū)主入口，開闊的入口意向與周邊挺拔的現(xiàn)代感的建筑形成對(duì)比。凸顯入口廣場(chǎng)的形象。、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——園區(qū)主軸：園區(qū)主軸是園區(qū)主要的資源帶，要形成持續(xù)不斷的視覺沖擊。3、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——中心景觀：中心景觀是園區(qū)主軸的聚焦點(diǎn)，也是整個(gè)園區(qū)園林展示之集大成。中心景觀集合了園區(qū)園林主題的核心元素，集中表現(xiàn)景觀風(fēng)格；同時(shí)盡量放大園林空間，體現(xiàn)現(xiàn)代都市的尺度感。4、集中體現(xiàn)項(xiàng)目規(guī)劃價(jià)值——組團(tuán)空間：組團(tuán)空間是園區(qū)內(nèi)部的私密空間。建筑之間形成一定圍合，其主題景觀元素的應(yīng)用，與主軸風(fēng)格互相呼應(yīng)，整個(gè)園區(qū)相映成趣，構(gòu)建統(tǒng)一形象。七、建筑單體1、商鋪形式：三（兩）層商住，首層底商采用內(nèi)廊式設(shè)計(jì)，同時(shí)住宅適當(dāng)退讓，避免底商及路面車流等對(duì)住宅的影響內(nèi)廊商業(yè)的統(tǒng)一立體導(dǎo)示系統(tǒng)，增強(qiáng)商業(yè)氛圍，同時(shí)保持對(duì)外形象的統(tǒng)一2、酒店及（老年）公寓景觀布局：充分考慮了景觀的高差和角度差異，景觀錯(cuò)落有致，層次感強(qiáng)。樹木茂密，將公寓層層包圍，私密性高。植物選擇:多選擇成活率高的本地植物，保證成活率并控制成本。以冬、秋、春、夏為序巧妙設(shè)計(jì)四季美景，高大樹木和低矮花草相互映襯。八、規(guī)劃圖表1、交易中心鳥瞰效果示意圖2、一期總平面分區(qū)圖3、一期內(nèi)部交通示意圖第五章項(xiàng)目投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的投資總額為220.92億元，建筑面積為600萬平方米，其中一期投資總額為36.82億元，建筑面積為100萬平方米。《各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見下表。》刪除為培育市場(chǎng)、扶持招商,前三年免租金：創(chuàng)業(yè)基金按每平米每天2元計(jì)60萬平米：13.14億元?！俄?xiàng)目總投資估算表》刪除第六章項(xiàng)目招商及運(yùn)營為全面建設(shè)農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心，公司將組建專業(yè)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行市場(chǎng)招商和管理工作，保證市場(chǎng)招商順利進(jìn)行，確保農(nóng)副產(chǎn)品物流配送中心正常營業(yè)。其崗位具體設(shè)置如下：董事長、總經(jīng)理（兼）1人

副總經(jīng)理3人

招商部：總經(jīng)理1人

副總經(jīng)理4人

招商人員10人

公關(guān)部：經(jīng)理1人

副經(jīng)理1人

公關(guān)人員3人

企業(yè)策劃部：企劃人員2人

顧問室：法律顧問2人

工程部：總經(jīng)理1人

工程師4人

施工員4人

水電工10人

其他工程人員4人

辦公室：主任1人

副主任2人

秘書5人

駕駛員10人

其它辦公人員4人

財(cái)務(wù)室：總經(jīng)理1人

總監(jiān)1人

會(huì)計(jì)4人

出納3人

保安部：部長1人

保安60人

保潔部：負(fù)責(zé)人1人

保潔員30人

采購部：經(jīng)理1人

采購員5人

倉管部：負(fù)責(zé)人1人

倉管員10人

合計(jì)：190人招商建議規(guī)劃在先，按所招品類對(duì)象的空間設(shè)計(jì)要求進(jìn)行規(guī)劃配套保障，按各業(yè)態(tài)的功能要求進(jìn)行配套招商先行，按市場(chǎng)的定位目標(biāo)進(jìn)行針對(duì)招商同步開業(yè)，確保各品牌店、各業(yè)種統(tǒng)一開業(yè)招商策略放水養(yǎng)魚、低價(jià)引進(jìn)：租金管理費(fèi)減半,前三年免租金。推出“付二成貸八成”的低首付模式，從而降低首付壓力，有力促進(jìn)售房。針對(duì)投資客戶，考慮到客戶收益，可考慮購房返租的手段，結(jié)合市場(chǎng)租賃行情，代為出租.銷控策略：分層銷控，整、散合理控制，售、租合理分配；分區(qū)銷控，散、整合理控制；依經(jīng)營者、投資者的性質(zhì)、特征分類集中，自營第一、投資第二的銷控第七章項(xiàng)目評(píng)價(jià)及建議一、經(jīng)濟(jì)效益本項(xiàng)目建成后，銷售、儲(chǔ)藏、保鮮、調(diào)運(yùn)、信息服務(wù)、檢測(cè)等設(shè)施全部配套，通過構(gòu)建高效、通暢、有序的現(xiàn)代化營銷網(wǎng)絡(luò)體系、電子結(jié)算體系、保鮮貯藏體系、農(nóng)藥殘留檢測(cè)體系等形成了合理的資源調(diào)劑和補(bǔ)充，發(fā)揮批發(fā)市場(chǎng)吞吐、集散、物流和輻射功能，建成現(xiàn)代化大型中心批發(fā)市場(chǎng)。預(yù)計(jì)建成后年交易量達(dá)20億公斤左右，年成交額突破150億元。屆時(shí)，本農(nóng)副產(chǎn)品交易物流中心將成為地區(qū)最大的，輻射蘇皖乃至華東的農(nóng)副產(chǎn)品大型交易市場(chǎng)，其發(fā)展前景十分可觀。周邊100公里范圍內(nèi)約有1000多萬人居住，按人均每日消費(fèi)蔬菜0.1公斤，肉食0.1公斤，禽蛋0.05公斤，果品0.1公斤，水產(chǎn)及其它0.1公斤的比例計(jì)算，按1000萬人計(jì)算，日均消費(fèi)蔬100萬公斤，肉食100萬公斤，禽蛋年成交150億元，營業(yè)稅按3.5%稅率計(jì)算，年上繳稅收5.25億元。二、社會(huì)效益本項(xiàng)目建成后，年交易額將達(dá)150億元以上，日客流量達(dá)10萬人次，直接就業(yè)人員約5萬人，間接就業(yè)人員約15萬人，有利于安置就業(yè)，緩解社會(huì)就業(yè)壓力；有利于推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。項(xiàng)目建成后將有一大批商家落戶市場(chǎng)、在此經(jīng)商，這是一個(gè)大而高的消費(fèi)群，以消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長已是近年為國際上慣用的做法，當(dāng)然也適用于本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。它對(duì)餐飲、醫(yī)療衛(wèi)生、旅游、娛樂、運(yùn)輸、科技、文化、信息等發(fā)展都有很大的推動(dòng)作用。同時(shí)還會(huì)增加政府的財(cái)政收入，這樣政府又可以加大對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施（如教育等）的投資力度，使來安經(jīng)濟(jì)發(fā)展更快速、更穩(wěn)定。項(xiàng)目建成后將吸引一大批農(nóng)副產(chǎn)品商家和各類人才入城，將為來安及蘇皖地區(qū)帶來巨大的人流、物流、資金流，推動(dòng)蘇皖地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。三、建議：本項(xiàng)目是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的大型菜籃子工程和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，是帶動(dòng)“三農(nóng)”發(fā)展，惠及來安及蘇皖地區(qū)市民的“民心工程”，建議政府給予更大優(yōu)惠、更多政策扶持，減免相應(yīng)配套費(fèi)及稅收，優(yōu)惠土地費(fèi)，相應(yīng)配套一定住宅用地以方便商家就近安家。

生產(chǎn)車間工作流程一、目的1）更好的使生產(chǎn)車間員工及新員工了解工作，熟悉工作內(nèi)容。2）確保產(chǎn)品符合規(guī)定要求的同時(shí)能準(zhǔn)時(shí)完成各項(xiàng)工程。3）規(guī)范生產(chǎn)車間工作及人員配置。二、適用范圍適用于本公司生產(chǎn)車間三、定義1）加工流程：生產(chǎn)車間接到生產(chǎn)任務(wù)后，從領(lǐng)料加工到加工完成入庫的一個(gè)加工過程。2）檢驗(yàn)流程：生產(chǎn)車間接到供應(yīng)到貨報(bào)驗(yàn)單（外協(xié)件/外購件）后，從領(lǐng)料試驗(yàn)到試驗(yàn)完成入庫的一個(gè)檢驗(yàn)過程。四、流程明細(xì)1、加工流程①生產(chǎn)計(jì)劃接到供應(yīng)部門下達(dá)的業(yè)務(wù)訂單及研發(fā)聯(lián)系單，根據(jù)訂單要求、生產(chǎn)能力、設(shè)備狀況下達(dá)的生產(chǎn)加工任務(wù)單及加工圖紙到各個(gè)班組。訂單中特殊產(chǎn)品安排外協(xié)加工。②班組接到生產(chǎn)加工任務(wù)單后結(jié)合圖紙到半成品/產(chǎn)成品領(lǐng)料并簽字確認(rèn)。③各班組長根據(jù)生產(chǎn)能力、設(shè)備狀況、物料狀況安排生產(chǎn)加工，操作工根據(jù)作業(yè)指導(dǎo)書、圖紙、進(jìn)行加工，加工首檢需檢驗(yàn)檢查各個(gè)后進(jìn)行批量加工。（加工記錄、試驗(yàn)記錄，首檢各個(gè)確