國際商業(yè)地產Block街區(qū)案例

江南春城商業(yè)發(fā)展報告第一頁，共五十五頁。本案“東工西居”，本案處于青山“西居”的大社區(qū)核心；“興商”，同樣，本案也處于青山商業(yè)核心發(fā)展區(qū)——建二商圈。第二頁，共五十五頁。項目商業(yè)（一、二、三期）皆沿城市路網(wǎng)分布，由建設三路、建設四路、和平大道、本浠街等形成環(huán)形商業(yè)布局；商業(yè)均為開放式，面向城市；商業(yè)將住居區(qū)分割又相融合，形成和諧鄰里關系。旅大街本浠街建設四路和平大道建設三路第三頁，共五十五頁。棟1號樓2號樓3/6號樓6號樓6/7號樓7號樓8號樓9號樓10號樓合計層二層二層二層二層二層二層一層

二層一層——棟總面積4523.892469.03925.4368.04478.022065.03627.522593.271094.1215144單鋪面積4523.89197.61114.8230.06154263.64100.05182.84183.03——176.44137.76114.8154242.05103.49282.28167.1171.68137.76154187.6893.84170.58212.84219.47137.76187.6893.84263.58220.71107.84137.76242.05103.49471.45167.1277.82221.46187.68100.5476.0996.96171.68187.68167.1226.92242.05167.1203.89200.1193.92183.48163.16238.38開間58.35.1—6.15.6—10.75.6--10.75.66.9--116.9--116.9--11.87.8—12.7進深49.419.110.25-12.310.2513.7514.514.523.8523.85商業(yè)面積分布表（一期）第四頁，共五十五頁。單鋪要素分析（一期）從圖表可以看出商鋪多數(shù)為雙層，單層僅14間；商鋪面積普遍較大，最小的為100平米左右，僅5間；151－200平米最多，達23間；200平米以上也有15間。第五頁，共五十五頁。項目swot分析S：優(yōu)勢位于青山住居區(qū)核心鄰近建二商圈全部為街鋪圍合、開放、居商交融的街區(qū)w：劣勢單鋪面積過大雙層單鋪多，對經營業(yè)態(tài)選擇性高街面被小區(qū)出入口分割，連續(xù)性差o：機會青山住居區(qū)西遷市級重點功能帶動青山騰飛青山經濟實力強，收入高建二、建三被定位中心商業(yè)街t：威脅徐東對青山消費的分流建二商圈的內部競爭第六頁，共五十五頁?！?】本色—天生BLOCK第七頁，共五十五頁。BLOCK街區(qū)的規(guī)劃理念是20世紀中期興起的一種全新的社區(qū)規(guī)劃理念。這種理論認為，我們傳統(tǒng)的稱謂“街道”，實際上是“街”與“道”不分，而街區(qū)則有著更豐富的內涵。道（Road），主要強調它的交通和步行功能；街（Street），主要強調它的商業(yè)功能，那么街區(qū)（Block），它的寓意是什么呢？街，街道，街區(qū)？第八頁，共五十五頁。街區(qū)，即要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套，它要向城市開放，有一定的規(guī)模，能聚集一定數(shù)量的人口，又要有親切和諧的鄰里關系。街區(qū)，與其說具備商業(yè)特征的商居城，不如說應有盡有的生活城。Block街區(qū)==B-Business（商業(yè)）+L-Liefallow(休閑)+O-Open(開放)+C-Crowd(人群)+K-Kind(親和)第九頁，共五十五頁。居住商業(yè)配套和休閑配套向城市開放聚集人口親切和諧的鄰里關系……以上BLOCK核心要素，在本案皆可具備；另一方面來說，本案規(guī)劃與BLOCK街區(qū)理念不謀而合；江南春城，天生BLOCK街區(qū)。第十頁，共五十五頁。【3】歸真—純正BLOCK第十一頁，共五十五頁。國外Block在歐美許多國家，街區(qū)式生活已是人居的主流模式。如倫敦的牛津街、意大利的米蘭街區(qū)、美國的環(huán)球CITYWALK、圣地亞哥霍頓中心、日本惠比壽花園城，都是享譽世界的國際街區(qū)。第十二頁，共五十五頁。國外Block街區(qū)第十三頁，共五十五頁。國內成功Block案例－建外SOHO商業(yè)街

建外SOHO商業(yè)街，包括16條小街，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公樓及大量裙房組成；中心花園和會所，會所中有各種時尚、現(xiàn)代的娛樂項目；開放、現(xiàn)代、時尚是建外SOHO商業(yè)街的標志；300個沿街店鋪，每日將5萬人在其間休閑、游覽。業(yè)態(tài)：美容美發(fā)、服裝服飾、零售、裝飾、家居、、工藝品、健身俱樂部、音像等。

第十四頁，共五十五頁。項目位于杭州下沙，包括NEWLOFT酒店式公寓、寫字樓和2萬平方米街鋪。建筑形態(tài)特色為南北兩幢16層酒店式寫字樓，中間由三層商業(yè)模塊街相連；高層底下三層架空貫通南北，形成商業(yè)內街，十個BLOCK模塊街區(qū)相對獨立又渾然一體。該項目于2004年被上海住交會評為全國唯一“最佳商業(yè)地產獎”。國內成功Block案例－杭州·下沙華元十六街區(qū)杭州下沙元16街第十五頁，共五十五頁。萬科城市花園－武漢的Block？向城市開放；聚集城市或區(qū)域人口；顯然，萬科城市花園并不具備，其重在住宅開發(fā)，這與BLOCK的居商并重的理念并不相符。萬科城市花園的BLOCK，僅是被賦與BLOCK概念的小區(qū)商業(yè)配套。第十六頁，共五十五頁。由此定位：武漢/純正Block街區(qū)萬科城市花園顯然缺乏Block街區(qū)必要要素。而本案，處于中心城區(qū)、青山住居大社區(qū)、多條街貫通一體、向城市開放……具備一切Block街區(qū)必要要素。第十七頁，共五十五頁?！井a品篇】BLOCK營造第十八頁，共五十五頁?！?】

BLOCK空間界面第十九頁，共五十五頁。由于本案在空間格局上已經定型，因此，在此僅對街區(qū)的環(huán)境空間界面提出建議。整體與統(tǒng)一：視覺健康的空間界面應該由一個統(tǒng)率的主題，一個貫穿始終的風格,形成一個整體的、統(tǒng)一的視覺意象，不會給人以拼貼、拼湊的凌亂感。人性化：健康的街區(qū)尺度應該是一種適宜人步行和休息的尺度，從心理上講，應該給人以親切感，人性化。豐富與多樣：豐富與多樣性，避免過于單調和沉悶，可以為人提供更多的方式和選擇，促進商業(yè)行為的多樣性文化性與地方性：一個成功的，健康的街區(qū)，必然會體現(xiàn)一個城市，一個地域特有的歷史文化背景和地域特色。第二十頁，共五十五頁。時尚的半步行街將商業(yè)門店前人行道，鋪設成“適宜人步行和休息”的半步行街面，并設置休息座椅，體現(xiàn)block在空間界面上的人性化。第二十一頁，共五十五頁。主力店前廣場主力店店前設置人流廣場，開闊、現(xiàn)代、時尚，一方面可以保證主力店人流聚散的需要，另一方面與半步行街面相互貫通，形成張馳有度的空間。第二十二頁，共五十五頁。二次立面，即商業(yè)廣告和標識系統(tǒng)，以燈箱、織物、顯示屏、LED、投影等形式出現(xiàn)，構成了建筑物的最終外表狀態(tài)。時尚豐富的二次立面第二十三頁，共五十五頁。完善的街區(qū)導視系統(tǒng)豐富多樣卻風格統(tǒng)一的導視系統(tǒng)，不僅是街區(qū)指示功能，更是令人愉悅的視覺景觀。第二十四頁，共五十五頁。沿街休憩小品示意（“街道家具”/景觀元素——人文符號）第二十五頁，共五十五頁。【2】BLOCK業(yè)態(tài)第二十六頁，共五十五頁。業(yè)態(tài)定位原則：整體定位，分期實施將一、二、三期商業(yè)納入整體考慮，統(tǒng)一定位。根據(jù)每條街的不同特性，選擇適合的業(yè)態(tài)，形成分而有序、整體統(tǒng)一的block街區(qū)。再根據(jù)工程進度分期招商。流行性原則選擇時尚潮流業(yè)態(tài)，定位流行商品類別，以與競爭商圈形成差異化。復合性原則形成吃飯、休閑、購物、游玩、健身等復合性商業(yè)功能，體現(xiàn)街區(qū)與集中商業(yè)的差異化優(yōu)勢?；有栽瓌t為街區(qū)業(yè)態(tài)間互動、商業(yè)業(yè)態(tài)與建筑形態(tài)間互動、不同街區(qū)間的互動，提供條件，形成互動式block商業(yè)形態(tài)。第二十七頁，共五十五頁。社區(qū)生活block品牌零售block女性block潮流動感block餐飲block休閑運動block休憩區(qū)超市、藥店、面包店、花店書報亭、洗衣店品牌服飾、珠寶、鐘表、香水品牌化妝品量販化妝品連鎖、活色生香內衣、婚紗攝影美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學校潮流飾品店、玩具店、影音制品、圖書潮流家居館中式餐飲組團：中餐品牌連鎖、小吃美食休閑餐飲組團：休閑小站、茶社、酒吧運動服飾、運動用品專賣健身會所、女子會所（SPA）露天茶座、飲料攤、休閑座椅、表演廣場景觀小品純正block街區(qū)第二十八頁，共五十五頁。社區(qū)生活block餐飲block品牌零售block超市潮流動感block女子block休閑運動block第二十九頁，共五十五頁?！緺I銷篇】武漢看青山第三十頁，共五十五頁。世界看武漢，武漢看青山武漢，世界的焦點——中國經濟的快速發(fā)展，吸引了世界的目光；中部崛起戰(zhàn)略的提出與實施，使武漢成為中國的焦點，同時，也成為世界的焦點。青山，武漢的焦點——青山一直偏居一隅，潛力發(fā)展工業(yè)，價值低估遮掩了投向青山的目光。今天，天興洲公鐵路長江大橋的建設，世界級火車站——武漢站的規(guī)劃建設，促使青山由單一工業(yè)區(qū)向綜合性城市功能去轉變，由此，成為武漢又一發(fā)展焦點。BLOCK街區(qū)，引領現(xiàn)代商業(yè)新潮流——時尚、現(xiàn)代的BLOCK街區(qū)，引領現(xiàn)代消費潮流，同時奠定青山商業(yè)振興的基石?！獙㈨椖康臓I銷提升至城市營運的戰(zhàn)略高度第三十一頁，共五十五頁?！?】客戶策略第三十二頁，共五十五頁。商鋪銷售客戶核心客戶輻射客戶外圍客戶漢口、漢陽區(qū)域中高收入群大武昌區(qū)中高收入群青山中高收入群體核心客戶輻射客戶外圍客戶你可以忽視青山但千萬別忽視，一座橋＋一座世界級火車站的價值第三十三頁，共五十五頁。商鋪招商客戶青山現(xiàn)有經營戶全武漢品牌經營或代理商全武漢連鎖經營商品牌客戶中小散戶主力客戶挺進青山，武漢財富新礦區(qū)第三十四頁，共五十五頁。其他城區(qū)周邊武昌居民青山居民核心客戶輻射客戶外圍客戶核心客戶拒絕徐東，拒絕武昌，拒絕漢口武漢純正BLOCK街區(qū)，體驗消費潮流新時尚終端消費客戶第三十五頁，共五十五頁?！?】銷售推動力第三十六頁，共五十五頁。招商先行——通過招商先行試探市場對項目的看好程度，以此確定項目最終的促銷策略及價格策略，保證銷售價值的最大化；招商成功，一方面可以在一定程度商提升項目價值，最重要的是可以極大增強投資客戶的信心，保證項目營銷成功。組合招商——本案商業(yè)單鋪面積普遍較大，超出了很多業(yè)態(tài)對經營的需求，因此必須采用組合招商策略。即將大面積商鋪定位為同類業(yè)態(tài)的小型專業(yè)買場，引入多家商戶共同經營。以此規(guī)避商鋪面積過大的弊端。銷售推動“四板斧”——保證項目營銷、營運成功的組合策略第三十七頁，共五十五頁。包租，代租——包租：開發(fā)商成立經營管理公司，投資客戶按一定的租金價格租賃給經營管理公司，再由經營管理公司向商戶出租；代租：即委托租賃，投資客戶將商鋪委托給開發(fā)商代為招租，開發(fā)商為投資客戶提供免費租賃服務。具體采用哪種策略，將視銷售情況而定，銷售較好的情況下采用“代租”；銷售受阻的情況下采用“包租”。第三十八頁，共五十五頁。放水養(yǎng)魚——開發(fā)商將部分集中商業(yè)（大面積）保留產權，不對外銷售，引入主力店經營。待經營成熟后再視情況處理，此時可以對外銷售，也可繼續(xù)保留產權收租作為長期收益。此策略，一方面可以向客戶展示開發(fā)商共進退、及營運項目的決心，從而堅定客戶信心；另外，經營成熟后，客獲得更大的銷售價值。第三十九頁，共五十五頁?！?】推廣策略第四十頁，共五十五頁。推廣戰(zhàn)略定位：

第一步向徐東開戰(zhàn)，正青山價值，引領時尚消費潮流，做青山商業(yè)振興的奠基者第二步第三步向漢口傳統(tǒng)商業(yè)挑戰(zhàn)，向大武昌區(qū)商業(yè)看齊，呈三足鼎立之勢純正BLOCK街區(qū)，面向全武漢，建青山人的休閑消費天堂第四十一頁，共五十五頁。推廣方式：

側重點活動造勢，報媒鋪路（媒體炒作、商客會、研討會、招商會）Sp活動行業(yè)論壇、酒會、開盤典禮、結合新聞報道

社會新聞發(fā)布會、各媒體、現(xiàn)場包裝、戶外

客戶商客會、客戶聯(lián)誼會以報媒為主，活動為輔，其他補充。第四十二頁，共五十五頁。【4】營銷執(zhí)行第四十三頁，共五十五頁。6月7月1月8月9月10月11月12月確定招商方案

日期招商銷售商家選擇、引進

媒體配合商業(yè)模式炒作

銷售廣告配合內部登記

正式銷售

開盤【江南春城商業(yè)營銷安排】第四十四頁，共五十五頁?！鹃_盤階段營銷執(zhí)行細案】第一階段：蓄勢期（2007年7月－8月）策劃思路：目標——完成招商商戶的確定及洽談工作展開；為項目開盤蓄聚勢能，積累潛在客戶；現(xiàn)狀——本階段商業(yè)經營模式及品牌缺乏知名度；對策——借勢青山的高關注度，廣為宣傳青山的商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，同時傳播“武漢純正BLOCK街區(qū)”，吸引投向青山的關注目光；效果——務求令市場在短期內對青山價值以及本案BLOCK特性形成高度關注，從而吸引市場客戶到現(xiàn)場參觀，為后期銷售作鋪墊。第四十五頁，共五十五頁。推廣思路：方式——活動推廣為線，報刊媒體鋪路；主題——

世界看武漢，武漢看青山住在青山，消費在青山研討會——天興洲大橋、武漢火車站，促使青山轉型與騰飛青山留住青山人（消費）報媒——以新聞、軟文炒作為主目標——研討會與新聞、軟文相結合，讓政府、專家、媒體等市民中的權威成為項目宣傳的口舌。第四十六頁，共五十五頁。執(zhí)行工作：商業(yè)部分VI定案應用；圍街版出街；營銷中心展示更新；BLOCK街區(qū)展示模型完成；宣傳物料（單頁、商客會、樓書）到位；商業(yè)經營管理方案定案；銷售團隊培訓到位；商業(yè)界面及視覺系統(tǒng)設計定案；招商工作全面推進。第四十七頁，共五十五頁。第二階段：提勢期（2007年9月）策劃思路：目標——主力商戶洽談完成，達成初步進駐意向；營造開盤前的強勢，鎖定準客戶；現(xiàn)狀——本階段商業(yè)經營模式及品牌有了一定知名度，但市場仍缺乏透徹認識；對策——廣為展示與傳播，“武漢純正BLOCK街區(qū)”的魅力及內在價值，激起市場客戶的高度興奮點；效果——務求令市場在短期內，對“武漢純正BLOCK街區(qū)”的內涵魅力及商業(yè)價值產生濃厚興趣及投資欲望，為開盤銷售奠定基礎。第四十八頁，共五十五頁。推廣思路：方式——活動推廣為線，報刊媒體推進；主題——

魅力青山。魅力BLOCK街區(qū)價值青山，價值在BLOCK街區(qū)Sp活動——魅力BLOCK街區(qū)推介會、展示SHOWBLOCK街區(qū)VIP貴賓卡價值綻放報媒——軟文炒作為主、硬廣為輔目標——通過BLOCK街區(qū)的系列推介，及VIP貴賓卡的價值誘惑，鎖定準客戶。第四十九頁，共五十五頁。執(zhí)行工作：相關推介活動定案、組織、執(zhí)行；VIP貴賓卡設計定案、制作到位；VIP貴賓申請書定案、印刷到位；價格策略定案及初步價格體系制定完成；VIP貴賓優(yōu)惠策略定案。第五十頁，共五十五頁。第三階段：開盤期（2007年10月）策劃思路：目標——強勢開盤，以巨大的銷售勢能消化前期鎖定的準客戶；現(xiàn)狀——本階段準客戶對商業(yè)經營模式、品牌