中海上海中海瀛臺(tái)地產(chǎn)項(xiàng)目廣告企劃方案PPT

中海瀛臺(tái)廣告企劃案第一頁，共七十三頁。市場(chǎng)篇第二頁，共七十三頁。解讀“區(qū)位”第三頁，共七十三頁?！靶靺R龍吳路”---植物園板塊2006年植物園板塊成交行情走勢(shì)圖第四頁，共七十三頁。主要樓盤成交面積比較圖第五頁，共七十三頁。主要樓盤成交價(jià)格比較圖第六頁，共七十三頁。區(qū)域產(chǎn)品價(jià)格水平10000-11000元/m2區(qū)域產(chǎn)品總價(jià)---150萬元以下本項(xiàng)目產(chǎn)品需要跳脫區(qū)域市場(chǎng)！第七頁，共七十三頁。解讀“濱江”第八頁，共七十三頁。陸家嘴濱江：國(guó)際都市感，高密度。典型案例：世茂濱江、盛大金磐北外灘濱江：外灘延伸段，市政規(guī)劃行為。典型案例：白金府邸、新外灘花園南外灘濱江：人文歷史，世博規(guī)劃。典型案例：金外灘花園、耀江花園濱江地產(chǎn)先例第九頁，共七十三頁。奢華享受?錦繡未來濱江兩岸是上海高端地產(chǎn)最集中的地區(qū)；濱江兩岸是上海城市發(fā)展最前沿的地方；上海濱江地產(chǎn)現(xiàn)象第十頁，共七十三頁。浦東--江景樓盤均價(jià)第十一頁，共七十三頁。浦東--江景樓盤均價(jià)第十二頁，共七十三頁。濱江樓盤共性—好地段、好位置、好景觀、好社區(qū)直接作用—樓盤價(jià)格提升直接體現(xiàn)—客戶層次提高第十三頁，共七十三頁。我們的問題第十四頁，共七十三頁。150萬300萬-500萬跳脫區(qū)域市場(chǎng)，產(chǎn)品價(jià)格提升我們的客戶在哪里？第十五頁，共七十三頁。靜安2006年上海300-500萬總價(jià)住宅重要成交區(qū)域第十六頁，共七十三頁。長(zhǎng)寧2006年上海300-500萬總價(jià)住宅重要成交區(qū)域第十七頁，共七十三頁。徐匯2006年上海300-500萬總價(jià)住宅重要成交區(qū)域第十八頁，共七十三頁。300-500萬住宅上海中高端優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項(xiàng)目代表！上海中高端住宅消費(fèi)群體他們就是我們未來的客戶！第十九頁，共七十三頁。具備購(gòu)買力的消費(fèi)者為什么要選擇我們？他們需要什么樣的房子？他們需要什么樣的生活？我們能給他們什么？？第二十頁，共七十三頁。主力年齡段在35-50歲之間受過高等教育、具備相當(dāng)文化基礎(chǔ)和人生歷練收入頗高的公司私營(yíng)業(yè)主、高層管理人員等家庭年收入可觀、具備相當(dāng)購(gòu)買力來源區(qū)域以上海本地為主覆蓋全市、乃至輻射全國(guó)及港臺(tái)地區(qū)中海瀛臺(tái)客層定位通過對(duì)項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，結(jié)合本項(xiàng)目，我們認(rèn)為本案的目標(biāo)客戶應(yīng)該是：第二十一頁，共七十三頁。具備相當(dāng)?shù)膶徝滥芰徒?jīng)濟(jì)實(shí)力享受生活，但拒絕喧囂眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)更要精打細(xì)算目標(biāo)客群心理描述第二十二頁，共七十三頁。目標(biāo)客群現(xiàn)狀描述二次置業(yè)乃至多次置業(yè)為主。改善型、享受型的置業(yè)目的。具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，年齡偏大。對(duì)目前交通、配套等環(huán)節(jié)不敏感。更注重于生活品質(zhì)、生活環(huán)境。同時(shí)，他們極為需要身份上的認(rèn)同感。第二十三頁，共七十三頁。他們可能來自任意一個(gè)角落有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人生修養(yǎng)他們厭倦了環(huán)境日漸惡化的城市中心需要得到身份和地位的認(rèn)同需要尋求一個(gè)“真正”享受的居住家園目標(biāo)客群形象素描第二十四頁，共七十三頁。目標(biāo)客群購(gòu)買動(dòng)機(jī)？第二十五頁，共七十三頁。一個(gè)可以住的窩優(yōu)質(zhì)社區(qū)頂級(jí)豪宅安全、歸屬他們目前的需求范圍：舒適的生活空間和優(yōu)越的地理位置舒適彰現(xiàn)身份消費(fèi)者對(duì)居所的心理需求高尚住宅極近奢華第二十六頁，共七十三頁。他們不只是買一套房子而是買一個(gè)高質(zhì)量的生活更是買一種身份他們買房子實(shí)際是買什么？第二十七頁，共七十三頁。沒有工作束縛的自由空間感覺自豪、有面子的地方擁有良好環(huán)境、能維持健康的地方有歸宿感和親切感的地方滿足個(gè)人獨(dú)特的生活方式與習(xí)慣他們的特別要求第二十八頁，共七十三頁?！笆婢徆ぷ鲏毫Α薄安畈欢嗟郊业穆飞暇湍芨杏X幸福起來”“空氣清新、環(huán)境好，房子之間不要太密”“安靜的地方，和人與活動(dòng)區(qū)保持一定距離”“我的書房窗外就是美麗的黃浦江”“我住的是中海的房子”所以，給他們的應(yīng)該是恢復(fù)身心健康的地方體現(xiàn)身份價(jià)值的地方第二十九頁，共七十三頁。我們能不能創(chuàng)造這樣一個(gè)地方……它不但有優(yōu)越的地理位置、健康的居住條件還有生態(tài)的高品質(zhì)生活更有那種中國(guó)人對(duì)家的歸宿感和自豪感！第三十頁，共七十三頁。我們的定位第三十一頁，共七十三頁。生態(tài)社區(qū)（絕對(duì)特質(zhì)）中高段自用客(目標(biāo)對(duì)象)徐匯濱江(市場(chǎng)空缺)濱江·生態(tài)·豪宅定位圖解第三十二頁，共七十三頁。上海唯一

生態(tài)型濱江豪宅打破消費(fèi)者對(duì)于上海濱江豪宅的常規(guī)認(rèn)識(shí)突出產(chǎn)品唯一性和品質(zhì)感點(diǎn)明產(chǎn)品的環(huán)境和形態(tài)，拔高產(chǎn)品檔次產(chǎn)品定位第三十三頁，共七十三頁。價(jià)值要素建筑中海瀛臺(tái)風(fēng)水江景未來生態(tài)品牌第三十四頁，共七十三頁。徐匯首個(gè)真正直面江景是成功的起點(diǎn)，生態(tài)環(huán)境的補(bǔ)充才是完整的品質(zhì)生活。與其他單純強(qiáng)調(diào)豪宅形象的個(gè)案相比，如同大家紳士之于市井暴發(fā)，喚起人心中種種對(duì)美好的情感，為他們營(yíng)造一個(gè)更自豪的品質(zhì)家園。我們相信第三十五頁，共七十三頁。如果你追求居住品質(zhì)。。。如果你貪戀風(fēng)景。。。如果你兩者都割舍不下，請(qǐng)來中海瀛臺(tái)；第三十六頁，共七十三頁。推廣篇第三十七頁，共七十三頁。CBD濱江居住區(qū)陸家嘴老城廂濱江居住區(qū)南外灘老城廂濱江居住區(qū)北外灘尋找差異點(diǎn)中海瀛臺(tái)第三十八頁，共七十三頁。生態(tài)型濱江浦東浦西不乏濱江社區(qū)，本項(xiàng)目側(cè)重于濱江的生態(tài)性，外部環(huán)境（植物園、濕地公園）與內(nèi)部環(huán)境（低容積、高綠化）共同營(yíng)造了無可取代的濱江地位。推廣切入點(diǎn)一（大環(huán)境）第三十九頁，共七十三頁。推廣切入點(diǎn)二（未來性）徐匯也有濱江在徐匯這一傳統(tǒng)高尚居住區(qū)中的臨江住宅，是本項(xiàng)目重量級(jí)的賣點(diǎn)之一，未來濱江規(guī)劃的前瞻性提供了極大的價(jià)格支撐。第四十頁，共七十三頁。推廣切入點(diǎn)三（品牌物業(yè)）中海就是高端物業(yè)的代名詞基于多年開發(fā)高品質(zhì)住宅的經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)商品牌已形成的高端附加值也是在廣告訴求中需要大力宣傳的重點(diǎn)。第四十一頁，共七十三頁。品質(zhì)感：傳遞一種品質(zhì)生活的理念，以精美大氣的畫面營(yíng)造非尊即貴的效果稀缺性：純生態(tài)低密度的濱江豪宅是有別其他濱江產(chǎn)品最大的賣點(diǎn)價(jià)值感：以清晰的產(chǎn)品賣點(diǎn)訴求告訴客戶本案所具備的無可比擬的優(yōu)勢(shì)唯一性：浦西唯一的擁有600米江岸線的臨江豪宅廣告表現(xiàn)策略第四十二頁，共七十三頁。第一步

重塑地段推廣策略第四十三頁，共七十三頁。徐匯南濱江區(qū)位描述如果說2006年以前濱江居住概念屬于浦東陸家嘴、屬于虹口北外灘、屬于黃浦南外灘那么從2007年起濱江居住概念還將屬于徐匯南濱江第四十四頁，共七十三頁。第四十五頁，共七十三頁。第四十六頁，共七十三頁。第四十七頁，共七十三頁。第二步

重新定義濱江豪宅廣告策略第四十八頁，共七十三頁。絕對(duì)濱江生態(tài)豪宅廣告定位語徐匯全濱江稀缺生態(tài)領(lǐng)地，南望浦東濕地公園，北靠上海植物園600米灣岸線，零距離親水，彌足珍貴俯瞰無遮景致33萬㎡一線江景瑰寶寓所，凝聚當(dāng)今世界最為先進(jìn)的抗噪科技、照明科技、節(jié)能科技曠世珍藏濱江唯一1.48低容積高綠化的豪門之地，2007中海地產(chǎn)榮譽(yù)問世第四十九頁，共七十三頁。第五十頁，共七十三頁。第五十一頁，共七十三頁。第五十二頁，共七十三頁。第五十三頁，共七十三頁。第五十四頁，共七十三頁。第三步

解析新形態(tài)的濱江概念

樹立獨(dú)特的價(jià)值感廣告策略第五十五頁，共七十三頁。純生態(tài)第一關(guān)鍵詞生態(tài)是本案的獨(dú)特賣點(diǎn)，根據(jù)華涇板塊的規(guī)劃，這里將重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)和文化旅游，加之上海植物園和浦江對(duì)岸的濕地公園，生態(tài)濱江是其他濱江項(xiàng)目所不具備的。第五十六頁，共七十三頁。第五十七頁，共七十三頁。低密度第二關(guān)鍵詞對(duì)于高層建筑社區(qū)或者多高層建筑混合的社區(qū)容積率多在2以上，而本案1.48的容積率是多高層混合社區(qū)一個(gè)非常大的亮點(diǎn)，對(duì)講求生活品質(zhì)的高端人士而言會(huì)成為很重要的購(gòu)買理由。第五十八頁，共七十三頁。第五十九頁，共七十三頁。寬視野第三關(guān)鍵詞本案地塊呈狹長(zhǎng)型，東面臨江，灣岸線達(dá)600米，也就是沿江面600米，是非常難得的天然優(yōu)勢(shì)，從而造就了6公里的視野寬度。第六十頁，共七十三頁。第六十一頁，共七十三頁。零距離第四關(guān)鍵詞住宅與江岸之間是80米寬的濱江大道和觀景步道，同時(shí)親水性也可理解為江岸第一排。第六十二頁，共七十三頁。第六十三頁，共七十三頁。第四步

解析濱江豪宅的品質(zhì)基準(zhǔn)廣告策略第六十四頁，共七十三頁。中海造第一關(guān)鍵詞中海就是高端物業(yè)的代名詞第六十五頁，共七十三頁。第六十六頁，共七十三頁。豪宅尺度第二關(guān)鍵詞150㎡左右三房和210㎡左右四房，戶型面積合理，功能配比舒適。第六十七頁，共七十三頁。第六十八頁，共七十三頁。自然第三關(guān)鍵詞近10萬平米磅礴綠化，珍藏壯闊自然，兼有八大特色景區(qū)，與外部的江景相呼應(yīng)，形成怡然生態(tài)的居住環(huán)境。第六十九頁，共七十三頁。第七十頁，共七十三頁?？萍嫉谒年P(guān)鍵詞有關(guān)項(xiàng)目的科技含量也是購(gòu)房者比較關(guān)注的部分，以抗噪科技、照明科技、節(jié)能科技等先進(jìn)技術(shù)為廣告點(diǎn)，訴求豪宅的新基準(zhǔn)。第七十一頁，共七十三頁。第七十二頁，共七十三頁。內(nèi)容總結(jié)中海瀛臺(tái)。典型案例：金外灘花園、耀江花園。奢華享受?錦繡未來。濱江樓盤共性—好地段、好位置、好景觀、好社區(qū)。300萬-500萬。二次置業(yè)乃至多次置業(yè)為主。點(diǎn)明產(chǎn)品的環(huán)境和形態(tài)，拔高產(chǎn)品檔次