房地產(chǎn)估價師企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價知識點匯總

第七節(jié)企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226475"知識點一：企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價2類型在這種目的下的房地產(chǎn)估價就可以分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種類型。（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，大都涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及到房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為；此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移企業(yè)聯(lián)營中涉及的房地產(chǎn)估價，通常不伴隨著房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226476"知識點二：估價的假設(shè)2前提在企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，不僅要結(jié)合企業(yè)經(jīng)濟活動的特點來確定房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，而且根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求，還應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。無論保持現(xiàn)狀還是轉(zhuǎn)換用途，其共同點都是要保證估價對象的最高最佳利用，二者的差別是：在轉(zhuǎn)換用途前提下是考慮估價對象單獨使用時的最高最佳利用，在保持現(xiàn)狀前提下是考慮估價對象作為企業(yè)資產(chǎn)的一個組成部分的最高最佳利用。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226477"監(jiān)知識點三：估律價方法的選用熊（一）房地產(chǎn)發(fā)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移受的估價撫房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)燈生轉(zhuǎn)移，在估忙價時均按照房竊地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式浮處理。梅企業(yè)在合資、色合作時，一般顧應(yīng)根據(jù)新設(shè)立括公司的有關(guān)合模資、合作協(xié)議舅，以及相應(yīng)的喬可行性研究報行告，來分析房齒地產(chǎn)用途是否喬發(fā)生轉(zhuǎn)變。董a.倦如發(fā)生用途轉(zhuǎn)弄變達，則在符合城性市規(guī)劃要求的鳴前提下，分析陣考察項目的未系來發(fā)展和經(jīng)濟雙效益情況，同奏時綜合考慮更季新改造的費用底成本（含可能脹有的土地用途牌變更而需調(diào)整誘的土地出讓金滔等），采用渡假設(shè)開發(fā)法瞧和速收益法懶進行估價；視b.協(xié)如果繼續(xù)使用乎，即不轉(zhuǎn)變用揭途，則在充分饅考慮項目的預(yù)餃期發(fā)展的可行猶性前提下，采蠢用吼市場法治和蒸成本法泥進行估價。跡破產(chǎn)清算的房冶地產(chǎn)估價與抵傲押物處置類似郊，屬于強制處會分。由于是出鼓于迅速變現(xiàn)的草需要，購買者惑的選擇范圍受揪到限制，其交膝易情況屬非正或常的公開市場夜交易，因此可抄能實現(xiàn)的市場退價值較公開市秤場價值低很多歌，嬸其估價結(jié)果可衰低于市場價值極。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226478"油（二）房地產(chǎn)盞權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)板移的估價蹦這一類房地產(chǎn)栗估價主要用于喉企業(yè)在聯(lián)營活拾動中掛，確定以房地站產(chǎn)作為出資的普出資方的分配衛(wèi)比例。因此，殲估價時要充分際考慮聯(lián)營各方傾協(xié)議的具體條鼠件，結(jié)合房地瓦產(chǎn)的未來使用翁方式進行估價滋。估價方法視康具體情況一般爭可用考市場法、成本喝法和收益法。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226479"喘【教材案爹例代3擠－掛7劫】孕×糾×寧房地產(chǎn)估價報曲告

封面（略）目錄（略）熱致估價委托人鋼函（略）裝注冊房地產(chǎn)估攝價師聲明（略噴）病估價假設(shè)和限灣制條件（略）

辣a退市屯×果×劈路刺×奇×疑苑咽a02供1稻、迷a02云2紹、誘a02背3妻、榮a02帖4速、甜a02蛾5獸五套榜涉案公寓估價閥結(jié)果報告（節(jié)黃選）再一、估價委托援人（略）拾二、估價機構(gòu)脖（略）三、估價對象銹1寸．物質(zhì)實體狀后況

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226480"表3－52膜名稱大物質(zhì)實體狀況笛坐落爽海南扎省鄭a質(zhì)市藍×世×推區(qū)雄×唯路局×李×硬苑炮a02散1稿、抽a02批2搖、只a02掙3蛾、葵a02企4輝、嬸a025敢五套公寓始建筑面積絮62笑1貫．度2鑒2伏㎡譯層數(shù)猛估價對象所處臂建筑物艙共響2真8誕層，估價對象墻位于姑第兵2洪層烏建筑結(jié)構(gòu)元框架剪力墻粱結(jié)構(gòu)穴裝飾裝修掃外墻條貼白色條形面?zhèn)却u矩內(nèi)墻及頂棚忽客廳、臥室內(nèi)命墻面刷白色涂藍料，廚房、衛(wèi)精生間及陽臺墻圍面貼瓷磚，號頂棚木線條飾早頂考地面毀客廳及臥室地梯面為實木地板藏，廚房、衛(wèi)生算間及陽臺地面衛(wèi)鋪地磚奮門窗歇木門、鋁合金籃窗，陽臺鋁合私金推拉門，鋁杠合金封陽臺，膀門窗包套，季外門設(shè)有防盜喝門

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226481"設(shè)施、設(shè)備市設(shè)施、設(shè)備嘴管道燃氣設(shè)施展，室內(nèi)預(yù)留電股視、電話插孔李、空調(diào)插座，速室內(nèi)已安裝抵衛(wèi)生潔具，小毫區(qū)設(shè)有專門的喊消防系統(tǒng)少平面布置里套型設(shè)計較合貸理撕工程質(zhì)量季優(yōu)境建成年月碗199嶼3城年痛土地使用剩余間年期敞估價對象分攤餐的土地使用權(quán)距剩余使用年期強為證4唐3勇．泰2詞年嗎分攤土地使用緩權(quán)面積艙3轉(zhuǎn)1當．寺8顯0信㎡攀維護、保養(yǎng)汪有專業(yè)物業(yè)管朵理公司維護、停保養(yǎng)和管理梢使用和利用情魚況茫估價對象一直鉤作為公寓出租觸使用鏡基礎(chǔ)配套完備譜度訊“禮六通一紫平衛(wèi)”蹄公共配套設(shè)施礎(chǔ)完備程度厲較完備

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226482"2．權(quán)益狀況口根渠據(jù)休×恭×考省垂×目×躬檢察院提供的鳥資料顯示，估霜價對象概房屋所有權(quán)及爐分攤的國有土跳地使用權(quán)歸乙鍛公司所有。現(xiàn)常已被司法機關(guān)喂扣押。帶【糾錯】缺區(qū)兼位狀況描述。四、估價目的諷為司法機關(guān)確賄定估價對象在品估價時點的市攤場價格提供參獨考依據(jù)。五、估價時點售根據(jù)委托鑒定王書確定估價時妥點半為獸199攻9掉年拼1未月專1撕日。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226483"六、價值定義迅估價對象的價坡格是依據(jù)中華吊人民共和國國浪家標準《房地攀產(chǎn)估價規(guī)范》目（圾gb/t50犬29隱1撕—栽199頑9臨）以及國家、注地方制定和發(fā)利布的關(guān)于房地霜產(chǎn)估價的相關(guān)虹法律、法規(guī)、察政策計算的估為價對象在估價盈時點最可能形談成或成立的公優(yōu)開市場價格。帶公開市場是指平在該市場上交蠢易雙方進行交蓬易的目的在于主最大限度地追冬求經(jīng)濟利益，膨并掌握必要的錦市場信息，有稠較充裕的時間際進行交易，對襯交易對象具有喪必要的專業(yè)知摸識，交易條件糕公開并不具有狹排他性。獨七、估價依據(jù)逐（略）八、估價原則歇本次估價在遵秩循獨立、客觀記、公正、合法窄、他謹慎流的基本原則下基，結(jié)合估價目吉的對估價對象枯進行估價。具征體鴿依據(jù)合法原則陽、最高最佳利把用原則、替代睡原則、公平原瓦則。蚊【糾歡錯恐1伐】不是抵押報膝告不用謹慎原飽則。秒【糾總錯使2堆】缺估價時點辦原則。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226484"九、估價方法材針對估價對象談的特殊性和估搏價目的，本公宇司及時組織估嘴價項目小組，墻深入細致地分昏析和研究了委暗托人提供的相模關(guān)資料和情況岡，同時組織人輕員進行實地查芹勘及市場調(diào)查骨，走訪當?shù)胤坷椎禺a(chǎn)中介、開投發(fā)企業(yè)、管理悲部門等，煩基本了解了獵從孝2府0哭世逼紀籍9蘭0言年代初躬到咳200鑰6陷年海南題省頸a叼市房地產(chǎn)市場皆整個演變和發(fā)皆展過程。岸海南龜省舌199部3前年的房地產(chǎn)熱檔過后滔至宮200去0沖年期間的開發(fā)胳項目極少，段因此估價時點呈的有關(guān)房地產(chǎn)從開發(fā)的成本、供稅費、開發(fā)利撤潤等資料無法蜓收集，成本法闖無適用的條件油；但是當初的萄存量房較多，姻房地產(chǎn)租售市抬場較活躍，我吹們通過查生閱煙a哲市房屋檔案館外檔案資料，蛙采集到了距離毛估價時鴿點俱1步年期間與估價激對象處在同一艙供求圈內(nèi)，并驅(qū)在用途、規(guī)模真、檔次、建筑日結(jié)構(gòu)等方面與蘋估價對象相同采或相近的房地鋒產(chǎn)的有關(guān)租售贈的資料，因此偵具備采用市場糊法和收益法的快條件緊，驟故本報告采拿用各①詢市場法虛和鮮②貝收益法糟對估價對象進摧行評估。疼市場法仁是將估價對象獨與在估價時點刺近期有過交易鳳的類似房地產(chǎn)卡進行比較，對倍這些類似房地案產(chǎn)的已知價格紀做適當?shù)男拚\，以此估算估慚價對象的客觀疑合理價格或價鐵值的方法。將收益法滔又稱收益資本順化法、收益法浸，是預(yù)測估價挺對象的未來收敵益，然后利用貼報酬率或收益受乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換住為價值來求取扶估價對象的方生法。收益法的灑本質(zhì)是以房地婦產(chǎn)的預(yù)期未來育收益為導(dǎo)向求閑取估價對象的御價值。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226485"十、估價結(jié)果字估價對象在估燕價時點寇（灶199頓9塔年害1綿月撞1潛日）辯最可能辣形成或成立的巾公開市場價格公為：銜總價練：達122566刑7丟元民大寫：人民幣招壹佰貳拾貳萬闖伍仟陸佰陸拾倚柒圓整默單價死：拾l(fā)97把3鳥元予/扒㎡允【糾錯】估價挨報告不應(yīng)出茅現(xiàn)下“給可假能似”晝字樣。盟十一、估價人展員（略）剪十二、估價作音業(yè)日期霧200釀6碰年慈1得0范月忘2聯(lián)5報日努至適200英6設(shè)年窮1柱1賠月漆5貫日。擔(dān)十三、估價報盤告使用期限屯本報告使用期銹限為一年，恩自皂200多6醬年擋1樂1緩月績5東日起突至循200汗7注年巨1式1介月紫4帝日止。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226486"冤五套涉案公寓粉估價技術(shù)報告遼（節(jié)選）持一、估價對象魚實物狀況描述拉與分析（略）掛二、估價對象閑權(quán)益狀況描述嚴與分析（略）賭三、估價對象尖區(qū)位狀況描述崇與分析（略）拋四、市場背景觀描述與分析（豈略）教五、最高最佳解利用分析（略旅）巾六、估價方法愁選用（略，見姓結(jié)果報告）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226487"槽七、估價測算狠過程牽（一）市場法蘇評估估價對象腹1江．搜集交易實鼻例焰運用比較法估采價，首先要擁塞有大量真實、衣可靠的交易實套例，只有擁有獵了大量真實、售可靠的交易實執(zhí)例，才能把握跪正常的市場價壽格行情，才能菜評估出客觀合勸理的價格。所現(xiàn)以，首先應(yīng)盡哭可能的搜集較銜多的交易實例糞。蒙我們對估價對掛象實地查勘的梯同時也晌調(diào)查了解了估云價對象區(qū)域內(nèi)蜘同類型的物業(yè)多，通過調(diào)獲閱閑a員市房屋檔案館殼的檔案，韻針對性的搜集戚了若干交易實蝴例進行分析和瘦篩選。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226488"表3－53津a巨b顧c叢坐落魯a搜市耀×簡×星公賽寓猾b30余5裝室鑒a纏市宮×出×同公喬寓傅b60泰1芽室墻a仁市獸×于×踏大毫廈福2裕層則c袖座鉗20公8俘室抹建筑面積研13殿7意．溪9巨㎡排12適0小．投6巷㎡躺12醉0籃．蕩3慚4糾㎡雖建筑結(jié)構(gòu)織框架剪力墻向框架剪力墻祥框架剪力墻圖用途趙公寓崗公寓蠟公寓染裝修霧一般裝修慢一般裝修痕一般裝修粥樓層四3/28龜6/28惹2/28男土地剩余使用候年期崗4利3惠年害4澇3柏．目5弄年盾4戴2廈．件5宵年藝交易情況雄正常舊正常線正常扔建成年代醋199察5辭年醒199煩5配年狡199殊5委年鈔交易時間權(quán)199刺9沸年淺4價月角199崖9桶年講6馳月森199啄9己年躍8腎月

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226489"枕3別．建立價格可砌比基礎(chǔ)頭選取了可比實睜例之后，應(yīng)先溉對這些可比實踢例的成交價格雜進行換算處理姿，使其之間的廁口徑一致、相壤互可比，并統(tǒng)要一到需要求取剪的估價對象的童價格單位上，訊為進行后續(xù)的第比較修正建立故共同的基礎(chǔ)。祥建立價格可比巷基礎(chǔ)一包裕括臥5返個方面蒸：掠①衣同一付款方式賄；祥②邪同一采用單價至；夫③項同一幣種和貨獲幣單位誰；災(zāi)④蘆同一面積內(nèi)涵胖；譯⑤刑同一面積單位機。

拋可比實例價枕格般

民

獵

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漠勵表攻3穴－盤54仔a夸b除c圖付款方式慕一次性付清撕一次性付清提一次性付清涌單價買2050廉2100堵1912冷幣鈴種孫/社單位血人民撞幣鈔/慌元掙人民懼幣亂/保元斥人民渡幣譯/擺元牧面積內(nèi)涵乓建筑面積符建筑面積壯建筑面積舞面積單位圍㎡鋒㎡賀㎡HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226490"表3－55惰估價對象奧a蒼b慮c突交易情況京正常情正常形正常某正常巷交易時間續(xù)199碎9珍年練1丘月顫1撇日蘿199賣9前年戒4攝月閘199攝9旦年扔6戚月丹199逮9袋年鑰8俘月昏區(qū)域因素括自然環(huán)境和景勾觀何自然環(huán)境良好飛，非附近有一定的躬綠地和綠化，頭基本整潔、衛(wèi)勝生嚼自然環(huán)境良好突，爐附近有一定的服綠地和綠化，窩基本整潔、衛(wèi)大生得自然環(huán)境良好漫，緣附近有一定的宗綠地和綠化，右基本整潔、衛(wèi)見生批自然環(huán)境良好這，同附近有一定的吉綠地和綠化，件基本整潔、衛(wèi)跡生攀人文、社會環(huán)菌境吵人文環(huán)境好、停整體人群文化湊素質(zhì)較高梅人文環(huán)境好、蓬整體人群文化賊素質(zhì)較高水人文環(huán)境好、辮整體人群文化衫素質(zhì)較高鉆人文環(huán)境好、沸整體人群文化嚴素質(zhì)較高漢治安狀況叉優(yōu)喂優(yōu)營優(yōu)證優(yōu)

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226491"交通便捷度描交通便捷度嫂臨主干道，距來離疾公交站蔥點厚200m訊以內(nèi)，義有堆3張條以識上的重要公交寒線滿路渣臨主干道，距冬離伸公交站尼點遮200m炮以內(nèi)，唯有返3釋條以潮上的重要公交更線橫路吳臨主干道，距阿離腐公交站屢點與200m痛以內(nèi)，胡有怖3傭條以床上的重要公交咽線謙路灑繁華程度豎較繁華號較繁華艱較繁華么城市規(guī)劃限制強建筑或小區(qū)布倆局合理、外觀收整齊、有一定菊的綠化和活動親空間符合城市胖規(guī)劃要求耽建筑或小區(qū)布診局合理、外觀蹲整齊、有一定績的綠化和活動辯空間，符合城妹市規(guī)劃要求橋建筑或小區(qū)布豈局合理、外觀大整齊、有一定罩的綠化和活動饒空間，符合城昨市規(guī)劃要求

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226492"是公共配套設(shè)施弊完備度夜

愉公共配套設(shè)施訴完備度電商業(yè)配套設(shè)施本在褲800限m登范圍內(nèi)姻有大型的市級倘商禾業(yè)配套設(shè)施慌在粘400雅m莫范圍內(nèi)教有大型的市級票商蓋業(yè)配套設(shè)施庸在椒400估m(xù)揪范圍內(nèi)說有大型的市級妹商漏業(yè)配套設(shè)施助在不1200紹m鬼范圍取內(nèi)有大型的市卵級商業(yè)配套設(shè)膝施女教育配套設(shè)施顫屬于市級及以掘上重點中學(xué)有（初中）和重名點小學(xué)學(xué)區(qū)琴屬于市級及以燭上重點中學(xué)援（初中）和重緣點小學(xué)學(xué)區(qū)帶屬于市級及以腥上重點中學(xué)云（初中）和重戒點小學(xué)學(xué)區(qū)學(xué)屬于市級及以燕上重點中學(xué)連（初中）和重夏點小學(xué)學(xué)區(qū)催醫(yī)療配套設(shè)施輕距市級醫(yī)院役2000m記距市級醫(yī)院利1000m菠距市級醫(yī)院賓1000m齡距市級醫(yī)院宋3000m光其他生活配套壟基本較完備鷹基本較完備箏基本較完備童基本較完備

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226493"畢基礎(chǔ)配套設(shè)施恐完備度懷區(qū)域因素掃基礎(chǔ)配套設(shè)施這完備度瞇“勾六通一晶平絕”蠢“代六通一嗽平差”炊“屢六通一范平沿”美“枕六通一平澆物業(yè)管理那封閉式管理玻封閉式管理暢封閉式管理樓封閉式管理忌樓綿層搖/乞總樓層支2/28位3/28稠6/28俯2/28際裝修蔥一般裝修中一般裝修徒一般裝修暈一般裝修漸朝向央兩臥室朝南搏兩臥室朝南多兩臥室朝南湯兩臥室朝南催建筑規(guī)模色2神8幟層鳴2嫂8司層醉2鴉8集層蛙2筋8倡層

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226494"個別因素往個別因素削設(shè)施設(shè)備唐管道燃氣設(shè)施政，室內(nèi)預(yù)留電五視、電話插孔秋、空調(diào)插座，蜓室內(nèi)已安裝衛(wèi)肝生潔具，猶小區(qū)設(shè)有專門降的消防系統(tǒng)我管道燃氣設(shè)施寬，室內(nèi)預(yù)留電縣視、電話插孔患、空調(diào)插座，侄室內(nèi)已安裝衛(wèi)抗生潔具，確小區(qū)設(shè)有專門局的消防系統(tǒng)漁管道燃氣設(shè)施濕，室內(nèi)預(yù)留電拔視、電話插孔攀、空調(diào)插座，費室內(nèi)已安裝衛(wèi)口生潔具，小明區(qū)設(shè)有專門的屑消防系統(tǒng)糖管道燃氣設(shè)施鉤，室內(nèi)預(yù)留電于視、電話插孔膏、空調(diào)插座，遇室內(nèi)已安裝衛(wèi)運生潔具，熊小區(qū)設(shè)有專門模的消防系統(tǒng)燙新舊程度文199箏3是年建成，保養(yǎng)爭、維護程度網(wǎng)較好園199斜5擠年建成，保養(yǎng)份、維護程度捷好都199澇5映年建成，保養(yǎng)腥、維護程度服好敞199柏5聰年建成，保養(yǎng)票、維護程度短好善

界工程質(zhì)量議優(yōu)挎優(yōu)叛優(yōu)簡優(yōu)孩平面布置拳套型設(shè)計較合堡理尾套型設(shè)計合理累，功能明確旱套型設(shè)計合理層，功能明確怠套型設(shè)計較合敏理去建筑結(jié)構(gòu)忙框架剪力墻挎框架剪力墻俱框架剪力墻難框架剪力墻

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226495"稻5楊．進行交易情些況修正狀5歇．進行交易情屑況修正需經(jīng)過調(diào)查、詢帽證及分析，可郊比實撥例肆a雁、夜b覆、究c農(nóng)均為正常交易郊，因此確定可厘比實流例想a便、黃b紋、游c偽的交易情況修兔正系數(shù)均晴為哭100/10探0嘆。啊6頁．進行交易日婆期修正役估價人員查閱易了謝a熄市蜓199韻9符年胞統(tǒng)計年鑒指，同時進行市透場調(diào)查，并咨誕詢當?shù)胤康禺a(chǎn)席中介、開發(fā)企昏業(yè)、管理部門熱等，驗證了統(tǒng)傘計年鑒所反映金的房地產(chǎn)價格比指數(shù)基本符合脈當初的市場行襖情。繪a禿市兇199堆9簽?zāi)攴康禺a(chǎn)價格黃指數(shù)橫表天

稠

泰

吳隊表鞋3次－億56粥月份漢1腸2右3挑4搖5政6宏7座8贏9楊10六1l巨12忙指數(shù)羨100能101.5正100.3屯100.85憂100.4殺99.8臣99.95態(tài)101.3喘101.2尸100.8撒101.55丘102.4握說明：上表價維格指數(shù)為定基石價格指數(shù)，帥以菊199孕9悟年賭1完月為基期。

屈根據(jù)上表統(tǒng)計揚數(shù)據(jù)分析，確嘩定可比實絞例黎a研、煉b蝶、厲c像的交易日期修誘正系數(shù)分別為繼：崗可比實凈例膏a洽：撐100/10挎0.8姨5沃＝堡0.9雄9薦＝桌99/100梯可比實命例爭b視：熔100/99忙.袍8夠＝床1嚼＝唉100.2/遷100達可比實再例素c寺：算100/10蒼1.錄3巧＝稀98.7/1繡00

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226496"表3－57燭權(quán)重隆估價對象叢a敘b俯c其自然環(huán)境和景估觀盒0撤．森15弄100內(nèi)100爆100懇100作人文、社會環(huán)挑境星0涌．產(chǎn)10男100鄰100方100微100鍵治安狀況歲0偉．士05繭100神100俘100陳100禿交通便捷度巡0昆．樸10授100收100協(xié)100物70邀繁華程度堅0串．鴿10寧100點100巨100水100候城市規(guī)劃限制血0鑒．鴿10當100覺100副100循100

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226497"續(xù)表致權(quán)重輸估價對象擾a待b面c訓(xùn)

麗公共配套設(shè)施嗓完備度揮商業(yè)配套設(shè)施纏0橡．該10唐100耐120騎120書80欠教育配套設(shè)施差0促．沉05鄉(xiāng)100篩100棍100性100顛醫(yī)療配套設(shè)施脫0洪．扛05能100杯120延120符80細其他生活配套筋0造．洋05瞧100頌100福100雹100么基礎(chǔ)配套設(shè)施疏完備度跡0掠．掌10鞏100底100竹100德100短

孕物業(yè)管理負0仇．搞05蜓100椒100叫100蛛100洞

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226498"表3－59奔權(quán)重壺估價對象豈a絡(luò)b奶c作樓層漢0胃．束10攜100占120

播貧160

居

驗100

臟

千裝修數(shù)0處．鄉(xiāng)10緩100鴿100貨100替100碌朝向娛0附．墳05兵100竟100闊100豬100江建筑規(guī)模牢0繪．甩15檢100繭100掩100孤100

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226499"霧9尚．求出比準價夢格姜9淺．求出比準價靈格良進行了交易情煤況、交易日期材、區(qū)域因素、并個別因素修正灑以后，就把可賢比實例房地產(chǎn)遭的實際成交價席格修正成了估嶼價對象房地產(chǎn)婆在估價時點時殲的客觀合理的牌價格。公式為戀：泥估價對象價格閱＝可比實例價嘉格習(xí)×考交易情況修正渣系稅數(shù)特×悠交易日期修正刃系鉤數(shù)胃×劃區(qū)域因素修正瓜系扔數(shù)錄×萬個別因素修正宅系數(shù)朗【注意】如果伶沒有給出公式參算錯誤。

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226500"哭（二）收益法際評估估價對象仇1誘．搜集有關(guān)房高地產(chǎn)收入和費漆用的資料蝕運用收益法估抹價，歉首先要對潛在胳毛收入、有效外毛收入、運營筆費用等（均為見客觀值）進行膀搜集和調(diào)查，伐只有擁有了大欺量真實、可靠弟的收入和費用猶的資料，才能協(xié)把握正常的市譜場價格行情，角才能評估出客塊觀合理的價格營。所以，反首先應(yīng)盡可能腹的搜集較多的甜收入和費用的韻資料。朽我們對估價對欺象實地查勘的桂同時也調(diào)查了犯解了估價對象誤區(qū)域內(nèi)同類型駐的物業(yè)，調(diào)賤閱炕a催市房屋檔案館膠的檔案和房地準產(chǎn)中介企業(yè)，賭針對性的搜集握了若干房地產(chǎn)傻交易及租賃的括資料進行分析源和篩選。炒同時，委托人地已提供估價對劍象當初的租賃索契約，根據(jù)契載約所載，規(guī)估價對象租賃痕期亦限濫3奸年（寸從阿199測8軌年煉1鎖月久1茄日蛋至斬200甜0孟年鐘1低2妻月勸3芳1填日止），租金硬標準象第為1部年栗為騰0龜．寸7肝5壤元煉/克天雪·勁㎡（建筑面積很），此后每年職租金上爹浮范5肚%高，租金為每年忠年初收取，租疾賃保證金躲為產(chǎn)3000驕0速元榨/陪年固定不變。HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226501"釀2霸．估算潛在毛五收入較潛在毛收入是目假定房地產(chǎn)在媽充分利用、無購空置狀況下可蹈獲得的收入（戒包括租金收入沾和盆租賃保證金或肆押金的利息收任入共）。耐（瞧1導(dǎo)）估算租顯約期內(nèi)虎實際毛收入富199軟8據(jù)年夫至巖200屠0績年存款利率按香當初利率水摘平刑2氧．羨25搞%疲計取。則，估燦價對象從估價昂時點計算，在在租賃期內(nèi)的實畏際毛收入為：影199緣9弄年全年：少0鬧．胡75獅×奪（糟1戀＋才5縫%引）寒×365×6氧2芽1第．復(fù)2肥2呈＋英30000×龜2療．笨25%調(diào)÷肚（遞1片＋蚊2偵．謙25命%橋）御＝籍17922疲2拔．抱0毫7井（元）鵲200三0潛年全年：降0浙．攻75抵×怕（療1滲＋漿5督%導(dǎo)）灑2殘×365×6肺2扶1征．桑2綿2伏＋友30000×白2鉛．勵25%槳÷甜（庭1熄＋繪2漿．習(xí)25寄%銀）笛＝伏18815式0去．望1木7億（元）稈【糾錯】租賃愈保證金利息計妨不應(yīng)折現(xiàn)，因芒為是在年初收韻取。所以正確功的公式應(yīng)如下監(jiān)：雁199棟9比年全年夸：專0及．筐75擦×順（盡1閥＋棄5傻%膚）矮×365×6亮2關(guān)1營．廊2墓2咐＋到30000×郵2聾．薪25路%陜＝仿17922艇2景．倒0文7右（元）駱200悲0課年全年滋：填0學(xué)．虎75惰×尾（屆1潔＋輝5響%待）刷2犧×365×6崖2僑1賴．栽2宋2碗＋東30000×笨2純．睬25戒%啄＝佩18815康0緞．直1列7億（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226502"粥（券2假）租約期外潛叔在毛收入叉估價人員根據(jù)最估價需要，運果用數(shù)理統(tǒng)計分恢析的原理對搜經(jīng)集來的資料進孤行分析和篩選帽，主要分析歐從逆200灶1瓦年初居至陜200燭5吃年底與估價對里象相類似的符菠合同一供需圈膠范圍內(nèi)相同結(jié)刑構(gòu)與類型等要短求的房屋出租嘴資料，根據(jù)收己集的資料，選沖擇沖3師個可比實例見帶下表：表3－62閑可比實例兼租賃期限嘗租金（營元湊/衛(wèi)天局·牢㎡）授×?！练贝缶I廈敞f021便0治室抓200支1乖年均3絡(luò)月踏至醬200夢3脹年媽2俯月猾0坡．騰85羽×秧×陪大喪廈勇b022繳2述室清200擊2慧年維5你月滑至首200灰4滲年滅4織月察0潑．忘85姐×得×覽大殖廈蛋e020純6仙室環(huán)200刷3束年饒1布月兼至釣200窩6蛛年迎1鍬月興0響．宏85坡上表租金均為郵每年背年初伸收取，統(tǒng)一委剃托中介公司代厘理，根據(jù)了解絮，保證金利息蜜收入約占租金妖的弟4公‰顯。予3蝴個可比實例均廚處同一建筑物瞎的同一個樓層后，經(jīng)過調(diào)查和式詢證均為正常掠出租，根據(jù)當劑初房地產(chǎn)市場寄狀況分析垃，灣200緒1俘年初躁至采200釋5罷年已底詳a眠市房地產(chǎn)租賃貨市場價格沒有脾較大幅度的變畝化，因此我們隱采用簡單算術(shù)曠平均數(shù)確定估泳價對象紅在坐200必1早年初懇至陳200船5街年底的客觀租輕金水平。坦客觀租金＝?。ㄈ?.8陜5賴＋里0.8永5賴＋嘗0.8幼5區(qū)）首/賠3玉＝傅0.8前5足（變元替/扣天目·前㎡）番則估價對象管從漿200訴1勁年蝴至毒200決5塘年的年潛在毛換收入為撫：崗0.85即×疫（騙1綿＋拐4融%完）呆×621.2兄2×36檔5圈＝飾193504歐.4豎4躺（元）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226503"們3蠅．估算有效毛億收入撕有效毛收入是濟由潛在毛收入虧扣除空置、拖話欠租金（遲延涉支付租金和不糾付租金）以及形其他原因造成礎(chǔ)的收入損失后廣所得到的收入詠。氏估價人員從市仰場調(diào)查的資料萬中分析，結(jié)合鋸向懷a丘市房管局物業(yè)魂管理科調(diào)查詢浴證，與估價對蹦象同一供需圈稀范圍內(nèi)類似的奇房地產(chǎn)在估價射時點至今的國客觀有效毛收蛇入占潛在毛收架入的比率約怨為懲80%湊。則：巷因估價對象誓在仁199遠8滑年烘至炒200剖0肌年存有租約，雞且敵沒有拖欠租金婦的情況頂，所以軋租約期內(nèi)繩有效毛收入等惑于潛在毛收入隱。闖199懼9縣年全年有效毛和收入為缸：遼17922拌2張．鍛0獨7毒元敲×100防%界＝陳17922庫2栗．寇0指7傾（元）咱200雖0威年全年有效毛波收入為給：近18815富0莊．程1指7休元仿×100翠%澡＝燈18815鄭0撒．紐1修7浸（元）攪200貝1濟年拘至乎200湯5鋒年各年有效毛壓收入為扛：最19350豬4宋．顏4面4優(yōu)元宋×80表%督＝乳15480饑3綠．忽5遣5灶（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226504"婆4輔．估算運營費翻用谷運營費用指維斑持房地產(chǎn)正常璃生產(chǎn)、經(jīng)營或舊使用必須支出眉的費用及歸屬允于其他資本或磚經(jīng)營的收益。扇房地產(chǎn)出租運責(zé)營費用一般包也括：屬管理費、維修費費、保險費、討稅金及附加、蔥租賃代理費源等。（1）管理費條管理費是指對罷出租房屋進行駕的必要管理所吐需的費用。分從為兩個部分，甚一是出租經(jīng)營疤過程中消耗品思價值的貨幣支夢出；二是管理大人員的工資支酒出。弓管理費通常按道照租金收入無的觀2架%?！?亂%泊計算，根據(jù)實癥際情況結(jié)合地鬧方慣例，本次搜評估按市場客倘觀租金裕的懼4伏%腫計算。則：境199泳9纏年全年管理費舍為拾：辜0鉤．漫75嶼×記（欣1準＋冒5托%榨）房×365×6譯2產(chǎn)1蝕．旦22×4屯%愁＝害714蔥2爺．德4框8門（元）帽200類0舊年全年管理費掩為蔽：然0需．鈴75倒×喪（覆1或＋投5私%恨）稍2碎×365×6俘2鐵1汁．涼22×4嫂%協(xié)＝車749俱9順．凍6軌0蜘（元）歌200仆1塊年閣至蔬200亞5間年各年管理費犧為揪：洞0溫．飯85×62惠1腫．理22×365授×4辰%譜＝議770融9聽．睛3暫4疤（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226505"（2）維修費均維修費是指為責(zé)保證房屋正常證使用每年需支本付的修繕費。礦維修費通常是姨按房屋重置價圓的宴1洲．叉5曬%雀～韻2嗚%商計算。根據(jù)實玩際情況結(jié)合地扣方慣例，本次介評估按房屋重賊置價震的演2株%荒計算。克估價人員查閱衣了紹a剪市的建筑造價饑信息，估價對惑象在估價時點盤的房屋重置單晴價球在齊140瞎0慚元社/應(yīng)㎡左右，本次壺評估橡按凈140阿0斗元股/期㎡考慮。港則：年維修費宣＝橡l400×6亮2紋1舍．職22×2待%齒＝降1739周4咐．止1均6銅（元）（3）保險費塔保險費是指房區(qū)產(chǎn)所有人為使士自己房產(chǎn)避免覺意外損失而向冷保險公司支付郊的費用。姜保險費一般按川照撕房屋重置價井乘以保險費率合計算。我國房幻屋的保險費率奴是側(cè)1朵．弊5幫%楊～跟2靜%貢。本次評估丙按椅2班%饞考慮。耐則：年保險費則＝駛1400×6她2艇1服．騰22×2財%象＝宰173旅9乖．鉛4散2芽（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226506"吧（浴4催）稅金及附加別稅金是指房產(chǎn)岔所有人按有關(guān)映規(guī)定向稅務(wù)機庭關(guān)繳納的房產(chǎn)負稅和營業(yè)稅等溝。昌稅金按國家稅食法規(guī)定執(zhí)行。寄房屋出租稅金口包括：滋房產(chǎn)稅（稅燙率揪12彎%沖）、營業(yè)稅（燒稅護率粗5偷%筍）及在營業(yè)稅疏基礎(chǔ)上征收的瞧城市維護建設(shè)浪費（費卸率泳7劃%陽）、教育費附抓加（費臂率帽3界%灑），合計稅析率貨1請7蝦．愉5劣%畢，稅金按租金咸收入計征。淚另外還有土地且使用稅啞，目前我國土盛地使用稅是采曬用分類分級的閃幅度定額稅率后。每平方米的您年幅度稅額按田城市大小伴分當4豈個檔次蔥：悔①引大城膽市負0暖．惠5勿至協(xié)1溫0婚元錫；曉②騰中等城脊市懷0楚．哪4丹至削8梳元捧；賄③吸小城改市字0顆．鄭3清至脊6弦元缸；榆④掠縣城、建制鎮(zhèn)嗓、工礦遼區(qū)相0談．星2非至瞎4剝元。根據(jù)地方罰征收標準，本廣報告采芬用欺2腰元疫/俊㎡（土地面積纏）計取。則：局199滅9攔年全年稅金及限附加為堵：沾0滔．窮75洽×鞏（師1鄭＋硬5招%襖）滾×365×6增2們1量．子22×1倉7筍．菠5逃%礎(chǔ)＋餡3繳1另．繁80×畏2殺＝短3131覆1層．炭9贈4鎖（元）她200用0灣年全年稅金及星附加為武：傾0決．血75丹×熱（污1檢＋譜5反%袍）夏2貿(mào)×365×6乓2參1殿．欄22×1贏7捧．推5費%鈔＋啞3扯1秒．洗80×價2擊＝紫3287闖4腥．盛3閉5損（元）句200時1疏年止至原200勸5光年各年稅金及粉附加為：詳0遵．菊85×365脫×62赤1添．公22×1濤7膊．璃5%告＋似3品1記．款80×2雜＝塘3379瓦1撥．哈9校6罪（元）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226507"【解釋】望【糾捷錯兵1鐮】稅金及附加橫的計算基數(shù)中喇應(yīng)包含租賃保檢證金利息，即硬應(yīng)按有效毛收格入計算，而不編應(yīng)該按潛在毛軋收入測算。宰

干籌【糾角錯臣2鞏】竟200墻1光年到至繭200識5嘉年各年稅金及鋪附加計算應(yīng)考剛慮空置率和收桶租損失率，應(yīng)般為猶0群．尖85物×課（跪1最＋煎4真%擱）獲×365×6暈2亡1閥．昆22予×80%助×1性7?。?續(xù)%收＋忠3騙1劈．霉80×廉2享。包房屋租賃代理賤費，無論成交治的租賃期限長輪短，均按半月椒至一月成交租危金額標準收取織。差本次評估按半賄月租金考慮。鉛則：因估價對列象級從諒199尤8純年藍1范月肆1胡日程至押200粘0轉(zhuǎn)年褲1務(wù)2眨月倡3綿1丈日已存有租約跨，租嘉期息3茶年，燭租賃代理費屢在萄199督8旨年初房屋剛出福租就繳納。故堪本次評估無須直再計算估價時氧點馬至系200奪0籮年藥1距2蚊月沙3也1晌日之間的租賃裙代理費。聞200快1這年膊至證200蠻5避年各年租賃代生理費（設(shè)定按寒年出租）為辛：尖0蘿．投85×62燭1慌．撈22×30÷悟2聚＝蠢792煉0婚．條5方6懶（元）

HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226508"遍（六6紙）運營總費用郵運營總費用＝糕管理費＋維修傲費＋保險費＋乳稅金及附加＋丸租賃代理費雀199描9謙年全年運營總往費用（租賃代探理費未計）為翠：臨7142.4壺8字＋傷17394.求1份6哈＋雜1739.4菌2鮮＋饑31311.撕9獻4缸＝醋57588.廉0忌0貼（元）北200鳴0銳年全年運營總議費用（租賃代勵理費未計）為販：領(lǐng)7499.6手0花＋肯17394.苦1聽6服＋康l739.4卷2蒜＋窯32874.卵3濱5休＝畏59507.揮5寇3斑（元）擋200螞1海年燒至籠200絲5郵年各年運營總察費用為摟：信7709.3續(xù)4拿＋詢17394.房1犬6凳＋臨l739.4怕2旋＋忙33791.論9射6競＋霧7920.5證6歇＝蔑68555.春4涉4醬（元）忽5蹤．估算年凈收殊益罪凈收益是咐有效毛收入殃減去食運營費用株后的收益。則佳：動199恐9晃年全年凈收益充為勒：番179222松.0椒7載－筒57588.稱0師0尺＝越121634仔.0洗7耕（元）宣200尺0駱年全年凈收益玻為毀：幣188150妻.1杜7眠－衣59507.仿5壩3拳＝伏128642喊.6興4銅（元）偏200統(tǒng)1床年量至砍200量5悲年各年凈收益欺收入為福：倦154803塵.5鑒5且－濱68555.敘4穴4矮＝口86248.沿1芹1玉（元）HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226509"鮮6拔．選用適當?shù)尼剤蟪曷势請蟪曷实那笕〖油ǔＳ惺袌鎏岷先》?、安全利侄率加風(fēng)險調(diào)整絲值法、投資組嗎合技術(shù)等方法斑。其中市場提聯(lián)取法求取的報妻酬率是根據(jù)市教場狀況來測算煮，相對來說說希服力較強，嘉所以本報告報柿酬率采用市場樣提取法確定。賀根據(jù)估價人員棟收集的資料，梅選結(jié)擇豐3態(tài)個與估價對象蠶同一供需圈范每圍內(nèi)類似的房宏地產(chǎn)情況見下田表：表3－63共可比實例托凈收益（萬購元壘/離年）層價格（萬元）承尚可收益年限查（年）榴報酬率鉛（趴%箭）脈×斯×腿花纖園眉2蜓－娘30吵6籌室社1聰．喂93串2興4池．傷95鞭4姓4競．唱00膝7宿．疑40儉×薯×隸公轉(zhuǎn)寓刷a20如5談室村2勢．玩02割2裝5綠．草72閘4永3愚．幫60幸7捧．蛇52符×遠×出公精寓纖a20你8萄室倚2倉．押25萬2灶8壓．蹈94覽4攤3芝．晃15鋼7勺．鋪42螞由于所選取的撇可比實例均與嚇估價對象相似循，且測算的報竿酬率相差不大間，故采用簡單競算術(shù)平均數(shù)確隸定估價對象的吵報酬率。則：胡估價對象報酬替率＝廳（碧7醒．虜40砌%免＋異7顏．肯52爹%衫＋涌7敢．鵲42垂%養(yǎng)）夜/再3否＝盡7弦．建45%HYPERLINK"/AnserOnLine/AskOver.aspx?id=226510"眼7你．選用適宜的閥計算公式求出圈收益價格家由于估價對象京在可收益年期捎內(nèi)的前幾年凈漫收益已經(jīng)求取掌，而明在扭200生5桑年末與估價對可象類似的房地射產(chǎn)銷售價格可成以通過調(diào)查獲蜓取資料，然后寨采用市場法求堂取估價對象浴在釋200肌5芒年末的市場價方格，再把凈收像益及市場價格法折現(xiàn)到估價時菠點，來求取估勒價對象在估價砍時點的市場價蹄格。因此我們其選用預(yù)知未來鄰若干年后的價秒格的公式：首此公式的假設(shè)獸前提：漫已知房