2022年我國保障性租賃住房供給分析：多措并舉供應有望大幅提升

年我國保障性租賃住房供給分析：多措并舉，供應有望大幅提升近年來，我國深圳、廣州等核心城市常住人口持續(xù)增加，租賃需求增長。相比租賃需求增長，從出租房屋的供應端來看，國際城市租賃房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均處在20%-21%之間，加上核心城市房價近年持續(xù)上漲，中長期來看租房供應仍相對不足。

2022-2022年深圳、廣州等核心城市常住人口增量

數(shù)據(jù)來源：作者整理

全球部分重點城市租賃房屋、租房人口占比

數(shù)據(jù)來源：作者整理

為解決租房供應相對不足的問題，我國開頭大力進展及培育住房租賃市場。2022年1月，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和進展住房出租市場的指導看法》，提出建立住房出租信息服務平臺、樂觀培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)等看法。2022年5月，住建部發(fā)布首部針對住房租賃和銷售的法規(guī)；7月、8月，相繼明確廣州、深圳等12城為首批構(gòu)建租購并舉住房體系試點，確定北京、上海等13城為首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點。2022年租金抵扣個稅正式實施。2022年中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，土地供應要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地方案，探究利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。2022年以來中央層面對租賃住房的支持政策相繼出臺且相互補充，頂層設(shè)計日趨完善。

我國住房租賃市場相關(guān)政策

日期

政策/文件

制定部門

主要內(nèi)容

2022年1月

《關(guān)于加快培育和進展住房出租市場的指導看法》

住建部

提出建立住房出租信息服務平臺、樂觀培育經(jīng)營住房租賃的機構(gòu)等看法。

2022年5月

住建部

發(fā)布首部針對住房租賃和銷售的法規(guī)

相繼明確廣州、深圳等12城為首批構(gòu)建租購并舉住房體系試點，確定北京、上海等13城為首批利用集體建設(shè)用地建設(shè)住房租賃試點。

2022年12月

十九大報告

-

加強社會保障體系建設(shè)，明確“房住不炒”定位，建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

2022年3月

2022年政府工作報告

十三屆全國人大

強調(diào)培育住房租賃市場。

2022年4月

《關(guān)于推動住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》

證監(jiān)會、住建部

明確住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務的開展條件及其優(yōu)先和重點支持領(lǐng)域、住房租賃資產(chǎn)證券化工作程序、住房租賃資產(chǎn)證券化評估等內(nèi)容。

2022年5月

《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》

住建部

熱點城市要要大幅增加租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地供應，確保公租房用地供應。力爭用3—5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。熱點城市要樂觀探究推動供地主體多元化，在權(quán)屬不變、符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的狀況下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的國有土地可作為租賃住房用地

2022年12月

全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議

住建部

人口流入量大、住房價格高的特大城市和大城市要樂觀盤活存量土地，加快推動租賃住房建設(shè)，切實增加有效供應。在總結(jié)試點閱歷基礎(chǔ)上，指導大中城市全面培育和進展住房租賃市場。連續(xù)推動集體土地建設(shè)租賃住房試點工作。

2022年1月

《進一步優(yōu)化供應推動消費平穩(wěn)增長促進形成強大國內(nèi)市場的實施方案（2022年）》

國家發(fā)改委、工信部、商務部等十部門

加快進展住房租賃市場，發(fā)揮國有租賃企業(yè)對市場的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)進展。將符合條件的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口納入住房保障范圍。支持部分人口凈流入、房價高、租賃需求缺口大的大中城市多渠道籌集公租房和市場租賃住房房源，將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點支持內(nèi)容。

2022年

中央經(jīng)濟工作會議

-

再次強調(diào)要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，土地供應要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地方案，探究利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房等。

數(shù)據(jù)來源：作者整理

今年以來，保障性租賃住房的供應再次成為焦點。李克強總理在6月18日的國務院常務會議上說，“要加快進展保障性租賃住房，更好保障這些群體的基本住房需求?！比涨?，國務院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快進展保障性租賃住房的看法》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

《關(guān)于加快進展保障性租賃住房的看法》主要內(nèi)容

要點

主要內(nèi)容

建面、租金標準

以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。

投資方式及供應渠道

1.由政府賜予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供應，堅持“誰投資、誰全部”；

2.主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當利用新供應國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務設(shè)施；

3.支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房。

支持政策

土地支持政策：

1)可探究利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；

2)應支持利用城區(qū)、靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房

3)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；

4)對企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地，在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿意平安要求、敬重群眾意愿的前提下，允許用于建設(shè)保障性租賃住房；

5)允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房；

6)在確保平安的前提下，可將產(chǎn)業(yè)園區(qū)中工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務設(shè)施的用地面積占項目總用地面積的比例上限由7%提高到15%，建筑面積占比上限相應提高，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設(shè)成套商品住宅；

7)根據(jù)職住平衡原則，提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例；

8)保障性租賃住房用地可實行出讓、租賃或劃撥等方式供應；

9)新建一般商品住房項目，可配建肯定比例的保障性租賃住房。

簡化審批流程：

1)各地要精簡保障性租賃住房項目審批事項和環(huán)節(jié)；

2)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，可由市縣人民政府組織有關(guān)部門聯(lián)合

審查建設(shè)方案，出具保障性租賃住房項目認定書后，由相關(guān)部門辦理立項、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)；

3)不涉及土地權(quán)屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)；

4)探究將工程建設(shè)許可和施工許可合并為一個階段。

賜予中央補助資金支持：

中央通過現(xiàn)有經(jīng)費渠道，對符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務予以補助。

降低稅費負擔：

1)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)待政策；

2)對保障性租賃住房項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

執(zhí)行民用水電氣價格：

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格根據(jù)居民標準執(zhí)行。

金融支持：

1)支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體供應長期貸款；根據(jù)依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)原則，向改建、改造存量房屋形成非自有產(chǎn)權(quán)保障性租賃住房的住房租賃企業(yè)供應貸款；

2)支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營；

3)企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券；

4)支持商業(yè)保險資金根據(jù)市場化原則參加保障性租賃住房建設(shè)。

數(shù)據(jù)來源：作者整理

本次《看法》亦提出人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，應提高住宅用地中保障性租賃住房用地供應比例，年度住宅用地供應方案中單列租賃住房用地方案，持續(xù)完善土地支持政策。目前北上廣深等重點城市2022年供地方案均已明確租賃住房用地比例，如北京2022年住宅用地供應量中租賃住宅用地占比達30%。

2022年我國重點城市供地方案中租賃用地占比方案

數(shù)據(jù)來源：作者整理

此外，《看法》明確加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持銀行業(yè)金融機構(gòu)以市場化方式向保障性租賃住房自持主體供應長期貸款，在實施房地產(chǎn)信貸管理時予以差別化對待。在房貸整體額度偏緊背景下，信貸資源將進一步向保障性住房傾斜，2022年Q1全國主要金融機構(gòu)保障性住房開發(fā)貸款余額為4.72萬億，同比下降0.2%%；占同期房貸余額的9.4%，與2022年末占比基本持平，且呈穩(wěn)中向下的趨勢。估計隨著本次相關(guān)支持政策的出臺，后續(xù)保障性住房貸款占比有望逐步提升。

2022年3月-2022年3月我國保障性住房貸款余額

數(shù)據(jù)來源：作者整理

2022年3月-2022年3月我國保障性住房貸款占總房貸余額比例

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《看法》明確支持銀行業(yè)金融機構(gòu)發(fā)行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放；支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營，支持商業(yè)保險資金根據(jù)市場化原則參加保障性租賃住房建設(shè)，著重解決保障性住房的資金來源，拓寬租賃供應主體融資渠道。同時發(fā)改委同日發(fā)布的“958號文”亦將保障性租賃住房納入公募REITs試點，打開其退出通道，真正實現(xiàn)重資產(chǎn)“減重”。

部分租賃住房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品一覽

項目名稱

發(fā)行總額（億元）

國開-上海地產(chǎn)其次期公共租賃住房資產(chǎn)支持專項方案

28.00

中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號第三期資產(chǎn)支持專項方案

23.07

中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項方案

15.48

中信建投-遠洋地產(chǎn)長租公寓1號第一期資產(chǎn)支持專項方案

3.08

中聯(lián)前海開源-華發(fā)租賃住房一號其次期資產(chǎn)支持專項方案

11.29

中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項方案

17.17

中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項方案

17.17

中聯(lián)前海開源-恒大租賃住房一號第一期資產(chǎn)支持專項方案

11.08

中信證券-泰禾集團慕盛長租公寓1號資產(chǎn)支持專項方案

8.11

華能信托-開源-世茂住房租賃資產(chǎn)支持專項方案

2.00

數(shù)據(jù)來源：作者整理

《看法》強調(diào)引導多方參加，明確充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供應，堅持“誰投資、誰全部”；支持專業(yè)化規(guī)模化住房租賃企業(yè)建設(shè)和運營管理保障性租賃住房；允許土地使用權(quán)人自建或與其他市場主體合作建設(shè)運營保障性租賃住房；企業(yè)持有運營的保障性租賃住房具有持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進，發(fā)行住房租賃擔保債券，從投資、運營、融資等維度全面支持機構(gòu)化管理。

從國際閱歷上看，B2C房