農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及金融支持幾個(gè)案例比較

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)及金融支持幾個(gè)案例比較

農(nóng)村金融是現(xiàn)代農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的核心，建立現(xiàn)代農(nóng)村金融制度，需要毫不動(dòng)搖地推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展，加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，加大金融支持三農(nóng)的力度，發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。筆者在對(duì)山東、河南兩省推進(jìn)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的改革實(shí)踐進(jìn)行深入調(diào)研的基礎(chǔ)上，總結(jié)歸納了土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的典型案例和經(jīng)驗(yàn)，分析了存在的主要問題，提出了進(jìn)一步推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和加大金融支持的政策建議。一、案例基本情況近年來，山東、河南兩省各級(jí)地方政府按照“依法、自愿、有償”原則，鼓勵(lì)農(nóng)民因地制宜，以股份合作、轉(zhuǎn)包、出租、轉(zhuǎn)讓等多種形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，推進(jìn)適度規(guī)模的農(nóng)村土地改革，取得了較大成效。從各地實(shí)踐看，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的典型案例主要包括棗莊案例、泰安寧陽案例、濰坊案例、青島膠州案例和信陽案例。(一)棗莊案例1.以農(nóng)村土地合作社為發(fā)展平臺(tái)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。在認(rèn)真總結(jié)農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，棗莊市以土地合作社作為土地流轉(zhuǎn)的基本平臺(tái)加以推廣，2008年5月以來已成立山亭徐莊、滕州龍珠等多家農(nóng)村土地合作社。土地合作社的運(yùn)作模式是：農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股加入土地合作社，合作社發(fā)給入社農(nóng)民《合作社成員證》予以確認(rèn)，農(nóng)民憑證按股份獲得土地收益。2.發(fā)放土地使用產(chǎn)權(quán)證，明晰權(quán)利邊界。為明晰流轉(zhuǎn)土地產(chǎn)權(quán)邊界，棗莊市創(chuàng)設(shè)了全國首批農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證。截至2008年底，棗莊已核發(fā)土地使用產(chǎn)權(quán)證686個(gè)，涉及土地4560畝。持證人在3年的產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)，可以作價(jià)入股、合作經(jīng)營或向銀行業(yè)機(jī)構(gòu)辦理抵押貸款。3.建設(shè)農(nóng)村土地使用權(quán)交易立體市場(chǎng)，搭建流轉(zhuǎn)平臺(tái)。棗莊建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)農(nóng)村土地使用權(quán)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，農(nóng)民、合作社或銀行可憑土地使用產(chǎn)權(quán)證到土地使用權(quán)交易所進(jìn)行土地使用產(chǎn)權(quán)交易，土地交易所對(duì)涉及土地進(jìn)行評(píng)估。4.主動(dòng)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，金融跟進(jìn)配套服務(wù)。為滿足融資需求，人民銀行棗莊市中心支行出臺(tái)了《關(guān)于金融支持農(nóng)村土地合作社發(fā)展的指導(dǎo)意見》，引導(dǎo)棗莊市金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，按照“多行進(jìn)入、分類抵押、一證多貸”的方式積極加大信貸力度。目前，該市金融機(jī)構(gòu)累計(jì)向土地合作社社員或理事發(fā)放聯(lián)戶聯(lián)保貸款354萬元。(二)泰安寧陽案例1.健全土地流轉(zhuǎn)配套機(jī)制。寧陽縣出臺(tái)《關(guān)于完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營的意見》等，鼓勵(lì)開展土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)、工商企業(yè)投資農(nóng)業(yè)、龍頭企業(yè)建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品基地的政策，先后建立土地流轉(zhuǎn)管理體制、縣、鄉(xiāng)村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)制、土地流轉(zhuǎn)財(cái)政扶持機(jī)制和土地開發(fā)整理機(jī)制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)。2.土地流轉(zhuǎn)形式多樣化。一是按照“公司+基地+農(nóng)戶”的模式，依托農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)帶動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，全縣年銷售收入過100萬元的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)達(dá)到68家。二是按照“股份+合作”模式，借助農(nóng)民專業(yè)合作社平臺(tái)助推土地流轉(zhuǎn)，全縣農(nóng)民專業(yè)合作組織總數(shù)達(dá)到364個(gè)，入社(協(xié)會(huì))農(nóng)戶9萬戶，流轉(zhuǎn)土地1.8萬畝。三是加大勞務(wù)輸出，促進(jìn)5萬畝農(nóng)田以“托管”方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。3.土地流轉(zhuǎn)規(guī)模較大。截至2008年10月底，寧陽縣開展土地流轉(zhuǎn)的村莊共302個(gè)，占全縣的53.36％，參與農(nóng)戶3.7萬戶，流轉(zhuǎn)面積7.6萬畝。(三)濰坊案例在農(nóng)地適度規(guī)模經(jīng)營基礎(chǔ)上，濰坊市形成了多種較具特色的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)形式。三種有代表性的模式如下：一是“農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)+自屬種養(yǎng)基地+農(nóng)戶”模式。農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)以租賃承包形式向農(nóng)戶或村集體取得一定時(shí)期的土地使用權(quán)，與基地農(nóng)戶按比例共同投資生產(chǎn)。二是“農(nóng)民專業(yè)合作社+種養(yǎng)基地+農(nóng)戶”模式。農(nóng)村專業(yè)合作社以租賃承包形式向農(nóng)戶或村集體取得土地使用權(quán)，由社員農(nóng)戶分別投資生產(chǎn)。三是“農(nóng)民土地股份合作社+自屬專業(yè)公司+職工農(nóng)戶”模式。合作社以入股形式取得農(nóng)戶和村集體土地使用經(jīng)營權(quán)，成立專業(yè)公司經(jīng)營入股土地。目前，農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)改革成效顯著，全市農(nóng)地流轉(zhuǎn)面積已占總面積的5％。(四)青島膠州案例膠州市著力推動(dòng)和規(guī)范土地流轉(zhuǎn)、促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營。據(jù)調(diào)查，該市土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)11萬畝，占總耕地面積的13.7％；參與流轉(zhuǎn)的村莊563個(gè)，占村莊總數(shù)的69.4％；參與農(nóng)戶3.6萬戶，占農(nóng)戶總數(shù)的18％。1.以專業(yè)合作社為土地流轉(zhuǎn)的主要載體。2008年2月以來，膠州市通過農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)出資設(shè)立和農(nóng)民自發(fā)成立等方式成立土地股份合作社36家，土地流轉(zhuǎn)面積4.9萬畝，占全市流轉(zhuǎn)面積的44.5％，涉及農(nóng)民9000戶，占全部流轉(zhuǎn)農(nóng)戶數(shù)的25％。2.地方政府建立三級(jí)土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)規(guī)范引導(dǎo)。膠州市搭建政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)、規(guī)范長效的市、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，實(shí)行土地流轉(zhuǎn)一站式服務(wù)，保證土地流轉(zhuǎn)健康、有序地進(jìn)行。(五)信陽案例信陽市作為河南省“農(nóng)村改革發(fā)展綜合試驗(yàn)區(qū)”，積極探索農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作，取得了一定成效。1.積極搭建農(nóng)村土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)平臺(tái)，規(guī)范、服務(wù)土地流轉(zhuǎn)行為。如羅山縣建立了縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，健全了土地流轉(zhuǎn)登記備案制度、流轉(zhuǎn)合同管理制度、流轉(zhuǎn)檔案管理制度，進(jìn)一步規(guī)范了土地流轉(zhuǎn)工作。2.農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得初步成效。信陽市吸引“城市工商資本下鄉(xiāng)”參與土地流轉(zhuǎn)，已扶持、培育各類農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營組織3500多家，其中市級(jí)以上重點(diǎn)龍頭企業(yè)117家，共帶動(dòng)了全市50％左右的農(nóng)戶參與土地流轉(zhuǎn)。3.金融機(jī)構(gòu)豐富支農(nóng)信貸產(chǎn)品，加大金融支持。金融機(jī)構(gòu)積極加強(qiáng)信貸產(chǎn)品創(chuàng)新，為農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)提供信貸資金和金融服務(wù)支持。如，截至2008年底，僅羅山縣楠桿鎮(zhèn)就利用368公頃土地的承包經(jīng)營權(quán)作抵押，共向農(nóng)村信用社辦理貸款876萬元。二、對(duì)幾個(gè)土地流轉(zhuǎn)典型案例的比較分析土地流轉(zhuǎn)是指土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。因此，推行土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，其前提是清晰農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)，否則流轉(zhuǎn)就無法保障；其活力在于建設(shè)土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，否則流轉(zhuǎn)就無法實(shí)現(xiàn)；其動(dòng)力在于政府的積極推動(dòng)和監(jiān)管，否則就不能保證土地流轉(zhuǎn)的健康、有序、規(guī)范進(jìn)行；其核心在于金融機(jī)構(gòu)的大力支持，否則規(guī)?；?、資本化的目的就很難實(shí)現(xiàn)。對(duì)幾個(gè)典型案例進(jìn)行分析比較(詳見表1)，有助于研究確定土地流轉(zhuǎn)改革的發(fā)展路徑。(一)幾個(gè)典型案例的共同特點(diǎn)一是對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)利進(jìn)行了確認(rèn)。幾個(gè)地方政府部門都向農(nóng)民發(fā)放了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》，有助于明確農(nóng)民權(quán)利界限，一定程度上解決土地流轉(zhuǎn)行為和土地合作社融資面臨的產(chǎn)權(quán)界定難題。二是政府建立了土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)。棗莊、泰安寧陽、青島膠州、信陽均建立了不同層次、不同形式的土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)，農(nóng)民、合作社可以到交易市場(chǎng)進(jìn)行土地經(jīng)營權(quán)交易，貸款銀行也可以通過市場(chǎng)將設(shè)定抵押的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行變現(xiàn)。三是政府對(duì)土地流轉(zhuǎn)積極推動(dòng)，正確引導(dǎo)。地方政府通過建立土地流轉(zhuǎn)制度，加強(qiáng)監(jiān)管，積極推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)健康、有序、規(guī)范地進(jìn)行。在流轉(zhuǎn)形式上，因地制宜，鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)形式多樣化。四是金融支持“三農(nóng)”力度逐步加大。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)一定程度上解決了金融支農(nóng)擔(dān)保難的問題，解決了“三農(nóng)”貸款難的問題。特別是棗莊市創(chuàng)設(shè)了農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證，得到了法院的認(rèn)可，調(diào)動(dòng)了銀行參與的積極性。金融機(jī)構(gòu)主動(dòng)創(chuàng)新信貸產(chǎn)品，探索創(chuàng)新土地產(chǎn)權(quán)證抵押貸款、合作社創(chuàng)業(yè)帶頭人貸款等七類信貸支持模式，信貸支持力度不斷加大。(二)幾個(gè)典型案例的差異比較一是土地產(chǎn)權(quán)證明有所區(qū)別。與其他地方相比，棗莊市創(chuàng)設(shè)了全國首批農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證，向加入土地合作社的農(nóng)民頒發(fā)了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，進(jìn)一步明晰了流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)，有效解決了土地使用權(quán)量化入股和融資困難等問題。二是交易市場(chǎng)的模式和完善程度不一。棗莊市建立了市、區(qū)(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)三級(jí)農(nóng)村土地使用權(quán)交易市場(chǎng)，膠州市建立了市、鎮(zhèn)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，有的只有二級(jí)或一級(jí)。其中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)成為主要交易市場(chǎng)。相比較而言，棗莊市的土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)比較完善、規(guī)范。三是土地流轉(zhuǎn)發(fā)展的側(cè)重點(diǎn)不同。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式主要包括入股、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換等幾種，但近年來以土地入股成立專業(yè)合作社逐漸成為主要的模式。其中，棗莊、膠州和濰坊的專業(yè)合作社發(fā)展勢(shì)頭更為強(qiáng)勁。通過比較，棗莊案例的明顯優(yōu)點(diǎn)在于清晰界定了權(quán)利邊界，完善了交易市場(chǎng)，有利于土地的流轉(zhuǎn)和金融機(jī)構(gòu)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，其以合作社為平臺(tái)的“四位一體”做法也是目前各地典型案例探索的主要方向。因此，筆者認(rèn)為棗莊案例有較強(qiáng)的借鑒和推廣價(jià)值，如果吸收膠州的政府扶持、濰坊的市場(chǎng)化經(jīng)驗(yàn)，其發(fā)展前景可以更加寬廣。三、存在的問題目前，各地推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的改革舉措取得了一定的成果，農(nóng)村“融資難”的問題得到了緩解。但是總體上看，該項(xiàng)改革仍處于試點(diǎn)階段，在實(shí)踐中還存在著各種困難和問題。(一)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押融資面臨法律障礙《物權(quán)法》第184條和《擔(dān)保法》第37條均規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得設(shè)定抵押，《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》第15條進(jìn)一步明確，“承包方以其土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押或者抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效”。雖然《物權(quán)法》規(guī)定“法律規(guī)定可以抵押的除外”，為土地流轉(zhuǎn)改革預(yù)留了出口，但是目前尚無明確的相應(yīng)法律規(guī)定。即使棗莊市政府向參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶發(fā)放了《農(nóng)村土地使用產(chǎn)權(quán)證》，其抵押的合法性還值得商榷。對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的禁止性規(guī)定，一方面造成“抵押難”問題，影響了金融支持“三農(nóng)”工作的順利開展；另一方面影響了農(nóng)民的權(quán)益，因?yàn)楦爻邪?jīng)營權(quán)是農(nóng)民手中最具有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，不允許其進(jìn)行抵押融資，就是限制了農(nóng)民土地使用產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保權(quán)能。(二)一些地方土地流轉(zhuǎn)存在不規(guī)范的現(xiàn)象，管理機(jī)制不完善由于缺少具體操作制度，土地流轉(zhuǎn)過程中不規(guī)范的問題日益突出。一是農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)多采取口頭協(xié)議的形式，留下糾紛隱患。二是有的鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織未經(jīng)農(nóng)戶同意，便將土地流轉(zhuǎn)給第三方經(jīng)營。三是部分鄉(xiāng)村干部越權(quán)直接充當(dāng)土地流轉(zhuǎn)主體。四是個(gè)別鄉(xiāng)村組織隨意改變土地承包關(guān)系，違反規(guī)定借承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之機(jī)改變土地的農(nóng)業(yè)用途。(三)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的流動(dòng)性不強(qiáng)一些地方尚未建立統(tǒng)一的土地交易市場(chǎng)，缺乏完善的市場(chǎng)規(guī)則，影響了土地流轉(zhuǎn)的順利開展。部分地方政府部門未能按規(guī)定對(duì)所有農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行確權(quán)、登記、頒證，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)無法有效流動(dòng)。而土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)必須遵循的“不得改變土地集體所有性質(zhì)，不得改變農(nóng)業(yè)土地用途”的原則，一定程度上限制了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的可流通性、可交易性。(四)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估制度有待完善一是評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏法定資質(zhì)。當(dāng)前，土地承包產(chǎn)權(quán)的評(píng)估認(rèn)定主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)的司法所、經(jīng)管站及土管所進(jìn)行，而這些機(jī)構(gòu)缺乏法定資質(zhì)。二是土地使用權(quán)貸款抵押評(píng)估的科學(xué)性、準(zhǔn)確性有待提高。三是評(píng)估登記缺乏有效監(jiān)督，其公正性、準(zhǔn)確性缺乏公信力。(五)金融機(jī)構(gòu)難以有效行使抵押權(quán)一是違約處置難。如果貸款出現(xiàn)違約風(fēng)險(xiǎn)，鑒于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的特殊性，由哪個(gè)部門來處置、如何執(zhí)行、如何再流轉(zhuǎn)等問題存在操作難度。二是土地流轉(zhuǎn)期限過短。棗莊等地方的土地使用產(chǎn)權(quán)證期限暫定為3年。但3年有效期較短，如果抵押人在合同期內(nèi)不履行或不能履行債務(wù)，抵押權(quán)人面臨抵押權(quán)到期滅失的風(fēng)險(xiǎn)，無法予以變現(xiàn)。四、對(duì)策建議(一)健全和完善土地流轉(zhuǎn)配套法律制度應(yīng)當(dāng)充分總結(jié)各地的土地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)，修改《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律，取消對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的限制，允許其依法進(jìn)行流轉(zhuǎn)和設(shè)定擔(dān)保。為提高法律的可操作性，盡快制定規(guī)范農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的行政法規(guī)和規(guī)章，明確土地流轉(zhuǎn)具體操作程序，探索建立農(nóng)村土地承包合同糾紛仲裁、調(diào)解制度。(二)以專業(yè)合作社為突破口推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)改革土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)改革的實(shí)踐表明，必須在堅(jiān)持“三不變”原則的基礎(chǔ)上因地制宜進(jìn)行積極探索。鼓勵(lì)各地方政府從本地實(shí)際出發(fā)，創(chuàng)新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式和規(guī)模經(jīng)營方式，為進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)改革提供充分的實(shí)踐支撐?？梢越梃b棗莊、膠州、濰坊等案例經(jīng)驗(yàn)，在有條件的地方推廣建立土地合作社。各級(jí)政府應(yīng)加快培育良好的外部環(huán)境，給予適當(dāng)?shù)呢?cái)政補(bǔ)貼，促進(jìn)各類土地合作社的發(fā)展壯大。(三)優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境鼓勵(lì)地方政府建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織，搭建土地流轉(zhuǎn)和交易市場(chǎng)，為流轉(zhuǎn)提供有關(guān)法律政策宣傳、流轉(zhuǎn)信息、流轉(zhuǎn)登記、價(jià)格評(píng)估、合同簽訂指導(dǎo)、利益關(guān)系協(xié)調(diào)等服務(wù)，逐步建立完善流轉(zhuǎn)服務(wù)平臺(tái)和網(wǎng)絡(luò)，培育良好的流轉(zhuǎn)市場(chǎng)環(huán)境。(四)優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)金融生態(tài)環(huán)境一是適當(dāng)引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。要在發(fā)揮農(nóng)村政策性金融作用的基礎(chǔ)上，形成多種金融機(jī)構(gòu)并存、分工合理、功能互補(bǔ)、可持續(xù)發(fā)展的多層次農(nóng)村金融組織體系，維護(hù)適當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。二是發(fā)揮政策優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)窗口指導(dǎo)，研究制定金融支持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營的指導(dǎo)意見，加大對(duì)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營和規(guī)模經(jīng)營的信貸支持力度。三是科學(xué)設(shè)計(jì)農(nóng)村土地抵押貸款制度。制定土地流轉(zhuǎn)貸款操作指引，鼓勵(lì)、引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)合股方式連片集中經(jīng)營。(五)完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估制度一是建立完善土地承包經(jīng)營權(quán)抵押評(píng)估準(zhǔn)入制度，明確抵押評(píng)估中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)條件，增強(qiáng)土地使用產(chǎn)權(quán)評(píng)估抵押的合法有效性。二是科學(xué)確定評(píng)估依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。通過建立土地評(píng)估信息數(shù)據(jù)庫，跟蹤分析、加工交易信息，不斷調(diào)整、完善評(píng)估依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)