工程成本對比分析(整合版)

工程成本對比分析(整合版)第一頁，共48頁。編制人：保密編制于2014年11月17日夜第二頁，共48頁。水電安裝成本考評通報(bào)1

弱電智能化成本考評通報(bào)2

安裝成本優(yōu)化建議4匯報(bào)內(nèi)容消防安裝成本考評通報(bào)3第三頁，共48頁。一、水電安裝成本考評通報(bào)1.考評編制說明2.施工費(fèi)考評結(jié)果3.主材價(jià)格考評結(jié)果第四頁，共48頁。二、弱電智能化成本考評通報(bào)1.編制說明2.考評結(jié)果第五頁，共48頁。三、消防安裝成本考評通報(bào)1.考評編制說明2.施工費(fèi)考評結(jié)果3.主材價(jià)格考評結(jié)果第六頁，共48頁。三、安裝成本優(yōu)化建議

1.材料選擇方案設(shè)計(jì)優(yōu)化

在滿足項(xiàng)目整體功能的前提下，建議設(shè)計(jì)統(tǒng)一采用最經(jīng)濟(jì)適用的材料，降低直接成本。下面從材料種類、品牌兩個(gè)方面分別舉例說明：第七頁，共48頁。優(yōu)化建議1：材料種類優(yōu)選（以電氣配管為例)

設(shè)計(jì)時(shí)電氣配管推薦采用以下方案：照明、插座統(tǒng)一設(shè)計(jì)為PVC管；消防電配管采用KBG管；電視電話網(wǎng)絡(luò)等弱電采用PVC管；在不影響使用功能的前提下，可降低成本約2.6-4.6元/m。第八頁，共48頁。KBG管：西安項(xiàng)目：地上標(biāo)準(zhǔn)層部分照明、插座配管采用DN20KBG薄壁鍍鋅鋼管價(jià)格約4元/米PVC管：

淮安星雨華府、南通星雨華府、銅陵星雨華府等項(xiàng)目電氣配管：地上標(biāo)準(zhǔn)層部分照明、插座、電視電話網(wǎng)絡(luò)配管采用PVC穿線管；DN20PVC管價(jià)格為1.4元/米電氣配管優(yōu)化第九頁，共48頁。

經(jīng)調(diào)查行業(yè)內(nèi)其它房地產(chǎn)公司，為降低成本，照明、插座、電視電話網(wǎng)絡(luò)等電氣配管也大多采用PVC管。焊接管（SC管）：

長春項(xiàng)目地上標(biāo)準(zhǔn)層部分電視電話網(wǎng)絡(luò)電線配管用SC焊接鋼管，

SC20焊接鋼管6.0元/米；材料種類的優(yōu)化第十頁，共48頁。優(yōu)化建議2：材料品牌優(yōu)選（以電力電纜為例）

上上、遠(yuǎn)東、江南、寶勝電纜同屬于市場一線品牌，使用性能均能滿足正常要求，但上上電纜的價(jià)格卻要低于其他品牌，尤其是低于遠(yuǎn)東電纜價(jià)格。建議：在滿足項(xiàng)目使用功能和國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，優(yōu)先推薦選用價(jià)格較低的上上電纜。第十一頁，共48頁。

電力電纜YJV22-3*185+2*95電力電纜YJV22-3*70+2*35電力電纜YJV5*16電力電纜YJV3*50+1*25寶勝426.99元/米162.62元/米47.54元/米95.74元/米上上413.16元/米156.55元/米46.27元/米94.44元/米江南417.15元/米161.47元/米46.82元/米95.19元/米遠(yuǎn)東534.00元/米207.00元/米60.90元/米124.00元/米品牌上上電纜價(jià)格最低，低于遠(yuǎn)東電纜約20%-25%。我集團(tuán)電纜戰(zhàn)略協(xié)議品牌及價(jià)格對照表：第十二頁，共48頁。2.弱電智能化成本優(yōu)化建議方案目前，我集團(tuán)各項(xiàng)目對弱電智能化的設(shè)計(jì)要求不盡相同，即使結(jié)構(gòu)及布局相同的會所、售樓處的弱電設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也不統(tǒng)一，未從成本控制的角度優(yōu)化設(shè)計(jì)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)提出以下建議：

（1）精簡設(shè)計(jì)，優(yōu)減系統(tǒng)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。對于部分使用功能不突出但成本明顯增加的子系統(tǒng)，建議取消，各項(xiàng)目統(tǒng)一子系統(tǒng)設(shè)計(jì)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)。例如：無線監(jiān)控系統(tǒng)和音視頻共享系統(tǒng)目前在常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目并不常用，建議取消，而對于一些特殊高端項(xiàng)目可考慮保留。

（2）對弱電各子系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，限額設(shè)計(jì)。例如：對監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控點(diǎn)、音響系統(tǒng)的喇嘛等統(tǒng)一設(shè)計(jì)間距。第十三頁，共48頁。

（3）綜合考量弱電材料、設(shè)備經(jīng)濟(jì)適用性，統(tǒng)一品牌。通過調(diào)查得知，采用國外進(jìn)口品牌或采用國內(nèi)同檔次一線品牌之間的產(chǎn)品，使用功能基本差別不大，而價(jià)格成本差異很大，為降低成本，建議優(yōu)先選用國產(chǎn)一線品牌等合格產(chǎn)品。例如：鞍山項(xiàng)目監(jiān)控系統(tǒng)采用進(jìn)口的三星品牌紅外半球攝像機(jī)價(jià)格為837.89元/臺，若采用同檔次國產(chǎn)一線邁杰品牌產(chǎn)品價(jià)格為700元/臺，每臺可節(jié)約成本16%。2.弱電智能化成本優(yōu)化建議方案第十四頁，共48頁。

3.弱電設(shè)計(jì)工程量指標(biāo)優(yōu)化實(shí)例講解

經(jīng)分析本次弱電工程安裝成本數(shù)據(jù)考評發(fā)現(xiàn)，各項(xiàng)目設(shè)計(jì)工程量指標(biāo)差異很大，導(dǎo)致單方造價(jià)差距很大。以沭陽、長春、鞍山、常州等項(xiàng)目的監(jiān)控、音響系統(tǒng)為例：項(xiàng)目名稱監(jiān)控?cái)z像機(jī)喇叭KBG管施工費(fèi)單方指標(biāo)沭陽會所項(xiàng)目4.6個(gè)/1000M26.2個(gè)/1000M20.22M/M27.82元/m2長春會所項(xiàng)目6.4個(gè)/1000M29.1個(gè)/1000M20.23M/M217.27元/m2鞍山會所項(xiàng)目4.9個(gè)/1000M22.9個(gè)/1000M21.00M/M217.98元/m2常州會所項(xiàng)目4.9個(gè)/1000M28.4個(gè)/1000M20.54M/M219.64元/m2對比分析：1.長春項(xiàng)目監(jiān)控、音響系統(tǒng)含量明顯高于其它項(xiàng)目；2.鞍山項(xiàng)目設(shè)備的點(diǎn)位數(shù)最少，但管線含量偏高；3.常州會所項(xiàng)目音響系統(tǒng)含量偏高。4.沭陽項(xiàng)目監(jiān)控、音響及管線含量較為正常，單方綜合指標(biāo)最低。若統(tǒng)一按沭陽項(xiàng)目設(shè)計(jì)含量進(jìn)行優(yōu)化，可節(jié)約施工費(fèi)成本約為30%。第十五頁，共48頁。4.加強(qiáng)甲供材限額領(lǐng)料管理

我集團(tuán)目前大多數(shù)項(xiàng)目在施工前未按材料種類及樓棟進(jìn)行甲供材總額預(yù)算和限額領(lǐng)料管理，存在超領(lǐng)、浪費(fèi)的可能。

優(yōu)化建議3：

1.事前控制：施工圖設(shè)計(jì)完成后，立即分材料類別、分單體進(jìn)行甲供材需用量的總體盤查核算工作，編制甲供材采購預(yù)算；

2.過程控制：在施工過程中嚴(yán)格按甲供材采購預(yù)算執(zhí)行限額領(lǐng)料制度，一旦超過甲供材總量限額，立即停止領(lǐng)料。第十六頁，共48頁?？偝邪剿姲惭b消防弱電暖通老板塊平方米單價(jià)實(shí)物量單價(jià)實(shí)物量單價(jià)/現(xiàn)場點(diǎn)工（新老板塊均由富邦市政施工）實(shí)物量單價(jià)新版塊(勞務(wù)單價(jià)+輔材+機(jī)械+超高費(fèi)+腳手架費(fèi)）*定額消耗量(勞務(wù)單價(jià)+輔材+機(jī)械+超高費(fèi)+腳手架費(fèi)）*定額消耗量5.統(tǒng)一新老版塊安裝各專業(yè)勞務(wù)分包模式目前建設(shè)集團(tuán)新板塊安裝工程勞務(wù)分包模式不盡相同：

分析與建議：上述發(fā)包模式不統(tǒng)一，不利于過程成本控制；也不利于發(fā)包方進(jìn)行宏觀控制和統(tǒng)一化管理；同專業(yè)安裝工程新老板塊難以進(jìn)行同口徑量化比較，建議新老板塊針對安裝工程的不同專業(yè)共同協(xié)商制定統(tǒng)一發(fā)承包模式。第十七頁，共48頁。6、淮安星雨華府水電成本分析：同一項(xiàng)目兩家總包單位材料價(jià)格差異分析合同約定安裝主材計(jì)價(jià)方式成本差異分析北京六建費(fèi)率合同，安裝主材有指導(dǎo)價(jià)的按指導(dǎo)價(jià)，無指導(dǎo)價(jià)的雙方核定價(jià)格；1、焊接鋼管指導(dǎo)價(jià)為3900元/噸（暫參考2014.9月淮安信息指導(dǎo)價(jià)）；2、中型φ20PVC穿線管指導(dǎo)價(jià)為2.03元/米；3、DN20PP-R給水管指導(dǎo)價(jià)為8.4元/米；1、焊接鋼管翔森比北京六建低約2%；2、PVC穿線管翔森比北京六建低約31%；3、PP-R給水管翔森比北京六建低約140%考慮整體工程，估算翔森比六建主材低約30%-50%；建議：安裝主材按信息價(jià)不準(zhǔn)確，應(yīng)集團(tuán)統(tǒng)一采購，按戰(zhàn)略協(xié)議價(jià)執(zhí)行；翔森成本+酬金合同，安裝主材按戰(zhàn)略協(xié)議價(jià)下浮4%左右1、焊接鋼管采購合同價(jià)下浮4%為3828元/噸；2、中型φ20PVC穿線管采購合同價(jià)下浮4%（中財(cái)）為1.4元/米；3、DN20PP-R管3.5元/米；第十八頁，共48頁。設(shè)計(jì)院采購中心采購信息中心合同預(yù)算中心結(jié)算中心財(cái)務(wù)中心投資估算、設(shè)計(jì)成本優(yōu)化材料價(jià)格控制單位采集，園林、弱電成本控制合同評審、施工圖預(yù)算、招標(biāo)控制價(jià)、工程款審批、簽證審批等工程結(jié)算、指標(biāo)提煉、工程款審批、目標(biāo)成本分析等實(shí)際成本7.整合造價(jià)資源，統(tǒng)一垂直管理目前我集團(tuán)成本管理控制包括以下幾個(gè)部門：

分析與建議：目前各成本部門都是獨(dú)立管理，成本數(shù)據(jù)未實(shí)現(xiàn)共享，不能快速溝通與協(xié)調(diào)，例如做預(yù)算的不知道材料價(jià)格的最新信息，做成本的不知道項(xiàng)目的實(shí)際成本；建議集團(tuán)成立成本管控中心，整合資源，實(shí)現(xiàn)資源共享，優(yōu)化人員配置，同時(shí)便于垂直管理，設(shè)定成本控制目標(biāo)，監(jiān)督考核，發(fā)現(xiàn)偏差，及時(shí)糾偏及修正，造價(jià)控制的重點(diǎn)應(yīng)在項(xiàng)目決策、施工圖設(shè)計(jì)階段及合同締約過程當(dāng)中，尤其要注意預(yù)算人員必須參與到設(shè)計(jì)當(dāng)中。第十九頁，共48頁。8.建立標(biāo)準(zhǔn)化驗(yàn)收模板安裝分包勞務(wù)的合同價(jià)格與其施工的范圍有很大關(guān)聯(lián)，目前各項(xiàng)目安裝工程施工范圍不統(tǒng)一，例如有的項(xiàng)目要求水通、電通；有的項(xiàng)目要求毛坯交付；而有的項(xiàng)目僅簡單交付，弱電配電箱僅留洞，導(dǎo)線未穿，插座面板不要求安裝等；這樣，造成前期簽訂的合同造價(jià)指標(biāo)存在較大差異，不方便進(jìn)行合同管理及成本控制、比對工作。

建議：建立標(biāo)準(zhǔn)化驗(yàn)收模板，統(tǒng)一安裝工程的交付條件。

第二十頁，共48頁。9.現(xiàn)場施工圖紙深化各項(xiàng)目在施工時(shí)，應(yīng)在施工之前對圖紙進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，盡量把施工時(shí)將會產(chǎn)生的問題再事前發(fā)現(xiàn)從而改正，節(jié)約施工成本。例如：地下室施工時(shí)因個(gè)專業(yè)的管道、通風(fēng)管、照明燈具都在地下室頂棚施工，而一般設(shè)計(jì)院都是個(gè)專業(yè)分別設(shè)計(jì)，現(xiàn)場施工時(shí)很有可能出現(xiàn)各專業(yè)之間施工位置重復(fù)，如：如皋星語華府項(xiàng)目地下室消防噴淋管道與熒光燈安裝位置重復(fù)且噴淋管道在熒光燈具正上方安裝，現(xiàn)場已經(jīng)安裝完畢，后期將會拆除重新安裝，造成成本的極大的浪費(fèi)。

分析與建議：在工程施工中，現(xiàn)場施工時(shí)進(jìn)行圖紙深化是一項(xiàng)非常重要的工作，也是成本控制的關(guān)鍵，能把因設(shè)計(jì)原因造成的損失降至最低，建議各項(xiàng)目甲方及施工單位在施工時(shí)重視圖紙深化，節(jié)約施工成本。第二十一頁，共48頁。10、有無機(jī)房電梯分析與建議：1.無機(jī)房電梯的曳引系統(tǒng)安裝在電梯井道的上方的鋼結(jié)構(gòu)上，特別是大噸位的貨梯，該部分的成本較高。有機(jī)房電梯安裝在機(jī)房內(nèi)的混凝土基座上；2.曳引系統(tǒng)在井道內(nèi)，日常維護(hù)、保養(yǎng)、處理故障、事故處置等均需要進(jìn)入井道內(nèi)，必須嚴(yán)格注意安全，防止維修人員的墜落，同時(shí)，上述操作時(shí)，必須由最高層的電梯廳的電梯門進(jìn)入井道（住戶或客人路過時(shí)能看到），要做好圍擋，專人看護(hù)，有機(jī)房電梯上述操作大多在機(jī)房內(nèi)；3.井道內(nèi)空間狹小，各種操作不順手，特別是如更換曳引機(jī)，很費(fèi)事，高端樓盤、以及高速梯對機(jī)房的溫度有要求，無機(jī)房就很難處理。評述：有機(jī)房與無機(jī)房電梯通常有較大的價(jià)格差距，同時(shí)無機(jī)房電梯的有上述諸多的不便，即多花錢，反而帶來的不方便，只有是有可能，盡量不要選用無機(jī)房電梯，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)時(shí)就予以考慮。備注：無機(jī)房電梯通常在樓層限高、斜屋面頂，以及“樓中梯”（如徐州中商的65層，11層以上為寫字樓或酒店公寓、酒店等）在樓層中不宜設(shè)置電梯機(jī)房，而不得已時(shí)選用無機(jī)房電梯。也要關(guān)注建電梯機(jī)房也需要費(fèi)用，。第二十二頁，共48頁。給排水暖通消防電氣主材優(yōu)化建議嚴(yán)格劃分合同范圍，盡量減少壟斷公司施工范圍，例如自來水公司緊讓其施工到紅線接駁處，到每戶的給水管道由甲方另行專業(yè)分包；壟斷單位價(jià)格一般均高約30%；注意集中空調(diào)系統(tǒng)和VRV局部空調(diào)系統(tǒng)的區(qū)別：當(dāng)使用量大時(shí)采用集中空調(diào)系統(tǒng)，節(jié)約一次性投資，并能充分利用效率；若使用量不集中時(shí)，可采用VRV空調(diào)系統(tǒng)，降低使用成本；項(xiàng)目上消防工程配合裝飾的拆改工程量巨大（例如徐州B地塊的安裝拆裝工程量結(jié)算報(bào)審達(dá)300萬元）為節(jié)約成本。在噴淋頭等末端設(shè)施安裝前應(yīng)嚴(yán)格進(jìn)行圖紙會審，審批專項(xiàng)施工方案，并協(xié)調(diào)各專業(yè)之間的安裝沖突，減少拆改內(nèi)容，降低成本。減少電力壟斷公司的施工范圍，能夠節(jié)約成本；優(yōu)化配管（前已述）；各項(xiàng)目的甲控材、甲供材、乙供材等范圍不統(tǒng)一，應(yīng)統(tǒng)一供應(yīng)范圍，減少成本變動因素，就能夠有效防止成本失控；11.安裝成本優(yōu)化整體建議安裝工程成本優(yōu)化建議第二十三頁，共48頁。12.方案設(shè)計(jì)階段安裝成本控制要點(diǎn)（1）、所有供配電設(shè)備（除發(fā)電機(jī)組外的高壓柜、變壓器、低壓柜）盡可能設(shè)在同一房間內(nèi)，確保在符合規(guī)范要求下距離最短，以減少之間聯(lián)接線。（2）、合理布置開閉所位置，使走線長度之和最短，同時(shí)應(yīng)盡量考慮多期共用，條件允許時(shí)，可考慮借用項(xiàng)目附近原有開閉所，避免新建。（3）、室外高低壓線路配置注意：a.電纜溝方式，相對較高；b.管道埋設(shè)方式，相對較低。例如：西安物流的室外部分電纜工程，設(shè)計(jì)采用電纜溝敷設(shè)方式，電纜溝約3000米，單價(jià)約1500元/米；若設(shè)計(jì)采用配管敷設(shè)方式，按10000米SC100配管計(jì)算，單價(jià)約100元/米，則造價(jià)節(jié)約350萬元，即成本約節(jié)約77%；

第二十四頁，共48頁。12.初步設(shè)計(jì)階段安裝成本控制要點(diǎn)（1）、變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：規(guī)格在1250KVA以內(nèi)單臺容量越大，單位容量費(fèi)用越低。在需求總?cè)萘坎蛔兦闆r下，選用變壓器臺數(shù)越少越經(jīng)濟(jì)。除可節(jié)省費(fèi)用外，還可節(jié)省空間。但若實(shí)際使用容量不能達(dá)到或接近本臺較大變壓器容量的、會形成空轉(zhuǎn)，在按變壓器計(jì)量收費(fèi)情況下，電費(fèi)可能較高，單臺容量要綜合評選。規(guī)格1250KVA以上變壓器價(jià)格昂貴，建議不選。（2）、配電主干線路不同材料、不同敷設(shè)方式、不同走向方案比選：一般情況下，價(jià)格遞增順序?yàn)椋浑娎|+電纜穿刺接頭→電纜+預(yù)分支接頭→母線槽→防火橋架（或線槽）+普通電纜（或阻燃電纜）敷設(shè)方式→普通橋架（線槽）+耐火電纜的敷設(shè)方式。當(dāng)然回路較少時(shí)采用導(dǎo)線（或電纜）穿管（阻燃管價(jià)格遠(yuǎn)低于鍍鋅鋼管）方式第二十五頁，共48頁。12.初步設(shè)計(jì)階段安裝成本控制要點(diǎn)可能更省，具體綜合測算。（3）、在線路最短原則下，首選鎧裝沿市政已建電纜溝敷設(shè)。一般情況下，敷設(shè)方式不同時(shí)的價(jià)格從低到高排序?yàn)椋豪檬姓呀娎|溝→直埋+過路套管→全程穿管→自行新建電纜溝。（4）、小區(qū)配電線路：最省方案排序：鎧裝電纜直埋+過路套管→導(dǎo)線+全程穿管→普通電纜+全程穿管→鎧裝電纜+全程穿管→普通電纜+電纜溝→鎧裝電纜+電纜溝。但當(dāng)電線、電纜根數(shù)達(dá)到一定數(shù)量集中敷設(shè)時(shí)，可能選用電纜溝敷設(shè)方式更省，具體需要通過實(shí)際方案測算才能確認(rèn)。第二十六頁，共48頁。12.初步設(shè)計(jì)階段安裝成本控制要點(diǎn)（5）、空調(diào)設(shè)計(jì)優(yōu)選：根據(jù)實(shí)際情況測算比選集中空調(diào)方案或小中央空調(diào)方案的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。集中空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)根據(jù)具體使用功能及長期能耗，測算確定氟系統(tǒng)或水系統(tǒng)方式。（6）、根據(jù)實(shí)際情況測算比選有、無機(jī)房電梯方案或不同型號電梯適用范圍的經(jīng)濟(jì)合理性；并對不同品牌、不同系統(tǒng)方案比選。第二十七頁，共48頁。13.施工圖設(shè)計(jì)階段安裝成本控制要點(diǎn)（1）、市政及小區(qū)管網(wǎng)設(shè)計(jì)優(yōu)選：著重考慮管材優(yōu)選：綜合施工、使用等因素，給水管經(jīng)濟(jì)合理性排序?yàn)椋籔E管→焊接鋼管→無縫鋼管→鍍鋅鋼管→UPVC塑料管→球墨鑄鐵管→鋼塑管。排水管排序?yàn)?；?guī)格500以內(nèi)；UPVC波紋管→鋼筋混凝土管→PE波紋管，規(guī)格500以上；鋼筋混凝土管→UPVC波紋管→PE波紋管。一般情況下，機(jī)動車道下選用重型（Ⅱ級管或S2管材），對非機(jī)動車道下選用重型要嚴(yán)控。（2）、優(yōu)選檢查井規(guī)格及井蓋：避免設(shè)計(jì)盲目的統(tǒng)一選用大規(guī)格井，控制重型井蓋使用部位，除機(jī)動車道外的非機(jī)動車道或綠化帶等部位嚴(yán)控采用重型。并盡量減少檢查井?dāng)?shù)量；盡量減小排水管坡度，降低管網(wǎng)埋深，減少動土量；優(yōu)化管網(wǎng)走向、長度；第二十八頁，共48頁。13.施工圖設(shè)計(jì)階段安裝成本控制要點(diǎn)（3）、水暖施工圖審核成本要點(diǎn)：滿足壓力、流量等技術(shù)條件時(shí)的管徑選擇（達(dá)到要求即可，不能過大），如給水干、立管、支管、戶內(nèi)管管徑應(yīng)經(jīng)計(jì)算核定，一般每戶住宅給水進(jìn)戶管管徑控制在DN20以內(nèi)。（4）、紅外對射探頭的設(shè)置與小區(qū)圍墻的走向優(yōu)化（避免不規(guī)則圍墻增加探頭數(shù)量）；景觀燈具的布置應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位，分期設(shè)定燈具總價(jià)來控制燈型、位置和數(shù)量（例如向設(shè)計(jì)人員提供常用燈型種類和單價(jià)）。

第二十九頁，共48頁。14.建設(shè)集團(tuán)老板塊、建設(shè)集團(tuán)新板塊、地產(chǎn)集團(tuán)消防工程發(fā)包模式對比發(fā)包方發(fā)包模式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)建設(shè)集團(tuán)老板塊固定單價(jià)合同，含人工、輔材、機(jī)械、管理費(fèi)、利潤，主材由總包購買；計(jì)取少量措施費(fèi)及稅金，規(guī)費(fèi)不計(jì)取。因主材全部由總包方購買，能夠較好控制材料價(jià)格勞務(wù)單價(jià)整體偏高，重復(fù)計(jì)算管理費(fèi)和利潤，對材料管理要求較高，特別是當(dāng)總包方材料管理不嚴(yán)時(shí)，浪費(fèi)嚴(yán)重；建設(shè)集團(tuán)新板塊費(fèi)率合同，單價(jià)含人工、輔材、機(jī)械，部分合同主材管道類為分包單位購買，設(shè)備、電纜類由總包購買；部分合同主材全部由乙方購買，合同簽訂時(shí)約定單價(jià)；僅計(jì)取腳手架措施費(fèi)及稅金。能夠真實(shí)反映工程造價(jià)，對造價(jià)成本控制較好，特別是前期約定主材價(jià)格后，管理相對簡單工程計(jì)價(jià)復(fù)雜，造價(jià)不直觀，成本管理工作量大，因施工單位購買鍍鋅鋼管及配管材料時(shí)包含約10%利潤，因此該部分材料價(jià)格偏高地產(chǎn)集團(tuán)固定單價(jià)合同，主材全部由分包單位購買，所有費(fèi)用正常取定。發(fā)包方管理簡單，造價(jià)一目了然，符合市場規(guī)律對前期造價(jià)管理要求高，對招標(biāo)、清標(biāo)人員素質(zhì)要求高,特別要防止不平衡報(bào)價(jià)第三十頁，共48頁。子集團(tuán)檔次DN25鍍鋅鋼管DN65鍍鋅鋼管DN100鍍鋅鋼管DN150鍍鋅鋼管合計(jì)備注建設(shè)集團(tuán)新板塊最好7405*10.7=7.92萬元2285*28.8=6.58萬5659*46.5=26.31萬6702*83.2=55.76萬96.57萬如皋星雨華府最差7405*12.9=9.55萬2285*33=7.54萬5659*54.6=30.90萬6702*96.6=64.74萬112.73萬四川成都雨潤現(xiàn)代城平均7405*11.91=8.82萬2285*32.27=7.37萬5659*49.43=27.97萬6702*88.15=59.08萬103.24萬按平均單價(jià)計(jì)算地產(chǎn)集團(tuán)最好7405*11.55=8.55萬2285*29.00=6.63萬5659*46.00=26.03萬6702*74.00=49.59萬90.80萬如東星雨華府最差7405*13.20=9.77萬2285*36.30=8.30萬5659*66.10=37.41萬6702*108.5=72.72萬128.20萬西安星雨華府平均7405*13.02=9.642285*33.98=7.76萬5659*56.19=31.80萬6702*89.72=60.13萬109.33萬按平均單價(jià)計(jì)算15.消防主材成本實(shí)例對比分析評價(jià)第三十一頁，共48頁。子集團(tuán)檔次DN25鍍鋅鋼管DN65鍍鋅鋼管DN100鍍鋅鋼管DN150鍍鋅鋼管合計(jì)備注建設(shè)集團(tuán)老板塊最好7405*11.0=8.15萬元2285*30=6.86萬5659*41=23.20萬6702*65=43.56萬81.77萬元南通星雨華府最差7405*12.0=8.89萬2285*30.0=6.86萬5659*53.50=30.47萬6702*85.80=57.50萬103.72萬赤峰星雨華府平均7405*11.30=8.37萬2285*29.09=6.65萬5659*46.46=26.29萬6702*78.8=52.81萬94.12萬按平均單價(jià)計(jì)算第三十二頁，共48頁。16、噴淋干管優(yōu)化建議

鑒于實(shí)際施工中商場等部位裝修方案經(jīng)常變更，建議對于前期能預(yù)見到商場裝修會變更的項(xiàng)目，并且在可使用年限內(nèi)將DN32鍍鋅鋼管優(yōu)化設(shè)計(jì)為DN40鍍鋅鋼管，當(dāng)消防噴淋等點(diǎn)位變動時(shí)，可不更換干管，直接變更增加支管即可，從而減少DN32鍍鋅鋼管拆除及浪費(fèi)的成本。設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定：中危險(xiǎn)級的商場消防DN32的管可配置噴頭點(diǎn)位為3個(gè)，DN40的管可配置噴頭點(diǎn)位為4個(gè)：第三十三頁，共48頁。分項(xiàng)工程工作內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)(萬元）鍍鋅鋼管安裝DN32安裝m200042.248.45由于商場裝修變更引起噴淋點(diǎn)位變化，為滿足設(shè)計(jì)流量，需要將DN32鍍鋅管拆除1000米，將DN32鍍鋅管更換為DN40鍍鋅管DN32拆除；DN25拆除；DN40安裝；DN25安裝m100012+10+54.84+18=94.849.48合計(jì)17.93案例一：按常規(guī)設(shè)計(jì)方案時(shí)，工程發(fā)生成本第三十四頁，共48頁。案例二：考慮后期商場裝修后的實(shí)際需求，前期設(shè)計(jì)成DN40鍍鋅管發(fā)生的成本分項(xiàng)工程工作內(nèi)容單位數(shù)量單價(jià)造價(jià)(萬元）鍍鋅鋼管安裝DN40安裝m200054.8410.97合計(jì)10.97比較以上兩案例得知：若前期將商場內(nèi)的DN32噴淋鍍鋅管設(shè)計(jì)為DN40鍍鋅管，可減少后期變更引起的成本增加，此部分鍍鋅鋼管能節(jié)約成本約6.96萬元，節(jié)約37.31%。第三十五頁，共48頁。17、電梯工程成本優(yōu)化建議（1）電梯選型的參考因素電梯是高層住宅的主要垂直交通工具,電梯設(shè)備不但費(fèi)用昂貴,而且電梯交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)是否合理還將直接影響建筑的使用安全和經(jīng)營服務(wù)質(zhì)量以及經(jīng)濟(jì)效益，必須引起足夠的重視。

電梯設(shè)計(jì)中應(yīng)從建筑物和交通設(shè)施的關(guān)系、建筑物內(nèi)人員分布、樓內(nèi)相互間的客流情況和客流高峰期間的電梯使用狀況等角度來考慮，并反復(fù)進(jìn)行電梯運(yùn)輸系統(tǒng)的交通計(jì)算，根據(jù)建筑物的功能及等級來加以評價(jià)，從而得出最佳的結(jié)果，確定所需電梯的臺數(shù)、配置方式、服務(wù)方式以及電梯的額定荷載、額定速度和控制方式等等。（2）電梯參數(shù)數(shù)據(jù)收集工程結(jié)算中心本次統(tǒng)計(jì)了集團(tuán)39個(gè)項(xiàng)目的284部住宅電梯數(shù)據(jù)，涉及富士達(dá)、蒂森、通力、奧的斯、三菱等5大品牌，3692個(gè)參數(shù)。附件：雨潤集團(tuán)地產(chǎn)項(xiàng)目住宅電梯參數(shù)統(tǒng)計(jì)

下面著重從品牌、梯速、載重量、轎廂裝修四個(gè)角度對電梯成本進(jìn)行優(yōu)化分析。第三十六頁，共48頁。

1）電梯優(yōu)化方案——品牌

目前集團(tuán)各項(xiàng)目基本上選用的品牌有：蒂森、通力、富士達(dá)、三菱等幾個(gè)主要品牌，這幾個(gè)品牌都是一線品牌，為同檔次的品牌，價(jià)格基本在同一水平，但通過仔細(xì)對比價(jià)格也略有差異。項(xiàng)目品牌型號層數(shù)/站數(shù)轎箱大小梯速載重量(kg)曳引系統(tǒng)設(shè)備單價(jià)(元)安裝單價(jià)(元)單臺合價(jià)(元)盱眙星雨華府富士達(dá)6#樓

GLVF-E-31T/31F1100*2100*24002.0m/s1050無齒輪曳引機(jī)

28690093500380400淮安星雨華府蒂森TE-GL31T/31F1100m*2100m*24002.0m/s1000無齒輪曳引機(jī)287170102550389720海安雨潤廣場通力KONEMiniSpace33T/31F1270*1940*24002.0m/s1000無齒輪曳引機(jī)29748084120381600宿遷雨潤廣場三菱LEHY-II31T/31F1400*13501.75m/s800無齒輪曳引機(jī)32820088300416500總結(jié)：通過上表能發(fā)現(xiàn)，三菱電梯在層數(shù)相同，梯速與載重量相對的較低的情況下單臺總價(jià)比其他三個(gè)品牌的價(jià)格還高10%左右，目前我集團(tuán)南京、宿遷、銅陵、南通、成都等項(xiàng)目均采購了三菱牌的電梯。建議在電梯品牌選用時(shí)盡量不用三菱的，推薦使用富士達(dá)蒂森或通力的。第三十七頁，共48頁。

2）電梯優(yōu)化方案——梯速

電梯的運(yùn)行速度是影響電梯價(jià)格的一個(gè)主要參數(shù)，同品牌同型號的電梯速度不同價(jià)格也不同，在滿足設(shè)計(jì)及服務(wù)的情況下盡量選擇合適的速度能達(dá)到節(jié)約成本的目的。項(xiàng)目品牌層數(shù)梯速載重量曳引系統(tǒng)設(shè)備單價(jià)安裝單價(jià)總價(jià)西安星雨華府蒂森33T/33F2.0m/s800kg無齒輪曳引機(jī)293700.0076170.00369870大冶雨潤廣場住宅樓蒂森33T/33F1.75m/s800kg無齒輪曳引機(jī)305630.0053469.99359100西安星雨華府蒂森32T/32F2.0m/s800kg無齒輪曳引機(jī)299300.0074220.00373520西安星雨華府蒂森30T/30F2.0m/s800kg無齒輪曳引機(jī)282100.0070010.00352110西安星雨華府蒂森31T/31F2.0m/s800kg無齒輪曳引機(jī)287300.0072270.00359570大冶雨潤廣場住宅樓蒂森32T/32F1.75m/s800kg無齒輪曳引機(jī)297459.5052040.50349500大冶雨潤廣場住宅樓蒂森23T/21F1.75m/s800kg無齒輪曳引機(jī)242223.1042376.90284600諸暨星雨華府蒂森23T/23F1.6m/s800kg無齒輪曳引機(jī)196250.0063630.00259880總結(jié)：從上表可發(fā)現(xiàn)2.0米/秒電梯較1.75米/秒電梯的價(jià)格高出約10%-20%,1.6米/秒的電梯比1.75米的電梯低出約9.52%，而對于32層和23層的住宅項(xiàng)目來說，1.75米/秒和1.6米/秒的電梯完全能滿足運(yùn)行時(shí)間不超過60秒的規(guī)定，在規(guī)范允許采用梯速較低的電梯，可降低電梯的設(shè)備成本及以后使用中的用電成本。

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）規(guī)定：消防電梯的行駛速度，應(yīng)按從首層到頂層的運(yùn)行時(shí)間不超過60s計(jì)算確定。第三十八頁，共48頁。

3）電梯優(yōu)化方案——載重量項(xiàng)目品牌層數(shù)梯速載重量曳引系統(tǒng)設(shè)備單價(jià)安裝單價(jià)總價(jià)諸暨星雨華府蒂森19T/19F1.6m/s800kgPMS280-F-8.618253058190240720蒂森19T/19F1.6m/s1000kgPMS280-F-10.519937063990263360西安星雨華府蒂森33T/33F2.0m/s800kg無齒輪曳引29370076170369870蒂森33T/33F2.0m/s1000kg無齒輪曳引29850076240374740西安星雨華府蒂森32T/32F2.0m/s800kg無齒輪曳引29090074220365120淮安星雨華府蒂森32T/32F2.0m/s1000kg無齒輪曳引28120098350379550

分析：上表數(shù)據(jù)顯示，對于同品牌、同梯速、同層數(shù)的電梯，載重量為800kg的比載重量1000kg的設(shè)備安裝單價(jià)要低出約3%-9%。在設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，在滿足國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)及人流量的前提下，綜合考量電梯的經(jīng)濟(jì)適用性。在工程中考慮電梯選型時(shí)，在滿足設(shè)計(jì)規(guī)范、人流量需求等因素的前提下，盡量選擇載重量小的電梯。

《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）規(guī)定：消防電梯的載重量不應(yīng)小于800kg?！蹲≌O(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50096-1999）規(guī)定：十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯。第三十九頁，共48頁。

4）轎廂裝修對比部位南京星雨華府青島星雨華府如皋星雨華府轎廂頂面轎廂頂面四周玫瑰金鏡面+中間木飾面+四周反射燈帶，頂面造價(jià)合計(jì)：2835轎廂頂面使用黑鈦鏡面不銹鋼+黑鈦拉絲不銹鋼+射燈+LED燈帶，頂面造價(jià)合計(jì)：4193元轎廂頂使用香檳金拉絲不銹鋼，暗藏?zé)艚Y(jié)合射燈照明，頂面造價(jià)合計(jì)3560元頂面面積2.4㎡平米單價(jià)：1181.3元/㎡頂面面積2.24㎡平米單價(jià)：1871.9元/㎡

頂面面積2.4㎡平米單價(jià)：1483.3元/㎡①星雨華府住宅電梯轎廂裝修對比第四十頁，共48頁。①星雨華府住宅電梯轎廂裝修對比部位南京星雨華府青島星雨華府如皋星雨華府轎廂墻面轎廂墻面后壁：中間10mm松香玉石鋁峰窩+玫瑰金鏡面飾條+兩邊茶鏡；兩側(cè)壁：木飾面+茶鏡+玫瑰金鏡面飾條，墻面造價(jià)合計(jì)：20475元轎廂側(cè)壁使用圓形實(shí)木們+5mm歐洲茶鏡+黑鈦鏡面不銹鋼，墻面造價(jià)合計(jì)：21660元兩側(cè)壁中間皮革硬包，香檳金拉絲不銹鋼鑲嵌條，香檳金拉絲不銹鋼踢腳線，后壁中間夾絲兩遍鋁板沖孔內(nèi)藏?zé)魩?，前壁香檳金拉絲不銹鋼，墻壁造價(jià)合計(jì)23051元墻壁面積14.88㎡平米單價(jià)：1376元/㎡墻壁面積14.4㎡平米單價(jià)：1504.2元/㎡墻壁面積14.88㎡平米單價(jià)：1549元/㎡

4）轎廂裝修對比第四十一頁，共48頁。①星雨華府住宅電梯轎廂裝修對比部位南京星雨華府青島星雨華府如皋星雨華府轎廂地面10mm松香玉石+10mm銅條+古董米黃+雞血石拼花（水刀切割+襯鋁峰窩板），地面造價(jià)合計(jì)：3780元轎廂地面采用蘭木紋鋁蜂窩復(fù)合大理石，地面造價(jià)合計(jì)：4100元地面采用圣羅蘭+金世紀(jì)+阿曼米黃大理石，轎廂地面造價(jià)合計(jì)：4450元轎廂地面面積2.4㎡平米單價(jià)：1575元/㎡轎廂地面面積2.24㎡平米單價(jià)：1830.4元/㎡轎廂地面面積2.4㎡平米單價(jià)：1854.1元/㎡

4）轎廂裝修對比第四十二頁，共48頁。住宅電梯轎廂裝修綜合造價(jià)對比南京星雨華府青島星雨華府如皋星雨華府單臺合價(jià)：29000元/臺平方米單價(jià)：12083元/㎡單臺合價(jià)：32000元/臺平方米單價(jià)：14285.7元/㎡單臺合價(jià)：36000元/臺平方米單價(jià)：15000元/㎡南京星雨華府是相對較為成熟的一個(gè)項(xiàng)目，轎廂的裝修效果較好，造價(jià)也相對合理。青島星雨華府的轎廂裝修整體為暖色調(diào)，整體感覺較好，但造價(jià)略高于南京星雨華府。如皋星雨華府的轎廂裝修為樣板間的電梯轎廂裝修，轎廂的側(cè)壁使用皮革硬包，皮革硬包材料價(jià)格較高且不