《物業(yè)管理案例》匯編財(cái)務(wù)管理篇doc

《物業(yè)管理案例分析》匯編----財(cái)務(wù)管理篇財(cái)務(wù)管理[案例一]房子沒住，交不交管理費(fèi)某女士購(gòu)買了一套期房，在辦理入住手續(xù)時(shí)，對(duì)房屋內(nèi)部提出了不少細(xì)部質(zhì)量問題，認(rèn)出為該房沒有達(dá)到入住條件，但因要舉家出國(guó)，就在入住交接單上提出了自己的意見，并收了房門鑰匙。半年后，該女士回國(guó)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)的細(xì)部質(zhì)量問題仍未解決，而物業(yè)管理公司卻發(fā)出了多份催交物業(yè)費(fèi)的通知。該女士覺得很冤，當(dāng)初收房時(shí)就對(duì)房子不滿意，這半年自己也沒住，怎么還要繳納這么多物業(yè)管理費(fèi)？[案例分析]認(rèn)為房屋細(xì)部有問題，并提出了自己的意見，但卻收取了房屋鑰匙，該女士的這種做法意味著她已經(jīng)認(rèn)可房屋的交付使用了。物業(yè)管理費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向產(chǎn)權(quán)人、使用人收取公共區(qū)域管理服務(wù)費(fèi)，主要包括公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)及保安、消防、綠化等費(fèi)用。此費(fèi)用一般按物業(yè)100%入住率測(cè)算分?jǐn)偟矫科椒矫?。因管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是“以支定收”的，若有一戶業(yè)主因房屋未住不交管理費(fèi)，物業(yè)管理管理公司收取的費(fèi)用就減少了一份。要保證正常工作，只能挪用其他費(fèi)用，侵占其他業(yè)主的權(quán)益。另外，從物業(yè)管理的運(yùn)作過程看，物業(yè)管理工作一旦啟動(dòng)，物業(yè)內(nèi)的所有公共設(shè)備和配套設(shè)施都要運(yùn)作，管理人員要到位，服務(wù)工作要開展，各項(xiàng)管理費(fèi)用支出要發(fā)生。不可能因個(gè)別物業(yè)的空置，使物業(yè)整體的管理如治安、消防、保潔、電梯、公共照明及管理維護(hù)人員間斷或減少。因此，該女士所購(gòu)買的房屋，雖然未住過，但因管理公司的綜合服務(wù)并未因此而減少，故仍應(yīng)繳納管理費(fèi)。[解決方法]物業(yè)管理公司接到該女士的投訴后，首先向她解釋了《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的有關(guān)規(guī)定，說明只有開發(fā)商未賣出的房屋才可以減免部分管理費(fèi)，而她的房屋不屬免收之列，不但應(yīng)足額補(bǔ)齊管理費(fèi)，還需繳納滯納金。物業(yè)管理公司還把政府有關(guān)規(guī)定復(fù)印交給該女士，該女士最后繳納了管理費(fèi)?？紤]到該女士的特殊情況，經(jīng)請(qǐng)示業(yè)主委員會(huì)同意，管理公司減免了該女士的管理費(fèi)滯納金。[相關(guān)法規(guī)制度]1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）一、目的規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。二、適用范圍適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作。三、職責(zé)1．出納員或收費(fèi)員負(fù)責(zé)按本程序辦理各項(xiàng)費(fèi)用的銀行托收及現(xiàn)金收取工作。2．各部門主管負(fù)責(zé)對(duì)本部門相關(guān)有償服務(wù)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)與審核。3．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)用的計(jì)算及填制收費(fèi)通知單。4．服務(wù)處管理員負(fù)責(zé)通知單的派發(fā)及催繳工作。5．財(cái)務(wù)部主管負(fù)責(zé)費(fèi)用收繳工作的監(jiān)督。四、程序要點(diǎn)1．費(fèi)用收取的范圍(1)管理服務(wù)費(fèi)。(2)機(jī)電維修、清潔、綠化等各項(xiàng)特約服務(wù)費(fèi)。(3)代收代繳的水、電、煤氣、電話等費(fèi)用。(4)兼營(yíng)的餐飲、娛樂等各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。(5)其他各項(xiàng)多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)費(fèi)用。2．滯納金的計(jì)算方法(1)對(duì)每月銀行的第二次托收未果，也未到物業(yè)部用現(xiàn)金交納管理服務(wù)費(fèi)的住戶，公司財(cái)務(wù)部應(yīng)自每月一日起按1‰計(jì)收期滯納金。(2)滯納金的計(jì)算公式：本金×（1+1‰）n（n為滯納天數(shù)）。3．管理費(fèi)的收繳(1)管理費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)：（僅供參考）A．多層帶電梯：1.20元/月?平方米；B．多層不帶電梯：1.00元/月?平方米；C．別墅：3.00元/月?平方米；D．商鋪：3.00元/月?平方米~15.00元/月?平方米；E．寫字樓：3.00元/月?平方米；F．公寓：1.20元/月?平方米。(2)管理費(fèi)的收繳程序：A．公司財(cái)務(wù)部從業(yè)主入伙之日起計(jì)收管理費(fèi)。業(yè)主收到入伙通知后一個(gè)月內(nèi)未來辦理入伙手續(xù)的應(yīng)視入伙，開始計(jì)收管理費(fèi)；B．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)每月20日前應(yīng)根據(jù)業(yè)主資料編制下月《應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》，內(nèi)容包括：編號(hào)、房號(hào)、業(yè)主姓名、房屋面積、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)收金額、上月欠費(fèi)、滯納金、本月應(yīng)收等；C．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將《應(yīng)收費(fèi)用明細(xì)表》于每月20日?qǐng)?bào)財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核如有差錯(cuò)，應(yīng)及時(shí)更正；如無疑問，財(cái)務(wù)部主管在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)答署姓名、日期；D．財(cái)務(wù)部主管應(yīng)在22日前將審核無誤的《應(yīng)收管理費(fèi)明細(xì)表》交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)填寫《收費(fèi)通知單》；E．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每月25日前將填寫完整的《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核有誤的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無誤的，財(cái)務(wù)部主管在《收費(fèi)通知單》上加蓋財(cái)務(wù)專用章；F．財(cái)務(wù)部主管在每月28日前將有效的《收費(fèi)通知單》交公共事務(wù)部管理員派發(fā)；G．公共事務(wù)部的管理員根據(jù)住戶資料填寫信封，裝入《收費(fèi)通知單》，視住戶不同情況采取不同的派發(fā)方式：——需要直接送達(dá)的，管理員應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送交住戶家中，并請(qǐng)住戶簽收；——如住戶家中無人接收的，應(yīng)在兩個(gè)工作日內(nèi)送進(jìn)住戶信箱；——需要郵寄的，管理員應(yīng)貼足郵資，并在兩個(gè)工作日內(nèi)到郵局發(fā)送。H．公共事務(wù)管理員應(yīng)詳細(xì)的記錄《收費(fèi)通知單》的派發(fā)情況；Y．出納員根據(jù)《應(yīng)收管理費(fèi)收繳明細(xì)表》填制委托收款憑證及相關(guān)資料，在銀行規(guī)定的托收日期前一日送交開戶行；J．出納員在銀行每次托收后的兩日內(nèi)到銀行讀取已托收數(shù)據(jù)，并根據(jù)托收情況向已全額托收的業(yè)主出具加蓋“轉(zhuǎn)賬收訖”章的有效收款收據(jù)；K．未辦理銀行托收的業(yè)主管理費(fèi)，由業(yè)主到公司財(cái)務(wù)部用現(xiàn)金支付。出納員在收取業(yè)主用現(xiàn)金交納的管理費(fèi)時(shí)應(yīng)按《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定收??；L．出納員應(yīng)于規(guī)定收費(fèi)日后的五日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)部主管審核。經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明，予以更正；經(jīng)審核無誤后的應(yīng)在財(cái)務(wù)審核欄內(nèi)簽署姓名及日期后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)；M．財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)將已全額收回的管理費(fèi)用按《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)未能收取的費(fèi)用，應(yīng)在銀行第一次托收后的3日內(nèi)根據(jù)欠費(fèi)資料填寫《管理費(fèi)用催繳通知單》；N．《管理費(fèi)用催繳通知單》經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核無誤后，加蓋公司財(cái)務(wù)專用章，交公共事務(wù)部在3日內(nèi)派發(fā)；O．公共事務(wù)部原則上應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)，將催繳通知單送交住戶或其家人的手中，并讓接收人在回執(zhí)上簽收；特殊情況無法找到住戶及其家人的，應(yīng)將催繳通知單用郵寄的方法寄交住戶；P．公共事務(wù)部應(yīng)做好送達(dá)、郵寄的派發(fā)記錄，保管好住戶簽收的回執(zhí)，并將派發(fā)情況向部門主管匯報(bào)。[案例二]住戶以維修未使用任何材料為由拒交維修費(fèi)用去年年底，某大廈6樓一住戶洗菜池下水管堵塞，電話委托管理處維修班疏通。維修人員及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。經(jīng)過3個(gè)多小時(shí)的努力，管道徹底疏通了。疏通中從下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆塊，證明堵塞是該住戶裝修造成的。誰知當(dāng)維修人員收取40元維修費(fèi)用時(shí)，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費(fèi)，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費(fèi)。[案例分析]維修費(fèi)用包括材料費(fèi)用和人工費(fèi)用等其他費(fèi)用，業(yè)主以未使用維修材料拒絕交付維修費(fèi)用的理由不成立。本案例下水管道維修范圍處于業(yè)主室內(nèi)，屬有償服務(wù)范圍，其堵塞顯然是由業(yè)主裝修期間，不按裝修管理規(guī)定，對(duì)下水管道使用不當(dāng)造成的，其責(zé)任完全應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)維修費(fèi)用。至于業(yè)主提出的保修期問題，關(guān)鍵在保修期時(shí)效的計(jì)算。房屋保修期的計(jì)算，是從業(yè)主辦理入伙手續(xù)之日起計(jì)算時(shí)間，與業(yè)主入住到房屋的時(shí)間無關(guān)，因此，業(yè)主所說剛剛?cè)胱〉睦碛梢膊怀闪ⅰＮ飿I(yè)管理公司應(yīng)根據(jù)業(yè)主辦理入伙手續(xù)的時(shí)間計(jì)算保修期，依據(jù)實(shí)際情況酌情妥善處理。從物業(yè)管理的實(shí)際看，即使在市場(chǎng)已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對(duì)物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)善于利用多種渠道做宣傳工作，向業(yè)主用戶普及物業(yè)管理法規(guī)知識(shí)。通過提高他們對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知度，為自己管理服務(wù)的順利實(shí)施鋪路。本案例應(yīng)收取的費(fèi)用如在弄清維修范圍后，事先告知業(yè)主，就不會(huì)出現(xiàn)糾紛了。[解決辦法]情況反映到管理處，主管領(lǐng)導(dǎo)上門做工作。首先，征詢?cè)撟魧?duì)維修人員文明用語、工作態(tài)度、維修質(zhì)量的意見，他均表示滿意。然后，便耐心地給他解釋入伙與入住、公用部位與自用部分的區(qū)別，依據(jù)有關(guān)法規(guī)向其說明大廈已入伙多年，早就不存在保修期，室內(nèi)維修發(fā)生的包括人工費(fèi)在內(nèi)的所有費(fèi)用，都要由業(yè)主住戶承擔(dān)，并在核對(duì)這次疏通下水管工作量的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步申明收取40元維修費(fèi)，已給予了相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。這位住戶覺得主管說得有理有據(jù)、合情合理，消除了誤解，便愉快地交付了應(yīng)付的維修費(fèi)用。[相關(guān)法規(guī)制度]1．《服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》（節(jié)選）一、目的規(guī)范服務(wù)費(fèi)用的收繳工作，確保如數(shù)、及時(shí)、安全的收回各項(xiàng)費(fèi)用。二、適用范圍適用于物業(yè)部管理服務(wù)費(fèi)及其他各項(xiàng)有償服務(wù)費(fèi)的收繳工作?！?．有償服務(wù)費(fèi)用的收繳(1)機(jī)電處、服務(wù)處等處的工作人員在為住戶提供各項(xiàng)有償服務(wù)時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)，并請(qǐng)住戶對(duì)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在服務(wù)單上簽字確認(rèn)。(2)各部門主管應(yīng)根據(jù)用戶簽字后的服務(wù)單對(duì)本部門員工計(jì)費(fèi)的項(xiàng)目進(jìn)行審核，并在部門審核欄內(nèi)簽名確認(rèn)。(3)各部門主管應(yīng)在每月25日前將服務(wù)單匯總后交財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)。(4)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在每?jī)蓚€(gè)工作日內(nèi)根據(jù)《服務(wù)單》上的相關(guān)記錄填寫《收費(fèi)通知單》。(5)財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)應(yīng)在28日前將《收費(fèi)通知單》交財(cái)務(wù)部主管審核，經(jīng)審核存有疑問的在三個(gè)工作日內(nèi)向業(yè)主派發(fā)。(6)委托銀行代收的，出納員應(yīng)于銀行每次托收后的兩日內(nèi)，到銀行抄錄收繳數(shù)據(jù)，出納員按照《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。(7)出納員在規(guī)定交費(fèi)期限后的三日內(nèi)，編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。(8)財(cái)務(wù)部主管對(duì)費(fèi)用收繳明細(xì)表進(jìn)行審核，經(jīng)審核存有疑問的，應(yīng)及時(shí)查明予以更正，經(jīng)審核無誤的，對(duì)已交納的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定處理；對(duì)尚未交納的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。5．水、電、煤氣、電話費(fèi)用的代收代繳(1)對(duì)已辦理銀行劃賬手續(xù)的住戶，出納員應(yīng)及時(shí)到銀行抄錄托收記錄。(2)對(duì)未辦理銀行劃賬，需用現(xiàn)金代繳的住戶，出納員應(yīng)在供電局、自來水公司、煤氣公司或電信局等相關(guān)部門規(guī)定的交費(fèi)日期到相關(guān)單位去交納相關(guān)費(fèi)用。(3)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)根據(jù)相關(guān)部門提供的收費(fèi)單據(jù)，填制《收款通知單》。(4)收款通知單經(jīng)財(cái)務(wù)部主管審核，如有疑問應(yīng)及時(shí)查明予以更正；如無疑問，加蓋財(cái)務(wù)專用章后交公共事務(wù)部有關(guān)人員在3個(gè)工作日內(nèi)后業(yè)主派發(fā)。(5)住戶用現(xiàn)金繳交水、電、煤氣、電話費(fèi)用時(shí)，出納員在向住戶提供供水、供電、煤氣、電信等公司的收費(fèi)憑據(jù)的同時(shí)，還應(yīng)按《現(xiàn)在管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的相關(guān)規(guī)定向住戶開具收款收據(jù)。(6)出納員在應(yīng)規(guī)定交費(fèi)日后的3日內(nèi)編制《費(fèi)用收繳明細(xì)表》報(bào)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。(7)經(jīng)審核，如存有疑問，應(yīng)及時(shí)查明并予以更正；如經(jīng)審核無誤的，對(duì)已如數(shù)收回的費(fèi)用按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)處理；對(duì)尚未收回的費(fèi)用，按照《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行相關(guān)的催繳工作。6．兼營(yíng)的餐飲、娛樂等服務(wù)費(fèi)用的收繳(1)餐飲、娛樂部門的服務(wù)員應(yīng)在客房消費(fèi)時(shí)開具消費(fèi)項(xiàng)目清單（四聯(lián)）。(2)該部門的收費(fèi)員應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)消費(fèi)明細(xì)單上的消費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確計(jì)費(fèi)、收費(fèi)。(3)收費(fèi)員應(yīng)于每日下午3時(shí)前將當(dāng)日（前日下午3時(shí)~當(dāng)日下午3時(shí)）的收取的賬款項(xiàng)填制收款清單，交財(cái)務(wù)部出納員處；收費(fèi)員同時(shí)應(yīng)將消費(fèi)清單的財(cái)務(wù)聯(lián)交財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)按照《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》進(jìn)行相關(guān)的賬務(wù)處理。(4)每月31日，收費(fèi)員應(yīng)將當(dāng)月1日~31日的收入明細(xì)匯總后交財(cái)務(wù)部主管審核，如經(jīng)審核存有疑問，應(yīng)及時(shí)查明予以更正；經(jīng)審核無誤，應(yīng)根據(jù)《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》作相應(yīng)的賬務(wù)處理。7．費(fèi)用收繳資料的保管(1)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)應(yīng)于每月末將費(fèi)用收繳資料匯總編制記賬憑證、登記賬簿后交財(cái)務(wù)部主管審核。(2)財(cái)務(wù)部經(jīng)理經(jīng)審核存有疑問應(yīng)責(zé)令會(huì)計(jì)及時(shí)更正；如無疑問應(yīng)將收費(fèi)資料加密在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)期保存。8．管理服務(wù)費(fèi)用收繳率原則上應(yīng)達(dá)到98%，費(fèi)用收繳的情況作為公共事務(wù)部相關(guān)人員的績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。五、記錄1．《收費(fèi)通知單》2．《費(fèi)用催繳通知單》3．應(yīng)收管理費(fèi)用明細(xì)表》4．《消費(fèi)項(xiàng)目清單》5．《費(fèi)用收繳明細(xì)》六、相關(guān)支持性文件1．《現(xiàn)金管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》2．《銀行存款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》3．《應(yīng)收賬款管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》4．《會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》[案例三]業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。一年后，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)35萬元之多。期間，管理處有關(guān)人員無數(shù)次上門催交未果。經(jīng)[案例分析假]辟在物業(yè)管理塔實(shí)踐中，業(yè)伙主無故拖欠組物業(yè)管理費(fèi)朗是物業(yè)管理剩公司面臨的讓一大難題。塊根據(jù)《缺物業(yè)管理?xiàng)l拍例即》有關(guān)規(guī)定壺，業(yè)主繳納兵物業(yè)管理費(fèi)班是應(yīng)盡的義浪務(wù)，《物業(yè)統(tǒng)管理服務(wù)合妨同》及《業(yè)別主公約》等華對(duì)此都有明僵確明確表達(dá)來。就本案例呆而言，業(yè)主膛委員會(huì)與物走業(yè)管理公司作簽訂的合同嬸，對(duì)每一個(gè)測(cè)業(yè)主有約束禾力。物業(yè)管貨理公司依約懼提供了物業(yè)斗服務(wù)后，業(yè)容主負(fù)有按約添繳納物業(yè)管境理費(fèi)的義務(wù)疫。即使是收爸費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)佳主委員會(huì)與產(chǎn)物業(yè)管理公榴司在物業(yè)管注理服務(wù)合同略中也會(huì)有明購(gòu)確約定，根荷據(jù)自治原則立，該公司應(yīng)鄭按照約定繳土納物業(yè)管理灶費(fèi)用。孫對(duì)于拖欠物罰業(yè)管理費(fèi)的顏業(yè)主，物業(yè)梨管理公司應(yīng)斧根據(jù)具體情蠻況，區(qū)別對(duì)沖待，采取不餓同的對(duì)策。承一般先應(yīng)以吃反復(fù)的協(xié)商洽為主，再者敵啟動(dòng)催繳程蓮序，仍不見搶效可提請(qǐng)仲筋裁或向人民配法院訴訟。國(guó)[解決方法盈]露為了解決這絞一問題，該巖商城管理處外主要領(lǐng)導(dǎo)一刪方面主動(dòng)與并有關(guān)方面保奴持聯(lián)系，幫灣助全面反映減該公司的意灘見和要求，何以取得其對(duì)餐管理處工作雨的信任和認(rèn)穩(wěn)可；一方面嚷盯住平時(shí)難總得一見的該庭公司老板，喪頻頻征求意奸見并反映管烏理處的經(jīng)濟(jì)糞困難，以求甩得攜手維護(hù)盒物業(yè)正常運(yùn)懶行的共識(shí)。則在贏得了該至公司理解信廊任的基礎(chǔ)上羅，管理處提似出了適當(dāng)減流免滯納金、暴分期付款等臉有利于促成短該公司盡快照繳清拖欠管朗理費(fèi)的優(yōu)惠郵條件。最后液雙方達(dá)成了耳一致，自約析定之日起分列10期，每江月3萬余元淹，隨當(dāng)月管類理費(fèi)一同繳朗交拖欠的費(fèi)底用。10個(gè)夏月后，該公膝司拖欠的管坡理費(fèi)已全部血繳清。羞[相關(guān)法規(guī)遲制度]并1．《物業(yè)項(xiàng)管理公約》謎前言狂為了維護(hù)業(yè)淡主的合法權(quán)朋益，保持物輸業(yè)的完好美忽觀，加強(qiáng)住量宅園區(qū)的管肯理，創(chuàng)造一等個(gè)舒適、溫頓馨、安全、興清潔、優(yōu)雅縣、有序的居嘉住生活環(huán)境既。根據(jù)國(guó)家如和沈陽市的憂有關(guān)政策和紗法律規(guī)定，社簽訂本管理斤公約。（調(diào)以下簡(jiǎn)稱公罩約）乒第一章：總斥則焦第一條：本奏公約中的下閑列用語，除甜另有注釋或羞有明顯其它箭含義的以外閣，具有如下偷含義：朋l．，園區(qū)前：指座落于倡××區(qū)××惱路××號(hào)，恐由××房地乖產(chǎn)開發(fā)有限糾公司開發(fā)的火“××××堂”。魔2．業(yè)主：濕凡依據(jù)《商竄品房購(gòu)銷合市同》，對(duì)本媽園區(qū)內(nèi)的房興屋擁有或共耗同擁有所有踢權(quán)的自然人區(qū)，法人或其共它組織，或女依據(jù)其它法幟律文件或法掘律事實(shí)對(duì)房崖屋實(shí)際占有丑、使用的自證然人、法人緞或其它組織邊。律3．管理公蜘司：受××斥房地產(chǎn)開發(fā)賞有限公司指闖定××物業(yè)涉管理有限公桶司為×××周×的物業(yè)管細(xì)理公司啞4．單位：很指業(yè)主依據(jù)芬《商品房定購(gòu)銷合同》幸或其它法律悅文書、法律湊事實(shí)依法占征有，使用的漫園區(qū)內(nèi)的房帶屋。蜜5．公共地豪方：指除業(yè)慢主單位以外馳，園區(qū)圍墻鋤以內(nèi)的所有毒為業(yè)主所設(shè)當(dāng)定并供其共多同使用的地宗方或范圍，惹但不包括任墨何業(yè)主依法斥擁有獨(dú)立使仍用權(quán)的地方鑄及發(fā)展商的棉聲明保留之拴地方。銀6．公共設(shè)駝施：指為園的區(qū)及業(yè)主利插益而設(shè)置的快各種地上附仇著物，架設(shè)厭及敷設(shè)的各芒專用系統(tǒng)及揭管線。騎第二條：業(yè)耍主應(yīng)遵守國(guó)肚家法律、法農(nóng)規(guī)及本公約敬的規(guī)定，遵砍守社會(huì)公德冤。努力成豈為遵紀(jì)守法松，思想品德消高尚的文明漠公民。增第三條：為席實(shí)現(xiàn)以上目迷標(biāo)，業(yè)主與兆管理公司應(yīng)震全力配合、翠協(xié)作。著第二章：業(yè)帝主的權(quán)利、綁義務(wù)時(shí)第四條：業(yè)近主的權(quán)利菠1．業(yè)主獨(dú)接立擁有、使瘡用、居住及玻享用其名下盡的單位及全兇部租金收益失。硬2．業(yè)主有逐權(quán)將其名下糞單位連同上鼠述權(quán)利及利窗益，自由出英售、饋贈(zèng)、賄出租、抵押句或其它方式矛處置或變賣先。譯3．可與其哀他業(yè)主共同杯使用園區(qū)公驅(qū)共地方和公貸共設(shè)施。豎4．可根據(jù)僵本公約維護(hù)嶼自身合法權(quán)脆益。屆5．對(duì)住宅鵲園區(qū)的各項(xiàng)占管理決策擁衰有建議權(quán)和篇監(jiān)督權(quán)亡第五條：業(yè)特主的義務(wù)斥l．業(yè)主在術(shù)行使上述權(quán)制利和使用名紗下單位時(shí)，膏須遵守本公繩約及根據(jù)本關(guān)公約所制定貼的物業(yè)管理羞所必須的相吸關(guān)規(guī)定。物2．依照法墻律及本公約棚的規(guī)定，負(fù)舌責(zé)繳交其名破下單位應(yīng)分稍擔(dān)的管理費(fèi)習(xí)及其它基金版款項(xiàng)?？?．繳納其捏名下單位需摸付的而由管易理公司代收琴的包括采暖勾費(fèi)在內(nèi)的各童項(xiàng)費(fèi)用。乖4．業(yè)主在踩出租、出售蘇或準(zhǔn)許他人損使用房屋時(shí)駛，須提前到剪物業(yè)公司辦陽理登記手續(xù)喇，并保證新般的業(yè)主遵守骨公約或重新陽簽訂本公約嫁。夸5．不得改迷變樓宇的結(jié)棒構(gòu)、不得更生改橫梁、支江柱等，或加袖建、擴(kuò)建、伸搭建、拆除施任何建筑物雄。度6．不得切桃割、損壞、涂更改、干擾組樓宇任何公胖用部分，包佩括水、電、伏煤氣等供應(yīng)毯及排水管道求，暗渠、喉蓮管、電纜、谷固定裝置等刪設(shè)施挑7．住戶單柳位（非公共憲建筑部分）狂只可做居住陵使用，不得駁做寫字樓、沿貨物工廠或腰其它商業(yè)用聾途。張8．不得妨著礙他人使用園公用地方及旱公用設(shè)施，逆不得阻礙房惜屋的正常維競(jìng)修。所9．樓宇內(nèi)叨公共地方不漆得擺放家俱巨、貨物、架拉設(shè)花架、室免外天線或其就它物品。保10．住宅追區(qū)內(nèi)之任何呀地方均不得獸亂涂亂畫、嗎張貼。嘆11．住宅復(fù)區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁業(yè)鼻主飼養(yǎng)家畜把、家禽。赴12．不得吊往樓下拋棄請(qǐng)雜物、生活島垃圾，包括居裝修垃圾應(yīng)皆用袋裝好，刪按指定時(shí)間哨放到指定地完點(diǎn)。絮13．業(yè)主允有義務(wù)教育奔并帶動(dòng)其未號(hào)成年子女遵遷守本公約及桑其它管理規(guī)吩定，如因未養(yǎng)成年子女的圍過錯(cuò)給物業(yè)阿管理造成嚴(yán)價(jià)重危害的，黑業(yè)主除應(yīng)對(duì)唱未成年子女該加強(qiáng)教育外讓，對(duì)造成實(shí)麻際損失的，膝還應(yīng)承擔(dān)賠蓋償責(zé)任。趣14．遵守境管理公司訂爽立的其它管商理規(guī)章制度績(jī)。粉第三章：管舒理公司的職育責(zé)及權(quán)利酷第六條：管董理公司的職狂責(zé)傻l．負(fù)責(zé)園掀區(qū)的管理、男經(jīng)營(yíng)及房屋粗和配套公共粗設(shè)施的維修淘、養(yǎng)護(hù)。往2．維護(hù)園絨區(qū)內(nèi)的所有研公共地方的旱照明及消防講設(shè)備，并保海持其功能良嫂好。腔3．保持園釘區(qū)內(nèi)公共地捉方環(huán)境優(yōu)美從、衛(wèi)生清潔窗。未4．負(fù)責(zé)園城區(qū)內(nèi)公共綠祝化的維護(hù)和納管理。豈5．負(fù)責(zé)園姿區(qū)內(nèi)的保安棗工作，保持車園區(qū)的正常套生活秩序。項(xiàng)第七條：管慎理公司的權(quán)語利府l．根據(jù)本碌公約管理需譽(yù)要制訂園區(qū)佳住戶守則及去其必要的規(guī)怠章制度，并廊以公告的形編式予以發(fā)布晝。罰2．有權(quán)對(duì)誘園內(nèi)的車輛庫(kù)進(jìn)行有序化條管理，除消腰防、救護(hù)、耍警備和特許財(cái)?shù)能囕v外，豬其它機(jī)動(dòng)車擇輛未經(jīng)許可陰一律駛往地墾下停放車輛販，包括自行喇車、摩托車棕等在內(nèi)的各描種車輛實(shí)行旁定點(diǎn)停放。踏3．按物價(jià)堅(jiān)部門核定的澡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，配向業(yè)主收取憂管理費(fèi)，收勞取的管理費(fèi)算用單列項(xiàng)目惰?？顚Ｓ?，盜年度費(fèi)用收再支情況張榜浸公布，并接嫌受業(yè)主管理挽委員會(huì)和業(yè)剛主的監(jiān)督。茫4．管理公寺司根據(jù)園區(qū)泥管理收支情座況，可適時(shí)騙的調(diào)整收費(fèi)扛項(xiàng)目和收費(fèi)守標(biāo)準(zhǔn)，但此佛調(diào)整需經(jīng)園忽區(qū)管委會(huì)和泉物價(jià)部門通裹過。拐5．采取一番切必要措施凱（包括提出粗及進(jìn)行訴訟療）制止各業(yè)前主違反、不閥遵守或不履鵝行本公約以撞及依本公約投制定的各有億效之規(guī)定。擺6．管理公但司可采取法污律行動(dòng)或其茅它有效行動(dòng)課來催促業(yè)主皆繳齊各項(xiàng)欠恢款。這第四章:違毅約責(zé)任并第八條：業(yè)月主逾期交納帆管理費(fèi)的，絞應(yīng)按逾期交溝納部分的日閱百分之五交拆付滯納金。勁第九條：業(yè)缸主有其它違辱反本公約的爭(zhēng)行為，應(yīng)當(dāng)聽立即停止違灣約行為，并緞應(yīng)支付違約畏金，對(duì)造成耗實(shí)際財(cái)產(chǎn)損套失的還應(yīng)依阻法賠償。刪第十條：前波款所稱的違臭約金以處罰代的方式支付艙，每人次以局5元-50之00元為限泊，管理公司火可在園區(qū)內(nèi)鎮(zhèn)進(jìn)行公告，傳違約金應(yīng)用氧于園區(qū)內(nèi)專敬項(xiàng)建設(shè)費(fèi)用挎上。資第十一條：杯管理公司或蔥其他人員履晶行職責(zé)時(shí)如膚違反公約，踩侵害業(yè)主利斤益的，管理除公司除應(yīng)立漫即停止侵害早行為外，還濾應(yīng)負(fù)責(zé)消除捎由此給業(yè)主親帶來的不良專影響，對(duì)造傭成業(yè)主實(shí)際奉財(cái)產(chǎn)損失的早除按法律規(guī)矩定予以賠償系外，對(duì)責(zé)任圍者給予紀(jì)律雕處分，對(duì)構(gòu)顆成犯罪的移局送司法機(jī)關(guān)僵。屬第五章：附洽則庭第十二條：苗園區(qū)竣工后導(dǎo)，經(jīng)園區(qū)管但委會(huì)確認(rèn)本茶公約繼續(xù)有肥效。件第十三條:梳本公約可依刪據(jù)有關(guān)法律印、法規(guī)修訂價(jià)或補(bǔ)充，也候可經(jīng)住宅區(qū)火三分之二以零上業(yè)主投票晝同意修訂，吹但不得違反苗國(guó)家政策法蜘律規(guī)定。勾第十四條：戰(zhàn)管理公司依游據(jù)與業(yè)主委測(cè)員簽訂的《蓋委托管理聽合同》或依抓據(jù)本公約制鈴定的園區(qū)內(nèi)嚼的住戶手冊(cè)演及各項(xiàng)規(guī)章夸制度是本人蔽參約不可分練割的組成部賽分。寶第十五條：持本公約自雙魯方簽字蓋章顧后生效。幅第十六條：鄰本公約一式撲二份，業(yè)主飄及管理公司氣各執(zhí)一份。批2．《財(cái)務(wù)炕管理的機(jī)構(gòu)丸及職責(zé)》拍

(一)財(cái)壓務(wù)部門機(jī)構(gòu)瑞的設(shè)置四財(cái)會(huì)部門一鷹般設(shè)置下列莖人員：財(cái)務(wù)薄會(huì)計(jì)部經(jīng)理綠、主管會(huì)計(jì)竭、出納、電富腦員、統(tǒng)計(jì)矩員、收費(fèi)員脊。撫(二)財(cái)會(huì)語人員的崗位截職責(zé)創(chuàng)1.財(cái)會(huì)部拜經(jīng)理戲(1)向企級(jí)業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人負(fù)都責(zé)，組織公或司的財(cái)會(huì)管召理工作，當(dāng)背好企業(yè)負(fù)責(zé)季人的經(jīng)營(yíng)管階理參謀；辣(2)每月復(fù)、每季審核謀各種會(huì)計(jì)報(bào)抓表和統(tǒng)計(jì)報(bào)購(gòu)表，寫出財(cái)勁務(wù)會(huì)計(jì)分析芒報(bào)表，送企舍業(yè)法人審閱猛；揭(3)檢查津、監(jiān)督物業(yè)購(gòu)管理各項(xiàng)費(fèi)身用的及時(shí)收狂繳，保證企花業(yè)資金的正泳常運(yùn)轉(zhuǎn)；串(4)審核濁控制各項(xiàng)費(fèi)土用的支出，規(guī)杜絕浪費(fèi)；威吉(5)合理呈有效地經(jīng)營(yíng)早管理好企業(yè)傳的金融資產(chǎn)厭，為企業(yè)創(chuàng)就造利潤(rùn)；臥(6)根據(jù)棍物業(yè)管理行清業(yè)的具體特代點(diǎn)、依據(jù)財(cái)談會(huì)管理有關(guān)壩法規(guī)、政策齒、文件，制佛定財(cái)會(huì)管理繪具體制度和金操作程序；夕殘(7)組織裙擬定物業(yè)管銹理各項(xiàng)費(fèi)用冊(cè)標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算蘋方案，送企惑業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)訂主委員會(huì)和披相關(guān)主管部臭門審核、修犬定；扁(8)研究易熟悉和實(shí)施叮相關(guān)的工商買、財(cái)會(huì)及稅列務(wù)、物價(jià)等校管理制度，退運(yùn)用法律、階行政處分和憶經(jīng)濟(jì)手段保而護(hù)公司的合嚴(yán)法權(quán)益。曾2.主管會(huì)嶼計(jì)辣(1)向部蝦門經(jīng)理負(fù)責(zé)予，具體組織嬌好本部門的逐日常管理工菠作；簡(jiǎn)

(2)每尿日做好各種煮會(huì)計(jì)憑證和趨賬務(wù)處理工苦作；鹿(3)每月邁、每季按時(shí)粱做好各種會(huì)億計(jì)報(bào)表，定擔(dān)期向業(yè)主委訴員會(huì)公布管庫(kù)理收繳及使膚用情況；僻(4)負(fù)責(zé)贊?rùn)z查、審核卵各經(jīng)營(yíng)管理低部門及下屬賭機(jī)構(gòu)的收支羞賬目，向企低業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)纏匯報(bào)工作情兩況；泰(5)檢查苗銀行、庫(kù)存因現(xiàn)金和資產(chǎn)刺賬目，做到她賬賬相符，壁賬實(shí)相符；蛇寫(6)按照遞物業(yè)管理的號(hào)行業(yè)特點(diǎn)和茅需要，分類鏟計(jì)賬；完成桃企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)交寸辦的財(cái)會(huì)工儲(chǔ)作。俱3.出納愁(1)遵守登公司員工守盲則和財(cái)務(wù)管香理制度；棚(2)管理綿好公司的現(xiàn)脹金收付、銀忘行存款的存趕取，保管現(xiàn)牙金、有價(jià)證西券、銀行支剖票等；桃(3)及時(shí)嶄追收企業(yè)各脊種應(yīng)收款項(xiàng)僚，保護(hù)企業(yè)沫和業(yè)主利益覽不受損失；陸翅(4)編制肢有關(guān)現(xiàn)金收扯付記賬憑證檔、現(xiàn)金日記恢賬、銀行日京記賬的工作暑；葉(5)及時(shí)推辦理各項(xiàng)轉(zhuǎn)絡(luò)賬、現(xiàn)金支影票，按月將蹲銀行存款余讓額與銀行對(duì)模賬單核對(duì)相疏符，并交會(huì)饒計(jì)作賬。辛4.統(tǒng)計(jì)員忙(電腦員)驢啦(1)及時(shí)碌統(tǒng)計(jì)、存儲(chǔ)裳各種費(fèi)用收活付資料，供嬌主管會(huì)計(jì)參棵考；姿(2)維護(hù)閃好電腦設(shè)備溪，保管好所猛有資料，對(duì)搭變動(dòng)資料數(shù)糧據(jù)應(yīng)及時(shí)修課改并存儲(chǔ)；恭尼(3)及時(shí)癢輸入打印收耐費(fèi)通知單，郊保證費(fèi)用的機(jī)按時(shí)收繳。根鏈5.收費(fèi)員看胸物業(yè)管理企忍業(yè)所轄區(qū)業(yè)牌主(住戶)掃較多時(shí)，可筋專門在各管涉理處配備收渠款員，其職峽責(zé)是：城(1)負(fù)責(zé)單物業(yè)管理費(fèi)番等各項(xiàng)費(fèi)用丙的通知和收倉(cāng)繳；憐(2)對(duì)繳拆費(fèi)情況隨時(shí)瑞進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，乘及時(shí)追討欠圈繳費(fèi)用；擴(kuò)(3)承接防與物業(yè)管理悶相關(guān)的經(jīng)營(yíng)患服務(wù)收費(fèi)，臂為業(yè)主辦理迫各項(xiàng)公用事且業(yè)費(fèi)的繳付智；婚(4)和業(yè)悔主(使用人若)交朋友，瞞爭(zhēng)取他們對(duì)掀物業(yè)管理工川作的理解和貪支持，協(xié)助謀搞好“窗口辛”服務(wù)；時(shí)(5)完成貪企業(yè)和部門似領(lǐng)導(dǎo)交辦的復(fù)其他任務(wù)。[案例四]梁租戶欠繳物忽業(yè)管理費(fèi)，慢物業(yè)管理公超司能否向業(yè)疫主催繳材去年8月，盤某業(yè)主與掉王鞭小姐簽訂了創(chuàng)一份房屋租披賃合同，把賞自己的一套板房子出租給姿她居住，租尼期為兩年。察合同除了對(duì)傷租金及支付椅期限作了約南定外，還約細(xì)定物業(yè)管理皆費(fèi)由王脊小姐承擔(dān)。漸前幾天，該疫業(yè)主收到物報(bào)業(yè)公司的催爹款函，說已迅欠付近一年斯的物業(yè)管理節(jié)費(fèi)。為此業(yè)天主投訴，稱憤租賃合同中璃已約定由房話客交付物業(yè)濟(jì)費(fèi)，物業(yè)公撞司不應(yīng)再向位業(yè)主催繳物忙業(yè)管理費(fèi)？調(diào)[案例分析刻]營(yíng)根據(jù)規(guī)定，傭物業(yè)管理公濟(jì)司按照其與應(yīng)業(yè)主簽訂的臨物業(yè)管理服猶務(wù)合同提供遙物業(yè)管理服它務(wù)后，有權(quán)矛按照合同向坊業(yè)主收取約欺定的物業(yè)費(fèi)技。對(duì)業(yè)主來誓說，在接受梁了物業(yè)管理肢公司提供的膠物業(yè)管理服怪務(wù)后，有義獄務(wù)按約定支渡付相應(yīng)的物救業(yè)費(fèi)。曾在房屋出租感期間，房東踐應(yīng)將出租情也況及時(shí)書面瑞告知物業(yè)公烘司。物業(yè)管晌理公司可根榜據(jù)房東和房仰客對(duì)物業(yè)費(fèi)瓜繳付的具體委約定向有關(guān)貸義務(wù)人收取姓物業(yè)費(fèi)。也討就是說，若躺租賃合同約勾定由房客支肥付物業(yè)費(fèi)，比物業(yè)管理公袍司可直接向框房客收取，拿但業(yè)主要承奸擔(dān)連帶責(zé)任妹。若租賃合網(wǎng)同對(duì)物業(yè)費(fèi)困由誰支付沒樣有約定或者缺約定由房東罰承擔(dān)的，物板業(yè)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由勾房東承擔(dān)?？指鶕?jù)以上分寬析，若王小種姐不按約定樂繳物業(yè)費(fèi)，劍物業(yè)規(guī)律公浸司向業(yè)主收奉取物業(yè)費(fèi)是賺有法律依據(jù)紙的，因?yàn)槟憬骋袚?dān)連帶擺責(zé)任。當(dāng)然將，在繳完欠附付的物業(yè)費(fèi)冠后，業(yè)主可偵向王小姐追無償，并可追踐究她相應(yīng)的姿違約責(zé)任。心[解決方法邀]嗎物業(yè)管理公得司接到業(yè)主赤投訴后，應(yīng)迅與業(yè)主溝通貢，說明上述被觀點(diǎn)，以求隱得業(yè)主的理傾解。同時(shí)，舌還應(yīng)提請(qǐng)業(yè)滲主了解在房疑屋對(duì)外租賃乖時(shí)，應(yīng)到物絞業(yè)管理告訴味履行必要的桿手續(xù)，以便章物業(yè)管理公箭司了解掌握籌業(yè)主租賃情詳況，配合業(yè)腰主做好租賃哪管理工作，懷還可避免問耀題的出現(xiàn)。保[相關(guān)法規(guī)悼制度]遲1．城市房刪屋租賃管理嗚辦法已第一章

猶總

則虛

第學(xué)一條

為漢加強(qiáng)城市房在屋租賃管理債，維護(hù)房地援產(chǎn)市場(chǎng)秩序?yàn)?，保障房屋誘租賃當(dāng)事人想的合法權(quán)益欲，根據(jù)《載中華人民共魔和國(guó)城市房吵地產(chǎn)管理法樓》，制定本定辦法。逢

第漲二條

本股辦法適用于弟直轄市、市倉(cāng)、建制鎮(zhèn)的憑房屋租賃。箭

第座三條

房矛屋所有權(quán)人未將房屋出租辨給承租人居屢住或提供給久他人從事經(jīng)趁營(yíng)活動(dòng)及以難合作方式與槐他人從事經(jīng)夾營(yíng)活動(dòng)的，春均應(yīng)遵守本許辦法。拔

承具租人經(jīng)出租罵人同意，可極以依照本辦間法將承租房因屋轉(zhuǎn)租。注

第縮四條

公助民、法人或哄其他組織對(duì)足享有所有權(quán)儲(chǔ)的房屋和國(guó)器家授權(quán)管理鬼和經(jīng)營(yíng)的房胞屋可以依法將出租。邀

第夸五條

房脅屋租賃當(dāng)事茶人應(yīng)當(dāng)遵循砌自愿、平等刃、互利的原揭則。校

第圖六條

有濫下列情形之愿一的房屋不紛得出租：怎

（寧一）未依法陽取得房屋所傅有權(quán)證的；牌

（護(hù)二）司法機(jī)敗關(guān)和行政機(jī)鍛關(guān)依法裁定同、決定查封皺或者以其他閣形式限制房娛地權(quán)利的；俗

（愉三）共有房糕屋未取得共法有人同意的雀；練

（嗓四）權(quán)屬有斑爭(zhēng)議的；者

（私五）屬于違棒法建筑的；隊(duì)

（暴六）不符合吼安全標(biāo)準(zhǔn)的怕；排

（床七）已抵押頌，未經(jīng)抵押碑權(quán)人同意的鋤；釋

（靜八）不符合棋公安、環(huán)保志、衛(wèi)生等主蜂管部門有關(guān)聰規(guī)定的；吵

（摸九）有關(guān)法近律、法規(guī)規(guī)普定禁止出租裁的其他情形隨。迅

第賣七條

住匙宅用房的租跟賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)輔行國(guó)家的房乏屋所在地城拒市人民政府桿規(guī)定的租賃野政策。剪

租均用房屋從事免生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)撥活動(dòng)的，由滅租賃雙方協(xié)斑商議定租金末和其他租賃布條款。胸

第密八條

國(guó)磁務(wù)院建設(shè)行周政主管部門袋主管全國(guó)城子市房屋租賃羽管理工作。笨

省描、自治區(qū)建茫設(shè)行政主管暮部門主管本窄行政區(qū)域內(nèi)桐城市房屋租須賃管理工作宣。煉

市必、縣人民政而府房地產(chǎn)行袋政主管部門現(xiàn)（以下簡(jiǎn)稱鐘房地產(chǎn)管理縱部門）主管牙本行政區(qū)域祝內(nèi)的城市房告屋租賃管理差工作?？镜诙?/p>

段租賃合同譽(yù)

第若九條

房槐屋租賃，當(dāng)撇事人應(yīng)當(dāng)簽貫訂書面租賃喜合同，租賃和合同應(yīng)當(dāng)具尿備以下條款礙；其

（辦一）當(dāng)事人刃姓名或者名嶺稱及住所；凡

（帥二）房屋的嬸坐落、面積賤、裝修及設(shè)芳施狀況；莫

（取三）租賃用趨途；桿

（淺四）租賃期途限；器

（胖五）租金及凈交付方式；老

（孝六）房屋修釘繕責(zé)任；兇

（卡七）轉(zhuǎn)租的抗約定；舊

（菌八）變更和洪解除合同的陶條件；團(tuán)

（稅九）違約責(zé)只任；督

（補(bǔ)十）當(dāng)事人喪約定的其他恨條款。碼

第憂十條

房爆屋租賃期限累屆滿，租賃先合同約止。堪承租人需要胖繼續(xù)租用的趕，應(yīng)當(dāng)在租暮賃期限屆滿茂前３個(gè)月提損出，并經(jīng)出顧租人同意，獻(xiàn)重新答訂租濟(jì)賃合同。戶

第呀十一條

塌租賃期限內(nèi)殲，房屋出租頓人轉(zhuǎn)讓房屋纖所零有權(quán)的，房炊屋受讓人應(yīng)純當(dāng)繼續(xù)履行固原租賃合同偷的規(guī)定。材

出差租人在租賃攀期限內(nèi)死亡跑的，其繼承秋人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)宵履行原租賃臥合同猴

住役宅用房承租任人在租賃期匹限內(nèi)死亡的謊，其共同居吧住兩年以上岸的家庭成員筒可以繼續(xù)承柳租。蔑

第螞十二條

炸有下列情形玻之一的，房泳屋租賃當(dāng)事綢人可以變更孫或者解除租畢賃合同；特

（壺一）符合法剃律規(guī)定或者席合同約定可伙以變更或解鏈除合同條款律的；抽

（懼二）因不可黎抗力致使租彎賃合同不能耽繼續(xù)履行的毅；炭

（飼三）當(dāng)事人蓄協(xié)商一致的勺。寸

因徒變更或者解湊除租賃合同孫使一方當(dāng)事?lián)u人遭受損失線的，除依法揭可以免除責(zé)蘇任的以外，垂應(yīng)當(dāng)由責(zé)任陶方負(fù)責(zé)賠償嫁。翁必第三章

理租賃登記婆

第立十三條

稿房屋租賃實(shí)忘行登記備案催制度。疫

答叔訂、變更、闊終止租賃合愈同的，當(dāng)事解人應(yīng)當(dāng)向房芽屋所在地市氧、縣人民政掩府房地產(chǎn)管臣理部門登記斤備案。然

第哥十四條

肺房屋租賃當(dāng)偉事人應(yīng)當(dāng)在扁租賃合同答禾訂后３０日勉內(nèi)，持本辦譯法第十五條包規(guī)定的文件觸到市、縣人砍民政府房地勿產(chǎn)管理部門瞧辦理登記備鞭案手續(xù)。械

第廟十五條

神申請(qǐng)房屋租典賃登記備案涼應(yīng)當(dāng)提交下拳列文件：臭

（紫一）書面租可賃合同；蔥

（弓二）房屋所嬌有權(quán)證書；仔

（厭三）當(dāng)事人歷的合法證件識(shí)；深

（韻四）城市人儲(chǔ)民政府規(guī)定貢的其他文件典。釣

出張租共有房屋負(fù)，還須提交殃其他共有人押同意出租的備證明。斜

出慣租委托代管尚房屋，還須襪提交委托代染管人授權(quán)出殿租的證明。需

第王十六條

顆房屋租賃申閥請(qǐng)經(jīng)市、縣昆人民政府房撿地產(chǎn)管理部鞋門審查合格但后，頒發(fā)《羊房屋租賃證瞞》。掘

縣苦人民政府所凡在地以外的泊建制鎮(zhèn)的房滾屋租賃申請(qǐng)王，可由市、攝縣人民政府園房地產(chǎn)管理機(jī)部門委托的橋機(jī)構(gòu)審查，腹并頒發(fā)《房摧屋租賃證》笨。表

第扔十七條

梨《房屋租賃壩證》由租賃殊行為合法有錘效的憑證。贈(zèng)租用房屋從云事生產(chǎn)、經(jīng)殘營(yíng)活動(dòng)的，態(tài)房屋租賃證班作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)俗所合法的憑瓦證。租用房欠屋用于于居吃住的，房屋鞭租賃憑證可天作為公安部單門辦理戶口它登記的憑證含之一。甲

第倒十八條

呈嚴(yán)禁偽造、次涂改、轉(zhuǎn)借洽、轉(zhuǎn)讓房屋霞租賃證。遺罷失房屋租賃領(lǐng)證應(yīng)當(dāng)向原質(zhì)發(fā)證機(jī)關(guān)申協(xié)請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。錯(cuò)豎第四章

話當(dāng)事人的權(quán)為利和義務(wù)薯

第剝十九條

壟房屋租賃當(dāng)監(jiān)事人按照租叔賃合同的約販定，享有權(quán)茶利，并承擔(dān)止相應(yīng)的義務(wù)妙。捏

出安租人在租賃熊期限內(nèi)，確舅需提前收回般房屋時(shí)，應(yīng)恐當(dāng)事先商得射承租人同意作，給承租人砍造成損失的呼，應(yīng)當(dāng)予以其賠償。博

第汽二十條

望出租人應(yīng)當(dāng)孔依照租賃合策同約定的期縮限將房屋交圍付承租人，降不能按期交引付的，應(yīng)當(dāng)煮支付違約金歌，給承租人敢造成損失的赴，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)愿賠償責(zé)任。娘

第鴿二十一條

秧出租住宅忘用房的自然碑損壞或合同殘約定由出租緊人修繕的，編由出租人負(fù)福責(zé)修復(fù)。不糖及時(shí)修復(fù)，還致使房屋發(fā)轟生破壞性事膊故，造成承緣租人財(cái)產(chǎn)損則失或者人身春傷害的，應(yīng)灘當(dāng)承擔(dān)賠償遇責(zé)任。卻

租蒙用房屋從事嘴生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)羞活動(dòng)的，修變繕責(zé)任由雙靠方當(dāng)事人在錯(cuò)租賃合同中貢約定。道

第勿二十二條

矮承租人必違須按期繳納眉租金，違約駕的，應(yīng)當(dāng)支懷付違約金。筋

第映二十三條

夠承租人應(yīng)心當(dāng)愛護(hù)并合份理便用所承作租的房屋及核附屬設(shè)施，守不得擅自拆獸改。護(hù)建或裹增添。確需西變動(dòng)的，必女須征得出租萍人的同意，伐并答訂書面東合同。畏

因察承租人過錯(cuò)燃造成房屋損皆壞的，由承關(guān)租人負(fù)責(zé)修餡復(fù)或者賠償痕。吸

第荒二十四條

剝承租人有挑下列行為之場(chǎng)一的，出租勻人有權(quán)終止廈合同，收回夏房屋，因此渡而造成損失民的，由承租秀人賠償；升

（失一）將承租算的房屋擅自愛轉(zhuǎn)租的；佩

（鋸二）將承租身的房屋擅自瀉轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借夏他人或擅自啄調(diào)換使用的掌；疏

（脂三）將承租勢(shì)的房屋擅自刺拆改結(jié)構(gòu)或錦改變用途的溉；顯

（爪四）拖欠租容金累計(jì)六個(gè)掠月以上的；擇

（慎五）公用住育宅用房無正味當(dāng)理由閑置終六個(gè)月以上斤的；差

（顫六）租用承落租房屋進(jìn)行挪違法活動(dòng)的盒；衡

（益七）故意損已壞承租房屋皇的；蝶

（紋八）法律、性法規(guī)規(guī)定其云他可以收回權(quán)的。輸

第巴二十五條

席以營(yíng)利為墾目的，房屋銹所有權(quán)人將閃以劃撥方式鑰取得使用權(quán)燭的國(guó)有士地從上建成的房蠶屋出租的，手應(yīng)當(dāng)將租金綁中所含土地失收益上繳國(guó)慎家。土地收訂益的上繳辦栗法，應(yīng)當(dāng)按鋸照財(cái)政部《演關(guān)于國(guó)有土殖地使用權(quán)有嫌償使用收入飽征收管理的庫(kù)暫行辦法》燭和《關(guān)于國(guó)雨有土地使用刺權(quán)有償使用浩收入若干財(cái)館政問題的暫筐行規(guī)定》的翼規(guī)定，由市鼻、縣人民政單府房地產(chǎn)管獄理部門代收哭代繳。國(guó)務(wù)懼院頒布有新速的規(guī)定時(shí)，貪從其規(guī)定。牲冶第五章

災(zāi)轉(zhuǎn)租坑

第橫二十六條

榨房屋轉(zhuǎn)租刪，是指房屋姓承租人將承暫租的房屋再末出租的行為胸。迫

第闊二十七條

怎承租人在稠租賃期限內(nèi)梨，征得出租舞人同意，可拿以將承租房置屋的部分或相全部轉(zhuǎn)租給挺他人。共

出尊租人可以從務(wù)轉(zhuǎn)租中獲得拘收益。型

第珠二十八條

擔(dān)房屋轉(zhuǎn)租攀，應(yīng)當(dāng)訂立闊轉(zhuǎn)租合同。躬轉(zhuǎn)租合同必做須經(jīng)原出租應(yīng)人書面同意稠，并按照本且辦法的規(guī)定塔辦理登記備酒案手續(xù)。銀

第濁二十九條

免轉(zhuǎn)租合同盜的終止日期儀不得超過原戰(zhàn)租賃合同規(guī)創(chuàng)定的終止日寄期，但出租火人與轉(zhuǎn)租雙員方協(xié)商約定怒的除外。圍

第廟三十條

枕轉(zhuǎn)租合同生聲效后，轉(zhuǎn)租殃人享有并承碌擔(dān)轉(zhuǎn)租合同坐規(guī)定的出租起人的權(quán)利和乏義務(wù)，并且撕應(yīng)當(dāng)履行原辣租賃合同規(guī)咱定的承租人湯的義務(wù)，但乞出租人與轉(zhuǎn)瘋租雙方另有兵約定的除外束。金

第組三十一條

北轉(zhuǎn)租期間從，原租賃合樸同變更、解訊除或者終止位，轉(zhuǎn)租合同魂也隨之相應(yīng)奮的變更、解勢(shì)除或者終止唯。桶遣第六章

爪法律責(zé)任秀

第愿三十二條

宿違反本辦坡法有下列行急為之一的，叼由人民政府鵲房地產(chǎn)管理犯部門對(duì)責(zé)任嶄者給予行政稿處罰；地

（意一）偽造、續(xù)涂改《房屋贊租賃證》的爸，注銷其證借書，并可處巴以罰款；喂

（自二）不按期公申報(bào)、領(lǐng)取遇《房屋租賃縱證》的，責(zé)殺令限期補(bǔ)辦勁手續(xù)，并可捉處以罰款；碧

（弦三）未征得電出租人同意艷和未辦理登挨記備案，擅芹自轉(zhuǎn)租房屋梅的，其租賃翠行為無效，懸沒收其非法碧所得，并可賴處以罰款。黑

第撲三十三條

抽違反本辦隸法，情節(jié)嚴(yán)閑重，構(gòu)成犯冰罪的，由司獸法機(jī)關(guān)依法園追究刑事責(zé)腎任。輛

第也三十四條

探房屋租賃腐管理工作人璃員徇私舞弊滾、貪污受賄漂的，由所在狐機(jī)關(guān)給予行街政處分，情慚節(jié)嚴(yán)重、構(gòu)向成犯罪的，椒由司機(jī)機(jī)關(guān)賀依法追究刑京事責(zé)任。渣膽第七章

畢附則迎

第茶三十五條

級(jí)未設(shè)鎮(zhèn)建界制的工礦區(qū)頓、國(guó)有農(nóng)場(chǎng)董。林場(chǎng)等房宰屋租賃，參青照本辦法執(zhí)叛行。黎

第望三十六條

嬌省、自治碰區(qū)建設(shè)行政扁主管部門，畏直轄市人民櫻政府房地產(chǎn)樓管理部門可顏以根據(jù)本辦斷法制定實(shí)施敲細(xì)則。護(hù)

第割三十七條

歷本辦法由駛建設(shè)部負(fù)責(zé)朵解釋。渾

第響三十八條

鹽本辦法自劉１９９５年抬６月１日起廳施行。[案例五]密物業(yè)管理財(cái)瓣務(wù)費(fèi)是否要涌保密鐘勞醫(yī)生在某匠高層住宅買排了一套房屋蓮，花去半生其積蓄。誰知足入住后，勞胃醫(yī)生發(fā)現(xiàn)買利房費(fèi)用只是賀一個(gè)開始，偏還要交維修碧基金、管理宮費(fèi)押金、裝凝修保證金等晉等。這些都微交齊后，本垮以為可以安曠心居住了，財(cái)誰知物業(yè)管巡理公司又發(fā)酸通知要繳納矮這個(gè)費(fèi)、那昆個(gè)費(fèi)。勞醫(yī)發(fā)生非常疑惑中，到管理公比司去詢問費(fèi)蘭用的去向，伯要求管理公抖司提供財(cái)務(wù)丸支出賬目。腐物業(yè)管理公羅司財(cái)務(wù)人員石回答：“財(cái)必務(wù)支出是商拋業(yè)秘密，只筒可以向業(yè)主成委員會(huì)公開載，不是每位型業(yè)主都可以騾了解的。”藥勞醫(yī)生非常漏氣憤，先是騙向管理公司壺投訴該財(cái)務(wù)煎人員，又到樓政府主管部詠門投訴管理振公司亂收費(fèi)棄，還發(fā)動(dòng)鄰憤居拒交管理過費(fèi)。結(jié)[案例分析荷]嘉物業(yè)管理公漸司是全體業(yè)候主的“管家起”，一切工侍作都須置于膛業(yè)主的監(jiān)督能下。特別是懶物業(yè)管理費(fèi)成的收取與支峰出，應(yīng)定期松張榜公布，御以便讓業(yè)主險(xiǎn)明白物業(yè)管淺理費(fèi)的來龍稼去脈。但業(yè)澡主雖然有財(cái)貍務(wù)監(jiān)督權(quán)，買但行使此項(xiàng)啄權(quán)利的方式未并不是通過筆業(yè)主私人查叢賬。一是因喘為業(yè)主個(gè)人巧不具備專業(yè)匠財(cái)務(wù)知識(shí)，已即使是專業(yè)憂財(cái)務(wù)人員也背無法以個(gè)人幣身份提取具晨有合法效力兄的審計(jì)證明果；二是因?yàn)楂C如果每個(gè)業(yè)娛主都去使用贊自己的查賬智權(quán)，就會(huì)干提擾管理公司甘開展正常工爹作。適本案例所述稱物業(yè)管理公賢司應(yīng)明確：幅業(yè)主作為費(fèi)畏用支付人，路有權(quán)利明白萍自己所繳費(fèi)巾用的去向。輸該公司如果呢沒有實(shí)行財(cái)拾務(wù)公開制度翼，定期公布誕財(cái)務(wù)報(bào)表，臘則應(yīng)盡快實(shí)沈行。如果已釘有財(cái)務(wù)公開舅制度，則可除以向勞醫(yī)生朋說明財(cái)務(wù)報(bào)效表將于何時(shí)籍公布，請(qǐng)勞柄醫(yī)生留意。沉如果勞醫(yī)生林執(zhí)意要查帳寨，財(cái)務(wù)人員目可請(qǐng)勞醫(yī)生拒要求業(yè)主委貿(mào)員會(huì)委托專結(jié)業(yè)審計(jì)事務(wù)卵所審查。頂承[解決方法倦]射政府主管部炸門、業(yè)主委賢員會(huì)在接到霧投訴后，先糖后對(duì)物業(yè)管賢理公司進(jìn)行榮審查。經(jīng)核揉實(shí)該物業(yè)管義理公司并未液亂收費(fèi)，要隨求管理公司迫盡快給業(yè)主部交待明白。血物業(yè)管理公匪司重新修訂盯了財(cái)務(wù)公開極制度，每季聽度一次，向過全體業(yè)主公農(nóng)布費(fèi)用開支萌情況。串同時(shí)，物業(yè)鄉(xiāng)管理公司還糊對(duì)處理此事坊的財(cái)務(wù)人員棋進(jìn)行教育，羨要求其耐心其對(duì)待業(yè)主詢殃問。管理公井司主管還登筆門向勞醫(yī)生幼道歉，說明舒公司的財(cái)務(wù)留制度，并提橋醒勞醫(yī)生注昏意每次的財(cái)爛務(wù)公告。辟[相關(guān)法規(guī)奉制度]伙1．《物業(yè)肝管理企業(yè)的抄權(quán)利和義務(wù)捏》毅一、

物業(yè)否管理企業(yè)的射權(quán)利和義務(wù)尸1．根據(jù)有裂關(guān)法規(guī)，并攤結(jié)合實(shí)際情挨況制定管理屢辦法。價(jià)2．依照物透業(yè)管理委托駐合同和管理副辦法對(duì)物業(yè)曲實(shí)施管理。被3．依照物焦業(yè)管理委托奪合同和有關(guān)費(fèi)規(guī)定收取管選理費(fèi)?？?．有權(quán)制絡(luò)止違反規(guī)章液制度的行為棋。進(jìn)5．有權(quán)要令求業(yè)主委員怒會(huì)協(xié)助管理誘。僅6．有權(quán)選匙聘專業(yè)公司美承擔(dān)專項(xiàng)管倚理業(yè)務(wù)。嶺

7翻．可以實(shí)行壟多種經(jīng)營(yíng)，告以其收益補(bǔ)主充管理經(jīng)費(fèi)刺。銜二、物業(yè)管攜理企業(yè)的義薦務(wù)遞1．履行物柏業(yè)管理委托喪合同，依法塑經(jīng)營(yíng)。濕2．接受業(yè)厭主委員會(huì)和聰業(yè)主及使用交人監(jiān)督。共3．重大管里理措施應(yīng)提艱交業(yè)主委員饅會(huì)審議批準(zhǔn)前。住4．接受行絡(luò)政主管部門裝監(jiān)督指導(dǎo)。撲

5蓮．至少每6奔個(gè)月應(yīng)向全雹體業(yè)主公布還一次管理費(fèi)劍用收支帳目岡。并

6尺．提供優(yōu)良挖生活工作環(huán)珠境，搞好社拳區(qū)文化。攔

7賞．發(fā)現(xiàn)違法允行為要及時(shí)素向有關(guān)行政咽管理機(jī)關(guān)報(bào)飛告。撇

8托．物業(yè)管理捎委托合同終緞止時(shí)，必須硬向業(yè)主委員封會(huì)移交全部屈房屋、物業(yè)惠管理檔案、既財(cái)務(wù)等資料率和本物業(yè)的蛇公共財(cái)產(chǎn)，娘包括管理費(fèi)稍、公共收入柔積累形成的鞭資產(chǎn)，同時(shí)莫，業(yè)主委員新會(huì)有權(quán)指定卷專業(yè)審計(jì)機(jī)泛構(gòu)對(duì)物業(yè)管林理財(cái)務(wù)狀況背進(jìn)行審計(jì)。桃2．《狼物業(yè)管理企旅業(yè)財(cái)務(wù)管理候規(guī)定腿》挑第一章總喇則蓮第一條為殼了規(guī)范物業(yè)灰管理企業(yè)財(cái)某務(wù)行為，有日利于企業(yè)公疫平競(jìng)爭(zhēng)，加嶼強(qiáng)財(cái)務(wù)管理眨和經(jīng)濟(jì)核算劈，結(jié)合物業(yè)乘管理企業(yè)的壽特點(diǎn)及其管習(xí)理要求，制黎定本規(guī)定。姜除本規(guī)定另調(diào)有規(guī)定外，怠物業(yè)管理企甜業(yè)執(zhí)行《施振工、房地產(chǎn)捐開發(fā)企業(yè)財(cái)菜務(wù)制度》。拜第二條本干規(guī)定適用于卸中華人民共擱和國(guó)境內(nèi)的咸各類物業(yè)管料理企業(yè)（以喬下簡(jiǎn)稱企業(yè)近），包括國(guó)御有企業(yè)、集由體企業(yè)、私著營(yíng)企業(yè)、外激商投資企業(yè)塘等各類經(jīng)濟(jì)季性質(zhì)的企業(yè)廣；有限責(zé)任茫公司、股份災(zāi)有限公司等彎各類組織形腸式的企業(yè)。侍其他行業(yè)獨(dú)直立核算的物姿業(yè)管理企業(yè)最也適用本規(guī)潑定。州第二章代繼管基金桑第三條代源管基金是指編企業(yè)接受業(yè)草主管理委員脖會(huì)或者物業(yè)典產(chǎn)權(quán)人、使愚用人委托代尿管的房屋共似用部位維修原基金和共用通設(shè)施設(shè)備維參修基金。僻房屋共用部妙位維修基金腹是指專項(xiàng)用響于房屋共用翻部位大修理斑的資金。房夫屋的共用部狗位，是指承副重結(jié)構(gòu)部位座（包括樓蓋屆、屋頂、梁亭、柱、內(nèi)外山墻體和基礎(chǔ)垮等）、外墻魄面、樓梯間掙、走廊通道鞭、門廳、樓潤(rùn)內(nèi)存車庫(kù)等烈?；锕灿迷O(shè)施設(shè)戲備維修基金屈是指專項(xiàng)用橡于共用設(shè)施從和共用設(shè)備婆大修理的資等金。共用設(shè)絮施設(shè)備是指騎共用的上下版水管道、公院用水箱、加上壓水泵、電幫梯、公用天額線、供電干遲線、共用照暴明、暖氣干階線、消防設(shè)堡施、住宅區(qū)拘的道路、路爭(zhēng)燈、溝渠、脹池、井、室撿外停車場(chǎng)、脹游泳池、各市類球場(chǎng)等。頌第四條代慧管基金作為致企業(yè)長(zhǎng)期負(fù)住債管理。捐代管基金應(yīng)式當(dāng)專戶存儲(chǔ)曠，?？顚Ｓ貌⒍ㄆ诮佣涫軜I(yè)主管理太委員會(huì)或者畜物業(yè)產(chǎn)權(quán)人猛、使用人的遭檢查與監(jiān)督俊。啄代管基金利銷息凈收入應(yīng)會(huì)當(dāng)經(jīng)業(yè)主管回理委員會(huì)或慮者物業(yè)產(chǎn)權(quán)敬人、使用人遺認(rèn)可后轉(zhuǎn)作伴代管基金滾知存使用和管遼理。肚第五條企丸業(yè)有償使用今業(yè)主管理委蘿員會(huì)或者物謠業(yè)產(chǎn)權(quán)人、蠻使用人提供俯的管理用房鋒、商業(yè)用房豪和共用設(shè)施臥設(shè)備，應(yīng)當(dāng)榮設(shè)立備查帳宿簿單獨(dú)進(jìn)行除實(shí)物管理，糖并按照國(guó)家嚼法律、法規(guī)易的規(guī)定或者豈雙方簽訂的齒合同、協(xié)議岔支付有關(guān)費(fèi)帽用（如租賃甲費(fèi)、承包費(fèi)捎等）。顏管理用房是里指業(yè)主管理盆委員會(huì)或者舟物業(yè)產(chǎn)權(quán)人虧、使用人向口企業(yè)提供的斧辦公用房。拔商業(yè)用房是趙指業(yè)主管理甲委員會(huì)或者桶物業(yè)產(chǎn)權(quán)人吊、使用人向呈企業(yè)提供的趕經(jīng)營(yíng)用房。胃府第六條企紅業(yè)支付的管撓理用房和商尊業(yè)用房有償悉使用費(fèi)，經(jīng)遲業(yè)主管理委辭員會(huì)或者物深業(yè)產(chǎn)權(quán)人、找使用人認(rèn)可融后轉(zhuǎn)作企業(yè)企代管的房屋乒共用部位的辨維修基金；印企業(yè)支付的步共用設(shè)施設(shè)奔備有償使用幻費(fèi)，經(jīng)業(yè)主但管理委員會(huì)貿(mào)或者物業(yè)產(chǎn)框權(quán)人、使用閥人認(rèn)可后轉(zhuǎn)叨作企業(yè)代管分的共用設(shè)施希設(shè)備維修基薦金。灑第三章成杜本和費(fèi)用志第七條企如業(yè)在從事物摩業(yè)管理活動(dòng)差中，為物業(yè)吸產(chǎn)權(quán)人、使先用人提供維板修、管理和足服務(wù)等過程破中發(fā)生的各秩項(xiàng)支出，按礙照國(guó)家規(guī)定或計(jì)入成本、田費(fèi)用。誦第八條企越業(yè)在從事物烈業(yè)管理活動(dòng)批中發(fā)生的各含項(xiàng)直接支出柄，計(jì)入營(yíng)業(yè)摔成本。營(yíng)業(yè)屋成本包括直襪接人工費(fèi)、這直接材料費(fèi)窄和間接費(fèi)用懇等。實(shí)行一兔級(jí)成本核算盒的企業(yè)，可筑不設(shè)間接費(fèi)部用，有關(guān)支量出直接計(jì)入火管理費(fèi)用。梅直接人工費(fèi)刊包括企業(yè)直受接從事物業(yè)練管理活動(dòng)等怨人員的工資鋤、獎(jiǎng)金及職燈工福利費(fèi)等型。秩直接材料費(fèi)觸包括企業(yè)在拳物業(yè)管理活辟動(dòng)中直接消艦耗的各種材鴿料、輔助材鮮料、燃料和灘動(dòng)力、構(gòu)配妙件、零件、枝低值易耗品猜、包裝物等遍。拍間接費(fèi)用包早括企業(yè)所屬頓物業(yè)管理單筆位管理人員涂的工資、獎(jiǎng)銅金及職工福煮利費(fèi)、固定累資產(chǎn)折舊費(fèi)樣及修理費(fèi)、趁水電費(fèi)、取芬暖費(fèi)、辦公觸費(fèi)、差旅費(fèi)倆、郵電通訊辰費(fèi)、交通運(yùn)翅輸費(fèi)、租賃鄰費(fèi)、財(cái)產(chǎn)保藏險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)搏保護(hù)費(fèi)、保主安費(fèi)、綠化者維護(hù)費(fèi)、低斗值易耗品攤翅銷及其他費(fèi)晌用等。膽第九條企自業(yè)經(jīng)營(yíng)共用擔(dān)設(shè)施設(shè)備，鐮支付的有償織使用費(fèi)，計(jì)爬入營(yíng)業(yè)成本籃。矩第十條企長(zhǎng)業(yè)支付的管派理用房有償宋使用費(fèi)，計(jì)宏入營(yíng)業(yè)成本悶或者管理費(fèi)直用。牧第十一條閑企業(yè)對(duì)管理秩用房進(jìn)行裝芒飾裝修發(fā)生來的支出，計(jì)廳入遞延資產(chǎn)批，在有效使盲用期限內(nèi)，鵝分期攤?cè)霠I(yíng)扭業(yè)成本或者債管理費(fèi)用。偉第十二條純企業(yè)可以于嗓年度終了，噴按照年末應(yīng)憑收帳款余額你的0.3％厭－0.5％租計(jì)提壞帳準(zhǔn)姓備金，計(jì)入魄管理費(fèi)用。避企業(yè)發(fā)生的熔壞帳損失，拉沖減壞帳準(zhǔn)漠備金。收回聰已核銷的壞積帳，增加壞糕帳準(zhǔn)備金。拿輔不計(jì)提取壞售帳準(zhǔn)備金的鼓企業(yè)，發(fā)生淘的壞帳損失壺，計(jì)入管理槐費(fèi)用。收回烘已核銷的壞畏帳，沖減管株理費(fèi)用。池第四章營(yíng)她業(yè)收入及利區(qū)潤(rùn)貫第十三條同營(yíng)業(yè)收入是我指企業(yè)從事抹物業(yè)管理和苦其他經(jīng)營(yíng)活招動(dòng)所取得的逗各項(xiàng)收入，豎包括主營(yíng)業(yè)袍務(wù)收入和其求他業(yè)務(wù)收入凡。吐第十四條歷主營(yíng)業(yè)務(wù)收撇入是指企業(yè)克在從事物業(yè)裹管理活動(dòng)中禾，為物業(yè)產(chǎn)崖權(quán)人、使用限人提供維修芬、管理和服呈務(wù)所取得的溫收入，包括踏物業(yè)管理收蝦入、物業(yè)經(jīng)瘦營(yíng)收入和物骨業(yè)大修收入衰。殘物業(yè)管理收近入是指企業(yè)仁向物業(yè)產(chǎn)權(quán)貸人、使用人尖收取的公共彈性服務(wù)費(fèi)收棟入、公眾代慌辦性服務(wù)費(fèi)拒收入和特約碗服務(wù)收入。性物業(yè)經(jīng)營(yíng)收鉛入是指企業(yè)側(cè)經(jīng)營(yíng)業(yè)主管富理委員會(huì)或坊者物業(yè)產(chǎn)權(quán)柿人、使用人漲提供的房屋收建筑物和共廚用設(shè)施取得桿的收入，如技房屋出租收擇入和經(jīng)營(yíng)停摘車場(chǎng)、游泳將池、各類球目場(chǎng)等共用設(shè)取施收入。蝴物業(yè)大修收罰入是指企業(yè)免接受業(yè)主管忠理委員會(huì)或扣者物業(yè)產(chǎn)權(quán)猛人、使用人滴的委托，對(duì)輔房屋共用部姐位、共用設(shè)萄施設(shè)備進(jìn)行掃大修取得的腹收入。進(jìn)第十五條敲企業(yè)應(yīng)當(dāng)在伸勞務(wù)已經(jīng)提扣供，同時(shí)收綁訖價(jià)款或取謝得收取價(jià)款唉的憑證時(shí)確雅認(rèn)為營(yíng)業(yè)收敢入的實(shí)現(xiàn)。米物業(yè)大修收脖入應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)頭主管理委員青會(huì)或者物業(yè)眠產(chǎn)權(quán)人、使案用人簽證認(rèn)弦可后，確認(rèn)枝為營(yíng)業(yè)收入廉的實(shí)現(xiàn)。踩企業(yè)與業(yè)主血管理委員會(huì)脹或者物業(yè)產(chǎn)齒權(quán)人、使用掘人雙方簽訂第付款合同或墨協(xié)議的，應(yīng)煮當(dāng)根據(jù)合同患或者協(xié)議所衛(wèi)規(guī)定的付款凈日期確認(rèn)為過營(yíng)業(yè)收入的云實(shí)現(xiàn)。聰?shù)谑鶙l統(tǒng)企業(yè)利潤(rùn)總薪額包括營(yíng)業(yè)喊利潤(rùn)、投資甚凈收益、營(yíng)流業(yè)外收支凈祝額以及補(bǔ)貼坊收入。霧第十七條描補(bǔ)貼收入是輕指國(guó)家撥給域企業(yè)的政策羞性虧損補(bǔ)貼她和其他補(bǔ)貼蘆。臣第十八條道營(yíng)業(yè)利潤(rùn)包婆括主營(yíng)業(yè)務(wù)析利潤(rùn)和其他尊業(yè)務(wù)利潤(rùn)。茶主營(yíng)業(yè)務(wù)利效潤(rùn)是指主營(yíng)掘業(yè)務(wù)收入減禁去營(yíng)業(yè)稅金丈及附加，再?gòu)綔p去營(yíng)業(yè)成暮本、管理費(fèi)課用及財(cái)務(wù)費(fèi)辜用后的凈額崇。悶營(yíng)業(yè)稅金及秀附加包括營(yíng)珍業(yè)稅、城市普維護(hù)建設(shè)稅魄和教育費(fèi)附茄加。指其他業(yè)務(wù)利參潤(rùn)是指其他注業(yè)務(wù)收入減績(jī)?nèi)テ渌麡I(yè)務(wù)自支出和其他奮業(yè)務(wù)繳納的頓稅金及附加摸后的凈額。困第十九條國(guó)其他業(yè)務(wù)收撲入是指企業(yè)膠從事主營(yíng)業(yè)般務(wù)以外的其眉他業(yè)務(wù)活動(dòng)詳所取得的收尾入，包括房浮屋中介代銷素手續(xù)費(fèi)收入塌、材料物資跨銷售收入、塑廢品回收收宗入、商業(yè)用劫房經(jīng)營(yíng)收入藍(lán)及無形資產(chǎn)怪轉(zhuǎn)讓收入等嶄。蠶商業(yè)用房經(jīng)厚營(yíng)收入是指澆企業(yè)利用業(yè)移主管理委員內(nèi)會(huì)或者物業(yè)圈產(chǎn)權(quán)人、使焰用人提供的攜商業(yè)用房，掩從事經(jīng)營(yíng)活嗚動(dòng)取得的收兇入，如開辦臂健身房、歌夜舞廳、美容阻美發(fā)屋、商蝕店、飲食店桐等經(jīng)營(yíng)收入言。蘇第二十條辰其他業(yè)務(wù)支擇出是指企業(yè)質(zhì)從事其他業(yè)壟務(wù)活動(dòng)所發(fā)各生的有關(guān)成箏本和費(fèi)用支薯出。眨企業(yè)支付的覺商業(yè)用房有隱償使用費(fèi)，池計(jì)入其他業(yè)揚(yáng)務(wù)支出。堵企業(yè)對(duì)商業(yè)枯用房進(jìn)行裝懼飾裝修發(fā)生繞的支出，計(jì)燭入遞延資產(chǎn)必，在有效使奏用期限內(nèi)，養(yǎng)分期攤?cè)肫錁铀麡I(yè)務(wù)支出陳。墨第五章附工則煤第二十一條轎本規(guī)定自孕1998年艙1月1日牛起施行。飼第二十二條皺本規(guī)定由由財(cái)政部負(fù)責(zé)室解釋和修訂[案例六]巨收維修基金淹并非亂收費(fèi)爛某高層住宅適小區(qū)建于1臺(tái)986年，鈴商品房預(yù)售肺許可證是在仙1998年封10月1日鬧前核發(fā)的。兼按國(guó)家建設(shè)直部、財(cái)政部假的《住宅共胞用部位設(shè)備赴設(shè)施維修基沖金管理辦法職》的規(guī)定，暑該小區(qū)物業(yè)喉管理處要求鮮用戶依照規(guī)植定，按購(gòu)房只款的2%交管納物業(yè)管理節(jié)維修基金，蔬引起小區(qū)業(yè)掉主們的投訴足。業(yè)主認(rèn)為夢(mèng)維修費(fèi)應(yīng)從居管理費(fèi)中出返，為什么還座要交錢？再丸說就是交錢租也應(yīng)由開發(fā)座商出，管理圣處是在替開頃發(fā)商轉(zhuǎn)嫁負(fù)皮擔(dān)。基于收朽維修基金在欺業(yè)主中造成慌的反響過于泥強(qiáng)烈，管理卸處決定暫緩棚收維修基金竟。但小區(qū)內(nèi)幅的電梯、消雀防設(shè)備已趨跑于老化，電剖梯困人現(xiàn)象巨時(shí)有發(fā)生，晴消防設(shè)備幾賺近癱瘓，居性民投訴不斷扮。被[案例分析巷]能案例所述現(xiàn)歪象目前已不荷僅僅存在于釣這一個(gè)小區(qū)膀，而是幾乎喚每個(gè)物業(yè)管服理公司面臨基的共同問題矩。眾所周知搭物業(yè)維修金傭是維持物業(yè)腐狀況的重要省保證，不僅監(jiān)國(guó)家建設(shè)部封于塊1999年脖1月1日性起頒布了《亂住宅共用部夾位共用設(shè)施臉設(shè)備維修基知金管理辦法違》，很多省看市也都據(jù)此掀制定了物業(yè)暈維修基金的墾收取辦法。苗但現(xiàn)在很多福早期入住的呈業(yè)主不肯補(bǔ)愈交這筆費(fèi)用刑；而新建物蘿業(yè)的開發(fā)商航也遲遲不肯們交維修基金粗。其中的原煎因是多方面魚的，主要有赴：錦一是業(yè)主把制維修基金與挽物業(yè)管理費(fèi)欄混為一談，站認(rèn)為自己既爺然已交了不存少物業(yè)管理辣費(fèi)，維修費(fèi)虎自然應(yīng)從物消業(yè)管理費(fèi)中隸出，為什么悉還要另外收汪費(fèi)。其實(shí)，憶物業(yè)管理公暢司的物業(yè)管軋理費(fèi)支出只越包括簡(jiǎn)單維媽修的小修項(xiàng)昨目，較大的屠維修則需從委維修基金中炭列支，或由禍業(yè)主據(jù)實(shí)分皂攤。蔬二是物業(yè)維沾修基金管理組有待規(guī)范。巧物業(yè)維修基炎金的管理一蕉般有三種情代況：第一種粉，是由當(dāng)?shù)貛Х康禺a(chǎn)行政聾主管部門代縱管；第二種竿，是由業(yè)主幅委員會(huì)代管在；第三種，泥是由物業(yè)管熟理公司代管垮。實(shí)際上這薄三種管理方比式都有一定叫的弊端。政合府主管部門軍代管雖防止補(bǔ)了維修基金費(fèi)的挪用或亂彈花，但因?qū)τ染唧w物業(yè)情升況了解不全糞面，易產(chǎn)生宮審批慢誤事窩及難以達(dá)到邁經(jīng)濟(jì)、合理許的使用目的禁；業(yè)主委員欣會(huì)或物業(yè)管原理公司自行烏代管，兩者匠會(huì)因各自出捐發(fā)點(diǎn)不同和群目的不同，乳引發(fā)一些事望端，而影響唇到維修基金模的正常審批晉和使用。賊三是個(gè)別物奴業(yè)管理公司頭亂用維修基銷金。未把維巨修基金?？钭訉Ｓ?，有擴(kuò)柴大使用范圍獨(dú)現(xiàn)象。如有能的物業(yè)管理笑公司把維修競(jìng)基金挪作投室資、炒股或柏進(jìn)行其他項(xiàng)蠶目維修等；疲一些公司借純機(jī)使用維修英基金修繕本闊應(yīng)從管理費(fèi)豆中支出的維圖修項(xiàng)目。療正如案例所榴述小區(qū)那樣鈴，維修基金嫌催收難，已滴嚴(yán)重影響了撓物業(yè)管理的懶正常開展。岡一方面由于嘩維修基金不距能及時(shí)到位輛，影響了有程些共用設(shè)施減設(shè)備的維修宿和更新，給對(duì)用戶帶來不夜便，引發(fā)了槍投訴；另一侍方面對(duì)那些悟按時(shí)足額繳葛納了維修基馳金的開發(fā)商誕和業(yè)主也是寫不公平的，點(diǎn)侵占了他們判的權(quán)益。忍[解決方法敢]捉該物業(yè)管理鄭處認(rèn)為，維教修基金還是揪應(yīng)該按規(guī)定在收取的，但宴一下子讓用墓戶繳齊數(shù)額質(zhì)勢(shì)所難能。忌在與業(yè)主委館員會(huì)協(xié)商后島，決定分步業(yè)籌集。先把靜收到的維修補(bǔ)基金轉(zhuǎn)入指妄定的代管銀延行建立專戶靜，并按物業(yè)堂維修基金建溪立程序操作衡。不足部分件，計(jì)劃自建寒立首筆維修廢基金始，分茄幾年籌集，惡要求業(yè)主每響年繳交續(xù)籌成額的10%暑，直至達(dá)到母規(guī)定數(shù)額為晚止。為減輕里業(yè)主負(fù)擔(dān)，己物業(yè)管理公抽司決定從每眨月物業(yè)管理狀費(fèi)盈余中提萄取部分資金情作維修基金嘉。拔因該管理處陵已按規(guī)定建趟立起維修基縮金賬戶及收貢取、使用制寄度、管理處?kù)柦酉聛淼墓つ棺魇窍蛴脩綦[宣講這些程竹序以及國(guó)家科的法規(guī)，使張用戶了解維弱修基金在物諸業(yè)管理中的歷重要作用，拿及收取維修蒼基金的嚴(yán)肅騙性、規(guī)范性他，催促用戶織繼續(xù)交費(fèi)。域同時(shí)，管理帶處利用所收直到的維修基黑金有計(jì)劃地拖對(duì)小區(qū)內(nèi)的庭電梯及消防哈設(shè)備進(jìn)行維郊修及更換，熄排除后患。也[相關(guān)法規(guī)輔制度]關(guān)1．《毅物業(yè)管理?xiàng)l詳例廣》（節(jié)選）擾……第五章部物業(yè)的使山用與維護(hù)疫第五十條物仗業(yè)管理區(qū)域拴內(nèi)按照規(guī)劃釣建設(shè)的公共近建筑和共用釣設(shè)施，不得屈改變用途。流業(yè)主依法確冬需改變公共餃建筑和共用中設(shè)施用途的顆，應(yīng)當(dāng)在依晝法辦理有關(guān)炊手續(xù)后告知不物業(yè)管理企扭業(yè)；物業(yè)管章理企業(yè)確需濫改變公共建風(fēng)筑和共用設(shè)貪施用途的，堤應(yīng)當(dāng)提請(qǐng)業(yè)謎主大會(huì)討論墻決定同意后秧，由業(yè)主依確法辦理有關(guān)嚷手續(xù)。更第五十一條評(píng)業(yè)主、物業(yè)啊管理企業(yè)不喚得擅自占用擦、挖掘物業(yè)瞞管理區(qū)域內(nèi)輩的道路、場(chǎng)里地，損害業(yè)世主的共同利枝益。濤因維修物業(yè)?；蛘吖怖弦?，業(yè)主確豪需臨時(shí)占用窄、挖掘道路矛、場(chǎng)地的，蔑應(yīng)當(dāng)征得業(yè)議主委員會(huì)和卻物業(yè)管理企顏業(yè)的同意；驢物業(yè)管理企甲業(yè)確需臨時(shí)掩占用、挖掘黎道路、場(chǎng)地含的，應(yīng)當(dāng)征萍得業(yè)主委員似會(huì)的同意。終業(yè)主、物業(yè)吼管理企業(yè)應(yīng)栗當(dāng)將臨時(shí)占承用、挖掘的乎道路、場(chǎng)地橡，在約定期偷限內(nèi)恢復(fù)原詞狀。叼第五十二條援供水、供電門、供氣、供躬熱、通訊、作有線電視等鼠單位，應(yīng)當(dāng)槐依法承擔(dān)物哪業(yè)管理區(qū)域蛇內(nèi)相關(guān)管線闖和設(shè)施設(shè)備下維修、養(yǎng)護(hù)原的責(zé)任。壩前款規(guī)定的堡單位因維修叉、養(yǎng)護(hù)等需碼要，臨時(shí)占莖用、挖掘道晚路、場(chǎng)地的率，應(yīng)當(dāng)及時(shí)敏恢復(fù)原狀。濁第五十三條彼業(yè)主需要裝憑飾裝修房屋借的，應(yīng)當(dāng)事錢先告知物業(yè)批管理企業(yè)。絹物業(yè)管理企討業(yè)應(yīng)當(dāng)將房娃屋裝飾裝修幣中的禁止行溫為和注意事配項(xiàng)告知業(yè)主從。同第五十四條虹住宅物業(yè)、灰住宅小區(qū)內(nèi)兵的非住宅物趙業(yè)或者與單膏幢住宅樓結(jié)瞇構(gòu)相連的非歷住宅物業(yè)的秧業(yè)主，應(yīng)當(dāng)以按照國(guó)家有茅關(guān)規(guī)定交納簽專項(xiàng)維修資君金。往專項(xiàng)維修資記金屬業(yè)主所易有，專項(xiàng)用此于物業(yè)保修鴉期滿后物業(yè)僚共用部位、舉共用設(shè)施設(shè)堪備的維修和拾更新、改造統(tǒng)，不得挪作縫他用。免專項(xiàng)維修資末金收取、使論用、管理的夏辦法由國(guó)務(wù)騰院建設(shè)行政樂主管部門會(huì)堤同國(guó)務(wù)院財(cái)亮政部門制定愈。腥第五十五條轎利用物業(yè)共管用部位、共迫用設(shè)施設(shè)備炭進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的喝，應(yīng)當(dāng)在征皺得相關(guān)業(yè)主況、業(yè)主大會(huì)嘩、物業(yè)管理贊企業(yè)的同意翠后，按照規(guī)冶定辦理有關(guān)像手續(xù)。業(yè)主懇所得收益應(yīng)淺當(dāng)主要用于坐補(bǔ)充專項(xiàng)維躁修資金，也燭可以按照業(yè)稀主大會(huì)的決非定使用。虹第五十六條歉物業(yè)存在安斷全隱患，危炎及公共利益急及他人合法清權(quán)益時(shí)，責(zé)時(shí)任人應(yīng)當(dāng)及艷時(shí)維修養(yǎng)護(hù)壁，有關(guān)業(yè)主獅應(yīng)當(dāng)給予配栗合。工責(zé)任人不履債行維修養(yǎng)護(hù)擱義務(wù)的，經(jīng)額業(yè)主大會(huì)同棵意，可以由的物業(yè)管理企具業(yè)維修養(yǎng)護(hù)雅，費(fèi)用由責(zé)畝任人承擔(dān)。系協(xié)2．《蔑住宅共用部宮位共用設(shè)施蒙設(shè)備維修基效金管理辦法芹》江第一條為黨了貫徹落實(shí)提《國(guó)務(wù)院關(guān)隆于進(jìn)一步深段化城鎮(zhèn)住房喘制度改革加趟快住房建設(shè)基的通知》（哥國(guó)發(fā)[19嗚98]23難號(hào)），保障亦住房售后的蠟維修管理，柔維護(hù)往房產(chǎn)殿權(quán)人和使用灘人的共同利覆益，制定本進(jìn)辦法。拒第二條在屈直轄市、市翠、建制鎮(zhèn)和語未設(shè)鎮(zhèn)建制耐的工礦區(qū)范軋圍內(nèi)，新建評(píng)商品住房（疏包括經(jīng)濟(jì)適枕用住房，以愚下簡(jiǎn)稱“商平品住房