房地產(chǎn)估價模擬試題及答案

第第#頁一、單項選擇［共40題，每題1分，總計40分］1、本錢法概念中的“本錢〃，并不是通常意義上的本錢，而是〔〕。A.價格 B.生產(chǎn)費用 C.勞動價值 D.本錢加利潤2、運用本錢法估價，需要懂得〔〕。A.房地產(chǎn)本錢構成 B.房地產(chǎn)供求關系C房地產(chǎn)價格構成D.房地產(chǎn)重置價格構成3、對價格的定義，第一種“是為獲得一種商品或勞務所必須付出的東西〃講的是現(xiàn)象，第二種“是商品價值的貨幣表現(xiàn)〃講的是本質。對于房地產(chǎn)估價來說，主要是從〔〕上把握房地產(chǎn)價格的“數(shù)量〃。A.貨幣支付B.價值C現(xiàn)象D.本質4、報酬率為〔〕及所投入的資本的比率。A.凈收益 B.投資回收 C投資回報 D.收益.5、重建價格，是采用及估價對象建筑物一樣的建筑材料、建筑構配件、建筑設備與建筑技術等，按照估價時點的價格水平，重新建造及估價對象建筑物〔〕的新建筑物的正常價格。A.具有同等效用 B.完全一樣 C.具有同等功能D.類似6、實際觀察法不是直接以建筑物的有關年限來求取建筑物的折舊，而是注重建筑物的〔〕。

A.剩余價值 B.剩余使用壽命 B.實際使用年限D.實際損耗程度7、房地產(chǎn)估價程序是指一個房地產(chǎn)估價工程的估價全過程中的各項具體工作，按照其〔〕所排列出的先后進展次序。A.時間順序B.邏輯順序C.程序D.內(nèi)在聯(lián)系性8、房地產(chǎn)估價的核心是為〔〕，對特定房地產(chǎn)在特定時點的客觀合理價格或價值的測算與判定。A.特定對象 B.特定委托人C.特定目的 D.特定要求9、具有投資開發(fā)或開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應選用〔〕作為其中的一種估價方法。A.市場法 B.假設開發(fā)法 C.收益法D.本錢法10、估價資料的保管期限從估價報告出具之日起計算，一般應在〔〕以上。A.20年B.10年C.8年D.15年11、假設開發(fā)法在形式上是〔〕。A.評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法B.評估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價格的本錢法的倒算法C評估房地產(chǎn)價格的收益法的倒算法 D.評估房地產(chǎn)價格的本錢法的倒算法12、在傳統(tǒng)方法中，投資利息與〔〕都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不單獨顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。

A.投資利潤 B.開發(fā)利潤C投資收益 D.銷售稅13、投資利息估算只有在〔〕才需要。A.比擬法B.傳統(tǒng)方法C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法D.收益法14、在現(xiàn)實生活中，房地產(chǎn)價格的上下是由〔〕的結果。A.眾多的房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格綜合作用 B.影響房地產(chǎn)價格的因素共同作用C.各種影響房地產(chǎn)價格的因素其影響強度不同 D.各種影響因素影響房地產(chǎn)價格變動方向不同15、商業(yè)用途房地產(chǎn)的位置優(yōu)劣，主要是看繁華程度與〔〕。A.周圍環(huán)境狀況 B.及市中心的遠近 C.臨街狀況D.交通便捷程度16、房地產(chǎn)估價原那么是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的根本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在〔〕下的估價結果具有近似性。A.同一估價原那么、同一估價時點 B.同一估價目的、同一估價方法C.同一估價目的、同一估價時點 D.同一估價原那么、同一估價目的17、現(xiàn)有建筑物應予保存的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值〔〕新建房地產(chǎn)的價值減去撤除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。

A.小于B.大于C.等于D.小于或等于18、某房地產(chǎn)土地面積為500m2,土地價格為2000元/m2,建筑物建筑面積1000m2,用本錢法估算出的該建筑物的重置價為1800元/m2,市場上同類房地產(chǎn)的正常房地價格為2500元/m2,那么該建筑物的每1m2建筑面積的實際價值比重置價值低〔〕元。A.100B.200C.300D.40019、收益法是以〔〕為根底的?！病痴f明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。A.收益原理 B.預期原理 C.未來原理 D.替代原理20、某房地產(chǎn)是在有償出讓的國有土地上開發(fā)建造的，當時獲得的土地使用權年限為50年，現(xiàn)在已使用了5年，預計利用該房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益10萬元，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%,那么該房地產(chǎn)的收益價格為〔〕。D.152.69萬元21、某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為4500元/m2，年凈收益為250元/m2,報酬率為6%?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在5年后建成投入使用，到那時該地區(qū)將到達該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度，在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價格為6000元/m2。據(jù)此預計新火車站建成后投入使用后，新火車站地區(qū)該房地產(chǎn)的價格將到達6000元/m2。那么獲知新建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格為〔〕。

A.5250元/m2 B.5655元/m2 C.5536元/m2D.5456元/m222、市場法適用的條件，是在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的〔〕。A.類似房地產(chǎn)的交易 B.一樣房地產(chǎn)的交易C.相關房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的市場交易23、如果先按原幣種的價格進展交易日期調整，那么對進展了交易日期調整后的價格，應采用〔〕時的匯率進展換算。A.估價作業(yè)日期 B.成交日期C.估價時點D.交易日期修正后24、價格指數(shù)中如果是以某個固定時期作為基期的，稱為〔〕。A.固定價格指數(shù)B.定基價格指數(shù)C.長期價格指數(shù)D.環(huán)比價格指數(shù)25、房地產(chǎn)價格通常有上下波動。但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的〔〕。A.變動規(guī)律與開展趨勢 B.變動規(guī)律與長期趨勢C.開展規(guī)律與變動趨勢D.開展規(guī)律與長期趨勢26、越接近〔〕的開展速度對估價更為重要。A.客觀情況B.市場供求C.估價時點D.現(xiàn)在27、城市房屋拆遷估價應當采用〔〕。A.客觀合理價值標準 B.非公開市場價值標準C.公開市場價值標準D.政府規(guī)定的價值標準

28、街角地是指位于十字路口或丁字路口的土地。計算街角地的價格通常是采用〔〕。A.正旁兩街分別輕重估價法B.重疊價值估價法C.比擬法D.假設開發(fā)法29、以下哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型〔〕。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.營業(yè)的房地產(chǎn)30、某宗房地產(chǎn)預計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的根底上增長3%,運營費用年增長2%,收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為〔〕。A.650萬元B.687萬元C.585萬元D.630萬元31、某一房地產(chǎn)，其土地價值是總價值的30%,土地資本化率為5%,建筑物資本化率為7%,綜合資本化率為〔〕。A.6.6%B.5.8%C.6.2%D.6.4%32、路線價法實質上是一種〔〕。A.長期趨勢法B.本錢法C市場法D.收益法33、土地具有〔〕，而其他物品，經(jīng)一定年限或長久的使用之后，不管如何保管，最終均難免損耗。A.不可損耗性B.不可消滅性 C保值增值性D.壽命長久性34、路線價法特別適用于對〔〕進展估價。

A.單宗土地 B.待開發(fā)土地 C.在大范圍內(nèi)同時對大量土地D.少量土地35、由于土地具有〔〕的特性，所以根本上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大。A.獨一無二 B.不可移動 C.價值高大D.數(shù)量有限二、多項選擇［共4。題，每題2分，總計8。分］36、運用假設開發(fā)法估價的效果如何，除了對假設開發(fā)法本身掌握得如何外，還要求有一個良好的社會經(jīng)濟環(huán)境，如〔〕。A.要有一個明朗、開放及長遠的房地產(chǎn)政策B.要有一套統(tǒng)一、嚴謹及健全的房地產(chǎn)法規(guī)C.要有一套完整的開發(fā)方案與管理制度D.要有一個穩(wěn)定、清晰及全面的房地產(chǎn)投資開發(fā)與交易的稅費清單E.要有一個長遠、公開及穩(wěn)定的土地供應（出讓）方案37、選擇最正確的開發(fā)利用方式包括〔〕等確實定。A.構造B.構造C,用途D.規(guī)模E.檔次38、歸納起來，古今中外主要有以下幾種物品分配方式〔〕。A.武力、方案B.偷竊、掠奪C.抽簽、排隊D.分配、補償E.禮讓、價格39、明確估價根本領項主要包括〔〕。A.明確估價目的 B.明確估價對象C.明確估價時點D.明確估價內(nèi)容E.明確估價費用

40、價格等于“本錢加平均利潤〃，是長期內(nèi)平均來看的，而且還需要具備下述條件〔〕。A.生產(chǎn)本錢高于市場平均本錢 B.生產(chǎn)本錢低于市場平均本錢。.自由競爭D.該種商品本身可以大量重復生產(chǎn)E.生產(chǎn)本錢等于市場平均本錢41、政府對房地產(chǎn)價格的干預，包括〔〕。A.政府指導價、政府定價 B.市場調節(jié)價、宏觀調控價C.規(guī)定本錢構成或利潤率D.最高限價、最低限價 E.規(guī)定本錢與利潤42、確定重新構建價格時，應特別記住以下幾點〔〕。A.重新構建價格是估價時點時的 B.重新構建價格是現(xiàn)在的C重新構建價格是客觀的D.重新構建價格是開發(fā)本錢、稅金、開發(fā)利潤的總與E.建筑物的重新構建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊；土地的重新構建價格是在估價時點狀況下的價格43、在明確了估價根本領項的根底上，應對估價工程進展初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括〔〕。A.擬采用的估價技術路線與估價方法 B.擬調查搜集的資料及其來源渠道C.預計所需的時間、人力、經(jīng)費 D.估價作業(yè)步驟與時間進度安排

E.完成估價任務的措施44、對房地產(chǎn)估價總的要求是〔〕，這應作為房地產(chǎn)估價的最高原那么。A.合法B.獨立C.客觀D.公正E.公平45、要把握房地產(chǎn)價格的影響因素，首先應在觀念上具備以下認識〔〕。A.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡一樣的B.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡一樣的C.不同的房地產(chǎn)價格影響因素，及房地產(chǎn)價格之間的影響關系是不盡一樣的D.某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或模型來量化E.某些影響因素對房地產(chǎn)價值的影響可以進展定性分析46、〔〕等幾個經(jīng)濟學原理有助于把握最高最正確使用。A.適合原理 B.替代原理 C.均衡原理D.收益遞增遞減原理E.收益原理47、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的〔〕。A.客觀收益B.實際收益C.有形收益D.無形收益E.潛在收益48、區(qū)位狀況比擬、調整的內(nèi)容包括有〔〕。

A.環(huán)境景觀B.地形地勢C,朝向樓層D.建筑規(guī)模E.平^布局49、建筑物外觀形象包括〔〕等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。A.建筑式樣B.風格C.構造D.構造E.色調50、標準宗地是路線價區(qū)段內(nèi)具有代表性的土地，選取標準宗地的具體要求包括有〔〕。A.一面臨街，土地形狀為矩形B.臨街深度為標準深度，臨街寬度為標準寬度C.土地面積中等 D.臨街寬度及臨街深度比例恰當E.用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途，建筑容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性的建筑容積率三、判斷［共40題，每題1分，總計40分］51、由于房地產(chǎn)的壽命長久，占用收益性房地產(chǎn)不僅現(xiàn)在能獲得收益，而且能期望在未來持續(xù)獲得收益?！病?2、房地產(chǎn)價格通常用貨幣來表示，慣例上也是用貨幣形式來償付，而不用實物、勞務等其他形式來償付?！病?3、運營費用及會計上的本錢費用有所不同，是從估價角度出發(fā)的，如中包含所得稅、房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額、會計上的折舊費、房地產(chǎn)改擴建費用?！病?4、房地產(chǎn)估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其外在聯(lián)系性所排列出的先后進展次序?！病?/p>

55、如果估價對象為單獨的土地或單獨的建筑物，但缺少相應的交易實例，而只有土地及建筑物合成體的交易實例時，一般不能采用比擬法估價。〔〕56、交易日期調整的關鍵，是要把握估價對象這類房地產(chǎn)的價格自某個時期以來的漲落變化情況。〔〕57、估價時點，應根據(jù)估價目的來確定?！病?8、某一地帶有一鐵路，這一地帶如果作為居民區(qū)，鐵路就可能成為增值因素。〔〕59、房地產(chǎn)價格一般隨交易的需要而個別形成，并容易受買賣雙方的個別因素的影響?！病?0、人口密度過高會導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低房地產(chǎn)價格?！病?1、路線價是假設干“標準宗地〃的平均價格，可視為市場法中的“可比實例價格〃。〔〕62、如果房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致一樣，就可以計算其逐期開展速度的平均數(shù)，即平均開展速度，據(jù)此推算各期的趨勢值?！病?3、選擇最正確的開發(fā)利用方式包括用途、規(guī)模、檔次等確實定。這些內(nèi)容確實定都要在城市規(guī)劃許可的范圍內(nèi)選取，也就是說在這個許可范圍內(nèi)的最正確?！病?4、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息要及其應獲的利潤分開，不能算作利潤?！病?/p>

65、從理論上講，標準深度是街道對地價影響的轉折點：由此接近街道的方向，地價受街道的影響而逐漸降低；由此遠離街道的方向，地價可視為根本不變?！病乘?、計算［共2題，每題10分，總計20分］某賓館共有400個標準間與100個套間，標準間每個每天200元，套間每個每天350元，年平均空房率25%。餐飲收益為客房收益的30%?？头窟\營費用率為35%，餐飲運營費用率為55%。康體娛樂等其他方面的凈收益為每年200萬元。土地使用年限不限。搜集同類賓館的價格與凈收益資料如下表所示：試依據(jù)上述資料估計該賓館的現(xiàn)時價格。某在建工程開工于2003年4月1日?？傆玫孛娣e5000m2,規(guī)劃總建筑面積40000m2，用途為寫字樓。土地使用年限為50年，從開工之日起計，當時取得土地的花費為樓面價1200元/m2。該工程的正常開發(fā)期為3年，建立費用（包括前期工程費用、建筑安裝工程費、管理費等）為建筑面積2800元/m2。至2004年10月1日實際完成了主體構造，已投入50%的建立費用，但估計至建成尚需2年，還需投入60%的建立費用，建成后半年可租出，可租出面積的月租金為80元/m2,可出租面積為建筑面積的70%。正常出租率為80%，出租的運營費用為有效毛收入的30%。當?shù)刭徶迷诮üこ藤I方需要繳納的稅費為購置價的3%，同類房地產(chǎn)開發(fā)工程的銷售稅費為售價的6%，試利用上述資料用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算該在建工程

2004年10月1日的正常購置總價與按規(guī)劃建筑面積折算的單價為多少（報酬率為8%,折現(xiàn)率為10%）。答案：第1題試題答案：A第2題試題答案：C第3題試題答案：C第4題試題答案：C第5題試題答案：B第6題試題答案：D第7題試題答案：D第8題試題答案：C第9題試題答案：B第10題試題答案：D第11題試題答案：B第12題試題答案：B第13題試題答案：B第14題試題答案：A第15題試題答案：C第16題試題答案：C第17題試題答案：B第18題試題答案：C

第19題試題答案：B第20題試題答案：B第21題試題答案：C第22題試題答案：A第23題試題答案：C第24題試題答案：B第25題試題答案：A第26題試題答案：C第27題試題答案：C第28題試題答案：A第29題試題答案：C第30題試題答案：A第31題試題答案：D第32題試題答案：C第33題試題答案：B第34題試題答案：C第35題試題答案：A第36題試題答案：ABDE第37題試題答案：CDE第38題試題答案：ACE第39題試題答案：ABC第40題試題答案：CD

第41題試題答案：ACD第42題試題答案：ACE第43題試題答案：ABCD第44題試題答案：BCD第45題試題答案：ABC第46題試題答案：ACD第47題試題答案：ACDE第48題試題答案：AC第49題試題答案：ABE第50題試題答案