當(dāng)前我國個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)分析

當(dāng)前我國個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)分析

一、個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)來源不同，利率風(fēng)險(xiǎn)可劃分為重定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、基差風(fēng)險(xiǎn)、選擇性期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)。由于我國住房抵押貸款證券化尚未廣泛實(shí)施，個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)于前三個(gè)方面。即：(1)重定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。又稱為期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)，指由于房貸期限不同或者貸款利率變更的時(shí)間不同而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。例如，銀行以短期存款作為長期固定利率房貸的融資來源，當(dāng)利率上升時(shí)，貸款的利息收入是固定的，但存款的利息成本隨之增加，導(dǎo)致銀行未來收益減少和房貸資產(chǎn)價(jià)值降低。(2)基差風(fēng)險(xiǎn)。指由于存款利率和貸款利率調(diào)整不同步致使存貸款利率基準(zhǔn)差變化，使房貸資產(chǎn)收益和對(duì)應(yīng)負(fù)債成本非同步變化產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。(3)選擇性期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。指由于貸款利率變化，房貸借款人提前還款導(dǎo)致銀行長期利息收益流變化或中斷的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)預(yù)期利率上升時(shí)，浮動(dòng)利率房貸借款人傾向于提前還款以降低未來利息成本；當(dāng)預(yù)期利率下降時(shí)，固定利率房貸借款人傾向于提前還款從而獲得低利率再融資的可能性，這是典型的房貸選擇性期權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果不同，房貸利率風(fēng)險(xiǎn)可分為因利率變動(dòng)引發(fā)的房貸資產(chǎn)收益水平下降的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)，以及因利率變動(dòng)導(dǎo)致房貸客戶違約行為的信用風(fēng)險(xiǎn)。(1)利率變動(dòng)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。是指由于存貸款基準(zhǔn)利率變動(dòng)對(duì)銀行所持有的房貸資產(chǎn)收益水平產(chǎn)生影響，從而使得房貸資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值和銀行權(quán)益在經(jīng)營過程中遭受損失的可能性。(2)利率變動(dòng)的信用風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)包括兩種情形，其一是利率上升導(dǎo)致貸款成本增加，超出房貸借款人可承受能力，最終導(dǎo)致借款人被動(dòng)違約行為；其二是預(yù)期利率上升或下降促發(fā)借款人提前還款的理性違約行為，以及利率上升導(dǎo)致未償還的貸款本息超過其所對(duì)應(yīng)的抵押房產(chǎn)價(jià)值時(shí)，借款人中止還款的理性違約行為。上述利率風(fēng)險(xiǎn)劃分是國內(nèi)外商業(yè)銀行普遍采用的方式，然而各國金融體系的差異決定了不同形式的利率風(fēng)險(xiǎn)在本國房貸市場(chǎng)中暴露程度的差異。例如：由于我國利率市場(chǎng)化程度不高，人民銀行控制存貸款利率，商業(yè)銀行缺乏定價(jià)權(quán)，因此基差風(fēng)險(xiǎn)尤為突出；以浮動(dòng)利率為主的房貸模式則在一定程度上弱化了重定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，加大了利率上升周期的提前還款風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，國內(nèi)和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化也影響著一國銀行體系中房貸資產(chǎn)的利率風(fēng)險(xiǎn)來源和風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。因此，了解我國個(gè)人住房抵押貸款市場(chǎng)特點(diǎn)，把握國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)，是深入理解當(dāng)前我國商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)形成與發(fā)展的基礎(chǔ)。二、我國個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的形成原因(一)貸款機(jī)構(gòu)和房貸產(chǎn)品模式相對(duì)單一在美國等發(fā)達(dá)金融市場(chǎng)，購房人如需貸款，可以根據(jù)自身情況，在商業(yè)銀行、儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)、互助儲(chǔ)蓄銀行、抵押銀行等從事個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的諸多金融機(jī)構(gòu)中選擇；同時(shí)，這些金融機(jī)構(gòu)也細(xì)分客戶群體，推出不同抵押模式、擔(dān)保模式、利率條件、還款方案等品種繁多的房貸產(chǎn)品。我國住房抵押貸款市場(chǎng)上貸款機(jī)構(gòu)和房貸產(chǎn)品則相對(duì)單一。借款人除了商業(yè)銀行幾乎別無他選；銀行所發(fā)放的房資產(chǎn)品模式也較為單一，主要體現(xiàn)為等額本息(或等額本金)的浮動(dòng)利率抵押貸款。利率設(shè)定上多采用浮動(dòng)利率是我國住房抵押貸款市場(chǎng)的主要特征之一，也是決定我國銀行房貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)特征的最主要因素。(二)銀行缺乏貸款自主定價(jià)權(quán)理論上講，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款是純市場(chǎng)行為，應(yīng)當(dāng)有充分的自主定價(jià)權(quán)，根據(jù)市場(chǎng)表現(xiàn)及自身財(cái)務(wù)狀況決定貸款利率高低。然而在我國情況卻并非如此，兩方面因素使銀行無力自主決定貸款利率。一方面，人民銀行直接規(guī)定存貸款基準(zhǔn)利率，商業(yè)銀行難以預(yù)判利率調(diào)整的時(shí)間和幅度；另一方面，雖然人民銀行允許商業(yè)銀行在貸款基準(zhǔn)利率上下一定幅度范圍內(nèi)自主決定每筆貸款的實(shí)際利率水平，但市場(chǎng)競爭迫使銀行往往只能被動(dòng)地選擇下限利率，結(jié)果是惠及了借款人，但卻給銀行增加了風(fēng)險(xiǎn)。(三)銀行對(duì)抵押資產(chǎn)的估價(jià)能力和對(duì)個(gè)人信用的判斷能力存在不足對(duì)抵押物價(jià)值和借款人信用的準(zhǔn)確判斷是貸款安全性的先決條件，然而就個(gè)人住房抵押貸款而言，這兩方面卻都不是我國商業(yè)銀行能做到的。前者源于銀行對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)知識(shí)的缺乏以及較高的評(píng)估成本，后者則是因?yàn)槲覈鴤€(gè)人信用記錄體系遠(yuǎn)未完善。因此，實(shí)際情況是銀行對(duì)抵押物的價(jià)值判斷等同于借款人所購住房總價(jià)，對(duì)個(gè)人信用的判斷主要取決于一紙收入證明。1998年我國城市住房市場(chǎng)化改革以來，住房市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，房價(jià)持續(xù)上漲，因此個(gè)人住房抵押貸款呆壞帳率很低，長期以來被銀行視為“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”；但是隨著2008年以來住房市場(chǎng)向下調(diào)整程度的加深以及周期性變動(dòng)特征更趨明顯，未來房貸還能否延續(xù)“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的表現(xiàn)恐怕就要成為疑問。(四)個(gè)人住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚處萌芽階段我國住房抵押貸款市場(chǎng)僅僅是銀行和借款人之間資金貸出借入的單級(jí)市場(chǎng)，鮮有投資機(jī)構(gòu)的介入，個(gè)人住房抵押貸款證券化的二級(jí)市場(chǎng)尚處萌芽階段，無法同資本市場(chǎng)相連通。因此不能有效地分散和轉(zhuǎn)化風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨、利率期權(quán)、利率互換等衍生利率工具在我國還沒有得到廣泛應(yīng)用，使得利率風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效規(guī)避。我國住房抵押貸款市場(chǎng)的內(nèi)在缺陷是導(dǎo)致房貸風(fēng)險(xiǎn)在銀行體系集聚的直接原因。從貸款發(fā)放的角度，銀行缺乏對(duì)抵押資產(chǎn)的估價(jià)能力和對(duì)個(gè)人信用的判斷能力，客觀上導(dǎo)致抵押貸款抵御房地產(chǎn)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)波動(dòng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力先天不足；同時(shí)，由于銀行在存貸款利率確定方面處被動(dòng)地位，在對(duì)未來利率變動(dòng)幅度缺乏足夠預(yù)判的情況下，往往傾向于簽訂浮動(dòng)利率抵押貸款合同。從貸款借入的角度，借款人對(duì)銀行依賴度高，不同銀行的房資產(chǎn)品在貸款額度、利率設(shè)定、違約條款等關(guān)鍵性合同要件上鮮有差異，因而借款人對(duì)具體選擇哪家銀行貸款在很大程度上并無偏好。上述因素共同影響的結(jié)果是，銀行在房貸業(yè)務(wù)上呈現(xiàn)出低技術(shù)含量的競爭局面，既然不能在產(chǎn)品模式和定價(jià)上取得突破，那么就要比拼誰的膽子更大，誰敢為更多信用度更低的借款人提供貸款。這就是過去幾年當(dāng)中我國各大商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的縮影，也是我國住房抵押貸款市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn)過度集中于銀行體系，潛在風(fēng)險(xiǎn)水平高、可控性差的根本原因。三、當(dāng)前我國個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)程度的增加我國商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)高度集中、可測(cè)性差等特點(diǎn)決定了利率風(fēng)險(xiǎn)無法在金融體系內(nèi)得到有效的分散或規(guī)避，更大程度地受市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)影響。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期、房價(jià)處于上漲通道、國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好的市場(chǎng)條件下，銀行房貸出現(xiàn)呆壞賬的可能性較??；但是當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向下調(diào)整，特別是國內(nèi)、國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)同時(shí)下滑時(shí)，銀行房貸資產(chǎn)所蘊(yùn)含的潛在損失風(fēng)險(xiǎn)將被放大。當(dāng)前國內(nèi)國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，銀行房貸資產(chǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)程度的增加體現(xiàn)在以下方面：(一)貸款利率七折優(yōu)惠導(dǎo)致銀行房貸資產(chǎn)收益顯著下降存貸利差收益是銀行經(jīng)營收入的最主要來源，也是影響銀行房貸資產(chǎn)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)的直接因素。表1在假設(shè)存貸款期限完全匹配、房貸均為五年期以上浮動(dòng)利率的前提下初步估算了近三年利率調(diào)整過程中銀行房貸余額的預(yù)期利差收益①。如果無任何貸款利率優(yōu)惠政策，銀行房貸資產(chǎn)毛收益率可維持在2％左右；貸款利率八五折優(yōu)惠使得房貸毛收益率下降約1個(gè)百分點(diǎn)；當(dāng)前七折優(yōu)惠政策將壓縮銀行房貸毛收益率約1.8個(gè)百分點(diǎn)，導(dǎo)致銀行房貸資產(chǎn)毛收益率廠降至0.56％。(二)銀行抵抗未來利差變化導(dǎo)致的收益波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力顯著下降基于利差歷史變動(dòng)的初步估算，銀行房貸資產(chǎn)的當(dāng)前收益水平顯著下降，進(jìn)一步分析利差變動(dòng)特征還將證明未來銀行房貸資產(chǎn)因利差變動(dòng)的損失風(fēng)險(xiǎn)很高。自1996年以來人民銀行調(diào)整存貸款基準(zhǔn)利率共導(dǎo)致20次利差變化②?？疾煳迥昶谝陨洗尜J利差變動(dòng)情況，從利差變化的直方圖(圖1)可以初步判斷利差變化具有正態(tài)分布的特點(diǎn)。進(jìn)一步計(jì)算JB統(tǒng)計(jì)量為0.36(P值為0.84)，小于1％顯著水平下X[2]分布臨界點(diǎn)9.21，由此接受原數(shù)列服從正態(tài)分布的零假設(shè)。因此，JB統(tǒng)計(jì)量檢驗(yàn)表明利差變動(dòng)符合均值為-0.012、標(biāo)準(zhǔn)差為0.412的正態(tài)分布③。圖1利差變動(dòng)直方圖(1996—2008年)雖然對(duì)利差歷史變動(dòng)的統(tǒng)計(jì)結(jié)果并不能證明未來利差變動(dòng)將嚴(yán)格服從歷史規(guī)律，但假設(shè)未來利率生成機(jī)制不發(fā)生根本性改變的情況下，未來利差變動(dòng)將從同一個(gè)正態(tài)分布隨機(jī)數(shù)列中產(chǎn)生。第一，利差變動(dòng)數(shù)列均值為負(fù)，表明從長期趨勢(shì)上看，如果宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)延續(xù)過去十年的發(fā)展特點(diǎn)，那么存貸利差將可能呈現(xiàn)縮減態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步給銀行房貸資產(chǎn)帶來收益水平下降的壓力，這意味著未來房貸資產(chǎn)收益率可能比目前0.56％的水平還低。第二，根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布表，利差變動(dòng)小于-0.56(即下次利率變動(dòng)后的存貸利差比當(dāng)前存貸利差小56個(gè)基點(diǎn)以上)的概率為9.18％。這意味著在當(dāng)前貸款利率七折優(yōu)惠的政策下，未來五年期以上存貸利差為零或出現(xiàn)倒掛的可能性為9.18％，同時(shí)也意味著銀行房貸資產(chǎn)將以該概率水平面臨毛收益率為負(fù)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第三，截至2008年底我國個(gè)人住房抵押貸款余額2983億元。由于標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布函數(shù)小于負(fù)三倍標(biāo)準(zhǔn)差的概率不足1％，因此可以負(fù)三倍標(biāo)準(zhǔn)差估算當(dāng)前房貸余額的毛收益現(xiàn)金流因利差變化可能出現(xiàn)的最大負(fù)頭寸④，即認(rèn)為房貸資產(chǎn)最大負(fù)頭寸出現(xiàn)在利差-1.248處⑤。由此估算當(dāng)前我國銀行房貸資產(chǎn)因利差變化的最大負(fù)頭寸為374億元。(三)降息在提升借款人當(dāng)前住房支付能力的同時(shí)也加大了未來還款期內(nèi)因利率調(diào)整導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)和整體經(jīng)濟(jì)處于下行周期，人民銀行在大幅降低貸款基準(zhǔn)利率的同時(shí)，進(jìn)一步下調(diào)商業(yè)銀行房貸下限利率和首付款比率，以期提振住房消費(fèi)，重新激發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)活力。然而這種做法將可能導(dǎo)致“飲鴆止渴”的結(jié)果。利率下降、首付款比例降低雖然可以有效提高借款人的住房支付能力，使得更多的家庭有能力貸款買房甚至買更大的住房，然而政策激勵(lì)可能僅提升了這部分借款人的當(dāng)期住房支付能力，促使市場(chǎng)短期均衡向他們靠攏。但是除非在貨幣政策、住房政策等方面給予持續(xù)的政策激勵(lì)，否則市場(chǎng)長期均衡結(jié)果勢(shì)必還會(huì)甩掉這部分借款人。因?yàn)樗麄冊(cè)谖磥硐喈?dāng)長時(shí)間還款期內(nèi)的支付能力并沒有得到有效提高。在浮動(dòng)利率貸款合同下，未來利率上升將可能導(dǎo)致相當(dāng)一部分借款人無力繼續(xù)償還貸款。這種還款額在貸款初期較低、后期顯著提高的貸款十分類似于美國的復(fù)合式可調(diào)整利率貸款⑥。它對(duì)房價(jià)下跌和利率上漲的敏感性很強(qiáng)，市場(chǎng)下行階段中的潛在利率風(fēng)險(xiǎn)很高。復(fù)合式可調(diào)整利率貸款是美國住房抵押貸款市場(chǎng)上最為常見的貸款模式，特別受到信用等級(jí)偏低的借款人的喜歡。據(jù)美國抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，超過一半的次貸借款人均選擇了復(fù)合式可調(diào)整利率貸款。這種貸款模式雖然在貸款初期顯著提升了借款人的支付能力，但是利率重置后則迫使很多借款人無力還款，客觀上成為了美國次貸危機(jī)爆發(fā)的直接導(dǎo)火索。(四)利率波動(dòng)頻繁將導(dǎo)致理性違約增加隨著我國利率市場(chǎng)化程度加深，利率波動(dòng)頻率和幅度的不確定性在增加借款人被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也可能導(dǎo)致理性違約行為增加。房地產(chǎn)市場(chǎng)上升周期中發(fā)放的存量房貸當(dāng)前正面臨房價(jià)下跌的壓力，降息降低了浮動(dòng)利率抵押貸款借款人的還款成本。理論上講，除非借款人家庭經(jīng)濟(jì)狀況突然惡化，否則降息前還款成本高的時(shí)候如果未出現(xiàn)違約，降息后也不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)違約。但是假如降息帶來的貸款成本下降效果沒有房價(jià)下跌產(chǎn)生的抵押物貶值程度更大，以致凈抵押價(jià)值低于貸款成本，那么借款人也可能選擇理性違約。此外，當(dāng)借款人有機(jī)會(huì)以更低的貸款利率進(jìn)行再融資時(shí)，也會(huì)選擇提前還款或?qū)⒃蟹抠J轉(zhuǎn)入其他貸款利率低的銀行，這是另一類常見的理性違約行為。當(dāng)前房貸利率七折優(yōu)惠政策是商業(yè)銀行可以選擇性執(zhí)行的，但由于目前房貸借款人“退出成本”較低，即使某些銀行希望有選擇地執(zhí)行七折優(yōu)惠政策，但迫于借款人將房貸轉(zhuǎn)入其他既執(zhí)行優(yōu)惠政策又接受貸款轉(zhuǎn)入的銀行的壓力，也不得不放棄“選擇執(zhí)行模式”。然而在未來利率波動(dòng)頻繁(可能是因?yàn)榉ǘɡ收{(diào)整，也可能是因?yàn)橘J款利率指導(dǎo)政策)的情況下，各家銀行對(duì)利率政策的響應(yīng)將不總是像對(duì)待本次利率優(yōu)惠政策這樣一致，由此可能導(dǎo)致銀行間實(shí)際貸款利率有所差異。除非借款人“退出成本”提高，否則將可能出現(xiàn)嚴(yán)重的轉(zhuǎn)移貸款方式的理性違約。綜上所述，近年來人民銀行利率調(diào)整以及房貸利率優(yōu)惠政策使得存貸利差顯著縮小，銀行房貸資產(chǎn)收益水平明顯下降，初步估算毛收益率僅為0.56％；銀行抵御利差變化的抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，未來房貸資產(chǎn)在9.18％的概率下面臨毛收益為負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，毛收益現(xiàn)金流的最大負(fù)頭寸為374億元；雖然尚難于定量計(jì)算未來利率變動(dòng)銀行房貸資產(chǎn)可能產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)損失，但是定性分析表明，利率變動(dòng)導(dǎo)致借款人被動(dòng)違約和理性違約的信用風(fēng)險(xiǎn)都將有所增加，特別是被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)，可能對(duì)銀行體系安全性構(gòu)成較大威脅。四、降低我國個(gè)人住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)的措施和建議利率是各國政府調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要手段，隨著我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，利率市場(chǎng)化程度加深是必然趨勢(shì)。雖然利率市場(chǎng)化變動(dòng)增加了銀行房貸資產(chǎn)的利率風(fēng)險(xiǎn)，但是不能因此否定利率市場(chǎng)化改革的大方向。應(yīng)當(dāng)在繼續(xù)大力推動(dòng)利率市場(chǎng)化改革的同時(shí)，著力規(guī)避銀行房貸資產(chǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房抵押貸款市場(chǎng)尚不成熟，降低利率風(fēng)險(xiǎn)除了要求銀行采取一些基本管理方法，例如做好利率分析預(yù)測(cè)、匹配存貸款期限、預(yù)備利率風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金等之外，還應(yīng)當(dāng)從相關(guān)政策制定、金融產(chǎn)品創(chuàng)新和金融市場(chǎng)拓展等基礎(chǔ)機(jī)制上尋求解決方法。(一)有條件地放寬對(duì)商業(yè)銀行貸款利率的管制對(duì)于降低房貸利率風(fēng)險(xiǎn)，利率政策制定環(huán)節(jié)是當(dāng)前最為迅速有效的手段。進(jìn)一步推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，減少政府對(duì)商業(yè)銀行存貸款利率和信貸業(yè)務(wù)的直接管控，逐步實(shí)現(xiàn)銀行業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展，是降低利率風(fēng)險(xiǎn)最為直接的方式。美國是銀行業(yè)市場(chǎng)化程度發(fā)展最高的國家，商業(yè)銀行根據(jù)聯(lián)邦基金利率水平和信貸市場(chǎng)供求狀況自主決定住房抵押貸款利率，這使得各家商業(yè)銀行能夠充分根據(jù)自身資產(chǎn)負(fù)債特點(diǎn)靈活掌握房貸業(yè)務(wù)并最大限度地控制風(fēng)險(xiǎn)。雖然我國目前的利率形成機(jī)制決定了我國不能效仿美國，但是仍然可以在現(xiàn)有制度格局下有條件地賦予商業(yè)銀行更多的自主定價(jià)權(quán)。當(dāng)前較為可行的辦法是：給予商業(yè)銀行更寬的貸款定價(jià)余地，但要求商業(yè)銀行在人民銀行設(shè)立專門針對(duì)房貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金賬戶，根據(jù)商業(yè)銀行房貸資產(chǎn)頭寸的利率風(fēng)險(xiǎn)水平高低，預(yù)存對(duì)應(yīng)額度的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。該政策具有明顯的市場(chǎng)化特征，不會(huì)導(dǎo)致銀行以低利率盲目競爭，而是促使銀行加強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)管理。只有利率風(fēng)險(xiǎn)管理水平高的銀行才有能力再以較低利率發(fā)放貸款，預(yù)存較少的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。值得特別提出的是，政府主管部門近幾年嚴(yán)格關(guān)注“二套房”⑦管理問題。實(shí)際上，管理好“二套房”的根本是管理好“二套房貸”。由于“二套房”抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)水平更高，人民銀行可以要求商業(yè)銀行對(duì)“二套房貸”預(yù)存更高的風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金。只要對(duì)銀行的激勵(lì)和約束機(jī)制到位，大可以放開當(dāng)前對(duì)于“二套房貸”的種種限制措施，而不用擔(dān)心銀行盲目競爭導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)水平激增。(二)鼓勵(lì)商業(yè)銀行提高房貸“退出門檻”我國各大商業(yè)銀行房貸合同曾經(jīng)都有關(guān)于限制借款人提前還款、貸款轉(zhuǎn)移等行為的違約條款。但在近幾年樓市火熱的形勢(shì)下，銀行為爭奪房貸市場(chǎng)逐步取消或降低了房貸借款人的“退出門檻”。部分商業(yè)銀行中降低貸款退出門檻，允許貸款轉(zhuǎn)出和轉(zhuǎn)入，是導(dǎo)致最終各家銀行均主動(dòng)或被迫選擇執(zhí)行利率七折優(yōu)惠政策的原因之一。實(shí)際上，即便是在市場(chǎng)競爭更為激烈的美國、歐洲和澳洲金融市場(chǎng)，商業(yè)銀行可以給予借款人各種優(yōu)惠，但“退出門檻”始終是銀行堅(jiān)持的底線。在美國，貸款經(jīng)紀(jì)人可以在很大彈性范圍內(nèi)在銀行和借款人之間撮合貸款額度、期限、利率等問題，但只有說服借款人接受提前還款等違約條款，才能得到銀行給予的額外傭金。澳大利亞諸多商業(yè)銀行為應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，最近開始取消一些貸款退出限制，以期吸引房貸借款人，緩解流動(dòng)性壓力，但是澳大利亞政府立刻出面要求銀行停止這種做法。從國際經(jīng)驗(yàn)上看，一定的貸款“退出門檻”表面上惠及了銀行、損害了借款人，實(shí)際上是為金融體系安全增加了籌碼，最終的結(jié)果是借款人、銀行、國家都能受益。(三)推動(dòng)利率政策、信貸政策和住房金融政策的協(xié)同持續(xù)發(fā)展住房抵押貸款利率風(fēng)險(xiǎn)問題不僅僅是利率政策一個(gè)方面的問題，同時(shí)也是信貸政策和住房金融政策必須關(guān)注的問題。長期來看，推動(dòng)利率政策、信貸政策和住房金融政策協(xié)同持續(xù)發(fā)展，是降低住房抵押貸款市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和金融市場(chǎng)穩(wěn)定的重要保障。有關(guān)部門在政策決策過程中應(yīng)高度關(guān)注以下三個(gè)方面的問題：第一，包括利率政策、信貸政策在內(nèi)的各項(xiàng)宏觀金融政策的制定往往著眼于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)，而非專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，無論生產(chǎn)還是消費(fèi)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)市場(chǎng)高度依賴銀行貸款的行業(yè)特點(diǎn)決定了其對(duì)金融政策的敏感度極高。因此，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠成熟、資本市場(chǎng)尚未充分打開的情況下，金融政策決策部門在制定有關(guān)政策時(shí)應(yīng)當(dāng)注意預(yù)先判斷各項(xiàng)措施可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響。第二，利率風(fēng)險(xiǎn)的增加不僅僅與人民銀行利率決定機(jī)制和信貸指導(dǎo)政策有關(guān)，也同當(dāng)前住房金融政策直接相關(guān)，特別是公共住房金融政策。因此，必須在宏觀金融政策之外輔以配套的公共住房金融政策，緩解當(dāng)宏觀金融政策著眼于整體經(jīng)濟(jì)而不能完全顧及住房市場(chǎng)的缺陷。住房金融政策的基本原則是引導(dǎo)不同收入人群，實(shí)現(xiàn)合理的住房消費(fèi)層次和融資方式。加大公共住房供給力度，引導(dǎo)中低收入家庭選擇限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等公共住房，加強(qiáng)對(duì)中低收入家庭的公共住房金融支持和擔(dān)保，讓更多支付能力相對(duì)較低的借款人從商業(yè)貸款轉(zhuǎn)向政策性貸款，可以在提高居民住房水平的同時(shí)，有效地降低商業(yè)銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而促進(jìn)金融穩(wěn)定。第三，充分論證各項(xiàng)政策措施的長短期影響，注意政策的延續(xù)性和政策間的銜接性。政策措施的影響在短期和長期視角下，其作用效果可能是完全不同的，比如七折優(yōu)惠的浮動(dòng)利率抵押貸款，短期內(nèi)的確提高了借款人的住房支付能力，但是在長期卻是無效的。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)提高政策的延續(xù)性和可銜接性，盡量避免政策短期調(diào)控目標(biāo)不能及時(shí)適應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)變化或者相關(guān)配套政策沖突導(dǎo)致政策頻繁修改。(四)推動(dòng)住房抵押貸款產(chǎn)品創(chuàng)新，嘗試發(fā)展可調(diào)整利率抵押貸款按照銀行和借款人對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)控制程度的不同，可以將常見的住房抵押貸款模式分為兩類：第一類是浮動(dòng)利率抵押貸款和固定利率抵押貸款，這兩種貸款模式下銀行和借款人在貸款期限內(nèi)均無法控制貸款利率，因此其利率風(fēng)險(xiǎn)較高；第二類是帶有附加選擇權(quán)或隱含期權(quán)的住房抵押貸款，這類貸款允許銀行和借款人在一定的合同條件下行使變更利率、貸款期限、還款額、還款方式等的權(quán)利，比如可調(diào)整利率抵押貸款、氣球式貸款等，其利率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。從國際經(jīng)驗(yàn)來看，使用最多的是可調(diào)整利率抵押貸款。所謂可調(diào)整利率抵押貸款，是指銀行和借款人在簽訂抵押貸款合同時(shí)，選擇一個(gè)參照指數(shù)，約定每隔一定期限根據(jù)所選參照指數(shù)的變化重新更改貸款利率并以此計(jì)算貸款利息。它能使銀行將一部分利率風(fēng)險(xiǎn)較為成功地轉(zhuǎn)移給借款人，使其在銀行與借款人之間進(jìn)行合理的分配。因此，可調(diào)整利率抵押貸款不同于浮動(dòng)利率抵押貸款，后者的利率變動(dòng)完全取決于即時(shí)的市場(chǎng)利率變化，銀行和借款人均無權(quán)在貸款期限內(nèi)的任何時(shí)間自主改變利率，而這正是導(dǎo)致合同雙方對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)不可控的根本原因。因此，我國商業(yè)銀行可以借鑒利率市場(chǎng)化國家的經(jīng)驗(yàn)大力發(fā)展可調(diào)整利率抵押貸款。在我國發(fā)展可調(diào)整利率抵押貸款，要重點(diǎn)解決兩個(gè)問題：第一是參照指數(shù)選擇問題。實(shí)行可調(diào)整利率抵押貸款的國家的貸款利率參照指數(shù)一般是物價(jià)水平指數(shù)或者是利率指數(shù)。物價(jià)水平指數(shù)反映了通貨膨脹水平，貸款利率盯住物價(jià)指數(shù)能夠降低通貨膨脹的影響，把通貨膨脹帶來的利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給借款人。但由于物價(jià)指數(shù)構(gòu)成的復(fù)雜性與統(tǒng)計(jì)的滯后性，盯住物價(jià)指數(shù)調(diào)整利率就存在許多困難與問題。所以許多國家的貸款利率選擇的是盯住利率指數(shù)，利率是不同期限的國債利率或存款加權(quán)利率。由于在我國國債利率是一種能夠較準(zhǔn)確地反映資金市場(chǎng)供求狀況的安全利率，以此作為參照指數(shù)，貸款人容易確定增減基本點(diǎn)數(shù)，因此我國可調(diào)整利率抵押貸款的利率可以采用盯住國債利率的做法。第二是利率調(diào)整間隔期的問題。調(diào)整間隔期不同，銀行與借款人的利率風(fēng)險(xiǎn)大小就會(huì)不同。為滿足不同借款人不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好，銀行在確定利率的調(diào)整間隔期時(shí)必須進(jìn)行金融創(chuàng)新，靈活地設(shè)計(jì)利率的調(diào)整間隔期，調(diào)整間隔期可以定為半年、1年、3年或5年等。作為補(bǔ)償，調(diào)整間隔期越短則貸款的初始利率也就應(yīng)當(dāng)定得越低。通過對(duì)利率調(diào)整間隔期的靈活設(shè)計(jì)，在借款人和銀行之間形成不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)，而且將不同風(fēng)險(xiǎn)與不同風(fēng)險(xiǎn)偏好匹配，可以提高金融效率。(五)利用資本市場(chǎng)規(guī)避住房抵押貸款中的利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于固定利率抵押貸款，利用利率衍生工具實(shí)現(xiàn)套期保值是國際上商業(yè)銀行的普遍做法。對(duì)于銀行而言，固定利率住房抵押貸款的名義收益是固定的，而銀行的資金成本是變化的，要想獲得穩(wěn)定的預(yù)期收益，通過金融市場(chǎng)利率交易工具套期保值就十分必要。在國際金融市場(chǎng)上，可供選擇的衍生利率工具有遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨、利率期權(quán)、利率互換和互換期權(quán)等。其中遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)一般適合于短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理；而銀行間期權(quán)、利率互換和互換期權(quán)一般適合于長期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。無論采用何種利率衍生工具，其基本原理都是通過市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化。對(duì)于浮動(dòng)利率、可調(diào)整利率抵押貸款，住房抵押貸款證券化操作可以將房貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到資本市場(chǎng)，由廣大投資人分散承擔(dān)。住房抵押貸款證券化將抵押貸款的創(chuàng)造與抵押貸款的持有分離，從而將原先完全由銀行自己承擔(dān)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，包括利率風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等轉(zhuǎn)移到證券投資者身上。值得特別提出的是，雖然美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)告訴人們，住房抵押貸款證券化操作將信貸市場(chǎng)與資本市場(chǎng)連通，客觀上形成了將貸款違約行為轉(zhuǎn)化為證券投資損失進(jìn)而