關(guān)于縣城小區(qū)物業(yè)管理情況的調(diào)研報告

關(guān)于縣城小區(qū)物業(yè)管理狀況的調(diào)研報告縣政協(xié)第三調(diào)研組縣政協(xié)第三調(diào)研組圍繞“加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，綜合治理臟、亂、差，改善社區(qū)人居環(huán)境”課題，深化到縣直相關(guān)部門、城關(guān)鎮(zhèn)及所轄的五個社區(qū)、九個小區(qū)和部分物業(yè)公司，聽取匯報、查看現(xiàn)場、組織座談，廣泛聽取社區(qū)干部、小區(qū)居民、部門負(fù)責(zé)人、物業(yè)管理從業(yè)人員看法建議，全面調(diào)查分析了縣城小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，并就加強(qiáng)縣城小區(qū)物業(yè)管理提出看法建議?，F(xiàn)將調(diào)研狀況報告如下：一、存在的主要問題（一）部分小區(qū)臟亂差現(xiàn)象非常突出，物業(yè)進(jìn)駐難。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，縣城249個小區(qū)中有70個小區(qū)屬“三無”小區(qū)（無物管、無主管部門、無人防物防的院落、樓棟），占小區(qū)總數(shù)的28%，“三無”小區(qū)共有居民4603戶13839人。這些小區(qū)基礎(chǔ)不配套，設(shè)施陳舊老化，既無亮化、又無綠化，管理混亂，臟、亂、差現(xiàn)象非常突出，與主街道亮麗的形象形成劇烈反差。如酒廠小區(qū)內(nèi)，消防通道內(nèi)搭起了車棚子、籃球場上碼起了柴火堆子、綠化帶里種上了菜園子，公共廁所不通自來水，居民上廁所自帶水桶沖刷。生活生資小區(qū)路面破損嚴(yán)峻，垃圾遍地，排水不暢，車輛亂停亂放。方正印務(wù)小區(qū)亂搭亂建隨處可見。這些小區(qū)水電管網(wǎng)老化、房屋失修存在脫落隱患、臟亂差現(xiàn)象嚴(yán)峻，治安消防隱患多，不具備物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐條件，遇到檢查時，衛(wèi)生一般由小區(qū)主任或者組織低保戶進(jìn)行清掃。在創(chuàng)建文明縣城、衛(wèi)生縣城活動迎檢中，環(huán)境衛(wèi)生基本靠社區(qū)干部突擊。（二）業(yè)主委員會組建滯后，作用發(fā)揮難。縣城已實行物業(yè)管理的30個小區(qū)（樓盤）只有神藝時代廣場、精英小區(qū)、商務(wù)局小區(qū)、鳳凰新城還建房小區(qū)4個小區(qū)組建了業(yè)主委員會。已組建的業(yè)主委員會存在履職實力差、作用發(fā)揮不到位的問題。如，花園式的鳳凰新城還建房小區(qū)365戶拆遷戶于2015年10月入住，入住前由八方公司提前聘請匯川物業(yè)進(jìn)駐管理，八方公司支付三個月的物業(yè)費10萬元，物業(yè)公司管理井然有序，居民非常歡迎。2016年1至12月，匯川物業(yè)公司接著管理一年，按每平方米每月0.6元應(yīng)收管理費30萬元，而實際只收到20%。余家坪城中村改造項目指揮部和城關(guān)鎮(zhèn)多次督辦，業(yè)主委員會仍舊不能有效協(xié)調(diào)業(yè)主交納物業(yè)費，致使匯川物業(yè)公司于2017年1月從小區(qū)撤走。如今小區(qū)內(nèi)雜草叢生無人管、垃圾遍地?zé)o人掃、亂搭亂建得不到遏制，因無電費路燈不亮、無法進(jìn)行加壓供水，居民怨聲載道，多次打市長熱線反映狀況。（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)小弱散，規(guī)范服務(wù)難。據(jù)調(diào)查了解，縣城249個小區(qū)，物業(yè)管理覆蓋的只有30個，僅占12%。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展參差不齊，管理規(guī)模過小，綜合實力弱。目前縣城內(nèi)已注冊物業(yè)服務(wù)企業(yè)16家，其中二級資質(zhì)企業(yè)2家，三級資質(zhì)企業(yè)14家。16家物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，管理1個小區(qū)（樓盤）6家，管理2個小區(qū)（樓盤）6家，管理3個小區(qū)（樓盤）3家，管理5個小區(qū)（樓盤）1家，呈現(xiàn)出“小、弱、散”的局面。由于我縣物業(yè)市場還處于發(fā)育初步階段，還沒有真正引入市場競爭機(jī)制，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并不是通過招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場的，而是開發(fā)商自行聘請物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理，部分物業(yè)企業(yè)缺乏競爭意識和責(zé)隨意識，工作人員缺乏系統(tǒng)專業(yè)的培訓(xùn)，規(guī)范管理實力弱，日常管理就是“掃掃地、看看門、攔攔車、收收費”，與現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求差距較大。少數(shù)物業(yè)管理企業(yè)為了降低營運成本，隨意降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛不斷，業(yè)主上訪時有發(fā)生。（四）業(yè)主與物業(yè)之間缺乏有效的溝通，物業(yè)收費難。據(jù)調(diào)查了解，物業(yè)企業(yè)收取的費用主要有三種，即物業(yè)服務(wù)費，代收水費、垃圾清運費。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)之間缺乏有效的溝通橋梁，物業(yè)服務(wù)活動中的相關(guān)沖突和問題得不到剛好化解。同時，業(yè)主思想境界和素養(yǎng)參差不齊，有的缺乏“花錢買服務(wù)”的意識，有的認(rèn)為物業(yè)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)將水費、垃圾清運費捆綁在一起，有的認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費與所接受的服務(wù)之間存在差距，有的認(rèn)為業(yè)主分擔(dān)的水損費用不合理而不交物業(yè)費，有的拆遷戶認(rèn)為自己是拆遷戶不應(yīng)當(dāng)交物業(yè)費，所以惡意拖欠物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)運行缺費用，員工工資難以發(fā)放，小區(qū)小型維護(hù)難以進(jìn)行。湖北匯坤物業(yè)管理有限公司2013年10月入住葉家灣小區(qū)后，至今只收到一個季度的物業(yè)管理費，物業(yè)公司靠6個門面出租免強(qiáng)維持運轉(zhuǎn)，今年7月該公司已發(fā)布撤出公告。從前新型社區(qū)的亮點工程，省、市、縣各級領(lǐng)導(dǎo)常常參觀學(xué)習(xí)，目前亂搭亂建、亂堆亂放隨處可見。少數(shù)物業(yè)企業(yè)為了維護(hù)權(quán)益，實行訴諸法律等手段，反而進(jìn)一步加劇了與業(yè)主之間的沖突，形成了惡性循環(huán)。二、存在問題的主要緣由（一）思想相識存在偏差。部分干部對加強(qiáng)城市社區(qū)小區(qū)物業(yè)管理的重要性相識不夠，不同程度存在重農(nóng)村環(huán)境改善、輕城市“三無”小區(qū)改造，重農(nóng)村弱勢群體、輕城市貧困居民的現(xiàn)象。有關(guān)組織及相關(guān)部門宣揚(yáng)、落實《物業(yè)管理條例》和《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》不夠到位，缺乏支持物業(yè)企業(yè)發(fā)展壯大的政策措施，社會對物業(yè)管理關(guān)注度不高。一些居民缺乏物業(yè)管理觀念，對有償服務(wù)產(chǎn)生抵觸心情；部分業(yè)主把物業(yè)管理服務(wù)職能無限擴(kuò)大化，認(rèn)為繳了費，物業(yè)公司就應(yīng)當(dāng)什么都負(fù)責(zé)。只要物業(yè)公司不解決所反映的問題，就堅決不繳費。（二）開發(fā)商遺留問題多。一是物業(yè)用房不達(dá)標(biāo)。依據(jù)《湖北省物業(yè)服務(wù)和管理條例》規(guī)定，新建住宅的，建設(shè)單位應(yīng)依據(jù)不低于總建筑面積千分之二，且最少不低于一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置物業(yè)用房，業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中支配，其面積不低于二十平方米。從縣城30個有物業(yè)公司的小區(qū)來看，雖然28個小區(qū)配置有物業(yè)服務(wù)用房，但面積都不達(dá)標(biāo)，最少的20平方米，最大的80平方米。二是小區(qū)設(shè)施不配套。有的開發(fā)商只管前期售賣，不管后期物業(yè)，供配電、消防、供排水、停車位等配套設(shè)施建設(shè)不到位，給后期實施規(guī)范的物業(yè)管理帶來許多隱患。?？党切^(qū)共有584戶，依據(jù)戶平0.8個停車位的標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)建停車位467個，而小區(qū)只有小車臨時停車位60個，現(xiàn)有車輛達(dá)230多臺，停車難現(xiàn)象非常突出。三是開發(fā)商履責(zé)不到位。房屋建成后，有的開發(fā)商對小區(qū)配套承諾不能兌現(xiàn)。有的開發(fā)商在保修責(zé)任期內(nèi)不剛好履行修理責(zé)任，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題后，開發(fā)商修理、維護(hù)不剛好，業(yè)主把大量沖突轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，引發(fā)社會不穩(wěn)定。（三）行業(yè)監(jiān)管不到位。一是規(guī)劃建設(shè)監(jiān)管不到位。相關(guān)職能部門對縣城部分房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車位、綠化、亮化、供排水等小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃實施監(jiān)管不到位，有的規(guī)劃僅僅反映在圖紙上，沒有落實到建設(shè)中。相關(guān)部門對配套設(shè)施質(zhì)量把關(guān)不嚴(yán)，部分開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中偷工減料，致使電梯設(shè)備、供配電、消防監(jiān)控、供排水等基礎(chǔ)設(shè)施存在質(zhì)量問題。二是物業(yè)服務(wù)活動監(jiān)管缺失。在前期物業(yè)管理服務(wù)中，由于開發(fā)商處于主導(dǎo)地位，相關(guān)部門監(jiān)管沒有能夠關(guān)口前移，物業(yè)公司為了自身的生存和發(fā)展，沒有有效途徑和措施維護(hù)自身及業(yè)主的權(quán)利。物業(yè)主管部門對物業(yè)公司的監(jiān)管缺乏行之有效的措施，導(dǎo)致少數(shù)物業(yè)公司管理失范。三是小區(qū)亂象治理不力。對于小區(qū)亂搭亂建、亂停亂放、占用公共通道、破壞綠化、破壞公用設(shè)施等一系列影響居民生活環(huán)境的現(xiàn)象，相關(guān)部門執(zhí)法監(jiān)管缺位，措施乏力，物業(yè)公司只能口頭勸說和協(xié)商，缺乏有效的治理手段。三、對加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的建議（一）對“三無”小區(qū)進(jìn)行綜合治理。建議縣政府及相關(guān)主管部門對縣城區(qū)“三無”小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查探討，借鑒襄陽市區(qū)閱歷，制定“三無”小區(qū)集中治理工作方案，實行縣、鎮(zhèn)單位包保，綜合治理“三無”小區(qū)臟、亂、差，主動推動“三無”小區(qū)物業(yè)管理規(guī)范化、制度化、精細(xì)化，通過健全“三無”小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，基本建成環(huán)境整齊、管理有序、平安舒適、居民滿足的生活環(huán)境。對有主管單位的房改房、老舊小區(qū)由主管單位負(fù)責(zé)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造，具備物業(yè)進(jìn)駐條件的，要移交給社區(qū)實行市場化物業(yè)管理，不具備物業(yè)進(jìn)駐條件的，由主管單位落實物業(yè)管理工作人員。對無主管單位的老舊小區(qū)由縣、鎮(zhèn)兩級政府組織資金對基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)，由社區(qū)落實物業(yè)管理人員。（二）加強(qiáng)業(yè)主委員會建設(shè)。一要搞好組建。城關(guān)鎮(zhèn)政府要加大工作力度，組織本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。二要加強(qiáng)指導(dǎo)?？h房管局要針對業(yè)委會開展法律法規(guī)和業(yè)務(wù)學(xué)問培訓(xùn)，提高對物業(yè)管理規(guī)定的相識和水平，提升履職實力，使業(yè)委會代表業(yè)主行使好權(quán)力，協(xié)調(diào)好與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系。三要完善機(jī)制。加強(qiáng)輿論宣揚(yáng)和引導(dǎo)，提高公眾對業(yè)委會作用的相識，增加業(yè)主參加小區(qū)公共事務(wù)管理的主動性。建立獎懲機(jī)制，評比年度優(yōu)秀業(yè)委會，進(jìn)行通報表揚(yáng)。推行物業(yè)公司、社區(qū)居委會、業(yè)主委員會“三位一體”建設(shè)，優(yōu)化各方資源，形成合力，共同管理小區(qū)。（三）全面提高物業(yè)管理覆蓋面。一是新建商品房住宅小區(qū)要嚴(yán)格遵循規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行建設(shè)，并通過招投標(biāo)選聘符合資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位要強(qiáng)化售后服務(wù)，在保修期內(nèi)擔(dān)當(dāng)物業(yè)的保修責(zé)任。業(yè)主委員會組建后，開發(fā)建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會三方要按規(guī)定做好物業(yè)管理的移交工作，確保新建住宅小區(qū)全面實行規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。二是老舊住宅小區(qū)要依據(jù)居民的需求及承受實力，把物業(yè)管理同社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合起來。要加大對老舊住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施整治力度，對整治后具備條件的老舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級實施物業(yè)管理服務(wù);對不具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊伍，落實以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以實行“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)性服務(wù)落實到位。三是規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，可并入相鄰小區(qū)實施統(tǒng)一管理、差異化服務(wù)。四是破解小區(qū)物業(yè)管理收費難。監(jiān)管部門要督導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)一步優(yōu)化服務(wù)，贏得業(yè)主的信任和支持；對重點項目拆遷安置小區(qū)，村（社區(qū)）可從集體經(jīng)濟(jì)收入中拿出部分資金為拆遷戶補(bǔ)貼部分物業(yè)管理費；老舊小區(qū)由主管單位從資產(chǎn)收益中為破產(chǎn)改制企業(yè)職工補(bǔ)貼部分物業(yè)管理費。（四）營造環(huán)境齊抓共管。建議縣政府將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)規(guī)劃和社會治理體系，建立物業(yè)服務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)制和目標(biāo)責(zé)任制，完善激勵政策措施，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)發(fā)展與和諧社區(qū)建設(shè)。物業(yè)管理主管部門應(yīng)履行好對物業(yè)公司監(jiān)管職責(zé)，提高物業(yè)公司服務(wù)水平。相關(guān)部門要加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)的監(jiān)管力度，規(guī)范配建物業(yè)管理用房、停車位等公共設(shè)施。城關(guān)鎮(zhèn)政府要把物業(yè)