銀行住房開發(fā)貸款管理辦法模版

銀行住房開發(fā)貸款管理辦法總則第一條為規(guī)范銀行（以下簡稱“我行”)住房開發(fā)貸款操作與管理，防范貸款風險,依據(jù)有關(guān)《中華人民共和國商業(yè)銀行法》、《中華人民共和國民法典》等關(guān)于法律、法規(guī)和規(guī)定,特擬定本辦法。第二條住房開發(fā)貸款系指貸款人向借款人發(fā)放的用于住房及其配套設(shè)備建設(shè)的貸款。對住所部分投資占總投資比例超過50%的綜合性房地產(chǎn)項目,其貸款按住房開發(fā)貸款管理。第三條在我行申請辦理住房開發(fā)貸款的,原則上該項目的按揭貸款也應在我行辦理。第四條發(fā)放住房開發(fā)貸款必須符合國家的方針、政策，遵守國家法律法規(guī)和總行有關(guān)規(guī)定,堅持安全性、流動性和效益性的經(jīng)營原則。貸款條件第五條住房開發(fā)貸款的借款人應具備以下條件：（一)經(jīng)工商行政管理部門核準登記的企業(yè)法人；(二)所有權(quán)清晰、法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好;(三）在我行開立基本賬戶或一般賬戶；（四)我行評定的信用等級在A級（含）以上；(五）借款人為綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的,房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)應為三級(含)以上,實收資本不低于*萬元。對于不滿足上述開發(fā)資質(zhì)和實收資本條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，經(jīng)總行信用風險審查委員會（或有權(quán)審批機構(gòu))審批同意的允許準入;對于申請貸款用于開發(fā)保障性安居工程的借款人,經(jīng)總行信用風險審查委員會(或有權(quán)審批機構(gòu)）審批同意后，其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級及其他授信準入條件可適當降低；(六）借款人為外商投資企業(yè)的，注冊資本金應符合國家有關(guān)規(guī)定;（七）信用良好,具備按時償還貸款本息的能力；(八）我行規(guī)定的其他條件。第六條貸費用目應具備以下條件:(一)已納入國家或地方建設(shè)開發(fā)計劃，其立項或備案資料文件合法、完整、真實、有效；（二）具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》;(三）保障性住房和普通商品住房項目資本金不低于項目總投資的20%,其他房地產(chǎn)項目資本金不低于項目總投資的２5％，且能夠在使用銀行貸款之前投入項目建設(shè)；股東借款和債券融資等負債性資金不得作為項目資本金。（四）項目符合本地*場需求,經(jīng)評估符合我行規(guī)定要求;(五)貸款人規(guī)定的其他條件。貸款擔保方式第七條住房開發(fā)貸款執(zhí)行總行擔保管理辦法等有關(guān)管理規(guī)定,原則上應采取抵押、質(zhì)押擔保方式。對無法提供抵(質(zhì))押擔保或抵(質(zhì))押擔保能力不足部分可采取保證擔保方式，貸款人須確保貸款擔保合法、充足、有效。(一)采取抵押擔保方式的，優(yōu)先以本項目的土地及在建工程設(shè)定抵押,抵押率最高不得超過抵押物評估價值的70%，不得接受以空置３年(含)以上的商品房及閑置2年(含）以上的土地作為抵押物；抵押物須按我行關(guān)于規(guī)定辦理保險;(二)采取質(zhì)押擔保方式的，質(zhì)押率一般最高不得超過90%；（三）采取保證擔保方式的,借款人信用等級一般應為AA-（含）以上,保證人信用等級一般應為AA（含）以上，且保證人經(jīng)濟實力雄厚，財務(wù)狀況穩(wěn)定，擔保能力充足。(四)對于不滿足上述貸款方式中規(guī)定要求的特殊情形,須經(jīng)總行信用風險審查委員會(或有權(quán)審議機構(gòu)）審批同意。貸款期限、利率與還款方式第八條貸款期限原則上不超過三年,特殊情形需經(jīng)總行信用風險審查委員會(或有權(quán)審議機構(gòu)）審批通過。保障性住房開發(fā)貸款期限依照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第九條貸款利率依照中國人民銀行利率管理規(guī)定,綜合考慮貸款風險情形合理確定。第十條我行應要求借款人在借款協(xié)議商定的還款期內(nèi)，依據(jù)有關(guān)項目銷售進度,分期分批歸還貸款;或者擬定分期還款計劃,與借款人商定不按銷售進度還款，但是須保證在銷售進度（按面積）履行8０%前收回所有貸款本息。評級、評估與授信第十一條客戶信用等級評定執(zhí)行總行法人客戶信用等級評定管理的關(guān)于規(guī)定。第十二條貸費用目評估執(zhí)行總行項目評估管理的關(guān)于規(guī)定。第十三條住房開發(fā)貸款納入我行法人客戶統(tǒng)一授信管理,禁止向開發(fā)商以流動資金名義發(fā)放住房開發(fā)貸款。貸款受理、調(diào)查、審查與審批第十四條貸款受理借款人申請貸款時,應向我行提交書面借款申請,并提供以下有效資料文件資料：(一)借款人資料文件資料1.法人營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證書（或有效“三證合一”證照復印件)，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書,外商投資企業(yè)還需提供關(guān)于部門批準設(shè)立的資料文件、證書；２．企業(yè)法人注冊資本驗資報告及變更注冊驗資情形或關(guān)于注冊資金到位情形的證明材料；3．法定代表人身份證明及簽字樣本或印鑒；4．法定代表人授權(quán)委托書、委托代理人身份證明及簽字樣本或印鑒（若有委托代理人);5.公司章程、聯(lián)營協(xié)議；6.公司經(jīng)會計師事務(wù)所審計的上三個年度的會計報表和近期會計報表;7.我行要求提供的其他資料文件資料。（二)貸費用目資料文件資料1．項目立項批文或備案資料文件資料;2.項目可行性研究報告或者具備相當性質(zhì)的項目有關(guān)資料文件資料;3.國有土地有償使用協(xié)議和土地出讓地價款(土地使用權(quán)出讓金、拆遷補償費、城*基礎(chǔ)設(shè)備建設(shè)費等)繳交憑證；4．《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》;５.已投入項目的資金憑證;6.合作項目需提供合法有效的合作開發(fā)協(xié)議;7.建筑承包協(xié)議、建筑施工協(xié)議、建筑設(shè)計方案總平面圖，項目用地紅線圖，由開發(fā)商負責拆遷補償?shù)男杼峁┱鞯夭疬w補償協(xié)議;承包、施工、監(jiān)理單位的資質(zhì)證明；8．政府環(huán)保部門出具的環(huán)評批復;9.我行要求提供的其他資料文件資料。（三）擔保資料文件資料１.采用抵（質(zhì)）押擔保方式的，如以本項目土地及在建工程抵押的,提供借款人同意抵（質(zhì)）押擔保的書面資料文件、土地和在建工程的評估報告。2.采用本項目土地及在建工程以外的其他資產(chǎn)提供抵（質(zhì)）押擔保的，應提供抵押人（出質(zhì)人）同意提供抵(質(zhì)）押擔保的書面資料文件和權(quán)屬證明，抵（質(zhì))押物清單及評估報告，如是土地抵押，還需要提供國有土地有償使用協(xié)議和土地出讓價款繳交憑證。第十五條貸款調(diào)查調(diào)查人應重點調(diào)查核實以下方面內(nèi)容:(一)借款人情形1.基本情形主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資產(chǎn)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)、資質(zhì)等級、經(jīng)營業(yè)績、核算方式和發(fā)展前景等；法定代表人和其他高級管理人員學歷、經(jīng)歷、經(jīng)營管理能力、誠信狀況和經(jīng)營業(yè)績等；閑置土地和空置商品房情形；是否存在擅自預售、捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房價等銷售行為;本項目資本金來源情形；借款人為項目公司的,還應調(diào)查借款人主要股東的實力和經(jīng)營業(yè)績，以及是否存在股東違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸等情形。2．財務(wù)情形調(diào)查了解企業(yè)的資金管理體制和財務(wù)核算制度、主要分析借款人上三個年度和近期會計報表（企業(yè)經(jīng)營不足三年的分析從設(shè)立至今的會計報表），核實會計報表中的各科目構(gòu)成內(nèi)容,主要了解存貨、應收應付費用、預收預付費用、其他應收應付費用、銀行借款等重點科目構(gòu)成，調(diào)查企業(yè)經(jīng)濟實力、經(jīng)營效益和償債能力等,要特別關(guān)注重點會計科目財務(wù)數(shù)據(jù)和指標的異常變化,并了解變化的原因。３．資信情形主要通過關(guān)于資信查詢系統(tǒng)(如人行征信系統(tǒng))調(diào)查借款人資信情形和違規(guī)記錄,調(diào)查個人股東及關(guān)鍵管理人員信用狀況。4.關(guān)聯(lián)情形主要調(diào)查核實借款人及其股東的關(guān)聯(lián)企業(yè)以及與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來，調(diào)查關(guān)系密切的關(guān)聯(lián)企業(yè)的經(jīng)營和融資情形。(二)貸費用目情形1.項目基本情形主要調(diào)查項目“四證”及其附件是否齊全、真實,內(nèi)容是否一致,有無缺項及原因;環(huán)評批復取得情形；核實項目資本金來源及資金使用憑證，驗證項目資本金是否如實投入項目并達到25%,保障性住房和普通商品住房項目是否達到項目總投資的2０%。2．建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案情形主要調(diào)查項目用地性質(zhì)和用途;項目動遷安置計劃;項目類型、特點、地理位置、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容積率、建筑密度和綠化率等建設(shè)內(nèi)容是否符合國家政策及土地出讓協(xié)議商定等。３.建設(shè)條件和資金情形主要調(diào)查土地出讓地價款是否所有繳交；項目周邊的*政規(guī)劃、*政設(shè)備、配套工程、環(huán)保指數(shù)情形;項目設(shè)計、監(jiān)理和施工企業(yè)的資質(zhì)情形；項目拆遷安置房源和補償政策，是否存在拆遷糾紛；項目土地閑置情形；項目總投資測算是否合理;預(銷)售款和其他融資方式的合法、合規(guī)、合理性；項目盈利能力是否較強,還款來源是否充足;在出現(xiàn)項目投資預算被突破或某項資金來源未貫徹、未及時到位的情形下,是否有可以彌補資金缺口的措施；如有必要，應要求建設(shè)工程承包方提供同意在在建工程設(shè)定抵押期間放棄應得未得工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾。4.*場前景主要調(diào)查本地房地產(chǎn)*場情形，項目周邊同類物業(yè)的開發(fā)、銷售或出租情形，項目定位、項目定價是否合理，目標客戶定位是否明確，銷售或出租計劃是否合理。（三）擔保情形主要調(diào)查抵(質(zhì)）押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否明晰、合法有效，價值是否充足；抵押人(出質(zhì)人)是否出具了同意提供抵(質(zhì))押擔保的書面資料文件；保證人的保證資格／資質(zhì)和保證能力等。（四）其他需要調(diào)查核實的情形盡職調(diào)查后,調(diào)查人應形成調(diào)查報告，提出貸款方案，包括(但不限于）貸款金額、用途、期限、利率、還款方式、擔保方式等，經(jīng)本機構(gòu)負責人審核后，將有關(guān)貸款資料文件資料提交總行授信審查人員。第十六條貸款審查。審查人應對借款人、貸費用目、貸款擔保等情形進行風險判斷,提出合理的授信方案和風險規(guī)避措施，并提出適當?shù)馁J款前提條件。應重點審查以下方面內(nèi)容：（一）借款人是否具備貸款人要求的資質(zhì)條件；（二）項目“四證”是否齊全、有效,環(huán)評批復是否符合要求;（三)項目資本金比例是否符合規(guī)定,分期開發(fā)的項目，可按分期投資測算項目資本金;項目地理位置是否優(yōu)越,項目定位和定價是否合理;預期銷售前景是否良好,還款來源是否充足、穩(wěn)定、可靠。（四）貸款擔保的合法性、合規(guī)性和可靠性,抵押物評估價值是否合理，抵(質(zhì)）押率是否符合要求;對能夠提供建設(shè)工程承包方同意在在建工程設(shè)定抵押期間放棄應得未得工程款優(yōu)先受償權(quán)的書面承諾的,還應審查承諾是否已貫徹;抵押人（出質(zhì)人)是否出具了同意提供抵(質(zhì))押擔保的書面資料文件。(五）項目是否存在非住所部分投資占項目總投資比例超過50％、地理位置偏遠、社區(qū)環(huán)境較差、戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理、預計銷售前景不好等情形；涉及拆遷的項目，是否貫徹拆遷安置房源和補償政策;項目是否存在法律風險；(六）貸款金額、期限、利率、還款方式、貸款擔保等是否符合我行規(guī)定，是否為關(guān)聯(lián)方授信,是否符合我行集中度管理規(guī)定。(七）外商投資企業(yè)批準證書的經(jīng)營期限與營業(yè)執(zhí)照是否一致；收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，是否妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付所有轉(zhuǎn)讓金；（八)其他需要審查的情形。審查人應對借款人、貸費用目、貸款擔保等情形進行風險審查，提出合理的貸款方案，并按權(quán)限報總行信用風險審查委員會(或有權(quán)審批機構(gòu)）審議。第十七條貸款審批。在調(diào)查、評級、評估、授信、審查的基礎(chǔ)上，信用風險審查委員會（或有權(quán)審批機構(gòu)）依據(jù)有關(guān)借款人、貸費用目、貸款擔保以及貸款金額、期限、利率、收益等情形,結(jié)合貸款風險因素和風險規(guī)避措施,按程序做出貸款決策。貸款發(fā)放第十八條經(jīng)審批同意的,經(jīng)辦機構(gòu)應依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和總行關(guān)于規(guī)定,貫徹貸款發(fā)放前提條件,與借款人簽訂房地產(chǎn)借款協(xié)議、相應的擔保協(xié)議和借款借據(jù)。第十九條我行應與借款人簽訂資金監(jiān)管協(xié)議,設(shè)定資金監(jiān)管賬戶。第二十條住房開發(fā)貸款的發(fā)放與支付,依照我行授信業(yè)務(wù)貸款方發(fā)放與支付的有關(guān)辦法及流程執(zhí)行。授信后管理第二十一條貸款人應為借款人建立信貸檔案,信貸檔案管理執(zhí)行總行法人客戶授信業(yè)務(wù)檔案管理的關(guān)于規(guī)定。第二十二條貸款實行業(yè)務(wù)經(jīng)辦機構(gòu)經(jīng)辦人員責任制，經(jīng)辦人員負責對貸費用目實施全面監(jiān)管。第二十三條我行應對貸款實行嚴格的資金監(jiān)管，對大額項目資金支付實行審批制,嚴格依照項目工程進度進行資金劃付，對于單筆金額超過項目總投資5%或超過500萬元人民幣的貸款資金支付,應采用貸款人受托支付方式;項目預（銷)售款應納入資金監(jiān)管范圍。第二十四條我行應要求借款人定時向我行報送關(guān)于項目進度、貸款使用情形以及財務(wù)狀況的報表和資料文件資料；經(jīng)辦機構(gòu)應按我行授信后管理的有關(guān)規(guī)定定時對借款人執(zhí)行借款協(xié)議情形、貸款使用情形及借款人的經(jīng)營情形進行跟蹤調(diào)查和檢查。（一)對擅自改變設(shè)計、變更項目或超出規(guī)定建設(shè)的項目,我行可依據(jù)有關(guān)情形采取必要措施直至收回貸款;(二)經(jīng)辦機構(gòu)應對貸款抵(質(zhì))押物價值的變化情形進行監(jiān)測和評估,對抵(質(zhì)）押手續(xù)不完善的要及時補充完善，對抵(質(zhì))押物不足值的要及時追加擔?；虿扇∑渌胧?。第二十五條我行應要求借款人在借款協(xié)議履行期內(nèi)出現(xiàn)下列情形之一時，必須事先書面通知我行或征得我行同意:(一)法人、法定代表人及主要股東變更;(二)保證人失去保證資格/資質(zhì)、能力;(三)擔保物發(fā)生不利于貸款人的變化;(四）所有權(quán)變更或重要資產(chǎn)被處置；(五)經(jīng)營方式及經(jīng)營范圍有調(diào)整;(六)項目實施進度或資金使用計劃有重大調(diào)整;(七)經(jīng)營場所遷移;(八)影響我行權(quán)益的其他重要變更。第二十六條借款人要求提前還款,須事先通知我行,并征得我行同意。第二十七條對于