當前房地產政策下如何提高房地產項目經濟效益的分析的論文

PAGEPAGE1當下房地產政策下如何提高房地產項目經濟效益的分析的論文當下房地產政策下如何提高房地產項目經濟效益的分析房地產開發(fā)是為人類的生活、生產活動提供入住中間的行業(yè)。改革開放以來，我們國家房地產業(yè)和房地產市場伴隨著整個國民經濟的發(fā)展得到了長足的發(fā)展。在房地產開發(fā)中，房地產開發(fā)商的目的在于獲取最大利潤的同時盡可能降低風險，而在在房地產開發(fā)中通過宏觀調控手段，來實現在帶動城市的經濟增長的同提供完善的城市基礎設施服務，改善城市居民的生活質量。所以，在進行房地產開發(fā)的實際活動中，開發(fā)商不僅需要獨特戰(zhàn)略眼光和操作技巧，更重要的是在適應國家當下房地產政策的前提下，提高開發(fā)項目的經濟利益。1．當下房地產政策合理確定自己在房地產市場運行中的角色，著眼于建立市場運行規(guī)則和監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行，是對房地產市場實施有效管理的關鍵。管理房地產市場的主要職能，是實施有效的宏觀調控和按照市場發(fā)育程度建立清晰完備的法制系統(tǒng)，保障房地產市場參與者的合法權益，使得房地產市場的運作納入法制的軌道。我們國家房產市場經過2011年一系列調控，現在狀況依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2012年后，從到地方，各職能部門又一輪針對房地產市場的調控以組合拳的方式逐步展開。進入2012年，我們國家土地供應政策基調是堅持房地產調控政策方向不改變、態(tài)度不動搖、力度不放松，在促進房價合理回歸同時努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落。2012年，土地政策將繼續(xù)嚴格落實各項調控政策措施，加大監(jiān)管和調控力度，鞏固已有調控成果，促進房價合理回歸；繼續(xù)以保障性安居工程用地落實為重點做好用地供應，努力保持土地市場平穩(wěn)運行，避免土地供應總量、結構和價格大起大落，合理引導市場預期；繼續(xù)以促進形成住房有效供應為重點做好已供住房用地的監(jiān)管工作，加強住房宗地供應和開發(fā)利用的動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管，嚴格督促按合同約定條件建設和開竣工，及時發(fā)現處置閑置土地，堅決打擊違法轉讓土地行為。11665.COm2．當下房地產政策下如何提高房地產項目經濟效益2.1提高當下房地產政策下投資決策的針對性2.1.1提高市場調查的針對性〔1〕擬開發(fā)土地項目類型的定位。確定要開發(fā)的項目是用于別墅、商業(yè)店鋪、辦公、住宅還是綜合性大樓，有效的判斷其項目類型在當下房地產政策下的最大收益比。如果是用于住宅的話，還要考慮要開發(fā)的是多層住宅還是高層住宅等等，這些都屬于原則性的問題?！?〕定出合理類型的房地產后,再進行市場細分，以確保其符合當下市場需要。比如對于住宅而言，其市場細分細則主要有：此區(qū)段是否需要設計檔次、調查消費者對戶型的需求、戶型的面積、居民對房屋朝向、采光和通風等的要求、調查同類型的樓盤的銷量、價格和數量等?？傊ㄟ^提高市場調查的針對性，從而提高在當下房地產政策下的預期經濟效益。2.1.2提高項目總投資估算的針對性在項目總投資估算過程中，要充分考慮到不可預見的資金，并在實施過程中加以控制，以保證經濟收益的最大化。一般而言，投資的估算包括以下幾個方面：〔1〕取得土地費用。土地費用是隨著房地產政策的變化而變動最大的投資因素，若為競拍獲得，依據房地產的估價理論和方法，采取市場比較、假設開發(fā)和基準地修正來估算競拍的最高限價；若為舊城改造，則需要詳細摸底，詳細計算拆遷資金，此部分所占投資比較大。所以，開發(fā)之前要明確擬開發(fā)的項目建筑種類、面積和人口等等，明確當下房地產政策對于其規(guī)范的相關條例。同時，也要依據(城市房屋拆遷管理條例〕和地方實施細則，合理進行補償和安置費用等的計算，考慮到拆除違章建筑對經濟成本的影響。在拆遷過程中，與受托單位簽訂關于費用包干和安置面積合同，以便于控制拆遷成本?！?〕建安造價:需要根據當下房地產政策規(guī)范的工程和市場的價格信息來造價?！?〕估算大型的設備費用，依據的是現行的市場價格信息。〔4〕其他的費用估算包括建設單位的管理費、勘察費和設計費、工程的監(jiān)督管理費、營銷費、研究費、進口設備費、供電費、臨時設施費、工程保險費等?！?〕密切關注建設時期的貸款利息、營業(yè)稅等，其與房地產政策的變化息息相關。2.1.3提高項目總收論文聯(lián)盟http益估算的針對性采用當下房地產政策房下地產估價理論和方法進行項目總價值估算。例如住宅項目,可采用市場比較法估算,步驟如下:從當下市場調查而來的交易實例,從中選取可比實例,建立價格可比基礎,進行交易情況修正,交易日期修正,區(qū)域因素修正,個別因素修正,綜合評估出項目總價值。根據建筑工期定額,計算出工程所需工期,分別相應估計出工程樁基、上部、裝飾、總體配套工程進度,估算各期工程款需要量;預計銷售速度及銷售資金流入量;相應預估其它費用流出量,制定出比較切合實際情況的現金流量表。2.1.4提高項目決策可行性研究的針對性房地產開發(fā)是一項綜合性經濟活動，投資額大、建設周期長、涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經濟效果，必須基于當下房地產政策，做好可行性研究工作，才能使房地產開發(fā)項目的許多重大經濟技術原則和基礎資料得到切實的解決和落實。在項目決策可行性研究中，要根據工程經濟學、工程財務學理論登對項目進行財務評估和風險分析。具體而言，運用靜態(tài)和動態(tài)方法計算項目投資回收期、凈現值、內部收益率和投資利潤率,借款償還期等技術經濟指標對財務評估,并對項目進行財務評價與風險分析。最后作出項目決策的可行性研究結論，其包括當下房地產市場需求的必要性,工程建設技術上可行性,項目開發(fā)經濟上合理性等。轉貼于論文聯(lián)盟http2.2強調房地產項目設計的針對性工程設計是房地產開發(fā)項目進行全面規(guī)劃和詳細設計過程，是實現決策意圖過程，其是房地產開發(fā)的核心，是確定和控制工程造價的重點階段。因此強調設計應以人為本，并適度創(chuàng)新和超前，而得到消費者的認同和青睞。針對當下房地產政策，在進行工程設計時，一般需要進行限額設計來控制工程造價。具體來講，限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，它包括兩方面內容，一方面是項目的下一階段按照上一階段的投資或造價限額達到設計技術要求，另一方面是項目局部按設定投資或造價限額達到設計技術要求。通過限額設計，可以有效的提高房地產項目設計的針對性，從而在適應當下房地產政策下實現綜合提高項目經濟效益的目的。2.3提高施工質量是關鍵工程施工是工程設計意圖最終實現并形成工程實體的階段，也是最終形成工程產品質量和工程項目使用價值的重要階段。因此加強此階段質量、進度、造價控制將有利于保證工程高質量、低造價、短開發(fā)周期。所以在當下房地產政策下，要想獲得經濟利益最大化，更應該提高工程施工質量，通過提高工程質量來贏得消費者的信賴，通過低造價降低開發(fā)成本，短開發(fā)周期有利于資金回籠，從而達到綜合提高項目經濟效益的目的，其是在當下房地產政策下提高房地產項目經濟效益的最根本途徑。3．結束語經過近20年的發(fā)展，中國房地產市場的運行環(huán)境發(fā)生了巨大變化，市場規(guī)則日趨成熟、市場行為日趨理性和