房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資的比較研究的論文

PAGEPAGE1房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資的比較研究的論文房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資的比較研究房地產(chǎn)投資信托制度(reits)在美國(guó)產(chǎn)生以來(lái)，很快被西歐各國(guó)以及亞洲新興國(guó)家所運(yùn)用，并根據(jù)各自不同的國(guó)情加以調(diào)整。這說(shuō)明這種制度具有一定的可復(fù)制性，而從當(dāng)今的趨勢(shì)來(lái)看，越來(lái)越多的國(guó)家有實(shí)施這種制度的意向，這說(shuō)明這種制度有著獨(dú)特的制度優(yōu)勢(shì)，這種優(yōu)勢(shì)又是與其他投資方式比較得出的。相對(duì)于房地產(chǎn)直接投資這種產(chǎn)生較早、應(yīng)用較廣泛的投資方式而言，房地產(chǎn)投資信托制度(reits)有一些制度上的優(yōu)勢(shì)。一、房地產(chǎn)直接投資與房地產(chǎn)投資信托(reits)房地產(chǎn)直接投資是指將資金直接投資于一定的房地產(chǎn)物業(yè)，委托專業(yè)人士或自行經(jīng)營(yíng)的一種投資方式；是指投資者從購(gòu)買土地使用權(quán)開始，通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng)，即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程，建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品，然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)的過(guò)程。房地產(chǎn)投資信托(realestateinvestmenttrusts，下文簡(jiǎn)稱reits)是由基金公司和其他發(fā)起人向投資者發(fā)行受益憑證，將社會(huì)上的資金集中起來(lái)，匯集成具有一定規(guī)模的信托財(cái)產(chǎn)，并由信譽(yù)良好的金融機(jī)構(gòu)充當(dāng)募集資金的托管人，對(duì)房地產(chǎn)證券和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行直接和間接的投資。reits實(shí)際上是由專業(yè)人員管理的房地產(chǎn)類的集合資金投資計(jì)劃。我們國(guó)家當(dāng)下香港地區(qū)發(fā)行了7只房地產(chǎn)投資信托基金，而內(nèi)地正在緊鑼密鼓地進(jìn)行試點(diǎn)的準(zhǔn)備工作。二、二者的比較分析〔一〕二者相同點(diǎn)1.目的都是進(jìn)行房地產(chǎn)投資。11665.coM無(wú)論是房地產(chǎn)直接投資還是房地產(chǎn)信托投資基金，其最終目的都是進(jìn)行房地產(chǎn)的相關(guān)投資，無(wú)論是直接經(jīng)營(yíng)還是間接經(jīng)營(yíng)，其投資對(duì)象都是房地產(chǎn)，包括住宅房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等。投資者都可以享受投資收益和回報(bào)。房地產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，土地及其地上建筑物都具有固定性和不可移動(dòng)性。不僅空間上的位置是固定的，而且土地上的建筑物及其某些附屬物一旦形成，也不能移動(dòng)。2.二者都需要融資。房地產(chǎn)業(yè)是一種占用資金數(shù)額巨大的行業(yè)，所以無(wú)論是直接投資還是信托基金，都需要進(jìn)行融資。只是融資的渠道會(huì)有所不同，前者以銀行貸款為主，民間資本為輔，而后者則全部來(lái)源于民間資本，充分發(fā)揮社會(huì)資本的優(yōu)勢(shì)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，民間資本在房地產(chǎn)融資中的地位將會(huì)越來(lái)越重要。3.二者都受到相關(guān)法律的約束和相關(guān)部門的監(jiān)管。中國(guó)人民銀行關(guān)于(清理專業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)公司有關(guān)政策問(wèn)題的通知〕，對(duì)于房地產(chǎn)直接投資階段銀行貸款政策作了規(guī)定。2003年7月30日，香港證監(jiān)會(huì)正式公布了(房地產(chǎn)投資信托基金守則〕，對(duì)于房地產(chǎn)投資信托(reits)市場(chǎng)作了詳盡的法律規(guī)定。內(nèi)地雖然當(dāng)下還沒(méi)有房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品，但是從其他國(guó)家和地區(qū)實(shí)施房地產(chǎn)投資信托(reits)的監(jiān)管來(lái)看，都受到了法律的嚴(yán)格約束。其目的都是防范金融風(fēng)險(xiǎn)?！捕扯叩牟煌c(diǎn)房地產(chǎn)投資信托與房地產(chǎn)直接投資相比較，兩者具有如下差異。1.投資主體的差異房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)直接投資的特點(diǎn)是投資規(guī)模大且周期長(zhǎng)，這使得普通投資者望而卻步，不敢問(wèn)津。相比較而言，房地產(chǎn)投資信托制度以一種集合投資的方式使一般大眾投資者跨過(guò)了房地產(chǎn)投資的高資金門檻和高專業(yè)化門檻，使大額的房地產(chǎn)投資劃分成了小額的證券投資，分散開的資金使得大眾投資者投資房地產(chǎn)業(yè)成為可能，使得中小投資者都可以享受房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的收益，也賦予了所有想投資于房地產(chǎn)業(yè)的投資者的投資機(jī)會(huì)。主體的差異體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資信托的優(yōu)勢(shì)，一方面可以聚集社會(huì)資產(chǎn)，另一方面又可以調(diào)動(dòng)中小投資者參與到房地產(chǎn)業(yè)中來(lái)，對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都有著積極作用。2.風(fēng)險(xiǎn)的差異房地產(chǎn)投資信托是以受益憑證或股票的方式募集公眾資金，通過(guò)專業(yè)化的管理，從事多樣化的投資，除可通過(guò)不同的不動(dòng)產(chǎn)種類、區(qū)位、經(jīng)營(yíng)方式等投資組合來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)外，也可以在法令允許范圍內(nèi)從事公債、股票等有價(jià)證券投資以分散投資風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)直接投資由于是直接投資于物業(yè)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的影響很大，占用資金較多，往往還要通過(guò)出售的方式盈利，因而投資風(fēng)險(xiǎn)大，而且在投資期間遇到政策風(fēng)險(xiǎn)或者利率風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，則將面臨更大的挑戰(zhàn)。3.資產(chǎn)的流動(dòng)性差異房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，由于其本身的固定性使得它的流動(dòng)性較差，房地產(chǎn)直接投資于房地產(chǎn)物業(yè)，若想變現(xiàn)只能通過(guò)一種方式出售物業(yè)，但出售物業(yè)的難度較大且占用時(shí)間較長(zhǎng)，交易成本很高，而且在需要現(xiàn)金時(shí)往往還不得不打折扣，因此流動(dòng)性較差；而房地產(chǎn)投資信托的投資者可以將受益憑證通過(guò)金融市場(chǎng)論文聯(lián)盟http買賣，證券在發(fā)行后可以在次級(jí)市場(chǎng)上加以交易，投資者可以隨時(shí)在集中市場(chǎng)上或店頭市場(chǎng)上買賣證券，有助于資金的流通，方便快捷，耗用時(shí)間少且交易成本低，一定程度上消除了傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)不易脫手的顧慮，所以具有高度的流動(dòng)性。4.物業(yè)類型差異房地產(chǎn)直接投資由于受投資資本規(guī)模的限制，相同或相近地理位置便于投資，同時(shí)也是為了規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)和節(jié)省投資管理成本，其物業(yè)通常集中在一個(gè)或幾個(gè)地區(qū)，而且資產(chǎn)類型通常具有單一性；而房地產(chǎn)投資信托由于有專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，不受地域的限制，除了出售之外還可以采取出租的方式獲利，所以物業(yè)所處的地區(qū)比較廣泛，不局限于某一個(gè)城市或者某一個(gè)地區(qū)，物業(yè)的類型也可以多樣化，同一種房地產(chǎn)投資信托可以同時(shí)投資于普通住宅、寫字樓、商鋪等不同類型的物業(yè)。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟http5.收益的穩(wěn)定性差異房地產(chǎn)直接投資由于受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較大，收益起伏很大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上升時(shí)，可以獲得收益，然而在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)，往往收益較低，再加上直接投資要通過(guò)出售房地產(chǎn)物業(yè)的方式，總體收益的穩(wěn)定性不高；而房地產(chǎn)投資信托則受房地產(chǎn)總體市場(chǎng)的影響較小，波動(dòng)性較小，即便是在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)也可以繼續(xù)持有待市場(chǎng)好轉(zhuǎn)再出售，且房地產(chǎn)投資信托有一部分是通過(guò)物業(yè)的租金獲取收益而不必出售，所以其收益的穩(wěn)定性較高。6.管理方式差異就房地產(chǎn)直接投資而言，投資者必須自己介入房地產(chǎn)的具體業(yè)務(wù)，這需要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力。投資者若聘請(qǐng)他人管理，又極易產(chǎn)生代理人的道德風(fēng)險(xiǎn)，并容易導(dǎo)致管理層與股東之間的利益沖突，且由于缺乏專業(yè)人士的介入，投資者難以獲取便捷的融資渠道；而房地產(chǎn)投資信托一方面因由房地產(chǎn)專業(yè)人士管理，管理層在房地產(chǎn)投資信托又占有相當(dāng)大的股份，管理層與股東之間的利益沖突能比較有效地防止；另一方面，reits聘請(qǐng)高度專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)對(duì)持有的商業(yè)地產(chǎn)組合進(jìn)行管理，投資者能夠借助專家和管理層的能力獲得良好的融資渠道。7.靈活性差異房地產(chǎn)直接投資由于投資金額巨大，所以靈活性較差，而房地產(chǎn)投資信托的靈活性是一種新型的資產(chǎn)證券化的投資方式，所以靈活性較高。reits有兩方面的靈活性:一是投資者持股的靈活性。將房產(chǎn)劃分為小額股份，每股金額較小，投資者能夠負(fù)擔(dān)且沒(méi)有投資數(shù)量的限制；二是房地產(chǎn)投資信托本身的投資方式靈活性。reits既可作為融資渠道，也可以作為一種證券工具，即把一些機(jī)構(gòu)或面臨困境的物業(yè)銷售商持有的分散房產(chǎn)包裝上市，或者將整個(gè)集團(tuán)公司包裝上市。三、小結(jié)房地產(chǎn)直接投資已經(jīng)是我們國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的常規(guī)投資方式，而房地產(chǎn)投資信托基金雖然已經(jīng)在香港地區(qū)開展多年，在中國(guó)內(nèi)地卻剛剛準(zhǔn)備進(jìn)行試點(diǎn)。房地產(chǎn)投資信托基金有其自