北京現(xiàn)代風(fēng)格超高層商業(yè)綜合體建筑設(shè)計(jì)方案文本知名設(shè)計(jì)院

北京站西北地塊項(xiàng)目規(guī)劃概念方案（五）北京清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院建筑分院

北京清城華筑建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司2012.06.04定位研究

案例分析用地概況方案設(shè)計(jì)定位研究

1、區(qū)域態(tài)勢——長安街和北京站雙重門戶職能北京市門戶軸線上重要的結(jié)點(diǎn)長安街是展現(xiàn)北京形象的門戶，自西向東分布著金融街、西單商業(yè)中心、天安門文化中心、東單—王府井和CBD，幾個(gè)組團(tuán)分別承擔(dān)著北京市金融商務(wù)、商業(yè)服務(wù)和文化旅游門戶的職能；首都迎賓門北京承載著重要的交通樞紐職責(zé)，雖然北京西站、北京南站相繼開通，北京站日均客流量仍高達(dá)14萬人次。依托周邊早已成熟的商務(wù)環(huán)境和大量的商務(wù)以及配套設(shè)施，北京站仍然集聚著大量的商務(wù)階層。

定位研究項(xiàng)目位置北京站1、區(qū)域態(tài)勢——東城區(qū)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶的重要節(jié)點(diǎn)北京站地區(qū)將成為連通首都南北商務(wù)發(fā)展的樞紐節(jié)點(diǎn)東城區(qū)整體格局——《北京市東城區(qū)總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃（2011-2030）》中明確指出要堅(jiān)持“強(qiáng)化功能、突出重點(diǎn)、彰顯特色、集群發(fā)展”的戰(zhàn)略思想將東城區(qū)建設(shè)成一軸兩帶五區(qū)的格局；東二環(huán)高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶——主要包括東二環(huán)沿線、北京站和崇外地區(qū)。主要承擔(dān)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)以及金融、商務(wù)服務(wù)、信息服務(wù)、低碳服務(wù)等高端服務(wù)業(yè)的功能。北京站地區(qū)的戰(zhàn)略目標(biāo)——“完成北京站地區(qū)的改造，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，將北京站打造成為連通南北商務(wù)發(fā)展的樞紐節(jié)點(diǎn)”

定位研究

定位研究1、區(qū)域態(tài)勢——商業(yè)商務(wù)發(fā)展?jié)摿薮箜?xiàng)目處于三大商圈連接處，商業(yè)氛圍濃厚項(xiàng)目北側(cè)為王府井——東單商業(yè)中心，東南兩側(cè)為北京站站前商圈和崇文門商圈；項(xiàng)目周邊商圈分布項(xiàng)目周邊商務(wù)設(shè)施分布王府井-東單崇文門商圈站前商圈建外商圈區(qū)域類型廣域型區(qū)域型區(qū)域型區(qū)域型定位高端——中端中端中端——低端高端主要功能商業(yè)、旅游、行政、商務(wù)辦公、對(duì)外交通生活、辦公旅游、生活生活、辦公主要客群中外游客、北京市民、區(qū)域辦公人群地區(qū)居民、區(qū)域辦公人群游客、地區(qū)居民區(qū)域辦公人群、北京市民項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展應(yīng)該依托成熟的商業(yè)氛圍，積極與幾大商區(qū)形成聯(lián)動(dòng)；依托三大商圈成熟的商務(wù)環(huán)境，北京站西側(cè)擁有良好的商務(wù)基底東單、站前區(qū)和崇文門南側(cè)均擁有較為成熟的中高端商務(wù)氛圍，項(xiàng)目應(yīng)該成熟的商務(wù)環(huán)境，搶占火車站西側(cè)的商務(wù)洼地，與三大商務(wù)板塊形成聯(lián)動(dòng)。

定位研究1、區(qū)域態(tài)勢——文化資源優(yōu)勢明顯項(xiàng)目基地內(nèi)有亞斯立堂，又名崇文門教堂，國家級(jí)文物保護(hù)單位；基地南側(cè)有明城墻遺址，長約500米，屬國家級(jí)文物保護(hù)單位；城墻東側(cè)還立有北京城東南角樓，屬于北京市文物保護(hù)單位。項(xiàng)目基地內(nèi)的郵政博物館和兩處精美的清代四合院同樣有著豐厚的文化底蘊(yùn)；圍繞明城墻遺址建有明城墻遺址公園，是附近居民休閑游憩的最佳場所。2、發(fā)展瓶頸2.1區(qū)域價(jià)值待彰顯北京市長安街沿線大多已經(jīng)打造成為特點(diǎn)鮮明、商業(yè)商務(wù)繁榮、對(duì)周邊帶動(dòng)作用強(qiáng)、形象符合門戶特征的商業(yè)、商務(wù)和行政中心。根據(jù)項(xiàng)目基地明顯的區(qū)位優(yōu)勢和長安街沿線的建設(shè)現(xiàn)狀來看，目前地塊價(jià)值與北京市門戶區(qū)的示范作用不相匹配；2.2城市功能待升級(jí)項(xiàng)目基地目前主要以老舊的居住用地為主，配套有一些小旅館和便利商店；四合院低密度的空間形態(tài)和單一的居住功能與周邊大量高密度、復(fù)合型大體量樓宇形成鮮明反差，對(duì)于提升東城區(qū)南部地區(qū)的城市風(fēng)貌和區(qū)域價(jià)值有著一定的阻礙；簡單的功能設(shè)置與東城區(qū)規(guī)劃的“打造連通南北商務(wù)發(fā)展的樞紐節(jié)點(diǎn)”戰(zhàn)略目標(biāo)不相匹配。

定位研究項(xiàng)目基地2、發(fā)展瓶頸2.3城市面貌待改善項(xiàng)目所在街區(qū)大多為較為破舊的老式四合院，以及少部分5-6層老居民樓；破碎零散的空間結(jié)構(gòu)影響了長安街整體的街景風(fēng)貌；與火車站東側(cè)的大型建筑和高檔商業(yè)相比，西側(cè)破敗的四合院以及低端的零售業(yè)顯得十分不協(xié)調(diào)；2.4城市文化待塑造亞斯立堂和明城墻遺址雖然有著豐富的文化底蘊(yùn)，但是與其他教堂和元大都遺址相比，影響力明顯不足；老北京胡同文化同樣沒有形成有品牌價(jià)值的文化體系；缺乏聯(lián)動(dòng)，沒有形成文化景觀體系是項(xiàng)目所在區(qū)域塑造文化體系面臨的巨大挑戰(zhàn)。

定位研究3、項(xiàng)目愿景解決社會(huì)就業(yè)：通過高品質(zhì)項(xiàng)目的開發(fā)，充分挖掘區(qū)位潛力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，增加就業(yè)，帶動(dòng)區(qū)域整體價(jià)值的提升；增加財(cái)政稅收：通過建設(shè)與開發(fā)，使之成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，增加財(cái)政稅收，突顯社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益；打造城市名片：通過舊城改造和高密度、大體量綜合體的建設(shè)，打造北京特色、世界標(biāo)準(zhǔn)的門戶新形象，改善北京站站前地區(qū)的城市風(fēng)貌，創(chuàng)造城市新名片；完善城市功能：升級(jí)片區(qū)城市功能，發(fā)展現(xiàn)代商務(wù)、商貿(mào)、辦公、酒店，以及配套的文化娛樂設(shè)施，打造高端服務(wù)業(yè)發(fā)展帶上連通南北的重要樞紐節(jié)點(diǎn)；挖掘文化特色：充分利用地塊及周邊地區(qū)的歷史文化資源，建設(shè)文化旅游設(shè)施，將地塊融入周邊歷史文化體系，塑造北京明文化系統(tǒng)中的重要結(jié)點(diǎn)。

定位研究4、項(xiàng)目定位戰(zhàn)略定位：功能定位：門戶商務(wù)辦公旗艦優(yōu)越生活休閑港灣大明文化體驗(yàn)殿堂業(yè)態(tài)定位：商務(wù)：面向跨國公司和國內(nèi)大型企業(yè)集團(tuán)，以及相關(guān)上下游配套服務(wù)企業(yè)，包括咨詢調(diào)查、廣告、法律、會(huì)計(jì)以及會(huì)議服務(wù)業(yè)等商業(yè)：以商業(yè)綜合體為載體，綜合發(fā)展零售、休閑娛樂、會(huì)所、酒店等業(yè)態(tài)居?。捍蛟焱癸@比鄰長安街區(qū)位優(yōu)勢的現(xiàn)代生活住區(qū)

定位研究北京現(xiàn)代門戶商務(wù)港

案例分析案例分析

新達(dá)城（SuntecCityMall）是新加坡前總理李光耀先生于1984年邀集香港11位富商來新加坡考察后他們決定聯(lián)手投資，打造風(fēng)格獨(dú)特的商業(yè)建筑群。

新達(dá)城于1997年開業(yè)，由5座獨(dú)立的大樓組成，形同一只手的5個(gè)手指豎起。該城包括走廊、熱帶區(qū)、娛樂中心和噴泉平臺(tái)四個(gè)部分，其將辦公、金融、會(huì)議、觀光、購物和娛樂等完美地結(jié)合，

噴泉“財(cái)富之泉”由四根13.8米高的青銅柱子合力頂起一個(gè)巨環(huán)，直徑21米，堪稱人造奇跡。寓意象征著富商們的團(tuán)結(jié)合作。從財(cái)富之泉仰看，周圍五幢辦公高樓環(huán)繞。宛如朝天張開的五指。而位居手掌心的正是財(cái)富之泉。

新達(dá)城借助其精準(zhǔn)的功能定位，優(yōu)越的地段優(yōu)勢，以及高端大氣的建筑設(shè)計(jì)已經(jīng)成為了新加坡的標(biāo)志與門戶，也是各國游客競相到訪的目的地。新達(dá)城（SuntecCityMall）案例分析

恒隆廣場位于靜安區(qū)南京西路北側(cè)的1266號(hào)，陜西北路與西康路之間。地上66層，288米，地下3層，裙房5層，占地30788平方米。設(shè)計(jì)師為KohnPedersenFox，流線型玻璃主體建筑，建成于2001年，建成時(shí)是中國上海浦西地區(qū)的第一高樓。包括寫字樓和購物中心。購物中心于2001年6月20日開始營業(yè)、7月14日正式開幕。有5層樓面，面積為5.5萬平方米，集中了一批世界知名時(shí)尚品牌的旗艦店。其主要功能為商業(yè)與辦公，曾被評(píng)為其中一個(gè)中國商業(yè)發(fā)展最成功的項(xiàng)目。恒隆廣場位于上海市靜安區(qū)最知名的商業(yè)購物區(qū)，5層高的購物商場云集了世界100多個(gè)知名奢侈品牌；兩幢寫字樓則吸引了海內(nèi)外的各大企業(yè)。恒隆廣場現(xiàn)已成為上海市其中一個(gè)新地標(biāo)。商場和寫字樓精湛的設(shè)計(jì)，高品質(zhì)的建筑結(jié)構(gòu)和出色卓越的管理，囊括了眾多杰出獎(jiǎng)項(xiàng)。同時(shí)，恒隆廣場寫字樓被譽(yù)為知名國際甲級(jí)商廈，并于2007年被選為中國第一辦公樓。兩幢樓高66層及48層的寫字樓總建筑面積約為16萬平方米，深受跨國公司、資訊科技及時(shí)裝企業(yè)歡迎。

上海恒隆廣場案例分析

三里屯SOHO位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側(cè)，南三里屯路路西，為三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目總占地約5.1245萬平方米，規(guī)劃總建筑面積地上約為31.568萬平方米，地下約為15萬平方米。本項(xiàng)目裙房（一至四層，局部五層）及地下一層將作為零售商業(yè)。高層(五層及以上)用作寫字樓和公寓；地下二至四層用作停車場、設(shè)備機(jī)房和服務(wù)管理用房

三里屯SOHO是三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)，由5個(gè)購物中心、9幢30層高的寫字樓和公寓樓組成，旱冰場、帶燈光的小河將5個(gè)購物中心串連起來，功能豐富，46萬平米的建筑讓這里就像一個(gè)濃縮了的城市景觀，將成為三里屯地區(qū)變革的新亮點(diǎn)，集商業(yè)，餐飲，娛樂為一體，成為中外游客，寫字樓人群及附近居住者的一個(gè)全新的休閑消費(fèi)港灣。

在這種得天獨(dú)厚的環(huán)境中三里屯SOHO已然成為北京最聚人氣的戶外步行商業(yè)街區(qū)和休閑廣場，成為了北京的“銅鑼灣”。三里屯SOHO

用地概況用地概況

1.地塊四至地塊東至“郵通街”，西至“崇文門內(nèi)大街”，南至“北京站西街”，北至“麻線胡同”。2.用地規(guī)模凈用地面積約127000m2，具體用地范圍如圖示。圖：用地范圍示意圖用地概況東單公園同仁醫(yī)院明城墻遺址公園北京站中國郵政辦公樓湖南大廈沿建國門內(nèi)大街辦公樓內(nèi)蒙古大廈東單體育中心英達(dá)傳媒英大傳媒

周邊環(huán)境新僑飯店

方案設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)方案設(shè)進(jìn)計(jì)方案設(shè)計(jì)辦公住宅酒店商業(yè)依項(xiàng)目“榜北京現(xiàn)代晴門戶商務(wù)江港”的戰(zhàn)突略定位，剃及相關(guān)案笨例的分析別，項(xiàng)目內(nèi)面主要設(shè)置脹辦公、住鳳宅、酒店德、商業(yè)等違四大主要雙功能，形土成綜合配勵(lì)套，相互鄭促進(jìn)，全雙面滿足商嫩務(wù)辦公，傭生活休閑及文化體蔑驗(yàn)的需求爛。主要功能分區(qū)圖8高度:120悲m辦公:500信00m2商業(yè):1000拴0m2用地面積鍵：127樂000子m2地上總建前筑面積：1368捏000m艇2其中辦公：786渾000熟m2住宅：185城000充m2酒店：500彎00m夜2商業(yè)：347埋000做m2地下總建僵筑面積：580麻000店m2容積率：10.鼠771高度:20災(zāi)0m辦公:90傲000臂m2商業(yè):1000脖0m22高度:18慰0m辦公:80悠000俯m2商業(yè):100播00m訪26高度:16穿0m辦公:700咬00m2商業(yè):1000每0m24高度:16靜0m辦公:70年000回m2商業(yè):100按00m詞23高度:80診m辦公:30起000誓m2商業(yè):100生00m觀27高度:15海0m住宅:650奧00m2商業(yè):1000晚0m29高度:10室0m辦公:400確00m2商業(yè):100罵00m取210高度:10覽0m住宅:40羅000燒m2商業(yè):100倘00m筍211高度:100軋m住宅:40兔000哄m2商業(yè):1000巖0m212高度:100鍋m酒店:500泡00m214高度:15姥0m辦公:650諸00m2商業(yè):1000生0m215高度:17賤0m辦公:75桂000棍m2商業(yè):1000煉0m216高度:150顆m辦公:650私00m2商業(yè):1000賊0m217高度:18葬0m辦公:800爪00m2商業(yè):1000裝0m2裙房商業(yè):1800堆00m2數(shù)據(jù)指躲標(biāo)方案設(shè)趴計(jì)13高度:12還