2023年旅游業(yè)與房產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展調(diào)研報告

旅游業(yè)與房產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展調(diào)研報告近年來，在旅行業(yè)的強力帶動下，旅行房地產(chǎn)獲得迅速發(fā)展，逐漸成為業(yè)界和社會的關(guān)注熱點。但作為新興產(chǎn)業(yè)，發(fā)展中也面對一些突出問題，必需采取有用辦法應(yīng)對，以促進產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康快速發(fā)展。

一、旅行地產(chǎn)近況及特點

1、運營形式不時創(chuàng)新。從1999年“傳說”、“國家旅行休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，旅行地產(chǎn)以一種全新的產(chǎn)業(yè)形狀，迅速進入各個旅行景區(qū)，并獲得了較好的經(jīng)濟效益。經(jīng)過多年來的發(fā)展與創(chuàng)新，當前旅行地產(chǎn)已構(gòu)成三種較為成熟的運營形式：一是景區(qū)房屋。就是在依托景色區(qū)而建的房屋房和別墅，如海景房、河景房、山景房、海邊別墅、山間板屋、酒店式公寓，等等。這是旅行房地產(chǎn)最基本的形狀，也是旅行房地產(chǎn)最成熟的運營形式。典型代表有之“景”成為很多樓盤的首要賣點，以海景房為例，據(jù)調(diào)查，價錢普通都在每平方米7000元--1.2萬元以上，比較較而言，位于市區(qū)的商品房，價錢普通只要一線海景房的一半，然則，市區(qū)商品房中可以看到“海景”、“山景”的戶型，價錢也隨之升高，可賣到每平方米6000--8000元。二是產(chǎn)權(quán)酒店。是指由小我投資者買斷酒店客房的產(chǎn)權(quán)，即開發(fā)商以房地產(chǎn)的銷售形式將酒店每間客房的自力產(chǎn)權(quán)出售給投資者。每一套客房都各擁有自力的產(chǎn)權(quán)，投資者如購置商品房一樣投資置業(yè)，將客房托付給酒店治理公司分取投資報答、獲取物業(yè)增值，還取得酒店治理公司贈予的必然期限的免費入住權(quán)，它是由“時權(quán)酒店”演化而來。自1995年開端，產(chǎn)權(quán)式酒店在國內(nèi)有名旅行度假區(qū)不時開花，北京、杭州、上海、深圳、等地已接踵降生了許很多多的產(chǎn)權(quán)式酒店。個中成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅蘭大酒店；倡議“e時代人道化商務(wù)空間”的廈門悅?cè)A酒店；有“東方夏威夷”之稱的亞龍灣國家度假區(qū)的三亞華宇皇冠假期酒店；還有青島佳信大酒店、秦皇島的維多利亞港灣、興隆康樂土大酒店；北京的高興無量大——峽（假期）村莊俱樂部，龍脈溫泉等。三是分時度假。是指酒店或度假村將某住宿單位每年的運用期劃分為若干份后出售。消費者可以依據(jù)本人的實踐需求購置個中的一份，然后在商定的期間內(nèi)（普通為20-40年）每年享用這一住宿單位，而不需再付房費。還還可在中介平臺上交流任何一間酒店或度假村的另一個時段，到達去分歧當?shù)芈眯凶∷薜哪繕?。分時度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)完滿結(jié)合在一同的一種貿(mào)易新概念，是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅行休閑度假完滿結(jié)合在一同的全新運營形式。這種方式的酒店定位于日漸興起的度假旅行市場，為大多數(shù)無力獨自購置別墅以知足度假需求的家庭供應(yīng)了服務(wù)，還也處理了敷裕者購置的度假別墅每年住用時間短，空置率高，形成資源糜費的問題，還因為交流收集的支持，產(chǎn)物的交流愈加便捷，活動性大大加強。當前，世界最大的分時度假交流公司rci在全世界擁有300多萬會員，在100多個國家擁有超越3700家會員酒店。在發(fā)達國家，大約有200萬人擁有分時度假產(chǎn)物，而且估量每年還會新增25-30萬人，目前該產(chǎn)物的均勻入住率是87%左右。近幾年，我國分時度假業(yè)以年均10%-15%的速度迅速發(fā)展，遠遠高于同期旅行業(yè)全體的增進程度，顯示出宏大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、市場空間不時擴展。近幾年，我國國內(nèi)旅行人數(shù)年均勻增進率在１０％以上，隨著市場經(jīng)濟的深化發(fā)展，旅行人數(shù)將持續(xù)增進，并維持高速場面（扣除各類不測要素的影響）。年，我國入境旅行人數(shù)達1.34億人次，旅行外匯收入458億美元；國內(nèi)旅行人數(shù)達21億人次，旅行收入1.26萬億元；出境人數(shù)達5739萬人次。專家猜測，將來20年內(nèi)，國內(nèi)旅行市場前景寬廣，需求潛力大，旅行將維持高速不變增進的場面，我國將逐漸完成由亞洲旅行大國向世界旅行強國的改變。這種旅行假期經(jīng)濟持續(xù)增進的行業(yè)必將會吸引很多投資，個中很大一局部會投入到旅行物業(yè)建立上，為旅行房地產(chǎn)開發(fā)供應(yīng)契機。

3、要素保證不時增強。政策方面，旅行業(yè)發(fā)展的政策情況一直向好。自執(zhí)行“對內(nèi)變革，對外開發(fā)”的政策以來，國家對旅行業(yè)的政策不斷是鼓舞發(fā)展和大力倡導(dǎo)。年國務(wù)院出臺了《國務(wù)院關(guān)于加速發(fā)展旅行業(yè)的意見》（國發(fā)〔2009〕41號），當?shù)乜h政府也接踵出臺了影響和拉動旅行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新政策，為旅行房地產(chǎn)的發(fā)展供應(yīng)了一個寬廣發(fā)展的平臺，也為旅行房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展注入了強壯動力。資金方面，因為國家對商品房價錢的調(diào)控，加大保證性住房投入，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的時機越來越少，很多房地產(chǎn)商開端物色新的領(lǐng)域，資金呈加快向旅行房地產(chǎn)活動態(tài)勢。到當前為止，國內(nèi)涉足旅行房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超越100家，個中包括華裔城、萬科、創(chuàng)始、萬通等一多量房地產(chǎn)開發(fā)品牌公司，基本上全國一切重點旅行景區(qū)都有地產(chǎn)商的介入。

二、存在的首要問題

1、資源依靠性大。旅行地產(chǎn)對其依托的旅行景象具有分明的抉剔性，區(qū)域性較窄。無論是純真依靠于山地、海濱、溫泉、滑雪場等等天然景象開發(fā)的地產(chǎn)，照樣在城市中全新堅持的主題公園型旅行地產(chǎn)，本質(zhì)都是借助于或打造出旅行資源這個平臺，進而開發(fā)出來的各類各樣的旅行地產(chǎn)類別，其實質(zhì)均是依托于旅行資源基本長進行房地產(chǎn)開發(fā)和運營。因而，旅行休閑是先導(dǎo)和中心，開發(fā)時必需要先做旅行、后做房產(chǎn)開發(fā)。

2、產(chǎn)業(yè)風(fēng)險性高。旅行休閑的定位，決定了旅行地產(chǎn)的消費群體以高收入群體為目的客戶群，產(chǎn)物層次以舒適高端型為主，投資規(guī)劃凡間較大。尤其關(guān)于新建主題公園、度假區(qū)開發(fā)等需求旅行導(dǎo)入和市場培養(yǎng)的旅行地產(chǎn)，開發(fā)周期更長，少則3-5年，多則8-10年，甚至更長，遠遠善于城市通俗商品房開發(fā)，資金壓力也遠弘遠于普通地產(chǎn)開發(fā)。

3、消費才能不足。與商品房屋比較，旅行房屋的市場份額較小，市場風(fēng)險較大，但只需產(chǎn)物可以投合消費者心思，其消費才能較普通房屋要強。旅行房屋房價高的特點招致其銷售多采取市場集中戰(zhàn)略，所面臨客戶多為中高消費程度、條理較高的人群。旅行房地產(chǎn)在我國尚屬新興事物，消費者遍及對其不太調(diào)查，加上中國人超前消費的認識并不強，拿出多年積存購置將來十幾年甚至幾十年的度假用房卻最終沒有房子的產(chǎn)權(quán)，大多數(shù)中國老百姓都難以承受。并且國內(nèi)市場上參加國際度假交流系統(tǒng)的局部分時度假產(chǎn)物價錢都在20-40萬元之間，大大超出了老百姓的付出才能，顧客想與國外進行交流度假的愿望很難完成。別的，帶薪休假準則在我國并未具體執(zhí)行，這使得廣大消費者關(guān)于投資旅行房地產(chǎn)愈加謹慎。

4、不足行業(yè)規(guī)范。因為旅行房地產(chǎn)在我國尚處于起步階段，行業(yè)律例不夠完善，讓局部運營者有隙可乘，帶來了很多不良影響。一些運營者在廣告宣傳材料中明示了投資報答，在購房者與酒店運營公司簽定的托付合同中，許下誘人的承諾，以此誤導(dǎo)消費者。更有一些犯警之徒采用欺詐性銷售、不合法集資等手段牟取暴利。

三、對策及建議

1、增強對旅行房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)劃引領(lǐng)。規(guī)劃是建立的龍頭，是旅行的藍圖，一切項目必需在必然旅行大區(qū)域內(nèi)統(tǒng)籌規(guī)劃，打破行政區(qū)劃的樊籬，合理結(jié)構(gòu)，平衡布點，既著眼當時，又立足久遠，將旅行房地產(chǎn)的開發(fā)效益與景區(qū)生態(tài)情況維護、文明生態(tài)優(yōu)化、開掘旅行資源、打造拳頭品牌相結(jié)合，完成經(jīng)濟效益與社會效益、情況效益的統(tǒng)一?？h政府對旅行房地產(chǎn)市場的進入主體應(yīng)有必然的限制和前提，防止“一窩蜂”的涌入，防止遍地開花、自覺建立。要搞好市場調(diào)研，根據(jù)市場需求，穩(wěn)步有序地進行開發(fā)。旅行房地產(chǎn)要與本地地盤應(yīng)用規(guī)劃、小城鎮(zhèn)規(guī)劃和天然維護性規(guī)劃相聯(lián)接；要節(jié)省用地，盡量應(yīng)用荒地，不占用耕地，謹防在好處驅(qū)動下私自修正規(guī)劃或擅自在農(nóng)用地上搞開發(fā)的違法行為；要維護XX縣區(qū)天然生態(tài)系統(tǒng)，避免“三廢”污染XX縣區(qū)情況，以綠色情況促進旅行房地產(chǎn)的消費。

2、增強生態(tài)景象資源的維護與開發(fā)。因為旅行地產(chǎn)普通都是在一些主要的生態(tài)景象資源比較豐厚的地域進行開發(fā)，而任何一種開發(fā)在某種意義上都意味著對原有生態(tài)系統(tǒng)的一種改動。旅行地產(chǎn)的開發(fā)應(yīng)該是基于對現(xiàn)存的敏感的生態(tài)系統(tǒng)的一種調(diào)整和完善，經(jīng)過積極的維護思想和科學(xué)的生態(tài)設(shè)計手法，來展示本地美妙的天然景象。在旅行房地產(chǎn)開發(fā)進程中，如何保證生態(tài)景象系統(tǒng)向正的偏向改變，是縣政府和開發(fā)商不得不思索的一個主要問題。這個進程有賴于縣政府和開發(fā)商之間良性互動關(guān)系的堅持?？h政府關(guān)于位于景色區(qū)四周旅行地產(chǎn)項目標建立應(yīng)有嚴厲的規(guī)劃節(jié)制，規(guī)劃目的要表現(xiàn)社會和大眾效益，還在規(guī)劃內(nèi)容上要以維護和完善生態(tài)景象系統(tǒng)作為規(guī)劃的主導(dǎo)要素。關(guān)于發(fā)展商而言，則需求在知足縣政府規(guī)劃要求的前提下，盡量開發(fā)出更優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)物，然后更好地將資源優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟效益。

3、增強旅行房地產(chǎn)的軟件建立。旅行地產(chǎn)分歧于通俗地產(chǎn)開發(fā)，面臨的客戶群和消費行為方法與通俗消費群體完全紛歧樣，因而軟性配套的建立和后續(xù)運營治理尤為主要。一方面，要建立一支優(yōu)異的酒店治理團隊，制訂科學(xué)的物業(yè)治理方法，不時提高旅行房地產(chǎn)服務(wù)程度，才干促進旅行與房地產(chǎn)的有機結(jié)合，保證旅行地產(chǎn)獲得好的收益。另一方面，要加大對旅行房地產(chǎn)政策支持力度，逐漸健全完善相關(guān)的司法律例，指導(dǎo)旅行房地產(chǎn)規(guī)范發(fā)展。如《商品房銷售治理方法》規(guī)則：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或許變相返本銷售的方法銷售商品房；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或許變相售后包租的方法銷售未完工商品房；商品房屋按套銷售，不得切割拆零銷售，等等。這些關(guān)于旅行房地產(chǎn)的開發(fā)構(gòu)成了很大制約，建議有關(guān)部分加速研討旅行房地產(chǎn)專門立法的問題，盡早出臺相關(guān)司法律例，促進旅行房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4、增強旅行房地產(chǎn)企業(yè)品牌建立。關(guān)于一個城市來說，一線品牌房地產(chǎn)企業(yè)的進駐，其超前的規(guī)劃才能和連片開發(fā)，打造“城市綜合體”的開發(fā)形式有助于城市面貌的加快改動，有助于城市建立的多元化發(fā)展和城市建立質(zhì)量的提高。還一線房企結(jié)構(gòu)全國的營銷收集和出眾的推行才能，能促使本地房地產(chǎn)市場跳出區(qū)域的范圍，走向全國，然后擴容市場。關(guān)于本鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)來說，外來實力開發(fā)商無論是對區(qū)域的判別力、推進力照樣在規(guī)規(guī)定位、開發(fā)理念、營銷思緒上，都有極端主要的借鑒意義。因而，在將來發(fā)展進程中，要著力引入全國知名的地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)過與他們的協(xié)作、競爭，借鑒和學(xué)習(xí)其成熟的運營形式和治理形式，提高本鄉(xiāng)企業(yè)的中心競爭力和品牌認識。本鄉(xiāng)房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該發(fā)揚熟習(xí)當?shù)厥袌觥⒄{(diào)查消費者需求的優(yōu)勢，經(jīng)過行業(yè)界部的結(jié)合、協(xié)作等方法，提高開發(fā)程度，擴開展拓規(guī)