上海天倫公寓商務(wù)大樓策劃代理書

《上海天倫公寓商務(wù)大樓》策劃書目錄炕第一部分彼項(xiàng)目之市場騾態(tài)勢研判貿(mào)栗太一、上海市喊寫字樓市場殼掃描逝—————貢———番3設(shè)魚洗二、中山公院園商圈區(qū)市藍(lán)場環(huán)境腸—————松———鉆8浙三、項(xiàng)目周棕邊寫字樓案貪例調(diào)研樣—————化———搖10之四、項(xiàng)目周籠邊商業(yè)調(diào)研擴(kuò)分析獲—————墓———池17邀五、項(xiàng)目所際在區(qū)域規(guī)劃饞與發(fā)展懶—————竹———站18蛋第二部分肥項(xiàng)目企劃與螞核心策略建什議姑歡—————申———網(wǎng)20差第三部分卡租售、推廣腳策略吸劣砍掙—————守———拘29剖第四部分笛銷售推廣實(shí)尤施方案創(chuàng)傾瓣—————明———固30換第五部分怒包裝方案挑旺荒齡都—————紙———陶36第一部分納項(xiàng)目之市場舍態(tài)勢研判核心概要：知上海寫字樓棕物業(yè)的買賣鈔市場不在高鳳端，而是中澡央商務(wù)區(qū)的固中檔寫字樓雞領(lǐng)銜主演，戰(zhàn)但一直以來徒，缺少突破膠及扣人心弦珠之作。并且溝，由于滬地盞特殊的市場糖投資環(huán)境，臺(tái)不少寫字樓怖物業(yè)在銷售籍通路無法突披破時(shí)，還是犬延續(xù)以前爆“讓商住兩用虧”姓的老思想糠。辱那么，本項(xiàng)霸目是否亦要吹以此手法淡易市突圍呢？印事實(shí)上，從另項(xiàng)目所處區(qū)房域的客戶群趨特性以及資盞源優(yōu)勢來判纏斷，我們認(rèn)虧為，對(duì)項(xiàng)目滑銷售最有承齡接力的市場舅仍是所在區(qū)篩域的寫字樓殺市場。潑項(xiàng)目所處區(qū)仿域?yàn)橹猩焦珬潏@商圈，無至疑，它的未妄來是值得期滴待的，但是戀，就現(xiàn)狀而競言，若本項(xiàng)俊目希望以1每8000元盲/赤M男2默的基準(zhǔn)價(jià)沖貓擊市場，在舒三個(gè)月內(nèi)快妙速解決戰(zhàn)斗沙，它所面對(duì)渠的就必然是菊一個(gè)需要敬叛畏的市場，際需要以選擇巨智慧的來突褲破的市場！齡一、上海市蛙寫字樓市場性掃描形染寫字樓市場思綜述姓二季度上海坡甲級(jí)寫字樓司市場租售兩董旺。目前寫么字樓的成交留租金較去年硬同期上揚(yáng)1擁4.3％。件平均成交租猴金最高為靜刑安區(qū)，達(dá)0衫.97美元羞，盧灣居次賭，為0.8宮6美元。大內(nèi)部分租金成耕長地區(qū)都集城中在浦西市五中心區(qū)域，由供不應(yīng)求的盆情況在這些樸地區(qū)表現(xiàn)也甚最為突出?；甏沃行膮^(qū)域顆推出的小戶纖型辦公房也膊受到市場追睜捧，銷售火急爆。商鋪市貢場相對(duì)來說搜發(fā)展比較穩(wěn)律定，市中心智鋪面依然一雕鋪難求。商腰鋪需求逐步伙由中心區(qū)域晶向次中心區(qū)琴域轉(zhuǎn)移。商節(jié)鋪供應(yīng)也是伴以次中心商蠅業(yè)配套為主議。邊遠(yuǎn)地區(qū)粱租賃價(jià)格較偏為低廉。成坐交價(jià)為每平離方米2.2維－3.5元謎/天，價(jià)格遼差最主要區(qū)思分在商業(yè)形夜態(tài)上，這部譜分商鋪?zhàn)赓U災(zāi)情況也頗為朱火爆。主要寄體現(xiàn)的地區(qū)坦為松江、奉矩賢、南匯、辟嘉定等區(qū)域憲。號(hào)煎本期辦公嶄樓市場和商組鋪市場成交玉急劇增加。祝其中辦公樓腫市場成交套丑數(shù)和成交面油積分別較上絨期上升13涂8％和52餅％。其中得鎮(zhèn)益于多個(gè)小爸戶型辦公房坦的熱銷，“兩財(cái)富時(shí)代大伸廈”、“飛揮雕商務(wù)大廈漏”銷售放量蛋；新開盤的砍“浦發(fā)廣場汽一期”在短然短的半個(gè)月寶就銷售了1縮87套，嘉庫定的“上海拔國際機(jī)電五腥金交易中心碗”也銷售了肢164套，革有力地推動(dòng)集了辦公樓成紙交量的上升船。商鋪市場茫也銷售火爆桂，成交套數(shù)伐和成交面積乖較前期增加叔了73%和宵87％左右木。從成交區(qū)漢域分布來說氏，主要集中惡在嘉定、南首匯、奉賢、刷松江等邊遠(yuǎn)娛區(qū)域，主要伸是為邊緣住關(guān)宅的商業(yè)配王套的；同時(shí)邪，專業(yè)類商堤鋪也銷售火驅(qū)爆，推動(dòng)了扮整個(gè)市場的役成交。榴由于金融、講專業(yè)服務(wù)型訂企業(yè)的繼續(xù)撒擴(kuò)張，大型膚跨國公司對(duì)狐辦公空間的茄需求增長明四顯，甲級(jí)寫倦字樓市場呈績現(xiàn)明顯的供婦不應(yīng)求態(tài)勢脂。上海甲級(jí)辰寫字樓市場寒行情一直看晌好，近期入攪市寫字樓物猶業(yè)預(yù)租市場定持續(xù)火爆，袋使得上海甲柔級(jí)寫字樓物饞業(yè)平均租金油水平較之上膛一季度上漲次３．３％，創(chuàng)達(dá)到０．８雁４美元／平廁方米·天。握斷1）光供求變化導(dǎo)論致租金上漲識(shí)箏租金上忠漲歸因于供于求關(guān)系的變主化，隨著經(jīng)碌濟(jì)地位的提布升，上海已回經(jīng)成為跨國娛公司、合資哲企業(yè)、實(shí)力釣內(nèi)資企業(yè)等爛紛紛入駐之怎地，寫字樓斯需求量明顯擴(kuò)上揚(yáng)。但由把于甲級(jí)寫字炕樓開發(fā)周期醉相對(duì)較長，撓從開工到交刺付一般需要懸２～３年甚到至更長時(shí)間恥。一些甲級(jí)采寫字樓項(xiàng)目夜往往在預(yù)租撞階段便已租偏賃近半，供肢不應(yīng)求的市險(xiǎn)場態(tài)勢導(dǎo)致常租金上漲。襲在需求規(guī)模四上，由于中邀國經(jīng)濟(jì)尤其而長三角地區(qū)節(jié)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)貪穩(wěn)定向好，肝大多數(shù)非生醫(yī)產(chǎn)型公司傾率向于在市中麻心選擇高品襲質(zhì)的甲級(jí)寫考字樓。架

從供應(yīng)環(huán)角度看，市舟中心甲級(jí)寫青字樓較為集換中區(qū)域，如笨沿淮海中路痕、南京西路間地段，可供勺開發(fā)地塊已勇經(jīng)不多。因脂此在未來兩施年中，浦西妖市場仍會(huì)持藥續(xù)供不應(yīng)求焰局面。但各偏主要ＣＢＤ你區(qū)將呈現(xiàn)不迅同格局，如杜南京西路沿?fù)尵€有連續(xù)的悅供應(yīng)，從２維００６年中元開始，先后店將有廖創(chuàng)興疏中心大廈，填越洋大廈、驢恒隆廣場二單期、匯德豐區(qū)廣場等項(xiàng)目揚(yáng)相繼面世，售彼此平均間挖隔約半年左部右。目前虹補(bǔ)橋地區(qū)有嘉伸麒大廈、盛父高國際大廈濕、現(xiàn)代廣場惠等新增供應(yīng)牢量，但區(qū)域典內(nèi)缺乏純租定賃型甲級(jí)寫忽字樓項(xiàng)目。泰而淮海中路智沿線將出現(xiàn)溪供應(yīng)一枝獨(dú)潛秀的局面，臨只有位于淮冤海中路、汾飽陽路的淮海排國際廣場一蘿幢國際甲級(jí)噸寫字樓，此記外沒有其他鈔甲級(jí)寫字樓黃供應(yīng)。叛2）容吸納量未來謠將大幅上揚(yáng)店疊上海甲級(jí)寫備字樓市場吸梢納量未來將您大幅上揚(yáng)，尿在全市整體野吸納量約達(dá)供到６１７０介０平方米。蠻其中大部分姓吸納量都集盈中在浦西市禽場，約有４皆９７００平頓方米；與此卡相比浦東新畝區(qū)陸家嘴區(qū)辱域的吸納量枕僅為１２０婚００平方米拆。從空置率碧來看，市場薦將呈現(xiàn)持續(xù)岸下降趨勢。謠截至６月底船，全市范圍法內(nèi)甲級(jí)寫字慘樓平均空置主率約為７％斗。盡管如此輩，由于計(jì)算蝦空置率所使栗用的空置面洲積中，包含陡大部分已經(jīng)形提前預(yù)租簽搜約的面積，鞏上海中心城閘區(qū)高端寫字著樓物業(yè)存量處仍十分有限窩。在浦西南扒京西路、淮梯海路及人民冤廣場區(qū)域，振甲級(jí)寫字樓側(cè)平均空置率皂水平都低于壽５％，分別累為２．３％蒼、３．５％灑和４．５％凍。

隨桌著花旗大廈誰、都市總部漸大樓、港匯圣廣場等都已伙相繼完工焦，寺預(yù)計(jì)２００糟５年第三季鑄度上海甲級(jí)找寫字樓市場奶將會(huì)有大量差新增供應(yīng)。冊(cè)盡管如此，共由于市場預(yù)收租活躍，預(yù)湊計(jì)在完工入喉市前，這些棕寫字樓都將敘達(dá)到５０％托以上的簽約筍率，因此市昌中心高端辦燥公區(qū)域的供涂應(yīng)量仍十分珠緊張。邁A皆、漢上海寫字樓緩市場自20覺00年年中惕起開始復(fù)蘇講，租金開始籠上調(diào)，出租憲率水平穩(wěn)步額提高。上海嗎GDP已經(jīng)寸連續(xù)14年穴保持兩位數(shù)父增長，持續(xù)夠、平穩(wěn)、有勺序的經(jīng)濟(jì)發(fā)僻展增強(qiáng)了外風(fēng)商的投資信比心，為上海銀寫字樓市場史的發(fā)展蘊(yùn)含秤了無限機(jī)遇梅。由于未來屢的需求量將剩明顯增長，叔更多的跨國喪企業(yè)逐漸開瘡始研究購買休辦公樓自用噸的可行性勁，欲其中民營企浙業(yè)也是一個(gè)藍(lán)不可忽視的藥生力軍。鈴而旨與外資企業(yè)粗相比，國內(nèi)踐企業(yè)更愿將乞?qū)懽謽亲鳛閴阂豁?xiàng)資產(chǎn)投訪資?？鏐執(zhí)、受目前，上海膊寫字樓市場好仍主要以租室賃為主，尤啞其是在中央是商務(wù)區(qū)，而芹市場出售寫粗字樓物業(yè)大黎多位于非商毯業(yè)區(qū)，但這栗些項(xiàng)目在竣擇工之前已經(jīng)赴全部預(yù)定完晨畢。優(yōu)質(zhì)甲構(gòu)級(jí)寫字樓的挽買賣成交案烤例不多，但宿在中央商務(wù)泳區(qū)的成交價(jià)置格都在三千伙美元以上。散值得注意的梁是，近兩年贊的甲級(jí)寫字衫樓供應(yīng)量將永會(huì)十分有限初，下一波寫梯字樓供應(yīng)高編峰將至少在碧2005年鞋之后。同時(shí)釣在以租賃市填場為主導(dǎo)的鼠寫字樓市場獲中，高檔寫吉字樓以出售曾為主的項(xiàng)目雜更是寥寥無缺幾。乎2、上海甲喬級(jí)寫字樓現(xiàn)繼狀已2005年溜4月24日些，國務(wù)院提絹出食“曲新八條撕”女調(diào)控房市，倚盡管宏觀調(diào)剪控讓普通住疼宅市場的走遺勢愈加微妙傻，但面向大也型企業(yè)的甲筒級(jí)寫字樓市架場租售情況游仍一路看好相。由于加入未WTO后金狀融業(yè)完全放姥開的利好，桌國際金融巨餡頭們的需求寸大增將帶動(dòng)片整個(gè)滬上甲飽級(jí)寫字樓需傍求量大幅飆聯(lián)升，勢必導(dǎo)跪致租金上揚(yáng)席，從而二級(jí)臘商務(wù)區(qū)的中臨檔寫字樓成訊為緊俏產(chǎn)品增。邁2005年葬，南京西路養(yǎng)、淮海路沿指線一些寫字跪樓已頻頻出椅現(xiàn)滿租情況我，差空置率繼續(xù)搞穩(wěn)幅下降到獵7.6%逗，察預(yù)計(jì)年底將右跌至5%。輝到2007握年，上海甲援級(jí)寫字樓空?qǐng)A置率將達(dá)空足前的3％以角下。即添經(jīng)濟(jì)的快速方增長，加上漠上海對(duì)于那進(jìn)些想拓展中僅國市場的跨傅國公司的吸寬引力，使得碑新增供應(yīng)遠(yuǎn)日不能滿足日傭益增長的需嘆求量，上海泡市寫字樓市獲場的壓力進(jìn)羨一步增加。酒隨著二月份羅淮海路上嘉毀華中心的入屑市，上海甲尊級(jí)寫字樓新墓增供應(yīng)面積飛65,00電0平方米，尊而第一季度納上海甲級(jí)寫允字樓的吸納老量約達(dá)到3篇9,000潛平方米，兩鉛者相互抵消話，使得三月袋底上海市寫衡字樓平均空慰置率變化細(xì)但微保持在7蠢.0%的水格平。隨著寫滔字樓市場的理持續(xù)緊張，餐本季度寫字籍樓租金較上糧一季度繼續(xù)額緩增6.6屆個(gè)百分點(diǎn)至帽0.81美安金/平方米嚇/天。跑2園005年第想一季度，隨稀著二月份嘉害華中心的入枕市，上海市惹甲級(jí)寫字樓泥的存量緩增攝至353萬旦平方米。此曲幢特甲級(jí)寫驅(qū)字樓位于淮清海中路新興貧辦公區(qū)域，棟為市場新增腥了65,0繪00平方米驗(yàn)的供應(yīng)面積企。受益于市遮場需求過剩濃，加上強(qiáng)式敞的預(yù)租推廣改，入市以來全嘉華中心憑見借其頂級(jí)的橡品質(zhì)以及高刺尚的地理位顛置深受有此錯(cuò)類需求客戶央的歡迎，本醬季末其簽約漫預(yù)租率約達(dá)采到80%。去其中主要客生戶包括豐田姑、雅芳以及糊KLin公e典。絲本季度與去詳年類似，極教度緊張的市奇場條件促使凈上海主要辦射公區(qū)域的甲萌級(jí)寫字樓租乎金繼續(xù)上漲盜。甲級(jí)寫字斥樓的整體租鄙金攀升到0鳥.81美金尋/平方米/潮天，較上一句季度增長6條.6%比去棕年同期增長垃17.2%凝，創(chuàng)造了去款年以來季度漲增幅最大的勿紀(jì)錄，進(jìn)一毒步反映了市構(gòu)場中業(yè)主的倆強(qiáng)勢地位。授同時(shí)，高端痛寫字樓市場萄中的12個(gè)會(huì)特甲級(jí)寫字教樓物業(yè)的平兩均租金在三翼月底已達(dá)到?jīng)r1.25美諸金/平方米吳/天。在攀租金普認(rèn)漲阻的情況下，把去年浦西一牢流辦公地段工的租金長勢導(dǎo)最為強(qiáng)勁。豎在南京西路杜、淮海中路篩及人民廣場紫區(qū)域，甲級(jí)滅寫字樓的平攔均租金分別雀上漲了12燕.7%至0占.96美金骨/平方米/捧天，16.捐9%至0寺.94美金呢/平方米/學(xué)天以及22剪.9%至0燭.83美金息/平方米/蔽天.本季萍度在上海市沉寫字樓銷售巡市場，平均抱售價(jià)緩增7探.1%，約腹到達(dá)3,1含50美金/評(píng)平方米。3、結(jié)論久A帽、上海寫字狗樓市場吹租金開始上職調(diào)，出租率初水平穩(wěn)步提標(biāo)高恢B詳、上海的繁暑華趴商補(bǔ)圈魚寫字樓出售順成主導(dǎo)劉C省、未來卵兩年的甲級(jí)煤寫字樓供應(yīng)椅量將會(huì)十分庭有限濫，中檔寫字驢樓將唱市場醫(yī)主角龍二、中山公聰園商圈市場光環(huán)境幼劣中山公園商頭圈南抵武夷究路，西到凱川旋路和中山猜路內(nèi)環(huán)線，挺北靠萬航渡寫路，東至華趕陽路、安西矛路，屬于長鞠寧路沿線東謙段，規(guī)劃面閥積114.溜7公頃，配然套中山公園保中高檔生活駁居住區(qū)而建榮，是上海的姻商業(yè)副中心青。輕軌明珠譯線和地鐵二底號(hào)線在此交賠匯，其越來賭越成熟的商削業(yè)商務(wù)氛圍另引人關(guān)注。豎長寧區(qū)政府變?cè)陉P(guān)于中山平公園地區(qū)的宋規(guī)劃中指出覽，中山公園她地區(qū)一向是疑長寧區(qū)的政子治、文化和消商業(yè)中心，肉是上海西部沙的一個(gè)主要紀(jì)人流集散地虧。董1）臘商圈規(guī)劃捎中山公名園商圈是上蒜海西部的老遲牌商業(yè)形態(tài)怕聚集之地，考也是長寧商炕貿(mào)發(fā)展的三弟大重點(diǎn)地區(qū)厲之一。在新牌一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)規(guī)展中，長寧底區(qū)確定了開咸發(fā)虹橋涉外運(yùn)貿(mào)易中心、智中山公園商伶務(wù)商業(yè)文化緞休閑娛樂中剪心、臨空工揀業(yè)經(jīng)濟(jì)中心化的發(fā)展方向崇。而中山公栗園商圈將憑輔借該地區(qū)軌陵道二號(hào)線、沈三號(hào)線相交接和緊靠內(nèi)環(huán)折高架、延安猾路高架的交瘋通優(yōu)勢，以捆及中山公園宵的地理環(huán)境聾優(yōu)勢，將中齊山公園地區(qū)占定位為上海斷市區(qū)西部的橫地區(qū)中心，糊集公共交通售集散、商業(yè)賢服務(wù)、文化貢娛樂、休閑叨觀光等于一香體，發(fā)揮其驚在長寧區(qū)的拌經(jīng)濟(jì)、文化廈、休閑的核意心作用。同說時(shí)隨著多個(gè)瘡辦公樓在這戀一地區(qū)全面強(qiáng)建設(shè)和落成偏，加上原來憑已經(jīng)形成一被定規(guī)模的以幅數(shù)碼為主題稀的、以多媒驢體產(chǎn)業(yè)為特地色的上海多猴媒體產(chǎn)業(yè)園井，中山公園越地區(qū)未來的槍商務(wù)功能也拜將凸現(xiàn)。徒2）廊區(qū)域現(xiàn)狀甩目前中山公肅園地區(qū)已經(jīng)楊有了一定的信商業(yè)發(fā)展規(guī)謝模，但規(guī)模采成熟的商業(yè)棋環(huán)境仍然沒筍有形成，商洪業(yè)布局不甚此合理，商業(yè)晚業(yè)態(tài)顯得陳鑒舊。據(jù)調(diào)查乘，中山公園慈商業(yè)中心到介去年年底共葵有商店35華0戶，商業(yè)艙經(jīng)營面積近發(fā)9萬平方米錢，平均每戶獻(xiàn)的商業(yè)面積張僅為230短平方米，文拌化娛樂設(shè)施吸合計(jì)只有4梨437平方毅米。俱但隨著玫瑰栗坊商業(yè)街的壽正式開業(yè)、朋龍之夢購物白中心的對(duì)外兼招商，配合督著原有的香株港新世界新窗寧購物中心絲和巴黎春天仁等原有商業(yè)瓦中心，商業(yè)豈大環(huán)境已經(jīng)駕逐步完善。幅而建設(shè)中的聲洛克雙喜國典際廣場和待龍之夢廣場璃將大大填補(bǔ)論商圈內(nèi)純辦戲公物業(yè)的不裂足，長寧區(qū)曬將充分利用疊中山公園交三通樞紐型商端業(yè)和休閑綠雪地的優(yōu)勢將犬其建成以商肯業(yè)為主、商誠務(wù)為輔，與邀多媒體文化也、休閑娛樂迷相結(jié)合的有筋吸引力的區(qū)螺域商業(yè)中心猶。處3）即商圈資源乓中山公園商越圈最大的優(yōu)撿勢無疑是作墓為軌道二號(hào)籃線和三號(hào)線種的換乘樞紐諸和在內(nèi)環(huán)線柔內(nèi)占地最大覽的中山公園齡。商圈內(nèi)現(xiàn)幻有23.3貓萬平方米的夏綠化面積，澇并計(jì)劃建造決35萬平方蹦米的商業(yè)設(shè)衛(wèi)施。作為軌息道的換乘樞此紐，預(yù)計(jì)今煮后幾年，在創(chuàng)交通條件到檔位后，中山神公園每天人愛流量將達(dá)到賠40到50嚇萬人次。孝近年來中山炊公園周圍及緩長寧路西段市新建了不少宜規(guī)模較大的腿中高檔住宅爬小區(qū)，居住體人數(shù)急劇增均加，消費(fèi)需繡求也隨之增餡加，商圈的襲人流資源和斑消費(fèi)潛力都乎十分巨大。粱上海多媒體傘產(chǎn)業(yè)園的入久駐也給中山輛公園商圈帶積來無法估量裙的發(fā)展?jié)摿α１?）呢周邊商辦價(jià)認(rèn)格行情坐地段優(yōu)勢將訊使中山公園腥商圈未來的圖發(fā)展無可限沒量，未來該咱地區(qū)物業(yè)行壤情將媲美徐漫家匯。中山嶺公園周邊還領(lǐng)有一系列大隨型寫字樓已繞經(jīng)開工建設(shè)暈或即將落成燦，所以未來層5年內(nèi)中山吹公園周邊的設(shè)發(fā)展將日趨苗完善，對(duì)應(yīng)車的樓盤的升饞值潛力也將柔相當(dāng)可觀。床現(xiàn)今住宅新舒盤的均價(jià)已口經(jīng)達(dá)到1嗽5逆000元魄/平方米。幼寫字樓的售陜價(jià)在1蔥8鳳000-2慧0000元合/平方米之罷間，而商鋪漿因?yàn)槠淇捎^予的回報(bào)率一刑般為只租不杯售。蘇商業(yè)：咫尺宵之內(nèi)有新寧掃購物中心、犬巴黎春天百令貨、香港重新世嶺界百貨、錦草江商廈、龍畢之夢購物中敞心、國美煌電器理、多媒體產(chǎn)禍業(yè)園、玫瑰致坊商業(yè)街等鉤商業(yè)設(shè)施銅酒店：巴黎圣春天大酒店架、長寧貴都來酒店公寓、掙柏麗華酒考店公寓，提鋼供優(yōu)質(zhì)商務(wù)宗空間和服務(wù)拉，共同構(gòu)建池中鐵山公園商圈寸的繁華和地到位騎餐飲：諾卡雷咖啡、迪歐塵咖啡、88鐮港澳餐廳、茂麥當(dāng)勞、優(yōu)肯德基、永查和大王、必補(bǔ)勝客、雅廉酒坊、季諾、飯多利勞川菜，世界世美食應(yīng)有盡凡有戚銀行：繁華宰商務(wù)核心，打周邊擁有建辰設(shè)銀行、中溫國銀行、匪上海銀行、繁農(nóng)業(yè)銀行、罰工商銀行、遭浦東發(fā)展銀轟行、天廣東發(fā)展銀扭行、光大銀初行、招商銀剛行等多個(gè)金堪融畝機(jī)構(gòu)，盡得殲商務(wù)便利妙三、項(xiàng)目周咱邊寫字樓案旺例調(diào)研與1、洛克雙刃喜大廈礎(chǔ)地址：召宣化路30青0號(hào)磨（漫定西路擴(kuò)路口）計(jì)物業(yè)類型：于純辦公沸占地面積：隔7184臥平方米突總堪建筑面積：彎68421哨平方米拿綠化率：1差0%瓜樓層狀況：范兩騾棟28樓評(píng)（1國—運(yùn)6層為商場冰，株7-13層斥為5A寫字販樓，等15-28譯層為酒店式距公寓盯）畢容積率肉：9加總戶數(shù)闊448：掀停車位芒：150印開盤時(shí)間：替2005-培7場-乳7乘投資商：依埃力生集團(tuán)題掙物業(yè)管理公偶司：單第一太平戴混維斯次銷售價(jià)格：唯25000容元/平方米印—妙2750脖0元/平方斤米婚銷售狀況：山目前僅成交豐一個(gè)層面，蕉成交價(jià)格為簽12000賊元/平方米仍2、亨通國轉(zhuǎn)際大廈涉地址：長寧接路865號(hào)研（近何定西路日）割物業(yè)類型：宗商住兩用夏總差建筑面積：勻14738助平方米糟樓層狀況：防23層候租金：2.嘩5元/m2踢/天認(rèn)物業(yè)管理盆費(fèi)起：請(qǐng)量8/月/平概方萌米安項(xiàng)目概況：獄是集金融可、商貿(mào)、辦捏公功能于一釘體的辦公大哪樓，總建筑紅面積147匹38平方米撲，其中商業(yè)籠面積303忘8平方米，虜配置立體車棗庫，截3臺(tái)OT婆IS中央萬空調(diào)繼。毗鄰地鐵寧二號(hào)線和明駝珠輕軌線，跌中山公園站姿，多路公交遮線經(jīng)過。交絲通十分便捷虹。炎3、綠地商煙務(wù)大廈是地址：授長寧區(qū)愚園躺路1240劣號(hào)(近安西苦路)其羽物業(yè)類型：迷純辦公償占地面積：撈6039平繳方米智基底面積：仆3462平韻方米?？偨ㄖ娣e屬46356撒平方米蹄樓層狀況：構(gòu)共23層機(jī)（稱地下1-2舊層為地下室繭，樹地上1-5堪層為裙房喊，峽6-23層財(cái)為寫字樓嘆）添容積率錢：6.66河享總戶數(shù)齡：191染商業(yè)裙房面斯積：175漢72平方米垮辦公塔樓面玉積：230化40平方米吊地下靈室歲面積：57筋43平方米匠停車位頃：76個(gè)娛綠化率：7華.20%辦開盤時(shí)間：賤2005-腳07-06純味銷售價(jià)格：鞭17000迎—內(nèi)25000奴元/平方米條物業(yè)管理費(fèi)膚：20元/塊平方米階/態(tài)月鏡開發(fā)商：上稼海綠地(集恐團(tuán))有限公敏司臟項(xiàng)目概況：祝國際知名品弊牌、美國Y蛋ORK空調(diào)縮系統(tǒng)；高效澤節(jié)能采暖通詞風(fēng)，保障層臟層鮮氧新風(fēng)革。7部高效就電梯；其中氣高區(qū)電梯4磨部均為日本跌原產(chǎn)三菱電癥梯。服交通便利，冠多條公交線綱路，創(chuàng)地鐵2號(hào)線瞇、輕軌3號(hào)料線專?？?、兆豐廣灣場斗地址：愉長寧路10裙27號(hào)字（詢匯川路加路口）織物業(yè)類型：室純辦公將樓層狀況：出42層侍（1至6層汗為新錦江商偏廈，蜜8至3宜9層為辦死公區(qū)域慰）醫(yī)總建筑面積映5541展6平方米匪面積分割：糧80逆—醋1900社平方米浸租金：墨4.5抬—融5籮元/天/㎡迷開發(fā)商：興上海新長寧歐(集團(tuán))有學(xué)限公司雪物業(yè)動(dòng)管理公司惕：瑞強(qiáng)物業(yè)礎(chǔ)-神管理費(fèi)每：檔22元/月屋/㎡刺車位鍋?zhàn)饨疒w：1棋2庭00帥—涼1600攏元/月蠟項(xiàng)目概況：五附設(shè)商務(wù)會(huì)插所、配送餐擊廳、咖啡廳顯、高級(jí)電子拒會(huì)議室、地叮下車庫和樓截頂直升飛機(jī)飯停機(jī)坪證。腿中央空調(diào),任直線,脾多條公交緊線路，遷地鐵2號(hào)線照、輕軌3號(hào)凝線征5、贏新錦江商廈診物業(yè)類型：脹商場然商業(yè)概況：藍(lán)位于長寧區(qū)練匯川路、長堂寧路交匯處辱，地鐵二號(hào)安線中山公園惱站6、預(yù)7號(hào)口倚直通地下一帝層商場，輕潔軌明珠線長早寧站隔街相氏鄰，周邊有集內(nèi)環(huán)高架及毀20余漿條公交線路慚，是集地下凝、高架、地騰面交通于一扣體的交通換堅(jiān)乘中心。橫新錦江商廈輸?shù)叵乱粚?防-地上四層軟（4填5福000平方翁米）為大型薯購物場所，算主要是經(jīng)營棕?cái)?shù)碼產(chǎn)品，漂提供綜合商捐業(yè)服務(wù)。地閃鐵二號(hào)線中輕山公園6號(hào)些、7號(hào)出口蕩直通地下一替層商場，為己綜合商業(yè)提斧供了十分便預(yù)捷的交通。竭昏咳五樓（10筋000平方削米）為高新總科技研發(fā)辦撞公區(qū)域(美沙國戴爾計(jì)算范機(jī)公司于2灣003年1杠2月進(jìn)駐)肥。搬萌六樓（10費(fèi)000平方趁米）為大型劫會(huì)展中心，趴將提供各種上展覽、會(huì)議叛、培訓(xùn)所需龍要的場所和倒設(shè)備服務(wù)身。密為了方便商率家經(jīng)營，在爪1-4樓東詢部C區(qū)每層刊君設(shè)商務(wù)辦敞公室和洽談斃室以及小型文會(huì)議室，提督供包括掃描崗儀、打印機(jī)右、投影儀、介幻燈機(jī)等周泉到的商務(wù)服癥務(wù)孟。樓6、新時(shí)空折國際旺商務(wù)廣場位物業(yè)類型：折純辦公＋酒疲店式公寓捆開發(fā)商：騰上海新長寧對(duì)(集團(tuán))有逃限公司減項(xiàng)目概況：起位于長寧區(qū)桂匯川路上，伙與兆豐廣場秩隔街相望。艙該建筑由一漆幢26汁層5A經(jīng)智能化辦公燙樓和一幢忍30層酒帶店式公寓連貢成一體的雙石子座組成。登整個(gè)建筑設(shè)滾計(jì)新穎別致驅(qū)，兩幢建筑訪物呈梭子型怕，遙相呼應(yīng)旗，是中山商堪圈內(nèi)頗具特碰色的一項(xiàng)建胡筑。廣場陜總建筑面積病9288想0平方米騎。其中，辦桿公樓35泛638平文方米，標(biāo)準(zhǔn)餅層面積1之336平于方米；公寓扶樓337齒86平方屢米，標(biāo)準(zhǔn)層字面積10說92平方貨米，按照星跡級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)欄設(shè)置72獲5套公寓項(xiàng)房，每套公秧寓建筑面積債40—托68平通方米不等。幣擁有50悟0個(gè)車位呢的大型社會(huì)纏停車庫，以掙及商場、咖巷啡廳、洗衣棄房、休閑娛逗樂等服務(wù)設(shè)史施。中國宗聯(lián)通上海分?jǐn)R公司已成為嶄新時(shí)空國際糠商務(wù)廣場辦劣公樓的主人郊。整個(gè)建筑掀將在20暖05年肚6月竣工蠅交付。春7、序龍之夢購物欣中心妹地址：布長寧路匯川搞路疑路口筐物業(yè)類型：這商業(yè)綜合捏占地優(yōu)：安2.59公哪頃耀總建筑面積沒：來約閉32萬平方頭米，其中商差業(yè)面積20答萬平方米，浴樓層狀況：朋共58層頁，其中辭11層褲商業(yè)冒裙樓串，達(dá)58層高的災(zāi)塔樓關(guān)為倚2.5萬平勤方米辦公和距730間客既房的五星級(jí)攀酒店畝霧商業(yè)概況：姑龍之夢購物毒中心在軌道飯交通二號(hào)線頃的地下一層個(gè)站廳附近，耕新開了6扇當(dāng)門，這6個(gè)存出口通向一微個(gè)2000否平方米的連右接大廳，往象里走就是“餡龍之夢購物乳中心”的地胡下二層。而損另外一邊，評(píng)則有一條寬賺8米、高5細(xì)米的通廊直姿達(dá)可容36怕輛出租車的沒停車點(diǎn)。中楚心一樓，有修個(gè)出口通向臺(tái)匯川路上的顏三個(gè)公交線炕路終點(diǎn)站輝，肅有3條公交痛線的終點(diǎn)站茶將移到這個(gè)住出口附近。衡廚8、酸天山商業(yè)中共心框地址：天山唇路沿線（峽婁山關(guān)逝路至遵義路樹）數(shù)沿街謎總長咐：礎(chǔ)290米笑物業(yè)類型：置商業(yè)綜合綱占地面積說：屋11538堡平方米蠅容積率寸：捧3.9冠建筑面積蓄：孟約6萬殼平方米提（蹤其中公寓式割酒店約2烘.2萬平泛方米，商業(yè)漫用房約2批.6萬平字方米員）吸停車位敞：額150魔個(gè)渴（達(dá)地下二層狠）變告竣工時(shí)間：翻2開發(fā)商：哈上海新長寧鏟(集團(tuán))有列限公司揉商業(yè)概況：扶商場進(jìn)深約唯14米紙，一層商場甜高5.2怖米，二至妙五層4.坊5米。一枝層全部為貝8.7米苦間距柱網(wǎng)的達(dá)獨(dú)立式商鋪釋，二至五層艙商場內(nèi)，設(shè)驚有通道，沿滋通道兩側(cè)，溝可按8.音7米間距損柱網(wǎng)設(shè)置任豬意寬度的商跟鋪。商場內(nèi)趣自動(dòng)扶梯、屈貨運(yùn)電梯、彈客運(yùn)電梯等膝配置完善，遺該商場為周欄邊區(qū)域少有液的商鋪式大總型商場。猛9、胃天山世紀(jì)廣奶場扛地址：切天山路婁山撕關(guān)路口順物業(yè)類型：瓜商業(yè)綜合幫占地面積誰：約兵1.2公懂頃植建筑面積哀69324緊平方米驢容積率4絞.0閥開發(fā)商：仇上海新長寧有(集團(tuán))有唯限公司鋸商業(yè)概況：草地處上海天涉山地區(qū)商業(yè)筑和生活中心加，建成后將螺與天山商廈挨一起形成東滔西姐妹樓。喊商場——從吧地下三層到合地面五層為壺大型綜合性晃商業(yè)建筑，鬧包括兩層地騙下車庫、超聞市、百貨公瞇司、形象店竟，經(jīng)營各類眠男女服飾、窄珠寶首飾、嗓餐飲、美容搏、健身、亞KTV等涌，體現(xiàn)了集符購物、休閑亂、餐飲一站挽式消費(fèi)的商褲業(yè)理念。崗辦公樓——款位于基地南肌側(cè)百米高的批甲級(jí)辦公樓兇，包括三層涂地下車庫。另地面底層、兇二層為辦公撓入口大樓，忍六層為辦公磁出屋頂花園蹤門廳，七層網(wǎng)以上為標(biāo)準(zhǔn)挽辦公樓層。武倦10、鼎天喚商務(wù)公寓慘地址：限遵義路22護(hù)7號(hào)偷物業(yè)類型：炮商務(wù)辦公夜總念建筑宜面積：2.藥15

萬m章2昂開發(fā)商：矩上海鼎天房桶地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)咸營蚊總套數(shù)：3闖94套方面積分隔：教40孫—遭60平方米虎銷售均價(jià)糊1磁8000父

元點(diǎn)/平方米塵開盤時(shí)間：逗2005-佛08-09椒項(xiàng)目概況：任8月9日開嚇盤至今，成朗交10套，臣成交價(jià)格在鐮15300震—綱17000的元/平方米什。飲豪華精裝修慰40-60難平方米的新萬生代小戶型慎商務(wù)公寓板11、搖天山商廈胸地址：生天山路買古北路路口技物業(yè)形態(tài)：膀商住兩用晝建筑面積階：約我20000痕平方米棵營業(yè)面積食：約莊15000網(wǎng)平方米紐二手銷售均因價(jià)：120藥00元/平慶方米怎開發(fā)商：偶上海新長寧爬(集團(tuán))有急限公司梳項(xiàng)目概況：償商業(yè)街上，君造型典雅豪訓(xùn)華氣派。周艇邊交通便捷饑，人口稠密守，擁有現(xiàn)代畝商業(yè)所必備友的地理人文網(wǎng)優(yōu)勢挺。蔑配備有中央謠空調(diào)、雙向剖自動(dòng)扶梯、莊電視堅(jiān)控系宇統(tǒng)、自動(dòng)噴短淋滅火裝置絞等現(xiàn)代化設(shè)心施。天山商烤廈經(jīng)營品種癥繁多，品質(zhì)棋優(yōu)良，年?duì)I屢業(yè)額近3灰億元。一爐樓為都市流兼行館，二樓港為仕女服飾獎(jiǎng)館，三樓為娘紳士休閑館筋，四樓為精眾致生活館，幅五樓為童趣奸娛樂館。商傻廈以滿足長欲寧地區(qū)及附煮近居民生活建需要為出發(fā)龜點(diǎn)，以中高菜檔消費(fèi)為主擾，設(shè)有美容囑美發(fā)院、快莊餐、咖啡屋吸、旅行社、腦酒樓等項(xiàng)目示，并擁有低2000驅(qū)平方米的庭縫院廣場和地王下停車庫，巧已成為上海舞西區(qū)典型的烘融購物、餐鄙飲、休閑、燃娛樂于一體薦的商業(yè)中心肅。本12、棋同達(dá)創(chuàng)業(yè)駱大廈律地址：狐長寧區(qū)天山永路600弄蟻1號(hào)宵物業(yè)形態(tài)：卡純辦公棕占地面積：鼻34100攤平方米恨總高：30釣層遷總戶數(shù)：1縱87平方米材開盤時(shí)間：磚2004-機(jī)4-29爪銷售均價(jià)：史16000顧元/平方米衛(wèi)物業(yè)管理費(fèi)咐：13元/悶月/平方米館開發(fā)商：坡上海同達(dá)創(chuàng)劑業(yè)置地有限惠公司掃項(xiàng)目概況：巧該案坐落于瓶天山路近芙萄蓉江路口，撕開盤蛾價(jià)格在13旋000元每宰平方米左右知，餅該案離天山丑路/遵義路羊商圈大概5素分鐘的路程陵，附近的商喊業(yè)配套設(shè)施戚相對(duì)齊全。只目前瞧已售145礙套東，另累計(jì)均價(jià)共為惰14539識(shí)

元饞/平方米度辦公樓盤分租布圖唯文件過大，保省略圖片⑥龍之夢購物廣場⑥龍之夢購物廣場⑦天山商業(yè)中心⑧天山世紀(jì)廣場⑨鼎天商務(wù)公寓⑩天山商廈①洛克雙喜大廈②亨通國際大廈③綠地商務(wù)大廈④兆豐廣場⑤新時(shí)空大廈⑾虹橋國際大廈（在建，未開盤）攀中山公園附勢近寫字樓調(diào)歪查數(shù)據(jù)表浩物業(yè)名稱磁建筑面積巨(平方米)鐘出租率奪租金/售價(jià)坐標(biāo)準(zhǔn)層/每紹層單元分布螺面積宵級(jí)別穿入住客戶類槽型壁洛克雙喜大盒廈挖68421躍/裂25000驅(qū)—懸2750此0元/平方戀米答1400平擱方米/層取120怎—曲230平方耳米寇甲級(jí)小2006年攝6月竣工升亨通國際大掏廈蝦14738券90%債2.5/平廟方米/天綱1000平帳方米/層干120孔—呀230平方繪米揪商住令外資、科技仇、通訊、貿(mào)用易幸綠地商務(wù)大辱廈竹46356臂/虎17000宜—悟25000麻元/平方米疲1250平正方米/層耀94稠—掌200平方愧米銷甲級(jí)惡2006年更10月竣工伶兆豐廣場贈(zèng)55416截90%糞4.5索—擁5元/平方未米/天欄80莫—?jiǎng)?900藥平方米員甲級(jí)確電腦、科技央新時(shí)空國際偷商務(wù)廣場辦士公樓鳳35638滔100%獻(xiàn)15000慮元/平方米寸（售價(jià)）太1336刪平方米/層臭甲級(jí)共中國聯(lián)通敢龍之夢購物枝中心辦公樓董25000柿/艷1800平孤方米/層垮甲級(jí)誕2006年脾底竣工刑鼎天商務(wù)公勉寓過21500匹/抱18000率元/平方米坐（售價(jià)）泡1100平濟(jì)方米/層舊商務(wù)蘭2006年踩6月竣工況天山商廈脊20000絲90%湖12000累元/平方米您110癥—幅130平方印米穗商住撤貿(mào)易/科技漂同達(dá)創(chuàng)業(yè)懷大廈螺34100尊80%壤16000勾元/平方米己120－1滿95平方米馬純辦公孟交房中適虹橋國際大刮廈瞞約2800晃0開/皺未定角160－2皂00平方米攔未定樓在建工程奔結(jié)冰論：砍中山公園商冷圈的辦公樓悅租售現(xiàn)況非代常良好，租繪金保持穩(wěn)中渴有升狀態(tài)。謙中檔寫字樓卻奇缺，此區(qū)蒙域中檔寫字亮樓以銷售為裳主，而目前經(jīng)可供中型企綠業(yè)選擇的辦介公樓環(huán)境不兆能使客戶滿挑意。士此區(qū)域?qū)懽种髽羌?，辦浙公氛圍較濃存厚，目前該惠區(qū)域價(jià)格最甚高的辦公樓悔銷售單價(jià)在執(zhí)27500煙元/㎡。順?biāo)砸淖冚啲F(xiàn)狀，本項(xiàng)坊目必須從銷段售核心策略賭和媒體通路憑著手，吸引臭投資和自用系客戶目光，牧保證銷售資怠金及時(shí)回籠哄。爸四、項(xiàng)目周距邊商業(yè)調(diào)研孟分析觸占辟鍋中山公園商涌圈有望成為拔上海西部最璃繁榮的商圈雪。據(jù)調(diào)查，壘該商業(yè)中心脫現(xiàn)有商店3枝50戶，商她業(yè)經(jīng)營面積稅近9萬平方感米，平均每角戶的商業(yè)面燙積僅為23甩0平方米，買商業(yè)發(fā)展空腦間巨大。目鑼前，商圈的益幾大主力商散廈仍在建設(shè)駐或招商過程卵中：誕5.5萬平脫方米的新錦獄江商廈將以初上海首家多孟媒體主題商腦廈的定位展脅現(xiàn)在人們眼居前；泳2006年用，占地18濫萬平方米的質(zhì)將跌“龍之夢”至購物中心博坐落在中山骨公園西側(cè)，個(gè)區(qū)域內(nèi)有建己設(shè)中的滬上貧首家樞紐型粗交通商業(yè)設(shè)譜施聲玫瑰坊辭商業(yè)街國善價(jià)待租，垂總建筑面積撿約1700風(fēng)0平方米，禮商鋪總面積索為7800烤平方米，租宰金標(biāo)準(zhǔn)為1超5~30元戰(zhàn)/平方米/負(fù)天鵝；燙中山公園米仰蘭時(shí)尚廣場壩商鋪總面積租約5000響平方米，目澡前租金價(jià)格小為駕5墓元/平方米莊/天~8元畢/平方米/扯天。除經(jīng)營墾服飾、飾品圈等商品外，蕉還引進(jìn)了大要量的家居用雹品、裝飾品擠，以吸引周語邊住戶。但嚇經(jīng)營情況并遺不理想，已葛有部分商鋪三關(guān)適門；恥已經(jīng)開始經(jīng)豐營的貝多芬至廣場、新寧凍購物中心、你巴黎春天等場，加上愚園悅路、定西路女上的臨街商血鋪，整個(gè)商腿業(yè)建筑面積紡約2畢2樓萬平方米。留舟支撐商寺業(yè)發(fā)展的要憤素有交通和凍商務(wù)功能的敵完善，以及鄭大量潛在消側(cè)費(fèi)人群等。呢而中山公園曲作為軌道交講通二號(hào)線和膀三號(hào)線的換挖乘點(diǎn)，對(duì)外紹交通具有較邊高的通達(dá)性計(jì)。近50萬庭平方米的商鏟業(yè)體量與徐寨家匯商圈相躺近，應(yīng)該能晝夠吸引大量謊消費(fèi)人群。菠此區(qū)域還有參以兆豐多媒跡體產(chǎn)業(yè)園、暈新時(shí)空國際旅廣場、綠地侵商務(wù)大廈、屑洛克雙喜為庭代表的商務(wù)細(xì)辦公樓，建吼筑總面積超瑞過80萬平愧方米。再加見上沿長寧路槐、愚園路、櫻定西路一線屆的高檔樓盤文的大量居民豪也有巨大的初商業(yè)需求，邀這都對(duì)商業(yè)而發(fā)展構(gòu)成了炎強(qiáng)勁的支撐辛。兄五、項(xiàng)目所累在區(qū)域規(guī)劃著與發(fā)展弟1）董中山公園規(guī)垮劃：“商業(yè)漫＋商務(wù)”中麻檔消費(fèi)區(qū)

槐■規(guī)劃尾定位：中山戚公園商圈將趁發(fā)揮該地區(qū)系明珠高架軌凍道與地鐵二系號(hào)線相交的寇交通優(yōu)勢，唯以及中山公肆園的歷史淵煩源和愚園路庭歷史風(fēng)貌保訪護(hù)區(qū)等條件握，設(shè)置開放演性公共綠地鍵和城市廣場嫩、地下社會(huì)永停車場等等補(bǔ)，將中山公虜園地區(qū)定位醬為上海市區(qū)桐西部的地區(qū)響中心，集公菌共交通集散才、商業(yè)服務(wù)核、文化娛樂誠、休閑觀光篇等于一體，羨發(fā)揮其在城團(tuán)區(qū)經(jīng)濟(jì)、文哄化和空間布波局的核心作濫用。同時(shí)結(jié)陸合高級(jí)商務(wù)三樓宇，新增濤辟一定比例盒的步行文化燦休閑用地，浪豐富街區(qū)文刃化生活，改輛善購物環(huán)境斧。

罪孟■區(qū)域現(xiàn)掉狀：目前中春山公園地區(qū)桃已經(jīng)出現(xiàn)了懼由外資經(jīng)營申管理的新興濤商業(yè)業(yè)態(tài)，日香港新世界繁經(jīng)營、管理刪的新寧購物獅中心和香港費(fèi)獨(dú)資上海利唐雄置業(yè)發(fā)展忙經(jīng)陪營管理的玫帳瑰坊購物中邊心使這里初評(píng)現(xiàn)商業(yè)中心梳的雛形，但障是規(guī)模商業(yè)俊仍然沒有完塘全形成，商葛業(yè)布局還不舟甚合理，商悼業(yè)業(yè)態(tài)還顯頓單一。據(jù)調(diào)還查，中山公框園商業(yè)中心冷到去年年底餃共有商店３閣５０戶，商母業(yè)經(jīng)營面積敲近９萬平方革米，平均每蓬戶的商業(yè)面鄭積僅為２３齡０平方米，賓文化娛樂設(shè)盞施合計(jì)只有脾４４３７平弱方米。

涉■規(guī)劃棍設(shè)置：隨著進(jìn)中山公園周破圍大量高級(jí)福住宅、商務(wù)鼓樓的建成，痕將在此地區(qū)敏形成近３０特多萬平方米被的商業(yè)用地煌。５萬平方制米的新錦江炊商廈將以時(shí)取尚購物中心燦的定位展現(xiàn)央在人們眼前忍；占地１８噸萬平方米的拔“福龍之夢拘”控的“銷品茂裁”將與中山嘩公園公共交閃通樞紐一起標(biāo)崛起在中山重公園西側(cè)。顆長寧區(qū)將充忽分利用中山槐公園地區(qū)樞葵紐型商業(yè)和諷休閑綠地的玉優(yōu)勢將其建綱成以商業(yè)為湖主、商務(wù)為師輔，與多媒楚體文化、休顯閑娛樂相結(jié)耀合的有吸引摔力的區(qū)域商光業(yè)中心。

殿2）毅天山路規(guī)劃泛：地鐵沿線與商街

投股■規(guī)劃定縮位：據(jù)悉，棋長寧區(qū)將利敞用地鐵２號(hào)痕線西延伸工擋程的建設(shè)，績將天山路建舅設(shè)成為商業(yè)激街，將古北罰路至婁山關(guān)算路建設(shè)為包術(shù)括地下商場打、天山路東溜段景觀在內(nèi)趨的大型商業(yè)跟區(qū)。

躬■區(qū)域恐現(xiàn)狀：天山瞞路東跨內(nèi)環(huán)慎線，與延安樣西路連接，輩西抵外環(huán)線島，全長６．扒３公里，是跟上世紀(jì)５０片年代辟建的著市政道路。帥因其橫貫長悲寧中部，又妖被稱為長寧危區(qū)的“中軸爽線”。目前除天山路沿線會(huì)除了易初蓮明花天山店、住天山商廈之跑外，商業(yè)設(shè)尸施缺乏，大挎都以中、低鹿檔的小商鋪句為主，天山燭路中部沒有主大型完整的禮購物場所。遠(yuǎn)在地鐵二號(hào)蓋線西延伸段餃規(guī)劃中，有掠４座車站設(shè)覆在天山路上旗，這在軌道技線上絕無僅劃有。據(jù)業(yè)內(nèi)瞧人士介紹，怠“天山路城股區(qū)設(shè)計(jì)”把混沿線城區(qū)形麥態(tài)建設(shè)、產(chǎn)晉業(yè)開發(fā)和舊銹區(qū)改造融為名一體，沿線劉規(guī)劃為四個(gè)塘功能段。

洲■規(guī)劃史設(shè)置

套商業(yè)商夸務(wù)段：天山剩路與延安西莫路接壤處至根芙蓉江路的嬸商業(yè)商務(wù)段等，背靠虹橋滑開發(fā)區(qū)，借符助地鐵二號(hào)察線西延伸段咸的站口建設(shè)嘴，天山商業(yè)洋街將得到全嘩新改造，僅烘古北路至遵掏義路段內(nèi)的抄站口地塊建碗設(shè)，就將新端增商業(yè)營業(yè)擇面積１０余脅萬平方米?？钔瑫r(shí)虹橋開滑發(fā)區(qū)將與天羅山路商業(yè)街梁連成一片，騾從天山路、天延安西路交秤界處向西至緩芙蓉江路口乒將是新虹橋?！拜S線開發(fā)勇”中的商業(yè)息商務(wù)功能段脊，這一區(qū)域栗將新規(guī)劃建攤設(shè)商務(wù)樓５承０萬平方米豬左右，新增娃商業(yè)營業(yè)面管積達(dá)３０萬身平方米。如晃此一來，居謹(jǐn)民居住環(huán)境艇大為改善，需商業(yè)設(shè)施的夸逐漸成熟，著為該地區(qū)房勞價(jià)上升形成訪支撐。

燙蘋示范居住區(qū)搬段：芙蓉江怕路至哈密路件的示范居住售區(qū)段，以８妄３號(hào)街坊（蹦天原化工廠束舊址）為代綱表的一大批畢中高檔住宅控區(qū)已相繼開占工建設(shè)，其春中仁恒河濱倦花園、天山綿凱德花園、金海逸公寓、永天山元豐花卻園等一批高崇檔住宅樓盤窗面朝天山路雨，背靠蘇州神河，充分利船用地塊北側(cè)輪蘇州河景觀鉤及天原河濱永公園的環(huán)境撐優(yōu)勢，將打蠻造成現(xiàn)代化緊示范居住園引區(qū)。

結(jié)論：誤中山公園商角圈隨著20亞06年龍之搭夢購物廣場嶼、綠地商務(wù)鼻大廈裙房、線錦江商廈、承洛克雙星大竹廈裙房的商體業(yè)營業(yè)會(huì)變復(fù)得更加繁華頁，對(duì)本案裙取房經(jīng)營百貨肉等專業(yè)性市側(cè)場類業(yè)態(tài)將串是致命的打削擊；舍本案裙房也智因商圈的繁屑華而帶動(dòng)裙脖房能快速去倚化；奏裙房最合適躬的業(yè)態(tài)就是細(xì)1－4層整用體考慮做大猛型餐飲。雖向然租金相對(duì)屬百貨低，但乓這樣可以有裹效避開中山呀公園商圈C類BD區(qū)域的吹大型購物廣鉗場的競爭。第二部分箱項(xiàng)目企劃與愿核心策略建按議核心概要：霉要達(dá)到本項(xiàng)愁目所設(shè)定的愁銷售目標(biāo)，以甚至為發(fā)展裕商實(shí)現(xiàn)更大叫價(jià)值，實(shí)現(xiàn)廟戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)命上的突破，菊遠(yuǎn)離目前市惱場中的傳統(tǒng)蠅競爭。本為投資客全寄新打造旗艦影“焦限量版牛”界投資品買定位為只“航中山公園商擴(kuò)圈純寫字樓站”代，以售為主糠一、項(xiàng)目基怕本經(jīng)濟(jì)技術(shù)構(gòu)指標(biāo)便占地面積：杯3600平營方米捧綠化面積：若1127平類方米格綠化率：3虜1.28％辨綜合覆蓋率湯：32.3械3％音建筑面積：鞠約1549姑2平方米兇其中：寫字詠樓面積：約牽9796平油方米，亞6知—紅15層，鏈共47套，奮54除—繼204軌M境2析商場面積：割約45析32平方米晶，1—3層狗初步考慮高泄檔美容院或遵大型高檔餐具飲典地下室：約耗1164平食方米超擴(kuò)荒考慮揚(yáng)KFC或麥條當(dāng)勞等快餐姥餐飲部地面：約6擱8個(gè)車位葵楚兇而傳銜延笛扛寧餐二、項(xiàng)目地堡段、交通與孫景觀架1、地段：盟成熟中山公藏園商圈滔2、交通：過地鐵交通二恭號(hào)線和軌道欄交通三號(hào)線艙城市交通主魂動(dòng)脈，且附擺近有多條公員交線路。呈3、景觀：膀ARTD秒ECO精裝工修標(biāo)準(zhǔn)，昭滾示性強(qiáng)。碧三、本項(xiàng)目殿功能定位委——雁純辦公寫字娘樓矛A壯、是否符合目項(xiàng)目所處區(qū)掠域的價(jià)值特連性？駁——犧項(xiàng)目位于中竊山公園商圈顆，商業(yè)與辦墳公氛圍濃厚交；鄰——?dú)g受本區(qū)域經(jīng)捕濟(jì)類型，企刻業(yè)類型的影栽響，寫字樓貧的是區(qū)域價(jià)淡值熱點(diǎn)估B箏、我們的目燥標(biāo)客戶是誰送？產(chǎn)品是否羊符合目標(biāo)使吃用客戶的要榴求？湯——黑目標(biāo)客戶分纖兩大類：使朗用者和投資您者趴——宇只有讓產(chǎn)品漁符合使用者末要求，投資摧客對(duì)產(chǎn)品的然投資價(jià)值才蹦會(huì)更有信心竹C辱、價(jià)值實(shí)現(xiàn)瘡能否達(dá)項(xiàng)目貝基本目標(biāo)？恒——爐18000屑元/旋M右2梨——彩目前市場所蛋反映出來的故，能被接受瘋的正常銷售是價(jià)格為16弱000剃元/蜘M值2彎——府而當(dāng)前市場歌的租金水平皂逐步會(huì)與售梢價(jià)相匹配國四、項(xiàng)目現(xiàn)糾狀下的價(jià)值已點(diǎn)分析臣1、外觀形斥象撫——禽街區(qū)代表拐——灣ARTD炭ECO精裝傾修嘗A、本項(xiàng)目矩的品質(zhì)定位瓶——淋中山公園商呆圈的供應(yīng)缺洪口汁B、地段昭報(bào)示性陷2、整體規(guī)粘劃與功能構(gòu)半成笨A西、商業(yè)配套朱——侍形成對(duì)項(xiàng)目眨銷售的支撐刺——遷但商業(yè)配套壞的功能定位種與項(xiàng)目整體屯未一體化，杰形成聯(lián)動(dòng)溪B球、停車位：詳目前數(shù)量基服本滿足使用乒需求押3、產(chǎn)品設(shè)它計(jì)繁A棗、面積分割莫特性：54押——主204平方訴米為主災(zāi)B、空間設(shè)筒計(jì)升——扭示范單位的志展示，決定甲了使用功能尸與價(jià)值方向運(yùn)的引導(dǎo)棗4、功能配斯置建議輩A、功能配激置滿足捷“奴24小時(shí)服嚇務(wù)平臺(tái)資”藏特質(zhì)生第5層設(shè)宅置商務(wù)會(huì)所蹄，提供酒吧錯(cuò)（咖啡廳）敏等服務(wù)設(shè)施程24聲小時(shí)運(yùn)營，具利用率高刑配置會(huì)議中趕心疲B、示范單銷位的空間功椒能展示軌不吊頂，充價(jià)分利用層高炭優(yōu)勢，在設(shè)版計(jì)使用上既眉有別于純寫具字樓.鋒管道外露，兵風(fēng)格時(shí)尚。兇五、項(xiàng)目S命WOT倉——臥確定企劃核旬心戰(zhàn)略的重肝要工具澤對(duì)項(xiàng)目的自搖身具有的優(yōu)寬勢、劣勢，老外部環(huán)境存跑在的機(jī)會(huì)與知威脅進(jìn)行綜爽合的分析，蚊通過發(fā)揮優(yōu)納勢、規(guī)避劣武勢、利用機(jī)癥會(huì)、轉(zhuǎn)化威鐮脅的手段，謎形成項(xiàng)目營毛銷推廣的策貫略。專項(xiàng)目SWO扇T分析對(duì)比鞋分析心優(yōu)勢（S）刑劣勢（W）座為目前中山戰(zhàn)公園商圈套ARTD悼ECO寬辦公樓。音單元面積適聾中，適合客污戶需求。白交通便利，富員工上下班肌方便。縫周邊商業(yè)配應(yīng)套成熟書中山公園商狹圈口碑好，恨投資前景良猶好。稍擁有的1謊—度4層商業(yè)裙吐房，可為自纏身提供完善桑的配套服務(wù)熔。京為爛尾樓改敗建項(xiàng)目，口恒碑效應(yīng)不好磚。殲附近街道爸商業(yè)店鋪誤多數(shù)以妨街鋪形式呀為主備，大多由民嶄用住房或是鮮早期老式商聚業(yè)用房改建徐而成，雜亂魔而少規(guī)劃圾。賢單價(jià)較高，鮮難以再有上皮升空間，對(duì)駕短線投資客劈的吸引力不談大。妻項(xiàng)目位于脫“鼠丁尚”惠字路口，車于輛出入不是國很方便。師項(xiàng)目SWO嘴T分析對(duì)比吸分析瓣機(jī)會(huì)（O）棒威脅（T）軟投資客戶已慶經(jīng)認(rèn)可了中攻山公園商圈旬的潛力，只廢要保證相應(yīng)附的利潤回報(bào)艇，可以讓他冬們?cè)俅瓮顿Y小。禾良好的地理名位置和投資殲環(huán)境使中山掛公園商圈成姨為了海外投彎資的熱點(diǎn)，纖越來越多的良海外投資者罩選擇在該區(qū)陣設(shè)立企業(yè)。民目前，短線揭炒家有部分鈴持幣觀望，嶺隨著辦公樓閉租金不斷上記漲，其有轉(zhuǎn)錯(cuò)向長線投資資之勢。覺政府宏觀調(diào)養(yǎng)控，銀根緊嗚縮且出臺(tái)的吩對(duì)商業(yè)物業(yè)商的開征增值棋稅政策，是盞對(duì)投資客進(jìn)數(shù)入的打擊。下部分投資客寇撤離上海市慈場，現(xiàn)有的禿投資群體會(huì)捉更謹(jǐn)慎，目敗前大部分都誠處于持幣觀悶望狀態(tài)。供周邊目前有帆同類型投資適項(xiàng)目出現(xiàn)，寺存在銷售競優(yōu)爭。靜六、本項(xiàng)目縫營銷的最高旨核心戰(zhàn)略榴每一場戰(zhàn)役煎的核心戰(zhàn)略滔是為最大化旺地實(shí)現(xiàn)我們火所設(shè)定的目蛙標(biāo)！拐目標(biāo)1：基雙本價(jià)格18頌000元/梳M相2盞目標(biāo)2：銷犧售期3個(gè)月仍我們對(duì)達(dá)到胳目標(biāo)出路的欄思考腸項(xiàng)目營銷最蹄高核心戰(zhàn)略捧——暈以價(jià)值定位盟取代功能定豐位臺(tái)為投資客戶縣全新打造旗無艦穴“樸限量版淋”焰投資品類悔因篤信看見銜未來，選擇率天倫，是富候人眼光！煎所以，我們異銷售產(chǎn)品的熔首要理解鄙——畜不是公寓式息商務(wù)空間師是能保障穩(wěn)恐定獲利及可那見升值的縮“調(diào)限量版靠”知投資品看核心戰(zhàn)略下聾的營銷策略珍要點(diǎn)抵綜合以上項(xiàng)千目分析，可莫以判斷項(xiàng)目扯在營銷推廣痰中必須實(shí)現(xiàn)輩戰(zhàn)略及戰(zhàn)術(shù)援上的超越，造遠(yuǎn)離目前市坊場中的傳統(tǒng)階競爭，突出中項(xiàng)目的投資傻價(jià)值優(yōu)勢，粱在具體執(zhí)行郊上應(yīng)該關(guān)注臨以下策略要革點(diǎn)：夢櫻慮馳Actio以n慎1苦——戶商業(yè)功能定曲位要上下聯(lián)紹動(dòng)，形成最施大優(yōu)勢；回Actio袍n宿2抵——冤產(chǎn)品改良，霞推動(dòng)銷售：后平面、功能癥配置；漲弟Actio蹄n率3惰——插銷售時(shí)機(jī)的街選擇與把握事；凝Actio鑒n熄4禾——液積極拓展客顯戶層面，以填公關(guān)活動(dòng)啟瑞動(dòng)銷售；剪七、項(xiàng)目物安業(yè)功能定位陸1、項(xiàng)目的戶功能屬性定莊位：指投資客：桐——宣中山公園善商圈之AR就TDEC霸O(shè)珍藏限量扒版性——葛自用客：澡——攤中山公園商摘圈實(shí)用性A要RTDE趕CO大廈托惠——搞2、商業(yè)定產(chǎn)位選擇：蓄大型高檔休柿閑餐飲旗艦椅店：參——貴可選擇1－紀(jì)4層管——噴與5－15污層物業(yè)的銷塔售互為推動(dòng)您，為提升物糾業(yè)售價(jià)提供環(huán)支撐桶大型美容中曲心戲項(xiàng)目所處區(qū)微域高檔美容旦醫(yī)療機(jī)構(gòu)很爭少，故設(shè)立弟此機(jī)構(gòu)對(duì)商慎業(yè)裙房的處猛理會(huì)一步到擊位，且可以富彌補(bǔ)市場空兔白。但如果收不考慮商場川和辦公樓的熊人員的分流懲，勢必又會(huì)條影響主樓的商辦公樓的去幟化。變考慮KFC籌或麥當(dāng)勞等勺快餐餐飲循從分利用商圈業(yè)優(yōu)勢，考急慮將地下室載，約116翅4平方米作形為商業(yè)使用擋，進(jìn)行有效柴的出租?？钒?、本項(xiàng)目體銷售目標(biāo)客堡戶群鎖定甘根據(jù)項(xiàng)格目最終成交絮量的判斷，辰將本項(xiàng)目的蹤目標(biāo)客戶分略為核心客戶扛群、重點(diǎn)客屋戶群、游離綠客戶群、與弦偶得客戶群迅。核心客戶群50-60%重點(diǎn)客戶群15~25%游離客戶群9~15%化綜合以惠上對(duì)項(xiàng)目所擦應(yīng)對(duì)市場環(huán)跟境與整體發(fā)資展方向的情譜況，以及項(xiàng)歷目本身的定類核心客戶群50-60%重點(diǎn)客戶群15~25%游離客戶群9~15%的核訴心客戶群艱——吹廣泛的自用推客戶（科技炸或貿(mào)易及相需關(guān)產(chǎn)業(yè)），包其自用并投慣資般帝重點(diǎn)客戶群蟻——洋資金充裕的滅閑富階層，真實(shí)力強(qiáng)勁，捆純屬投資短游離客戶群牛——援購買自用的呆中型組織或產(chǎn)個(gè)人，屬投墨資扔九、對(duì)本項(xiàng)居目使用客戶逆群的描述炭我們的客戶僅具體描述可裙以概括為：條現(xiàn)有市場租慢賃辦公樓的次科技、貿(mào)易喜等公司弱高科技、高年緊密度產(chǎn)品纖大公司唇在家辦公的脂私營企業(yè)主案，投資客第三部分晚銷售、推廣扎策略陡一、銷售策銹略型1、統(tǒng)一定竿價(jià)，只標(biāo)總戒價(jià)規(guī)2、低開高食走，限量推乏出，即時(shí)升扶值，奇貨可擊居梯二、推廣策掩略捏與各大品牌翠物業(yè)租賃公大司建立客戶門網(wǎng)絡(luò)，共同粗完成銷售：豬確定租賃底嗎價(jià)表，一房安一價(jià)，中介測只要超底價(jià)助售出，業(yè)務(wù)保員報(bào)價(jià)給直榮接客戶或中衡介的價(jià)格一爆律都不小于留底價(jià)土×鞠1.015互+浮動(dòng)部分鴨（浮動(dòng)部分貼由銷售經(jīng)理艘根據(jù)實(shí)際情濃況確定），喬要知道客戶物是否是直接壤還是間接的鵲，有誠意的鎖客戶，在以采后的談判中齡，我們就可驅(qū)以得知：若皺客戶由中介陣帶看過來，類談價(jià)只有浮撕動(dòng)部分；若麥客戶是直接寒客戶，談價(jià)威的余地相對(duì)修增加。西2、媒體廣儀告：氏歡在《新聞晨覺報(bào)》、《新紐民晚報(bào)》、拐《上海樓市烘》、堅(jiān)“就搜房網(wǎng)尋”權(quán)等媒體以軟楚文炒作配合夕平面硬廣告扎，加大項(xiàng)目禁宣傳力度，儉提高知名度米，吸引目標(biāo)權(quán)客戶。3、直銷：堵揉聯(lián)系、昏現(xiàn)場派單、戚上門洽談等右直銷形式，糊將招租信息技及資料要點(diǎn)弄直接送給目柳標(biāo)客戶。主貿(mào)要聯(lián)系的客恨戶跟醫(yī)療器賣械相關(guān)的客度戶。網(wǎng)站發(fā)布：逗在威“半上海辦公用手房網(wǎng)薯”“殲搜房網(wǎng)概”趁等網(wǎng)上發(fā)布占招租要點(diǎn)和楊信息。羅馬旗：其在上海主要禍交通干道，鏈如長寧路、短仙霞路、虹搬梅路等懸掛爺羅馬旗。第四部分燈銷售推廣實(shí)有施方案核心概要：券2005年煙11月底項(xiàng)燙目探市，2稈005年1密2月8日戶開盤，預(yù)計(jì)撒至2006血年3月底（振實(shí)際銷售期龍約為三個(gè)月標(biāo)），實(shí)現(xiàn)銷錫售約90%偽左右，回收逐項(xiàng)目資金約急2.7億元果（其中寫字盼樓1.6億驢，商場1.橡1億），項(xiàng)廉目寫字樓銷溝售均價(jià)約1邀8000元?jiǎng)?倒M眉2腫，商場銷售膠均價(jià)約25貞000元/若M堂2壩各萌銷售期的具喚體推廣實(shí)施恰工作，包括拴廣告訴求鋪探排，媒體選饒擇組合，營漏銷活動(dòng)實(shí)施病，以及工程柄進(jìn)度要求。撈銷售時(shí)機(jī)的呀選擇戒開盤：20懼05年12攀月8日副——飲開盤前新聞勉點(diǎn)絹市場強(qiáng)銷：挪2005年夏12月8日擾——補(bǔ)2006年俘1月8日導(dǎo)——后成為年底市有場旺季的啟尼動(dòng)源丸——禿避開密集進(jìn)曾入市場的各撿樓盤，主動(dòng)王出擊尋找4稿7席位自用閉型公司或企逢業(yè)，并推薦都給投資客。哄持續(xù)期：2糟006年1蹄月9日撇——棉2006年跑1月27日運(yùn)——扇消化客戶商——怪客戶轉(zhuǎn)介紹逝客戶并開發(fā)劍其他客戶具——乒一直持續(xù)到展過春節(jié)（2蝦006年1祝月28日）姥尾盤期：2炒006年2你月8日字——酬2006年守3月7日衫——誤過完春節(jié)后灶，將有很大瓦一部分公司丑考慮買辦公尤樓自用，市礦面上又有很況多潛在買家醋銷售總額和釀資金控制胃寫字樓銷售修總額巧售價(jià)起點(diǎn)慚售價(jià)高點(diǎn)府價(jià)格黎18000腦元/逢M蘇2囑22000鍛元/逢M學(xué)2乒銷售面積月4898棉M段2頑4898蛋M虧2少銷售額沾1.7億元婆——摩1.8億元拖銷售階段劃翅分與回收進(jìn)摘度控制暑銷售階段迷價(jià)格與資金壤回收進(jìn)度控景制愁開盤品05年12施月8日譽(yù)——干18日葉約10滲—?dú)?5套醋約20屯—錯(cuò)30%回17000堂—低18000著元/踩M排2粉回收約45突00萬元鬧強(qiáng)銷寄05年12網(wǎng)月8日磨——陶06年1月利月8日題約15悅—孝20套詢約30逢—醫(yī)40%狡18000鎮(zhèn)—淡19000它元/楊M緊2拾回收約60永00萬元舊持續(xù)尾06年1月煌9日穿——揚(yáng)1月27日反約15睜—奇20套特約30東—裳40%壇19000龜—頓21000則元/別M禿2慘回收約68夫00千萬元博尾盤痕06年2月敵8日吵——助3月7日賞約3套花約5%翠22000瑞元/挪M咱2許回收約10忌00萬元片合計(jì)外47套期實(shí)現(xiàn)180銅00元/飲M栽2泛約1爹.桑7杠—繼1.8億元森宣傳推廣費(fèi)幼用總預(yù)算與殼控制柔A罷、宣傳推廣鴉總費(fèi)用笨售價(jià)起點(diǎn)各售價(jià)高點(diǎn)炊銷售額拼約1.7億堂元滑宣傳推廣費(fèi)疼用漆按總銷售額染的1%計(jì)畫約170萬頸元犬B柳、各銷售階慘段分配比例媽開盤善20%饒強(qiáng)銷期智30%展持續(xù)期食35%持尾盤爹15%隱合計(jì)卷100%黑三、各階段獨(dú)的銷售實(shí)施丟方案熟1、項(xiàng)目營腫銷推廣的銷袖售周期安排先項(xiàng)目營銷關(guān)壩鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)填與銷售周期卷安排2005年12月預(yù)售證下發(fā)2005年12月預(yù)售證下發(fā)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)點(diǎn)2005年12月8日開盤2005年12月8日開盤2005年12月2006年3月2006年2月2005年12月2005年11月2005年12月2006年3月2006年2月2005年12月2005年11月銷售周期節(jié)點(diǎn)銷售周期節(jié)點(diǎn)平穩(wěn)期收官階段形象導(dǎo)入期強(qiáng)勢推廣期平穩(wěn)期收官階段形象導(dǎo)入期強(qiáng)勢推廣期階段性節(jié)點(diǎn)等高潮帶動(dòng)階段性節(jié)點(diǎn)等高潮帶動(dòng)碌項(xiàng)目欠預(yù)售證下發(fā)紫，就可以進(jìn)朵行前期積累頭客戶的消化灘，項(xiàng)目開始騎正式回款。著在2005塑年12月上盛旬開盤，進(jìn)細(xì)行項(xiàng)目的強(qiáng)敗勢推廣，實(shí)淚現(xiàn)項(xiàng)目成為子全城熱點(diǎn)。智2006年岡1月，啟動(dòng)們項(xiàng)目第二波脾沖擊，廣告結(jié)媒體等保持?jǐn)?shù)項(xiàng)目的持續(xù)稿熱銷態(tài)