原項(xiàng)目全案策劃

項(xiàng)目全案策劃第一部分項(xiàng)目開發(fā)第一講項(xiàng)目最優(yōu)開發(fā)策略大型住宅項(xiàng)目的開發(fā)與營(yíng)銷大有大的難處。該講針對(duì)"大"的重點(diǎn)和難點(diǎn)，進(jìn)行了冷靜的思考。大盤競(jìng)爭(zhēng)將是未來(lái)幾年中國(guó)各地房地產(chǎn)的熱點(diǎn)之一，我們到處可以聽到誰(shuí)又拿到一塊1000畝的地。如何令這么大的地盤成為超級(jí)聚寶盆而非被其套牢，操盤者必須是集團(tuán)軍總指揮級(jí)的領(lǐng)袖。讓我們一起來(lái)破解大型住宅項(xiàng)目利潤(rùn)之謎。第1操作環(huán)節(jié)：洞察大型項(xiàng)目出現(xiàn)的深層原因洞察A：界定大規(guī)模社區(qū)何謂大規(guī)模社區(qū)？根據(jù)國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局和建設(shè)部1993年7月16日聯(lián)合發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》，按居住戶數(shù)、人口規(guī)模及占地面積，將住宅區(qū)分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級(jí)居住區(qū)。居住區(qū)規(guī)模為戶數(shù)在1－1．5萬(wàn)戶、人口約3－5萬(wàn)人、占地50-100萬(wàn)平方米的生活區(qū)，居住區(qū)相當(dāng)于國(guó)外的“社區(qū)”概念。結(jié)合深圳的具體情況，從狹義的角度而言，深圳那些居住現(xiàn)范區(qū)在5000加戶以上、人口超過(guò)2萬(wàn)人、建筑面積在30萬(wàn)平方米以上的商品房小區(qū)，可以界定為“大規(guī)模社區(qū)”。洞察B：樓市成熟的標(biāo)志樓市涌現(xiàn)“航母”不是偶然的現(xiàn)象，它是消費(fèi)者社區(qū)觀念的增強(qiáng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。貼消費(fèi)者立重視社區(qū)環(huán)途境是大規(guī)模默社區(qū)出現(xiàn)的賭先決條件。紅慰我國(guó)住濫宅發(fā)展經(jīng)歷慣著以數(shù)量為躺主向數(shù)量和旅質(zhì)量并重發(fā)右展的階段，闖住宅產(chǎn)品，煮不僅是一套勿住房的概念砌，而且已擴(kuò)蹦大到一個(gè)社帳區(qū)的概念。產(chǎn)礦在以前躬，大現(xiàn)模社介區(qū)似乎只是禿安居房的“塑特權(quán)”。前園些年發(fā)售的碧微利房小區(qū)烈，雖然房子振有塑居住面積不扣大、采光通符風(fēng)不好等缺洞點(diǎn)，但很快狂銷售一空，永走俏的原因內(nèi)主要在于由雷于微利房小迫區(qū)具有了規(guī)絞?；A(chǔ)，所咸以產(chǎn)生了“炸效益”--憲配套設(shè)施齊直備、管理服圍務(wù)優(yōu)良，能該夠滿足業(yè)主窗在居股住環(huán)境上的懼需求。而當(dāng)循時(shí)許多冠以俗“花園”、捐“新村”、便“廣場(chǎng)”的死商品房，規(guī)饒劃面積僅幾鎖萬(wàn)平方始米，樓房也想不過(guò)幾幢，認(rèn)沒有了規(guī)模季，便難以滿且足業(yè)主除房壘子之外的需啟求，反過(guò)來(lái)慣商品房的銷見售便成了難環(huán)題。緞洞察C并：市場(chǎng)激烈均競(jìng)爭(zhēng)是大型菌物業(yè)出現(xiàn)的洗直接動(dòng)因某從賣方示市場(chǎng)發(fā)展到不買方市場(chǎng)，笛標(biāo)志著中國(guó)搶房地產(chǎn)市場(chǎng)埋走向成熟，沸住宅供大于間求的現(xiàn)象不洋可避免地出補(bǔ)現(xiàn)。在這種隔情況下，房賤地產(chǎn)商具有洪很強(qiáng)烈的危薦機(jī)感，積極瘋尋來(lái)發(fā)展出掩路。信和公守司市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)部的孫海經(jīng)綿理介紹說(shuō)，述信和公司于裝周1996艘年買下布吉吐那塊不被人音看好的地后沉，苦經(jīng)過(guò)認(rèn)真的根市場(chǎng)調(diào)研，掠并參照香港友和記（黃埔屈）將地產(chǎn)規(guī)抄?；?jīng)營(yíng)的召做法，開發(fā)覽了“麗湖花屢園”。他認(rèn)據(jù)為這種大詠規(guī)模社區(qū)同少時(shí)也會(huì)最大哭限度的利用鼻資源，不會(huì)華導(dǎo)致住宅成找本提高。而沈振信業(yè)集團(tuán)的鄭習(xí)剛經(jīng)理則指惡出，大型樓迫盤的出現(xiàn)是叛住宅業(yè)發(fā)展需的必然趨勢(shì)絨，是一個(gè)在路更高層次上施的大飛躍。烘具備實(shí)力的慧房地產(chǎn)商只夫有把握住了孝這個(gè)方向，龍才能在下個(gè)爺世紀(jì)更為白園熱化的市場(chǎng)緞競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)出摔優(yōu)勢(shì)，立于噸不敗之地。友媽第2操想作環(huán)節(jié)：開濕發(fā)大型項(xiàng)目涉常見戰(zhàn)略難扎題剖析有難題A戀：規(guī)劃難以陣超前權(quán)大的項(xiàng)買目容易做整歪體全盤規(guī)劃燃沒錯(cuò)。然而凍，大的地產(chǎn)棵項(xiàng)目一般都鐘是分期開發(fā)培，拉長(zhǎng)戰(zhàn)線鐵，怨開發(fā)周期達(dá)將5年左右。棍5年以后的蠅住宅潮流是異什么樣？這灑是一個(gè)隨機(jī)他的話題、未案來(lái)的話題，愉而現(xiàn)今這個(gè)挖話題卻要預(yù)廈見性地提前捆5年解決，法難度可想而蝕知。所謂“谷計(jì)劃趕不上余變化”、“民船產(chǎn)小好調(diào)頭”抱，開發(fā)商如引何解決這個(gè)欲兩難命題？聲不能不引入御深思。觸難題B簡(jiǎn)：客戶難以撞定位飾尋找客挑戶是任何產(chǎn)咬品的關(guān)鍵環(huán)什節(jié)，由于大譜型地產(chǎn)項(xiàng)目憂同樣必須考排慮到市場(chǎng)風(fēng)壘險(xiǎn)，因此在到戶型定位上拔基本上都會(huì)碌盡可能爭(zhēng)取市更多的消費(fèi)消群。但眾口命難調(diào)，怎樣先使戶型更有圖針對(duì)性？這板就給客戶定聾位帶來(lái)難題加。如果發(fā)展觀商比較重視倘市場(chǎng)調(diào)研的圖投入，客戶鮮定位的難度代或許會(huì)減輕一些。醫(yī)難題C任：資金難以型籌措?yún)s由于地巨產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的駁利潤(rùn)誘惑，株有本事拿地截就有賺錢的枕機(jī)會(huì)，所以丙自己是否有界實(shí)力，有多廣少斤兩，都古需要好好稱棉稱。否則規(guī)劫模經(jīng)營(yíng)，最兆終變成發(fā)展殼商的簡(jiǎn)單合濕作開發(fā)。油而且，昌如果出現(xiàn)合償作方之間的汗見地不同，打很容易把項(xiàng)戀目做成“四麥不象”。吩難題D楊：節(jié)奏難以躍控制罪開發(fā)節(jié)律奏是地產(chǎn)經(jīng)震營(yíng)的一門學(xué)懶問(wèn)。分兩期墊還是分三期勒，主要還不余光是一個(gè)資真金問(wèn)題，而景是一個(gè)市場(chǎng)盯預(yù)見問(wèn)題，不同時(shí)也是一拖個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)在顏的聯(lián)動(dòng)問(wèn)題噸。剖難題E術(shù)：價(jià)格難以賣把握群一個(gè)大字型項(xiàng)目，前既期如何定價(jià)晉？高了被動(dòng)睜，低了不賺裳錢。高了是芒降價(jià)還是不炭降價(jià)？降，漢對(duì)不超前面嶺的業(yè)主，也節(jié)有傷自己的罩品牌筋骨；政不降，房子吼賣不出去，龜那怎么行？打必然會(huì)陷入僅左右為難進(jìn)士退維谷的尷窄尬境地。諸第3操岔作環(huán)節(jié)：大緣型項(xiàng)目開發(fā)落優(yōu)勢(shì)致勝策事略萄優(yōu)勢(shì)A蘭：大型項(xiàng)目恢的規(guī)模優(yōu)勢(shì)歐蠅樓盤規(guī)犁模大，能夠烘克服規(guī)模小裙的一些缺點(diǎn)谷，其優(yōu)點(diǎn)是飾顯而易見的衣：俗優(yōu)點(diǎn)之敏一：人氣旺干，規(guī)模大，祖則人氣旺盛驢，居家氛圍獲濃厚。踏優(yōu)點(diǎn)之塑二：配套全圖。規(guī)模大，掛則配套齊全崗，會(huì)所、泳捷池、球場(chǎng)、榨綠化、景觀恨、商業(yè)設(shè)施豬等一應(yīng)俱全層，過(guò)起“日噴子”來(lái)十分蓮舒適、方便嗽。順優(yōu)點(diǎn)之拼三：管理好幣。由于同一昂發(fā)展商開發(fā)私，統(tǒng)一規(guī)劃蒜、統(tǒng)一管理餓，提供的服禁務(wù)周到、齊全。森優(yōu)點(diǎn)之團(tuán)四：規(guī)劃好后。在規(guī)劃上敞統(tǒng)一安排，沿組團(tuán)、分區(qū)寸、定位等十弱分明確，不欲會(huì)出現(xiàn)那種攔各自為陣、干劃地為牢的臺(tái)混亂局面。悲庸優(yōu)點(diǎn)之馳五：品牌好旬，潛力大。疊規(guī)模大，容潑易創(chuàng)出品牌索，形成“馬遮太效應(yīng)”。步一方面在銷竄售計(jì)上能克服小船樓盤“勢(shì)單懷力薄”的弱攝點(diǎn)，另一方酷面較易培育竊升值潛力。是當(dāng)然，規(guī)模等太大，也會(huì)兵有筒一定的銷售工壓力，但它腸對(duì)買家的吸蝴引力顯然應(yīng)湯該更大。臣優(yōu)點(diǎn)之各六：經(jīng)營(yíng)成懼本低。規(guī)模如大，在項(xiàng)目羞開發(fā)、物業(yè)謠管理等方面繼均可取得規(guī)園?；б妫亩档统山”竞蜆I(yè)主的躲負(fù)擔(dān)，避免餐物業(yè)管理等最費(fèi)用過(guò)高的厘弊端。雹優(yōu)勢(shì)B巷：大型項(xiàng)目屬的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)肝玩在二次盟置業(yè)者市場(chǎng)賴上，除了少灑數(shù)有獨(dú)特資幕源可以利用鴉的小項(xiàng)目外維，其它小項(xiàng)旱目都是沒有孤競(jìng)爭(zhēng)力的，愉大項(xiàng)目將占憶領(lǐng)這一細(xì)分仍市場(chǎng)90％貌以上的份額盜。對(duì)定位為隊(duì)這一細(xì)分市塘場(chǎng)的小項(xiàng)目芝而言，唯一給出路是降價(jià)藥，但是能否融奏效還很難住說(shuō)，因?yàn)檫@匪些人更關(guān)注纏居住質(zhì)量。職撫大量小蕩項(xiàng)目的市場(chǎng)逗應(yīng)是廣大工蘇薪階層。特匹區(qū)外的大項(xiàng)載目，以及特桑區(qū)內(nèi)邊緣地到帶的大項(xiàng)目凝也面向這一吊市場(chǎng)。與這貧些大項(xiàng)目相轟比，小項(xiàng)目來(lái)的價(jià)格總體友而言依然偏禾高，而廣大商工薪階層是釀把價(jià)格放在慣第一位的，派位置偏遠(yuǎn)一京點(diǎn)、生活不邊大方便都可痰以容忍，小簽項(xiàng)目的價(jià)格揪如不下調(diào)也異將失去這一欠市場(chǎng)。勉當(dāng)大項(xiàng)或目挾各種優(yōu)媽勢(shì)橫掃市場(chǎng)棕時(shí)，絕大多煎數(shù)小項(xiàng)目將忙難以爭(zhēng)敵，狀市場(chǎng)空間將呢被急劇壓縮么。許大多數(shù)小項(xiàng)姜目將面臨這賊樣一種局面谷：要么空置由積壓，讓市謙場(chǎng)一點(diǎn)一點(diǎn)補(bǔ)地消化，或鼓者等待奇跡選出現(xiàn)；要么逗降價(jià)求售，續(xù)在周邊大項(xiàng)陸目橫空出世歸之前早日出曬手。對(duì)發(fā)展木商而言，這瞞兩種選擇都中是痛苦的。辯長(zhǎng)期來(lái)著，濤后一種選擇鍛是明智之舉筋，只有實(shí)力麻雄厚的發(fā)展拼商可以選擇絡(luò)第一種方式生，腐而小發(fā)展商白將不堪拖累挽。毛優(yōu)勢(shì)C里：大型項(xiàng)目許的開發(fā)優(yōu)勢(shì)退胞在大量般小項(xiàng)目存在喉的情況下，籮房地產(chǎn)開發(fā)掀的整體水平窮難以提高。暗無(wú)論什么企巾業(yè)，也不論鴨是否有房地蛇產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)糾和專業(yè)水平巷，只要有地醬或有錢都可喊以介入房地賣產(chǎn)開發(fā)。于霧是市場(chǎng)上頻膊頻出現(xiàn)定位夢(mèng)失誤的無(wú)效賄供給?；蛘咧e工程質(zhì)量不扭過(guò)關(guān)，入住智以后不是這梳里出問(wèn)題，職就是那里出綿毛病，甚至剖有發(fā)展商惡礎(chǔ)意欺騙購(gòu)房餃者，令小業(yè)菜主苦不堪言月，擾亂了整樓個(gè)房地產(chǎn)市畜場(chǎng)。燦發(fā)展商珠，尤其是有塞實(shí)力的發(fā)展戰(zhàn)商都希望做姓大項(xiàng)目。大可項(xiàng)目限制少繪，發(fā)展商可葵以充分發(fā)揮榨其聰明才智炮，在規(guī)劃設(shè)彈計(jì)、園林景亞觀、配置設(shè)盼施、物業(yè)管樓理等方面達(dá)漫到或超過(guò)同歉行的先進(jìn)水鬧平，創(chuàng)出物悶業(yè)品牌，打豐響發(fā)展商的斧名聲。大項(xiàng)填目易于創(chuàng)出曠品牌，零敲牲碎打的小項(xiàng)碰目，另一方畝面又得忙于警找地。一個(gè)腐項(xiàng)目做完后密不知道什么書時(shí)候才能做仁下一個(gè)項(xiàng)目羅，企業(yè)發(fā)展產(chǎn)不均衡、不棍平穩(wěn)，而有壓開發(fā)周期長(zhǎng)這的大項(xiàng)目做從，發(fā)展商就愈可以一心一奶意做項(xiàng)目，中企業(yè)也能夠盛持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。獸第4操傲作環(huán)節(jié)：大泛型項(xiàng)目開發(fā)養(yǎng)的基本流程協(xié)壟無(wú)腔西萬(wàn)科四林季花簡(jiǎn)介舅萬(wàn)科四喉季花城總占抖地面積潔21749追8.1平方概米,總建筑穴面積407困479平方剝米,規(guī)劃設(shè)凍計(jì)在萬(wàn)科城緒市花園的基所礎(chǔ)上加以發(fā)殖展和鑒延伸。整個(gè)效社區(qū)由多個(gè)羞圍合式布局他的小組團(tuán)構(gòu)援成，每個(gè)組樣團(tuán)內(nèi)是綠化縮庭園，組團(tuán)土間是道路和悄綠化帶。在鴉其它樓盤依毫然停留于建勤筑設(shè)計(jì)上采得用歐陸風(fēng)格咸時(shí)，四季花咐城已更進(jìn)一根步，將歐洲裹小城鎮(zhèn)的規(guī)燕劃布局方式訊引入住宅小臭區(qū)，使中國(guó)臉人的習(xí)和奧年地利風(fēng)格融繪合在一起。囑一眼望去，積四季花城酷齒似奧地利的涂小城鎮(zhèn)。嘉支步驟A互：規(guī)劃設(shè)計(jì)憑唱規(guī)劃設(shè)薦計(jì)是大項(xiàng)目喬開發(fā)過(guò)程中睛必不可少的灶重要一環(huán)。翻建筑物的分頌布與排列方磁式、路網(wǎng)設(shè)聞置、綠化空撲間的穿插等簽都需要精心案規(guī)劃，營(yíng)造辰舒適宜人的伸居住環(huán)境。梢大項(xiàng)目占地呈面積大、建纏筑覆蓋率較斯低，盡管也嶄受到規(guī)劃指冠標(biāo)和地形地懷勢(shì)的限制，么但這是對(duì)項(xiàng)毯目整體而言區(qū)，不涉及到倆具體的建筑廳物和綠地，證因而規(guī)劃設(shè)封計(jì)師和發(fā)展蒙商可以充分浮施展其聰明餐才智。一個(gè)醬小項(xiàng)目至多侵有幾種規(guī)劃頓設(shè)計(jì)方案，挪而一個(gè)大項(xiàng)概目則可有幾令十上百種規(guī)宣劃設(shè)計(jì)方案茄。規(guī)劃設(shè)計(jì)姨的優(yōu)劣對(duì)小今區(qū)的整體形勁象、居住環(huán)睛境和生活質(zhì)帖量影響很大切，現(xiàn)在越來(lái)嘉越受發(fā)展魂商重視。規(guī)胞劃布局方式摸也不斷創(chuàng)新進(jìn)，行列式布咱局過(guò)于呆板添、單調(diào)，現(xiàn)帖在很少采用賭。圍合式、抵自由式布局西越來(lái)越多。謙煌步驟B忽：建筑設(shè)計(jì)兄取大項(xiàng)目堆同樣可以在綢建筑設(shè)計(jì)上誰(shuí)下功夫。小撞項(xiàng)目能做到龜?shù)模箜?xiàng)目栗也可以做到信。大項(xiàng)目還萍可以在規(guī)劃辜設(shè)計(jì)及其它勉方面突出特扯色，不需要莫過(guò)份突出自悄身建筑形象顛，不會(huì)象小奔項(xiàng)目那樣走忍極端，為突已出自身面周鉛圍環(huán)境不協(xié)袖調(diào)。大項(xiàng)目開可能是多層祖、小高層或清高層。平面蛛布局有一層蔥2戶、4戶盯、6戶，至范多一層8戶魂，每層戶數(shù)程少，就容易存解決采光、志通風(fēng)及朝向燕問(wèn)題，減少救戶與戶之間認(rèn)的干擾。莫步驟C酸：營(yíng)銷手段虧眨睛輛大型邀項(xiàng)目營(yíng)銷手興法大項(xiàng)眠目的一期工敗程可以以成僵本或微利恰價(jià)發(fā)售，低司價(jià)入市，吸泊引買家，聚雁集人氣，打箭響品牌。以摸后，隨著住配宅小區(qū)日益淋成熟，配套脂設(shè)施逐步完挑善，小區(qū)知籃名度提高，僻在后面幾期捆工程發(fā)售時(shí)腿可以不打或材少打廣告，稈提高價(jià)格，胞獲取越來(lái)越哀高的投資回閥報(bào)。小項(xiàng)目蜂就做不到這猛一點(diǎn)，至多夕能拿了十幾蝦套房以成本睛或微利價(jià)發(fā)嫁售，由于數(shù)職量太少，難渣以聚集人氣趟，更難打響質(zhì)品牌，余下溉的房屋銷售奴依然困難。蒸其次，大項(xiàng)鍬目的廣告投書入比小項(xiàng)目緞大，小項(xiàng)目序本身投資小餓，利潤(rùn)少，芬不可能拿出渴很多錢來(lái)做當(dāng)廣告，花幾霞百萬(wàn)元廣告筍費(fèi)發(fā)展商就壟很心疼，物記業(yè)品牌和開耐發(fā)商名聲都探難打響。大堅(jiān)項(xiàng)目則不同西，由于投資投額大，廣告顧預(yù)算幾百萬(wàn)此、上千萬(wàn)都勒是正常，還侮可以在一期規(guī)發(fā)售時(shí)透支慰二期、三期愿工程的廣告洲費(fèi)，打響物套業(yè)品牌和發(fā)減展商名聲，鹽以后廣告的能地方，都可主以見到四季奔花城的廣告右。百仕達(dá)花天園一期發(fā)售轉(zhuǎn)時(shí)，廣告手稍法也是如此惜，現(xiàn)在二期過(guò)發(fā)售，廣告始就少了。小擦項(xiàng)目由于資客金限制，不餃可能采取這放種全方位的烏廣告攻勢(shì)，渡而必須精打癥細(xì)算，盡量眠少做廣告。四小項(xiàng)目宗采用的營(yíng)銷宅手段，大項(xiàng)哀目也可以采鏡用，而且可查以把聲勢(shì)做緣得更大。倆連步驟D才：物業(yè)管理抓烘項(xiàng)目達(dá)盲到一定規(guī)模尚，就可以有腫效地降低物梁業(yè)管理成本熄，從而降低繪物業(yè)管理費(fèi)山。項(xiàng)目無(wú)論證大小，都必臭須配備各類訊物業(yè)管理人醫(yī)員，如保安貼員、清潔工歌、水電維修掃工等。如果裳項(xiàng)目規(guī)模小回，樣物業(yè)管理人慧員在大部分井時(shí)間往往無(wú)貪事可干，配踢備的人力往室往不能被充哭分利用，住由戶照樣要交孤高昂的物業(yè)趁管理費(fèi)來(lái)“具供養(yǎng)”這些馬人。大項(xiàng)目筍物業(yè)管理公迎司可以采用您增加物業(yè)管齊理人員工作她量，而不增癢加或少增加友物業(yè)管理人迎員的方式，沸降低物業(yè)管聽理公司最大剪的支出項(xiàng)目愈人力成本，凡從而降低物柴業(yè)管理收費(fèi)島，也使配備臣的人員得以教被充分利用糟。悶現(xiàn)在很歪多小發(fā)展商秘往往成立物討業(yè)管理公司護(hù)來(lái)管理自己旺開發(fā)的項(xiàng)目斬，這些項(xiàng)目秧規(guī)模小，物比業(yè)管理費(fèi)高圾，還發(fā)生物皺業(yè)管理服務(wù)麥不到位的惰價(jià)況，導(dǎo)致很鞭多住戶投訴惱甚至拒交物躬業(yè)管理費(fèi)。幕物業(yè)管理公竿司收不到物致業(yè)管理兼，適又會(huì)進(jìn)一步明降低質(zhì)量，頑引發(fā)惡性循協(xié)環(huán)。畫第5操霧作環(huán)節(jié)：經(jīng)火典大型項(xiàng)目叉規(guī)劃設(shè)計(jì)示壇范爽A部分顏遇1、新你規(guī)劃的居住籮區(qū)地處廣州讓南村。該村合位于廣州市糟之東南、番剝禺市之北。腥由于華南快加速干線之華誕南大橋已通患車，加上原絲有珠江三角賊洲四通八達(dá)躺的高速路網(wǎng)網(wǎng)，因此該居困住區(qū)交通十包分方便、暢舒順。幼2、從憐高速公路人頭迎賓路5加榜米左右，到統(tǒng)達(dá)新規(guī)劃居姥住區(qū)地域的蹤人口處，迎占賓路以西為煩有名的番禺蜘市夢(mèng)幻影城抹。東長(zhǎng)1扣450米、漁寬約500文米的范圍為買新規(guī)劃居住劣區(qū)的地域。卸根據(jù)當(dāng)莖地規(guī)劃部門揭劃撥的用地陽(yáng)紅線計(jì)算，類其用地規(guī)模升為67．朵28公拍頃。杜3、新殿規(guī)劃的居住悲區(qū)地域西臨嶼迎賓路，南的臨小片自然燥村（局部尚煉單層的鞋廠約），東南臨擔(dān)興辮業(yè)大道，東謀北角為有一簽定高差的小窯山崗（可利披用的山崗地吐約100畝億左右，不計(jì)伴入規(guī)劃紅線堤用勸地范圍內(nèi)）那，其東面為沉較平坦的耕遍地與自然村沾，可作為居導(dǎo)住區(qū)今后持殊續(xù)發(fā)展的用刑地（未征用毒）。呆4、居墳住區(qū)北面靠湯青綠色的山罪坡、南面為損高差不大且森較開闊的向蜜陽(yáng)玻，規(guī)劃外設(shè)計(jì)依山勢(shì)御按地形分級(jí)詞處理，一些些小土坡盡量或保留，順其粒等高線布置刷道路與居住撿區(qū)。其目的圈是減少土石沙方量，盡量盞保留的雅的拖自然環(huán)境，葡因此該地域雞是較理想的勤居住區(qū)環(huán)境鏡。輔5、地接形現(xiàn)狀：從景迎賓路入內(nèi)執(zhí)約傷450蓋米有一條平濤衡于迎賓路嬸屬于人為形濃成的土坡（灶高鍬差約10米艇）。其上坡受之西為現(xiàn)有盡的廣州番禺甚大新玻璃鋼德廠，地形較菠平坦；地塊生之東是一個(gè)閉高社差不大的小趁土坡。整個(gè)犯地域之東，困興業(yè)大道之若北有兩個(gè)高綱差不大的土化坡；地域之由東北部為一流大片較完整剃的山坡地。粒由于有利的宗自然環(huán)境的燃生成，居住戴區(qū)地域位于線迎賓路與興僑業(yè)大道之夾躲角自成一隅聚，因此圍閉考管理方便，品是較理想的渾安全、經(jīng)濟(jì)寺、舒適型居水住區(qū)規(guī)劃用修地。貼6、指映導(dǎo)思想：本葵居住區(qū)規(guī)劃侍始終貫徹“茄適用、經(jīng)濟(jì)悟、安全、美別觀”的建設(shè)壘方針，努力得追鋸來(lái)以人為本賓、回歸自然懷。精心處理瞞好人、建筑鏡、環(huán)境三者叛的關(guān)系。困辰地制宜，創(chuàng)鼓造一個(gè)優(yōu)美壟的居住環(huán)境塔，力爭(zhēng)成為偷21世紀(jì)雀初居住生活垂水準(zhǔn)的文明梁居住小區(qū)。拴芝7、居稼住區(qū)的規(guī)劃拴設(shè)計(jì)本著以灶入為本的原位則，創(chuàng)造一伏個(gè)以高質(zhì)量槽的“文明居紗住環(huán)境”為仰中燒心，貫徹可寸持續(xù)發(fā)展的篇方針，成為記具有規(guī)劃合屢理、建筑創(chuàng)著新、意念超鐵前、功能齊詳全、環(huán)境優(yōu)與美、配套完盾善和高科技給含量較高的復(fù)現(xiàn)代化住宅勉小區(qū)。神8、本侄居住規(guī)劃設(shè)見計(jì)的構(gòu)思是海充分利用原柳有山地的自深然環(huán)境作為客依托，以居繼住區(qū)的公共射建筑（五星詳級(jí)酒店、康云樂中心、來(lái)竿華會(huì)所、會(huì)殿議中心等）紫及山頂公園土與娛樂中心江，借助附近曉的夢(mèng)幻影城歐等娛樂項(xiàng)目嬌，使之成為廢一個(gè)開放式飲的且具有相泥當(dāng)規(guī)模的游媽覽與娛樂新技天地，吸引約省內(nèi)外游客把提高地盤的諷知名度；另袋一方面，由渠于小區(qū)的地咽理環(huán)境能自攪成一偶，管傲理方便，采沾用新的智能膠型的小區(qū)物黑業(yè)管理，因潑此小區(qū)管理沾是封閉的、胳安全的。為休達(dá)到上述兩褲個(gè)目的，在滴居住區(qū)規(guī)劃秩路網(wǎng)時(shí)就充漏分考慮上述慈因素，使整圓個(gè)居住區(qū)的楊規(guī)劃設(shè)計(jì)成惡為一個(gè)半開速放、半封閉收的居住區(qū)管鞏理模式，具錢有集居住、芬休息、娛樂豈、購(gòu)物、游良覽、觀賞于譯一體的高品廳位的新環(huán)境桂、新概念。葛9、本攀居住區(qū)規(guī)劃童的定位檔次胸是中高級(jí)豪架華住宅，消罪費(fèi)對(duì)象瞄準(zhǔn)剖廣州市及外同資、合資企起業(yè)的白領(lǐng)階沾層、中檔以撫上收入的人門群和為提高變生活環(huán)境質(zhì)槍素的二次以幻上置業(yè)人士根，因此居住憲區(qū)規(guī)劃由始延至終都圍繞跳人們居住的堂舒適性、安粗全性、環(huán)境拍優(yōu)美等因素傅來(lái)考慮，無(wú)據(jù)論建筑單體寸、食居住環(huán)境、費(fèi)物業(yè)管理均筆按高標(biāo)準(zhǔn)的為生活和環(huán)境饅素質(zhì)來(lái)進(jìn)行新設(shè)計(jì)，以滿菌足孩層次消傷費(fèi)者的各項(xiàng)囑功能配套需瑞要，同時(shí)要惕體現(xiàn)住戶的份高尚、尊貴近的定位形象遠(yuǎn)。傲10、振本居住區(qū)規(guī)語(yǔ)劃分為五個(gè)言居住小區(qū)，路其中暫定三縱個(gè)為多層的痛公寓式居住連小區(qū)，二個(gè)宿為拴別墅式居住相小區(qū)。由于喉該居住區(qū)分暫期建設(shè)與施舉工，因此可吊視將來(lái)房地盤產(chǎn)市場(chǎng)銷售腥的定位需求濁來(lái)確定后期疏建設(shè)的居住鳥。由于建筑列單體戶型類背別多姿多彩門，可隨市場(chǎng)您的來(lái)求定位搭來(lái)建設(shè)。本街居住區(qū)規(guī)劃園設(shè)計(jì)給興建撒單位提供了黑較大的靈活鼠性和可操作逼性，容易實(shí)按施。猜B部分網(wǎng)破根據(jù)用嚼地規(guī)模，小矮區(qū)擬采用居霸住區(qū)、居住備小區(qū)居住組境團(tuán)等一個(gè)較申完整且清晰玉的三級(jí)管理慣模式。結(jié)合睜地形及道路頸網(wǎng)骨架，分軋為五個(gè)居住嫌小區(qū)，三個(gè)進(jìn)公寓式居住下小區(qū)共分為暗18個(gè)居住葛組團(tuán)，兩個(gè)糕別墅式的居至住小區(qū)則L筍j350m矩2－500憤m2來(lái)劃分巨每住戶用地廟。以上的居循住區(qū)劃分模程式使每個(gè)居顫住組團(tuán)的用灘地面積控制拳在7-10輸公頃左右。替300-5涌00戶為一缸個(gè)組團(tuán)，便參于管理。配低套的公建分跳別布置在：子（1）沿兩滋個(gè)主人口（越迎賓路及興鳳業(yè)大道）布冠置；（2）停沿第一、第臉二小緞區(qū)之間的步地行街兩惻布勾置Z（3）問(wèn)沿山腳下不廳規(guī)則的地形使布置；（般4）沿主要疾的環(huán)行路邊印布置。振其基本原則稱是盡量不占裹用居住小區(qū)寨的用地，方拼使封閉小區(qū)否的管理，使青居民的生活殖方便。其服易務(wù)半徑一般與控制在50蠻0米左右。喪上述的小區(qū)變結(jié)構(gòu)切和功能分區(qū)身也便于興建誓單位分期建附設(shè)施工。形C部分避賣1、根介據(jù)居住區(qū)的具規(guī)模、小區(qū)稱功能結(jié)構(gòu)，循結(jié)合地形的那特點(diǎn)，居住脂區(qū)道路系統(tǒng)堤的設(shè)置原則皮是盡量做到遇短、捷、順漁，且與各小銅區(qū)交通聯(lián)系星方便，其基磚本做法也按尺三級(jí)道路管網(wǎng)理。積A、居朝住區(qū)主干道這設(shè)12米捉寬的全區(qū)環(huán)理行路網(wǎng)。氏B、居預(yù)住小區(qū)內(nèi)的趙通道設(shè)6米陽(yáng)寬的半環(huán)形型雙車道。昆C、居謙住小區(qū)組團(tuán)奸內(nèi)的宅前小攀路設(shè)2．5必米寬的單行銀道。（在組茄團(tuán)內(nèi)不穿行族，僅局部有私小場(chǎng)地）狠通過(guò)以歪上道路分級(jí)栗規(guī)范化，可意滿足居住區(qū)他內(nèi)部的交通徐聯(lián)系（通過(guò)秋居住區(qū)的“較穿梭巴”接拋送寇住戶出入與菌城市路網(wǎng)相村通）。這樣軍的路網(wǎng)設(shè)計(jì)繪一般至居住但組團(tuán)距離不發(fā)超過(guò)100概米，交通方饅便、犯滿足消防、泰疏散、地下早管網(wǎng)埋設(shè)、慣道路綠化及細(xì)居住小區(qū)的蘋排水等綜合較考慮，有一歡定的經(jīng)濟(jì)效個(gè)益，方便生勁活、系方便管理，戰(zhàn)符合以人為鞋本的設(shè)計(jì)指項(xiàng)導(dǎo)思想。專2、為愁貫徹“適用忙、經(jīng)濟(jì)、安撤全、美觀”州的建設(shè)方針瘡，結(jié)合已有恐的地形地貌周，為使居住碗?yún)^(qū)師聯(lián)系便捷，沖因此規(guī)劃的嚼內(nèi)環(huán)路西起辣三人口的迎稅賓路，位于獨(dú)第一、二居掏住小區(qū)之間鏡往東行，途褲經(jīng)五星級(jí)酒硬店之南側(cè)繞扎山腳走，與聽山腳下的康壤樂中心及第呈三、四、五宜居住小區(qū)聯(lián)品系。其一端磚接?xùn)|南角的絕興業(yè)大道，天作為整個(gè)居蓮住區(qū)的消防速、安全、輔顫助出口；另孔一端留一出到口與將來(lái)的拔可持續(xù)發(fā)展耗用地接通，添為方便串通分各居住小區(qū)屑，從主干道繳往南下移3雹00-25足0米，在兩逗個(gè)大土再坡之間穿行包一條環(huán)行道膠，其尾端與英步行街接通堅(jiān)，頭部與興液業(yè)大道伸入味的環(huán)行道接鹽通。申于該殖內(nèi)環(huán)路的首販尾均與原有倚的兩條已建應(yīng)道路（迎賓花路、興業(yè)大濁道）相接，囑所以居住區(qū)碰的三干道較游經(jīng)濟(jì)、便捷能。扭3、為月實(shí)施上述居老住區(qū)內(nèi)環(huán)路霉的交通便捷拾、平順，規(guī)訴劃設(shè)計(jì)路網(wǎng)設(shè)時(shí)將原有地微形中人為開繡發(fā)的土坎后繡的小山坡削陶平，而將控駐方填至居住覽區(qū)西北角的諷低洼地。這芝樣的處理除據(jù)了使內(nèi)環(huán)路也暢順外，也哨解決了從居化住區(qū)人口的諒視線遮擋問(wèn)繼題?？?操圈作環(huán)節(jié)：大相型項(xiàng)目規(guī)模新化開發(fā)的五姓大支柱純支柱A束：發(fā)展商的車開發(fā)能力井包括資委金實(shí)力、開塌發(fā)經(jīng)驗(yàn)、顯壇然，那些實(shí)耀力不夠的中那小開發(fā)商是很無(wú)力拿下大脆型開發(fā)項(xiàng)目郊的，僅地價(jià)漆一項(xiàng)就可將顛他們拒之于翠市場(chǎng)門外，議因此土地將論向?qū)嵙π酆裣⒌拇蟮禺a(chǎn)商券集中。當(dāng)然共，石這并不是說(shuō)婆那些中小開梅發(fā)商在這種演格局下無(wú)所蚊作為了，它退們可以通過(guò)藍(lán)合并、合伙姜、合作的形遙式聯(lián)合起來(lái)湊共同開發(fā)。慨不過(guò)，這在靈現(xiàn)時(shí)情況下要也并非易事儲(chǔ)。慕支柱B筑：土地供應(yīng)他制度浸發(fā)展商忍土地的取得街和現(xiàn)實(shí)占有護(hù)情況顯得頗哄為復(fù)雜，例籍如，一些單射位特別是國(guó)巴企在歷史上顆吃進(jìn)了大量罰土地，現(xiàn)在縫它可以通過(guò)泥賣地來(lái)獲利襯，這就致使谷一些土地流除入市場(chǎng)。挖比如一智些并沒有開勒發(fā)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)啦業(yè)公司，手接頭有了錢，肌想“進(jìn)軍”恒房地產(chǎn)來(lái)賺武錢，于是它疫可洪以參與拍賣狡、招標(biāo)，獲京得單項(xiàng)開發(fā)妄資格。對(duì)于左這些實(shí)業(yè)公飽司或投資公備司來(lái)說(shuō)，進(jìn)蠅入房地產(chǎn)市呈場(chǎng)的唯一“升門檻”就是忌資金多寡。賺只要它有足演夠的錢，又到有足夠的興稠趣和信心，訪那么它大可往進(jìn)宰軍房地產(chǎn)領(lǐng)取域，所以說(shuō)姑市場(chǎng)進(jìn)入門脹檻是不高。撕的支柱C贈(zèng)：市場(chǎng)制度墻策這一問(wèn)刮題要說(shuō)明的進(jìn)是，如果深共圳樓市要走裳規(guī)?；缆沸?，應(yīng)具備一誠(chéng)種什么樣的押外部調(diào)撥條敢件？如何促休進(jìn)樓盤規(guī)模映化開發(fā)？其求實(shí)主要就是限兩個(gè)問(wèn)題一糞是大的發(fā)展屋商如何購(gòu)并陡小開發(fā)商，埋從而不斷發(fā)晌展壯大；二移是小的一開屯發(fā)商之間如舅何聯(lián)合。命這兩個(gè)際問(wèn)題都不容續(xù)易解決，為拾什么？最重厭要的一點(diǎn)就豆在于企業(yè)的魚市場(chǎng)化程度荷不高，目前延真正上市的籃房地產(chǎn)公司楚不多，公司梅的購(gòu)并、聯(lián)誠(chéng)合缺乏一種嘩有效的途徑伯。而諸多中糾小開發(fā)商，租在購(gòu)并一事盼上支持的少側(cè)、反對(duì)的多肥，他們不想洋受制于人，餅只想自己干藏，在土地里別刨出一個(gè)“氧金娃娃”。嚴(yán)支柱D?。悍康禺a(chǎn)產(chǎn)巾品特點(diǎn)對(duì)這種產(chǎn)不品不像普通著的非耐用消黑費(fèi)品，它不偵可移動(dòng)，“盡一錘定音”腦后再難改變挺。所以即使懇公細(xì)司合并成功正，也不可能挖把土地搬到捷一塊去開發(fā)殖。斬支柱E懷：消費(fèi)空間紹的制約蔥房地產(chǎn)凍開發(fā)和樓盤柴規(guī)模不可能決無(wú)限制地?cái)U(kuò)租張，它必然惱受消費(fèi)總量?jī)|的制約。已第7操農(nóng)作環(huán)節(jié)大內(nèi)型項(xiàng)目開發(fā)另競(jìng)爭(zhēng)手法示猜范快手法A玻：提煉項(xiàng)目疫銷售的獨(dú)特綢賣點(diǎn)崖樓盤名稱布賣點(diǎn)沙奧林匹克花脂園運(yùn)動(dòng)就陪在家門點(diǎn)執(zhí)麗江花園星腥海洲E-斤生活御光大花園斤大榕樹下，蕉健康人家某碧桂園給恒您一個(gè)五星趕級(jí)的家龍奧林匹克花倉(cāng)園——“運(yùn)鵲動(dòng)就在家門皆口”恩該項(xiàng)目位于圾番禺，離麗兄江花園很近霉，由廣東金頭業(yè)虜集團(tuán)有限公及司和中體產(chǎn)誤業(yè)股份有超限公司聯(lián)合溝開發(fā)。其開牽發(fā)主題正如魂其名稱所顯行示時(shí)是體育膛運(yùn)動(dòng)。但這雙次并不是寬一個(gè)噱頭，頸而是動(dòng)了真停格的。現(xiàn)在蹦樓還在蓋和傳賣，但一個(gè)曠巨大的運(yùn)岔動(dòng)脊會(huì)所已經(jīng)建軍起來(lái)了，并違已部分投入枯使用。運(yùn)動(dòng)院會(huì)所里面幾桿乎包含了所缸有主要的煩運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，榴經(jīng)常舉辦培效訓(xùn)班，并聘饅請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名否教練執(zhí)教。敲謎麗江花園星御海洲——－葛E生活膽星海洲的準(zhǔn)3棟高層樓五宇即粵風(fēng)閣駛、粵雅閣、懂粵頌閣引入尋了“E一生采活”概念，枯即電子化命（ELE垃CTRON陡ICLI蘿FE）生活滴。它是以麗換江花園的成老熟社區(qū)剖為基礎(chǔ)，由患強(qiáng)大的2姿兆寬頻光纖牌內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)為刮技術(shù)支撐，奧通過(guò)具有安癥全防衛(wèi)、管勸理服務(wù)、購(gòu)承物飲娛樂、電子賢商務(wù)、低費(fèi)鏟用的無(wú)限次目高速上網(wǎng)等純智能系統(tǒng)和滋技術(shù)的應(yīng)用濤，將家居迎生活變得更送方便、更自運(yùn)由自在、更盯人性化，充錦滿智慧。別除麗江花園央星海洲外，顏廣州碧桂國(guó)盒也引入了智爪能住宅概念墾，主要包括充兩個(gè)方面智：稠a、具有一福卡通功能的禁碧桂國(guó)金穗究卡b、摘社區(qū)生恥活困電子系逃統(tǒng)化漢光大花園-襖“大榕樹下夸，健康人家景”光圣大花園的規(guī)戒模很大，但玉這還不是它歲的主要賣點(diǎn)床，它君的最重要賣卸點(diǎn)是小區(qū)內(nèi)燙的大榕樹勿（地塊原來(lái)階就固有的）膨，因此策劃藍(lán)代理單位上希給它提煉的沙主災(zāi)題廣告訴求姑語(yǔ)是“大榕街樹下，健憲康人家”。譜泛觀諸廣點(diǎn)州樓市，可牽以發(fā)現(xiàn)開發(fā)蛋和銷售題材鑄也是相當(dāng)多悔。當(dāng)然，有美的做得相當(dāng)標(biāo)精彩，有的捐做的差強(qiáng)人佛意。梳上所述深的幾個(gè)大盤故，如麗江花潛園、祈福新蛋村、碧桂園宴，是在做大場(chǎng)規(guī)模題材、平郊居化題材而、拳度假休閑題連材、外銷題穴材等。灣手法B啄：完善項(xiàng)辭目開發(fā)的設(shè)駐施配套僻齊全的立配套，解決吹了客戶生活萄的后顧之憂則。迫樓盤規(guī)鐮模如此之大棟，而且又離掀廣州城區(qū)有鉗一定距離，塘因此一定緣要有十分齊隆全的配套。蠅差不多每一鞏個(gè)樓盤都做謝得十分到位弟，營(yíng)造出了土一種企業(yè)獨(dú)魔立開發(fā)大型高屋村的生目活模式。六以廣州拆碧桂園為例鞏，其生活配量套—一廣州鑰碧枝園俱樂取部亦可稱得餡上是“會(huì)所壤巨無(wú)霸了。午其中會(huì)所建惹筑面積達(dá)4玩萬(wàn)平方米，蠟歐式風(fēng)格。犯置身其中，斯猶如到了一儀個(gè)有很多房鵝間的宮殿，含或者象一個(gè)塊巨型的超級(jí)貨市場(chǎng)。等掛缺國(guó)的生活配仰套如下：盯據(jù)稱，臨廣州碧枝園債的會(huì)所規(guī)模和比順德碧桂咸園3間會(huì)所獄面積之和還布要大。真可火謂內(nèi)容無(wú)所秩不包，服務(wù)需無(wú)微不至。稿足不出戶，喬吃喝玩樂全摧搞掂。廣州桐碧枝園亦以仁其高素質(zhì)的吃硬件和軟件旁，賠實(shí)現(xiàn)“給你逆一個(gè)五星級(jí)漿的家”的承兆諾。稼再以祈鵲福新村為例堪，由于開發(fā)故較早，規(guī)模意更大，因此捷配套更為齊套全、完備。喊其會(huì)所名為不“祈福新村焦度假俱樂部燙”，建筑規(guī)嫩模8萬(wàn)平方浴米，服務(wù)設(shè)源施達(dá)別多項(xiàng)皆。其4層高難的白色外墻割，摸典雅華貴，食令業(yè)主備增孤身份。凳廣州碧桂圓舟的生活配套稀饒會(huì)場(chǎng)內(nèi)容康耐會(huì)所（4萬(wàn)檢平方米）粒商鋪、城自選商場(chǎng)、墾肉菜市場(chǎng)、臺(tái)家私廣場(chǎng)、傲西餐廳、茶伍藝館、鮑及翅賭海洋酒家、應(yīng)夜總會(huì)、壁乘球室、桑拿緣室、保齡球蔑館、乒乓班球室、桌球羨室、游戲機(jī)罵室、夜總會(huì)秀、每恒溫泳池、授電影院、捏閱覽室等等嘗膠花園廣場(chǎng)（蹦7萬(wàn)平方米通）醫(yī)朽務(wù)所、歐式添噴水池、大根型停車場(chǎng)、閃水上樂園、阿籃球場(chǎng)、找網(wǎng)幣球場(chǎng)、羽毛鉆球場(chǎng)、燒烤挺場(chǎng)、溜冰場(chǎng)金、農(nóng)機(jī)園、播大型觀賞燒景區(qū)等辮管理處的服壯務(wù)內(nèi)容培客戶服務(wù)宅、家政服務(wù)紅、送餐服務(wù)腳、商務(wù)服務(wù)豆、醫(yī)療服務(wù)完、保安服屢務(wù)、盼工程管理服羅務(wù)、房屋管灑理服務(wù)、裝盯修服務(wù)、綠浪化服務(wù)、狹交通服務(wù)等咸密祈福新村度羨假俱樂部的仰設(shè)施狠項(xiàng)目?jī)?nèi)容慧舉例盼孩童類夏鄉(xiāng)威夷水上樂租園、寶寶天救地、電子游箱樂城、開心義樂園米文化類雪錦茄屋、紅酒焰坊、茶藝館般、閱覽室束商務(wù)類會(huì)貿(mào)議大廳、小經(jīng)會(huì)議室、秘栽書服務(wù)、多助