哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p

——項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略&營銷策略哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第1頁壹市場研究方向房地產(chǎn)市場養(yǎng)老市場概念養(yǎng)老行業(yè)市場哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第2頁貳項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目優(yōu)勢解析哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第3頁叁營銷策略布署項(xiàng)目價(jià)值解析項(xiàng)目定位體系關(guān)鍵競爭力&營銷網(wǎng)絡(luò)打造哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第4頁肆什河麗景運(yùn)行策略市場&客群定位客戶群體延展?fàn)I銷網(wǎng)絡(luò)搭建哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第5頁壹市場研究方向哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第6頁房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)作為泡沫經(jīng)濟(jì)急先鋒，被調(diào)控首當(dāng)其沖，伴隨兩年房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)，樓市已經(jīng)進(jìn)入了相對(duì)穩(wěn)定階段，市場各方預(yù)期再度發(fā)生改變，房價(jià)連續(xù)下跌動(dòng)力正在逐步消失，在調(diào)控延續(xù)總基調(diào)下，年樓市仍將以剛性需求購房為主。象調(diào)控地產(chǎn)行業(yè)實(shí)擠壓經(jīng)濟(jì)泡沫哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第7頁經(jīng)濟(jì)層面政治層面經(jīng)濟(jì)泡沫滲透其它行業(yè)，造成PPI上升，傷害實(shí)體經(jīng)濟(jì)生財(cái)原料價(jià)格上漲，傷害貿(mào)易出口CPI上升，增加國民消費(fèi)壓力地方財(cái)政收入下降增加國民生活壓力哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第8頁支撐經(jīng)濟(jì)“三駕馬車”無一不受影響過分調(diào)控與不調(diào)控?zé)o異政策調(diào)控是必須，政策回調(diào)是必定當(dāng)有效限制地產(chǎn)泡沫之時(shí)，便是政策松動(dòng)之日哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第9頁房地產(chǎn)“打高扶低”目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)時(shí)候建設(shè)之中保障性住房大規(guī)模進(jìn)入市場以后房產(chǎn)稅征收范圍深入擴(kuò)大哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第10頁保障房更為重視完工量，保障房制度建設(shè)提速。住建部已將年保障房開工目標(biāo)下調(diào)至700萬套，同時(shí)要求完工量需到達(dá)500萬套。由重視開工量轉(zhuǎn)而重視完工量，地方政府難以在完工量上做文章，保障房建設(shè)更輕易落到實(shí)處。700萬套500萬套房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市和征收范圍將擴(kuò)大。年從房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市來看，年房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍將繼續(xù)擴(kuò)大。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第11頁小結(jié)調(diào)控政策延續(xù)，商品房營銷力度加大，部分中小開發(fā)企業(yè)拖延工期，并在價(jià)格上做出讓步，大型房企及開發(fā)企業(yè)多以品牌維護(hù)為主要目標(biāo)，客群在選擇購房時(shí)多以品牌地產(chǎn)及價(jià)格優(yōu)勢作為主要參考目標(biāo)。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第12頁養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者有機(jī)結(jié)合體，能夠稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。多元項(xiàng)目面對(duì)著多元市場，我們?cè)鯓右罁?jù)各自市場條件有條不紊開發(fā)？假如市場條件不充分，我們又應(yīng)該怎樣挖掘市場？1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第13頁2.與普通住宅差異性消費(fèi)群專一性——它是“針對(duì)老年人提供住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人生理特點(diǎn)；小區(qū)活動(dòng)廣泛性——在娛樂、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照料老人心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂齡住宅”、“關(guān)心住宅”。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第14頁養(yǎng)老地產(chǎn)定義:對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)概念，當(dāng)前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無明確界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該是用以養(yǎng)老地產(chǎn)。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第15頁養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭百分比加劇，市場需求增加。國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)供給量不足。政府政策支持。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第16頁養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)8大關(guān)鍵戰(zhàn)略問題：創(chuàng)新關(guān)鍵：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)作模式和運(yùn)行成本應(yīng)精心測算!國家提出“居家養(yǎng)老”政策！快速尋找項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵競爭力!有彈性設(shè)置土地開發(fā)控制模式!認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定對(duì)應(yīng)處理方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第17頁養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類詳細(xì)，全方面覆蓋了各類人群需求。小規(guī)模多功效服務(wù)站中，配置有日托護(hù)理、上門服務(wù)、短期居住和長久居住等老年人基本服務(wù)功效，面向全部老年群體。幼稚園與養(yǎng)老院結(jié)合哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第18頁老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門診健康咨詢餐飲娛樂等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)行方式臺(tái)灣老年公寓哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第19頁產(chǎn)品形態(tài)①.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門服務(wù)住院照料護(hù)理之家照料機(jī)構(gòu)式照料異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC小區(qū)模式詮釋產(chǎn)品哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第20頁經(jīng)典案例“候鳥式”養(yǎng)老廣東邦家企業(yè)也正在廣州、長沙、海南、青島等地選址，擬大批量購置別墅群，籌建“候鳥式高端小區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬畝，可按照一定百分比劃分，彼此間現(xiàn)有不一樣，又相關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，4000畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，另4000畝用于綜合開發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對(duì)這部分物業(yè)持有運(yùn)行，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過冬夏季:北方度假開發(fā)商開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購置房屋使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適合用于老年群體哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第21頁經(jīng)典案例居家養(yǎng)老以家庭為關(guān)鍵、以小區(qū)為依靠、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家老年人提供以處理日常生活困難為主要內(nèi)容社會(huì)化服務(wù)。比如：日本以小區(qū)為基本單元，在生活區(qū)域內(nèi)提供全部服務(wù)，讓老年人能夠就近、便捷地享受各種服務(wù)。一站式，日托、上門服務(wù)、短期入住、長久居住等服務(wù)在一個(gè)服務(wù)體內(nèi)集中處理，同時(shí)有利于保持護(hù)理連續(xù)性，能夠與其它服務(wù)機(jī)構(gòu)拼設(shè)，如老人公寓、幼稚園等。居家養(yǎng)老形式經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)服務(wù)人員上門為老年人開展照料服務(wù)小區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)9：00~18：00

日托護(hù)理服務(wù)站

19：00專車送回家8：00專車從家接走哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第22頁經(jīng)典案例國內(nèi)CCRC小區(qū)三亞海棠灣國際養(yǎng)生小區(qū)——國內(nèi)CCRC小區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：休閑產(chǎn)業(yè)+養(yǎng)生（養(yǎng)老）產(chǎn)業(yè)+健康產(chǎn)業(yè)形成多元產(chǎn)業(yè)集群構(gòu)筑復(fù)合型小區(qū).整體功效設(shè)計(jì)包含：CCRC小區(qū)、養(yǎng)生（酒店）公寓、主題酒店（會(huì)所）、養(yǎng)生運(yùn)動(dòng)中心；主題養(yǎng)生谷；養(yǎng)生文化學(xué)院、養(yǎng)生博物館等經(jīng)營模式：向客戶出售物業(yè)產(chǎn)權(quán);出售會(huì)員卡經(jīng)過返本銷售入住、反向抵押貸款、房屋置換、出租原有房屋租住小區(qū)等方式。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第23頁②.國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長久持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進(jìn)行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠普通長久運(yùn)行出售單純銷售哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第24頁經(jīng)典案例：出售與持有相結(jié)合盈利模式北京太陽城國際老年公寓就是較早采取了這一模式。同時(shí)還采取了“反按揭”方法和“置換”方法。“反按揭”即老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)?！敝脫Q“即將原有住房與之進(jìn)行等價(jià)換房，到老人逝世后，將原置換房產(chǎn)折價(jià)返還繼承人。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第25頁③.住宅建設(shè)與小區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合模式住宅建設(shè)與小區(qū)管理建設(shè)相結(jié)合住宅建設(shè)與小區(qū)管理相結(jié)合經(jīng)營模式住宅建設(shè)與小區(qū)管理相分離經(jīng)營模式優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢立體開發(fā)經(jīng)營模式利潤起源不止是住宅產(chǎn)品配套服務(wù)為物業(yè)增值效應(yīng)資金投入大、回收期較長投資風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求高完成銷售即可收回投資獲取利潤風(fēng)向投資小收益比”相結(jié)合“模式少對(duì)開發(fā)商專業(yè)要求低哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第26頁目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群消費(fèi)特征階段階段：絕大多數(shù)老年人在退休后就成為純消費(fèi)者。時(shí)限特征：老齡純消費(fèi)人口比低齡純消費(fèi)人口有著愈加漫長純消費(fèi)年數(shù)。行為特征：自主消費(fèi)思想特征：消費(fèi)觀較為成熟，沖動(dòng)型熱情消費(fèi)和目標(biāo)不明盲目消費(fèi)少。質(zhì)量特征：老年消費(fèi)對(duì)商品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量要求高于普通消費(fèi)。內(nèi)在特征：休閑性消費(fèi)與服務(wù)性消費(fèi)所占百分比大。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第27頁目標(biāo)客戶群消費(fèi)方式“以租換租”形式小區(qū)幫助老年人將原有住房出租，所得租金來支付老年人租住獨(dú)立型老年公寓費(fèi)用；“以舊換新”形式即老年人現(xiàn)有住房與老年公寓住房進(jìn)行交換，假如老年人逝世之后，收回公寓住宅再將原置換房折舊返還其兒女。利用這些“差價(jià)養(yǎng)老”方式，老年人不但能夠?qū)崿F(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定社會(huì)保障，可謂一舉兩得?！暗拱唇摇痹诎l(fā)達(dá)國家中是一個(gè)普遍做法。退休后老年夫妻買下或者用原有住宅交換老年公寓中住宅后，與銀行與保險(xiǎn)企業(yè)簽署一份協(xié)議，在相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)定公寓價(jià)值和測算人均壽命之后，銀行與保險(xiǎn)企業(yè)每個(gè)月支付老年夫妻一定生活費(fèi)，直到其故世，到時(shí)，該住宅歸銀行等處置。這種“倒按揭”做法實(shí)際上還含有些人壽保險(xiǎn)意義。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第28頁養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)覺實(shí)狀況當(dāng)前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)贏利性老年住宅受眾群體有限建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差——現(xiàn)有老年公寓含有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范圍——僅有部分發(fā)達(dá)城市個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚發(fā)展商——現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年客戶提供個(gè)性居住條件和人性化服務(wù)——我國社會(huì)保障體系不完善，無足夠資金發(fā)展老齡事業(yè)，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、社會(huì)化、規(guī)范化”?！獰o真正針對(duì)老年人生活、消費(fèi)習(xí)慣、心理特點(diǎn)等方面研究、服務(wù)人員素質(zhì)不高、小區(qū)管理、設(shè)施亟待完善。我國老年住宅現(xiàn)實(shí)狀況特點(diǎn)：企業(yè)贏利性初級(jí)老年小區(qū)，僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造，投資額大，開發(fā)周期長哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第29頁主要分布區(qū)域：當(dāng)前，以北京、上海養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟1、大城市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨(dú)特模式。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第30頁企業(yè)營利型養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)覺實(shí)狀況：當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目較少，且開發(fā)比較成功更是鳳毛麟角項(xiàng)目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運(yùn)行模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點(diǎn)式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已經(jīng)有一期產(chǎn)品中增加獨(dú)棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨(dú)棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售小結(jié)：企業(yè)營利性養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目少、具低密度、產(chǎn)品類型多樣特點(diǎn)、以租售方式為主哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第31頁國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)物業(yè)管理方式小區(qū)服務(wù)供給或管理小區(qū)文化營造常規(guī)管理物業(yè)管理依據(jù)國內(nèi)老年人特殊性，物業(yè)管理要包含小區(qū)醫(yī)療護(hù)理中心、家政服務(wù)中心、老人再就業(yè)中心、旅游服務(wù)、房屋置換服務(wù)以及婚介中心等。基本操作模式：將服務(wù)內(nèi)容外包給引進(jìn)小區(qū)專業(yè)機(jī)構(gòu)，也能夠采取物業(yè)管理企業(yè)與專業(yè)機(jī)構(gòu)合作方式來進(jìn)行。老年住宅物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)日常物業(yè)管理費(fèi)家政服務(wù)費(fèi)配套設(shè)施使用費(fèi)特殊護(hù)理費(fèi)其它費(fèi)哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第32頁養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展趨勢產(chǎn)品趨勢規(guī)?；萍蓟ㄖ鄻踊紖^(qū)化小區(qū)服務(wù)專業(yè)化功效豐富化規(guī)模化：伴隨市場深入發(fā)展，質(zhì)高價(jià)低大型老年小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，老年住宅產(chǎn)品展現(xiàn)規(guī)?；?。郊區(qū)化：滿足對(duì)環(huán)境高要求，也為了減低成本降低入住門檻，未來老年住宅選址將會(huì)遠(yuǎn)離城市，不過同時(shí)會(huì)顧及交通便捷性，以方便家人朋友探訪郊區(qū)?？萍蓟簽槔夏耆颂峁└?xì)致照料；智能化應(yīng)用，帶來更方便、安全全方位保障。建筑多樣化：伴隨市場日趨成熟，產(chǎn)品推陳出新，建筑展現(xiàn)多樣化。在建筑設(shè)計(jì)上，住宅健康性、使用多功效化、增強(qiáng)鄰里溝通將是未來產(chǎn)品競爭焦點(diǎn)。功效豐富化：融養(yǎng)老和家庭悠閑于一體小區(qū)服務(wù)專業(yè)化：小區(qū)服務(wù)在不停細(xì)化、豐富過程中向?qū)I(yè)化發(fā)展。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第33頁養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新適合中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)新伎倆：房屋置換、兩代買、以房養(yǎng)老、分時(shí)度假、私募基金、房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)、上市、信貸、企業(yè)債、政府債創(chuàng)新伎倆哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第34頁養(yǎng)老行業(yè)市場世界老齡化發(fā)展趨勢早在年，在全世界186個(gè)國家和地域中，有68個(gè)已進(jìn)入“老年型”。當(dāng)前，世界每10個(gè)人口中有1個(gè)老年人，預(yù)計(jì)到2050年，每5個(gè)人中有1老年人，到2150年每3個(gè)人中就有1個(gè)老年人。在1950-2050年，全球老年人口將平均每年增加2.38個(gè)百分點(diǎn)?！浴赌晔澜缛丝诶淆g化動(dòng)態(tài)》哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第35頁中國老齡化發(fā)展趨勢當(dāng)前中國60歲及以上老年人口達(dá)1.44億人，占總?cè)丝?1.03%，占到世界老年人口1/5。中國老齡化發(fā)展快速。65歲以上老年人占總?cè)丝诎俜直葟?％提升到14％，發(fā)達(dá)國家大多用了45年以上時(shí)間。中國只用27年就能夠完成這個(gè)歷程?！浴赌曛袊丝诶淆g化發(fā)展趨勢預(yù)測研究匯報(bào)》哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第36頁20世紀(jì)50年代，中國出生人口暴發(fā)式增加，出生人口約為2億現(xiàn)在，50年代人年紀(jì)在50-60歲左右，他們馬上要步入老齡化階段哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第37頁人口倒金字塔結(jié)構(gòu)開始出現(xiàn)階段，當(dāng)下老人面臨“先老后富”和“空巢居住”局面因?yàn)槲覈鐣?huì)保障體系不完善，我們可能見面臨“先老后富”境況。老齡化人口百分比逐步上升和社會(huì)人口流性加強(qiáng)，使得80后三代人共同生活家庭觀念開始變淡。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第38頁西方發(fā)達(dá)國家老年小區(qū)，在政府福利制、老年住宅體系完善及適度政策優(yōu)惠保障下發(fā)展老齡化早期老齡化中期老齡化加劇政府政府+開發(fā)商開發(fā)商為主保障水平低政府給予一定支持社會(huì)保障體系完善第一階段傳統(tǒng)養(yǎng)老院第二階段老年公寓第三階段老年小區(qū)“普通化”及“小區(qū)化”形成條件運(yùn)行主體社會(huì)保障西方發(fā)達(dá)國家老年住宅發(fā)展當(dāng)前處于第三個(gè)階段，充分表達(dá)其人性化設(shè)計(jì)理念和區(qū)分對(duì)待關(guān)心模式，普通化和小區(qū)化發(fā)展成為新熱點(diǎn)。哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第39頁當(dāng)前處于養(yǎng)老行業(yè)第二階段老年住宅受眾群體有限我國養(yǎng)老住宅現(xiàn)實(shí)狀況現(xiàn)有老年公寓含有“福利性事業(yè)、市場化經(jīng)營”特點(diǎn)，基本屬于商業(yè)范圍現(xiàn)有老年公寓僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年客戶，提供個(gè)性化居住條件和人性化服務(wù)僅有部分發(fā)達(dá)城市個(gè)別發(fā)展商開發(fā)了老年住宅，但都是資金實(shí)力非常雄厚發(fā)展商我國社會(huì)保障體系不完善，資金不充分，老年住宅未形成“產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化”。無真正針對(duì)老年人生活習(xí)慣、心理特征方面研究，服務(wù)人員素質(zhì)有待提升建設(shè)投資額巨大，資金回收期長，贏利風(fēng)險(xiǎn)大現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第40頁當(dāng)前我國老年住宅按建設(shè)經(jīng)營者劃分為三種模式政府福利型政府收益型企業(yè)贏利型主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，屬于傳統(tǒng)養(yǎng)老院與福利院。如：威海老年公寓是當(dāng)前山東省標(biāo)準(zhǔn)最高、規(guī)模最大集老年人生活、居住、療養(yǎng)、醫(yī)療保健、娛樂、度假為一體新型社會(huì)福利服務(wù)機(jī)構(gòu)。主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租形式收取一定費(fèi)用老年住宅形式。如：北京香山老年公寓，四季青鄉(xiāng)香山企業(yè)主辦（鄉(xiāng)鎮(zhèn)單位）、海淀區(qū)民政局直接領(lǐng)導(dǎo)和管轄，最低收費(fèi)約1000元/月·人由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)行初級(jí)大型老年綜合小區(qū)，擁有基本老年小區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施。如：北京太陽城、上海綠地21城哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第41頁市場研究綜述養(yǎng)老地產(chǎn)獨(dú)立于房地產(chǎn)市場之外，現(xiàn)階段基本不受宏觀調(diào)控影響項(xiàng)目項(xiàng)目擁有優(yōu)質(zhì)生態(tài)、文化和旅游資源，具備成功基礎(chǔ)規(guī)劃理念將項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)勢展露無遺，是優(yōu)異規(guī)劃方案中國養(yǎng)老行業(yè)處于第二個(gè)發(fā)展階段，養(yǎng)老住宅開發(fā)有一定開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第42頁貳項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第43頁項(xiàng)目本體優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：占地面積21萬平米，綜合配套齊全，星級(jí)服務(wù)團(tuán)體，是集休閑度假回歸自然、養(yǎng)老養(yǎng)生、民俗文化體驗(yàn)綜合型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目生態(tài)優(yōu)勢：居家阿什河、濕地公園環(huán)抱，碧波嵌影，鳥飛魚躍；園內(nèi)良好生態(tài)環(huán)境，空氣清新怡人，好比天然大“氧吧”；人文底蘊(yùn)優(yōu)勢：雕塑廣場、歌舞廣場、音樂主題廣場、燈光噴泉廣場；集藝術(shù)、文化色彩于一身高品質(zhì)養(yǎng)老宜居小區(qū)項(xiàng)目本體分析哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第44頁項(xiàng)目外部優(yōu)勢居家阿什河畔，濕地公園環(huán)抱，比鄰華南城、名嘉廣場商業(yè)綜合體哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第45頁產(chǎn)品定位優(yōu)勢項(xiàng)目以養(yǎng)老小區(qū)為主題，在哈市尚屬首個(gè)，不純?cè)诋a(chǎn)品同質(zhì)競爭依靠地理特點(diǎn)，親水、氧吧、襯托怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈時(shí)尚且內(nèi)斂新中式建筑格調(diào)哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第46頁叁營銷策略布署哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第47頁項(xiàng)目價(jià)值解析定位前思索：？我們項(xiàng)目標(biāo)主精神是什么哪一點(diǎn)更能全方面代表項(xiàng)目標(biāo)屬性哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第48頁是:是原生態(tài)地貌特征？依河而建自然風(fēng)光？有說服力但不全方面這里水系縱橫，天然湖泊星羅棋布？遠(yuǎn)離污染，遠(yuǎn)離喧囂？是優(yōu)勢但不具唯一性哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第49頁是:回歸是時(shí)下風(fēng)靡國學(xué)、養(yǎng)生概念？怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)鏈打造？新中式格調(diào)建筑？確有深度但過于具象哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第50頁自然生態(tài)修心養(yǎng)性歷史景點(diǎn)國學(xué)養(yǎng)生怡養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中式建筑是因?yàn)閰捑肓顺鞘屑姅_厭倦了爭名奪利燈紅酒綠厭倦了3C和科技冰涼是因?yàn)閰捑肓宋镔|(zhì)堆砌是因?yàn)閰捑肓丝Х群团Ｅ艆捑肓虽摻罨炷羺擦只貧w大自然內(nèi)心平靜人文溫暖心靈滋養(yǎng)粗茶淡飯亭臺(tái)樓閣哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第51頁曾經(jīng)清澈眼眸，怎敵她歲月侵襲若放下又怎“境界”二字了得回歸，

只因那片遠(yuǎn)離塵囂桃花源哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第52頁項(xiàng)目價(jià)值解析清波碧水間新中式怡養(yǎng)居住區(qū)優(yōu)美生態(tài)傳統(tǒng)文化新中式建筑養(yǎng)老養(yǎng)生為您奉上一座放松身、性、靈精神之城哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第53頁關(guān)鍵競爭力&營銷渠道打造關(guān)鍵競爭力打造：要有高度我們建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是：打造一個(gè)在全國規(guī)模大、科技含量高、智能化程度高花園式老年公寓景區(qū)要有深度打造成家庭式居住環(huán)境，賓館式服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)營銷渠道打造：要有精度設(shè)計(jì)看房線路、要以導(dǎo)游講解形勢介紹項(xiàng)目周圍自然生態(tài)和未來規(guī)劃要有廣度以地產(chǎn)方式賣房子、以稀缺之地口吻賣房子、以推廣養(yǎng)生角度賣房子哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第54頁肆什河麗景運(yùn)行策略哈爾濱什河麗養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策略p銷售推廣方案p第55頁從什河麗景硬件上看，小區(qū)式養(yǎng)