威尼斯水城商業(yè)步行街招商方案

PAGEPAGE20威尼斯水城商業(yè)街招商策劃方案鑫業(yè)房地產(chǎn)顧問(wèn)旁河南喜·包鄭州贊·虹威尼斯水城駐商業(yè)街項(xiàng)目撇組承二00七年欺五月二十四僚日目錄TOC\o"1-3"\h\z赤第一部分權(quán)州項(xiàng)目基破本情況災(zāi)滴盆一、本項(xiàng)目稍地段概述替魂?duì)€脾地理位置：粘堵饑疊商業(yè)氛圍：叼佳會(huì)頁(yè)項(xiàng)目規(guī)模：街編嚇第二部分墊膏：造項(xiàng)目分析玻闖粘一、威尼斯表水城周邊居趴住蝕消費(fèi)人口狀刷況簡(jiǎn)紙畝二、威尼斯野水城周邊商燒業(yè)環(huán)境狀況酬貍苗三、威尼斯隱水城商業(yè)街測(cè)項(xiàng)目SWO框T分析泥楚第三部分尸峰：水城步行撞街商業(yè)定位缺傘快一、水城步影行街經(jīng)營(yíng)定舊位：穿搜第四部分：孫水城商業(yè)步哲行街業(yè)態(tài)組竹合司揪后第五部分只鍬招商策略榮啦京一、招商平何面分割圖投(蓋見(jiàn)附圖雄)膽伴專(zhuān)二、威尼斯識(shí)水城商業(yè)租舉金調(diào)查及水順城步行街租抵金確定挎寧音潮威尼斯水城五水城步行街疤租金調(diào)查：幫罩鈴機(jī)威尼斯水城睜中心城部分逃商業(yè)街商鋪脈租金調(diào)查龍唯酬休水城步行街立租金及租賃嫌期：似娛敘吸租金策略喚最而欠租賃期內(nèi)實(shí)培際租金收益達(dá)：望祝乒三、招商目行標(biāo)客戶條鄙搶第六部分循嘩招商添整合推廣策獵略買(mǎi)溪瞇一、打水城步行街愁推廣主題米勉測(cè)二、漏招商推廣策慚略五屆湊三、該招商泉推廣時(shí)間進(jìn)娛度安排或坊港第七部分：泛水城商業(yè)物餐業(yè)管理疑（略）慢第一部分家水城步行渡街基本情況村一、本項(xiàng)目準(zhǔn)地段概述薪1、地理位恒置：況威尼斯水城揀步行街草項(xiàng)目位于舟西臨冉屯東渣路，東靠桐吵柏北路，北園倚五龍口南緞路。采辮系河南省城尋開(kāi)集團(tuán)公司博集多年開(kāi)發(fā)跑經(jīng)驗(yàn)傾力打嘗造的大型品住宅小區(qū)流水景項(xiàng)目，牲占地700腐畝，建筑面澇積約100晌萬(wàn)平方米，永2005年熄榮獲“中國(guó)尼住交會(huì)中國(guó)青名盤(pán)”殊榮遍，以其成熟垮的外部環(huán)境伴、完美的內(nèi)視部規(guī)劃、出燦色的建筑設(shè)益計(jì)、國(guó)際標(biāo)板準(zhǔn)的物業(yè)管候理……，成偽為引領(lǐng)中原春時(shí)尚的樣板削社區(qū)。距稈2、商業(yè)氛待圍：耀威尼斯水城梁,遣處于桂價(jià)值飆升中乖的西北板塊辣，貫穿鄭州讓東西的“經(jīng)縮濟(jì)新干線”步農(nóng)業(yè)路與橫貌跨西區(qū)南北必的“黃金大柄道”桐柏路辭共同構(gòu)筑了蕩完善的交通蠻網(wǎng)絡(luò)，坐擁朝都市繁華，綢項(xiàng)目3公里潤(rùn)范圍內(nèi)臨近爭(zhēng)鄭州西區(qū)商器業(yè)中心碰：公交總站況、商業(yè)大廈儀、家世頁(yè)界扛等活主力商業(yè)身近在咫尺；殿項(xiàng)目君內(nèi)部配套哪包括坐：泛會(huì)所、坊高素質(zhì)幼兒癥園、凈菜超純市……引領(lǐng)才都市新貴品思質(zhì)生活。封步行街項(xiàng)目砌周邊鮮區(qū)域內(nèi)交通風(fēng)道路狀況良杠好，路面平賊整寬闊，悄周邊輝商業(yè)上有天樓成批零商場(chǎng)娘、朱屯農(nóng)貿(mào)錢(qián)批發(fā)市場(chǎng)、弓思達(dá)超市、各雙匯連鎖店幫等，教育上皂有育才小學(xué)頃、秦嶺路小陜學(xué)、鄭州第京八十中學(xué)等準(zhǔn)，露交通方面已花開(kāi)通線路規(guī)有216路兇、218路靈、擦68述路、費(fèi)96漠路、偏55薄路、壓24矩路、背71虧路、攻45犬路、才76暈路。葉3、水城步纖行街屠的撥商業(yè)規(guī)模：濃商業(yè)建筑面似積：899其5.34平跌方米；屬住尚宅底層商業(yè)縣，其中：外述街為兩層，召一樓層高充3.5米承，2層為屋3.8米酒，開(kāi)間悄3.盛8迎米；內(nèi)街歇為一層，層秀高為4.1望米，開(kāi)間所輛3.6豬米。姻商鋪未進(jìn)行右全面招商，慘目前妥商鋪尚未進(jìn)成行出租朝。礦商鋪面積統(tǒng)秀計(jì)表：懲樓棟任編號(hào)炊樓層膛建筑面積莊商鋪間數(shù)孔出租情況命銷(xiāo)售情況良單層面積秘整棟面積邪1#殘1F嶼404鍵.4江㎡珍822.3被6努㎡施4鈴2F積417.9掙6炎㎡朝1窩5#御1F埋229.7知8削㎡咱456.7撲1域㎡無(wú)2乒2F噴226.9灶3等㎡雞1頁(yè)11#鈴1F產(chǎn)607.9譽(yù)8協(xié)㎡女欣1212.援61響㎡因12芽2F架604.6呈3禾㎡椒2莖14#扇1F徑1322.麥1敲㎡啦2658.嚇07駱㎡萄13智2F挺1335.燙97誘㎡秤友4概外街面積小古計(jì)：改5149.固39獅㎡聚39夏12#宮角1F甘1109.譯38駛㎡擋28擁13#咳畢1F票796.0獨(dú)2項(xiàng)㎡著20選15#寶業(yè)1F錫滾1102.贏67漁㎡拉22者16#皺牢1F斬837.8抬8猾㎡帥8挨內(nèi)街面積小巖記：雹3845.釘95鍵㎡添78昏商鋪面積總備計(jì)：香8995.號(hào)34斯㎡堂117搶第二部分惱辛：項(xiàng)目分析剖1、壁中原區(qū)撿城市社會(huì)經(jīng)薯濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r皂中原區(qū)尼主要經(jīng)濟(jì)指奏標(biāo)如下：巖灣網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：帝生產(chǎn)總值年席均增長(zhǎng)網(wǎng)14.5臟%左右，到國(guó)2023年社地區(qū)生產(chǎn)總憂值達(dá)到43緊億元。地方工財(cái)政收入達(dá)買(mǎi)到9.2億血元，年均增變長(zhǎng)16.5偉%；規(guī)模以稅上工業(yè)企業(yè)小增加值達(dá)到緒14億元，霧年均增長(zhǎng)2辟2%；全社稠會(huì)固定資產(chǎn)譽(yù)投資5年累應(yīng)計(jì)完成12丘5億元，年勤均增長(zhǎng)20擠%；社會(huì)消溫費(fèi)品零售總罩額達(dá)到84競(jìng).5億元，席年均增長(zhǎng)1滑4%；出口男總額達(dá)到2午.7億美元流，年均增長(zhǎng)丙20%；5岔年累計(jì)實(shí)際撞利用外資1因.7億美元乳，年均增長(zhǎng)民21%。廊應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整秩：嫂三次產(chǎn)業(yè)比乎重調(diào)整為已2：50.敏5：47.聾5；非公有慎制經(jīng)濟(jì)增加毛值比重達(dá)到奸90%以上冬。昂眨人民生活：也城鎮(zhèn)居民人嫌均可支配收錄入達(dá)到覽15294棵元，年均增洲長(zhǎng)9%；農(nóng)斷民人均純收們?nèi)脒_(dá)到79撿01元，年慎均增長(zhǎng)8%拼；城鎮(zhèn)登記印失業(yè)率控制拋在4.5%錦以內(nèi)。乎辦城市發(fā)展：緣全區(qū)總?cè)丝隈Y達(dá)到蓬70萬(wàn)人，芹建成區(qū)面積往達(dá)到68平溜方公里，建稍成區(qū)人口達(dá)輛到65萬(wàn)人壘。感2、項(xiàng)目周無(wú)邊居住夜人口、統(tǒng)消費(fèi)狀況壟本項(xiàng)是對(duì)兩周邊曠居民的戶數(shù)溫、人口總數(shù)看，居民的消絹費(fèi)能力、消加費(fèi)現(xiàn)狀?yuàn)Z等貞進(jìn)行綜合比躬較分析。呈基本范圍劃童定店（北達(dá)五龍唱口村，南到栽隴海鐵路，丈西至環(huán)城西伍路，東連鄭腸北機(jī)務(wù)段）便周邊范圍內(nèi)隆人口及居民省現(xiàn)狀：大的施居住點(diǎn)有2去4處，總戶芒數(shù)約230頑00戶居民抖，常住人口證約7000買(mǎi)0余人。具養(yǎng)體情況如下妻：受名稱(chēng)孩總戶數(shù)攔人口數(shù)囑威尼斯水城見(jiàn)（含銀榕、危銀田）秩3489戶甩（水城96廚8戶、銀榕宇867戶、濃銀田164密5戶）紡10500丸徹冉屯村櫻常住人口吩300跑1200粘正功花園眨叢252園750殿風(fēng)和日麗家董園賀3000秀10800闊電廠家屬院趟528務(wù)1580怎華瑞紫光苑張168直500汽中機(jī)建設(shè)公別司家屬院庭126摟380壤新世紀(jì)小區(qū)動(dòng)300致1000逝地質(zhì)調(diào)查隊(duì)礙家屬院程168微500響鄭州宇通重逝工家屬院鄰3000譜9000蒜鄭工家屬院貴4600城14000邁清城美苑鏡900氧2700鉛鴻基西湖春宿天夾1700戶摟5100筍五龍口村誕落1300臣4000鍋西景佳苑型280救860繩機(jī)械化公司峽社區(qū)呢370五1100適司法局家屬香院臣20瞎0觀600向化肥廠家屬賄院忘800味2400買(mǎi)嵩岳小區(qū)屆1700泛5200燕中原區(qū)法院武家屬院點(diǎn)260悔780攔搪瓷廠家屬齒院船120侮368徑煤倉(cāng)北街5繡號(hào)院露150挽450盾嘉悅花園傲200盜600趨合計(jì)侄漫小結(jié)：哥中原區(qū)結(jié)城鎮(zhèn)居民人訊均可支配收榜入碑達(dá)1.54漿萬(wàn)，較鄭州牧市平均劫可支配收入戰(zhàn)1.88萬(wàn)醬低0.34霧萬(wàn)元，從該濤數(shù)據(jù)可以看撇出該區(qū)域在生鄭州市屬中產(chǎn)低收入人群臉，但人口總琴量較大，中筋原區(qū)人口總?cè)懒考s為65擠萬(wàn)，搭占鄭州市常壽駐總?cè)丝?困16萬(wàn)的3雁0.09%致。嶼從上表調(diào)查凝情況可以看偶出，戚水城周邊1共.5公里商咬圈常住居民明常住人口達(dá)鄙70000涼人左右，赴隨著該區(qū)域型城市建設(shè)的精發(fā)展，以及籃各個(gè)新建生窄活區(qū)入住人促口的不斷增月加，在未來(lái)折3犬—酬5暈?zāi)陜?nèi)水城周睛邊樓盤(pán)將進(jìn)休一步增加密長(zhǎng)度，加之不肢斷增強(qiáng)的居科民人均收入炮，對(duì)住宅區(qū)肥域商業(yè)配套逆設(shè)施的消費(fèi)滔需求莫將友進(jìn)一步增強(qiáng)嚼，父一個(gè)廉區(qū)域商圈總也將百逐步形成宜。挺謹(jǐn)3、項(xiàng)目周傘邊商業(yè)配套太設(shè)施情況辦生活、教育被、郵政、金噴融配套設(shè)施炒情況表筐銀行飯（共計(jì)6乞家）論名稱(chēng)代路段您商家戶數(shù)榴中國(guó)農(nóng)業(yè)銀嫁行鞠冉屯路冉屯敗東路交叉口罰1攪中國(guó)工商銀個(gè)行拌桐柏路和冉速屯路交叉口才路東椅2伐桐柏路農(nóng)業(yè)耍西路交叉口擇向北耀200趕米葡鄭州市農(nóng)村構(gòu)信用社頃冉屯路冉屯楚東路交叉口氣向南優(yōu)500壟米加2督冉屯路與西肢站路交叉口拿向東爬200適米靜中國(guó)建設(shè)銀劑行加冉屯路秦嶺伙路交叉口堂1哨通訊、客票帶：循（共計(jì)5家值）徑名稱(chēng)凈路段哪中國(guó)網(wǎng)通營(yíng)賄業(yè)廳撇冉屯路和冉您屯東路交叉孩口向西刺200旨米虎鐵通營(yíng)業(yè)廳肯冉屯路和桐多柏路交叉口莫向西參200桌米路北參中國(guó)聯(lián)通營(yíng)熱業(yè)廳屢冉屯路和桐轎柏路交叉口掩中國(guó)移動(dòng)營(yíng)疑業(yè)廳香桐柏路西十吼里鋪交叉口栽對(duì)面、煤倉(cāng)介北街講冉屯路與西在站路交叉口朋向東爸200討米拒著名餐飲：隔（共計(jì)6家侵）宜名稱(chēng)俱路段棟面積增鑫良獅麟酒店峰桐柏路西站塌路向西險(xiǎn)100扒米路東丈黃山酒樓爆桐柏路農(nóng)業(yè)橡路向南揀100鉗米路東將大嘴美食城貝桐柏路農(nóng)業(yè)茶路向南跑100幻米路東良小蒙羊火鍋問(wèn)桐柏路農(nóng)業(yè)拔路向北環(huán)200糊米路東井農(nóng)家菜飯館枝冉屯路中段羨200㎡果天府小吃扒冉屯東路中翼段墨15㎡猛超市：旺（共計(jì)私8戒家）辱農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)鑰（共計(jì)2護(hù)家）私名稱(chēng)倘路段繪商家戶數(shù)頸面積等朱屯農(nóng)貿(mào)市區(qū)場(chǎng)滲冉屯路北湖2000倆㎡副冉屯農(nóng)貿(mào)市難場(chǎng)之冉屯路北從1000租㎡奇藥房齒（共計(jì)眨3家悟）猴名稱(chēng)鏟路段繭面積錫張仲景大藥量房狼冉屯路中段獄130蒸㎡或福壽祿大藥收房晴冉屯路中段曾2捕6眠0瞇㎡腔長(zhǎng)生堂大藥葬房寶冉屯路中段侍110稱(chēng)㎡捧其他理(共計(jì)閑14家)糖名稱(chēng)恭路段張經(jīng)營(yíng)情況葛面積也先鋒音像康冉屯路北側(cè)懶（新世紀(jì)小胸區(qū)樓下）蒼良好備50獻(xiàn)㎡保浪莎襪業(yè)挑冉屯路南側(cè)啦（新世紀(jì)小積區(qū)樓下）繼良好捷40愚㎡衡雙星專(zhuān)賣(mài)店混冉屯路與冉所屯東路交叉五口建良好熟50抗㎡拘得時(shí)康干洗扇冉屯東路煤交倉(cāng)北街交叉批口憶良好冶30攝㎡育小腳丫童裝擊煤倉(cāng)北街中旱段噸良好陶26沸㎡葛美容美發(fā)悶飛剪演藝共冉屯路南側(cè)燭（新世紀(jì)小吧區(qū)樓下）析良好社35播㎡網(wǎng)大發(fā)師美發(fā)掃冉屯路南側(cè)解（新世紀(jì)小白區(qū)樓下）塞良好型30師㎡束發(fā)尚藝?yán)肀坶_(kāi)元新城右速側(cè)休良好稅14申㎡菠金堤美容定良好古80賭㎡司小敏美發(fā)屋億開(kāi)元新城右旬側(cè)外良好涼200供㎡階金麥面包房谷冉屯路如良好腳70譽(yù)㎡依美的專(zhuān)賣(mài)釘冉屯路咸良好刪17叼㎡材惠誠(chéng)五金建談材拖冉屯路中段憶良好回20貿(mào)㎡謙大鄭州攝影唯吩冉屯東路中稀段羨良好取40丘㎡痛4、周邊社倒區(qū)商業(yè)項(xiàng)目職情況獻(xiàn)樓盤(pán)灣鴻基兄西湖春天粥風(fēng)和日麗心清城美苑尼新世紀(jì)小區(qū)坡商業(yè)項(xiàng)目憤建筑面積吧30萬(wàn)偶㎡收經(jīng)濟(jì)適用房愁13000算㎡崖約勵(lì)5000瞇㎡銹戶型厲（50-3握80竟㎡壞）威10000師㎡印住宅戶數(shù)盈1700情戶靈3000天戶役900戶沙300戶考消費(fèi)群稅小區(qū)居民記小區(qū)居民漂社區(qū)居民構(gòu)周邊居民腹商業(yè)開(kāi)街時(shí)奧間爛非2004年陽(yáng)5蛋未開(kāi)街盼2005幫年貿(mào)商業(yè)分布急食品眠/百醫(yī)藥盼/干洗掙超市愛(ài)/音像/樸中介世通訊憶暫無(wú)招商躬超市/偷汽修/食品帝/服飾/醫(yī)已藥蓋售價(jià)/租金犯傅3000-項(xiàng)4000元慮/嘉㎡捎17-38區(qū)月禾元/俗㎡掩6000-街8600元視/制㎡撐元武5000元屈/恨㎡侍（已售完）談代表商家：膜丹尼斯/好倡嘉利/雙鳳支鞋業(yè)/中國(guó)聰移動(dòng)裝左右間挽便利店接福祿壽厭醫(yī)療器械屠雙匯/思達(dá)鈴超市乎雙星專(zhuān)賣(mài)小結(jié)：歉水城周邊主預(yù)要商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)羊主要射分布在冉屯羽路、冉屯東膜路、桐柏路在、煤倉(cāng)北街?jǐn)酪约稗r(nóng)業(yè)路欲附近，商店笨數(shù)量350責(zé)多家。大部抵分面積很小混，缺少大型武商業(yè)與餐飲排。商鋪平鋪均在20-麥40平方米極左右。主要忌以煙酒百貨滔、五金土雜睜、小吃店、馬小型服裝鞋在襪、干洗店堪、美容美發(fā)斯等業(yè)態(tài)為主兼。系較大型的超認(rèn)市、購(gòu)物中僑心、餐飲、濱娛樂(lè)場(chǎng)所較太少饒。目前該區(qū)裹域較知名有呢左右間、思?jí)_(dá)、丹尼斯然等三家便利視型的超市。招4、水城商淋業(yè)街項(xiàng)目?jī)鯯WOT分魂析：環(huán)1組）、優(yōu)勢(shì)隔S闊：妻賺A、項(xiàng)目蔥周邊交通便沖利，配套齊紋全；陰區(qū)域內(nèi)交通鐵道路狀況良筍好，路面平頓整寬闊，商光業(yè)上有天成秩批零商場(chǎng)、俯朱屯農(nóng)貿(mào)批貧發(fā)市場(chǎng)、思肺達(dá)超市、雙蔥匯連鎖店等器，教育上有伴育才小學(xué)、壞秦嶺路小學(xué)校、鄭州第八救十中學(xué)等久，穿B、賢已入俯住研和即將入住俊住獵戶人口數(shù)量航龐大，市場(chǎng)康前景廣闊；于僅城開(kāi)小嗚區(qū)包括威尼蝴斯水城一、征二期，銀榕障，銀田住宅絨戶數(shù)達(dá)34息89戶，入填住人口約達(dá)由1萬(wàn)余人枯，項(xiàng)目周邊真居住人口達(dá)肉7萬(wàn)余人指；盆C、本項(xiàng)扒目酒不僅覆蓋弓本項(xiàng)目小區(qū)語(yǔ)，并且冤輻射更核心商圈范臥圍約一公里洞內(nèi)載的工周邊地區(qū)堡；寸2扁）、劣勢(shì)珠W毅：頌A、賠本項(xiàng)目商鋪起開(kāi)發(fā)時(shí)缺乏優(yōu)商業(yè)規(guī)劃，犁商業(yè)規(guī)劃沒(méi)銳有先于建筑背規(guī)劃進(jìn)行設(shè)激計(jì)施工，鑼導(dǎo)致商業(yè)空較間布局觸施流和硬件設(shè)施呈不合理，不蝦利商鋪的經(jīng)裝營(yíng)喬，從而給商托鋪的下一步衣招商造成較逮大困難?？pB、項(xiàng)目所漆處的冉屯東壽路非主干道北，人流車(chē)流接較少，尚該區(qū)域房地淘產(chǎn)發(fā)展的時(shí)離間較短，樓蔽盤(pán)集中程度績(jī)不高，生活述環(huán)境配套設(shè)符施還不夠完陽(yáng)善，該區(qū)域促西邊有鄭州冶水晶股份有婆限公司（原領(lǐng)鄭州化肥廠甲）、鄭州熱眾電廠止等污染較重淋的企業(yè)，對(duì)腥該區(qū)域的居腳住狀況會(huì)造騰成一定的影之響；總體感題覺(jué)污染大、倚周邊居民區(qū)清檔次較低，蠟而且還給人么有些荒涼的歲感覺(jué)；享3）發(fā)展機(jī)熔遇仿O熄：谷A、皂農(nóng)業(yè)路兩側(cè)耀輻射區(qū)域?qū)⑼瓉?lái)前所未犯有的發(fā)展契昏機(jī)。由桐柏沉路、農(nóng)業(yè)路四、經(jīng)三路、版城東路和航家海路共同構(gòu)駛筑而成的鄭予州中環(huán)這一獸強(qiáng)大交通網(wǎng)溜絡(luò)輻射區(qū)內(nèi)圈，農(nóng)業(yè)路走給廊憑借其得嶼天獨(dú)厚的區(qū)琴位優(yōu)勢(shì)，正彎在形成新的根經(jīng)濟(jì)中心、稅科技中心、媽信息中心、律金融中心、型文化教育中渣心和娛樂(lè)消翼費(fèi)中心。園B、慣周邊商業(yè)配塞套的相對(duì)滯壤后，蘊(yùn)藏了攀周邊人群對(duì)謠商業(yè)設(shè)施的聚較大需求，庸如能根據(jù)顧掠客消費(fèi)需求材準(zhǔn)確定位本輸商業(yè)項(xiàng)目的鋤話，將進(jìn)一懶步提升項(xiàng)目雁品牌價(jià)值和掏創(chuàng)造利潤(rùn)空漂間。站4）發(fā)展威關(guān)脅怎T歲：腳滾沿農(nóng)業(yè)路、盟冉屯路的住遮宅小區(qū)基本連都在售賣(mài)臨撓街的底商，晝隨著不斷建醬設(shè)開(kāi)發(fā)的住與宅小區(qū)，底烤商的供應(yīng)量東也將不斷增統(tǒng)加，另外，男在開(kāi)發(fā)商鋪?lái)毮Ｊ缴闲纬蓢樛|(zhì)化，與茅周邊商業(yè)構(gòu)棚成競(jìng)爭(zhēng)；恨小結(jié)：?jiǎn)就ㄟ^(guò)上述分哈析，在本項(xiàng)臭目中優(yōu)勢(shì)和筐劣勢(shì)共存，輩機(jī)會(huì)和威脅播同在，如何吐化劣勢(shì)為優(yōu)濃勢(shì)，如何最闖大限度的規(guī)迫避風(fēng)險(xiǎn)，并袖挖掘本項(xiàng)目速所具有的所吊有機(jī)會(huì)，如口何將本項(xiàng)目壩的各種資源螞全面整合將菌成為本項(xiàng)目賣(mài)招商成功的棒關(guān)鍵。暑第三部分助水城商業(yè)康步行街商業(yè)間定位謀（一）、炊根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)幟狀和項(xiàng)目的窗自身特點(diǎn)，描建議項(xiàng)目定株位為：巷商業(yè)定位思倚路：經(jīng)調(diào)研脆項(xiàng)目隱所處位置是撒非城市主要蓄商業(yè)中心區(qū)尼，解周邊缺乏大污型的商業(yè)設(shè)惡施，且周邊榨居住人群消籍費(fèi)水平屬中坡等，平均年振齡結(jié)構(gòu)偏大份，因此香將業(yè)態(tài)定位吸于滿足周邊乖消費(fèi)需求的跡配套商業(yè)業(yè)編態(tài)，以此基匹礎(chǔ)進(jìn)行招商幻。年形象定位環(huán)：截?zé)?、椒意大利風(fēng)情向步行街，品洽味異國(guó)情調(diào)糧，格調(diào)生活煎！鳥(niǎo)兇2、居家迪挺士尼岸購(gòu)物腸樂(lè)園顯消費(fèi)定位：溜服務(wù)中等心收入小區(qū)居朱民，圖輻射周邊居宮住區(qū)域人系；基本滿足摔商圈內(nèi)顧客要以購(gòu)物、餐押飲、娛樂(lè)為部主的耽必須途性的探消費(fèi)需求。對(duì)市場(chǎng)定位知：李開(kāi)放式社區(qū)屆型蓋的睛商業(yè)談模式減，址（鄰里中心華，便利生活中）返完美結(jié)合專(zhuān)致業(yè)店氏+拆商業(yè)步行街軋，集合購(gòu)物鑰、休閑、餐婚飲、娛樂(lè)為租一體的灰“揉鄰里中心唉”糧。御乒（二）、招紗商客戶定位連鎖商業(yè)；街中小型品牌蹲專(zhuān)業(yè)店的經(jīng)渾營(yíng)者解功能性專(zhuān)業(yè)占店的經(jīng)營(yíng)者錄第四部分瓣項(xiàng)目業(yè)幣種業(yè)態(tài)組合齊（一）項(xiàng)鄰目業(yè)種業(yè)態(tài)梨組合方案一：飼1#虛、期特色餐飲、泥網(wǎng)吧；盤(pán)5殊#秀、陡中奸餐；餓11披#召蜂那超市；鉤14#煉、根銀行、服裝丹品牌專(zhuān)賣(mài)、價(jià)茶葉茶具、燈藥店、干洗咳、眼鏡；晌1口2駕#籍、誰(shuí)鞋包、化妝替品、飾品軋、糖煙酒、凝彩票投注耍；尼1掉3塊#壟、眾西點(diǎn)面包房廉、鹵制品專(zhuān)頂賣(mài)、貝水果店、醬保健品拐、布藝花藝謠；括15#適、錯(cuò)時(shí)裝、男裝悟、童裝、童箭玩核、帝等拿16#噴、慧兒童教育中黃心、文具、粘圖書(shū)、音像亞制品、玩具侍、時(shí)尚數(shù)碼濕用品、學(xué)生攤用包、注書(shū)吧；1#特色餐飲14#銀行、服裝專(zhuān)賣(mài)11#1#特色餐飲14#銀行、服裝專(zhuān)賣(mài)11#超市15#時(shí)裝、男裝、童裝、童玩16#兒童教育中心12#鞋包、化妝品、飾品13#西點(diǎn)面包房方案二：1#特色餐飲14#1#特色餐飲14#小吃11#火鍋店15#時(shí)裝、男裝、童裝、童玩16#兒童教育中心12#鞋包、化妝品、飾品13#西點(diǎn)面包房托索（二）蠻招商業(yè)種院范圍：外街：牢超市：墳連鎖超市柔店叔等壯餐飲辭類(lèi)：房也快餐店、置中餐店、顏火鍋店衫、塞饞串串香筋、粥屋、早己餐店配等特色餐飲紋。趁電信：包括嶼聯(lián)通新時(shí)空鄉(xiāng)、中國(guó)電信姨營(yíng)業(yè)廳。年數(shù)碼類(lèi)：設(shè)通訊眨專(zhuān)賣(mài)。敏服裝鞋包類(lèi)穿：處七匹狼、紅的蜻蜓奮等。婦其他：千色家店、柯達(dá)、務(wù)銀行辦事處秤或自助銀行砌、網(wǎng)吧、游辣戲廳間、兒童教育權(quán)中心萍等。百內(nèi)街：外糖煙酒、盼西點(diǎn)面包房怎、鹵制品專(zhuān)竭賣(mài)、撐茶葉茶具、扒藥店、保健販品、沖印、遣干洗、鐘表果維修、首飾型加工、機(jī)械鍋修鞋、魔美容美發(fā)、果布藝花藝、混票務(wù)中心、違旅行社、彩葡票投注、文打具、圖書(shū)、船音像制品、頂玩具、時(shí)尚志數(shù)碼用品、扁學(xué)生用包、飛眼鏡、窗時(shí)裝、男裝街、童裝壓等互第五部分匠招商策揉略扭抹（沫一）、寶招商原則：僚1、商業(yè)慚街的業(yè)態(tài)和雞業(yè)種，實(shí)行婦統(tǒng)一布局規(guī)居劃進(jìn)行招商默；康2、招商廊實(shí)行五訊統(tǒng)一倆：既統(tǒng)一趴進(jìn)行招商，協(xié)統(tǒng)一杰品牌顛管理，統(tǒng)一莖營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，押統(tǒng)一紛裝飾倦形象、道統(tǒng)一物業(yè)管額理；揚(yáng)3、軌招商順序原朵則。息招商攔采取先大戶兩、后小戶，夜先品牌戶、蔬后一般戶的圓策略臣4、對(duì)進(jìn)錢(qián)場(chǎng)換租賃經(jīng)營(yíng)爬的商戶，實(shí)親行腿放水養(yǎng)魚(yú)的偵政策，培養(yǎng)煙市場(chǎng)進(jìn)入成菌熟期，對(duì)池核心主力店某及潑大商戶招商愿給予各項(xiàng)稈優(yōu)惠擇政策，以求陣達(dá)到帶動(dòng)市帳場(chǎng)的作用逐。親5、將招商的“管善理”要充分漂體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)鑒對(duì)商戶的統(tǒng)卻一服務(wù)銜，臟統(tǒng)一管理的框原則剝?yōu)閺V大簽約努商戶和顧客濟(jì)都提供悔盡可能的旁便利量。囑（草二政）撒、宴周邊鮮商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)畜查聯(lián)通過(guò)論對(duì)項(xiàng)目周邊庸商鋪的調(diào)查非，農(nóng)業(yè)路有浸近腥30納商鋪，冉屯匙路有礦45喬個(gè)商鋪，逆冉屯東路鋪5筍最個(gè)，蘇桐柏路乒400捐個(gè)，僚暢集貿(mào)枕市場(chǎng)棵150盾-300釣個(gè)，得霧到的租金情嬌況如下表：宗租價(jià)傾農(nóng)業(yè)路則煤倉(cāng)北孫街桶冉屯路底織層商鋪低集貿(mào)市場(chǎng)賴冉屯東路豬底商繪街鋪1層紋20胸-慕50元且35描元歌17玩-40方元膠20-57醒元欠15回-輛35元陷銀界鹽備注獄濁目前替，面水到城脖周邊各街鋪實(shí)行按存整間出租形約式計(jì)算，則張其套內(nèi)面積驕租價(jià)為20厭-4時(shí)0拔元揉/對(duì)㎡籠之間源，日經(jīng)過(guò)充分距考慮犁市場(chǎng)因素，涉由此得出本最項(xiàng)目市場(chǎng)租條賃之保守價(jià)縣格，根據(jù)內(nèi)毀外街位置不帽同企，殖整套商鋪套禾內(nèi)面積租金滋應(yīng)在陷15桶-卻3箭0元店/破㎡歇之間經(jīng)。洗（三）饅招商目標(biāo)客造戶商業(yè)步行街落（四）、吉租金制定畜原則上，臨俯路外街商鋪畏租金每平方伏米染2獸0炭元，王分層的租金副制定一層為獻(xiàn)每平方米值2巧0牌元，二層舉每平方米霞1率0第元；卡實(shí)行范圍：瓣1#流5鋸#活11召#1泰4避#；硬內(nèi)街商鋪迫12魔#刑13摘#負(fù)15椅#1仆6住#租金為每胞平方米葡25渾元；盆以上適用于城中小商戶實(shí)翠行的租金，正大客戶與主孟力店具體進(jìn)葬行協(xié)商；筒3、鞠租金交納方著式及優(yōu)惠措加施冷方案一：租砍金翼建議：史一般濕按季度交納圍；按年度一巾次性交納，潮優(yōu)惠2個(gè)月撞租金；一次顏性交納3年摧的租金，優(yōu)沉惠6個(gè)月租妖金；紛方案二：入辰駐前半年實(shí)漲行零租金，黨商戶僅繳納訊相應(yīng)的水電沃物業(yè)費(fèi)；處、件商戶入駐經(jīng)宗營(yíng)費(fèi)用交納闊及優(yōu)惠措施保1、物業(yè)管柔理費(fèi)按平方碑收取，費(fèi)用湖待定；銜2、水電費(fèi)們一戶一表，妖按商業(yè)用水憲用電價(jià)格，貨以實(shí)際發(fā)生乎額計(jì)算交納傘；齒3、稅費(fèi)均由商戶自行哄辦理；約4、進(jìn)場(chǎng)內(nèi)渡裝修費(fèi)用商平戶自理；良5、廣告位血統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)暖劃，商戶有辟償使用；照（騙六窗）溫、蔥租金嚇年奉收入遇預(yù)估偉以全部出租征情況計(jì)算：裁樓棟議編號(hào)革樓層償建筑面積冬月收入會(huì)年收入危平均租金/蜜平方包單層面積律租金燙1#飲1F爹404.4倦㎡鍵20扣8088棉2F冬417.9鹿6賭㎡鋪10捏4179罩.6昏5#估1F西229.7帆8矮㎡宗20怕4595.偵6計(jì)2F合226.9絕3孔㎡潔10帶2269碰.3扭11#疏1F緞607.9昆8揮㎡鈔濾20閱12159憶.6院2F勉604.6議3牌㎡桑1摘0系6046.蝴3腿14#洲1F抄1322.要1隊(duì)㎡剩2女0彩2644屠2們2F柱1335.巴97赤㎡晌些10莖1335針9.7躲外街面積小莫計(jì)：美5149.暢39敵㎡拜6498銜0.5殲77976買(mǎi)6致12#勁環(huán)1F往1109.信38概㎡汽主25攀2773系4.5銹13#乞糠1F菌796.0預(yù)2善㎡隆胸25惰1990君0.5校15#攜耍1F令確1102.茄67色㎡釀壟25篩27566知.75載16#鏡每1F甚837.8段8肅㎡翅蒸25圣2094護(hù)7問(wèn)內(nèi)街面積小援記：碼3845.掙95明㎡辦9614捎8.75扇11537竭85僻商鋪面積總韻計(jì)：浩8995.販34許㎡緞1611鬼29會(huì)19335基51荒元垂17.9元謀/唇㎡包以上為粗步歸計(jì)算，未計(jì)安算商鋪年遞蟲(chóng)增率增加的凈收入額。豎第六部分周招商推廣室（一）查招商肉推廣溉策略蜻A、推廣目它的：結(jié)合項(xiàng)卷目定位，框?qū)o助品牌男店和主力品愈牌進(jìn)行招商策，篩選有實(shí)怠力有特色的版主力品牌入掠駐；膛B、推廣方索式：（1）寨使用民主力媒體發(fā)寇布招商廣告啄；偏媒體選擇世對(duì)象廊：報(bào)紙硬廣擠、戶外廣告蹄、燈桿掛旗猶、歷立招、披站牌廣告勢(shì)、過(guò)街或樓辣體條幅、D管M海報(bào)袍、招商手冊(cè)叛；吼建議主要選析擇報(bào)紙硬廣償、戶外廣告怖、DM海報(bào)院、過(guò)街或樓內(nèi)體條幅形式鋪發(fā)布招商信瓣息宮。貼（2）李成立招商中封心，最好隆選擇沿街醒歇目位置設(shè)立豪濫，俘一方面擴(kuò)大慘宣傳影響面鏡，一方面方祝便與目標(biāo)客仍戶膚進(jìn)行開(kāi)發(fā)、回拜訪、接洽搞；李建議選擇冉猶屯東路較好哄商鋪位置成谷立威尼斯水殊城商業(yè)街招縮商中心；狗（3）根據(jù)宿客戶積累情然況和主力店積進(jìn)駐情況可鍬適時(shí)安排召六開(kāi)溝“御招商說(shuō)明會(huì)填”侍，一方面進(jìn)影一步擴(kuò)大影鐵響，一方面贈(zèng)為商業(yè)街開(kāi)蒙業(yè)造勢(shì)！鴉（雪4?。┖灱s主力設(shè)品牌進(jìn)店的每廣告及新聞?dòng)堪l(fā)布；捕（壁5覽）預(yù)告改裝姑開(kāi)幕時(shí)間和勞廣告以及新旁聞發(fā)布；冰跟（二）揉招商循推廣主題：倒主題一：威史尼斯螞水城商業(yè)步尚行街，社區(qū)泉商業(yè)，全面腎招商！英主題二：楚到西部淘金內(nèi)去！舍零租金入駐溪水城商業(yè)街亮！寬籍主題三：7回0萬(wàn)滾滾人瘦流，帶來(lái)滾幼滾錢(qián)流！霸主題四：判開(kāi)放式社區(qū)肥型的商業(yè)模賤式，完美結(jié)衣合專(zhuān)業(yè)店淘+折商業(yè)步行街紗，集合購(gòu)物搭、休閑、餐旋飲、娛樂(lè)為匯一體的域“娛鄰里中心吳”議。綠（三）水城員商業(yè)街整體異招商務(wù)工作恥計(jì)劃要進(jìn)程時(shí)間安鞠排（押以下為初步種設(shè)計(jì)進(jìn)程時(shí)出間，紛具體時(shí)間待武定）組抽窯能一

進(jìn)行桌項(xiàng)目氣商業(yè)業(yè)態(tài)及驅(qū)招商、租賃條市場(chǎng)調(diào)研

是5民月捎26爭(zhēng)日急攀林衫二

確定叔項(xiàng)目萬(wàn)功能分區(qū)，舊確定招商平紅面圖及面積蛛盒6驗(yàn)月禽1祝日之前傳三

確軟定本項(xiàng)目的見(jiàn)招商形式及句條件

怨6比月1螞鄙日之前碑1、租傘賃索倍四、成立招后商中心6參月5日抄幕五、郵招商工作中耍物業(yè)、容工商稅務(wù)費(fèi)瞎用的確定

撓7紹吸月網(wǎng)1殿日之前剩五

制噸定具體的招孤商項(xiàng)目明細(xì)卻弦6趟月教10得日之前覺(jué)1、項(xiàng)哥目分類(lèi)

峽2、目扶標(biāo)客戶的定窩位

伙3、招掛商誘人員彈區(qū)域