安徽界首育龍雅苑項目整合策劃方案打印

第一部分整體市場背景一、宏觀市場概況一）、界首市房地產(chǎn)市場綜述1、界首市綜述界首市位于安徽省西北部，地處黃淮平原，總面積667.3平方公里，人口72萬，轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，是皖西北重要商埠和門戶，安徽省綜合經(jīng)濟十強縣市之一。[界首歷史]界首1947年解放設市，1953年撤市建縣，1989年撤縣復市。[界首交通]市區(qū)距大京九鐵路樞紐之一的阜陽站和阜陽機場僅60公里，漯阜鐵路穿境而過，公路與104、105、106國道相連，水路由潁河入淮河匯入長江。市內(nèi)電力、道路、通訊事業(yè)發(fā)達，人民路、中原路兩條貫穿市區(qū)的交通主干線。[功能配套]環(huán)境優(yōu)美。寶蘭商城、貴源商城、招商大廈、購物中心、華聯(lián)超市等商業(yè)網(wǎng)點。光武小百貨市場、陶廟鎮(zhèn)山羊市場、鴨王尼龍繩市場、廢舊塑料市場名揚全國。[經(jīng)濟發(fā)展]據(jù)統(tǒng)計全年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值29.4億元。完成農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值14.6億元。農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度加大，畜牧業(yè)產(chǎn)值占農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值的比重達36.6%，比上年提高5.6個百分點，水產(chǎn)品產(chǎn)量同比增長2.3%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)增長6.9%。年勞務輸出收入3億多元。國有及規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成產(chǎn)值7.22億元，產(chǎn)品銷售率較上年提高1.6個百分點，完成技改投入1.18億元，實施技術(shù)改造項目8個，開發(fā)新產(chǎn)品26個。財政收入1.018億元，比上年略有下降，財政支出2.12億元，增長4.8%。完成社會消費品零售總額14.7億元。年末金融機構(gòu)存款余額25.8億元，貸款余額18.25億元，分別增長18.4%和6.9%。[生活水平]全市城鎮(zhèn)職工年平均工資7225元，增長1.2%。農(nóng)民人均純收入2171元，下降5.8%。社會保障體系進一步完善，全市共有12400人參加養(yǎng)老保險，支付離退休人員養(yǎng)老金1560萬元，社會化發(fā)放率達到100%，發(fā)放失業(yè)救濟金18.9萬元，已登記失業(yè)人員按時足額領取了失業(yè)保障金。狼2桶、界首市房墊地產(chǎn)市場綜再合分析約[市場概論議]桶界首市隨著俊市場經(jīng)濟的裁不斷發(fā)展，演帶動了房地斬產(chǎn)業(yè)、文化敲教育事業(yè)、甚市政配套設像施建設等方息面的進步；劣但由于近幾腐年市內(nèi)各大飛支撐型企業(yè)摩的經(jīng)濟調(diào)控積出現(xiàn)不同程溪度的問題，迫導致界首市漫與其它相關鑄城市比較處欣于欠發(fā)展階州段。瓣[市場特征叫]安房地產(chǎn)市場刑發(fā)展遲緩，潑據(jù)敝司最新機調(diào)查數(shù)據(jù)表鍬明：界首市逃尚未有相對植較為正規(guī)的扎商業(yè)物業(yè)和寶住宅物業(yè)，北現(xiàn)有的市場乏商業(yè)體系比歉較混雜，居孟住環(huán)境落后接，物業(yè)價格崖反差很大，裙物業(yè)市場價造值體現(xiàn)不客槐觀、不明顯吩，從諸多因煌素可以反映喝出該市的房東地產(chǎn)市場價捏格構(gòu)成與客置觀市場不相材吻合，產(chǎn)品腔價值的體現(xiàn)啊還占據(jù)著相畫當?shù)闹饔^能果動性偏——憤市場還不是哈唯一衡量該顛地區(qū)物業(yè)價振值的砝碼。港[物業(yè)分布銳]荒老城區(qū)依然皆是眾多項目半開發(fā)選址的源核心，界首犯市由于還沒柔有形成規(guī)?？嘈统鞘校茄齾^(qū)覆蓋范圍績有限，物業(yè)春較集中于市內(nèi)中心，以人早民路、中原純兩條東西市側(cè)區(qū)交通要道搏為中軸，其腿中人民路道靜路兩側(cè)的物基業(yè)居多，商薦業(yè)較為密集再，物業(yè)價格版位居市區(qū)榜規(guī)首。市中心淹集聚了太平嘉街服裝市場訊、貴源商貿(mào)怕服裝市場、航新世紀商城估、金都商城交等一批商用恨一體的物業(yè)藥。鐮[市場建設簽]厭界首市將進凡一步完善太童平街服裝市水場、東城農(nóng)憂貿(mào)市場、南妥方家俱廣場咸等專業(yè)市場校配套設施建新設，加快實貪施東城路商成業(yè)街、東太鋼平街商城、概新世紀商城系、金都商城鋒等一批商業(yè)運設施建設表的完善扔。加快小型鼻超市、連鎖暖店發(fā)展并逐敬步向農(nóng)村延馬伸。從大建晶市場轉(zhuǎn)向建朗大市場，對鑼全市商業(yè)網(wǎng)混點和專業(yè)市柔場進行合理麗規(guī)劃布局，弓做到歸行就堡市。重點發(fā)英展?jié)}南農(nóng)副痰產(chǎn)品交易市幣場，西城糧頸油、服裝、陸家電市場，木東城建材、現(xiàn)家俱、農(nóng)機猶具市場，城兄北醫(yī)藥批發(fā)桃、配送市場組，逐步形成抵優(yōu)勢互補、暑相互帶動的打市場群體。卻二珍）伴、界首市住于宅市場分析欺據(jù)此次市場駕調(diào)查，目前蠟界首市住宅撞狀況相對低謎下，多數(shù)為姻早期建筑，糧在整體物業(yè)太的規(guī)劃、設抓計的合理性討實施上，基影本處于空白子；住宅物業(yè)燙仍停留在怠“冠滿足居住者斯有其屋的狀岔態(tài)擇”下，對現(xiàn)代居距民的居住的碧生活性和舒碑適度等方面辭考慮嚴重不冷足。藥[住宅現(xiàn)狀憂]咳該市的住宅秒市場與其它伍城市有著明崗顯的區(qū)別。倡截止目前，們除在建的[胡法姬娜御景明園]，畝純居住型物描業(yè)近乎于零蛇；現(xiàn)有的住寧宅與商業(yè)鋪寧面合為一體賞的占據(jù)相當?shù)玫姆蓊~，如葉萊茵時代廣刪場乘、新世紀商灘城、化法姬娜現(xiàn)代刑城發(fā)等均為集居智住、商業(yè)市哪場為一身的傳綜合性物業(yè)制。顯然這對蜜于居家所追攔求的舒適、水安寧的生活裕環(huán)境和享受牲生活的欲望特是相違背的葡。某種程度鼠上反映了該棕市房地產(chǎn)市游場的不成熟屢、不完善?？癧住宅價格傻]替物業(yè)價格是妄一個地區(qū)房驗地產(chǎn)市場發(fā)睬展狀況的反股映，同時也賭是衡量當?shù)睾用裣M能趟力的尺度。術(shù)從市場數(shù)據(jù)率得出結(jié)論，宵現(xiàn)階段該市系的住宅市場朝價格仍然是磁以地段價值各為尺度。主似要分為三個播層次：腦[1]、一規(guī)級地段攔——塞市中心核心深位置緣——齡住宅銷售均繼價：艷18稍5溜0陶元/㎡-植2蹦49皮0元/㎡撲[1]、二娃級地段挑——廊市中心邊緣癥位置圖——拾住宅銷售均亮價：蜜1任2冬00墊元/㎡-1影9系5杠0元/㎡靜[1]、三堅級地段缺——果與城市接壤從位置仔——穴住宅銷售均牲價：750往元/㎡-飽1本5察00搶元/㎡。摔[住宅品質(zhì)孟]漢對于次級商解業(yè)城市的經(jīng)灑濟發(fā)展、經(jīng)剃濟收入的提仔高，標志著互消費水平將磁有所上升，拜住房做為一仙次大的消費墻支出，有別關于一般商品場的投入關注劃度，他們更漆加注重居住豪產(chǎn)品品質(zhì)，溫其內(nèi)容包括鏈：社區(qū)規(guī)劃逢、交通、建黑筑質(zhì)量、產(chǎn)地品布局分配動以及物業(yè)配北套、景觀、身環(huán)境等等。雞而界首市目杰前的居民住映宅基本無社雜區(qū)規(guī)劃的人唉性化可尋，田對居住環(huán)境杏的考究甚少榴，涉及到產(chǎn)出品本身缺乏埋功能的合理戲，采光、通胸風等細微因混素也不能有渴效實現(xiàn)。略三改）暴、界首市商燃業(yè)地產(chǎn)市場吳分析雁[商業(yè)市場螺總體特征]必商業(yè)地產(chǎn)主輝要從專業(yè)商寧業(yè)市場和混對合商業(yè)市場缸兩個方面展床開，界首市棋當下商業(yè)地棍產(chǎn)市場較為趁淡薄，，主子要體現(xiàn)在兩壽個方面：茂第一、缺乏緞規(guī)模型、專光業(yè)型大型商路業(yè)市場支撐薪市中心委區(qū)域（老城欺區(qū)）內(nèi)已成鋒型的僅有貴采源商貿(mào)中心劃（服裝市場授）和在建的逐金都商城、塵新世紀商城??；除華聯(lián)超僚市外，無成拼規(guī)模百貨商書場、大賣場菜、批發(fā)市場等和品牌專營于市場。補第二、以零太散型商業(yè)鋪洽面為主，商產(chǎn)業(yè)熱度無法治提升由葉于沒有專業(yè)洪的、大型的錄商業(yè)市場，層不能聚集一僚定的人氣，賠市場價值就三很難體現(xiàn)，稅加之市場壓朽力大，不能育形成商業(yè)氛典圍，從而導執(zhí)致許多沿街猛門面出現(xiàn)滯劣銷或空置的粥尷尬商業(yè)局冊面。享[商業(yè)市場班綜合分析]努市場類別沸乞項目名稱鎮(zhèn)餓地理位置扒漢銷售價格蛾集中市場首貴源商貿(mào)中失心人民路演與大橋北路稿交叉口東北諒租賃：丟3凡0歪0利元/㎡/月薄（兩層，租早建）園金太陽商城肺人民路與由解放路交叉擾口西南銷罩售均價：6套000元/若㎡（單層）請金都商城氣繭人民路與健灑康路貝舒鉛售價：梳10000絨元/㎡（雙完層）的新世紀商城波人民路中慌段劇焰朋須售第忽價：放10000缸元/㎡降零散市場紹市府廣場羅周邊門面模婆扛租綢捐賃：晝7擺0塊0喘元/㎡/月更（單層，房早建）租賃俗：2拼0旱0元/㎡/繭月（單層，泥新建）月人民路與紀解放路交叉猴傷奪基薦租診膠賃：60堂0思元/㎡/月筒人民路與燭文昌路交叉識傾者華藥租訓罩賃：碌3嘴0圍0覺元/㎡/月陷中原路與敲健康路交叉沸勵戰(zhàn)削隨租桌頌賃：14猴0滴元/㎡/月短（雙層）連中原路與意解放路交叉曬附環(huán)色柴租瀉禿賃：嶺2隨0輩0丟元/㎡/月落（單層）毀從統(tǒng)計表中岸可以明顯看蝶出，市中心爐區(qū)域的價格請要遠高與市震邊緣區(qū)域，包零散市場與尋集中型市場幣也形成差距渴，這也就是忌人氣價值是莫商業(yè)價值的痕最直觀體現(xiàn)功；市民消費耗駐足的重心勝仍在中心區(qū)榆域，要通過獨相當程度上鑰的市場引導傅方能逐步轉(zhuǎn)六移其消費觀闖念；其次良銳好的路段，奶交通網(wǎng)絡發(fā)她達，也是提咸升商業(yè)價值效的關鍵。科四、界首市疾房地產(chǎn)市場六前景預測析赤基于宏觀環(huán)屯境的影響，冤我國的房地偽產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅響猛，主要體仍現(xiàn)在房地產(chǎn)安整體素質(zhì)的客提高及相應諒市場價格的立不斷上揚，獅必將帶動地乳方經(jīng)濟、房泛地產(chǎn)業(yè)。就達界首市現(xiàn)狀捆，經(jīng)濟發(fā)展災緩慢，房地杜產(chǎn)市場的發(fā)莊展還沒有達紡到城市建設斜應有的空間鞋，按照經(jīng)濟弄建設的正常斯軌道，隨著癥建設步伐的路加快，市民攀經(jīng)濟收入的慶不斷增長，露該市的房地識產(chǎn)市場將蘊拼藏著巨大的舌發(fā)展廣度；晶但這必須依遇附于市規(guī)劃接建設的正常邁軌跡、對外輛經(jīng)濟往來、盈招商引資力豎度的加大。夕從2004斃年界首市政楚府報告會上雨獲悉，20萄03年該市搖的各個方面廉均取得了顯冷著成效，2襪004年將躺加大市政規(guī)俯劃建設、招惜商引資，形哭成對內(nèi)對外揚的快速同步坐市場發(fā)展戰(zhàn)久略。對于界幼首這樣的次暢級城市來說毫，房地產(chǎn)業(yè)劫才真正開始戀起步。狡城市活則全頁市活，城市毯強則全市強寄。與全市人葬民密切相關文的《界首市汪城市近期建性設規(guī)劃（盲2006才—朽2010身年）》目前否已基本編制渴完畢。日前間，省內(nèi)外有軌關專家1飽0多人匯聚峽界首市，參甲加由該市政禿府召開的評炒審會，與會劇專家認為規(guī)惠劃功能區(qū)劃倍合理，內(nèi)容荒全面，目標喬明確，重點燕突出，可操削作性強，一找致同意通過細論證。摩按照《界首宋市城市近期南建設規(guī)劃》聾，至“至十一五救”沒期間，該市潤城市綜合實嶄力進一步增峽強，用地結(jié)散構(gòu)趨于合理竄，基礎設施耕進一步完善硬，環(huán)境得到槐改善。僑“隨十一五蚊”逐期末實現(xiàn)人比均道路面積屯14m織2椒，人均生活涉用水量2色20升/刷日，污水集華中處理率頌70%，生趙活垃圾無害頌化處理率達照70%。重城市人口規(guī)松模達到2泛1萬人，建勒設用地規(guī)模任達到21浙km程2襲，人均用地征100遭m州2遺。依托城市切現(xiàn)狀，重點批向東、向北灘發(fā)展，充實沫完善南部和舞西部地區(qū)。烘城市空間將嬸形成鳳“豈一帶三區(qū)關”王（潁河景觀釘帶和城北區(qū)糖、中心區(qū)、筆潁南區(qū)）結(jié)肯構(gòu)，同時構(gòu)飄建一條融人富文景觀與自卡然景觀于一壽體的景觀帶竄。在城市中獨心區(qū)，建成度市級商業(yè)金燥融中心、行淹政辦公中心潛和居住生活銀區(qū)。火拉大城市框外架，加強方棕格網(wǎng)式的道毀路系統(tǒng)建設丟，形成較為知完善的城市員道路網(wǎng)絡。給建設5個脖公園和4燃個小游園，綿形成遍布城鄉(xiāng)區(qū)的綠色廊攏道，發(fā)揮景刷觀、生態(tài)與飲保護生物多著樣性的功能掀。頃《界首市城未市近期建設貞規(guī)劃》的出擇爐，將加速醉推進界首市岡東向發(fā)展，忘壯大支柱產(chǎn)耐業(yè)，促進結(jié)喪構(gòu)調(diào)整，對逼改善人居環(huán)榜境，完善城魚市功能，提袋高城市綜合段競爭力，建斜設和諧界首滾，具有重大診的指導作用系。藝二褲）引、茅界首拌住宅消費市慎場分析鐵為了對賽格萄達聲戚城北譯項目做出有堵效的市場把剃握以及做好食科學的前期籌規(guī)劃建議，薯我司對潛在忙購房人群作吳了一定能夠周程度的調(diào)查乓訪問，并結(jié)屆合業(yè)內(nèi)相關四市場研究結(jié)仍果，發(fā)現(xiàn)截界首卷人的住宅消皇費主流在保廁持基本層面豆的同時，也壩出現(xiàn)了引人召注目的一些真新特點。仗1）、購房卻者近期購房需的偏向比例弟數(shù)據(jù)顯示在捉群體中有大舌部分人是在追一至三年內(nèi)爸有購房意向師的，對于短跪期的購房意故向也說明界搶首市目前的偶房屋市場，煮仍然具有一錘定量的需求恢。撞2）、連購房者院買房初衷漆的偏向比例混從添以上數(shù)據(jù)中曠可以瘦看出，解決貓居住問題和戰(zhàn)提高居住條鋪件作為購房主的首要動機貿(mào)，約占購房?？傂枨蟮?約8%。贍養(yǎng)垂老人和供子腸女婚嫁買房匹也是購房的榆另一主因，潑約占購房總絲需求的15青%?；诮?jīng)鉗濟意識和地建域傳統(tǒng)的影鋸響，以投資脖為目的購房仰的人只占購前房人群的很就小一個比重撓，約為7%豪。伐因此項目目番標就應當定慣位為居住為肌主，而投資炮為輔。慚3、歸購房者渠選購戶型柱的偏向比例莫從以上數(shù)據(jù)潮可以看出，閥三房一廳及布三房兩廳的愚分別需求占故37%及2慨7%，而二意房二廳也同稼樣有一定的體市場需求，帆超大面積與宏超小面積的菌需求量都相腿對薄弱，因若此在項目戶蕉型定位上，往可以適當?shù)淖{(diào)整各戶型顯所占比例。具4、停購房者來選購建筑面背積垃的偏向比例坊從調(diào)查數(shù)據(jù)諒中可以看出侍，90~~螞120平米腹的中等面積捆戶型占據(jù)了謝戶型總需求遍的86%。羅其中三室一波廳的經(jīng)典戶急型仍是購房昨者的首選，寨占據(jù)戶型需葉求的37%峽，三室二廳早比二室二廳羞需求略高5班個百分點，總復式比二室預一廳需求略弦高2個百分激點，這也從誕一個側(cè)面反棄映了當?shù)厝酸u群對大房子唯的心里偏愛厚。李5、辛購房者密所能接受房自屋單價拜的偏向比例制從圖灶中比例溫可以看出，會基于經(jīng)濟發(fā)睡展水平和當瀉地人群購買魔力的薄弱，候目標客戶對貼較高房屋單扎價的接受能神力較低。挺6、栗購房者猜購買住宅類智型條的偏好比例沸從上圖可以灶看出，多層揉住宅仍然是貿(mào)購房竭客戶的第一績選擇。約占懼總需求的5璃3%，小高怕層的需求在奧購房需求中腰也占據(jù)了相獅當?shù)谋戎?，嗓約占購買意跪向的39%認，這體現(xiàn)了程當?shù)厝巳嘿彎h房觀念的轉(zhuǎn)歷變。胃7、抽購房者購買殊商品房首選樹地區(qū)監(jiān)的偏好比例葉數(shù)據(jù)顯示，競?cè)藗儗τ谑袆冎行娜匀挥兄狄欢ǖ南蛲玻瑢τ陧椖拷q的位置我們千需要更好地盡去解決這種惱與城中心的匯距離感。聲8、嫩購房者隊所能接受房咸屋總價葡的偏向比例煮數(shù)據(jù)比例顯源示，人們對淚于消費的心考理價位仍然儉保持在15桃萬左右，而蜓較高的位是頓人們不太樂蝕意也沒有更祥多能力接受明的。略9緞、樸購房者協(xié)購買商品住廢宅首先考慮辮因素的偏向原比例燃從上圖可以誼看出，在購坐房中消費者添更關注的是戲樓盤的區(qū)位授和環(huán)境，周槽邊配套和戶齡型質(zhì)量以及域物業(yè)管理也亭都是很重要距的選擇參考頌因素。騰1瘋0魔、趣購房者疑了解房地產(chǎn)火信息辦渠道港的茫偏向比例顯鳥從上圖可以汁看出，在房盜地產(chǎn)信息傳守播的有效途緣徑選擇上，問傳統(tǒng)媒體還婦是占據(jù)了主廁要地位。電貌視媒體、戶嬸外媒體占據(jù)坦了62%的孤信息渠道來孤源。在一、繭二線城市擁材有很高受眾窗率、閱讀率黨和到達率的嘉平面媒體投絞放方式，在晶界首市并不能占主導地位距，結(jié)合當?shù)馗膶嶋H情況細，城市主次寇干道的過街膀條幅、鬧市櫻區(qū)的戶外大狡牌、燈箱廣角告等方式，翁投放費用成稱本不高，能廚有效的節(jié)省議廣告投放成硬本，同時具襯有很強的性唉價比。鳳1悠1逮、豎購房者捆選擇購房地節(jié)點時，伙重要維因素醬的偏向比例欠從以上需數(shù)據(jù)比例中四可以看到，受人們普遍對頁于房屋價格質(zhì)仍然關注，虜依次是交通慮便利與否，井孩子入學的停方便性。貌1聾2鼓、背消費者調(diào)查掉工帖作單位性質(zhì)熟的偏向比例供：森1鐵3壓、檢消費者調(diào)查統(tǒng)群體旦文化程度堤的偏向比例紙：剃從上兩圖可有以看出，在餡本次調(diào)查中培大專以下低含學歷者占據(jù)綢比重最高。遺他們中相當打一部分人從熟事私營三產(chǎn)挽，購買力比華較旺盛。大詞專以上人群睜占24%,侄這些人工作毫穩(wěn)定，多在畏政府機關和佳科研事業(yè)單木位工作，具竄有比較穩(wěn)定放的收入和購少買能力。蕉1挑4宮、暖消費者的貢家庭年收入梅偏向比例旦：萄從上圖可以傘看出，調(diào)查膨人群中收入辮情況呈陀螺極狀分布，年數(shù)收入在3~繼5萬的人群韻占調(diào)查總?cè)藝崝?shù)的一半，繳這部分人群饑是購房的主較力力量，在渠價格的制定牽上要充分考拉慮這部分人休的收入情況顛。個1評5現(xiàn)、懂購房者圍現(xiàn)在住房面箭積鞏的偏向比例佳從上圖可以焰看出，調(diào)查梳人群居住面薄積在90平祝米以下的占鄭總調(diào)查人群森的81%。屯其中居住面羨積70平米則以下的占總艙調(diào)查人群的晨39%，這瞞些人一般都崗具有強烈改星善居住條件鬧的意愿。室1源6滑、山購房者侄現(xiàn)在住房房哀齡筋的偏向比例艘：擊從上圖可以現(xiàn)看出，調(diào)查槐人群的住房浸房齡在8年辯以上的占5防3%，這些恭人群一般都懼具有相當強閣烈的改善居美住條件的意市愿。賴1緞7添、倦購房者應希望客廳面曲積賣的偏好比例含：這1礎8宋、爆購房者陰希望主臥面細積哥的偏向比例巷：崖19撿、班購房者工希望廚房面弊積遺的偏好比例先：諒從上面三個霉圖表可以看甚出，調(diào)查人慰群對戶型的伏選擇已經(jīng)相臟當理性。不意再是盲目求濟大，在有限傍的空間里如歷何更合理的絞分配客廳主腦臥和廚房的浸面積，同時推保證戶型的漸使用大方，幅將是我們戶港型設計吹中所需要關券注立的交重要因素填。菠2侮0奉、譜在同等面積攤下，饞購房者遭認為下列交螺房標準較好柱的偏向比例首：幸褲2烤1互、黨購房者刺在選擇樓層瘋時，饑對樓層喜好災的偏向比例狼：聚從上圖可以住看出，中間嫩幾層仍然是損購房者最為填青睞的樓層羊，底層也有屠很大的需求共空間，并且頓相對中間幾謝層更具有稀完缺性。頂層譽的選擇人群傾較少歪，因此對于絞各樓層的定脫價與銷售要敗制定相應的宮調(diào)整梁。貫2叛2底、雹購房者厭希望社區(qū)配賣備安全防范剪措施催的偏向比例鏡：柄從上圖可以承看出，購房猛人群在安全仿防范措施的棍選擇上更趨顆于理性，更尼為慎重喂，因此物業(yè)漂或建筑工程繞中所需要做沉到的就可以佩得以注重。撒2男3記、暗購房時蠶購房者希望譽開發(fā)商覽做出何種浙促銷活動震的偏向比例進：低從上圖可以粉看出，購房拉群體除了對涌購房折扣優(yōu)悶惠的一貫熱士衷以外，對逆促銷方式的羊選擇上趨于歉多樣化行，更多消費鵲者愿意在購村房上享受折防扣優(yōu)惠小，一部分購瞎房者也希望展在購房過程幼中得到一些柜物品贈送放。超第查二惰部分技沸區(qū)域住宅市去場分析仙1、區(qū)域發(fā)辣展規(guī)劃街——塊“十愈一艱五”期間將湯形成定界首音“陸一帶三區(qū)蒼”鄙的發(fā)展重點商按照《界首從市城市近期泊建設規(guī)劃》耳，濃“披十一五尤”三期間，該市秩城市綜合實攏力進一步增籮強，用地結(jié)伸構(gòu)趨于合理蠢，基礎設施百進一步完善劫，環(huán)境得到優(yōu)改善。領“虛十一五糧”乞期末實現(xiàn)人捕均道路面積災14m勸2激，人均生活控用水量2城20升/胖日，污水集淋中處理率漆70%，生恭活垃圾無害述化處理率達品70%。哈城市人口規(guī)妻模達到2怎1萬人，建導設用地規(guī)模惰達到21隊km遼2犯，人均用地爆100疫m閱2嬌。依托城市大現(xiàn)狀，重點攔向東、向北模發(fā)展，充實井完善南部和慎西部地區(qū)。家城市空間將修形成湯“派一帶三區(qū)齊”隙（潁河景觀芳帶和城北區(qū)盯、中心區(qū)、呀潁南區(qū)）結(jié)汗構(gòu)，同時構(gòu)燭建一條融人孟文景觀與自扎然景觀于一疫體的景觀帶體。在城市中睬心區(qū)，建成疑市級商業(yè)金校融中心、行暮政辦公中心竹和居住生活過區(qū)。緞2、為城北梳片區(qū)市場分信析揚相對居住郊仆區(qū)化而言，氏居住你市腔區(qū)內(nèi)郊區(qū)化謹也逐漸成為倍現(xiàn)實，并被差廣大置業(yè)者倍所看好。巧城北幫區(qū)便因此脫銹穎而出，尤填其是窩芬格欣莊園紡等開發(fā)項目扔向城北發(fā)展怒的趨勢己，形成該片損區(qū)的鑄造地驕產(chǎn)品牌現(xiàn)象灘的風起云涌決，同時也加犁重該片區(qū)在漆客戶心中的膛分量，使土王地價值得到娃一定提升殼。頃界首市政府明提出的懂“繼一茄帶瀉三區(qū)羽”螺的重點建設槽規(guī)劃些亦使得該片種區(qū)地產(chǎn)發(fā)展開前景更加明疾朗，集多種星優(yōu)勢于一身貿(mào)，該片區(qū)物延業(yè)檔次提升銜的速度也會酷越來越快。賀因此，鳴加之界光路通（北大門）鍵道路修建的噴啟動，界各種自然資按源和人造優(yōu)舊勢勢必使該捏片區(qū)的發(fā)展蘋空間越來越墊大。整個市棚場也醉會痛逐漸被業(yè)內(nèi)俘人士和消費哄者所看好。年另外，在房彼地產(chǎn)市場中北，猜城北片敞區(qū)又具有以芝下特征：·周邊環(huán)境魂項目所在睛城北抬片區(qū)屬旁于城市中心負的邊沿，既鈔與市中心保余持恰當距離鹽，又不影響替生活圖，行且殃該片區(qū)的妻土地開發(fā)尚棟有一定潛力穿，橡沿S306懷省道周邊的俯未開發(fā)土地浙會隨著界光擺路的開通后木得到進一步臥的開發(fā)，并愉沿街形成一暮體的發(fā)展區(qū)色。項目演位于整個片謙區(qū)的趨交通樞紐期，訂周邊教育資陵源像相當優(yōu)越；常對提倡陣重教和關懷燒下一代的暈客戶脾群體章起著很大的灘吸引力時作用送?！鞘袃r格皇城北級片區(qū)的樓價完在一定程度忍上，假稍麗顯編偏低論，經(jīng)過較長巴時期的市場睡炒作，拼城北冶樓市價位礎可以得到很展大提升空間洪。隨著其他馬項目溉的進入、以毅及倡界光路工程恒啟動恩的大好形勢綱影響下，將喇會飲使援該區(qū)域樓市塑價格產(chǎn)生較聽長時間的積腦極影響。·周邊配套疏在周邊配套銳方面，塌城北杏片區(qū)已竹開始發(fā)展義成為較為成嫂熟的生活社謀區(qū)，周邊配罷套較為完善京：交通網(wǎng)絡缸四通發(fā)達；毅文化教育配核套成熟；商濁業(yè)購物、娛堪樂休閑一應易俱全。·立面風格曠由于短城北原片區(qū)擦項目較少耍，多缺少個性化亡建筑。葵在立面風格悅上普遍講究等明快的外形棟、簡潔的線孫條，風格上腹也是中西合糧璧頓，各式各樣長，表現(xiàn)出混不太考究和炸雜亂感防。猴色彩上敏偏于冷色調(diào)終，層與層之紹間憤不太正強調(diào)以微妙列建筑手筆剃做修飾，缺雹少金錯落有序的生變化裁?；?、周邊樓杰盤一覽表：閥項目名稱：魚佳和新天地群建筑面積血：11萬平祖方葛米盟綠化率研：30％破定位積：領袖級，糞11000丟0平米，中權(quán)央商務休閑析生活區(qū)弦絕尤鉆石地段，采界首，第一恭居所集主廣告語隱：權(quán)貴之地內(nèi)，名門貴胄鈴的第一居所煉界首，第一粱居所因址土地價值而害昭示顯赫著界首，第一綠居所因棟無價景致而巴絕代風華躬界首，第一蓋居所因拖饕餮盛宴而螺自由生活姑界首，第一持居所因探思享格調(diào)而澇品位獨有慘界首，第一煌居所因椅更高一籌而慎眼界寬廣差界首，第一盛居所因笨顛峰人生而吼格調(diào)享受炎開發(fā)商勻：安徽佳和兵置業(yè)有限公映司鬧全案策劃舌：金鑫機構(gòu)懸建筑設計腦：北京首都上工程建筑設豬計有限公司依你蘋阜陽市建筑幼設計研究院行貴胄專線昏：4823捉222房48187炕77僚公司銷售地潮址愚：人民路華脈聯(lián)商廈對面猴現(xiàn)場銷售地親址匠：富強路原辱機油泵廠入梅口騾項目位置素：人民路與山富強路交匯死處忠項目備注泄：一期共開喝發(fā)5幢，均為價約為20征00元/平蝕方米礎項目名稱：根萊茵時代桃廣場禮建筑面積捕：2800趣0平鞭方痕米劍項目簡介遞：萊茵時代講廣場位于界退首市人民政獻府對面絕版齊地段，集居罵住、休閑、彼娛樂、購物迷于一體的高向檔社區(qū)。碌定位譽：罪集居住、休叉閑、娛樂、篩購物于一體昆的高檔社區(qū)苦。拆主廣告語矮：家與夢想堡更近一些各、別人還在劃仰望您已息成為主角籃劃遭絕版商鋪蓮繁華商場與鑄寧靜生活在找這里不謀而及合得意人哭生左右逢源攀慰響尊貴格調(diào)耳演繹非凡品燃味闊包租型分割浸式產(chǎn)權(quán)商鋪掙火爆預定說萊茵熱線象：4887拘668享48877睜68班銷售地址襖：界首市東風升路武裝部省樓下牧投資商感：萊茵國際探財團投資股晚份有限公司棄建筑設計憂：深圳市城店脈建筑設計鋤有限公司熟開發(fā)商覽：安徽省萊惹茵置業(yè)有限纖公司猶施工單位額：中城建第認七工程局名項目備注：鉛07卵年桿7睬月殲7祥日黎開盤共壓152套房揉子遷，房屋種面積在11敬4貫—最145平方壞米柏，簽價格勿在蘋1900蘆—輪2400元炸之間獨。掘項目名稱農(nóng)：法姬娜御餡景園想項目污定位冤：城市首席裂居住城各項目簡介愿：御景園，醫(yī)以16萬平化方冊米大城之軀集乍現(xiàn)界首新君城，地位、胖品位，從這羞里開始，由參心動啟程！耳御景園為法喇姬娜現(xiàn)代城筍之經(jīng)典住區(qū)供，項目以花捆園社區(qū)為營海造基調(diào)，通蘆過環(huán)境、景循觀、廣場構(gòu)哀建與住宅融址為一體。超循高綠化率，托超習大折中心廣場均勻堪稱界首第孟一品質(zhì)小區(qū)兼。木30萬平方雁米法姬那娜印現(xiàn)代城，1詠6萬平方米軌花園住區(qū)御保景園漂主廣告語擋：*超大規(guī)旺模城邦首席廚花園城登臨豪界首；茫*界首高品邁質(zhì)景觀社區(qū)個，居住里程謎碑；候*唯一與國士際建筑美學鳳相匹配的典得范；廟*嶄新界首發(fā)魅力新城全幅新生活代表內(nèi)作；耗*無縫連接絹人民路/法專姬娜大道，呼新城中央價駱值連城。擁展示中心撤：界首市新處城區(qū)東城路辯（市政個府撥東100米普）挎投資商悉：西班牙法喬姬娜房地產(chǎn)東開發(fā)公司你開發(fā)商橋：阜陽法姬唐娜房地產(chǎn)開頌發(fā)公司陷整合推廣興：勝邦地產(chǎn)旺顧問甩項目備注：屢住宅房屋均乖價在190高0元左右仁項目名稱：從安泰華廈受項目位置：侍界首人民路辭與東升路交債叉口東北處轉(zhuǎn)銷售替中心地址：鹿丹楓白露大跑酒店樓下（清項目對面）終開發(fā)商：支阜陽天坤房蹤地產(chǎn)開發(fā)有牧限公司堡代理商：勸阜陽盛世麒燙麟房地產(chǎn)營蝶銷有限公司給項目主定位幸：蠶雙中心核心迫地段培侄仇政治文摸化中心+商搶業(yè)文化中心店+界首中軸覆線額項目主推廣忘：康尊邸---償?shù)囟螞Q定地純位，品質(zhì)成肥就生活。贏項目賣點：暢東樣上位直雙中心核心演地段保障挽安全配置走一流超卓嶺品質(zhì)角項目建筑面冷積：165通00平方米損項目簡介：衛(wèi)項目為板樓蘇結(jié)構(gòu)，由三弊棟10層住兩宅樓半合圍拿成皆4、重點樓眉盤比較：相與其他項目秒相比較，炎育龍雅苑息有其自身的旱優(yōu)勢和劣勢靈。如佳和新漏天地、萊茵裹時代廣場以逢及法姬娜御沿景園等項目屆，都擁有地彩理位置、占著地面積、容怎積率、綠化統(tǒng)率、建筑規(guī)巡劃以及配套嗚設施上的是彈明顯優(yōu)勢，篩芬格欣莊園冤也同樣在項劣目規(guī)模等方扣面占有優(yōu)勢債，而礎育龍雅苑老的位置相對圈較偏，且占簡地面積不大松，周邊生活運配套設施不爪齊遣全，這峽在將來項目擋的銷售上會殊帶來影響。厚育龍雅苑淋本身的優(yōu)勢殼在于周邊教燒育資源較為升豐富，交通依也算便捷，欠再利用自身孟的建筑規(guī)劃盛和小區(qū)設計潔提升項目水朱平，運用恰卸當?shù)臓I銷策徐略，同樣在蝦市場上可以償取得成功。總陶第三部分付都項目準綜合分析擔1、項目概刷況套1）地理位斧置：衣項目位于界衛(wèi)首市新陽路凈北側(cè)，冶碧泉公寓對駱面。所該地塊原為棄氣象局用地恭，后上報界蔽首市建委批絡審，后規(guī)劃釣為商業(yè)居住誓用地。符2鼓）經(jīng)濟技術(shù)顛指標：削項目索地址：界首劑市新陽路況北側(cè)潑臨勸請總用地面積圾：池7343.促55㎡史總建筑面積悉：用約1321食8㎡滿建筑容積率充：鼠不大于1.蠻8科建筑獻密度忠：蠻約36%煙綠地率：大方于25%報開發(fā)商墨：阜陽馨宇章房地產(chǎn)開發(fā)絨有限公司紡場地地貌特朋征：緣該地塊惰占地頌面積為73昂43.55贈平方米，合婦11.01明53畝，于太新陽路布（省道S3蠢06）權(quán)北側(cè)偏向西鹽南，原為界陰首市氣象局憤用地，現(xiàn)向汪界首市建委揉規(guī)劃審批為暮商業(yè)居住用暫地。該地塊側(cè)東北角呈階碗梯狀，對開撓發(fā)萬利用擦有一定影響片，沿路丸東西方向有纖傾斜，周邊太為居民自建蒜房，西邊有棋一寬約四米峽小徑。刪4）地塊周獄邊外觀：齊5）周邊配稀套及環(huán)境分蛙析：副a.醫(yī)周邊配套設悉施：就俘謊沸本地塊座落奉于兵界首市城北涂區(qū)績，為市政全源新規(guī)劃生活條區(qū)暗，與繁華喧成囂保持恰當匙距離鈔。配套設施選有肺商業(yè)，醫(yī)院醬，文化教育孫，體育設施疏，金融配套答，娛樂配套嗓施設。治b涂．道路狀況嚴：月項目地處界欠首市新陽路盜與解放路交磨叉口位置，哲毗鄰顧S306省膜道，出入便舌捷，暢通無同阻。敢項目坦SWOT邪分析喉優(yōu)勢（S）閑：耗項目周邊教宿育資源豐富投，免界首市鏟一中、二中感、四中、涼崇文中學、產(chǎn)電倘視大學慘周邊環(huán)槽繞。望界首市欠十一五紹規(guī)劃重心的傷北移和一些遞項目的進駐輸，使之成為竟未來新焦點慰所在，板塊超的升值潛力修將帶動部分憲消費。狡地塊內(nèi)土地器已平整，地煤塊周邊無重撓大污染源，頸界光路建設報工程猴已券經(jīng)啟動鴿，誓未來發(fā)展前慈景趨好柄。害項目臨近S駝306省道踩（新陽路）邊，交通便捷槳，將來會有加一定升值潛克力買劣勢（W）桂：紙地處城郊結(jié)旦合部，屬經(jīng)遵濟不太發(fā)達咽區(qū)域，目前切區(qū)位價值市器場評價較低慶。祝目前蜓界首公交線遵路米尚未趙開寄通，通往市登區(qū)較為不便頓，不利于出冤行及現(xiàn)場形鄰象展示。津地塊瞧周邊頑為居民雜居偏，外部形象駁較為混亂，軍治安管理不枕到位，人氣鼻不足，文化傍氛圍較差。里周邊生活配罪套嗽設施不齊全庫。染盡管周邊有殃幾座學校，揉但臉都不在同一萍條街道上，逮之間閃仍然有一定攤距離。機會（O）碗政府的默“怨一帶三區(qū)遠”護規(guī)劃有助于艱該片區(qū)將來科的發(fā)展。耍界光路（北針大門）建設碰作為改善界么首城市形象縣、湊也會透改善泥城北區(qū)奉主干道路交袖通狀況貌，將項目直硬接連通市區(qū)隆，耳屆時忌項目周邊的援交通狀況怎和發(fā)展摔會得到很大淘程度的改善駝。念芬格欣莊園際及其他項目弊的建設從和進駐群，一定程度嫌上帶動了區(qū)汪域內(nèi)人文環(huán)龍境的改善。奶育龍雅苑忘如能在現(xiàn)有趙周邊樓盤基幫礎上進一步魄實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)悼新并不斷完蒼善生活配套撓設施建設，話借助項目賣恒點的推廣與盛宣傳，將取孤得良好的市妄場效果。衡界首市近幾睜年房地產(chǎn)市閥場的穩(wěn)步增寸長將為悼育龍雅苑憐項目帶來較調(diào)大的發(fā)展機波遇。諸如私聞人汽車的日志益普及等等幣。訓項目周邊教飾育資源豐富候，是營造教無育文化的優(yōu)錫勢資源，充眨分加以利用鳳，可以營造經(jīng)項目獨特賣晶點。威脅（T）啟界首捧市居民選擇役居住地點的扎區(qū)域性傾向滑較強烈，在抬一定程度上紋將限制焦項目屋的客戶群來蘇源?；谀壳暗木坝^舍規(guī)劃院沒有可食依賴迫的資源秋，景觀均好貪性幻不能比得到充分體謎現(xiàn)，整體物萍業(yè)價值沒有術(shù)得到充分挖擱掘。鑼從整體市場多格局來看，欠東箏城區(qū)聚集著群較多的在開零發(fā)及待開發(fā)謎項目，市場脅供應相對集戴中，對區(qū)域獸消費群體形得成激烈的競偏爭。瀉在鄉(xiāng)東城區(qū)繼聚集了幾個半比障育龍雅苑饅更具有位置嚴優(yōu)勢的住宅拘項目。這些咳項目對昏育龍雅苑濕有直接影響田，將威脅撫后期的推廣淺與銷售秒。簡劣勢和威脅助的規(guī)避辦法煉和補救措施倆：旨化解項涌目位置的偏恰遠性，從另暖一個角度來跡化劣勢為優(yōu)井勢，從自身蹤發(fā)掘賣點，脅結(jié)合項目建程筑規(guī)劃，獨狹辟蹊徑，抓衰住某一消費騙群體心理，根打一張個性翅牌，再配合匆營銷策略取腥得銷售上的緩預期姨效果。糾3、替代竊競爭及差異波化分析膀本項目從牌城北區(qū)辱的角度看，扁對目標客戶印群來說，按帖照一般的思繞路走，可替模代競爭樓盤孩的選擇面是軟比較大的。熔有些樓盤除窗在規(guī)模上、煤理念上和市攤場上具有競貧爭優(yōu)勢外，么甚至在價格持上也具有競自爭優(yōu)勢，因返此，在深入扁研究競爭樓撤盤本身和客攪戶的需求后努，提出競爭咸樓盤所不具紫有的，能滿罰足目標客戶提有效需求的聾整體產(chǎn)品開糾發(fā)理念，再拘綜合項目本寇身的特點，咽做出一個適鋪應面廣，盡桃可能填補最簽大的市場缺醒口的具體產(chǎn)割品，從而實貿(mào)現(xiàn)既定目標醒。所以，本謀項目從戶型壁，理念，風竿格，外立面倍等方面必須驅(qū)體現(xiàn)個性，暈創(chuàng)立競爭優(yōu)互勢。在立面候造型和色彩偽感官上捉給人以醒目依與舒適感供，達到態(tài)使人對項目刮的印象深刻妙。疼在優(yōu)勢方面箏作到人無我雄有，人有我艱精從而增加尺項目的綜合世競爭力。月第四部分逐傻分析總結(jié)及俘項目發(fā)展建火議鄙一、項目綜何合分析總結(jié)匠1、綜合分店析躺本項目具備控教育資源豐區(qū)富速的核心優(yōu)勢就：石交通便捷智好、居家氣鋼氛濃郁，是掛城北誘區(qū)有良好開隔發(fā)濽力的項士目，同時競至爭威脅較大連。泄本項目邪是媽高尚生活社搜區(qū)大環(huán)境下炊的有個性樓客盤。窯面臨周邊大魚盤及相似規(guī)鹽模樓盤的激征烈競爭，在反市場細分、廉客戶定位上謠要求細致、拜準確，在市督場推廣方面足要創(chuàng)新才更周有出路。研2、安索夫獄模型分析托1）安索夫物模型簡介：瞇（現(xiàn)有產(chǎn)品轟，現(xiàn)有市場喇，新產(chǎn)品，暈新市場的交綿叉分析）深伊格爾岸·賺安索夫模型素聯(lián)系著產(chǎn)品北與它在市場布上的地位。掉通過這一模勵型，可以分記析出在一定變條件下企業(yè)浩應當采取何才種市場－產(chǎn)獄品戰(zhàn)略。是肝在現(xiàn)有市場翻中擴大現(xiàn)有漁產(chǎn)品的投放辮量，還是將痕現(xiàn)有產(chǎn)品推尺向一個全新凍的市場，抑字或奔在現(xiàn)有市場渾中開發(fā)出新知的產(chǎn)品溜。除此之外芳，還可以考綿慮在全新的嘗市場上以新汽的產(chǎn)品尋求歇生命活力。金2少)膽分析研究：前優(yōu)勢戰(zhàn)略（嫩新產(chǎn)品現(xiàn)有傭市場）無足訓夠（新產(chǎn)品期新市場）需半求競爭激烈洪（現(xiàn)有產(chǎn)品也現(xiàn)有市場）渣不能相適應正（現(xiàn)有產(chǎn)品計新市場）允由本次調(diào)查嘗所獲取的基灘礎資料研究男發(fā)現(xiàn)，珍界首市城北范區(qū)現(xiàn)在在售央物業(yè)均價大錢約記在話1600瞧元/平方米火，銷售單價搭24沉00元/平幼方米以上的敗項目在整個墳城北墳區(qū)的房地產(chǎn)窯市場定位中障屬于頂尖產(chǎn)斥品。所以君城北欣區(qū)現(xiàn)有市場載供求主要圍搞繞在東1800-簡2000耳元/平方米以的中檔產(chǎn)品吹。在現(xiàn)有市份場上，現(xiàn)有抓產(chǎn)品之間相競互競爭查并不是第十分激烈。聲因此扶“存育龍雅苑桌”多如果以擋城北杯區(qū)中檔產(chǎn)品則形態(tài)進入現(xiàn)基有市場當中確，氏或許替會脫避開移異常激烈的虛市場競爭，渡盡管類有一定風險鈴，也但仍然能夠哄在市場上樹葛立產(chǎn)品和公檢司的品牌形加象。結(jié)論：孝從上述分析農(nóng)中可知，本著項目最佳策遍略應當是栗采取市場差涼異化戰(zhàn)略桃，敗從而避開直兔接競爭取得憑市場領先優(yōu)己勢。吳二、項目景填觀規(guī)劃設計紛建議肅環(huán)境設計（濟見專題）蕩針對本項目此的地段、目添標客戶群的桿特點，以及逗本著走特征菌化的宗旨，姑我們建議本寫項目的建筑強風格的細節(jié)摔方面能滿足的以下幾點：挖·煉商鋪突出部盤分空間利用高，可做部分搖綠羅景澆，業(yè)充分利用空辰間，擴大項障目綠化效果被，體現(xiàn)新都鉛市生活疼的院文體氛圍化。似·笑突出炎精致生活孩的文化，各桐分體建筑的丹命名沈取用一些較誤為溫馨和具興有文化內(nèi)涵拴的名字，倦利用項目空延間設置藝術(shù)惠小品、休閑勢健身空間，皺對其體現(xiàn)的敗文化心底蘊莖在項目的各辦個角落添加嘉一些白石雕墾等凱，可設計一禿些開放式小必型閱讀花廊趨。比方說：蒸翰墨花廊北等。買·液小區(qū)內(nèi)道路窯栽種綠化樹唉木，自動分宮隔車行道與氧人行道，迎力爭達到耽在小空間中剖做出香私家花園的付效果。（比愁方，漿在多層樓層厘的前后左右脖種植一些低透矮花木，并糖配備一些花壺石小景老，作到古樸畝自然，高檔姿華貴而又不巴失浪漫的情寸調(diào)。唐·晨立面應具有貢標志性，能畝夠通過樓面支的線條落差伍和色彩搭配澡，洽來表現(xiàn)出一許種高尚的住求宅內(nèi)涵；楚·嫩追求純精致典雅嘗，色彩選用粉要講究清新為、大方，既鳥有現(xiàn)代感又綁能夠為目標霞客戶群接受梯的素雅、整巴潔、樸素；累同時涉加入一些現(xiàn)廚代建筑辣風格給客戶計造成對比性惱的震撼從而摸達到吸引客扁戶注意力的防效果。郵·革可考慮先建逗環(huán)境后建房釋，先把內(nèi)部斃綠化到位，哥小區(qū)主出入叨口的裝修到沙位，體現(xiàn)小搬區(qū)的層次使每內(nèi)外環(huán)境從潑分融合起來及。僚·春空中TOW留NHOUS吵E的運用，逃在頂層修建探大型花園，反休閑場所，飄甚至謀園林景觀娘。同時地下孝室的電梯直長達頂部。地殖下室的撤車庫遙也可別具一呆格，功能齊饅全。胸·窩空調(diào)機位等條細部處理應潮虛實結(jié)合、姻講究美觀和獄諧；泛三、入市時逼機建議攤簡單的講，討只有在項目遠的所有賣點環(huán)都得到兌現(xiàn)憶或都給出兌革現(xiàn)的承諾的缺前提下，才寺是項目入市普的最佳時機許。這種入市妻策略也是買額方市場前提帳下的營銷鐵嚼律。垂再具體一些巴，當以下條訓件都成熟時希，才是最佳代的入市時機細。蕩（手1輪）主體工程趕已基本完成縱（2）銷售誰現(xiàn)場裝修到則位仗（餐3咽）銷售資料少準備到位逼（紫4家）制定出完半整的推廣計透劃絞（5）競爭擇對手推廣相串對較弱設（心6帥）外部環(huán)境蜘與內(nèi)部配套老到位蜂（執(zhí)7浮）物業(yè)管理艇模式、服務芽項目、收費揀標準已確定膛當然，在實畏際操作中，朽以上條件都嘆滿足的情況瘡畢竟是不多閣的，因此，迅如何結(jié)合當哀前的實際情抄況，制定最烘佳的人市時敏機和入市策話略，便成了起發(fā)展商需要癢面對的重要小問題之一。墊第五部分討項目綜合聾定位羞一、項目預未期目標精◎語構(gòu)筑界首市滴人文風尚社竄區(qū)。謙◎牢開創(chuàng)界首人適文家居的新拴理念。潤◎疏鑄造房地產(chǎn)舞開發(fā)高品質(zhì)頁形象。國◎毅實現(xiàn)最大化蚊的理想利潤撇。推二、項目定爪位展開方式岔人居是一種命地域情結(jié)，季一種民族文昌化積淀。人把造房子，房贈子選人。每槳個人都有自宇己不同的生功活喜好，價牛值觀，涵養(yǎng)虹及性情習慣辱。而這些特貨征，決定了寺每個消費者倘需求的文化芬因素。有什晉么樣的習性蕉涵養(yǎng)，便會溉選擇什么樣恩的房子。因長此，百我們主張在減銷售房子的捎同時，先推光銷一種生活熊理念。缺作為一個有胞責任感的開類發(fā)商業(yè)，如壯何面對以下榆問題成為定預位的關鍵。布◎弊要提倡一種鬼什么樣的隸生活方式流？錢◎范要倡導一種須什么樣的鏈消費議方式？鑄◎?qū)⒁獱I造一種借什么樣的唯精神狀態(tài)憲？帖在現(xiàn)實生活榆中，一個人肯的生活她方向廚決定了他的袋生活方式，略這種生活方注式又通過生全活狀態(tài)體現(xiàn)濾出來。在解耗決了以上問終題后，還須打解決以下核省心問題：厲◎刷如何確立社宵區(qū)的核心價蓋值觀？暖◎副如何培養(yǎng)項躺目的核心競傾爭力？低◎膜項目的終極爐目標是什么冤？掉◎物項目的核心張?zhí)厣鞘裁炊?？面◎感如何?gòu)建小宿區(qū)特有的文拳化？鈴◎箱項目提供給淋消費者的核景心利益是什巡么？塵明確這些核蜜心問題，實蛋質(zhì)上是明確睬項目在市場存競爭中如何棵建立自己獨梨有的競爭優(yōu)圍勢，并明確赴定位。砍每一產(chǎn)品不威可能滿足所榨有消費者的譜要求，每一偉家公司只有盲以市場上的峽部分特定顧按客為其服務此對象，才能貝充分發(fā)揮其或優(yōu)勢，提供禮更有效的服哪務。因此，癥應根據(jù)消費漿者需求的差區(qū)別將市場細底分化，并從柴中選出有一寫定規(guī)模和發(fā)孩展前景并符蠢合公司的目病標和能力的式細分市場作趣為公司的目逐標市場。涌營造一種生歷活方式，即濤指開發(fā)商在霞既定的開發(fā)突理念指導下角，為一個經(jīng)承濟收入、文鐮化傾向相對滲趨同的人群偵或階層提供夾以住宅為中蝶心，包括滿劈足其需求和招偏好的各種移生活配套設鄭施和管理服缺務的生活空昂間；并由于奉這一生活空謀間具有某種千功能上、文耕化上的傾向錄性，使用權(quán)蛇發(fā)展商得以覺逐步引導買拐家-業(yè)主實肌現(xiàn)雙方共同灑預期的生活洽形態(tài)和社區(qū)代文化，最終繳共同營造一做個理想的家壯園。倆從這一定義獻看，對房地食產(chǎn)開發(fā)而言執(zhí)，所謂營造溫生活方式包釋括以下的要負素：特一個相對集蓮中的人群\搶相對集中的種需求傾向\而體現(xiàn)這種需觀求傾向\目覺標明確的開祝發(fā)理念\滿片足這些傾向肌的生活空間菠\引導人們有接受和認同是這個空間及歌其價值取向凈的工作\發(fā)熊展商與消費攏者共同參與砌。葬三煌、定位策略讓——憲市場差異化刺戰(zhàn)略槐1、倡導新?lián)尩木幼±砟類?，在蘭其獨特更理念的指導螞下，進行規(guī)裹劃、建筑、溫環(huán)境、配套辟等設計，使飼各項設計成引為理念的最姨有力支撐。閥2、完善社然區(qū)生活配套司服務功能，項強化泉沿街立商業(yè)、教育餡、運動及休幕閑設施，充言分枯發(fā)揮小規(guī)模蓋項目的特點尸，做到小而浩精致。恨3、以產(chǎn)品珠品質(zhì)為主導周，以押宜居似性、便利性貿(mào)、安全性為釘指導原則的唉產(chǎn)品設計思堵路。干4、精心打拾造主題環(huán)境鏈，利用菜小型騎園林環(huán)境形即成珠該養(yǎng)項目的主要畫競爭優(yōu)勢之服一。腸四戴、概念定位佩（一）排“未人文風尚+先精致生活寒”買的生活模式富概念撓本項目以恐“脖人文風尚、融精致生活遷”葵為主題，必盆定有高號召由力和市場效殃應，經(jīng)“蟲人文風尚+問精致生活踏”飾符合有效差條異化的各項身原則，即重提要性、優(yōu)越義性、可溝通座性、可互動饑性、收益性固等條件，將憐“鬧崇尚寒人文崗家居品味窗精致生活訊”顫，概念導入檢本項目，給瀉本項目賦予額了旺盛的生驕命力與鮮明崖的個性，必敲將大大提升放本項目的品途位和品味，加從賣譯地段闊過渡到賣生投活方式，進熔一步提升銜界首報房地產(chǎn)發(fā)展坡階段，改變先界首采現(xiàn)有的盞“撞絕版地段孕”系的千篇一律喇的模式。莫人文風尚精脹致社區(qū)泄=托人文家居旺+抖精致生活潤本概念的導勝入，使本項焰目的宣傳推勾廣的訴求主桿題十分鮮明姥、突出、富朱有號召力，掀而且使促銷命活動，尤其鉆是公關活動餅、廣告創(chuàng)意淡空間十分廣列闊，屆時以醒“脾人文加”療、培“撥品味鋼”租、熊“洽精致學”總等效應促銷器就顯得順理口成章了，并腎且有利于今緞后社區(qū)文化炸建設，使社答區(qū)文化題材桂更豐富多彩滋，營造幟出稍“算人文氛圍濃奉郁、生活品臣質(zhì)精雅欲”愧的生活社區(qū)扛。遣（二）拴“臥人文氣息俯陰仰可拾剝”偶的景觀概念奸本項目的自向然資源優(yōu)勢吃不弄明顯，功就當充分利代用小區(qū)內(nèi)任芽何有用資源慌加大人文景蘭觀的構(gòu)建，好加強人與瑞文化長的互動性，獅使資源真正狼為住房利用毅，做到項目拴雖小卻也可齡以做到精致晚，并支撐項猴目所提倡的足精致生活的紹居家理念聲。淹五荒、客戶定位許根據(jù)我們對僅項目的概念親定位符和之前所做漂的市場調(diào)研章數(shù)據(jù)綜合分銳析，我們的弊項目位置、遙開發(fā)規(guī)模以恰及周邊配套曬設施等諸多更因素，限制渡和劃分了我態(tài)們所要面對過的客戶群，牌同時綜合我醬們所做的市泛場調(diào)研，可不以得出我們桂的目標客戶畏定位：違●省基于當?shù)亟?jīng)但濟發(fā)展水平兆和當?shù)厝巳喊遒徺I力，君這一人群在盾整個社會的膝金字塔構(gòu)成己中，不是營“舍奠基者筋”龍，偉但也決非頂謠層，擴因為20萬到以上的房款追，也燃“木要求鏟”識他們有每年百3萬（家庭再收入）以上獲的穩(wěn)定收入香，而且有多焦年的積累，淺這是這一目貍標人群的經(jīng)媽濟底線。觸●掀高知與高收鹽入的正比關脹系，隨著社勇會的進步正損在不斷的明施顯，恰追求教育與壞知識，掌握蠢最先進的技豆術(shù)是未來社閘會的趨勢，臨這一人群能倦夠?qū)椖克鶛烟N涵的深層迎附加價值給孩予認同，這注是項目目標繡人群的文化挪底線。競（一）客戶棒區(qū)域定位：修（1）區(qū)域窄客戶+全市野；偉（2）瘋界首滾下屬袖周邊州各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。鑒（二）年齡潑定位：危主力客戶源滅25－55槽歲，核心層埋以年齡在3轟0－45歲皂的青嘆中宰年為主?？兀ㄈ┞殬I(yè)殼定位：挺現(xiàn)趴擬將項目的嘩主力目標受斧眾人群鎖定恭為以下三大陷類別：姐1、挨周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)條逝件較好，并慮希望進城為鞋子女提供教粒育環(huán)境的家膊庭偶●燦這類人士擁付有為一家的婆收入薄或積蓄銷。鞠●花對兵子女的教育荒十分重視退，芝迫切希望改腔善自己的環(huán)里境蕉。令●諒對生活有一狡定的理想和便追求幫。社●筒能夠接受一弄些生活品味董，顛并志注重小區(qū)的累規(guī)劃檔次與已居家環(huán)境冷，并借此滿共足自身的一潮種優(yōu)越感。催2、藏周邊煎政府機關公猾務員、效益僑較好的企事柳業(yè)單位悄或?qū)W校教兄職工等?！窀嘤幸欢ǖ慕?jīng)告濟基礎，收禍入較高且穩(wěn)艱定，具有較商強的社會優(yōu)盾越感；市●怨受過良好的逮教育，講求堂生活的品味燈格調(diào)輕●屢高品質(zhì)、高溉品位的生活茄已成為這類纏人群的追求刊?；辍襁z他們非常注掌意鄰里結(jié)構(gòu)砍、社區(qū)氛圍曾、建筑質(zhì)量個、風格檔次午、小區(qū)配套肌等，需要淡居住位置能雙給自己的工徑作帶來便捷毛。后3、徒較為成功的獅私營企業(yè)主恨、個體工商件戶鏟●營擁有天較為岔豐厚且穩(wěn)定手的收入，大掏多數(shù)已經(jīng)結(jié)由婚生子并木希望改善自侍己的生活環(huán)恰境明。漁●飽他們的基本班理想已經(jīng)得屠到實現(xiàn)，他猴們已經(jīng)被社圓會認同為成鵲功人士，對易未來信心十炮足，倦希望自己的拉下一代接受壯好的教育村。云●夢他們已經(jīng)有暴屬于自己的赴居所，但為顯了更舒適的譯生活享受、默為了增強一清種身份感，項或為了孩子唇的將來，醒他們頓愿意瑞追求膚選擇更有勞品位戰(zhàn)和更宜居住居的居所。幅●頂消費較為理亦性，對售樓戰(zhàn)價格不會過溝于敏感，但曬是對社區(qū)文訴化、配套、礦環(huán)境、子女吸教育等會比貴較在意。注（三）跌購買消費群?？傮w特征描域述途★蟲社會的主力悲源欠他們通常房是社會的中療流力量，有喂自己工作崗嘉位上有穩(wěn)定灘收入，對社模會能有自己計的認識，希抵望努力改變軟自己駝經(jīng)濟前景。敞他們可能是老鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、您個體老板限、視企業(yè)員工或涉周邊較近的藥社會公共服稱務人員哭。愉用品味這樣隙的抽象概念肉進行劃分很關難。用年齡直來劃分也未資必準確，但掠他們有一個牢共同點就是敞：炸有一定經(jīng)濟麥基礎續(xù)，需要社會決認同他們的脾地位及價值某。侍★來品質(zhì)的追求臥者敬對他們來說莊，買的已不樂僅僅是居所側(cè)，更是他們過的名片，是躁他攀自身優(yōu)越感董的一種象征毀。他用自己役對生活的理擺解動，鼓以鎖房各屋躬的價值來宣偏告他自身的丑價值。指★械生活的追求駐者幸他們也原子女的教島育非常重視限，自己深刻梅理解知識的抗重要性，因參此愿意為子劇女的教育環(huán)駱境搭建一個占良好的平臺進。而且他們創(chuàng)對生活也有血自己的追求饑和認識，愿則意親近文化玻，并能夠理姐解這種文化戀的內(nèi)涵與意愈義。位六虜、形象定位涼：靜通過頑前面我們拆對貢界首毯樓盤市場形尺象定位的分掀析，遵循差題異化原則和窯適度超前原浴則，本項目商引入前沿城迅市新貴們流生行的兆“籮精致扁·嫁人文辦”談概念，全面戶提高樓盤競毯爭檔次，提歡高旅樓盤內(nèi)涵菜，形成差異饒化競爭優(yōu)勢辟。灘1、諒主題應具備繼下述特征：膽高度概括和漁濃縮本項目聚之優(yōu)勢，且臉是其途“他靈魂文”讓之鮮活化和騎生動化。衛(wèi)符合目標消恢費者的個性發(fā)和品味，易果使其產(chǎn)生心慈理認同?？【哂袕姶蟮墓彩袌鰝鞑チΩ『蜎_擊力。核心概念：杜鬧中取靜鐵知識圈層鳳和諧社區(qū)核心詞：羅人文風尚濃精致生活概念價值：紀城市、學校誰、圈層、人控文、家庭、捆生活瘡升華項目的振得天獨厚優(yōu)眠勢搖，同進行高占位覆圈定目標客這戶群，以咐“突目標客戶的溫價值需求適”蛛為項目內(nèi)涵君，越將腫“協(xié)重教證”占的營銷理念稈與項目內(nèi)涵譯進行匆價值對接。攤綜上所述，示我們認為本導項目之形象繪定位可以是輝：圖“活人文風尚凈·圖精致生活社毒區(qū)術(shù)”佩2、筍項目膠四建大屈主張：鼓（悠1搜）脫鬧中取靜的塊主張---喚--由距離練產(chǎn)生的美頃"出塵不出享城"成為越給來越多的城啦市人的居住龍追求，喧囂婆的"塵"世窗、林立的鋼佩筋混凝土筑崗成的高樓、籠繁忙而快速筍的生活節(jié)奏諸，早已讓人猜身心疲憊，考許多人都希瀉望有一塊安耳靜的環(huán)境來返平息工作繁濾忙之后的心鬧情，但同時鞋又不至于影以響工作與生玻活。廣呼吸清新空負氣，放松自商我，一種陳居住城市靜培地，離塵不冬離城的居四住方式第已成為當代攻人的居家理扁想槽，困也脈正是對這種冤需求的最佳槳迎合。嗓（幸2康）拉人文風尚庫的主張--堡--人文閉是一種御未來貼趨勢釋。捷精美的建筑騰和精致的小如品；優(yōu)美的阿社區(qū)環(huán)境，靠細節(jié)處透露夸出文化的痕方跡絲。亂文化，成為的現(xiàn)代人講的玉最多的東西壞，作為一個叨擁有五千年詞傳統(tǒng)文化的憐大國，人文棕在無時無刻單不浸潤著我脹們一代代人兄的思想潛意隙識里。人文甚是個大課題敏，它不僅僅荷是一種深刻厘底蘊的體現(xiàn)辰，也是一種付文明的象征傾。無論是大租的主題，還巨是小的細節(jié)克，人文風尚漫都可以得到每各種詮釋，崇而砍現(xiàn)代社會更俘是一個學習膜型社會，對汽知識與文化庭的渴求促使股未來向人文但型社會發(fā)展勝成為定勢。速在此我們提傍出人文，一季者體現(xiàn)出項葡目周邊教育伙資源的優(yōu)勢行，再者也符襯合社會發(fā)展羽的大趨勢。配（嫂3句）知識圈層晶的主張--功--物以類頑聚，人以群腎分。伴瘦一個人的未權(quán)來，由他周響圍人群的平絨均決定。誓俗話說物以蹄類聚，人以絡群分。不同那的生活圈層俗決定了一個質(zhì)群體的生活觀方式和生活餃姿態(tài)，良好皇的生活環(huán)境臺取決于良好干的生活定位名、周邊的環(huán)家境，以及周軌圍人群的身市份。給自己雄一個好的生責活環(huán)境，同算時也給子女占一個美好的蛙未來！修（魯4熔）妨精致唇生活衛(wèi)的主張冷——樂生活不是做貝加法，而是職做減法。抹真正的生活車不是做加法精，在繁華之考中我們?yōu)樽郧蠹旱纳钜挥拊贁z取，然扒而有多少是贈我們真正需思要的，有哪迫些只是一些票不需要的附湯加。我們應墨當讓自己的黎生活精致起飾來，簡約而辨不簡單，精丟致而不小氣樣，摒除那些婆雜亂，留住汪那些精美的個本真。勾3覆、命名及釋播義。打命名的原則立：耗突出項目的鵝風格，給客泳戶充分的想乓象空間，便所于營銷推廣幣。址體現(xiàn)項目的物檔次，有一瞇定的藝術(shù)性黃。帝符合目標客舟戶的潛在心豪智需求，有御獨特性，易器留下深刻印挖象。紙輕松上口，泰兼顧區(qū)域的淡整體素質(zhì)，傘朗朗上口。找具體案名建吉議賀：梢通過以上對良于項目形象雙定位及文化產(chǎn)理念的挖掘晴，項目的命干名已經(jīng)呼之關欲出，我司國首推項目名光稱為：丸1熔、禾育龍雅苑峽詮釋：減“拜育龍慣”需體現(xiàn)出項目努的濃郁的人養(yǎng)文氛圍，同糧時體現(xiàn)出項絞目的主定位般，并突出項火目特色，形義成項目市場全的差異化，裳鎖定那些關脈注子女教育暫，望子成龍鐘的特定消費圍者群體。惹“量雅苑榆”寸一者體現(xiàn)出遲項目的居住伸環(huán)境的幽雅降精致，同時摸體現(xiàn)項目的錢鬧中取靜的握核心概念，探既符合項目而特征，又充迫溢著一種典退雅的人文氣賭息。袋2舌、顫圣翰林花園詮釋：偉“占圣累”乞是一個十分栽吉利的字，揭有陪高高在上敲，尾不同凡響吩之意輩；鹽“慘翰林復”殖則屬突出項目已樓盤恭開發(fā)的定位夢與麥特征倉，體現(xiàn)項目灶濃厚的人文膚風尚；疑“嚷花園矮”句則是意喻本第案為呼環(huán)境優(yōu)美的饒尚品。整個棋案名氣勢較徐大，寓意吉練祥，刮人文內(nèi)涵倍深厚。其它建議：蹤朝陽雅筑、訴馨宇華庭、鍋文輝佳園、淚達龍雅郡、脖博雅苑、翰行墨書庭認、尚書房跳。邪七膝、泰項目獸產(chǎn)品定位語一）睬、本案情況開分析樸根據(jù)驅(qū)市場情況分坑析，城北目贏前的住宅小武區(qū)以多層為幸主，且較多仍小區(qū)以住宅姐結(jié)合商鋪小批于為主。由澆于容積率限湖定在幕1.6倚左右，對本耳案來說貌規(guī)劃綱多層的磨建筑年方案比較合量理。嘴本案體量不過大，總占地孔面積約73床43平方米民，所在區(qū)域饞城北也并不小適合一個大億型商業(yè)區(qū)的濃形成。且由秒于區(qū)域經(jīng)濟牛原因，該項鈴目商鋪也只肆適合作小型逆商業(yè)用豈房朵。惡從辟項目還情況來看，悔集合怪五到六層燙，迅多層109霉套，摘商鋪20套冬，從整個伐市場舒總體靠反饋漠結(jié)合當?shù)叵①M習慣摘來看，乖三室兩廳竭在目前消費建觀念上口較受消費者搏歡迎鈴，建議以三栗室兩廳一衛(wèi)幫為主狂，建筑類型季之間的比例遲表現(xiàn)出本案希仍和城飼北輔現(xiàn)有的一些醬住宅小區(qū)相道類似，但淹我們以不同換的定位區(qū)別姑于其他項目膠，并且我們釘應當注意在往自身環(huán)境、尋房型、立面迅等方面加以茄強化外，與陽市政發(fā)展規(guī)體劃匹共享吸開發(fā)刻環(huán)境也可作友為本案的一寶個賣點。厲◎項以先進的居硬住理念為先暑導，注重營展造主題景觀顆環(huán)境、空間笑布局、社區(qū)總生活配套三庫大方面的鮮事明特點，兼勺顧建筑單體但的內(nèi)外感受摟，相對弱化招處理住宅配碼套設施，引煙入現(xiàn)代化、城智能化的設銅計，把它建亞成以悔“邊人文風尚啄·盜精致生活昂”膚為主題的，應高田品質(zhì)的住宅艱產(chǎn)品。伴◎悟強調(diào)居住的挖生活環(huán)境、夢生活方式、局生活態(tài)度改棍變，將單純羞的居住上升冰到一種高層凡次、多元化退的生活模式此，在其內(nèi)涵蜘包括社區(qū)環(huán)屆境的營造、不完善配套對排生活的引導陽、社會價值積的認同以及影周邊人文氛旅圍的形成。訴◎趕一個有生活唇品味，有生鈴活情趣任——筒精致的，方充滿人文氣愛息的完美家煤園，在形象煩上、訴求上竹就矮脫穎于碗對手，超越特了以往。蝕1堂、省建議戶型定漿位吧從市場耐調(diào)研數(shù)據(jù)中勒可以看出，唐三房一廳及濾三房兩廳的豪分別需求占衣3緊4玩%和久51罩%，而超大挎面積與超小蝴面積的需求洞量都相對薄綿弱，鈴但醒根據(jù)對憶目前層房地產(chǎn)消費德市場的分析喝，以績及對周邊級相關善樓盤的調(diào)查美分析后，我達們建議以3塊室2廳作為芹主力戶型環(huán)，只是在面淹積上可以多餓種戶型進行偽搭配，在格霸局上做多種患設計處理逢，炒因此在項目需戶型定位上躬，我們推薦蛋以下戶型分餅配比例：燭戶型設計思挑路：予起居廳：素應該寬敞、武明亮、通風國，有較好的脈朝向和視野蓋，采用大面劃積凸窗或1稠80-27麗0度轉(zhuǎn)角或宏弧窗,采分光口和地面笛比例不應小參于1/7。息由于起居廳悶兼交通廳，綁所以在廳中慣的門應盡可務能減少，留效出足夠擺放紋家具的穩(wěn)定燭空間。廳宜常做成長方形抄，其寬度不屋應小于3.滾3米，深寬唯比不宜大于艱2。若入戶鴉為起居廳時從，宜在入口故處設一過度念空間（玄關腐），以增加俗戶內(nèi)的私密綱性和滿足使警用功能的需癢要。煩臥室：更主臥室最好襖要有好的朝她向，寬度不萌宜小于3米披，面積大于價1抓5斥平方米。大毀戶型的主臥棵室應帶一個罪專用的衛(wèi)生季間；如戶內(nèi)革僅設一個衛(wèi)仙生間，那么萍應該放在主剛臥室的附近猾。次臥室的質(zhì)面積宜大于臂1陣0敏平方米。臟由于項目南梯北向朝向，喚一部分戶型莫有采光缺陷怖，享應采用大面待積凸窗或轉(zhuǎn)因角窗羨增強室內(nèi)采議光效果請。叉餐廳：饞和起居室空僅間相對獨立齡，既有關系自又有分隔。男餐廳如獨立櫻設計，最好剩做成明餐廳買，凈寬度不藏宜小于2.站4米。翠廚房：垃應與餐廳密棵切聯(lián)系，直蘿接對外采光臺通風。凈寬聲度不應小于案1.5米。易廚具按洗、蔽切、燒騎的順序合理醬布置。廚房仁宜配備大面都積窗戶宜。招衛(wèi)生間：耽帶浴缸的衛(wèi)算生間凈寬度指不得小于1婦.6米，如之為淋浴則凈名寬度不得小萬于1.2米姻。對者起居去室的衛(wèi)生間店應設前室，剛將洗衣機放單在前室內(nèi)。微衛(wèi)生間的大叼小應于整棟極戶型的面積汽標準相一致訂。棕陽臺：疑為了保證起稿居廳有良好糧的視野和采碰光，陽臺欄蜂桿高1.1戲米，但其實橫體的欄板應濁降到850凡至900毫錘米（上加橫裙欄桿），或欺將封陽臺的班圍護結(jié)構(gòu)做谷成全透明或慶者部分透明跡。起居廳也覽可做成落地替窗，外加透火空欄桿。催儲藏間：峽可不對外采劍光通風。開對于面積標碗準較高的戶刷型應設儲藏丟空間。休設計時應注濫意盡量避免根的：結(jié)⊙獵起居廳的采凱光口小或采濃光口凹槽深譯，使起居廳扮較暗；加⊙瘋起居廳視野膝差，起居廳訊窗不應正對渾墻面；哄洋⊙念起居廳的形鄰狀不好或尺絨度不合理；社⊙賠入戶無過度啊空間；哪⊙陳餐廳面積過同大或過小；塑⊙胳主臥室的寬旬度小于3米賞或面積過小瓣；菊⊙么戶內(nèi)交通線揮長；銅⊙朗衛(wèi)生間距主掠臥室遠或者跨對著起居室雕的衛(wèi)生間無所前室；固⊙京四居室的戶擔型主臥室不嘗帶專用衛(wèi)生樣間以及無儲顫藏空間；返⊙膛功能分區(qū)不肆合理；座⊙黨各功能空間概面積比例不片當；宋⊙只躍層戶型室錯內(nèi)樓梯的位慰置不當；忌⊙癢衛(wèi)生間、廚搏房寬度不夠宿等等。務2、軍戶型設計及渠配置：稀本項目要求幣能夠反映居程住者多元化譯的生活觀?？邦A留室內(nèi)自壓主空間，尊迷重個性發(fā)揮匹設計，以期逢體現(xiàn)純住宅撕概念，希望寄更加符合都邀市人簡約實英用的需求，也最大可能的宣兼顧屑視界峰和朝向。同愚時關注室內(nèi)辰自然延伸部覺分，如電梯桃走廊及陽臺定，將每處小美空間的平面藝設計發(fā)揮到宰極至。抓角“市育龍雅苑縫”三建筑設計奉主要考慮慘“槐一梯兩戶始”艘類型，層高警不低于臂2.8賭米，欲全明采光設舍計。春戶型方面，渴本項目采取稈多元化的設潤計思想，從侍小戶型到大夜戶型吹的瀉各種方式搭鮮配焰，給項目的執(zhí)主力客戶以據(jù)更多的選擇識。黎⊙健戶型設計依完照以市場為你導向的觀點娛,對市場的化暢銷戶型,邊滯銷戶型,摸預計暢銷戶沒型作一個統(tǒng)唉計，而后得咱出能夠填補扯市場空白點敗的戶型和相茅應的面積配隊比.善⊙蜘一梯兩戶設老計，保證了側(cè)小區(qū)內(nèi)所有扁單位均為南增向，室內(nèi)南秩北通透、窗粥窗有景、戶阻戶見景、采斯光通風性能擇良好。房型喝布局充分考燒慮到業(yè)主生陣活的私密性尼和居家生活受的休閑與安頂樂。鞭⊙雅客廳典雅、盯方正合用，成社區(qū)風情雀一覽無余。擔翠綠視界，聰全無阻滯；基精心設計的鄙花園他式社區(qū)道，更是體現(xiàn)虎出遷“完先進花園后牛進家析”瓦的居住理念列。以⊙絨主人套房包猛括臥室、定觀景陽臺徒；休息，儲謹藏，更衣，喊洗浴，樣樣借舒心。強⊙幼臥室正方敞覆亮，面積合蝦理，外挑式添窗臺，三面浪采光，視野碌寬闊。垂隆⊙芬洗水間、牙衛(wèi)生間分離蠅式設計，附汪獨立洗衣房兵，讓家務更揚輕松。謀⊙啄餐飲區(qū)動線昨合理光，藏廚房與餐廳然分合自如效，魄滿足多樣化賀飲食習慣購。硬⊙蘇統(tǒng)一引進虹優(yōu)質(zhì)門窗建峰材債，以價急優(yōu)上檔賺的同時提供耳完善的敘交房標準爸。多3哪、價格定位儀任何一種市鋼場價格都是扒由供給與需恰求雙方共同升確定的。在脅制定銷售價稻格時既要考碰慮發(fā)展商瞎+罩可的價位，恐還要考慮項哄目在道城北桶片區(qū)所能創(chuàng)京造的整體形軟象。錄因為項目舅所在城市區(qū)慘間較小，同較時蠶分布了幾個貿(mào)在售和即將蹲發(fā)售的樓盤翠，其價格具活有很強的可弄比性，所以安項目的定價島策略可以依垮據(jù)蛛“指周邊可比樓堵盤綜合指標資對比加權(quán)法秤”裳得出。該算覆法參照了決骨定樓盤質(zhì)素印的辮9聰大綜合因素飾，通過加權(quán)扭平均得出項平目的平均價麻格。偉）地塊區(qū)位混：蝕土地價值，機周邊景觀，掙周圍物業(yè)種膚類和檔次，四興建居民住臺宅的成熟度慨）小區(qū)規(guī)劃扶：君環(huán)境規(guī)劃，鳴戶型，交通劫組織，外立儀面風格，配耗套設施鞋）市政配套件：隸周邊醫(yī)院、迎學校、商場來、公園、銀艘行、郵局等眉布局結(jié)構(gòu)陷）發(fā)展商形閃象、實力陽：喊資金實力，燙地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)絡驗，客戶聚率集能力，知因名度，社會霉資源綜合利蓄用能力，工斬程進展和管斑理行）物業(yè)管理獄：行物業(yè)管理執(zhí)洋行標準、服謹務內(nèi)容、服季務質(zhì)素黎）戶型安排遷：減戶型的安排豆是否同市場疏的需求相吻德合，內(nèi)部結(jié)羊構(gòu)設計及功照能區(qū)的劃分畜是否科學、盛合理。舟）設備材料低：面用料是否考胃究、設備是昆否先進、有暈無裝修等。脫）社區(qū)規(guī)模跌：己大規(guī)模的社辣區(qū)更容易引寒起社會購房艦人士的關注體。同時大規(guī)歷模社區(qū)也可證以從側(cè)面體障現(xiàn)發(fā)展商的顧實力。小小社區(qū)必須圖有所亮點，爭與大社區(qū)相校比有明顯的見差異性和超拆越點。晌9桐、宗）袋營銷策劃和義推廣貪：晉主力客戶群布定位、價格獎策略、入市假時機、形象必包裝。售【推算赴方法訂】潑A、因子分脊析框B買、分析計算板C荷、常規(guī)可實侮現(xiàn)價格判斷【結(jié)論】讓根據(jù)陜“揮承諾賣點逐菜一兌現(xiàn)，銷寧售價值逐步殘上升犬”驅(qū)的原則以及狐目前當?shù)赝珙愋妥≌N獎售動態(tài)和項虎目價值構(gòu)成準要素優(yōu)劣分拒析判斷，在倍期房階段入雞市，可兌現(xiàn)肆周邊同類物魂業(yè)的均值（翻據(jù)入市前再居次調(diào)查后的蕉市價來定）相，在項目入捏市初期，為消了使項目一斷炮走紅，盡斥快打響知名淘度，并制造清“物買漲不買跌愛”幅的熱銷景象慧，吸引跟風抗購買，建議腿在入市初期造運用低于平速均水品的價精格位，推出微少量比例單潛位，之后隨欠人氣上升再械逐步提升價蛛格?！纠碛伞繕颍╉椖繎粜褪及才?，規(guī)劃雷設計，材料亂設備，外立廢面風格，物顏業(yè)管理等總頌體設計較當牛地競爭樓盤糾要更具亮點認，公開發(fā)售免時，通過工緣地包裝、營置銷中心、樣川板房和廣告疏宣傳等方式竄將項目優(yōu)勢尼予以有效展襪示，可使客新戶較為充分虜?shù)馗惺艽藘?yōu)篩勢，直接有崗助于物業(yè)入浪市價值的實帖現(xiàn)差。瀉）從敢城北查片區(qū)競爭物獄業(yè)的開發(fā)、違銷售現(xiàn)狀判諒斷，一方面獨當?shù)厥袌鼍咚蛡鋵Ω哔|(zhì)素祝住宅的需求領和購買力，瞎同時，現(xiàn)階牛段入市樓盤黨在某些方面松沒有達到精辦益求精最大陜可能滿足客非戶相關需求曲的程度，市級場存在一定勿需求空間。螺以本項目營應造的優(yōu)勢特犁點，應具有以較理想的市麗場接受度。浴4、升值空螺間探尋【結(jié)論】庭如果以下諸偶項物業(yè)升值技前提得以充弦分實現(xiàn)，至炸項目完工入想伙前后，項剖目具有相當悲于上述可實執(zhí)現(xiàn)價格約1肢0％的升值次空間，及其究銷售價格約壺在誰1芹8秋00妥-2000蛇元柱/懲平方米。屑【升值前提露要素】易）工程按期豬推進，物業(yè)瑞形象依照規(guī)堅劃概念實現(xiàn)瓦工程進度如懶約展開并按壟期完成，并太確保原創(chuàng)規(guī)偶劃、設計概炊念（景觀規(guī)任劃、外立面神風格、戶型案設計等）的樹充分實現(xiàn)，疑以及材料品永種的有機選班用，施工質(zhì)休量的有效監(jiān)資控，將高素控質(zhì)的小區(qū)規(guī)貪劃、獨特新店穎的立面風露格、人性化輸景觀等實景蝴展現(xiàn)給市場哭，將會直接鴿、有效推促僑物業(yè)的價值婚提升。點）周邊環(huán)境黃質(zhì)量的進一扁步改造億充分利用發(fā)恨展商的社會速資源和公關缺手段，對項瓶目周邊鄰近返區(qū)域環(huán)境予傻以美化改造色，將其高素兵質(zhì)區(qū)內(nèi)環(huán)境府充分外延，執(zhí)如小區(qū)入口獎鄰近馬路人坊行道的美化勒，小區(qū)入口摸處的空間設窮計，沿街商皆鋪的統(tǒng)一風灰格等等恰，營造小區(qū)勤親和氛圍搶和項目整體吃品味浴。館）高標準物疾業(yè)管理經(jīng)驗拌的引入和專萌業(yè)物業(yè)管理械公司的建立源高標準的物塔業(yè)管理是高令檔次住宅小傘區(qū)的重要組博成部分，已抵日趨受到大這部分追求高畜質(zhì)素生活空抱間人們的重餐視，對具有鉗高標準物業(yè)癥管理的小區(qū)站物業(yè)附加價參值具備較高倘的認同度。椅因此，它對戰(zhàn)本項目價值兩提升具有十粒分重要的作潔用，更有利次于發(fā)展商未性來開發(fā)高附振加價值的項獸目系列品牌尤。發(fā)）營銷推廣錯的高質(zhì)量保甲證今有效利用專稈業(yè)地產(chǎn)策劃貝公司，在公豪司形象策劃蔬、項目包裝毅、銷售中心貢及樣板房銷兼售氛圍營造漢、平面廣告啄創(chuàng)意、設計開和制作、媒流介策略、促破銷活動實施板等所有環(huán)節(jié)銳，以高于社扛會平均水平尼的推廣策略身和實施手段盜，逐步建立修個性化、具拒有較高附加全值的項目物差業(yè)品牌形象軌。兼）代理商客鵲戶積聚能力箭、自我運籌青能力的充分從利用倆代理商充分偵利用自身資殿源，依靠部敲分具有市場泄引導效應和筍凝聚作用的縮重點目標客犯戶的開發(fā)，途制造良性市煙場口碑，倚冬勢提高物業(yè)饒品牌價值和幅市場價格。雞二）、獎整體規(guī)劃方搏案吉小區(qū)應當建舌立一些地標汁式建筑物或閉景觀。而一疑旦形成這樣加的一個建筑堆物或景觀，式無疑將對小糠區(qū)形象的推厚廣和品質(zhì)的梁訴求產(chǎn)生非課常積極的影職響。綿平面布置比賺較規(guī)整，行尤列式布置比譜較明顯，在辰5#樓由于啟樓前道路過抹長這一現(xiàn)象厘更為明顯，法給用戶出行攪及內(nèi)部環(huán)境問的營造帶來全一定困難。疾集中綠化用淡地偏小，小本區(qū)規(guī)模較小坊無一占地面洋積較大的綠止化用地作為潛小區(qū)重點，壓現(xiàn)方案的建惜筑密度過大殲，給小區(qū)的復綠化和景觀裂建設帶來很攀大局限。如拴單純考慮容偶積率平衡，霜將會給銷售糞帶來相當大推的難度，尤涌其是在銷售店過程中成功址的壓力很大兼，在這樣的暢情況下，適望當利用建筑搏之間的小塊妄空地，增加春小區(qū)景觀品挽質(zhì)，并提高勸物業(yè)競爭能悶力應是操作盯的基本原則鉤。裳部分戶型的液安排結(jié)構(gòu)采具光較差，且烏在本案中占刻有一定比例跟，這將會成泉為將來銷售盛過程中的一脾些難點。翻道路環(huán)線形融設計可以使膀小區(qū)道路通桃暢得到根本護改善?？衫捎贸鋈肟谲嚻鲚v的單向行皺駛，這樣既鏈利于小區(qū)內(nèi)凡道路的通暢絨，又染符合高檔社鵝區(qū)的物管理爸念局。兔小區(qū)出入口川過犧少誰，增貍強小區(qū)車輛瓶管理，相應單提高鉆小區(qū)膀品質(zhì)的最優(yōu)洽化土。鎖、偉建筑方案設夢計販1辣、練立面及造型差本案以儲傳統(tǒng)與蛋現(xiàn)代灘的結(jié)合蒼作為開發(fā)與蝶推廣主題，埋在扯樓層始的立面處理奴上應依照該鉤風格作為總右體的處理原副則。奸色彩上以犁科技灰諒作為主題色系，結(jié)合廁天藍色點綴淡，灰色的背考景色作一些賴處理，墻面歇布局的中部勝結(jié)合色彩變臉化作適當凹痰凸效果增加火質(zhì)感。哪部分建筑設攤計元素的加鼠強，如窗套蒜、構(gòu)架、陽抹臺護欄等，切有利于立面蠻的美觀，也燒有利于廣告現(xiàn)訴求和本案合形象標識的迷需要。名進戶門位置煙的裝飾適當明加強，吸引拖客戶視線，捐建材選用體罩現(xiàn)高品質(zhì)。叨陽臺緞護欄不超過暖120CM清。旺北立面缺少倒變比，可通等過素建筑面的伸裹縮烤變化或北面毅部分倆以花樹暴加以美化。悉如卡設計耽坡屋頂，戶站與戶之間在炎屋頂上的分探隔不應過于蘆突兀，以增凈加奧小區(qū)集合的喇整體感。助立面線條力見求簡潔明快行，去除一些袍純裝飾部位泉。琴立面設計上客考慮空調(diào)機局位與整體的頌統(tǒng)一協(xié)調(diào)。量2測、企平面建筑設句計輪1#2#展樓捏總40加戶占住酬宅的38%皺小區(qū)入口處廁建議做風格咱化處理，提讀高小區(qū)品品以味，并給消測費者形成小殲區(qū)獨特形象律標志，提高殃項目形象和意知名度干。頓建議取消東乞側(cè)和南側(cè)的震步行入口。帝建議月商鋪門面做天大開間處理臟，因為進深鄉(xiāng)在12.3斜米會使商鋪樹顯得過深，確或者做隔間誕或隔層處理轟，嗎增強商鋪的袍使用性。嚼小區(qū)入口處體東側(cè)的小塊產(chǎn)集中綠地，壺建議做一些窮小型人文建減筑，比如藝圣術(shù)雕塑或者臺藝術(shù)立柱等測，以此提高專小區(qū)的文化位氛圍米。墻A、B踩房型為暗廁曲，且與廚房挨出入口相對贊，不便于使皺用姑。近B戶型提供糕了艦一種暗技廳椅的房型菠，且度總數(shù)料占碎24戶，對損于采光有一禾定影響稍。覆1#2#樓非78-86腰平米左右賤的戶型（女A、B笨）其主陽臺坑建議度在風格和裝芬飾上統(tǒng)一處增理涼。遇因其陽臺面輪臨街，可增第強項目的整枯體形象拴。遼3#4#陵樓盟總曲39戶咬占住宅的3遷7%室3#樓前適筒合作健身場蔑所，用綠化柴帶與道路隔誰開，在轉(zhuǎn)彎姿處設置車輛英提醒標志或?qū)脺p速帶，加己強安全性，的并在周邊加府強綠化，體犧現(xiàn)小區(qū)健康駝文化勵。脫4#樓后面頌的空地不適輔合做水池，會一者難于管敢理且不具有金安全性，建架議做成花廊例或長亭，一翅者不影響住飾戶的休息，豬再者可增強陽小區(qū)人文環(huán)熄境，為住戶交打造一處心判靈的休憩之唯所。趕A、建B、C戶型乏結(jié)構(gòu)方正盛，便于居住州，且在戶型黑配比上占比遮三分之一以皂上比例，鬧可考慮旋在銷售過程間中主推此扮戶型英，酌銷售反破饋情況適當寫加價蟻。響建議住宅旁勢邊皆做成綠看化帶守，輝種植高檔花睜木，一者假目標客戶對絮居住環(huán)境和候景觀等方面弓的要求比一斗般中小戶型允的客戶更高烘，偶再者提高凳私密性方面桑都遠能起到一定阿作用，齡吸引力必然棄大大短提高東。弦為保證南北屠通透感誕，固考慮到項目描自身條件稍建議匠不設立攔會所微，可適當增弄加綠化與公鍛共享有資源身，盡可能地屑得用樓間空葡檔處設置小神細節(jié)的人文妹關懷抵。載5#租樓烘總30參戶占住岔宅的25%姜由于樓前為垃單身通道，鼓因此西向的罰住戶在出行烈方面會有所噸影響，可在疑通道勤兩側(cè)設置綠嫁化小品，增罵加觀賞性，田減少住戶因叫出行不便的旅煩燥感，而肺變成一種心推情愉悅的享護受。庸樓后緊臨小隱區(qū)行車道，狠宜設置綠化刃帶隔離，減怖少噪音和增洲加私密性。飾5#樓為標想準層，戶型級比較單一，宿但戶型為三雹室兩廳結(jié)構(gòu)通方正，且擁以有南向陽臺磁，面積為1物03平米左播右戶型，在張消費者當中卸較受歡迎，漏因此可作為纖主推戶型銷酸售。皆5#住戶較燃多，因此應彩加強周圍的裕環(huán)境營造，劉提高消費者歷心理認可。3、商鋪攝本案中的商疲街笨與住宅相結(jié)坐合惹，會給惑一部分住房壯帶來一定的求干擾，但如勝處理得當，厭設計合理，歪完全有可能煙將其干擾方減面的影響降船低，而充分起發(fā)揮其沿街督設計可塑性漂大的特點，惱結(jié)合商洗鋪辜設置部分公柴共活動空間睜和休閑設施妄，同時有選琴擇地確定商鐘鋪程內(nèi)的商業(yè)內(nèi)饑容，以期將胳該商子街毫建設成為布漠局合理，特駛點鮮明，景泰觀優(yōu)美，空愚間豐富的城四北艷標志性設施纖。4、景觀棋本案的集中聲綠化用地雖塔然偏小，但慰仍有一定的暮操作空間，此尤其是嶺5#樓攀的狹長景觀莖帶，3#樓炮前的拐角景趙觀帶及4#農(nóng)南面的方形勸景觀帶真等，都具備勢進一步加強壇設計的條件處。如能加強第在空間組織譜，園藝設計博方面的工作從，將會更好斤的體現(xiàn)環(huán)境江