武漢都市綜合示范區(qū)營(yíng)銷(xiāo)策略與執(zhí)行報(bào)告

2007.6.20[2007]-GW-48項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略與執(zhí)行報(bào)告報(bào)告目的明確方向（項(xiàng)目目標(biāo)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下的策略）清晰思路（執(zhí)行總綱及執(zhí)行要點(diǎn)）實(shí)施計(jì)劃（總控圖、工作計(jì)劃表）2項(xiàng)目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略成果回顧項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略站在城市的角度，走都市發(fā)展模式，利用本項(xiàng)目規(guī)模、區(qū)位優(yōu)勢(shì)、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，打造武漢都市綜合示范區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品定位……都市示范區(qū)項(xiàng)目客戶(hù)定位………漢口中高收入階層項(xiàng)目形象定位……都市的、高尚的、現(xiàn)代的3項(xiàng)目的價(jià)值體系梳理項(xiàng)目的核心價(jià)值成果回顧地段→城市價(jià)值地段解放大道是武漢繁華和都市生活的重要標(biāo)志，是一條重要的項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈……規(guī)?！?guī)模大盤(pán)在城市的核心及其輻射地段規(guī)模達(dá)到40萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目屈指可數(shù)……社區(qū)→都市綜合示范區(qū)本項(xiàng)目于武漢市場(chǎng)是一個(gè)全新的住宅、公寓、商業(yè)全新組合的綜合物業(yè)類(lèi)別……4項(xiàng)目分析項(xiàng)目區(qū)位及現(xiàn)狀——項(xiàng)目位于江岸區(qū)老城區(qū),區(qū)域印象雜亂而陳舊,目前區(qū)域缺乏高檔氣質(zhì)江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)環(huán)境較差的老居住區(qū)檔次較低的商業(yè)項(xiàng)目位于江岸區(qū)，位于武漢市漢口解放大道二七路地段，屬于漢口的老城區(qū)，在當(dāng)?shù)厝诵哪恐袇^(qū)位較偏，住宅、配套檔次較低；地塊資源優(yōu)勢(shì)：緊靠漢口的主要干道解放大道；公交總站位于項(xiàng)目所在地，建設(shè)中的輕軌、地鐵在項(xiàng)目附近有站點(diǎn)；二七工人革命紀(jì)念館緊鄰項(xiàng)目地塊，給項(xiàng)目帶來(lái)人文氣質(zhì)；地塊資源劣勢(shì)：項(xiàng)目周邊是環(huán)境較差的老居住區(qū)和檔次較低的商業(yè)，在當(dāng)?shù)厝诵闹袇^(qū)域形象較差；6區(qū)域前景——交通規(guī)劃存在重大利好，政府規(guī)劃為江岸區(qū)新崛起的中央生活區(qū)航天·雙城2020年二七路長(zhǎng)江大橋通車(chē)2010年的一號(hào)輕軌延長(zhǎng)線(xiàn)第二站雙核心商圈：航天·雙城位于解放大道北內(nèi)環(huán)，正在興起的永清商圈和二七商圈交匯重疊處，占雙核商圈之勢(shì)。雙橋之間：新建長(zhǎng)江七橋和長(zhǎng)江二橋之間。七橋的修建又將促成武漢又一商圈的形成。這可填補(bǔ)漢口東部沒(méi)有商圈的空白。7項(xiàng)目為總建40余萬(wàn)平米的規(guī)模大盤(pán)，物業(yè)形態(tài)多樣的綜合社區(qū)總建筑面積：402154.1萬(wàn)m2住宅總建筑面積：246375.84m21棟：30層2、10棟：32層3、4、5棟：28層6棟：30-28-26層7棟：28-30層8、9棟：30-27-24層公寓建筑面積：76659.24萬(wàn)m2商業(yè)建筑面積：79119.02m2（其中裙樓商業(yè)4.8萬(wàn)m2、街區(qū)商鋪2.85萬(wàn)m2、底商2619.02萬(wàn)m2）總居住戶(hù)數(shù)：3000戶(hù)（其中住宅1952戶(hù)，公寓1000戶(hù)）容積率：3綠地率：48.8%建筑密度：18%車(chē)位配比：1:0.6項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：航天·雙城是三江航天地產(chǎn)繼仁橋新村、航天花園、航天星苑、航天嘉園、蔚藍(lán)新都等開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后的又一力作。8項(xiàng)目注重內(nèi)部園林景觀(guān)的營(yíng)造，與區(qū)域形成強(qiáng)烈的邊界感項(xiàng)目周邊環(huán)境及小區(qū)：9一期主力房源為130-140m2舒適三房，面積偏大，市場(chǎng)暢銷(xiāo)面積區(qū)間100-120m2斷檔樓棟戶(hù)型建筑面積總建面面積比總套數(shù)套數(shù)比8,9,10棟兩房?jī)蓮d一衛(wèi)86.31-92.542646224%29033.5%10棟緊湊三房?jī)蓮d兩衛(wèi)118.44-124.3037293％46%303.5％42%8,9,10棟舒適三房?jī)蓮d兩衛(wèi)132.66-141.034803443％33438.5%8,9,10棟四房?jī)蓮d兩衛(wèi)155.63-162.943431530%21224.5%合計(jì)112540866項(xiàng)目一期住宅部分戶(hù)型面積、套數(shù)比戶(hù)型比例面積（M2）功能兩房10％70－90資金回籠緊湊三房35%110—120三房45%120—130四房8%150--160價(jià)值標(biāo)桿頂層復(fù)式2%180—220原啟動(dòng)區(qū)產(chǎn)品策略10一期房源戶(hù)型全部為一梯三戶(hù)的板式高層，戶(hù)型方正，平實(shí)124.30138.69139.80161.0489.6189.61二房戶(hù)型評(píng)價(jià)：兩臥室全南向，客廳采光不足，僅1.4米三房戶(hù)型評(píng)價(jià)：端頭戶(hù)型面積適中，結(jié)構(gòu)緊湊；中間戶(hù)型缺乏亮點(diǎn)四房戶(hù)型評(píng)價(jià)：面寬12米，進(jìn)深9.2米，舒適度較高N109811項(xiàng)目分析結(jié)論項(xiàng)目遠(yuǎn)期利好因數(shù)充足，具有比較大的想像空間；區(qū)域價(jià)值客戶(hù)目前認(rèn)知度比較低，項(xiàng)目必須依靠自身營(yíng)造從區(qū)域中脫穎而出；規(guī)模和配套條件在區(qū)域具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，具備成為區(qū)域中心的基本條件；家樂(lè)福簽約，有利于聚集人氣，提升客戶(hù)信心的現(xiàn)實(shí)作用；一期產(chǎn)品戶(hù)型配比偏大，相對(duì)缺乏明星，需要通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)進(jìn)行轉(zhuǎn)化達(dá)到市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目對(duì)于區(qū)域具有優(yōu)勢(shì)，就目前而言項(xiàng)目?jī)r(jià)值大于區(qū)域價(jià)值；作為肩負(fù)著提升三江航天地產(chǎn)的城市品牌大盤(pán)，我們不能停留在單個(gè)項(xiàng)目，必須基于三江航天的企業(yè)品牌戰(zhàn)略方向，在城市層面提升和突破。12項(xiàng)目目標(biāo)及分解項(xiàng)目目標(biāo)確保項(xiàng)目啟動(dòng)取得系統(tǒng)成功，一期相對(duì)快速銷(xiāo)售，住宅年底回現(xiàn)1.2億建立項(xiàng)目中高端市場(chǎng)地位，確保項(xiàng)目可持續(xù)性提升價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化直接目標(biāo)項(xiàng)目成為三江航天地產(chǎn)品牌建設(shè)的里程碑長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)終極目標(biāo)14項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段核心問(wèn)題第一層面如何在非傳統(tǒng)高檔市場(chǎng)區(qū)域脫穎而出，確立項(xiàng)目中高端市場(chǎng)形象，提升項(xiàng)目的溢價(jià)能力如何快速積累中高端客戶(hù)，確保項(xiàng)目一期入市一炮而紅，快速成功銷(xiāo)售，合理安排銷(xiāo)售節(jié)奏第二層面項(xiàng)目成功啟動(dòng)的標(biāo)志確保項(xiàng)目啟動(dòng)取得系統(tǒng)成功，建立市場(chǎng)影響力，一期相對(duì)快速銷(xiāo)售，住宅年底回現(xiàn)1.2億15年底回款1.2億對(duì)我們意味著什么？需要進(jìn)行目標(biāo)量化分解

預(yù)期價(jià)格需要銷(xiāo)售面積需要銷(xiāo)售套數(shù)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)壓力550021818241價(jià)格壓力相對(duì)小600020000221突破區(qū)域價(jià)格天花板，雖然存在一定的壓力，但按目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)判斷，我們操盤(pán)的實(shí)現(xiàn)度是存在的650018462204價(jià)格壓力大，對(duì)于一期而言，會(huì)影響速度，在速度與價(jià)格之間平衡，啟動(dòng)期需要快速聚集人氣，速度優(yōu)先700017143190價(jià)格壓力很大總套數(shù)：2046總面積：住宅11＋公寓7.5戶(hù)均面積：90一期指標(biāo)16我們認(rèn)籌階段的工作目標(biāo)及方向由指標(biāo)的分解，我們明確實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的套數(shù)上限是241套，按10月初開(kāi)盤(pán)倒推，我們營(yíng)銷(xiāo)工作的準(zhǔn)備期就三個(gè)月，認(rèn)籌期算滿(mǎn)就約二個(gè)月時(shí)間：解籌率需要積累客戶(hù)數(shù)量每天積累客戶(hù)組數(shù)現(xiàn)象評(píng)價(jià)及工作方向選擇30%80413在60天左右的時(shí)間積累六至八百組客戶(hù)，在目前場(chǎng)地不具備的條件下，具有難度40%6031050%4838相對(duì)比較正常穩(wěn)妥的考慮，作為我們認(rèn)籌階段的量化工作目標(biāo)60%402770%3456客戶(hù)積累太少，高解籌率實(shí)現(xiàn)要求很高，此方向存在風(fēng)險(xiǎn)80%302517項(xiàng)目成功啟動(dòng)，建立市場(chǎng)影響力市場(chǎng)分析客戶(hù)分析案例借鑒宏觀(guān)市場(chǎng)背景中高檔住宅市場(chǎng)公寓市場(chǎng)市場(chǎng)分析武漢市自身宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展快速而穩(wěn)健，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)2006年武漢市人均GDP已達(dá)到3790美元，按人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系模型判斷，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年處于快速發(fā)展階段。2010年武漢市生產(chǎn)總值將達(dá)到4200億元，年均增長(zhǎng)12％以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)到5000美元。以上數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢統(tǒng)計(jì)年鑒，世聯(lián)分析武漢市歷年人均GDP162061788219560214602989023627262389.8%10.4%9.9%13.90%10.1%11.1%9.7%0100002000030000400002000200120022003200420052006元6%8%10%12%14%16%人均GDP年增長(zhǎng)率宏觀(guān)背景20宏觀(guān)背景煤分析小結(jié)從戰(zhàn)略廟層面看竄，武漢扯作為中遼部區(qū)域僑中心，桶擁有各區(qū)種得天父獨(dú)厚的虧條件促鍛進(jìn)城市僑整體發(fā)堂展。從宏觀(guān)受經(jīng)濟(jì)層振面看，戰(zhàn)良好的榜發(fā)展勢(shì)盛頭和頗菌具比較啄性的發(fā)彼展?jié)摿π乇囟〞?huì)梯進(jìn)一步閉促進(jìn)房差地產(chǎn)市縫場(chǎng)的發(fā)喂展。從供求情沖況看，目轟前房地產(chǎn)腐市場(chǎng)供需鍬基本平衡宅，良性發(fā)擔(dān)展，房地屯產(chǎn)市場(chǎng)仍阻然存在機(jī)趙會(huì)。品牌開(kāi)發(fā)屆商的進(jìn)駐果和地價(jià)的顯屢次刷新團(tuán)來(lái)看，開(kāi)悶發(fā)商對(duì)武炎漢房地產(chǎn)牧發(fā)展的前孝景十分看火好。武漢城市陵處于房地逃產(chǎn)快速發(fā)蛛展階段，炭?jī)r(jià)格處于并上升期，未來(lái)市場(chǎng)泰前景看好21中高端板市場(chǎng)武漢全市站在200思6年中高夸端項(xiàng)目都畢取得了比弦較好的銷(xiāo)積售業(yè)績(jī)項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格情況銷(xiāo)售情況主力客戶(hù)東湖天下別墅16000元/㎡高層8500元/㎡(05-06)8個(gè)月銷(xiāo)售一期343套(06-07)7個(gè)月銷(xiāo)售二期503套中的70％商人，學(xué)校教授（院士），省外人士，少量國(guó)外人士水岸星城洋房6100元/㎡聯(lián)排15000元/㎡疊加8500元/㎡高層5000-6300元/㎡06.4-06.9銷(xiāo)售首期400余套06.9-06.12銷(xiāo)售700余套06全年銷(xiāo)售1200余套政府公務(wù)員，私營(yíng)企業(yè)主，鋼材業(yè)商人，銀行，鐵四院金都漢宮高層7000-10000元/㎡，集中在8000元/㎡06.11-07.4的6個(gè)月時(shí)間銷(xiāo)售首推三棟高層的50％約200余套武鋼，鐵四院，學(xué)校教授，省外客戶(hù)（幾乎全部為多次置業(yè)）錦繡長(zhǎng)江毛胚8000元/㎡，精裝修11000元/㎡06.10-07.4的6個(gè)月時(shí)間銷(xiāo)售首推1044套中的近50％政府高官，大公司高管，層次較高的商人融科天城起價(jià)5800元/㎡均價(jià)6400元/㎡最高價(jià)7200元/㎡07年5月26日開(kāi)盤(pán)，一期推出605套，當(dāng)天去化90%以上，第二天全部售罄周邊的原居民，周邊效益好的企事業(yè)單位，漢口生意人與20劍05年明相比，舟武漢全忘市20殲06年蹤蝶新增均犬價(jià)在6極000預(yù)元/㎡倚的中高斑端住宅黃項(xiàng)目接跑近30枝個(gè)。22掙脫區(qū)域枝、代言城疾市，大快盤(pán)——錦飛繡長(zhǎng)江開(kāi)發(fā)商武漢世茂錦繡長(zhǎng)江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司位置濱江大道188號(hào)

規(guī)模占地面積56976.19㎡，建筑面積160665㎡，容積率2.3，總套數(shù)1048套產(chǎn)品高層、超高層、聯(lián)排別墅戶(hù)型一房?jī)蓮d：58.24㎡，65.29㎡（60多套）兩房?jī)蓮d：97.46㎡，101.56㎡，107.53㎡，116.77㎡，128.8㎡（300多套）三房?jī)蓮d：136.68㎡，212.88㎡，142.17㎡，161.81㎡，140.32㎡，145.64㎡四房?jī)蓮d：166.79㎡，178.06㎡，250.9㎡五房?jī)蓮d：294.28㎡價(jià)格毛胚8000元/㎡，精裝修11000元/㎡客戶(hù)政府高官，大公司高管，層次較高的商人銷(xiāo)售2006年10月一期開(kāi)盤(pán)共推1044套，截至3月回款5.8億，銷(xiāo)售40％賣(mài)點(diǎn)全面功能配套，長(zhǎng)江江景，沿江步行道，濱江公園配套長(zhǎng)江之門(mén)廣場(chǎng)：廣場(chǎng)上設(shè)有甲級(jí)寫(xiě)字樓、五星級(jí)酒店、商業(yè)及如音樂(lè)廳等文化設(shè)施精裝修標(biāo)準(zhǔn)廚房：香港美時(shí)櫥柜、美國(guó)GE電器陽(yáng)臺(tái)：玻璃欄板配鋁合金扶手

衛(wèi)生間：美國(guó)貝朗潔具門(mén)窗：斷橋彩鋁門(mén)窗配鋼化玻璃

地面：地板采暖外立面裝飾：高級(jí)外墻涂料

電梯品牌：芬蘭通力新技術(shù)新材料：聚苯板保溫雨水回收系統(tǒng)太陽(yáng)能照明（以下閑的產(chǎn)品事價(jià)格資分料為一徑期）23強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷(xiāo)暮的系列價(jià)海值主張企業(yè)理?yè)夏睿壕喸焐罴哑肺?，成戲就城市?mèng)腦想開(kāi)發(fā)模曉式：世茂濱江和生活?yuàn)W斯風(fēng)卡價(jià)值展示方：巨資打亡造豪華捕會(huì)所提伏升項(xiàng)目螺形象營(yíng)銷(xiāo)推廣宜手法：名師大手皮筆規(guī)劃價(jià)程值宣揚(yáng)、艘成熟的展毅示、排山倒海亭式的推廣項(xiàng)目推蘭廣定位唇語(yǔ)：新武漢婦，世中盛心詮釋—挽—打造模"新武這漢世中抵心"，溜創(chuàng)造全帆球名流陸專(zhuān)屬聚禁居領(lǐng)地24錦繡長(zhǎng)江譯系列營(yíng)銷(xiāo)活秋動(dòng)5月，“世茂敏品牌品澇鑒之旅桿·滬上猛行”活揭動(dòng)7月，世茂錦繡數(shù)長(zhǎng)江在香織格里拉大康酒店舉行蓬“全球銷(xiāo)犧售聯(lián)盟簽葉約儀式暨織項(xiàng)目推介投會(huì)”10月，北京交響看樂(lè)團(tuán)世茂受錦繡長(zhǎng)江籃專(zhuān)場(chǎng)音樂(lè)榜會(huì)，知名濕電視節(jié)目枕主持人官屋琳、江濤忠主持音樂(lè)吩會(huì)11月灘，“江城娘星光夜蛙濱江旬奧斯卡堤”一期潔開(kāi)盤(pán)慶滴典，武悄漢時(shí)尚培名流的逮PAR光TY，丙政府領(lǐng)骨導(dǎo)、社梁會(huì)名流它、簽約花客戶(hù)、雁媒體代毛表等6月，“現(xiàn)代人絹居環(huán)境與序建筑易學(xué)動(dòng)文化”主根題講座06年5月，07濱羽江生活見(jiàn)OSC贏(yíng)AR終遵端體驗(yàn)千季系列醒活動(dòng)07年4月，春季房敲地產(chǎn)交愧易會(huì)隆反重亮相魚(yú)，設(shè)計(jì)萌武漢新互區(qū)、暢穗想濱江阿生活25融科天譽(yù)城開(kāi)發(fā)商

位置

規(guī)模占地面積30990.23㎡，建筑面積84318.6㎡，容積率4產(chǎn)品形式多層，小高層，高層戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d：82.37㎡三房?jī)蓮d：101.35㎡105.22㎡，106.09㎡，123.13㎡，125.32㎡，128.92㎡，135.19㎡四房?jī)蓮d：158.43㎡，179.87㎡價(jià)格一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格在6400元/㎡客戶(hù)大部分周邊企事業(yè)單位人員、周邊居民，其余為漢口客戶(hù)，少量其它客戶(hù)銷(xiāo)售狀況一期推盤(pán)608套，當(dāng)天銷(xiāo)售90%，第二天全部售罄賣(mài)點(diǎn)漢口核心區(qū)域位置26水岸星哪城開(kāi)發(fā)商

位置徐東二路2號(hào)規(guī)模占地面積364660.53㎡，建筑面積650000㎡，容積率1.8，3800戶(hù)產(chǎn)品形式高層，多層，花園洋房，疊加別墅，聯(lián)排別墅，獨(dú)棟別墅戶(hù)型配比高層-兩房?jī)蓮d：93.11-99.19㎡，90.01－94.67㎡，96.99-99.14㎡三房?jī)蓮d：101.81-105.28㎡，135.77-157.32㎡，138.89-151.84㎡三房三廳：169.04-176.94㎡四房?jī)蓮d：166.79-179.34㎡，161.92-179.85㎡四房三廳：128.34-141.59㎡，177.25-195.55㎡；五房?jī)蓮d：222.58-245.73㎡六房三廳：316.83-359.13㎡花園洋房-四房?jī)蓮d：242.63-262.44㎡，256-272.41㎡五方兩廳：247.84-260.25㎡，259.75-275.30㎡價(jià)格均價(jià)：洋房6100元/㎡，聯(lián)排15000元/㎡,疊加8500元/㎡，高層5000-6300元/㎡

客戶(hù)青山客戶(hù)占到約50％，政府公務(wù)員比例較高（40-50），私營(yíng)企業(yè)主（30-40），鋼材業(yè)商人，銀行，鐵四院銷(xiāo)售狀況05年4月開(kāi)始蓄客，06年4月第一次開(kāi)盤(pán)，推售432套（別墅、洋房）銷(xiāo)售90％，9.28推售399套，11.28推售高層當(dāng)日銷(xiāo)售300多套，2006全年銷(xiāo)售1200多套賣(mài)點(diǎn)沙湖，市政公園27新漢口周、新武座漢——陜?nèi)鸢病|武漢天誼地開(kāi)發(fā)商位置永清片區(qū)（與項(xiàng)目交通距離3km）規(guī)模占地面積61萬(wàn)㎡，總建筑面積140萬(wàn)㎡，A、B地塊容積率分別為3.8和2.5。產(chǎn)品高層住宅，商業(yè)街，寫(xiě)字樓，五星級(jí)酒店；首期1.7萬(wàn)平方米的以餐飲、娛樂(lè)、零售為主的商業(yè)項(xiàng)目，明年初提前試運(yùn)營(yíng)；其中整個(gè)項(xiàng)目的B地塊以高檔住宅為主客戶(hù)打造創(chuàng)造外籍人士和知識(shí)型工作者的生活社區(qū)銷(xiāo)售計(jì)劃一期2007年10月推出賣(mài)點(diǎn)上海新天地模式改良拷貝，商業(yè)，寫(xiě)字樓，酒店和學(xué)校的完善配套營(yíng)銷(xiāo)06年12月，捐贈(zèng)￥1000萬(wàn)元予武漢市青少年宮，用于建設(shè)青少年素質(zhì)拓展?fàn)I項(xiàng)目；與法國(guó)駐武漢總領(lǐng)事館聯(lián)合舉辦了法國(guó)畫(huà)家ThomaRyse武漢印象畫(huà)展；28純粹地段味價(jià)值——琴外灘棕櫚私泉開(kāi)發(fā)商位置山海路1-3號(hào)規(guī)模占地面積6037.82㎡，建筑面積44993.28㎡，容積率7.1，總計(jì)800余套產(chǎn)品形式高層住宅戶(hù)型配比（一期）兩房?jī)蓮d：90-95㎡，約40套三房?jī)蓮d：190㎡，224套四房?jī)蓮d：220㎡，28套價(jià)格5500元/㎡起，均價(jià)8000元/㎡，最高價(jià)12000元/㎡客戶(hù)商人，高級(jí)公務(wù)員銷(xiāo)售狀況2006年8月開(kāi)盤(pán)，一期5棟樓銷(xiāo)售9成，二期剩余4棟2007年3月開(kāi)始預(yù)售賣(mài)點(diǎn)江景，地段優(yōu)良項(xiàng)目評(píng)逗價(jià)：雖然臨近句江灘，但伍景觀(guān)面窄尸、配備一料般、現(xiàn)場(chǎng)熔感受“豪辦宅不豪”件，項(xiàng)目的薦整體規(guī)劃戒及配置尊緩崇感一般案，但是項(xiàng)破目周邊教悉育、市政食公園等社穗會(huì)配套優(yōu)乘質(zhì)，得到牧相當(dāng)一部著分客戶(hù)的犯青睞，消往費(fèi)人群主鉆要為有相鴨當(dāng)為積累取財(cái)富型，少為教育而添置業(yè)，為巨江灘地段砌資源占有扮型的高端省享受型客惜戶(hù)。29純粹地段訊價(jià)值——遲武漢時(shí)代冷廣場(chǎng)（時(shí)舒代豪苑）開(kāi)發(fā)商位置沿江大道160號(hào)規(guī)模占地面積17474.46，建筑面積193574.29，容積率10，總套數(shù)696套產(chǎn)品形式高層住宅戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d：121.68-133.27㎡三房?jī)蓮d：149.95-182.86㎡五房?jī)蓮d：346.5㎡價(jià)格起價(jià)5000元/㎡，均價(jià)9000元/㎡客戶(hù)漢口區(qū)為主，商人，教師，企業(yè)中層人員銷(xiāo)售狀況2006年5月底開(kāi)盤(pán)，一期696套銷(xiāo)售400套，起價(jià)5000元/㎡，均價(jià)9000元/㎡賣(mài)點(diǎn)江景，地段佳30金都漢宮沿（一期）開(kāi)發(fā)商位置

規(guī)模占地面積91223.81（總占地160畝），建筑面積124448.06，總套數(shù)637套產(chǎn)品形式獨(dú)棟別墅，小高層，高層戶(hù)型配比兩房?jī)蓮d：112㎡，126㎡，三房?jī)蓮d：137㎡，142㎡，145㎡，150㎡，153㎡，164㎡，四房?jī)蓮d：188㎡，215㎡，225㎡，價(jià)格最低5500元/㎡起，鄰近江景的樓棟均價(jià)在8500-11000元/㎡，小區(qū)最內(nèi)部的樓棟均價(jià)在7000元/㎡，層差100元/㎡客戶(hù)武昌客戶(hù)居多，武鋼，鐵四院，學(xué)校教授，省外客戶(hù)。所有客戶(hù)均為多次置業(yè)銷(xiāo)售狀況一期：06年11.18開(kāi)盤(pán)（3.5.8棟），07年初推3.4.6.7棟賣(mài)點(diǎn)長(zhǎng)江江景，湖北首個(gè)3A級(jí)建筑31錦江國(guó)際佳城開(kāi)發(fā)商位置規(guī)模占地面積60015.45㎡，建筑面積142699.6㎡，總套數(shù)1123套，1.3萬(wàn)㎡商務(wù)公寓產(chǎn)品形式高層戶(hù)型配比公寓：30-90㎡兩房?jī)蓮d：10.91㎡三房?jī)蓮d：136.32㎡，146.77㎡，155.5㎡，四房?jī)蓮d：161.13㎡，159.48㎡，價(jià)格開(kāi)盤(pán)價(jià)格5000-6000元/㎡,現(xiàn)時(shí)均價(jià)8000元/㎡，鄰近江景戶(hù)型14000元/㎡客戶(hù)武昌客戶(hù)居多，來(lái)自于學(xué)校教師，設(shè)計(jì)院，武鋼企業(yè)中高層銷(xiāo)售狀況住宅基本銷(xiāo)售完畢，公寓在5月底開(kāi)盤(pán)賣(mài)點(diǎn)長(zhǎng)江江景32城市核貴心地段礦，都市膨綜合體炊——佳新世材界中心開(kāi)發(fā)商位置規(guī)模占地面積37234.76㎡，建筑面積223651.65，容積率6，總套數(shù)632套產(chǎn)品形式4棟高層住宅，商場(chǎng)，寫(xiě)字樓，酒店戶(hù)型配比一房?jī)蓮d：68㎡，83㎡兩房?jī)蓮d：124㎡，136㎡三房?jī)蓮d：157㎡，195㎡四房?jī)蓮d：238㎡，306㎡價(jià)格06年四月開(kāi)盤(pán)，起價(jià)6800元/㎡,目前尾盤(pán)9000元/㎡客戶(hù)商人，企業(yè)中層賣(mài)點(diǎn)漢口繁華地段，商業(yè)配套完善評(píng)價(jià)：武漢第一洽個(gè)都市綜兵合體項(xiàng)目埋，四星級(jí)探酒店、高價(jià)檔寫(xiě)字樓區(qū)、中心百橫貨以及高風(fēng)檔住宅構(gòu)砍成的大型但復(fù)合型功早能建筑群貫；開(kāi)武漢習(xí)地產(chǎn)之先荒河；33中高端市你場(chǎng)分析總判結(jié)通常具有艘地段和資隸源雙優(yōu)勢(shì)底的項(xiàng)目在還營(yíng)銷(xiāo)方面膨建樹(shù)平平賞，完全仰仗遮資源，坐抵地起價(jià)。既典型時(shí)代摩廣場(chǎng)、外椒灘棕櫚泉在江景資淹源不盡強(qiáng)焦勢(shì)的情況掛下，為了宵保持一線(xiàn)詠的地位，采取措施尋拔升價(jià)值鄰，加科技盼含量等，營(yíng)銷(xiāo)上占廊據(jù)城市價(jià)丘值據(jù)點(diǎn)全名市推廣。典型底金都漢蹤蝶宮武漢的城胡市中高端刪市場(chǎng)具有獅兩重核心籍價(jià)值：江景、封城市核悟心地段在地段弱叛勢(shì)的情況草下的城市拍中高端住崖宅，通過(guò)慎全方位的溫產(chǎn)品打造都，營(yíng)銷(xiāo)上高調(diào)取愉勢(shì)，直鈔接站在景城市的般層面上剝營(yíng)銷(xiāo)項(xiàng)讀目，已惡成為目隆前大盤(pán)蹈主流的你立勢(shì)營(yíng)荒銷(xiāo)方式，采取的手萌法主要為位大型活動(dòng)悼、強(qiáng)勢(shì)的聽(tīng)展示、排彩山倒海的脾推廣。典燒型錦繡長(zhǎng)兇江34武漢公寓夾市場(chǎng)需求魚(yú)一般兼顧詞居住、辦朋公綜合需惱求，酒店眉公寓主要徒為投資項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目概況位置均價(jià)戶(hù)型面積物業(yè)類(lèi)型兆瑞國(guó)際總建面28750㎡，共320戶(hù)，車(chē)位104個(gè)6000一房一廳、兩房?jī)蓮d產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店公寓寶豐時(shí)代占地面積2414.78㎡，總建面24857㎡，容積率10.1，共150戶(hù)4800兩房、三房、四房商住兩用，戶(hù)型為陽(yáng)光.新天地占地5313㎡，總建面37732㎡，容積率7.07，車(chē)位200個(gè)，共280戶(hù)5800一房酒店式公寓天瑞國(guó)際占地3713.37㎡，總建面28000㎡，容積率15.3，共640戶(hù)7200一房一廳商住兩用圣淘沙大廈占地7337㎡，總建面43646.3㎡，容積率6.1，車(chē)位152個(gè)，共750戶(hù)7000兩房為主純住宅恒源·卓悅假日占地4161㎡，總建面20106㎡，容積率5.8，車(chē)位83個(gè)，共270戶(hù)6000酒店29-59㎡；公寓59-90㎡四星級(jí)產(chǎn)權(quán)式酒店、精裝商務(wù)公寓公寓市場(chǎng)35在武漢逼公寓與顫酒店業(yè)形結(jié)合，竭作為一煩種新的書(shū)物業(yè)形絡(luò)態(tài)，成女為近年靈公寓市飯場(chǎng)的一摩種發(fā)展挺趨勢(shì)目前武荷漢市一勺些小戶(hù)瞇型公寓欲被賦予您了酒店回式公寓挎的概念竭，事實(shí)坡上大都托沒(méi)有達(dá)環(huán)到酒店梯式公寓您的標(biāo)準(zhǔn)隱，只是令引用概影念進(jìn)行極炒作；借用專(zhuān)越業(yè)的酒叢店管理續(xù)及其資迎源,?？逭贤顿Y走者收益寶,得到購(gòu)市場(chǎng)認(rèn)劣可；酒店公把寓由于侵其投資緣瑞性,高默單價(jià)的彩產(chǎn)品特勤性,使磨得其對(duì)壓客戶(hù)群科體的要瞧求較高袖,市場(chǎng)及供應(yīng)受舉到消費(fèi)摟者,地訂段資源旱的影響援大.目前武漢臂市酒店式皮公寓銷(xiāo)售職情況一般曲，含有一薄定商務(wù)功編能的酒店修式公寓經(jīng)盤(pán)營(yíng)狀況較蘿好。公寓市場(chǎng)36公寓市行場(chǎng)特點(diǎn)酒店式公重寓大幅度倒提升了公趴寓的銷(xiāo)售周價(jià)格，酒悄店式公寓誦一般銷(xiāo)售叉價(jià)格為58待00-于650旦0元/季㎡，高愚于同期雹小戶(hù)型蔥公寓1進(jìn)000蔥-15役00元智/㎡之洞間。公寓市賊場(chǎng)主要項(xiàng)目普通公寓酒店式公寓位置交通便利即可城市商業(yè)，商務(wù)繁華地段戶(hù)型一房、一房一廳為主，面積大于酒店客房按標(biāo)準(zhǔn)酒店標(biāo)間、套間標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)功能具有基本得居家裝修和配置相應(yīng)星級(jí)的高檔裝修，同時(shí)配有全套家私、電器提供服務(wù)一般物管提供酒店的專(zhuān)業(yè)服務(wù)，如餐飲、娛樂(lè)、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等管理經(jīng)營(yíng)最多為代客租售開(kāi)發(fā)商委托酒店管理公司在樓盤(pán)入住后進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。一般采取固定收益率（7-8%）、6年包租、免費(fèi)居住12天—36天/年的權(quán)利；規(guī)模/規(guī)模大于一般酒店，一般數(shù)量為300間左右客戶(hù)過(guò)渡居住類(lèi)客戶(hù)、投資客中高端投資客戶(hù)，租戶(hù)以外地來(lái)漢長(zhǎng)期辦公的商業(yè)客戶(hù)為主租金水平稍高于普通住宅租金比普通公寓高，但略低于同檔酒店價(jià)格37公寓市堅(jiān)場(chǎng)小結(jié)韻及啟示公寓項(xiàng)目坦聚集在城禽市繁華核抽心地段，射多為獨(dú)棟踏小項(xiàng)目，黑無(wú)自身配略套；市場(chǎng)商務(wù)速公寓投資賢特別收到爹青睞，部匙分小公司截選擇低租切金的住宅應(yīng)辦公；本送項(xiàng)目可利敞用酒店公期寓大部河分是打懼著“酒匹店式公晃寓”名奇號(hào)的小皮戶(hù)型精貓裝修公肚寓，若部分與立酒店管量理集團(tuán)愈聯(lián)營(yíng)的盯項(xiàng)目按勤酒店標(biāo)以準(zhǔn)進(jìn)行臘裝修和性經(jīng)營(yíng)管墻理，銷(xiāo)撞售狀況凝良好；本項(xiàng)目翅公寓依焦托大社券區(qū)，具阿備完善替的配套疏，產(chǎn)品毯基本面踢存在一款定的優(yōu)代勢(shì)；區(qū)域的疫交通規(guī)斯劃前景誤對(duì)于公哥寓非常直具有想中象價(jià)值遷；利用市境場(chǎng)對(duì)于蕩公寓的洗熱度為奶項(xiàng)目一劑期提升島人氣作車(chē)預(yù)熱和熄鋪墊。38客戶(hù)分皺析客戶(hù)定位顆回顧和驗(yàn)另證客戶(hù)定位幅回顧外地客鞋戶(hù)，如戒周邊城梁市重要客戶(hù)游離客戶(hù)核心客戶(hù)重要客戶(hù)游離客戶(hù)武漢市高收入階層來(lái)源：主要來(lái)自武漢三鎮(zhèn)職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)公務(wù)員、企業(yè)高層管理置業(yè)需求：二次置業(yè)、投資價(jià)值取向：喜歡城市生活、關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)管理、居住環(huán)境品質(zhì)置業(yè)特征：炫耀性心理，同時(shí)關(guān)注實(shí)惠重要客戶(hù)群武漢市中高收入階層來(lái)源：漢口職業(yè)描述：私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高層管理者、公務(wù)員、醫(yī)生等置業(yè)目的：改善居住環(huán)境價(jià)值取向：關(guān)注區(qū)位、居住環(huán)境、教育、生活配套置業(yè)特征：比較理性、總價(jià)承受力有限核心客戶(hù)群客戶(hù)分溜析驗(yàn)證：項(xiàng)目組市翁調(diào)訪(fǎng)談行憑業(yè)人士便、訪(fǎng)談鋪客戶(hù)宏觀(guān)消國(guó)費(fèi)市場(chǎng)仗分析客戶(hù)消謊費(fèi)力分灰析40武漢市人稼均消費(fèi)支改出逐年增膏加，居民六消費(fèi)能力妖顯著增強(qiáng)泉，江岸區(qū)她經(jīng)濟(jì)主體泛規(guī)模較大武漢市城縱鎮(zhèn)人均可稱(chēng)支配收入朝與消費(fèi)性鹽支出都有影顯著增長(zhǎng)克，但人均唉可支配收頭入增幅大捏于人均消各費(fèi)性支出晌增幅武漢市人仰均消費(fèi)支攔出占可支誼配收入比顫例逐年下簡(jiǎn)降，但絕詢(xún)對(duì)值仍以笨年均7%殖的速度增停長(zhǎng)2006升年度《武彩漢城市圈莫投資信息窄參考》首巧次發(fā)布武漢的鈴主城區(qū)震企業(yè)注揮冊(cè)資金蔬排名來(lái)泊看，位及列前三位的塵分別是江每岸區(qū)、江撫漢區(qū)和青震山區(qū)，這說(shuō)明饒了這三個(gè)夸區(qū)的經(jīng)濟(jì)帶相對(duì)而言棍更為活躍優(yōu)。注冊(cè)資本呼金過(guò)億元屢的企業(yè)數(shù)縱量前三位鄉(xiāng)豐的依次是江岸區(qū)、江漢區(qū)牲和洪山區(qū)黎，分別為54戶(hù)、53戶(hù)和44戶(hù)，這刺說(shuō)明這怪三個(gè)區(qū)帝的經(jīng)濟(jì)陜主體規(guī)押模較大皮。41武漢市隨蔑著城市的鄙擴(kuò)容和交騰通的改善翁，武漢三蒸鎮(zhèn)各自為襲政的格局智正逐步被所打破，客透戶(hù)對(duì)于地制域的依賴(lài)窩有弱化的菌趨勢(shì)目前階段里，漢口與抬漢陽(yáng)的融季合度已經(jīng)做比較高，總逐漸形成倒一個(gè)整體僵市場(chǎng)，由尾于漢陽(yáng)與妖漢口核心澤區(qū)域的地港緣關(guān)系，習(xí)漢陽(yáng)成為削漢口的前愉庭后院?；隄h口核心稈區(qū)的客戶(hù)磁有被漢陽(yáng)輝分流的趨朗勢(shì)。井由于長(zhǎng)江長(zhǎng)關(guān)系，隧肉道交通和飄長(zhǎng)江其他程大橋的建螞設(shè)尚未完李成，武昌厭目前尚自飾成體系。漢口核惰心區(qū)洪山、伴中南魯巷光谷琴臺(tái)路、騾鸚鵡大道42區(qū)域目前排置業(yè)人群都以事業(yè)單安位員工、豆軍校教職扮人員，以報(bào)及個(gè)體經(jīng)輝營(yíng)戶(hù)為主諷流區(qū)域?qū)W響校擁有廈大量的圖教務(wù)職亦工，教渡師等收打入穩(wěn)定酒的公職盛人員；遷該群體巖文化素侍質(zhì)高，坑購(gòu)買(mǎi)力返較強(qiáng)，成對(duì)區(qū)域雄認(rèn)同。片區(qū)輻貿(mào)射范圍侍內(nèi)擁有箱如武鋼崗等國(guó)有茶大型企籍業(yè)，其排中高層瘋管理人槽員收入羽較高；單位總?cè)藬?shù)收入二炮指揮學(xué)院教職工約2千，有教授、副教授等高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)職務(wù)的占38.8％學(xué)校一半職工家庭年收入在30000-50000元。副教授級(jí)賬面收入在40000-50000元實(shí)際收入在60000元以上。正教授級(jí)收入普遍在800000元以上，部分在200000-300000元。院士及特殊津貼享有專(zhuān)家收入在120000元以上?？哲娎走_(dá)學(xué)院教職工約1.5千人，其高級(jí)職稱(chēng)占30%區(qū)域企事業(yè)在職人員約1萬(wàn)人平均家庭年收入在6萬(wàn)元以上單位與個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)江岸區(qū)約4.84萬(wàn)戶(hù)平均年收入在10萬(wàn)元以上武鋼等大型國(guó)有企業(yè)在職人員在10萬(wàn)人以上處級(jí)以上干部年收入在15萬(wàn)以上以上數(shù)單據(jù)來(lái)源味于06鉗年年鑒越及訪(fǎng)談43融科天城遺上門(mén)客戶(hù)固,本區(qū)域澆客戶(hù)65意%,漢口捷客戶(hù)95忌%；面積罰需求85綿-120屋平米占5強(qiáng)5%;年躺齡段35支-45占微70%;客戶(hù)的楊面積需仗求比例客戶(hù)的麥年齡比絮例客戶(hù)來(lái)討源地44根據(jù)不聽(tīng)同人群旬對(duì)項(xiàng)目濃的吸引袋力和項(xiàng)所目對(duì)他濱們的吸墊引力，窄我們可握以進(jìn)一薦步細(xì)分溝本項(xiàng)目洽的目標(biāo)濤客戶(hù)群胃及其需摸求客戶(hù)對(duì)項(xiàng)崗目的吸引散力強(qiáng)弱弱強(qiáng)項(xiàng)目對(duì)漿客戶(hù)的給吸引力換房、改善生活環(huán)境需求本區(qū)域客戶(hù)居住、過(guò)渡、投資需求解放大道輻射區(qū)域客戶(hù)自用兼投資、過(guò)渡、投資需求其他客戶(hù)我們需要材很明確，走除了地緣鄙關(guān)系外，稿究竟會(huì)有蠅哪些特征董的人來(lái)買(mǎi)央我們的房準(zhǔn)子？便于算我們?cè)跔I(yíng)徹銷(xiāo)階段與挑客戶(hù)進(jìn)行謠對(duì)話(huà)。45漢口中啄高端消識(shí)費(fèi)人群曲的生活照形態(tài)意筒象表現(xiàn)描繪關(guān)鍵詞出處生活觀(guān)代表人群鳥(niǎo)自由不安分身體或心靈穿梭于不同的城市或不同的職業(yè)角色轉(zhuǎn)換，生活中的不穩(wěn)定因素享受富二代貓慵懶，敏感及時(shí)行樂(lè)，有能力自由支配自己的工作和生活，享受總是觸手可及溫床自由職業(yè)者鐘擺效率、規(guī)律缺乏激情兢兢業(yè)業(yè)的上班族，相敬如賓的夫妻，接送兒子上下學(xué)的家長(zhǎng)容器公務(wù)員螞蟻集體主義任勞任怨企業(yè)生產(chǎn)線(xiàn)中的參與人，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碚吆捅还芾碚叻止て髽I(yè)中高級(jí)技術(shù)、管理人員蝴蝶關(guān)注面子高檔消費(fèi)場(chǎng)所中的主力，請(qǐng)客或被請(qǐng)，忙于應(yīng)酬，對(duì)自己很好攫取生意人46我們能煮從目標(biāo)繡客戶(hù)中史找到共隔同點(diǎn)—聯(lián)—這群錦人是城運(yùn)市動(dòng)物靜，崇尚州都市生調(diào)活，對(duì)阿于城市送懷有特斜殊情節(jié)關(guān)鍵詞谷：都市釋義：對(duì)然于表達(dá)都翻市的意向旗敏感，消糊費(fèi)品牌、樸向往接軌婦國(guó)際潮流銳的復(fù)合社塘區(qū)，對(duì)城怎市的重點(diǎn)猶符號(hào)“交豈通”要求馬高，渴望浪在城市的刃主動(dòng)脈上宰炫彩生命咸，但在喧豎囂的都市樓中不乏溫太情，因此道非常珍惜互朋友、珍澇視家庭。釘。。。。謀。47尋找本欄項(xiàng)目的估價(jià)值信四息概念整藥合Fea飄tur據(jù)es/虹fac揭t項(xiàng)目本圖身的特穴性/屬調(diào)性Adva蕉ntag飛es相對(duì)于競(jìng)鍛爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)狐目的優(yōu)勢(shì)Bene包fit/劫valu島e樓盤(pán)帶給轎用戶(hù)的利益/搬價(jià)值F——項(xiàng)目本扁身有什輝么？A——項(xiàng)目好責(zé)在哪兒患？B——項(xiàng)目能熟給客戶(hù)咐帶來(lái)什昆么價(jià)值歌？FAB萬(wàn)分析48找到本哨項(xiàng)目的棄營(yíng)銷(xiāo)核降心價(jià)值消費(fèi)者買(mǎi)忘什么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）現(xiàn)代都市規(guī)劃及產(chǎn)品個(gè)性立面大盤(pán)商業(yè)風(fēng)情品牌開(kāi)發(fā)商……大盤(pán)的第一期區(qū)域前景優(yōu)質(zhì)商業(yè)配套品牌開(kāi)發(fā)商知名物管內(nèi)園林外公園的環(huán)境獨(dú)特的社區(qū)文化精神……邊界內(nèi)的都市感（有邊界的社區(qū)）復(fù)合大社區(qū)生活階層感航天精神品質(zhì)與眾不同安全感更優(yōu)越的環(huán)境……都市大擔(dān)盤(pán)品牌喬生活49找到項(xiàng)目姜的價(jià)值開(kāi)發(fā)商趟、營(yíng)銷(xiāo)福人做什嘩么？F（Features）A（Advantages）B（Benefit）分期開(kāi)發(fā)專(zhuān)注主流市場(chǎng)項(xiàng)目操作空間大市場(chǎng)參與人投入度高“創(chuàng)引科學(xué)地產(chǎn)典范”分享都市生活打造品牌溫情之家分享都市齊生活找到了供襲求雙方的補(bǔ)一致性50利用營(yíng)銷(xiāo)斗溝通價(jià)值體觀(guān)也許我側(cè)們都習(xí)臺(tái)慣了說(shuō)肺教，習(xí)日慣了牽鑼引，習(xí)介慣了強(qiáng)慘勢(shì)：“妹明天我舌們住在鼠哪里？籮”，“涉到光谷蜜去”，異“江景海物業(yè)”洞。人們總克是慣性源地為每季一件事北去找一矮個(gè)說(shuō)法擠，或者顫賦予一厲些意義糠。作為營(yíng)獄銷(xiāo)者，困我們必五須這么左做，只瘦是需要蔥改變一曬下溝通篩姿態(tài)，臥接近消掘費(fèi)者真芽實(shí)的生衡活狀態(tài)習(xí)，與消技費(fèi)者建段立平等浸，取悅疲甚至是艱迎合的約溝通方糞式和溝麥通渠道費(fèi)。我們就妙此發(fā)掘稠航天雙稻城的價(jià)煤值觀(guān)—暈—分享都市具生活51價(jià)值觀(guān)可蔽以不用說(shuō)胸，但它是紙項(xiàng)目骨子仗里的烙印砍，必須銘艇刻于心，蚊成為Acti酷on的驅(qū)動(dòng)重力；區(qū)別于北浪京人因“誓首都”而瘦自大，上欣海人因“購(gòu)上?！倍簝?yōu)越，武易漢人只因掃“中心地廉位”而知廉足；航天雙城迎作為“分閃享都市生叔活”的城慢市的新活帥力源泉，粱消費(fèi)者和轎營(yíng)銷(xiāo)人都含將因共同憲的心愿在諒航天雙城階不期而遇籍。分享都市妹生活利用價(jià)恩值觀(guān)引凍領(lǐng)營(yíng)銷(xiāo)52競(jìng)爭(zhēng)分齊析按客戶(hù)區(qū)賣(mài)域來(lái)源特泡性，本項(xiàng)各目未來(lái)市弓場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比普較激烈2008狐年2007些年2009圖年三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度微量1期約5凈-6萬(wàn)漁㎡下半年約睜6萬(wàn)㎡約6-站7萬(wàn)板塊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)榨競(jìng)爭(zhēng)后續(xù)約1抖0萬(wàn)后續(xù)約8范萬(wàn)后續(xù)約3候0多萬(wàn)奶㎡后續(xù)2-廁5期約3艦0萬(wàn)㎡融科天城塑，總建45菜萬(wàn)㎡三鑫國(guó)宴際，總建4拐8萬(wàn)㎡美林公鉤館，總建2集0萬(wàn)㎡東立國(guó)際嚼，總建4圍5萬(wàn)㎡百步龍綿庭，總建1聾8萬(wàn)㎡后續(xù)約櫻10萬(wàn)㎡競(jìng)合1期約列3萬(wàn)㎡后續(xù)約沿13萬(wàn)㎡金色家學(xué)園，總建1喝6萬(wàn)㎡1期約1辯8.5憶萬(wàn)㎡三江航天譜，總建40瓦萬(wàn)㎡54板塊競(jìng)變爭(zhēng)—緞—核心奇問(wèn)題是賠區(qū)域價(jià)啊值競(jìng)爭(zhēng)解放大絮道溫pk問(wèn)新華路航天雙城VS新華路鄙板塊：英新華續(xù)西壞美林公良館

三志金局鑫城國(guó)鄙際?處于武武漢城市憐價(jià)值最泳濃烈的衡核心主搏干道之織上；?未來(lái)規(guī)劃拜長(zhǎng)江大橋虛、輕軌，俗區(qū)域前景陰想像空間障更大；?未來(lái)的瘋區(qū)域活虜力中心挪；?武漢天地蟻的價(jià)格標(biāo)潤(rùn)桿對(duì)于本美項(xiàng)目是看得見(jiàn)的升值腸空間；抹。。質(zhì)。。。偶。55區(qū)域內(nèi)競(jìng)藍(lán)爭(zhēng)——缺核心問(wèn)題父是價(jià)格競(jìng)垂?fàn)幒教祀p攪城VS區(qū)域項(xiàng)目太：

東立疤國(guó)際

百可步亭項(xiàng)目?項(xiàng)目居娘于區(qū)域軟的核心雅位置，吃為區(qū)域故未來(lái)利曬益的最糧大受惠首者；?享有區(qū)域骨最優(yōu)質(zhì)的桿配套；?項(xiàng)目自身掏品質(zhì)高；?項(xiàng)目規(guī)逃劃起點(diǎn)淘區(qū)域最閑高，配屋置最優(yōu)領(lǐng)；?。。。。宵。都市品鉆質(zhì)生活勸示范社障區(qū)陰pk攪普通住文宅社區(qū)?東立國(guó)報(bào)際建筑反園林粗腿放，挑印戰(zhàn)追求聾品質(zhì)的識(shí)客戶(hù)；?百步亭項(xiàng)券目，工薪屈樓盤(pán)，位什置處于區(qū)敘域邊緣，叫交通、規(guī)燭劃前景劣漆勢(shì)?。。。。錘。56販賣(mài)規(guī)模蒜：40意萬(wàn)平米桂借勢(shì)城市撥價(jià)值：解價(jià)放大道霧品牌價(jià)值咽：三江品牧牌

客戶(hù)飼價(jià)值：因形擁有而榮攀耀

主力惕面積：4哈0-70唇、130射-160販賣(mài)規(guī)管模：川45萬(wàn)貌平米訂販賣(mài)區(qū)閘位：中射央生活腰國(guó)度螺品牌價(jià)耐值：聯(lián)捏想品牌微客戶(hù)達(dá)價(jià)值：臟因擁有攏而榮耀藝后續(xù)況產(chǎn)品主廢力面積新：10例0－1免20平捏米競(jìng)合項(xiàng)白目—銳—融科天城未一期銷(xiāo)售掌完成企業(yè)坊今年回款牽目標(biāo)，而且拆棵遷問(wèn)題牽它扯，主要慰銷(xiāo)售動(dòng)作辭在08年市場(chǎng)機(jī)瓣會(huì)：產(chǎn)課品差異換，營(yíng)銷(xiāo)棋節(jié)奏差閣異，利佳用價(jià)格舍提升時(shí)初推盤(pán)，膊本項(xiàng)目吊的形象蓄要更高辜，社區(qū)康生活方匪式營(yíng)造交、服務(wù)羽提升航天雙城VS融科天城相對(duì)弱勢(shì)相對(duì)弱勢(shì)相對(duì)弱勢(shì)解析目標(biāo)一牌致機(jī)會(huì)57競(jìng)合項(xiàng)目敏——金色家哲園，0讀7下半禮年漢口內(nèi)都市樓媽盤(pán)綜合盤(pán)品質(zhì)標(biāo)游桿兩項(xiàng)目亦核心客唇戶(hù)群不臘同,該襖項(xiàng)目目磁前一期脊對(duì)外的續(xù)報(bào)價(jià)均獲價(jià)80繞00元事/平米售,繼續(xù)日抬升漢蘆口價(jià)格航天雙城VS產(chǎn)品:創(chuàng)新復(fù)孤式戶(hù)型觸設(shè)計(jì)主力面印積：面積8演0-1橡30裝修:全面家安居解決攤方案物管:獨(dú)具特色撥的“3G醉”物業(yè)服爸務(wù)模式生活:都市核膚心，極炭致文明刺，私享著奢華容積率脾：6.3……規(guī)模:40萬(wàn)予平米產(chǎn)品:高舒適典度板式柳大宅主力面積捐：40-7栽0、13堅(jiān)0-16國(guó)0生活:都市雙霞生活(友大社區(qū)血\園林準(zhǔn))容積率蝦：3……58項(xiàng)目形梨象定位項(xiàng)目的形完象元素外在屬方性?xún)?nèi)在屬屈性解放大莫道區(qū)域核先心區(qū)域前景升值潛力規(guī)模項(xiàng)目特場(chǎng)色產(chǎn)品特色園林雙城雙核演繹外延客戶(hù)觀(guān)慕念溝通分享都興市生活中央生猛活區(qū)整合區(qū)域共愈享競(jìng)爭(zhēng)60航天·雙城航天·雙城解放大送道鏡都卸市雙核切生活中尋心61案例借墊鑒:起星祥河丹堤借鑒點(diǎn):戰(zhàn)略層木面：劃如何建鐮立新的娘區(qū)域認(rèn)炮知？62項(xiàng)目當(dāng)時(shí)撕面臨的困領(lǐng)局地理位置援：二線(xiàn)關(guān)捷口

項(xiàng)目吐背景：一羽期普通工販薪盤(pán)豐澤姥湖山莊祖目標(biāo)：耕打造成為蒙被市場(chǎng)和擱客戶(hù)認(rèn)可旺的

一線(xiàn)甲豪宅63奇跡是兄這樣發(fā)飄生的—窄—關(guān)鍵舉措柔“資源求挖掘”霸、“品攔牌嫁接參”，改健變身份美國(guó)《國(guó)家地理陵雜志》合作進(jìn)桂行品牌意嫁接，蘿提升項(xiàng)形目級(jí)別壟感；出版項(xiàng)目嫁專(zhuān)刊《哈羅中產(chǎn)》、《原墅》，展現(xiàn)瞧未來(lái)社專(zhuān)區(qū)20個(gè)生活場(chǎng)括景，建立沸了具一定烘煽動(dòng)性的捕影響力。銀湖山值城市別季墅館CE奏O官邸與深圳煮政府合由作，共毫同推廣薄“銀囑湖山郊削野公園贈(zèng)”，哪鏈接高翅端區(qū)域晉“銀湖壩區(qū)”直銅接提高耗區(qū)域“勺含金量飛”；64案例營(yíng)銷(xiāo)炕要點(diǎn)借鑒建立區(qū)撒域價(jià)格土標(biāo)桿首先樹(shù)我立強(qiáng)勢(shì)僚高端物擊業(yè)形象以?xún)r(jià)格測(cè)界定形尺象強(qiáng)勢(shì)建平立形象與客戶(hù)重好度溝通高展示標(biāo)繞準(zhǔn)沖擊目當(dāng)標(biāo)客戶(hù)群大事件營(yíng)園銷(xiāo)聚集人氣左，擴(kuò)大影攀響力實(shí)景展示語(yǔ)、配套先禾行區(qū)域準(zhǔn)剛壟斷秀出看腥得見(jiàn)的間未來(lái)生?；罱^(qū)域慮強(qiáng)勢(shì)影響按力取勢(shì)展示65項(xiàng)目戰(zhàn)瘦略項(xiàng)目SW質(zhì)OT分析娘——推導(dǎo)潑戰(zhàn)略工具SWOT優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak城市價(jià)值主干道解放大道，臨街面長(zhǎng)，項(xiàng)目昭示性強(qiáng)都市綜合體物業(yè)形態(tài)，具備形成區(qū)域的中心的條件世界級(jí)強(qiáng)勢(shì)品牌商家進(jìn)駐，是客戶(hù)建立價(jià)值信心的保障大規(guī)模社區(qū)區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃利好，輕軌、跨江大橋項(xiàng)目位于老城區(qū)，區(qū)域面貌陳舊，周邊整體形象較差，缺乏高檔氣質(zhì)客戶(hù)對(duì)區(qū)域熟悉，但區(qū)域價(jià)值尚未得到認(rèn)可缺乏優(yōu)質(zhì)城市資源配套周邊人群的消費(fèi)能力相對(duì)比較有限機(jī)會(huì)-----OpportunitySO戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略——利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)武漢在中部崛起戰(zhàn)略中的位置優(yōu)勢(shì)武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展整體趨勢(shì)向好漢口二七路片區(qū)大規(guī)模項(xiàng)目缺乏區(qū)域缺乏名片區(qū)域的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)層面目前較低區(qū)域項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)水平較低，本項(xiàng)目有突破的機(jī)會(huì)以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力以克服項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心手段；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅-----ThreatenST戰(zhàn)略——發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅WT戰(zhàn)略——減少劣勢(shì)，避免威脅政府規(guī)劃的不確定性，規(guī)劃給消費(fèi)者帶來(lái)的價(jià)值近期兌現(xiàn)能力弱城市其它中高端項(xiàng)目對(duì)客戶(hù)的分流城市中高端項(xiàng)目供應(yīng)具有增加趨勢(shì)未來(lái)房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)加大以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性，建立高端形象；以性?xún)r(jià)比快速回現(xiàn)以規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶(hù)對(duì)樓盤(pán)既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)SO戰(zhàn)略蠅——發(fā)揮優(yōu)藏勢(shì)，搶翁占機(jī)會(huì)塑造新的錄價(jià)值體系撤，制造項(xiàng)遼目唯一性有，建立高啦端形象，扣一期走性侮價(jià)比快速鏡去化、回誼現(xiàn)。67本項(xiàng)目臺(tái)的戰(zhàn)略丈方向市場(chǎng)中罪高端項(xiàng)桿目競(jìng)爭(zhēng)品激烈，嶺利用區(qū)度域缺乏遷名片項(xiàng)盈目機(jī)會(huì)奏點(diǎn)二七片時(shí)區(qū)是非罩傳統(tǒng)高介檔住宅創(chuàng)區(qū)，競(jìng)創(chuàng)爭(zhēng)中處捧于相對(duì)假劣勢(shì)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)犧已成為目井前大盤(pán)主殿流的立勢(shì)慚營(yíng)銷(xiāo)方式城市印叨象市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)慰環(huán)境市場(chǎng)項(xiàng)目只競(jìng)爭(zhēng)城市高檔箏項(xiàng)目形象念占位原則－在形象隱上占據(jù)市莫場(chǎng)“高端”房地產(chǎn)市暈場(chǎng)保持健紫康穩(wěn)定發(fā)柜展、地價(jià)齡上漲影響重房?jī)r(jià)房地產(chǎn)發(fā)福展占據(jù)市絮場(chǎng)高端糾必須－就城市層愈面“取勢(shì)沾”、區(qū)域?qū)游幻妗皦艛嗥?8取勢(shì)城市紐奉、壟斷區(qū)浙域本項(xiàng)目的磁營(yíng)銷(xiāo)核心稿戰(zhàn)略取勢(shì)高立意，周躋身城市耀主流壟斷快速建攔立區(qū)域抱話(huà)語(yǔ)權(quán)最具價(jià)餡值的都甜市資源解放大道都市綜庭合示范土社區(qū)城市層因面區(qū)域?qū)訉?duì)面69本項(xiàng)目的貞立勢(shì)導(dǎo)向以項(xiàng)目歡城市形算象建立攏為總體具目標(biāo)，給消費(fèi)者槽帶來(lái)都市接化特色的掠雙核生活晨，建立三江皂航天開(kāi)發(fā)御里程碑式愁取勢(shì)為導(dǎo)職向70里程碑取憤勢(shì)如何實(shí)刪現(xiàn)取勢(shì)攻暴勢(shì)壟斷展示取勢(shì)攻略7月份詠：強(qiáng)勢(shì)粗營(yíng)銷(xiāo)“搜航天·地雙城”班的都市城屬性，答主動(dòng)融熔入城市辱主流生歌活取勢(shì)攻兼勢(shì)輔助動(dòng)時(shí)作：發(fā)布航雞天雙城極是一個(gè)昏具有國(guó)抵際標(biāo)準(zhǔn)另的都市典復(fù)合社辱區(qū)與深圳周或上海州著名社豈區(qū)開(kāi)發(fā)責(zé)商建立倒互訪(fǎng)機(jī)水制重點(diǎn)動(dòng)項(xiàng)作：聯(lián)合媒滴體與政扯府資源于“話(huà)說(shuō)夾解放大辣道”系斤列媒體薯炒作以上活蕉動(dòng)后續(xù)院階段細(xì)糊案738月份咱：讓“片航天·浮雙城”缺的都市刺生活成丹為一股筆風(fēng)潮重點(diǎn)動(dòng)作順：商業(yè)巨頭善簽約慶祝食酒會(huì)取勢(shì)攻譽(yù)勢(shì)輔助動(dòng)舞作：品牌商榜家入駐堂儀式時(shí)尚大典除活動(dòng)武漢歷騰史圖片慢展、區(qū)販域規(guī)劃宿展以上活波動(dòng)后續(xù)瞞階段細(xì)異案749月份縱：讓“寸航天·極雙城”合的都市察生活擁勤有無(wú)限轉(zhuǎn)奢華體濁驗(yàn)取勢(shì)攻米勢(shì)輔助動(dòng)城作：三江老永業(yè)主、尿雙城誠(chéng)孕意客戶(hù)媽獨(dú)享的瓶商業(yè)VIP資格營(yíng)銷(xiāo)中心專(zhuān)威設(shè)客戶(hù)聚大使，物提供專(zhuān)榜業(yè)服務(wù)重點(diǎn)動(dòng)悔作：豪華陣容寶的項(xiàng)目品戰(zhàn)牌暨產(chǎn)品概推介酒會(huì)以上活動(dòng)候后續(xù)階段亂細(xì)案75展示攻略壟斷展示擴(kuò)展項(xiàng)駕目邊界———向城市核毅心方向擴(kuò)分展，占據(jù)壩解放大道子和長(zhǎng)江二峽橋交匯的關(guān)戰(zhàn)略要地另外，項(xiàng)枯目周邊主后要路口設(shè)厘立強(qiáng)勢(shì)的通導(dǎo)視；項(xiàng)目地塊傘包裝圍墻曠尺寸5米采以上，彰墨顯項(xiàng)目氣完勢(shì)77壟斷展哲示營(yíng)銷(xiāo)中心閃外觀(guān)——志成為解鵝放大道上池一道亮麗遞的風(fēng)景，渠具有鮮明共的標(biāo)志性商業(yè)建筑宋外部需要抹另外裝修班，要求昭慢示性更強(qiáng)厭，呈現(xiàn)出漁氣勢(shì)。78壟斷展素示巡展——?dú)榱颂岜皟?chǔ)客保證開(kāi)盤(pán)臂，在項(xiàng)目宗輻射區(qū)域厭人流集中堡地巡展儲(chǔ)枝備意向客爆戶(hù)在銷(xiāo)售鏡中心尚煉未啟用蘆之前，鄰有效提蝕前儲(chǔ)客吹時(shí)間。巡展標(biāo)誤配：項(xiàng)目主脈背板一家張展板一稍套區(qū)域位置迎圖、社區(qū)宇鳥(niǎo)瞰圖各照一幅接待臺(tái)一玻張展位規(guī)格痛約6米x6米備選地點(diǎn)符：武商武廣大福源徐東商往圈沃爾宋瑪79壟斷展撈示營(yíng)銷(xiāo)中夾心內(nèi)部貧——貨成為都嚼市品質(zhì)播生活體巡壽驗(yàn)館內(nèi)部環(huán)境無(wú)：由燈光、雹特式家私質(zhì)營(yíng)造的氣喜氛體驗(yàn)點(diǎn)：VIP狐區(qū)、水消吧、影砍視廳、買(mǎi)都市藝陽(yáng)術(shù)廊等80壟斷展傷示都市生煌活場(chǎng)景徑展示系冷列——沾路面，慣處理的嬌國(guó)際化掩元素，抓富有情輔趣而親撒切81都市生活堡場(chǎng)景展示燦系列——城市雕廊塑系統(tǒng)誦+城市岸指路系敲統(tǒng)+城訴市家俱芒，強(qiáng)化期都市意開(kāi)象82都市生添活場(chǎng)景畜展示系薦列——揮打造國(guó)歷際購(gòu)物構(gòu)氛圍，隆渲染示使范社區(qū)蒸生活感鴉受83商業(yè)展示逐——借勢(shì)暗國(guó)際商業(yè)恨巨頭，強(qiáng)標(biāo)化項(xiàng)目特驗(yàn)性，保障淚客戶(hù)信心壟斷展示84商業(yè)展坐示——跟打造國(guó)戴際感，盤(pán)營(yíng)造濃浪烈的都埋市生活她氛圍壟斷展切示前廣場(chǎng)常：電視僵柱（播故放項(xiàng)目猶宣傳片解或不同她國(guó)家的撇電視片咬），充止分體現(xiàn)退都市生換活入口：列巨大的丈入口吊慚燈成為朵商業(yè)街網(wǎng)獨(dú)特體壁驗(yàn)商業(yè)街的裕提前展示歪：極富特慶色的櫥窗霧（人物+瓦名品）統(tǒng)鬼一的廣告?zhèn)闩莆坏孛娼Y(jié)合球?qū)б暤奶庱v理85產(chǎn)品指襖標(biāo)系列嘗－公共女空間展貿(mào)示電梯大秀堂架空層曬園林壟斷展示關(guān)鍵公傾共空間映：1、入遍戶(hù)大堂示電梯大藏堂；2、架空直層園林；在一期還工程條晌件不允樣許的情挎況下，圓利用效無(wú)果圖，呢示意圖兆片展示伐。86產(chǎn)品指躺標(biāo)系列三－工程蠅及材料橋展示展板及朵掛牌說(shuō)執(zhí)明結(jié)構(gòu)剖斑示實(shí)物展示實(shí)驗(yàn)體驗(yàn)87產(chǎn)品指悔標(biāo)系列膚－安防件系統(tǒng)展赴示不僅是高著檔住宅的栗必備，而斗且從心理蜜上消除客才戶(hù)對(duì)區(qū)域娘環(huán)境的憂(yōu)浮慮。壟斷展轟示88空姐服飾灶銷(xiāo)售代表服務(wù)系犬列－把姜服務(wù)融瞞入流程啄，讓客火戶(hù)感受嶄前所未墊有的尊研貴酒店式菊服務(wù)人木員服飾材，禮服耕門(mén)童、勺清潔、驅(qū)保安、乖物管人梨員等壟斷展示為看樓客詠戶(hù)撐傘，接護(hù)送至售址樓處停車(chē)場(chǎng)衣車(chē)－遮鳳陽(yáng)罩、腹車(chē)牌貼銷(xiāo)售人員崖服飾參考和接待繼流程結(jié)跑合的銷(xiāo)伐售服務(wù)艷體系、昆物業(yè)服斧務(wù)體系朽設(shè)計(jì)，谷良好的剪氣質(zhì)、堡房地產(chǎn)染的專(zhuān)業(yè)鏡知識(shí)，清極強(qiáng)的央服務(wù)意籍識(shí)，為妙客戶(hù)提酸供最優(yōu)難質(zhì)的銷(xiāo)閘售服務(wù)騙，極強(qiáng)證的團(tuán)隊(duì)管精神，擊最訓(xùn)練裁有素的蠅銷(xiāo)售隊(duì)究伍。89大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)由節(jié)奏參考我們參銅考了：深圳.波付托菲諾廣州.路星河灣深圳.蔚船藍(lán)海岸北京.富呀力城二期開(kāi)盤(pán)開(kāi)展體驗(yàn)伴式文化活底動(dòng)示范區(qū)座展示地標(biāo)售弄樓處建任成，一犯期開(kāi)盤(pán)大事件朗造勢(shì)，你客戶(hù)參聲與設(shè)計(jì)富力城三期開(kāi)盤(pán)痛，營(yíng)造尊弱貴品質(zhì)建立社犬區(qū)文化兆品牌，蒸創(chuàng)造新趨新賣(mài)點(diǎn)二期開(kāi)盤(pán)文化體湖驗(yàn)活動(dòng)一期開(kāi)毀盤(pán)，配罵套跟進(jìn)示范區(qū)杏展示、未開(kāi)發(fā)理看念及社勿區(qū)文化剃宣傳蔚藍(lán)海岸創(chuàng)造新術(shù)價(jià)值點(diǎn)甜，提升應(yīng)社區(qū)品姥牌二期開(kāi)氧盤(pán)社區(qū)品飼牌建立展示細(xì)愿節(jié)賣(mài)點(diǎn)侵及資源摸品質(zhì)一期開(kāi)盤(pán)區(qū)域、資手源概念、太開(kāi)發(fā)理念跪宣傳星河灣三期開(kāi)盤(pán)第三屆意突大利文化能周二期開(kāi)碧盤(pán)意大利文體化周體驗(yàn)一期開(kāi)巨盤(pán)開(kāi)發(fā)理尚念宣傳臥與蓄客波托菲諾90我們的營(yíng)騾銷(xiāo)節(jié)奏總薪指導(dǎo)思想漸進(jìn)式、蘇持續(xù)的樹(shù)侵立區(qū)域形牌象，形成睬項(xiàng)目品牌璃傳播；配墨合開(kāi)盤(pán)期兵爆發(fā)式營(yíng)靜銷(xiāo)；開(kāi)盤(pán)配騰合充分飾的客戶(hù)益積淀、我局部現(xiàn)茅場(chǎng)體驗(yàn)惹展示、介大規(guī)模燙及未來(lái)從藍(lán)圖展糊示，增絨強(qiáng)客戶(hù)矮購(gòu)買(mǎi)信傳心；此后，通盞過(guò)分階段特現(xiàn)場(chǎng)亮點(diǎn)流展示，爭(zhēng)鴉取價(jià)值最提大化的價(jià)量格策略河；宣傳節(jié)奏鬼：宣傳主漠題：至愚始至終施貫穿一桑條主線(xiàn)流；展示由剖“未來(lái)金前景——社區(qū)實(shí)景漏”；賣(mài)點(diǎn)宣鎖傳由“崗形象宣蚊傳——實(shí)質(zhì)賣(mài)點(diǎn)急”；渠道營(yíng)銷(xiāo)劇節(jié)奏：開(kāi)盤(pán)前膨：多種涼渠道立晃體組合湊；開(kāi)盤(pán)后：編主要通過(guò)盛關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)+活動(dòng)營(yíng)昨銷(xiāo)挖掘權(quán)客戶(hù)；9110月8-9翁月7月時(shí)間階段目標(biāo)銷(xiāo)售節(jié)奏展示、工熊程符合預(yù)庸售條件局部實(shí)阻景園林賤展示營(yíng)銷(xiāo)中元心到位孕、展示艱區(qū)包裝圍墻、印導(dǎo)示、銷(xiāo)售物料對(duì)完成工程進(jìn)度蓄客期形象期持銷(xiāo)期營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏鑼鋪排營(yíng)銷(xiāo)強(qiáng)度營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用比40%50%11-忍12月水…開(kāi)盤(pán)強(qiáng)俊銷(xiāo)10%建立項(xiàng)目拾形象，引貼起市場(chǎng)關(guān)繳注客戶(hù)充源分感知獨(dú)認(rèn)同項(xiàng)鹽目?jī)r(jià)值基，完成元蓄客目君標(biāo)促進(jìn)銷(xiāo)售減，積累二穩(wěn)期客戶(hù)有效去化92啟動(dòng)區(qū)推丈廣節(jié)奏時(shí)間7月階段目標(biāo)建立項(xiàng)目卷品牌的形晶象框架建立項(xiàng)毫目品牌馳的內(nèi)涵極和價(jià)值注主張社區(qū)品牌培拓延宣傳方向都市都友市地段吉及未來(lái)墻價(jià)值都市價(jià)務(wù)值下的澇都市復(fù)杏合社區(qū)橋生活模價(jià)式演繹8月9月10月11月12月都市復(fù)合蕉社區(qū)生活墨模式具體膛驗(yàn)宣傳占爸領(lǐng)高度糠：企業(yè)開(kāi)露發(fā)模式根的角度宣傳訴求架點(diǎn)宣傳貼近娃消費(fèi)者：結(jié)合理財(cái)料投資的都成市價(jià)值論都市復(fù)右合社區(qū)晶生活模娘式；宣傳都市卷復(fù)合社區(qū)敢生活模式救所在的區(qū)定域未來(lái)生乎活藍(lán)圖商業(yè)巨頭寇加盟關(guān)鍵路口大路牌新聞報(bào)道豆活動(dòng)新聞報(bào)壘道軟文戴炒作：溜解放大挑道及區(qū)摩域未來(lái)共價(jià)值宣傳渠勢(shì)道形象網(wǎng)塔站開(kāi)通警（都市麗復(fù)合社例區(qū)生活摧模式的貓立體演精繹）區(qū)域?qū)鞠到y(tǒng)進(jìn)行項(xiàng)目驢系列介紹軟文炒作報(bào)：都市復(fù)游合社區(qū)生物活模式演作繹的系列卻報(bào)道DM投放怖、短信群灶發(fā)項(xiàng)目輻逼射的單位尸、學(xué)校及蜜路段、小印區(qū)網(wǎng)站與夠業(yè)主的蜜互動(dòng)活銀動(dòng)新聞報(bào)毒道軟文炒作狗：都市復(fù)革合社區(qū)生斜活模式在勾區(qū)域內(nèi)未相來(lái)發(fā)展藍(lán)雹圖的系列皂報(bào)道開(kāi)盤(pán)期的握全面媒體宅組合密集區(qū)轟炸市場(chǎng)望，制造開(kāi)下盤(pán)熱銷(xiāo)局自面93各物業(yè)類(lèi)磁型推盤(pán)節(jié)攪奏計(jì)劃10月9月7－8嘴月時(shí)間公寓11-天12月濁…住宅商業(yè)蓄客期蓄客期蓄客期開(kāi)盤(pán)間隔大約恰10－1型5天間隔大頁(yè)約1個(gè)蕩月開(kāi)盤(pán)開(kāi)盤(pán)目的：浴聚集項(xiàng)遣目人氣絞、推高串項(xiàng)目基膛礎(chǔ)價(jià)格目的：先聾期高調(diào)入帖市，建立嘆項(xiàng)目形象目的：商圾業(yè)的價(jià)值片最大化是幣在人氣和雪繁華的基購(gòu)礎(chǔ)之上住宅與商甚業(yè)的開(kāi)盤(pán)詢(xún)節(jié)奏及后栽續(xù)推售安眨排后續(xù)討們論方案94武漢營(yíng)絡(luò)銷(xiāo)渠道悉分析渠道效果反饋本項(xiàng)目選擇口碑傳播★★★★★★★重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處★★★★★重點(diǎn)圍板、導(dǎo)視系統(tǒng)★★★★★★重點(diǎn)樓體條幅★★★★★重點(diǎn)路牌，路旗★★★★★重點(diǎn)媒體報(bào)紙★★★★階段重點(diǎn)戶(hù)外廣告★★★★重點(diǎn)電視\電視劇片頭★★階段運(yùn)用分眾傳媒★★考慮階段運(yùn)用雜志★考慮階段運(yùn)用DM★★階段運(yùn)用車(chē)體★運(yùn)用客戶(hù)俱樂(lè)部★★重點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)★★★全程運(yùn)用外展點(diǎn)★★★郊區(qū)樓盤(pán)多用，本項(xiàng)目不考慮銷(xiāo)使★★★郊區(qū)樓盤(pán)多用，本項(xiàng)目不考慮客戶(hù)認(rèn)可古度較高的旗渠道主要鉆集中在昭風(fēng)示性強(qiáng)、軟直觀(guān)的渠背道上資料來(lái)附源：行燃業(yè)人士蹲訪(fǎng)談95渠道推午廣費(fèi)用泛預(yù)算渠道類(lèi)型所占比例推廣費(fèi)用（萬(wàn)元）活動(dòng)18%64%100350戶(hù)外廣告28%150報(bào)紙18%100展會(huì)6%30模型、3d等銷(xiāo)售工具4%20樓書(shū)、戶(hù)型等物料3%15網(wǎng)站4%20電視6%30現(xiàn)場(chǎng)包裝6%30其它9%50總計(jì)100%545費(fèi)用預(yù)算加說(shuō)明：按項(xiàng)目總角體銷(xiāo)售額懇2%計(jì)，奴約250杏0萬(wàn)，一鐮期攤30游%約75主0萬(wàn)，按回款辱1.2祝億目雹標(biāo)，營(yíng)豬銷(xiāo)費(fèi)用兼3%－誰(shuí)5