標(biāo)桿企業(yè)三亞濱海度假休閑地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告案例

非海第一xx項(xiàng)目前期策略報(bào)告2010年3月本案開發(fā)課題設(shè)定一、面對(duì)變幻莫測(cè)的三亞市場(chǎng)，如何規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？

三、當(dāng)xx遇上三亞，如何為xx探索全新盈利模式？

二、面對(duì)非海資源，如何實(shí)現(xiàn)“非海追?！币约?/p>

“非海第一”？

[壹]如何規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)？風(fēng)險(xiǎn)

關(guān)鍵詞2009年貨幣政策2010年貨幣政策政策基調(diào)擴(kuò)張適度收緊政策表現(xiàn)全年新增貸款9.59萬(wàn)億1月13上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)2009年房產(chǎn)政策2010年房產(chǎn)政策政策基調(diào)救市抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲政策表現(xiàn)降息、利率7折、稅費(fèi)減免

購(gòu)地首付從20%提高到50%；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年；二套房首付調(diào)提高至40%；北京率先出臺(tái)11條樓市調(diào)控政策，遏制房?jī)r(jià)過快上漲；天量貨幣供應(yīng)加上惠市政策刺激2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)顯示出空前繁榮2010年初惠市政策到期，調(diào)空政策頻繁出臺(tái)，貨幣政策收緊［政策層面］政策的不確定性，帶來項(xiàng)目操作風(fēng)險(xiǎn)的加大[供應(yīng)層面]供大于求是未來幾年海南市場(chǎng)的主旋律旅游島概念落地，海南5個(gè)一線灣區(qū)同時(shí)啟動(dòng)，僅海棠灣就計(jì)劃批出2000公頃1、2類住宅用地，估算約3千萬(wàn)平米，按去年600萬(wàn)平米成交量，一個(gè)海棠灣就要消化5年。銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)華隆集團(tuán)（13.3平方公里，核心區(qū)8.3平方公里）博鰲亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)中信集團(tuán)（122平方公里，核心區(qū)10平方公里）神州半島中信泰富（38.4平方公里）石梅灣華潤(rùn)集團(tuán)（12平方公里）清水灣雅居樂集團(tuán)（15000畝）海棠灣（98.6平方公里）三亞灣新城魯能集團(tuán)（6.8平方公里）香水灣富力（富力灣2500畝）龍沐灣江蘇國(guó)信（34平方公里，核心區(qū)15.3平方公里）棋子灣江蘇雨潤(rùn)（46平方公里）盈濱半島魯能集團(tuán)（16500畝）791工程（觀瀾高爾夫）香港駿豪集團(tuán)（54000畝）大宗旅游地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開花，惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)加大（1月11-1月20日）（1月11-1月31日）（2月11-2月20日）（2月21-2月28日）（1月1-1月10日）（2月1-2月10日）春節(jié)前春節(jié)后［2010年春節(jié)前后三亞市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)］數(shù)據(jù)來源：三亞房協(xié)[需求層面]春節(jié)市場(chǎng)凸顯“滯漲”現(xiàn)象，成交量下滑與成交價(jià)格上漲同時(shí)并存三亞地區(qū)2月份銷售價(jià)格環(huán)比1月均有上漲（萬(wàn)元/平米）

鳳凰島國(guó)際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月5.5（5號(hào)樓）6.5（4號(hào)樓）5.55.23.5(蓄水價(jià))1.5（高層）3.32.52010年2月8.7（3號(hào)樓）6.57.54.6-4.9（開盤價(jià)）2.7（高層）3.8-43.3三亞地區(qū)2月份銷售率環(huán)比1月降幅較高

鳳凰島國(guó)際公館海居半山半島鳳凰水城南岸金中海藍(lán)鉆山嶼湖2010年1月700套（4、5號(hào)樓開盤即售罄）190套75套416套520套45套65套2010年2月100余套（3號(hào)樓，3月日至10日銷售70余套）10套21套150余套（3月1日至10日銷售130套60余套）75套10套15套經(jīng)歷了1月份的量?jī)r(jià)飚升之后，2月份各指標(biāo)個(gè)案在價(jià)格上雖然仍維持在高位，但銷售量普遍出現(xiàn)了大幅下滑數(shù)據(jù)來源：海南開啟市場(chǎng)跟蹤數(shù)據(jù)庫(kù)［三亞市場(chǎng)指標(biāo)個(gè)案表現(xiàn)］［核心判斷］成交量的大幅下挫很難支撐長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格上漲投機(jī)性需求帶動(dòng)的價(jià)格瘋漲將告一段落[概念層面]

狂炒之后的支點(diǎn)缺失，當(dāng)概念熱度下降，短期內(nèi)無實(shí)質(zhì)建設(shè)推進(jìn)導(dǎo)致的價(jià)值缺失風(fēng)險(xiǎn)1、瓊州海峽跨海大橋申報(bào)立項(xiàng)，爭(zhēng)取2020年通車由交通運(yùn)輸部鐵道部和廣東海南共同出資1400多億，爭(zhēng)取2012年開建，2020年通車，該橋?yàn)槲覈?guó)在瓊州海峽興建的首座公鐵兩用跨海大橋。工程日前已正式向國(guó)家發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)，首選西線方案連接廣東省徐聞縣燈樓角和海南省澄邁縣道倫角?？绾４髽蚍稚舷聝蓪樱F路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為160公里，公路橋設(shè)計(jì)時(shí)速為100公里。大橋建成后，駕車跨越瓊州海峽只需20分鐘。2、環(huán)島鐵路預(yù)計(jì)2010年底建成通車目前在建的海南東環(huán)鐵路總投資202億元人民幣，是海南歷史上投資最多的基礎(chǔ)工程，預(yù)計(jì)2010年底建成通車。東環(huán)鐵路自現(xiàn)在的海口火車站起，由北向南依次經(jīng)過?？谑?、文昌市、瓊海市、萬(wàn)寧市、陵水縣、三亞市，至現(xiàn)在的三亞火車站，并與海南西線鐵路相連接，建成后將形成真正意義的環(huán)島鐵路。國(guó)際旅游島的后續(xù)實(shí)質(zhì)型投資推進(jìn)回到問題：風(fēng)險(xiǎn)哪里？經(jīng)濟(jì)政策因素房地產(chǎn)政策因素新增貨幣量減少，加息預(yù)期增加觀望，置業(yè)門檻提高概念熱度下降、短期實(shí)質(zhì)建設(shè)跟進(jìn)不力價(jià)格高點(diǎn)支撐不足，趨勢(shì)不明朗，引發(fā)觀望短期供應(yīng)量噴發(fā)供需失衡避險(xiǎn)保值式購(gòu)買力下降購(gòu)買力壓縮購(gòu)買力壓縮購(gòu)買力不足購(gòu)買力不足是未來海南市場(chǎng)的最大風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

關(guān)鍵詞搶奪現(xiàn)有有效購(gòu)買力開拓新的購(gòu)買力足夠購(gòu)買力（一）、如何確保本案持有足夠購(gòu)買力？（二）現(xiàn)有的客群中，我們應(yīng)該吃哪塊？根據(jù)“財(cái)富實(shí)力”與“時(shí)間閑暇”兩個(gè)指標(biāo)進(jìn)行交叉，海南“房客”細(xì)分如下［有錢無閑］①收藏稀缺隱私客②商務(wù)饋贈(zèng)型客戶［有錢有閑］①國(guó)外性價(jià)比型度假客戶②國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客［“無”錢有閑］①高寒地帶候鳥性客戶（1）客群鎖定類型一：收藏稀缺隱私客[構(gòu)成]公務(wù)員高官、能源性企業(yè)主、演藝圈人士、二世祖（其中前兩者占絕對(duì)比例）[年齡]分布較廣，不具統(tǒng)計(jì)意義[置業(yè)]占據(jù)稀缺資源的一線海景，喜歡就買的無理由置業(yè)，決策迅速購(gòu)買量不定，帶有一定的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移性質(zhì)[使用]不定[1]有錢無閑的頂級(jí)客戶類型二：商務(wù)饋贈(zèng)型客戶[構(gòu)成]北方能源型企業(yè)主居多，[年齡]35-45歲事業(yè)處于上升期[置業(yè)]購(gòu)買物業(yè)用以贈(zèng)送客戶，進(jìn)行公關(guān)一二線海景物業(yè)，一是要與海有關(guān)，二是一定要有名[使用]轉(zhuǎn)贈(zèng)；連同購(gòu)買，組團(tuán)度假[1]有錢無閑的高端客戶類型二：國(guó)內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪客[構(gòu)成]江浙華南等地實(shí)業(yè)及貿(mào)易客，由于經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化，或者資產(chǎn)保值或者功成身退型以及家庭回歸型消費(fèi)[年齡]50歲左右[置業(yè)]開始有置業(yè)的動(dòng)機(jī)，比較理性，置業(yè)決策時(shí)間較長(zhǎng)，不一定追求一線海景[使用]多頻短時(shí)度假，一般3-5天，一年1-2次，以家庭或親朋為消費(fèi)單位海灘親水活動(dòng)、海鮮飲食、景點(diǎn)閑逛，包車出行較多[2]有錢有閑的中高端客戶類型：高寒地帶候鳥性客戶[構(gòu)成]北方高寒地區(qū)的過冬物業(yè)[年齡]40-65歲[置業(yè)]二線海景或者非海景，價(jià)格面敏感性[使用]1.2-2個(gè)月日常購(gòu)物、醫(yī)療保健、交通出行等城市配套[3]“無”錢有閑的中端客戶結(jié)合項(xiàng)目袍條件、以撒及客戶需煌求重點(diǎn)針對(duì)螞：度假保凍值型中高騰端國(guó)內(nèi)傳惜統(tǒng)產(chǎn)業(yè)豪庸客候鳥型狼中端客之戶（2）怎么搶紗？——開發(fā)戰(zhàn)恢略一把刀犬切蛋糕棍多還是丙雙刀齊膨下多？雙刀齊下戰(zhàn)略：大狹盤做小雙品牌拾戰(zhàn)略=》迅速立勢(shì)戰(zhàn)術(shù)：麥多元覆肢蓋擴(kuò)大客群=》高低通濫吃開發(fā)戰(zhàn)辰略1：品牌臂組合1、A、B地塊同時(shí)畫啟動(dòng)迅速柏確立xx家在海南的寧江湖地位2、雙刀并沸舉搶占份怒額：A地塊吃中油高端度假享保值客、B地塊吃中擔(dān)端候鳥客多元覆蓋>產(chǎn)品類多財(cái)元>產(chǎn)品面忌積多元高低擠攤壓>產(chǎn)品類貪單價(jià)擠稻壓>產(chǎn)品面虜積總價(jià)弊擠壓開發(fā)戰(zhàn)略2：多元產(chǎn)懇品組合（二）我旺們要開拓冒哪塊新客朝群？策略前思棉考旅游模期式發(fā)展騎趨勢(shì)上島的趨旅游動(dòng)漲機(jī)決定川消費(fèi)人冤群旅游目的耳變化趨勢(shì)頂產(chǎn)生的客塘群趨勢(shì)三亞處起于變而廢未變之茄際旅游模式或大勢(shì)研判國(guó)內(nèi)商務(wù)嫌客每年以8-10牛%速度增加觀光度假商務(wù)休閑（1）未來怕哪種人酷群會(huì)越秀來越多婦？①海南將韻以旅游產(chǎn)業(yè)顆群和現(xiàn)代番服務(wù)產(chǎn)業(yè)廉群為核心稀構(gòu)建產(chǎn)業(yè)披體系，重背點(diǎn)發(fā)展：民會(huì)展業(yè)、晝高端商貿(mào)柏業(yè)、商務(wù)浸服務(wù)業(yè)；②三亞彩城市發(fā)乏展規(guī)劃2：大力發(fā)幅展郵輪經(jīng)談濟(jì)、游艇袖經(jīng)濟(jì)和會(huì)遵展經(jīng)濟(jì)③三亞筒城市發(fā)失展規(guī)劃5：精心兇培育高皆端客源濃市場(chǎng)，也實(shí)施“大企業(yè)、乓大航線、厘大團(tuán)隊(duì)”戰(zhàn)略④海口重排點(diǎn)發(fā)展為逐全國(guó)高爾粘夫產(chǎn)業(yè)基橡地、三亞嫁重點(diǎn)發(fā)展畏為全國(guó)游摔艇業(yè)基地隨著會(huì)展肆經(jīng)濟(jì)、商虛貿(mào)經(jīng)濟(jì)、狡郵輪經(jīng)濟(jì)薦以及全國(guó)成游艇業(yè)、黎高爾夫產(chǎn)馳業(yè)基地的滑逐步推進(jìn)凍與實(shí)現(xiàn)，綱將吸引越順來越多的燦商貿(mào)、展燒覽、學(xué)術(shù)村交流等商的務(wù)活動(dòng)落汪地海南。商務(wù)客鼠將成為刺三亞最法值錢的異客戶，落不管是遷置業(yè)還位是消費(fèi)尊，他們恒的匯聚纖人氣決意定了價(jià)杯值觀光度假商務(wù)休躬閑變化外因航：經(jīng)濟(jì)發(fā)句展趨勢(shì)成址為外部拉據(jù)力國(guó)際旅游肢島政策促唯使海南整麗體向產(chǎn)業(yè)枕階段轉(zhuǎn)移位，商務(wù)活暗動(dòng)趨向頻鳳繁瑞吉酒起店費(fèi)爾蒙七閣星級(jí)酒店麗茲卡藍(lán)爾頓填海成島道，鳳凰島歸等建筑奇渡觀的興起瑞吉頂級(jí)踏別墅，將遍創(chuàng)造中國(guó)賠豪宅最高堤價(jià)，讓亞睬龍灣重新吵想象紅樹林傾酒店：斜世界最怒大的酒杰店群麗茲卡湊爾頓：犁國(guó)內(nèi)最畝奢華的吧酒店崖城創(chuàng)喪意新城刑開發(fā)“國(guó)家海攔岸”海棠吼灣：超星晶級(jí)酒店群散啟動(dòng)鳳凰島變化基堡礎(chǔ)：哀“高端濱海邀度假休閑”的高端辯取向?qū)В叭簽尘圯^集效應(yīng)”，“迪拜化”的發(fā)展旅模式將能夠吸旱附更多逢更高端旬的消費(fèi)賄群體。商務(wù)休姥閑人群土將成為之海南上潮島游客怨的重要揀構(gòu)成部錄分隨著旅冰游島的乒建設(shè)與騎產(chǎn)業(yè)化利進(jìn)程的萌推進(jìn)（2）如何拳開發(fā)商凱務(wù)休閑絨人群？——開發(fā)戰(zhàn)略關(guān)鍵問題碎：為什么稀來我這里貿(mào)不去別的冠地方？人有我優(yōu)帳、人無我王有別人都有鼓什么？突破口在排哪里？（A）從海半南房地炸產(chǎn)開發(fā)狗模式現(xiàn)與狀談起①純資源房叛地產(chǎn)開發(fā)抹模式：三姻亞灣海居②資源+配套房友地產(chǎn)開宋發(fā)模式倉(cāng)：半山傷半島③無資源刑做配套開出發(fā)模式：餐魯能三亞凳灣新城［市場(chǎng)凳現(xiàn)有典妨型案例輩開發(fā)模畏式研究損］案例鏈?zhǔn)敖樱喝齺啚橙篮＞蛹冑Y源醉房地產(chǎn)笑開發(fā)模觀式項(xiàng)目整體當(dāng)追求海資森源的最大響化實(shí)現(xiàn)價(jià)嘗值提升，賊配套呈現(xiàn)挽出明顯的肆住宅化開發(fā)三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)位三亞市小東海鹿回頭半島規(guī)模占地2066畝，容積率1.73，綠化率45%，共分五期開發(fā)產(chǎn)品高層,獨(dú)棟別墅,聯(lián)排別墅,雙拼別墅配套小區(qū)內(nèi)有洲際酒店、豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等，臨近配套有悅榕山莊酒店、洲際酒店六星級(jí)亞洲旗艦店、鹿回頭高爾夫球場(chǎng)，以及夏日百貨、大東海美食一條街、銀行等銷售一、二期、三期已售罄，目前在售的四期客戶北京、上?？蛻粽?0%>>占據(jù)雙灣課資源，更肥以配套升級(jí)資龍?jiān)?，增柳建豪華朽商業(yè)街立、國(guó)際廢潛水基狂地、游臺(tái)艇會(huì)等野度假設(shè)抓施，形哄成對(duì)價(jià)壓值的極曬致化挖遵掘1期2期3期4期案例鏈館接：半山半島資源+配套房地惱產(chǎn)開發(fā)模箱式無資源懲做配套夢(mèng)房地產(chǎn)編開發(fā)模嫌式>>項(xiàng)目無海攏，通過高鏈爾夫球場(chǎng)宴、游艇港師、商業(yè)娛抵樂三大休仁閑引擎實(shí)幫現(xiàn)項(xiàng)目的叔價(jià)值提升游艇港灣板塊GOLF板塊商業(yè)、娛樂板塊游艇碼頭綜合住宅區(qū)區(qū)綜合住宅區(qū)高爾夫練習(xí)場(chǎng)綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）綜合住宅區(qū)（規(guī)劃中）會(huì)所會(huì)所會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場(chǎng)商業(yè)區(qū)綜合住宅區(qū)綜合住宅區(qū)游艇學(xué)院酒店式公寓湖泊綜合住宅區(qū)案例鏈接報(bào)：三亞灣郵新城美麗MALL美麗1區(qū)2期別墅資源階亦段囑度假軌配套階剛段為搶奪客翁源，提高洽售價(jià)品牌雹開發(fā)商已場(chǎng)經(jīng)逐步自火發(fā)進(jìn)入豐槽富度假配哲套階段案例啟示當(dāng)海不多框的時(shí)候競(jìng)爭(zhēng)趨純勢(shì)梳理當(dāng)海多臺(tái)的時(shí)候海是吸引陳點(diǎn)海+度假配套珍是吸引點(diǎn)當(dāng)海+度假配套裙多的時(shí)候下一個(gè)丙吸引點(diǎn)帽在？1、當(dāng)海、乳高爾夫、強(qiáng)商業(yè)街、隔游艇會(huì)泛梳濫，不足醒以為項(xiàng)目破帶來足夠晉消費(fèi)力的財(cái)時(shí)候，度警假區(qū)如何監(jiān)生存？繼續(xù)開發(fā)堤新的度假還設(shè)施？很快就堤會(huì)被復(fù)賺制，最痰終還是義掉進(jìn)不愉斷玩噱拳頭創(chuàng)新循度假玩損法的循機(jī)環(huán)有沒有只洲屬于自己浴別人無法杜復(fù)制的核諒心競(jìng)爭(zhēng)力密？有必要搞始清楚的兩叼個(gè)問題2、當(dāng)一段影時(shí)期內(nèi)有找度假旅游養(yǎng)需求的客鬼源有限，和而搶飯吃太的旅游區(qū)辣又太多的育時(shí)候怎么更辦？除了通泄過抓游挖客吃飯唯，在度闊假區(qū)能宿否通過園其他行淹業(yè)找到流收入度假區(qū)邪只有通賺過多行霸業(yè)經(jīng)營(yíng)豪，不單雁純依靠紙旅游業(yè)爸產(chǎn)生收災(zāi)入來源羞，才能炮確保在飄競(jìng)爭(zhēng)中閣立于不奴敗回到問押題1：什么行商業(yè)不容易鋼被復(fù)制？屬于自繩己的優(yōu)搞勢(shì)產(chǎn)業(yè)度假產(chǎn)若業(yè)+跨界優(yōu)勢(shì)成產(chǎn)業(yè)[未來戰(zhàn)略擾制高點(diǎn)]旅游地產(chǎn)許取勝關(guān)鍵吳點(diǎn)產(chǎn)業(yè)復(fù)合乞旅游地產(chǎn)市場(chǎng)好暢的時(shí)候唯可以帶甲來旅游顛業(yè)以外旦的多點(diǎn)浩收入，喇以及帶年來新買湊家優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)不好倉(cāng)的時(shí)候可目以通過該倉(cāng)產(chǎn)業(yè)獲得猛收入，確負(fù)保生存【案例鏈維接】美國(guó)·希爾頓島嚇案例產(chǎn)業(yè)嫁接披成功經(jīng)驗(yàn)糊借鑒Hil曠ton備He毀ad萬(wàn)Isl柄and海:美國(guó)第一麥個(gè)整體生腥態(tài)規(guī)劃的搶度假目的其地，依靠高松爾夫產(chǎn)習(xí)業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展占成功的咽旅游休弱閑大區(qū)爬域；面積：長(zhǎng)達(dá)12英里寬5英里，面對(duì)積大約60平方英里棉（153撓.85平方公里誕）；區(qū)位：位于美國(guó)雄南卡萊羅役納州最南例端，直接演連接大西降洋，美國(guó)異東海岸第惰二大屏障編之島；交通：島上有自景己的機(jī)場(chǎng)鋒，278號(hào)洲際高溉速貫穿海譯島，與島昂內(nèi)連接南外北交通的厚跨島百匯儀大橋共同薪形成區(qū)域哈環(huán)路SEAPINESSHIPYARDPLMETTODOUNSPORTYROYALPLMETTOHALLHILTONHEADPIANTATIONWINDMILLHARBORSPANISHWELLSWEXFORDLONGCOVEINDIGORUNSOUTHCAROLINAHILTONHEADISLAND美國(guó)第一蹈?jìng)€(gè)整體生僚態(tài)規(guī)劃的臨度假目的稻地，依靠高固爾夫產(chǎn)謠業(yè)帶動(dòng)，發(fā)展景成功的稱旅游休凱閑大區(qū)妨域；這個(gè)靴形筆島嶼被廣蔥泛認(rèn)為是李美國(guó)最優(yōu)弊秀的度假頑目的地，冠每年超過250萬(wàn)游客被獻(xiàn)吸引來島匙；[案例鏈鞋接]主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)兼引動(dòng)模式·希爾頓脹島項(xiàng)目Hilt妥o(hù)nH黃ead篇Isla謹(jǐn)nd被譽(yù)為延美國(guó)的高爾夫遠(yuǎn)球島，擁有強(qiáng)世界上蛋最著名筑的24個(gè)經(jīng)典緣瑞高爾夫竟球場(chǎng)，撒成為島柜內(nèi)重要鏟的旅游神設(shè)施和騰資源地位：從196挨1年島內(nèi)第酬一個(gè)高爾瓜夫誕生到押今天成為潑高爾夫旅暈游目的地愉，希爾頓網(wǎng)頭島贏得“高爾夫數(shù)球島”的乘美譽(yù)；依靠高閃爾夫帶懇動(dòng)區(qū)域慚旅游開請(qǐng)發(fā)：島上有晝高爾夫句領(lǐng)域極島具威望緩的PGA美巡賽固定球瓣場(chǎng)，PGA對(duì)海島開拉發(fā)有巨大顯的推動(dòng)與發(fā)宣傳，首娃年賽事參蔽觀者數(shù)量倦從5000人迅速庫(kù)超過十值萬(wàn)人，足首個(gè)經(jīng)譽(yù)典高爾復(fù)夫大賽衣通過電煙視傳播繪到了5萬(wàn)人的春家庭，衫同年超堪過25萬(wàn)游客判來到希慢爾頓島葵；區(qū)域球場(chǎng)狗密集：島上高爾摸夫球場(chǎng)有24個(gè)，加上動(dòng)周邊離島會(huì)的球場(chǎng)超石過了40個(gè)，固定胞的球員在250萬(wàn)人左公右PGA：美國(guó)高爾斃夫職業(yè)巡循回賽。PGA是目前漸世界上絕運(yùn)營(yíng)規(guī)瓶模最大桌、運(yùn)營(yíng)誰(shuí)最為成舌功的高殃?duì)柗蜓惨谢刭惓晒﹃P(guān)靜鍵要素疑之一：講高爾夫辰球場(chǎng)成為高爾嚷夫領(lǐng)域極戀具威望的PGA美巡賽固定球場(chǎng)可借鑒的競(jìng)成功開發(fā)榮關(guān)鍵因素成為產(chǎn)榮業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)層的固定島場(chǎng)所打造產(chǎn)嬌業(yè)領(lǐng)域權(quán)威性活動(dòng)（B）商務(wù)殘休閑客餡群開發(fā)葵戰(zhàn)略就可以實(shí)蒙現(xiàn)商務(wù)產(chǎn)燙業(yè)嫁接度鬧假產(chǎn)業(yè)通過商邪務(wù)休閑課旅游地省產(chǎn)的開筆發(fā)戰(zhàn)略注來實(shí)現(xiàn)惑吸收商?hào)|務(wù)休閑糖客群只要能狐打造一任個(gè)商務(wù)央領(lǐng)域的普權(quán)威活慢動(dòng)規(guī)避風(fēng)蹦險(xiǎn)的開既發(fā)戰(zhàn)略雙地塊同陳時(shí)啟動(dòng)，斧實(shí)現(xiàn)雙品飛牌、多元爹化產(chǎn)品覆翼蓋搶占份歲額搶奪度假多保值客、掀候鳥客群商務(wù)產(chǎn)業(yè)隱嫁接度假軟產(chǎn)業(yè)，打市造商務(wù)休礦閑房地產(chǎn)掌開發(fā)模式開拓商務(wù)滅客群A地塊B地塊穩(wěn)固度假克保值豪客勤群開拓商務(wù)付客群穩(wěn)固候鳥胡中端客群兼吃度表假保值權(quán)豪客漏斯網(wǎng)魚[貳]“非海物業(yè)”如何借伸勢(shì)三亞惠追價(jià)“海物業(yè)”？[一]策略前思慶考從本質(zhì)該看課題核心策塵略：本案應(yīng)當(dāng)揉把平移海恭景客作為辯主力的溢談價(jià)來源追價(jià)即搶摧客追海即蘇追單價(jià)[一]競(jìng)爭(zhēng)坐湖標(biāo)確定緊及基地霜條件分匠析[1]競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)財(cái)確定三亞灣導(dǎo)一線海電景盤特豎征時(shí)代海岸半山半島訂四期東和中央躲海岸鳳凰島金中海藍(lán)薦鉆海闊天空魯能三們亞灣新旅城蘭海美危麗新海貼岸三組覺團(tuán)海居國(guó)光濱海息花園國(guó)際公館鳳凰水孝城一線海景盤：65000-87000元/平米二線海景盤：35000-40000元/平米非海景樓盤：24000-28000元/平米三亞灣大東海鹿回頭泉半島小東海產(chǎn)品品扣類分析項(xiàng)目名稱資源容積率主力產(chǎn)品當(dāng)前售價(jià)半山半島雙灣海景1.73

高層公寓46000-49000鳳凰島一線海景1.73

高層公寓87000海居一線海景1.20

高層公寓75000國(guó)際公館一線海景1.50

高層公寓65000東和中央海岸一線海景3.60

高層公寓待定時(shí)代海岸二景海景+河景1.50

小高層公寓33000財(cái)富海灣公館一線海景1.10

小高層公寓、別墅48000金中海藍(lán)鉆二線海景2.0高層公寓38000克拉碼頭一線海景1.49小高層公寓39000一線海底景主要心以高層燙公寓為籍主力[戶型供倦需結(jié)構(gòu)徒分析]通過對(duì)上緞述競(jìng)爭(zhēng)案欠例的分析愛，統(tǒng)計(jì)了繪已推盤銷約售或認(rèn)購(gòu)縣的1房至3房共277允2套戶型，甩其中：A、2房戶型占摟到了供應(yīng)僑比例的54%、去化話比例的52%，是區(qū)半域的絕艷對(duì)主力未戶型B、1房戶型占顧到了供應(yīng)利比例的41%、去化渠比例的38%，是區(qū)域土的次主力浸戶型C、3房戶型占渴到了供應(yīng)息比例的12%、去化比粥例的11%，是比例為相對(duì)較低狀的戶型D、4房戶型只鵲到了供應(yīng)陶比例的7.5嗽%、去化演比例的9%，是比例凈相對(duì)最低奮的戶型主力供給乘：鳳凰島主力給給端：半山半盆島四期高層公寓碌中供需兩嶺旺的主力落產(chǎn)品為兩棋房、一房予戶型三亞市區(qū)價(jià)格環(huán)境分析資源類型一線海景盤二線海景盤非海景盤當(dāng)前裸房?jī)r(jià)格筑倉(cāng)（元）60000-7000030000-3500022000-26000主力戶型面積（平米）一房?jī)煞咳恳环績(jī)煞咳恳环績(jī)煞咳?0-7080-120150-19050-7090-130120-15050-6080-90100-110不同戶型主力總價(jià)（萬(wàn)）300-500480-840900-1330150-245270-455360-525110-156176-234220-286價(jià)格環(huán)衰境分析一線海景撒主力戶型疫：目前單禿價(jià)在6-7萬(wàn)之間，一房總價(jià)拌在300定-50補(bǔ)0萬(wàn)兩房總價(jià)500嘆-80練0萬(wàn)平移目搜標(biāo)客群服：接受單價(jià)6-7萬(wàn)，總價(jià)稅在300鞏-50井0萬(wàn)的海交景一房派客群以及總氏價(jià)在500-懇800萬(wàn)的海景迷兩房客群競(jìng)爭(zhēng)坐標(biāo)知鎖定有什么沒什么地理?xiàng)l件刺分析人文條件浴分析[2]基地條件巾分析落筆山海南大學(xué)辟三亞學(xué)院季節(jié)性秒水庫(kù)B地塊A地塊[1]概念階乖段的落勾筆洞風(fēng)死景區(qū)度忌假區(qū)[2]緒A地塊內(nèi)有片海拔200矮-30繼0米的山嶺塌，1400畝，0.5容積率[3]萍B地塊為丘詞陵地帶，0.9容積率[4]殃A地塊緊朋鄰季節(jié)抽性水庫(kù)頑，約5萬(wàn)平米地理?xiàng)l變件:資料鏈接左：落筆洞輸遺址[1]xx—中國(guó)房地稠產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)憶袖，引領(lǐng)難產(chǎn)業(yè)理念傻與產(chǎn)品走御勢(shì)[2]海南大學(xué)抵三亞學(xué)院人文條桐件:一塊擁有含景點(diǎn)潛質(zhì)溉、有山水璃資源的較夕大別墅用蹈地地塊定性擺脫非錦海劣勢(shì)枯，為三巴亞提供哥一種離泛開的海丘的可能糠性落筆洞符遺址+山水屬養(yǎng)性+嚴(yán)0.5容積率+地產(chǎn)與例教育產(chǎn)仿業(yè)規(guī)劃上具觸備豐富的波想像力和圈特色化空界間具備以伙產(chǎn)品類謀平移一科線海景潤(rùn)公寓客碰的機(jī)遇具備文脈里和景點(diǎn)價(jià)獲值支撐具備產(chǎn)業(yè)協(xié)嫁接條件［地塊轉(zhuǎn)價(jià)值剖池析］[二]打造平鉛移海景榴客的等額值理由從價(jià)格襖構(gòu)成要里素看追散海方向

總價(jià)300-500萬(wàn)能買到什么總價(jià)500-800萬(wàn)能買到什么

海景盤本案海景盤本案產(chǎn)品品類公寓一房特色別墅公寓兩房特色別墅產(chǎn)品面積50-70平米送面積80-120平米送面積產(chǎn)品使用方式只能看海景觀+只能看海景觀+資源一線海景山水+

一線海景山水+

配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套高爾夫、游艇會(huì)、商業(yè)街、潛水基地等度假設(shè)施特色配套身份感同檔次人群人群同檔次人群人群？？？？？［策略窩提示］跳出/消滅資封源級(jí)差以產(chǎn)品嗓類型和精山水資恰源互補(bǔ)建立平行昏于一線海飯景公寓的競(jìng)價(jià)值底盤［核心遙課題1］由于競(jìng)爭(zhēng)怒單價(jià)與總粉價(jià)已經(jīng)鎖籠定，所以拴面積區(qū)間彈已經(jīng)鎖定70-狗120平米小欄別墅能隊(duì)否在本櫻案落地霜？70-希120平米小拘別墅有稿沒有市她場(chǎng)？[一]70往-12萬(wàn)0平米小別宰墅可行性鈴論證【案例鏈聲接】東和·福灣成功案例姨借鑒12號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)東和福灣該項(xiàng)目地跌處東海岸辭線土福灣晌區(qū)，容積率0.5，主要鵝產(chǎn)品有5幢6-10層的海辯景公寓斧和非海屯景單層SPA泳池別墅組成，面積在68-1相40平米樓棟公寓非海景單層別墅開盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）09年9月尾盤45000元/平米（帶軟硬裝5000元）戶型面積42-13068-75、120、137總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套A、B區(qū)總量：450余套，已售300多套，剩余最后一期銷售情虎況：08年2月開盤西，別墅披開盤價(jià)矮格1500怠0-18泡000元/平米，09年9月別墅死已基本丑售罄，舞尾盤價(jià)輪格升至4500節(jié)0元/平米別墅僅余B區(qū)最后訂一期，術(shù)約120套重點(diǎn)研散究對(duì)象衛(wèi)：80平米、120平米、140平米左右悲單層聯(lián)排剪別墅·68-7縫5平米120平米137平米68-7直5平米一房特色2：涼亭偏式開放封客廳特色3：臥室直案出泳池特色1：臥室撓露天浴號(hào)缸戶型特封色：涼養(yǎng)亭式開停放客廳戶型特桐色：臥摔室或者么客廳直遍接出泳宮池園林特?fù)裆阂詢x度假酒規(guī)店園林廟手法做率環(huán)境，告度假感可強(qiáng)烈［1］小面化積單層遺別墅有悠量有價(jià)妥，表現(xiàn)瘋在08年市場(chǎng)愛低迷的絕時(shí)期依加然獲得良好亭的量?jī)r(jià)把指標(biāo)，趣同樣潮是非海景尸別墅在09年9月的已經(jīng)姻獲得概念羨瘋炒后的價(jià)盜格；［2］0.5容積率做腎單層小別湯墅可行；［3］度假更酒店式碧的環(huán)境擺手法獲填得強(qiáng)烈抵的度假句感與品是質(zhì)感；福灣案例志的啟示資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積強(qiáng)銷期單價(jià)強(qiáng)銷期總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景東和富灣土福灣區(qū)單層聯(lián)排68-7509年3-9月36000-45000245-3005000129129

售罄120432-4801481481375489393公主郡亞龍灣區(qū)單層獨(dú)棟88-9045000396-405毛坯3838

售罄雙層獨(dú)棟324-385310001000-11946464西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5050在售疊拼別墅180-22055000990-12105651迷你別墅83700005811111別墅樓王70375000527311整體需箏求：2009年大三亞栽小別墅基恐本呈現(xiàn)高廈量高價(jià)的員現(xiàn)象2大三亞灣跡區(qū)小別墅料供應(yīng)3富力灣香水灣1號(hào)雅居樂兔清水灣三亞灣大東海亞龍灣清水灣

土福灣海棠灣香水灣日月灣石梅灣博鰲東和富安灣半山半島一線海軍景別墅互與非海販景別墅西山渡公主郡三大灣殊區(qū)別墅帥產(chǎn)品供伏應(yīng)特征[一線海景好別墅分析]資源上中：緊鄰?fù)旰?，替在住所姻能直接序目視大猶?；虺霾ㄩT便是映海灘類型上：觸獨(dú)棟面積上：回主力是370氏-90域0平米以上予的大戶型疲，但不同居樓盤的戶括型面積差神異較大單價(jià)上缺：7-10萬(wàn)/平米總價(jià)上：250腔0-8卷000萬(wàn)/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)

總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注一線海景

富力灣香水灣區(qū)D1區(qū)沙灘獨(dú)棟367700002570-371050001212

53031

香水灣1號(hào)香水灣區(qū)一線獨(dú)棟3701000003700-68001000088其中4棟為準(zhǔn)一線68043

清水灣瀚海銀灘二期別墅清水灣區(qū)一線獨(dú)棟900900008100-12600毛坯117

140053

一線海景轉(zhuǎn)別墅主要微集中在370妙-90慣0平米區(qū)哲間[非海景亞別墅分貼析——傳統(tǒng)別旺墅]資源上：旦相鄰海灘江，但海灘經(jīng)有一定距策離，無法喬在住所直嚼視海灘類型上：頂獨(dú)棟/雙拼別緣瑞墅面積上：潤(rùn)主力300加-65抽0平米單價(jià)上：3-6萬(wàn)/平米總價(jià)上：主力總價(jià)730-艘1200萬(wàn)/套資源類型項(xiàng)目名稱地理位置建筑類型戶型面積單價(jià)總價(jià)裝修標(biāo)準(zhǔn)推盤套數(shù)銷售套數(shù)備注非海景清水灣星河傳說別墅組團(tuán)清水灣歐式獨(dú)棟108-30030000324-90030006060

泰式獨(dú)棟210-32935000735-11505850

公主郡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅324-385310001000-1194毛坯6464

西山渡亞龍灣區(qū)獨(dú)棟別墅253-650600001518-3900裝修5030屬于認(rèn)購(gòu)半山半島雙灣別墅小東灣雙拼別墅21943000950裝修793含下沉層面積約335平米非海景別滅墅主要集輕中在300刪-65醋0平米區(qū)殖間［1］別墅供找應(yīng)絕大部撇分為為傳呀統(tǒng)產(chǎn)品［2］一線海景氏別墅面積鞏主要在370口-90總0平米區(qū)間柿，非海景河別墅主要茂在300-650平米區(qū)間鞋；三大灣區(qū)占別墅供應(yīng)因特點(diǎn)小結(jié)傍：小別墅大屬于市場(chǎng)太空缺小別墅在法海南市場(chǎng)嗽銷售潛力執(zhí)巨大，本昂案應(yīng)當(dāng)把70-使120平米的小觸別墅作為逆主力產(chǎn)品劉瞄準(zhǔn)本案核主力目標(biāo)欄客群之一幣：中高端施度假保值供型豪客，叫以獲取溢容價(jià)主力空累間單層小妥別墅是蹈市場(chǎng)的枕空白點(diǎn)余：大三亞灣久區(qū)與非灣艙區(qū)物業(yè)基告本只有福灣在供應(yīng)贊，僅有120套左右院的庫(kù)存場(chǎng)；［核心課咸題2］本案不可攔避免存在辱要通過公飾寓、洋房館來找回容逆積率，其看他產(chǎn)品做葬什？客戶需洞求產(chǎn)品匹配競(jìng)爭(zhēng)環(huán)震境分析候鳥型中圣端客商務(wù)休閑敢客其他度假賢客戶①商務(wù)休滔閑客戶撕需求分呈析[特征]度假與良商務(wù)招極待的兩垃重動(dòng)機(jī)[參考]往往以五蘆星級(jí)酒店浪作為價(jià)值脫參考系[關(guān)注]資源類送型和配暫套服務(wù)愉，項(xiàng)目彼本身的市知名度樣尤其重根要。項(xiàng)殼目知名嚼度超越學(xué)品牌知名度=〉關(guān)注點(diǎn)保排序①大尺度的滅景觀占有②奢適的寫空間感受③酒店化的況配套設(shè)施④3房的基本參功能配置⑤拎包入窯住的便利幼性，對(duì)裝佩修的偏好艘并不一定強(qiáng)調(diào)越度假性賴，而是譜追求厚擠重的品抖質(zhì)感⑥能夠猛提供定遼制服務(wù)漫以便招祥待客戶樣本數(shù)：14份［1］針對(duì)性業(yè)研究：目級(jí)標(biāo)客戶需栗求訪談針對(duì)商蘆務(wù)休閑劈燕客——建議在林主力小勾別墅之?dāng)r外少量決添加目謊前大三訴亞主力城供需的礙傳統(tǒng)別添墅面積設(shè)定波：300-相400平米/三房②候鳥型撈終端客[特征]養(yǎng)老性伶質(zhì)[參考]非海景榨項(xiàng)目[關(guān)注]總價(jià)，逐綜合配威套=〉關(guān)注點(diǎn)排難序①對(duì)“氣候死”的要求互大于“親竊?！雹谠从趲涢_發(fā)商野品牌提資供對(duì)產(chǎn)呀品的交觀付信心③能為養(yǎng)核老提供末不同的磚醫(yī)療服沉務(wù)配套④2房的基墾本功能謊配置樣本數(shù)談：23份［1］針對(duì)琴性研究燭：目標(biāo)狡客戶需跟求訪談③度假保致值中高拖端客群擇中的家駛庭化分感時(shí)度假文客[特征]經(jīng)濟(jì)收費(fèi)益與度貞假享受領(lǐng)兼顧的議靈活置圈業(yè)[參考]偏向以恨五星級(jí)爆酒店作皂為價(jià)值芳參考系[關(guān)注]不單純警追求海輝景最大齊化，典峰型俄度偷假保值哀型=〉關(guān)注點(diǎn)個(gè)排序①對(duì)“子近?！背氐囊笈龃笥凇跋ㄓH海”②提供類遷似分時(shí)食度假的薪返租服滑務(wù)③源于合事理性價(jià)比俱的中遠(yuǎn)期汪升值保證④酒店值化的服墾務(wù)配置⑤2房的基揉本功能雀配置⑥拎包畝入住的坡便利性錢，對(duì)裝鑰修偏好照輕松而有主結(jié)題的度假情性⑦提供抖周邊旅館游設(shè)施偶的打包療服務(wù)樣本數(shù)：21份［1］針對(duì)塌性研究男：目標(biāo)傍客戶需瓣求訪談公寓洋房姓市場(chǎng)供應(yīng)衣特征東和中央其海岸鳳凰島海闊天牲空海居國(guó)際公館一線海血景盤三亞灣大東海鹿回頭半伯島小東海三亞灣軟：一線璃海景盤模洋房面積特征［一房］一房主桌力面積讓在50-8獸0平米之摩間［兩房］兩房主青力面積孔在120-秤170平米之疾間［三房］三房主力躍面積在150脖-18夢(mèng)0平米之剖間[戶型配切比特征——主力為一樓房和兩房]全產(chǎn)品線竹特征，但饞不同的樓草盤根據(jù)景勉觀特性和柄單價(jià)特性哲，主力戶巖型的配比途有所差異稍，如國(guó)際饑公館的側(cè)喚向看海房翠源主力戶闖型米56-6樣5平米的清一房，快而預(yù)計(jì)勤高單價(jià)鴉銷售的校鳳凰島細(xì)項(xiàng)目為素控制總爭(zhēng)價(jià)適度載放小戶匪型面積標(biāo)，主力筑房50-滋80平米的一釣房和90-1德09平米的燭一房一葛廳戶型擁，總體而言退主力戶為乏一房和兩館房，三房純?cè)诟鳂潜P熄當(dāng)中所占盡配比較小時(shí)代海據(jù)岸半山半島儉三期金中海概藍(lán)鉆國(guó)光濱海遠(yuǎn)花園二線海爺景盤：170災(zāi)00-漫250鉛00元/平米大東海鹿回頭薄半島小東海面積特征［一房］一房主獎(jiǎng)力面積脾在40-貿(mào)70平米之間［兩房半］兩房主券力面積國(guó)在80-1始20平米之辜間［三房］三房主力使面積在120-傾130平米之間三亞灣膝：二線堅(jiān)海景盤補(bǔ)洋房[戶型配比匆特征]半山半島迷三期兩房旨是主力戶災(zāi)型，三房跳約占25%，時(shí)代海升岸（金域撐四期）一軟房和兩房國(guó)各占44%，三房占12%面積特征［一房噴］一房主力治面積在48-請(qǐng)60平米之鉆間［兩房］兩房主力錫面積在89-1頭25平米之間［三房］三房主療力面積眾在125物-15欺0平米之間三亞灣忘：非海瞇景盤洋推房魯能三比亞灣新柔城洋房畢配比［1］三亞灣撈洋房產(chǎn)控品供應(yīng)炒絕大部析分以一脈房、兩患房為主摟；［2］一房面勞積主要講在40-掏70平米之胡間、兩麻房面積洗主要在80-1育20平米之間三亞灣彈洋房市青場(chǎng)供應(yīng)歇特點(diǎn)小過結(jié)首批22棟共664戶，有一護(hù)梯兩戶、皆一梯三戶寒、一梯四腫戶和一梯越六戶四種裂類型，面厘積從80.核63㎡羨---訴208算.93秋㎡不等，罪其中兩餅房?jī)蓮d模共448戶，面構(gòu)積從80.6轉(zhuǎn)3㎡--擦-121世.98㎡，三房步兩廳共216戶，面膚積從118停.72遵㎡--題-20蹄7.3振㎡。蔚藍(lán)?？浒督M團(tuán)清水灣：少洋房組團(tuán)星海傳說坊組團(tuán)（1月5日開盤）清水灣：僑最新一期企組團(tuán)洋房減產(chǎn)品清水灣鐮：來訪逮客戶需饅求（準(zhǔn)摸確信息差）［1］清水灣洋蓋房產(chǎn)品供軟應(yīng)絕大部仍分以兩房至為主；［2］兩房面干積主要左在80-確120平米之嶺間［2］清水灣來我訪、來電贊客戶需求偶面積主要海在90平米以下伶以及90-桐110平米兩個(gè)區(qū)間清水灣葉洋房供非應(yīng)特點(diǎn)喉小結(jié)2號(hào)樓5號(hào)樓A區(qū)B區(qū)D區(qū)樓棟公寓開盤時(shí)間2008.2銷售價(jià)格41000元/平米（帶軟硬裝3000元）戶型面積42-130平米總售套數(shù)2、5號(hào)樓：600余套C區(qū)E區(qū)土福灣驢洋房供震應(yīng)特點(diǎn)晉（重點(diǎn)病研究項(xiàng)奇目，稍吹后詳述割）東和福灣該項(xiàng)目地較處東海岸姥線土福灣響區(qū)，海棠慮灣相鄰，裹主要產(chǎn)品鍛有5幢6-10層的海急景公寓車和休閑蹤蝶度假的只單層SPA泳池別勞墅組成旺，容積率0.5［1］公寓清、洋房好產(chǎn)品供績(jī)應(yīng)絕大頂部分以荷一房、雁兩房為津主；［2］一房面積礦主要在40-7櫻0兩房面辦積主要轟在80-1受20平米之扮間；三大灣覺區(qū)公寓紋、洋房缸供應(yīng)特炎點(diǎn)小結(jié)針對(duì)候鳥率型及其余千度假客群河的產(chǎn)品面蔥積及品類弟建議1、公寓壓主力產(chǎn)小品面積唉為40-7債0平米區(qū)鼓間的單番間、一乓房；2、洋房苗面積區(qū)間便為80-1原20平米的兩蠶房、三房項(xiàng)目的產(chǎn)究品以單層樂別墅與酒夫店公寓、搬洋房為主籃力產(chǎn)品跳躍配繳置300匙-40已0平米的傳惱統(tǒng)別墅總體產(chǎn)品階面積及品佳類建議1、單層擠別墅主伙力面積緞區(qū)間為80-波120平米的一咱房、兩房政；2、酒店豬公寓主圣力產(chǎn)品熟面積為40-7篇0平米區(qū)棋間的單憲間、一典房；3、洋房頃主力產(chǎn)狂品在80-江120平米兩化房、三塑房［核心陣課題3］如何跳出/消滅資源股級(jí)差，以洗產(chǎn)品類型蝕和山水資維源互補(bǔ)綜問合提拉產(chǎn)總品力？[一]如何讓項(xiàng)毀目的資源掌變得值錢村？[二]如何打茂造充滿肚特色又注富有度鏡假情調(diào)殃的別墅聲？[三]如何增加抗產(chǎn)品的附屬加值？[四]如何打造酷特色度假跳配套？[五]如何吸辱收商務(wù)哨人群落詢地提高瞧項(xiàng)目身斧份感？五大問題[項(xiàng)目定暮位]客戶導(dǎo)向見的項(xiàng)目開似發(fā)定位整合周邊咽資源，打討造有度假捉酒店情境遙感的“山水換商務(wù)度朵假社區(qū)”為客群博全員提宏供不同昂主題化綢的休閑梅體驗(yàn)三亞度假BRD商務(wù)度計(jì)假休閑蹦中心[產(chǎn)品力提乎升總體策考略]核心度假變資源（RESO亭URCE掀S)強(qiáng)調(diào)度假刊元素植入扇的產(chǎn)品（PROD咽UCTS）共享度假禿配套（SER旺VIC棍ES）旅游+核心度訂假資源階（RESO萄URCE走S）A地塊核湯心資源蓮打造1[一]特色引全擎設(shè)計(jì)——讓項(xiàng)目變績(jī)成景點(diǎn)石器時(shí)條代洞穴憤遺址是訓(xùn)項(xiàng)目最攤大特色版，怎么倘用這條靜線將山湊、水庫(kù)悲串成特洞色引擎海呢？聯(lián)合當(dāng)甩地旅游發(fā)局合作煩開發(fā)落薦筆山石真器時(shí)代拳洞穴遺路址前提條克件（1）特色裝酒店石器時(shí)代越的洞穴酒混店——?jiǎng)?chuàng)造與眾森不同的度敘假酒店模央式利用山體誘坡面，創(chuàng)雄造特殊價(jià)滾值備注：上盯海Bou咬tiq懶ue興起2002年10月，上海88新天地開殃業(yè)2006年10月，壹倘號(hào)碼頭響開業(yè)200屬7年3月，浪洗漫地中壞海開業(yè)200腿7年5月，首席擁公館開業(yè)2007年6月，璞邸套精品酒店貓開業(yè)所謂精梳品酒店繞（Bou劍tiq糧ue安Hot弦el）具有濃違郁的當(dāng)桑地的文澆化特色豪和獨(dú)特仗歷史記轉(zhuǎn)憶的酒喉店興起于199催0年代的歐貿(mào)洲，以提腥供尊貴、玻奢華、私錘密及獨(dú)特些的個(gè)性化可居住和黨服務(wù)。亡這個(gè)概址念源于總歐洲，慰最近幾碑年才被需引入中鵲國(guó)起源于夢(mèng)法語(yǔ)的Bout梯ique，原意是貍指專賣時(shí)稼髦服飾的姓精品小店精品酒店蝦是獨(dú)特產(chǎn)厲品和專屬晶氛圍的體男驗(yàn)經(jīng)濟(jì)在功飯店業(yè)的危體現(xiàn)在特色酒菊店附近引時(shí)入Bou鳥tiq美ue稼Hot哄e(cuò)l，提升壩價(jià)值（2）針對(duì)肢商務(wù)客里群引進(jìn)賀精品酒溝店群：6星級(jí)精捷品商務(wù)墓度假酒卻店浪漫地中雄海（Lap育is素Cas言aB齡out驗(yàn)iqu魂eH隆ote喉l）開業(yè)時(shí)右間：2007年3月客房數(shù)養(yǎng)：18特色：20世紀(jì)80年代建筑隔。地中海煎風(fēng)情的整賠體空間設(shè)挑計(jì)，室內(nèi)裝裝飾呈不宗同風(fēng)格，嗎酒店陳列援眾多老上環(huán)海古董家雀具，如果域客人喜歡煎，室內(nèi)陳沙設(shè)都可購(gòu)耀買。在空間設(shè)課計(jì)上所極旬力營(yíng)造的荷氛圍，浪漫的逆拱形、邊絢麗的陵色彩和取不修邊絨幅的線賣條十八個(gè)喊房間風(fēng)響格各異陽(yáng)，比如界有維多哪利亞式返、亞洲企風(fēng)、老尺上海……每個(gè)房間捧都有考究麻的手工精奶制裝飾，峰并配以古猜董和仿古貍家具?！癊ve幼ryt扇hin延gi培nh葵ote廈lf至or盡sal先e.”[二]優(yōu)勢(shì)產(chǎn)頓業(yè)嫁接奮，打造眠三亞“薪博鰲論絞壇”吸四收商務(wù)拒客群落炸地[度假+產(chǎn)業(yè)“+”之研究]兩大優(yōu)閑勢(shì)產(chǎn)業(yè)股的嫁接絞：xx盯住宅地嘩產(chǎn)業(yè)、態(tài)三茅亞學(xué)院鉤旅游教蜘育業(yè)打造產(chǎn)業(yè)拍領(lǐng)域權(quán)威促性活動(dòng)實(shí)我現(xiàn)產(chǎn)業(yè)嫁峰接xx——住宅房廣地產(chǎn)業(yè)終領(lǐng)軍企說業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈稼條]房地產(chǎn)鞏開發(fā)、鍋規(guī)劃設(shè)京計(jì)、建挺筑工程漁、裝飾犧設(shè)計(jì)、揪集群家蔑居供應(yīng)[面臨問忠題]需要設(shè)棕計(jì)一個(gè)幻玉活動(dòng)把售各大產(chǎn)蜘業(yè)真正采鏈接起猴來，而竿且要具花有權(quán)威悟性[xx集團(tuán)陽(yáng)利益點(diǎn)]這種經(jīng)營(yíng)綱模式一旦拾成功，就前可以開創(chuàng)螞xx的一攪種新開發(fā)磨模式，可附以在全國(guó)樂任何的旅殘游區(qū)復(fù)制鐘，例如：喇麗江、黃眼山、張家聞界…[設(shè)想]“綠色住宅碗產(chǎn)業(yè)中國(guó)唐基金會(huì)”——1、由xx贈(zèng)牽頭，聯(lián)舉合中國(guó)房康協(xié)成立一爪個(gè)旨在推狗動(dòng)中國(guó)綠隸色住宅產(chǎn)辟業(yè)發(fā)展的狹基金會(huì)；2、基金慨會(huì)專職公推動(dòng)及飄宣傳推說廣開發(fā)擴(kuò)理念、唉規(guī)劃設(shè)現(xiàn)計(jì)、建椅筑及材努料、裝尺飾設(shè)計(jì)途、裝修企材料、鄭家居集厭群供應(yīng)霞等產(chǎn)業(yè)丈鏈條行單業(yè)在綠嗽色環(huán)保消方面的模技術(shù)創(chuàng)豈新、技?xì)庑g(shù)應(yīng)用足、新材蜻料應(yīng)用書；3、基金會(huì)苦定期組織完鏈條產(chǎn)業(yè)鋪專題論壇至，探討、翠交流、傳俗播最新綠去色環(huán)保理齒念、技術(shù)戰(zhàn)、材料應(yīng)枯用等；4、年終舉棕辦“促進(jìn)軋中國(guó)綠色戶住宅產(chǎn)業(yè)滑發(fā)展貢獻(xiàn)繞獎(jiǎng)”，對(duì)澡鏈條產(chǎn)業(yè)此領(lǐng)域中促研進(jìn)綠色環(huán)忌保事業(yè)有厘突出貢獻(xiàn)杏的企業(yè)、毯個(gè)人予以匆頒發(fā)獎(jiǎng)金剝；打造中棚國(guó)綠色慨住宅產(chǎn)帽業(yè)的諾哈貝爾獎(jiǎng)（1）“博鰲律論壇”模穴式三亞學(xué)院——旅游教育譯產(chǎn)業(yè)[產(chǎn)業(yè)鏈條]石器時(shí)癢代黎族癢土著文牧化研究私、民俗危文化研吼究孵化清旅游產(chǎn)根品、旅喂游產(chǎn)品濃規(guī)劃設(shè)凈計(jì)、國(guó)啄際教育彼文化交元流、國(guó)倦際旅游循教育業(yè)壟學(xué)術(shù)交腦流、舒三亞大厚講堂[面臨問題]需要為勸三亞學(xué)企院設(shè)計(jì)笨一個(gè)學(xué)劫術(shù)交流宰機(jī)制、跡打造一娃張學(xué)術(shù)饑名片[三亞學(xué)蹦院利益辮點(diǎn)]獲得學(xué)厲術(shù)研究攤課題與卵學(xué)術(shù)成剪果，提細(xì)高大學(xué)革全國(guó)排奸名，獲裹得更多筑招生機(jī)決會(huì)[設(shè)想]“三亞學(xué)燙院落筆壘論壇”—類似博建鰲經(jīng)濟(jì)脖論壇1、推動(dòng)辱三亞學(xué)嘴院聯(lián)合符三亞旅綢游局成育立“國(guó)互際旅游來島戰(zhàn)略珍三亞學(xué)悶院促進(jìn)不會(huì)”，奴形成黎處族土著帆文化研棕究成果原孵化旅拌游產(chǎn)品朝專題、攜海南旅睡游產(chǎn)品蜘規(guī)劃設(shè)俯計(jì)專題課；2、聯(lián)合顧國(guó)際旅每游教育廣權(quán)威機(jī)型構(gòu)定期拖舉辦“貍國(guó)際旅淘游業(yè)發(fā)魂展趨勢(shì)抵”、“揭國(guó)際旅節(jié)游教育選業(yè)發(fā)展早趨勢(shì)”揚(yáng)的國(guó)際首性論壇僵；3、建立著盼名國(guó)際旅皆游學(xué)院學(xué)捉生互換交污流機(jī)制；4、建立幻玉與俄、柄日、韓扒等直航根國(guó)家定遮期舉辦填國(guó)際教搞育文化吩交流機(jī)靜制“三亞學(xué)畏院落筆沉論壇”[世界級(jí)的籠建筑藝術(shù)]在小區(qū)脹主入口專附近，梢建筑紅患線與用家地紅線宣之間的唱邊緣打者造建筑累藝術(shù)家丙的游牧什工作室傾，定期病邀請(qǐng)世沒界著名隸建筑大季師設(shè)計(jì)熄建造創(chuàng)宏意化臨掘時(shí)單體賄建筑，沃進(jìn)行階急段性的愁藝術(shù)創(chuàng)廈作，形縮慧成人文猛盛世世界級(jí)的天建筑藝術(shù)糞盛會(huì)（2）“建筑夠藝術(shù)世博罷會(huì)”模式打造三張帝產(chǎn)業(yè)權(quán)威燃性商務(wù)品襖牌落地本狡案，最終煉成為商務(wù)寬客群的朝晃圣地共享度踏假配套素（SERV歷ICES）為全員提盆供不同的赴服務(wù)配套城市商湖業(yè)功能+復(fù)合配套券功能+休閑功香能+個(gè)性服士務(wù)功能2【休閑功能】1：山頂樹死上會(huì)所具有石參器時(shí)代岸文化特術(shù)色的山蜘頂樹上蜜會(huì)所在山頂建漢造臨建樹括屋會(huì)所與葡樹上餐廳革，采用纜過車接送（將所有地點(diǎn)冶均為示意船）三亞之陜眼山頂最摩天輪貼酒吧（太打造視證覺上的櫻山景地稼標(biāo)）在山頂陷建造巨粥型摩天茅輪，并違設(shè)計(jì)成桶空中酒為吧，形四成三亞幣的休閑躬新地標(biāo)鐵，提供談夜賞三常亞的排償他性競(jìng)量爭(zhēng)力【休閑功能】2資料鏈接叼：倫敦之草眼--環(huán)繞洞泉穴酒店蓮建設(shè)具仿有石器停時(shí)代文資化特色續(xù)的情景恭商業(yè)街怖，提供碎城市化胞的配套劉，例如黎餐飲、min眼i電影、疤健身嶺、水療短、便利揮店、凈登菜社、敗洗衣店過、銀行燈等生活懸配套--引入奢侈介品牌專賣績(jī)店[城市商覺業(yè)功能]石器時(shí)代鉗文化風(fēng)情紋街（環(huán)繞怪洞穴酒店拘形成特色驚商業(yè)街）針對(duì)以家勉庭為消費(fèi)路對(duì)象的細(xì)公分設(shè)施，搏我們提供刷社區(qū)內(nèi)GPS定位（以置手持PDA為載體）籍，以方便憶不同家庭拆成員能隨代時(shí)找到對(duì)繞方家庭成員個(gè)性服務(wù)對(duì)應(yīng)男性/一家之主私人酒窖及釀制坊/SPA女性/家庭主婦VIP美容整形預(yù)約服務(wù)/私人服裝定制服務(wù)兒童MINI俱樂部（兒童活動(dòng)營(yíng)）做面包、學(xué)海釣、高爾夫培訓(xùn)、做T恤等[個(gè)性服務(wù)灶功能]強(qiáng)調(diào)度精假元素?fù)?dān)植入的好產(chǎn)品系廈統(tǒng)（prod早ucts）3[山景創(chuàng)造]產(chǎn)品的山泊居體驗(yàn)[酒店情叫景]泛酒店顫整體設(shè)信計(jì)[優(yōu)質(zhì)度假造戶型]泳池+spa芽+超豪華裝普修建立酒鍋店化度抬假價(jià)值宵系統(tǒng)的丹產(chǎn)品力腥打造營(yíng)造強(qiáng)烈努的山居體呢驗(yàn)，立面秒風(fēng)格強(qiáng)調(diào)扶原生態(tài)核心景區(qū)泛酒店峰情景設(shè)殲計(jì)，強(qiáng)滅化度假各感受強(qiáng)化度憐假元素例植入的聰戶型設(shè)倉(cāng)計(jì)[關(guān)鍵一]空間放大聲，大贈(zèng)送--離散式設(shè)癢計(jì)，各個(gè)誼功能空間氧相對(duì)獨(dú)立歉，--低層架空燒，大贈(zèng)送津面積，同昏時(shí)強(qiáng)化大版尺度空間[關(guān)鍵二]非生活--大泳池門，多功餅?zāi)芸臻g譜設(shè)置--體現(xiàn)資源挺極致化原昆則針對(duì)商散務(wù)休閑辱客——商務(wù)會(huì)館菜別墅面積設(shè)臥定：300-讓400平米/四房設(shè)計(jì)方向臉：離散式吵設(shè)計(jì)，確丈保大占地針對(duì)國(guó)總內(nèi)傳統(tǒng)痛產(chǎn)業(yè)豪照客——單層別桌墅面積設(shè)頂定：70-累80平米一鹽房,12芳0平米兩籃房設(shè)計(jì)方向等：內(nèi)置家覺庭泳池和抵泡池，展丑現(xiàn)度假功皺能元素[關(guān)鍵一]空間秩療序--大尺度開破發(fā)式功能職空間設(shè)計(jì)互，形成流憑動(dòng)的空間飯秩序，體集現(xiàn)度假的軌隨意性---場(chǎng)-相對(duì)私密寇的兩房，奸做到各個(gè)喂家庭成員黑可分可合墊的度假生甚活[關(guān)鍵二]家庭空間--以家庭絞泳池為