揚(yáng)州江都某住宅地產(chǎn)營銷策劃報(bào)告

江都**項(xiàng)目

營銷策劃報(bào)告市場分析競爭分析基地研判客群定位產(chǎn)品定位行銷策略市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析江都2006年主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)2006年GDP230.2億元，比上年增長15.8%；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值22851元，增長15.9%。2006年完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資106.2億元，同比增長24.7%。連續(xù)六年入圍“全國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)縣市”。全年完成財(cái)政收入238888萬元，增長30.3%。2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資14.9億元，增長40.9%。2006年年末總?cè)丝?068465人。人口自然增長率0.21‰。宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展年增幅超15％財(cái)政收入大幅增加房地產(chǎn)投資大幅增長經(jīng)濟(jì)環(huán)境結(jié)論江都近年來宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長、政府財(cái)政收入穩(wěn)步提高，城市化進(jìn)程逐步加快，城市面貌得到大幅改善。隨著未來居民城市化進(jìn)程的加快、收入的進(jìn)一步提高，以城中拆遷、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城以及附近揚(yáng)州投資客為主的剛性住房需求將使得江都房地產(chǎn)市場更加繁榮。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略房地產(chǎn)市場分析城市規(guī)劃在揚(yáng)州城市發(fā)展中的地位構(gòu)建揚(yáng)州、江都、儀征“一體兩翼”帶狀組團(tuán)式濱江城市群，把江都作為揚(yáng)州的東部一翼，新建文昌大橋，延伸文昌東路到江都，與江都開發(fā)區(qū)道路相接江都市近期城市規(guī)劃規(guī)劃總體思路：南部建園、北部造城、東西擴(kuò)容、中部提升城市發(fā)展定位：水利、交通樞紐，新興工商城市城市規(guī)模：50平方公里、40萬人口的現(xiàn)代化濱江園林生態(tài)中等城市城市發(fā)展方向：打造以新市政府為中心的北部新城區(qū)房地產(chǎn)市場近年價(jià)格走勢年份2000年2003年2005年2007年價(jià)格1000元/平米1800元/平米2500元/平米3200元/平米描述:江都房地產(chǎn)市場2000年左右起步，至2003年前后在城南新區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，以2005年市政府搬遷及“廣源城市花園”的面世，商品房開發(fā)進(jìn)入“品質(zhì)時(shí)代”，價(jià)格達(dá)到2500元/平米左右。板塊劃分、描述板塊劃分、描述老城板塊——起步市場、零星分布2000年前后江都房地產(chǎn)開發(fā)起步于老城區(qū)，當(dāng)時(shí)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模都較小，品質(zhì)不高，產(chǎn)品形式主要為多層。分布在整個(gè)老城區(qū)區(qū)域。價(jià)格在900——1500元/平米之間。其后由于受拆遷進(jìn)度以及政府大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的影響，商品房開發(fā)逐漸向城南轉(zhuǎn)移，老城區(qū)鮮有項(xiàng)目問世。新區(qū)板塊——逐步成熟、規(guī)模開發(fā)2003年左右，隨著江都經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的快速發(fā)展，商品房實(shí)現(xiàn)規(guī)?；_發(fā)，品質(zhì)逐步提高，產(chǎn)品形式仍以小高層為主。價(jià)格在1800—2200元/平米之間。目前成熟度較高，在售項(xiàng)目規(guī)模都較大，品質(zhì)參差不齊。新市政府版塊——規(guī)劃熱點(diǎn)、品質(zhì)首選規(guī)劃導(dǎo)向、環(huán)境好、居住品質(zhì)最高、認(rèn)可度較高、教育資源優(yōu)秀。價(jià)格在2700—3300元/平米之間。在售項(xiàng)目品質(zhì)較好。板塊間競爭態(tài)勢新市政府板塊優(yōu)勢：規(guī)劃導(dǎo)向、環(huán)境好、居住品質(zhì)最高、認(rèn)可度較高、教育資源優(yōu)秀、在售項(xiàng)目品質(zhì)較好劣勢：目前無生活配套、公共交通不便、板塊成速度不高競爭分流老城區(qū)板塊優(yōu)勢：地段、配套成熟、教育資源優(yōu)秀劣勢：小高層、居住品質(zhì)不高、單價(jià)高競爭分流新區(qū)板塊優(yōu)勢：配套齊全、成熟度高、認(rèn)可度高劣勢：居住品質(zhì)一般、開發(fā)接近飽和、在手項(xiàng)目品質(zhì)參差不齊市場環(huán)境結(jié)論經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)高速增長，城市面貌逐漸改善，居民購買力大幅增強(qiáng)。地產(chǎn)環(huán)境房地產(chǎn)投資大幅增長，目前開發(fā)主要集中在新區(qū)和新市政府板塊。新區(qū)占據(jù)配套優(yōu)勢，新市政府享受市政府規(guī)劃優(yōu)勢，居住環(huán)境好。板塊競喊爭態(tài)勢未來老城夫區(qū)板塊強(qiáng)男勢崛起，答形成“三分天下”局面。本意案所在的確新市政府牧板塊享受踩政府規(guī)劃醋優(yōu)勢且整體開撈發(fā)水平屠較高，紅居住品啦質(zhì)在三銹個(gè)板塊治中首屈嫩一指。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略土地市場舌分析土地出汪讓及掛勵(lì)牌情況時(shí)間出讓土地?cái)?shù)量出讓面積（畝）成交價(jià)格（萬元）平均樓面地價(jià)（元/㎡）平均每畝地價(jià)（萬/畝）2006年1494340248523.3549.632007年1751623203423.9138.11通過調(diào)敲研得知提，最近咸幾年土蝴地出讓辛呈現(xiàn)逐短年上漲伐的趨勢貢，2006年達(dá)到頂鏡峰，今年窄出讓量預(yù)今計(jì)與去年仇基本持平俱。與同等兆經(jīng)濟(jì)發(fā)展縱水平縣市顫相比，土似地出讓量萌相對偏大亭。潛在競致爭項(xiàng)目伙分布圖出讓土地莊主要分布軟區(qū)域200礙6年至今雷江都成磁交土地掙中，老魔城區(qū)與姻本案所造在的新抬市政府希板塊占企了近90％，未吳來潛在洗競爭主構(gòu)要集中轎在老城神區(qū)以及頓本案周約邊區(qū)域秀。老城區(qū)板加塊的強(qiáng)勢概崛起將分暈流部分本羅案的潛在愈客群?！铣菂^(qū)起與新市喝政府板斑塊成交土地幟樓面地價(jià)樓面地價(jià)幼主要集中利在200—付1000元/平米之續(xù)間、宵本案周壓邊地塊識樓面地綱價(jià)在800元/平米左右成交土缺地平均胖單價(jià)每畝單價(jià)臨集中在20—1叢00萬元/畝之間，癢本案周邊慘地塊每畝坡單價(jià)在60萬元/畝左右一級土地維市場分析閥結(jié)論土地出讓畢量偏大受益于經(jīng)閑濟(jì)高速的歉發(fā)展，江窄都的房地璃產(chǎn)開發(fā)正制處于上升涂期，近年槳江都土地游出讓量呈翅現(xiàn)逐年放址大的趨勢渾，并于在200新6年達(dá)到頂約峰，相比掙于周邊縣楚市量偏大畢。由于本沖地市場需菜求旺盛，寇房價(jià)增幅招較周邊縣幟市要高。未來開望發(fā)熱點(diǎn)陜主要集惹中在老蛇城區(qū)與較新市政棄府板塊近期出讓許的土地中桌老城區(qū)板弄塊占近一浩半的份額常，老城區(qū)梯板塊的強(qiáng)死勢崛起將良改變現(xiàn)有貧的競爭格叮局，形成聚“三分天睬下”的競仇爭態(tài)勢。老城區(qū)板就塊將分流捏部分本案計(jì)潛在客戶老城區(qū)板貞塊占據(jù)城岔市中心位沒置，生活錫配套以及胃交通便捷衰程度是其械他板塊所棚不能比擬診的。未來典大量項(xiàng)目心的相繼面夫世將分流昏部分本案衡的潛在客撿戶（目見前部分項(xiàng)約目開盤面夸市價(jià)格已殘經(jīng)超過4000元/㎡）。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競爭項(xiàng)目據(jù)精研廣源世紀(jì)誤花園位置：龍川北布路（本案功西側(cè)）建筑面積：36萬平米建筑形蜜式：多層熱、小高攏層、聯(lián)海排上市面秀積：25萬左右均價(jià)：多3400，小300凝0銷售率：整體75%、三期60%主力面積：130（3）、93（2）主力總淡價(jià)：42萬，33萬優(yōu)勢：規(guī)模大脊，地段碼優(yōu)，品質(zhì)好紛。實(shí)景鵲交付，森開發(fā)商眾已具有梅品牌劣勢：總價(jià)慢高，配煎套不成弊熟，景催觀沒有乏主題性謎，推廣還主題不何明確，享執(zhí)行力碎不強(qiáng)建盈國際稻城位置：龍川啞北路以涌西，世患紀(jì)花園壇以北建筑面積：28萬平米建筑形必式：多層測、小高李層上市面均積：4萬平米均價(jià)：多3100，小280省0銷售率：60%主力面態(tài)積：135（3），100（2）主力總腸價(jià)：40萬,31萬優(yōu)勢：規(guī)模我較大,低開高走,執(zhí)行力形強(qiáng)劣勢：競爭園激烈，伴面積偏應(yīng)大，外騙立面顏色不往佳，品侍質(zhì)較“元世紀(jì)花允園”差鴻達(dá)尚狗城時(shí)代位置：揚(yáng)州纏路中段建筑面積：近4萬平米建筑形墻式：多層.小高層.別墅上市面忘積：全部懼上市均價(jià)：多2900，小275覆0銷售率：約35％左右主力面牧積：140（3）100（2）主力總碑價(jià)：40萬，28萬優(yōu)勢：價(jià)格痰較低，稀小高層豆得房率停高，執(zhí)抹行力較驢強(qiáng)劣勢：位置偏護(hù)遠(yuǎn)，戶型幟面積偏大桃，配套不純成熟，周習(xí)邊大量工睡業(yè)廠房長江國貌際花園位置：北環(huán)路新與揚(yáng)州路動(dòng)交界處建筑面積：30萬平米建筑形式：多層脆、小高孟層上市面積：近3萬平米均價(jià)：2700元/平米銷售率：85％主力面積：116（3）86（2）主力總價(jià)：32萬、24萬優(yōu)勢：規(guī)模具大，多鳥層為主佛，內(nèi)部微配套齊想全，戶果型創(chuàng)新篩，總案價(jià)低，煮中心景列觀，推托廣力度早大劣勢：位置偏孟遠(yuǎn)，無樣刻板房，交源通不便，滾開發(fā)周期端長新加坡花麥園項(xiàng)目位討置：龍川示路與舜品天路交砌匯處建筑面崖積：20萬平米建筑形式：多層賣，小高毅層，疊常加均價(jià)：3200元/㎡,小高層達(dá)：3000元/㎡銷售率：一期100剛%主力面歉積：120-寧140平米主力總價(jià)：40-4妹5萬開盤時(shí)間：200綁5年下半梅年交付時(shí)間：2007年底一唯期交付點(diǎn)評：本案臨近憲江都中學(xué)品、雙語學(xué)鍋校，屬于申城南新區(qū)柴板塊前期撿老百姓口娘碑較好，單主打新加盜坡風(fēng)情牌博，小高層門樣板房營啊銷在當(dāng)?shù)匾容^前衛(wèi)劑，依附已剖經(jīng)入住的理高檔小區(qū)“歐洲同城”的優(yōu)解勢提升其緞自身價(jià)值抄。項(xiàng)目后期淡小高層配貿(mào)置，戶型愉面積偏大童，開發(fā)周頓期較長，嗽周邊配套棵不完善，君以及周邊翠工廠對其意有較大的蠻影響。金地碧水從家園項(xiàng)目位倆置：長江顛路文化戚宮北側(cè)建筑面積：約5萬平米建筑形式：多層技，小高攀層上市面積：3萬平米均價(jià)：310廚0元/平米銷售率：一期80%主力面輛積：110姐-13丟0主力總喊價(jià)：35-秤40萬開盤時(shí)拋間：200陪6年下半穗年交付時(shí)間：2007年12月點(diǎn)評：本案呢位于通多揚(yáng)運(yùn)河駁畔，城溫南新區(qū)裝板塊。怒以運(yùn)河衣為賣點(diǎn)栽，由蘇臨源電力鴉和金地餡置業(yè)共范同開發(fā)池，以多信層為主調(diào)，價(jià)格鞭相對周乖邊項(xiàng)目羨較高。顧小高層言由于戶死型面積嶼偏大，償銷售情架況不佳待。香格里拉淹花園項(xiàng)目位置：浦江路2號建筑面積：約16萬平米建筑形巖式：23幢多層、6幢小高嶺層均價(jià)：270姻0元/平米主力面膠積：110-匯136主力總脅價(jià)：30-藏40萬面積配比：80-9營0平米20%，110仔-12虎0平米30%，120-悉130平米50%開盤時(shí)間：200鞏6年上半巖年銷售率：一期95%（8萬平米逢左右）胖二期接增受預(yù)訂交付時(shí)邀間：2008年元旦上市面團(tuán)積：約6萬平方的米點(diǎn)評：該項(xiàng)旅目位于榮城南新席區(qū)板塊巴，江都局首個(gè)運(yùn)雕動(dòng)主題圍社區(qū)，丹以多層巷為主，楚一期銷適售到尾安期，整究個(gè)銷售簡狀況良腰好，建扛筑風(fēng)格鎖采用新較古典，蕩以法蘭跑西風(fēng)情翼為主推胸廣。暢應(yīng)銷戶型120-蒜130平方米悼左右。屑臨近客敵運(yùn)中心。性價(jià)比斑相對較高完，銷售狀省況較好。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競爭分項(xiàng)接分析規(guī)?；_間發(fā)，大盤賴時(shí)代到來市場供激應(yīng)：多層為顫主,小高層慎抗性較薄大項(xiàng)目名稱建筑形式多層小高層別墅廣源世紀(jì)花園

建盈國際城

長江國際花園

鴻達(dá)尚城時(shí)代

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金地·碧水家園

金牛灣

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新加坡花園

上城國際

御景花園

戶型面積映：產(chǎn)品配踩比集中畝，部分取偏大項(xiàng)目名稱主力面積兩房三房

60－8080－100100以上90－110110－130130－144144以上廣源世紀(jì)花園

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總價(jià)區(qū)述間：兩房25-3米0萬，三房40萬左右項(xiàng)目名稱主力總價(jià)兩房三房20－2525－3030－3530－3535－4040－4545－5050以上廣源世紀(jì)花園

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熱銷戶型熱銷戶悔型團(tuán)隊(duì)組合猴：日趨完警善，公果司品牌失化

開發(fā)商建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)營銷推廣銷售代理建盈國際城建盈地產(chǎn)哈爾濱工業(yè)大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院環(huán)藝景觀江天山水——長江國際花園江蘇雙匯——南京中山園林南京垠坤鴻達(dá)尚城時(shí)代鴻達(dá)地產(chǎn)上海中福建筑設(shè)計(jì)院南京大公務(wù)實(shí)鴻益千秋鴻益置業(yè)————杭州點(diǎn)擊廣告珠海德勝地產(chǎn)顧問上城國際揚(yáng)州香江置業(yè)————臺灣川普揚(yáng)州博深產(chǎn)品配置宴：開始進(jìn)入?！捌焚|(zhì)時(shí)轟代”廣源世紀(jì)輸花園：當(dāng)?shù)鼐C合品趕質(zhì)優(yōu)良墊的代表頁，較受醫(yī)購房者壘認(rèn)可，脆具體配釘置如下鼓：建材：幟外墻面壯磚、底群層花崗腹巖、單鵲元門大歐理石貼域面、樓棗梯防滑談地磚、謠木質(zhì)扶財(cái)手、鐵閉質(zhì)欄桿富，雙層六中空玻蓋璃，彩搭鋁智能化：暴樓宇對講豎、閉路監(jiān)兔控、周界刻防范、電莊子巡更等綠化率：40％主要競爭叫項(xiàng)目推廣儉主題

推廣主題核心賣點(diǎn)廣源世紀(jì)花園品位生活、百年驕傲產(chǎn)品配置、優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)、高綠化率建盈國際城以國際理念造城低價(jià)入市，核心賣點(diǎn)不明確長江國際花園泛洋房水景庭院多層入戶花園設(shè)置，產(chǎn)品創(chuàng)新，區(qū)別普通多層舒適度更高金地·碧水家園水岸生活坐賞運(yùn)河風(fēng)光，天然水景資源新加坡花園新家新花園新加坡風(fēng)情社區(qū)，創(chuàng)新戶型，高品質(zhì)香格里拉運(yùn)動(dòng)社區(qū)尊貴生活運(yùn)動(dòng)概念，法式風(fēng)情概念戶型創(chuàng)新，高品質(zhì)目前江茄都市場斥項(xiàng)目推冤廣“概坡念”插頻出，眼但推廣薯手段比叮較粗糙剩，推廣米包裝不旋能完全探展現(xiàn)項(xiàng)厲目的獨(dú)歷特特質(zhì)娘，難以再有效打朵動(dòng)客戶屯。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略競爭環(huán)勵(lì)境結(jié)論供應(yīng)層面1、顯性競由爭激烈，聾本案周邊浪已公開項(xiàng)津目尚未上敏市面積軟達(dá)60萬平米2、老城區(qū)盲板塊強(qiáng)勢閃崛起，使扁得未來江越都房地產(chǎn)抵市場競爭形陣成“三鈔分天下乘”的格盡局3、未來單開發(fā)熱喚點(diǎn)集中閃在老城區(qū)獅和本案所撿在的新市政毒府板塊4、市場主流供任應(yīng)產(chǎn)品陷以多層歇為主、小高叢層為輔確，目前慣處于多床層向小鳴高層過崇渡的使尸其；5、130平米左右灑的舒適型浮戶型為市志場主流主桶力面積；6、開發(fā)展規(guī)模化緩，進(jìn)入“大杰盤時(shí)代”；7、兩房洗總價(jià)在25萬上下，你三房總價(jià)視在38萬左右8、市場供感應(yīng)產(chǎn)品形漁式比較豐宣富，入戶中花園、錯(cuò)陳層和挑高教戶型等新解穎的產(chǎn)品臂形式江都照市場均已郊出現(xiàn)；9、競爭項(xiàng)焰目銷售率療都較高，辮除尚城時(shí)班代等主力崖面積在140平米左股右的銷紙售不理網(wǎng)想外，檢其他在公售競爭數(shù)項(xiàng)目銷屈售都比忠較理想質(zhì)。需求層面1、區(qū)域認(rèn)晝可度較高鳳，居住品牽質(zhì)在所有銜板塊中首藥屈一指，摟受購房者初青睞2、110皮—12哭0平米左右盾三房較受破購房者歡禮迎3、兩房壤由于供醬應(yīng)較少戲銷售率范很高，療子女婚脾房、父霸母分開己居住以倚及房價(jià)潮高速上犁漲等因壺素使得酬未來兩秘房需求濃將會(huì)逐洲步提高4、小高南層銷售騾抗性較融大，本股案所在扛區(qū)域小朱高層與錘多層銷潛售價(jià)格夾倒掛5、由于距娃離揚(yáng)州僅10公里左右菊，部分項(xiàng)嫌目揚(yáng)州客惕群占一定堂比例6、大部鼻分購房窮者都有跌獨(dú)立儲(chǔ)容藏室的棚要求。紅目前市倒場主要惡通過多束層底層折半地下厲室方式時(shí)解決。營銷層面1、營銷扣手法落返后，現(xiàn)施場無樣俯板房展貴示，項(xiàng)此目營銷返推廣尚遵處于初咬級階段鏡；2、現(xiàn)場雅執(zhí)行力忙較差，骨銷售人頭員專業(yè)敗性不強(qiáng)鄰、素質(zhì)指不高；3、包裝推聲廣粗糙，貫推廣概念罩與產(chǎn)品結(jié)因合不貼切仗，不能完躲全展示項(xiàng)旁目特質(zhì)，屋難以有效賤打動(dòng)客戶臟；4、競爭仁項(xiàng)目推見廣概念軌大都以座“高端嫁、精品類”為主篩，概念屠重疊。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略開發(fā)地墊塊介紹基地現(xiàn)狀行及規(guī)劃設(shè)靜計(jì)要求1、地塊姥區(qū)位：本地塊紹位于江烘都市新公區(qū)，西膊至龍川兔北路，舒北至北腿環(huán)路，伐南至泰決州路，和地塊東前面部分巴臨新都藍(lán)路。地架塊整體恐形狀呈搞倒立的掏“凹”妨字形。2、部分用地塞指標(biāo)：用地面積辰：約176注.25畝用地性殲質(zhì)：商勉業(yè)、居扶住用地建筑密管度：＜35%綠地率：綢＞30%基地紅線恩圖生活機(jī)斗能圖(圖略)基地SWOT分析S（優(yōu)勢）●江都首創(chuàng)底層架空綠化，層次感極強(qiáng)的小區(qū)景觀設(shè)置●獨(dú)有的醫(yī)療資源（**醫(yī)院）、臨近該區(qū)域仙城中學(xué)教育資源；●位于市政規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮螅弧衲壳耙?guī)劃中唯一的臨街商鋪，利于形成商業(yè)街區(qū)服務(wù)本項(xiàng)目；●項(xiàng)目處于新區(qū)內(nèi)，交通規(guī)劃合理、發(fā)達(dá)；O（機(jī)會(huì)）●城市中心北移；●小高層逐漸被認(rèn)可，抗性逐漸降低；●市場需求旺盛，潛在客戶數(shù)量增加；●板塊競爭力較高，周邊配套不斷完善；●創(chuàng)新的營銷手法；W（劣勢）●凹字形地塊，不利于項(xiàng)目規(guī)劃；●目前周邊配套不成熟；●周邊樓盤品質(zhì)較高，顯性競爭激烈；T（威脅）●一期開盤期間周邊項(xiàng)目處于交房期，與同區(qū)域現(xiàn)房競爭，壓力較大；●本案對面心怡項(xiàng)目競爭；●周邊在售高品質(zhì)項(xiàng)目分流本案潛在客戶；●未來政策調(diào)控的不確定性；基地SWOT分析戰(zhàn)略選擇ST策略選擇原哈因：1、通過研吩判可以看就出，在O（機(jī)會(huì)）紡、W（劣勢牢）中所壺發(fā)現(xiàn)的盟條件，捕并不能阿決定本臣項(xiàng)目的駛后期成壺?cái)　?、S（優(yōu)勢奴）、T（威脅擾）中所過羅列的丹條件、恩形勢才雨是決定防項(xiàng)目走獨(dú)勢的重尸要條件基地SWOT分析ST策略淺點(diǎn)釋充分發(fā)揮呼優(yōu)勢，有否針對性弱雙化劣勢1、充分托利用小販區(qū)綠化層景觀特峽點(diǎn)，給訂江都客倆戶一個(gè)誘面對期壁房等待朋的理由車。2、結(jié)合債自身?xiàng)l瓣件，主漆動(dòng)與醫(yī)壺院、學(xué)化校合作凍，提供間差異化岡服務(wù)，墻抽取心然怡競爭綿中的主生流客戶3、結(jié)合治項(xiàng)目自借身綜合澆配置、膽建筑特條色等有暫利條件咽，以低侍價(jià)入市估，強(qiáng)化余性價(jià)比博概念項(xiàng)目核心卵價(jià)值判斷一個(gè)共同史，兩個(gè)差偉異化！發(fā)展?jié)摮缌Γ汗餐模ㄑ团c周邊項(xiàng)坐目）市政達(dá)規(guī)劃熱點(diǎn)倆區(qū)域，市態(tài)民認(rèn)可度受逐漸提高吳，必將成哈為未來購理房的熱點(diǎn)氣區(qū)域；獨(dú)特資源：差異化醫(yī)杜療、教育竭資源。*夜*醫(yī)院和器仙城中學(xué)快近在咫尺燃，成為提遇升項(xiàng)目價(jià)貌值的有利尾條件（資印源嫁接、未互換）；產(chǎn)品構(gòu)造驗(yàn)：差異化例的產(chǎn)品肉類型及貪營銷手弦段，必禿將成為獄吸引目乞標(biāo)客群車的亮點(diǎn)森。市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略目標(biāo)客戴群定位市場客群構(gòu)燈成示意耀圖市場客恩群分類出分析江都本地略購房者——主力客群峰（改善居目?。┛腿禾卣骺春迷摳瘏^(qū)域未尊來發(fā)展：本地沸塊緊鄰知江都新糠市政府臘，是未補(bǔ)來行政揪、居住掙中心，片隨著醫(yī)挺院、學(xué)往校等配蹲套不斷跪完善，糕吸引很舍多年輕灘的首次甜置業(yè)者哀；渴望改善還居住環(huán)境芹：該區(qū)域已活建樓盤品抗質(zhì)較高，材居住環(huán)境前較好，渴管望改善居洪住環(huán)境和闊有一定經(jīng)皆濟(jì)實(shí)力的花本地人，脹選擇在此去區(qū)域買房濤。因此，該妨區(qū)域成為界江都本地劈燕購房者首肅次置業(yè)和脫改善居住桑環(huán)境的重基點(diǎn)考慮區(qū)蹤蝶域。周邊鄉(xiāng)郊鎮(zhèn)進(jìn)城臉者——次主力客倍群（跟隨賭者）客群特柏征渴望在橋江都安火家置業(yè)?。弘S著城市繳化進(jìn)程的要發(fā)展以及普外來人口潮的增加，牌來江都工脖作、做生季意等長期威居住的人駁，需要在辜本地安家?guī)脴I(yè)。有一定測購買能慌力，渴算望較好榴的居住光環(huán)境，近以及對非未來的乞預(yù)期是墾這部分稿客群選卸擇該區(qū)申域的主殃要原因呈。來江都投絨資興業(yè)的左投資者——邊緣客群客群特嚴(yán)征看好江私都房地籍產(chǎn)投資忽收益：看重樓盤朋未來升值績的潛力，初對居住功震能要求不脾高，考慮具未來出售茫時(shí)的收益巖。對比揚(yáng)屋州等周邊抱地區(qū)房價(jià)拒，目前該賴區(qū)域的房波價(jià)有很大頂升值空間槍。同時(shí)，冤良好的掘未來發(fā)古展前景透和居住端規(guī)劃，介吸引了百越來越辯多來自昏揚(yáng)州等購地的投槐資者。本案目鉤標(biāo)客群周定位訴求重點(diǎn)1、中高這收入家上庭（或個(gè)人）2、期待田更有潛沈力的生宰活配套莖，提升儲(chǔ)自身生滿活質(zhì)量3、現(xiàn)階段艇有必要的傘置業(yè)理由描述：城沾市精英階憶層內(nèi)苑目標(biāo)客防群描述以自住貝為主要洲目的的荷城市中的產(chǎn)階層他們有草著：平凡的錘文化素兆養(yǎng)平淡的軟生活習(xí)可慣平乏的接專業(yè)理木念然而他蔑們對新的生玩活他們充肺滿期待市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略理念+產(chǎn)品為什么人提供什么卡樣的產(chǎn)品辯（或服務(wù)鈔）來滿足他林們的何種煌需求行銷主聰線主題生導(dǎo)活理念削定位1、生活的籮第一志愿——大家生取活觀2、強(qiáng)調(diào)召交流、栽人性關(guān)啟懷的生蟻活態(tài)度——物業(yè)管理、景行觀會(huì)所喂等綜合纏配套服夾務(wù)3、關(guān)注猜健康——**醫(yī)院描述：吸江都首數(shù)席人性底化主題瀉生活社貌區(qū)項(xiàng)目開發(fā)須理念定位1、符合臉差異化啊競爭策彈略的樓騰盤定位——在共同的束區(qū)域前景祝下，展示撥本案差異縣化產(chǎn)品（中高檔維）特質(zhì)——在借鑒名布家名盤的葵基礎(chǔ)上，先結(jié)合本城訴市消費(fèi)者的需求獻(xiàn)（融合）疏，并進(jìn)行批適當(dāng)提升2、適當(dāng)號進(jìn)行“倆資源嫁矩接”，揭為品牌賊樓盤打鈴造有力躺基礎(chǔ)描述：憶上層建棋筑斷生活典主范產(chǎn)品概念侮定位1、建筑風(fēng)徹格——現(xiàn)代簡約超、和諧共此生質(zhì)感亮麗晉、歷久彌找新2、物業(yè)形紐奉態(tài)——全板式框池架小高層3、園林永景觀——全底層架雁空（人車狠分流）+立體景觀（無幸干擾的立挪體休閑景竿觀）描述：棚立體花碼園揚(yáng)全景生介活主力戶老型及面柔積（配柄比）主力戶構(gòu)型及面樣積區(qū)段青（舒適程型2-3房）產(chǎn)品綜雖合配置1、品位升畝級——現(xiàn)代建筑+立體景牛觀2、品質(zhì)升用級——節(jié)能示范+優(yōu)質(zhì)工歲程+全區(qū)智揭能化3、服務(wù)升兩級——品牌物濁管顧問零（實(shí)施擦）+社區(qū)文化4、配套升干級——品牌超帽市聯(lián)盟描述：碼全方位邀品質(zhì)升宴級計(jì)劃市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略包裝策疫略推廣案惰名建議推廣案毒名要求壇：符合項(xiàng)偵目特征素（核心戲價(jià)值）充分延拘展性易于傳播貼合開機(jī)發(fā)企業(yè)野。原案名分錘析優(yōu)點(diǎn)：1、**醫(yī)院+**花園概念清晰2、“花園”直指建筑，意思表達(dá)明顯缺點(diǎn)：1、“**花園”從表達(dá)上看，傳播力度不夠。2、與建筑特點(diǎn)貼合點(diǎn)少，不能表達(dá)出項(xiàng)目特色。3、案名不易于后期推廣延展。原案名：窮“**花本園”方案一、——景觀、客妻戶主導(dǎo)＊＊＊＊＊＊：一切指意境，巷一種閱覽社人生的生察活態(tài)度，榴其次，結(jié)坦合小區(qū)水貌景，水起波瀾北，有瀑布典之形美。＊＊：卸“＊＊項(xiàng)”是中騙國傳統(tǒng)煩對于名極門的稱油呼，彰窩顯居住華者的身砌份，氣拴度。方案二、——地段摔、生活臺主導(dǎo)＊＊＊＊＊＊：江已都古稱，另呼應(yīng)地域麥名稱＊＊：結(jié)狀合康派生質(zhì)活理念，票且暗合周昌邊**醫(yī)禽院的醫(yī)療長配套優(yōu)勢方案三鬧、四＊＊＊＊＊＊：妨取其瑞帽意祥和辯、景色園宜人之紐奉意，點(diǎn)笛明項(xiàng)目伴景觀優(yōu)趴勢，突敘出景觀轉(zhuǎn)特色；＊＊：具池有時(shí)代感權(quán)、有較大住的延展空著間＊＊＊扛＊＊＊：慰愿意指等尊貴不污凡，氣談勢磅礴厘，這里親的“凱押悅”同拋指樓盤坦品質(zhì)高階，且具名有時(shí)代孕氣息。＊＊：項(xiàng)違目處于新版區(qū)位置，澡同時(shí)預(yù)示除著未來廣靜闊的發(fā)展波前景。項(xiàng)目主缺題廣告仍語1、江都血需要一止個(gè)世家2、珍藏栗一座水善榭樓臺3、2007康派生活眨來到江都分拆賣點(diǎn)奪演繹·景觀：底層架繪空綠化惰，360度全景生重活空間·建筑：國際大嗚師建筑摟理念，擁現(xiàn)代簡落約派風(fēng)竊格演繹·潛力：5年以后，呆江都新城靈市中心所兩在·資源：**醫(yī)院喘近在咫尺拴，與仙城藍(lán)中學(xué)為比紀(jì)鄰·交通：路網(wǎng)發(fā)達(dá)秘，距市中虎心僅十分他鐘路程·綜合配置?。簝?yōu)質(zhì)節(jié)捐能建材慘，高標(biāo)榜準(zhǔn)建筑服質(zhì)量、雹貼心物騾業(yè)服務(wù)菜、人性鐵化智能弊系統(tǒng)市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略包裝秀稿市場分析競爭分析基地研判客群分析項(xiàng)目定位行銷策略推廣策馳略營銷難點(diǎn)泡預(yù)判1、在共同桐市場前景頭下，如何限樹立產(chǎn)品滲差異化形斃象，迅速量搶占市場慰份額？2、周邊競頂爭項(xiàng)目高躲品質(zhì)現(xiàn)房憂優(yōu)勢如何甲化解？3、如何桌挖掘小落高層潛掠在價(jià)值秧？難點(diǎn)策家劃規(guī)避1、整合蚊嫁接區(qū)災(zāi)域優(yōu)勢胖市場資京源，突小出項(xiàng)目桑差異化嫌特色。2、小高層極特有的廣享闊視野及眼具有特點(diǎn)欲的架空立愈體景觀，貞用情景展暗示（多媒娘體+模型）延的方式妻，提升窮客戶對綁項(xiàng)目開賠發(fā)前景介的預(yù)期舅。樓盤期段鉆計(jì)劃1期2期3期4期一期：9、10、11、12、13二期：15、16、17、18、19三期：1、2、3、5、6、7、8四期：20、21、22、23解釋：座廣源對糟面，利努于前期可市場接精受解釋：市爐政府斜對泄面，同時(shí)消擁有小區(qū)守優(yōu)勢綠化袋資源，可崖提升價(jià)格解釋：該常期位于*轎*醫(yī)院對色面，突出姨樓盤優(yōu)勢解釋：職哥工購房保呼留區(qū)域（邪可根據(jù)需挺要，協(xié)調(diào)嬌安排期段加）推廣節(jié)扒奏安排售樓處鋪啟用項(xiàng)目形禽象公開形象公全開期蓄水期開盤強(qiáng)銷脫期核心點(diǎn)：關(guān)注SP活動(dòng)：1、項(xiàng)目廣純告詞征集猾活動(dòng)2、”獻(xiàn)愛拜心，**戴醫(yī)院體檢震活動(dòng)“（繩適當(dāng)收費(fèi)夫）核心點(diǎn)畝：欲望SP活動(dòng)：1、產(chǎn)品而解析會(huì)2、“XXX節(jié)日”主岡題生活晚身會(huì)核心點(diǎn)：購買SP活動(dòng)：1、建材類辦型、景觀勢樹木現(xiàn)場犬研討會(huì)2、”現(xiàn)代場情景此展示區(qū)謠演繹“10月11月12月1月開盤項(xiàng)目產(chǎn)條品公開1、前期擁宣傳行銷目亮的：樹立愚樓盤形窯象推廣目裂的：引導(dǎo)市場背對項(xiàng)目關(guān)敢注推廣策略漢：綜合提升堵項(xiàng)目與開夾發(fā)公司品欲牌形象宣傳手母段：戶外大貝牌：選銀擇主干摘道、新猛區(qū)學(xué)校雄、市中莖心商業(yè)畢區(qū)附近道旗引隆導(dǎo)：龍鞏川路、遲新都路須道旗網(wǎng)絡(luò)：彩項(xiàng)目網(wǎng)用站、開框發(fā)公司影網(wǎng)站傳嘆播報(bào)紙：怎以軟文蠻形式介歸入電臺：選盆擇收聽率龍較高的專奏欄2、啟盤勿推廣行銷目的苗：引爆蓄水哈客戶，快世速去化房尿源推廣目盟的：強(qiáng)化熱饑銷局面宣傳手段痰：網(wǎng)絡(luò)：短怨信平臺，抓公司郵件灶等現(xiàn)場：樣板房、體驗(yàn)區(qū)報(bào)紙：里主流報(bào)思紙針對沿”特色詢基底架眉空景觀允“宣傳電臺：繞高收聽廚率電臺架重點(diǎn)突炊出項(xiàng)目芒位置及延周邊環(huán)軌境的報(bào)窩道電視：專傳業(yè)網(wǎng)站專餅題報(bào)道，港循環(huán)播放大牌：鍋項(xiàng)目西蠟面主干墾道增設(shè)蚊大牌數(shù)進(jìn)量3、強(qiáng)銷推木廣行銷目覽的：提升客呀戶認(rèn)可君度，持欲續(xù)快速河去化房碧源推廣目匪的：保持熱銷鴿局面，為靠期段積蓄散客戶主題SP：“春季房箏展會(huì)”宣傳手庭段：戶外大牌次：調(diào)整大萬牌內(nèi)容，肥結(jié)合階段鐮性情況強(qiáng)跳化競爭優(yōu)綿勢網(wǎng)絡(luò)：令增加專亡業(yè)網(wǎng)站祥項(xiàng)目介沈紹內(nèi)容端，短信胸邀約電視：敞回顧開介盤盛況報(bào)紙：軟叫文形象提蹦升、高密偷度廣告電臺：耽介紹項(xiàng)沈目，突