房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)之路

房地產(chǎn)企業(yè)成長(zhǎng)之路第一頁(yè)，共77頁(yè)。內(nèi)容提要：從奧園集團(tuán)發(fā)展看復(fù)合地產(chǎn)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理成長(zhǎng)型房企快速發(fā)展之路2第二頁(yè)，共77頁(yè)。一、從奧園集團(tuán)發(fā)展看復(fù)合地產(chǎn)3第三頁(yè)，共77頁(yè)。影響奧園發(fā)展的50件大事1996年04月，郭梓文先生在香港注冊(cè)成立香港金業(yè)集團(tuán)10月，金業(yè)別墅花園正式立項(xiàng)1997年04月，金業(yè)別墅花園正式動(dòng)工；12月，全力拓展香港市場(chǎng)，金業(yè)別墅花園銷售取得巨大成功；4第四頁(yè)，共77頁(yè)。1998年05月，廣東金業(yè)集團(tuán)正式成立，郭梓文董事長(zhǎng)提出“建設(shè)體育社區(qū)，推進(jìn)全民健身運(yùn)動(dòng)”的構(gòu)想；08月15日，國(guó)家體育總局局長(zhǎng)伍紹祖先生題寫項(xiàng)目名稱：廣州奧林匹克花園；1999年01月，廣州奧林匹克花園正式動(dòng)工；07月，廣州奧林匹克花園正式公開發(fā)售，廣州市民排隊(duì)搶購(gòu)，廣州奧林匹克花園一舉銷售成功；同月，番禺奧林匹克花園正式立項(xiàng)5第五頁(yè)，共77頁(yè)。2000年04月3日，國(guó)際奧委會(huì)主席薩馬蘭奇先生為奧園題詞：我向奧林匹克花園開發(fā)建設(shè)者表示祝賀，你們的概念與大眾體育所倡導(dǎo)的方式是一致的；04月10日，上海奧林匹克花園立項(xiàng)；07月，南國(guó)奧林匹克花園正式立項(xiàng)；12月27日，南國(guó)奧林匹克花園正式動(dòng)工；2001年07月8日，上海奧園公開發(fā)售，數(shù)百名消費(fèi)者排隊(duì)認(rèn)購(gòu)；07月21日，南國(guó)奧園公開發(fā)售，創(chuàng)造了兩天銷售800套的奇跡；10月，在第三屆中國(guó)住交會(huì)上，南國(guó)奧園榮獲“中國(guó)名盤第一名”，奧園集團(tuán)被評(píng)為“中國(guó)知名品牌開發(fā)商”，郭梓文先生被評(píng)為“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十大風(fēng)云人物”之一；6第六頁(yè)，共77頁(yè)。2002年5月，廣東金業(yè)集團(tuán)“首屆奧園職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)班”開學(xué)，全國(guó)奧園職業(yè)經(jīng)理接受統(tǒng)一培訓(xùn)；07月，廣東金業(yè)集團(tuán)有限公司正式更名為廣東奧園置業(yè)集團(tuán)有限公司；10月，中國(guó)銀行廣東省分行授信奧園集團(tuán)10億元人民幣；同月，奧園集團(tuán)與海爾集團(tuán)簽訂全面合作協(xié)議；同月，奧園集團(tuán)輸出奧園品牌和管理，合作開發(fā)佛山奧園；11月，在第四屆中國(guó)住交會(huì)上，南國(guó)奧園蟬聯(lián)中國(guó)名盤第一名，奧園集團(tuán)再次榮獲“中國(guó)知名品牌開發(fā)商”稱號(hào)；12月，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行總行授信奧園集團(tuán)10億人民幣；7第七頁(yè)，共77頁(yè)。

2003年

01月，奧園集團(tuán)被廣東省人民政府評(píng)定為“廣東省優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”60強(qiáng)之一；

03月21日，奧園集團(tuán)與廣州南沙國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司共同組建廣州南沙國(guó)奧投資限公司，拉開了城市運(yùn)營(yíng)的序幕。

08月21日，“學(xué)習(xí)起來(lái)，中國(guó)地產(chǎn)”活動(dòng)正式啟動(dòng)暨奧園職業(yè)經(jīng)理人培訓(xùn)學(xué)院正式成立

09月-12月，“奧園心法”分享會(huì)全國(guó)巡回路演先后在上海、重慶、武漢、濟(jì)南、深圳、南京等地舉行11月22日，陽(yáng)江奧園正式簽約8第八頁(yè)，共77頁(yè)。奧園核心理念開發(fā)理念——復(fù)合地產(chǎn)管理理念——房地產(chǎn)商是系統(tǒng)集成商經(jīng)營(yíng)理念——?jiǎng)?chuàng)新、整合、速度產(chǎn)品理念——卓越的性價(jià)比9第九頁(yè)，共77頁(yè)。復(fù)合地產(chǎn)是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有機(jī)整合，從而將某種既具號(hào)召性又具貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和服務(wù)的整個(gè)流程之中，在滿足房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的實(shí)用功能價(jià)值外，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充滿具體體驗(yàn)的生活感受和文化價(jià)值，使消費(fèi)者享受到美的人居生活。開發(fā)理念——復(fù)合地產(chǎn)10第十頁(yè)，共77頁(yè)。強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式，強(qiáng)調(diào)貼近性和生活感受，不只是為了概念和創(chuàng)造賣點(diǎn)；不只是復(fù)合體育產(chǎn)業(yè)，還復(fù)合其他產(chǎn)業(yè)，如文化、教育、休閑等；強(qiáng)調(diào)將復(fù)合理念貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)的每一環(huán)節(jié)之中，絕不只是營(yíng)銷上的包裝；復(fù)合的目的是為了提升產(chǎn)品的附加價(jià)值；既是理念的復(fù)合，也是功能價(jià)值的復(fù)合，也是生活體驗(yàn)的復(fù)合，更是資源整合的復(fù)合。11第十一頁(yè)，共77頁(yè)。管理理念——房地產(chǎn)商是系統(tǒng)集成商12第十二頁(yè)，共77頁(yè)。創(chuàng)新、整合、速度經(jīng)營(yíng)理念——13第十三頁(yè)，共77頁(yè)。創(chuàng)新管理創(chuàng)新——力爭(zhēng)上游（開發(fā)商主要負(fù)責(zé)理念創(chuàng)新、質(zhì)量的把控和資金流、人才流、物質(zhì)流的調(diào)配），并令管理工作序列化、系統(tǒng)化、網(wǎng)絡(luò)化。理念創(chuàng)新——領(lǐng)跑復(fù)合地產(chǎn)，超越單純的產(chǎn)品屬性，將固化的房子賦予更多人性化的理念，創(chuàng)造具有豐富文化內(nèi)涵的生活方式。14第十四頁(yè)，共77頁(yè)。產(chǎn)品創(chuàng)新——從廣州奧園的“躍式設(shè)計(jì)”，到南國(guó)奧園的“別墅級(jí)洋房”、“空中花園”，奧園集團(tuán)一直領(lǐng)導(dǎo)著房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新的潮流。營(yíng)銷創(chuàng)新——泛營(yíng)銷理念（從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始便注入營(yíng)銷理念，番奧的“中國(guó)一定行支持北京申辦2008年奧運(yùn)會(huì)”系列簽名活動(dòng)）15第十五頁(yè)，共77頁(yè)。整合整合產(chǎn)業(yè)資源——體育、文化、教育、休閑、旅游等整合社會(huì)資源——政府、銀行、人才、企業(yè)（海爾、美的）、媒體等整合專業(yè)資源——各下游技術(shù)合作公司和材料供應(yīng)商整合客戶資源——奧園會(huì)

整合三要素：一）必須明確自己需要什么；二）必須具備很高的鑒賞能力和分辨能力；三）必須具備坦蕩的胸懷。16第十六頁(yè)，共77頁(yè)。速度開發(fā)建設(shè)速度資金回收（營(yíng)銷）速度連鎖網(wǎng)絡(luò)化擴(kuò)張速度

基于資本運(yùn)營(yíng)效率提出，并在南奧充分體現(xiàn)（南奧12個(gè)月內(nèi)實(shí)現(xiàn)從拿地、規(guī)劃、建設(shè)到完成首期20萬(wàn)平方米的銷售）17第十七頁(yè)，共77頁(yè)。產(chǎn)品理念——杰出的性能價(jià)格比18第十八頁(yè)，共77頁(yè)。無(wú)論是社區(qū)環(huán)境還是室內(nèi)裝修，無(wú)論是建筑質(zhì)量還是生活配套，在產(chǎn)品的自然屬性上，奧園的所有產(chǎn)品都做足了功夫。在奧園，消費(fèi)者可以花較少的錢買到同樣的配套和服務(wù)；或者花同樣的錢買到更多、更好的配套和服務(wù)。19第十九頁(yè)，共77頁(yè)。杰出的性能價(jià)格比，是打動(dòng)消費(fèi)者最有效的利器。但企業(yè)要真正做到，則需要過(guò)硬的管理能力，過(guò)硬的資源整合能力。20第二十頁(yè)，共77頁(yè)。奧園的力量---五出五出出品牌出人材出網(wǎng)絡(luò)出效益出機(jī)制21第二十一頁(yè)，共77頁(yè)。奧園的力量---質(zhì)的飛躍產(chǎn)品品牌的打造---復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念金業(yè)別墅花園—奧林匹克花園—奧園開發(fā)企業(yè)的創(chuàng)立與發(fā)展項(xiàng)目公司---開發(fā)企業(yè)---綜合性集團(tuán)快速成長(zhǎng)，跨越瓶頸地產(chǎn)界的連鎖發(fā)展模式資源擴(kuò)張邁向品牌擴(kuò)張22第二十二頁(yè)，共77頁(yè)。奧園的力量奧園的成功，首先是復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念的成功23第二十三頁(yè)，共77頁(yè)。復(fù)合地產(chǎn)內(nèi)涵融入開發(fā)理念打造功能價(jià)值營(yíng)造系統(tǒng)工程注重生活體驗(yàn)形成開發(fā)模式強(qiáng)調(diào)資源整合24第二十四頁(yè)，共77頁(yè)。理念先行奧園開發(fā)任何一個(gè)小區(qū)，首先強(qiáng)調(diào)的是將開發(fā)理念思考清楚城市文化密碼消費(fèi)者分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（人均GDP/人均房屋成交面積）沒有理念和主題的房地產(chǎn)，是沒有靈魂的軀殼……最終成為克隆一族25第二十五頁(yè)，共77頁(yè)。理念定位原則開發(fā)/營(yíng)銷圍繞的核心理念滿足消費(fèi)者的顯性和隱性需求26第二十六頁(yè)，共77頁(yè)。

背景：90年代末注重健康、運(yùn)動(dòng)

理念：為成功人士提供一個(gè)健康、運(yùn)動(dòng)的生活方式，更高、更快、更強(qiáng)

目標(biāo)消費(fèi)者：熱愛運(yùn)動(dòng)、關(guān)注健康的一群人27第二十七頁(yè)，共77頁(yè)。

28第二十八頁(yè)，共77頁(yè)。打造功能價(jià)值

功能價(jià)值是指有形的、實(shí)用的、可見的、物質(zhì)化的東西，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、建材使用等。開發(fā)理念一定要落實(shí)下去，表現(xiàn)為一定的功能價(jià)值。例：奧園的健康路徑、體適能測(cè)試中心、體育館、隨處可見的體育休閑設(shè)施等，都體現(xiàn)出健康、運(yùn)動(dòng)的理念追求。29第二十九頁(yè)，共77頁(yè)。營(yíng)造系統(tǒng)工程看不見摸不著的理念用看得見摸的著的建筑、環(huán)境、人文語(yǔ)言等來(lái)表達(dá)從確定開發(fā)理念和主題開始，必須貫徹到每一個(gè)部門和環(huán)節(jié)中，讓每個(gè)環(huán)節(jié)都領(lǐng)會(huì)、吃透如，規(guī)劃設(shè)計(jì)、原材料采購(gòu)、工程管理、營(yíng)銷策劃、廣告形式、物業(yè)服務(wù)等等，是一個(gè)系統(tǒng)工程30第三十頁(yè)，共77頁(yè)。如何模擬生活感受把自己當(dāng)成將要居住在這里的業(yè)主，對(duì)他們未來(lái)的生活進(jìn)行規(guī)劃。從早晨睜開眼睛，到甜美地入睡，他可能會(huì)接觸哪些硬件？他要經(jīng)過(guò)哪里？他會(huì)參與哪些活動(dòng)？他會(huì)選擇怎樣的生活方式？我們都要進(jìn)行“24小時(shí)模擬生活”開發(fā)理念通過(guò)點(diǎn)點(diǎn)滴滴的生活鏡頭來(lái)實(shí)現(xiàn)小區(qū)客廳31第三十一頁(yè)，共77頁(yè)。復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)理念選擇原則人性化：人類的一些最基本需求高度相關(guān)。如健康、運(yùn)動(dòng)、自然、教育等；大眾性（廣泛性）：有廣泛的群眾基礎(chǔ)。參與性：消費(fèi)者很容易感知主題的價(jià)值，并參與其中匹配性：主題和當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需求/資源能夠匹配差異性（創(chuàng)新性）：與眾不同權(quán)威性（獨(dú)占性）

32第三十二頁(yè)，共77頁(yè)。復(fù)合地產(chǎn)營(yíng)銷特征創(chuàng)造市場(chǎng)策劃先導(dǎo)虛實(shí)結(jié)合整合營(yíng)銷開拓口碑傳播品牌33第三十三頁(yè)，共77頁(yè)?？偨Y(jié)復(fù)合地產(chǎn)核心在于尋找并營(yíng)造消費(fèi)者對(duì)新生活方式/體驗(yàn)的追求和理想復(fù)合地產(chǎn)VS主題地產(chǎn)未來(lái)潛力無(wú)限34第三十四頁(yè)，共77頁(yè)?？偨Y(jié)新形勢(shì)對(duì)開發(fā)商的要求門檻高暴利形象開始遇到限制（青島、復(fù)合地產(chǎn)---多贏模式商業(yè)帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)35第三十五頁(yè)，共77頁(yè)。二、房地產(chǎn)（項(xiàng)目）運(yùn)營(yíng)管理36第三十六頁(yè)，共77頁(yè)。思考如何做好項(xiàng)目？項(xiàng)目成功DNA是什么？如何減少管理/操作的隨機(jī)性？決策層在開發(fā)過(guò)程中最大挑戰(zhàn)是什么？37第三十七頁(yè)，共77頁(yè)。分析做好項(xiàng)目的心得：滿足需求最關(guān)鍵（顯性/隱性）單項(xiàng)冠軍/全能冠軍（不同時(shí)期的突破方法）加強(qiáng)開發(fā)運(yùn)作的規(guī)范性/科學(xué)性最大挑戰(zhàn)來(lái)自判斷/整合最大限度脫離人的因素！38第三十八頁(yè)，共77頁(yè)。同樣是貝爾高林，在甲地做的園林與在乙地做的園林市場(chǎng)效果完全不一樣，為什么？是水土不服嗎？不是！是由于開發(fā)商的判斷力和整合力的不同造成的！最大的挑戰(zhàn)來(lái)自于判斷和整合39第三十九頁(yè)，共77頁(yè)。最大的挑戰(zhàn)來(lái)自于判斷和整合如何尋找和評(píng)判各種專業(yè)資源？哪些環(huán)節(jié)是應(yīng)該自己做，哪些環(huán)節(jié)應(yīng)該委托專業(yè)資源做？時(shí)間、成本、質(zhì)量的動(dòng)態(tài)平衡？40第四十頁(yè)，共77頁(yè)。提醒發(fā)展商是系統(tǒng)集成商工作關(guān)鍵是整合、判斷、選擇；推動(dòng)、執(zhí)行目標(biāo)：房地產(chǎn)商要用最少的錢買到社會(huì)上最好的產(chǎn)品和服務(wù)，并且通過(guò)自己高效率的整合，用最少的費(fèi)用把自己的產(chǎn)品和服務(wù)賣到最高的價(jià)錢41第四十一頁(yè)，共77頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方法來(lái)源：總結(jié)近年來(lái)各地區(qū)奧園的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)作和自選動(dòng)作42第四十二頁(yè)，共77頁(yè)。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方法“三化”原則：標(biāo)準(zhǔn)化：關(guān)鍵環(huán)節(jié)確定；減少操作的隨機(jī)性序列化：關(guān)鍵流程確定；確保先后次序網(wǎng)絡(luò)化：各板塊間聯(lián)結(jié)/互動(dòng)/整合；保證各專業(yè)間協(xié)調(diào)/統(tǒng)一性產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作43第四十三頁(yè)，共77頁(yè)。運(yùn)營(yíng)管理原則調(diào)動(dòng)、整合專業(yè)資源---成本最低各專業(yè)無(wú)縫對(duì)接---效率最高馬車44第四十四頁(yè)，共77頁(yè)。運(yùn)營(yíng)管理方法實(shí)例南國(guó)奧園2000.7月征地2000.8月-2001.1月規(guī)劃\計(jì)劃2001.2月-2001.8月20萬(wàn)平米同時(shí)施工2001.7-9月1500套/20萬(wàn)平米銷售一空（總銷售時(shí)間15天）售價(jià)3500元/平米，周邊項(xiàng)目?jī)H售2200元/平米在2001年度被中國(guó)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、全國(guó)主流媒體聯(lián)盟評(píng)為“中國(guó)名盤第一名”，2002年再度蟬聯(lián)此稱號(hào)。45第四十五頁(yè)，共77頁(yè)。三、房地產(chǎn)（企業(yè)）戰(zhàn)略管理46第四十六頁(yè)，共77頁(yè)。本章提要：解決問題：如何實(shí)現(xiàn)從項(xiàng)目公司到開發(fā)企業(yè)的跨越？思考：企業(yè)自身角色/生存/發(fā)展問題內(nèi)容提要：一）發(fā)展商角色定位二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理47第四十七頁(yè)，共77頁(yè)。一）發(fā)展商的角色定位涉及工作：投資評(píng)估融資開發(fā)規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理營(yíng)銷物業(yè)管理建造商設(shè)計(jì)院營(yíng)銷商48第四十八頁(yè)，共77頁(yè)。房地產(chǎn)戰(zhàn)略決策體系49第四十九頁(yè)，共77頁(yè)。二）房地產(chǎn)戰(zhàn)略管理探索、回答：企業(yè)如何固化優(yōu)勢(shì)、確定發(fā)展方向及策略企業(yè)生存三問：從哪里來(lái)：背景、資源在哪里：目前在市場(chǎng)和行業(yè)中地位/狀況到哪里去：發(fā)展方向及策略一個(gè)項(xiàng)目的成功不代表一個(gè)企業(yè)的成功??！50第五十頁(yè)，共77頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)生存分析案例51第五十一頁(yè)，共77頁(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境掃描硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)52第五十二頁(yè)，共77頁(yè)。硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)土地資源社會(huì)資源人才資源53第五十三頁(yè)，共77頁(yè)。軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)：

開發(fā)理念開發(fā)模式管理模式54第五十四頁(yè)，共77頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的選擇房地產(chǎn)企業(yè)的三重選擇資本主導(dǎo)型（資本即符號(hào)化了資源，資源即物化了的資本）技術(shù)主導(dǎo)型機(jī)制主導(dǎo)型55第五十五頁(yè)，共77頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的選擇根據(jù)：市場(chǎng)、軟/硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)狀況自身資源及未來(lái)可能資源判斷發(fā)展方向，并保持一定的超前性！積谷防饑、未雨綢繆56第五十六頁(yè)，共77頁(yè)。分析2：企業(yè)開發(fā)模式選擇開發(fā)模式的選擇如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)企業(yè)自身核心能力/潛力分析競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)決定開發(fā)模式57第五十七頁(yè)，共77頁(yè)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)建立的核心方法成本領(lǐng)先差異化目標(biāo)集聚58第五十八頁(yè)，共77頁(yè)。企業(yè)戰(zhàn)略決策體系總結(jié)企業(yè)外部企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)模式變遷開發(fā)模式選擇

硬環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)如何建立軟環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)核心能力/潛力判斷59第五十九頁(yè)，共77頁(yè)。奧園的經(jīng)驗(yàn)金業(yè)別墅花園：營(yíng)銷突破（香港市場(chǎng)啟動(dòng)、王志綱工作室）廣州奧園：產(chǎn)品突破、生活方式突破、復(fù)合開發(fā)理念的引入南國(guó)奧園：復(fù)合開發(fā)理念的提升、連鎖發(fā)展模式的形成60第六十頁(yè)，共77頁(yè)。奧園的經(jīng)驗(yàn)核心優(yōu)勢(shì)的建立：速度、整合、創(chuàng)新-----優(yōu)越的產(chǎn)品性價(jià)比---系統(tǒng)集成商思路品牌營(yíng)銷----奧園連鎖開發(fā)模式---五出模式發(fā)展三階段：奧林匹克階段---奧園連鎖階段----土地運(yùn)營(yíng)階段61第六十一頁(yè)，共77頁(yè)。四、房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展之路62第六十二頁(yè)，共77頁(yè)。本章提要：背景新形勢(shì)下對(duì)開發(fā)商的要求發(fā)展瓶頸解決之道63第六十三頁(yè)，共77頁(yè)。一、背景行業(yè)內(nèi)：房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈（企業(yè)眾多）利潤(rùn)逐步下降進(jìn)入門檻漸高（土地獲取、資金運(yùn)做等）大型企業(yè)壟斷效應(yīng)開始顯現(xiàn)64第六十四頁(yè)，共77頁(yè)。2）產(chǎn)品：

同質(zhì)化嚴(yán)重（惡性競(jìng)爭(zhēng)）復(fù)制迅速（產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)難于長(zhǎng)時(shí)間保持）65第六十五頁(yè)，共77頁(yè)。3）政策：管理力度加大金融融資土地獲取開發(fā)門檻預(yù)售條例物管條例66第六十六頁(yè)，共77頁(yè)。4）消費(fèi)者理性成熟比較慢決策不斷受媒體教育自我保護(hù)意識(shí)增強(qiáng)認(rèn)品牌樓盤及發(fā)展商67第六十七頁(yè)，共77頁(yè)。5）壟斷逐步形成合生/珠江例子2000年進(jìn)入北京，第一個(gè)項(xiàng)目珠江駿景42萬(wàn)平米2001年，一氣拿下：珠江羅馬嘉園：占地21萬(wàn)公頃、開發(fā)面積45萬(wàn)平米