城鎮(zhèn)土地價格概述

城鎮(zhèn)土地價格第一頁，共五十八頁。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估一、基準(zhǔn)地價的概念與特征二、基準(zhǔn)地價的評估三、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系四、大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果簡介第二頁，共五十八頁。基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價城市基準(zhǔn)地價。它是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的各地價區(qū)段在某一時點的平均價格水平。標(biāo)定地價。是指標(biāo)志性宗地（標(biāo)準(zhǔn)宗地/樣地）在某一時點的價格。所謂標(biāo)志性宗地，即能代表不同區(qū)位、同一用途土地的宗地。標(biāo)定地價的價格時點是相對固定的，就是有關(guān)部門公布確定的時間。第三頁，共五十八頁。底價、期望價和補(bǔ)地價底價。是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時所確定的最低價格。期望價。是指出售房地產(chǎn)時所希望賣出的滿意價格。補(bǔ)地價。是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時，需要交給政府的一筆地價款。

第四頁，共五十八頁。一、基準(zhǔn)地價的概念與特征（一）基準(zhǔn)地價的概念

基準(zhǔn)地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，在設(shè)定的土地開發(fā)程度、容積率等條件下，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價時點法定最高出讓年期土地使用權(quán)的單位土地面積的區(qū)域平均價格。第五頁，共五十八頁。（1）基準(zhǔn)地價是一種區(qū)域性的價格

基準(zhǔn)地價不是一種宗地價格，而是區(qū)域性的價格，它總是與一定的區(qū)域相聯(lián)系的?；鶞?zhǔn)地價的評估區(qū)域的形式：級別、區(qū)片和區(qū)段?；鶞?zhǔn)地價的三種表現(xiàn)形式：級別基準(zhǔn)地價區(qū)片基準(zhǔn)地價區(qū)段基準(zhǔn)地價（二）基準(zhǔn)地價的特征第六頁，共五十八頁。（2）基準(zhǔn)地價是一種分用途的價格城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的主要用途類型：

商業(yè)、住宅、工業(yè)、旅游等農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的主要用途類型：

耕地、園地、林地、水域、荒草地等第七頁，共五十八頁。（3）基準(zhǔn)地價是一種平均價格

反映的只是各區(qū)域各類用地的平均價格水平。在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上建立基準(zhǔn)地價修正系數(shù)體系，用以評估具體宗地的價格。第八頁，共五十八頁。（4）基準(zhǔn)地價是有限年期的價格∵基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)的價格∴基準(zhǔn)地價是有限年期的價格

城鎮(zhèn)用地：各用途基準(zhǔn)地價的年期以各用途的最高出讓年期為準(zhǔn)，商業(yè)40年，工業(yè)50年，住宅70年。

農(nóng)用地：目前一般取30年為農(nóng)用地基準(zhǔn)地價的年期。第九頁，共五十八頁。（5）基準(zhǔn)地價具有時效性

基準(zhǔn)地價反映的只是一定時期的地價標(biāo)準(zhǔn)。為了保持基準(zhǔn)地價的現(xiàn)實性，每隔一定時期應(yīng)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行更新。【國土資源部《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》(國土資發(fā)[2002]174號規(guī)定2-3年更新一次】

∴基準(zhǔn)地價的評估時點很重要。上輪湖北省城鎮(zhèn)土地基準(zhǔn)日為2007年12月31日。第十頁，共五十八頁。（6）基準(zhǔn)地價是一種控制性的價格基準(zhǔn)地價是國家調(diào)控土地市場的一種價格，不是市場交易價格。市場上最終達(dá)成的價格，是以基準(zhǔn)地價為依據(jù)，根據(jù)市場行情而確定的。第十一頁，共五十八頁。（7）基準(zhǔn)地價與土地開發(fā)利用程度有關(guān)基準(zhǔn)地價是一種平均意義上的地價?！嗤恋亻_發(fā)利用程度對基準(zhǔn)地價也有影響。為了便于比較，基準(zhǔn)地價必須設(shè)定開發(fā)利用程度。由于各個城市之間土地開發(fā)利用程度存在差異，又要便于比較，所以采取分類確定基準(zhǔn)地價的開發(fā)利用程度是合理的。第十二頁，共五十八頁。土地開發(fā)程度說明：1、“三通一平”：紅線外通路、通電、通水及紅線內(nèi)場地平整；2、“五通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水及紅線內(nèi)場地平整；3、“六通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣及紅線內(nèi)場地平整；4、“七通一平”：紅線外通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣、通暖和寬帶網(wǎng)絡(luò)及紅線內(nèi)場地平整。第十三頁，共五十八頁。湖北省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵

類型年限土地開發(fā)程度容積率特大及大城市商業(yè)用地40六通一平或以上2．5-1．8住宅用地70六通一平2．0-1．5工業(yè)用地50五通一平1．0-0．6中等城市商業(yè)用地40五通一平2．0-1．5住宅用地70五通一平1．6-1．0工業(yè)用地50三通一平0.8-0.4小城市商業(yè)用地40五通一平1.2-1.0住宅用地70五通一平0.8-0.5工業(yè)用地50三通一平0.4-0.3第十四頁，共五十八頁。大冶市城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價內(nèi)涵

估價基準(zhǔn)日平均容積率開發(fā)程度年限商業(yè)2007年12月31日2.0五通一平40住宅2007年12月31日1.6五通一平70工業(yè)2007年12月31日0.8三通一平50注：“五通一平”指紅線外通路、通電、通氣、通上水、通下水及紅線內(nèi)場地平整。第十五頁，共五十八頁。第十六頁，共五十八頁?？臻g插值法獲取級別與基準(zhǔn)地價第十七頁，共五十八頁。土地級別ⅠIIIIIIVV商業(yè)用地952708452305236住宅用地524476308260215工業(yè)用地297224178145

大冶市城區(qū)各業(yè)用地基準(zhǔn)地價結(jié)果成果1：第十八頁，共五十八頁。收集新華路中段等39條路算共428個樣點進(jìn)行商業(yè)路線價的測算。標(biāo)準(zhǔn)深度為12米。成果2：第十九頁，共五十八頁。序號路段名稱路線價(元/㎡)序號路段名稱路線價(元/㎡)1新華路中段(大冶商場—大冶大酒店)326021民主路(市工行—大冶大道)21202黃獅海路(富達(dá)商場—老郵局)322022新華路西段(大冶大道—老火車站)21003西橋路(大冶商場—市工行)312023大冶大道中段(東風(fēng)路—觀山路)20804薈萃路南段(東風(fēng)路—畜牧局)308024?？的下?東岳路—青龍路)20205東風(fēng)路(商會大廈—市人民醫(yī)院)306025排樹杉路(新華路—市水產(chǎn)局)19606東岳路(大冶商場—公園門口)300026一○六國道(一中橋頭—東風(fēng)東路)18007?？德?實驗中學(xué)—東岳路)298027乾塔路(陽光花園—新冶大道)17308大冶大道南段(東風(fēng)路—六○三隊)296028新冶大道北段(乾塔路—七里路)16709湖濱路北段(公園門口—東風(fēng)路)280029青龍路(市工商局—湖濱路)165010商城路(三角花園—青龍路)272030建設(shè)路163011新華路東段(大冶商場—青龍路)263031武備路(建行—公汽停車場)162012育才路(糧機(jī)廠—畜牧局)254032保康一路160013裕民路(大冶大道—薈萃路)250033育才路東段（世紀(jì)樂園—世豪）156014薈萃北路

(東風(fēng)路—農(nóng)行)244034湖濱路南段(公園—青龍路)148015康樂路(薈萃路—觀山路)240035觀山東路

(市國土局—106國道)138016坑頭路(市工行—坑頭)236036大冶大道北段(觀山路—七里路)133017新冶大道(東風(fēng)路—乾塔路)230037城西路(六○三隊—觀山小學(xué))126018觀山路西段(中商平價—教育局)223038勁牌路115019湛月路(市政府前門—一○六國道)220039七里路110020東風(fēng)東路(市醫(yī)院—一○六國道)2150

第二十頁，共五十八頁。成果3：不同級別不同類型的宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明和修正系數(shù)表。第二十一頁，共五十八頁。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修正體系編制級別調(diào)整幅度商業(yè)用地住宅用地工業(yè)用地

Ⅰ級上調(diào)幅度24.85%26.34%23.32%

下調(diào)幅度-23.62%-24.57%-22.76%II級上調(diào)幅度23.67%24.61%21.84%下調(diào)幅度-22.38%-21.83%-21.69%III級上調(diào)幅度21.35%21.38%20.99%下調(diào)幅度-22.73%-19.62%-21.85%IV級上調(diào)幅度19.75%18.49%17.43%下調(diào)幅度-18.92%-17.92%-18.52%V級上調(diào)幅度18.23%17.15%14.96%下調(diào)幅度-19.37%-19.41%-16.81%各級不同類型用地的上、下調(diào)幅度表第二十二頁，共五十八頁。因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度距市級商服中心（米）≤100（100，300](300,500](500,800]>800距區(qū)級商服中心（米）≤150（150，350](350,600](600,900]>900距小區(qū)級商服中心（米）≤50（50，150](150,300](300,500]>500商服網(wǎng)點密度狀況密集比較密集一般較不密集不密集交通條件臨街道類型生活型主干道混合型主干道、混合型主干道生活型次干道混合型次干道支路臨公交線路（條件）≥8[6，8)[4，6)[2，4)<2距長途汽車站（米）≤200（200，350]（350，500]（500，1000]>1000距火車站（米）≤500（500，1000](1000，1500](1500,2000]>2000距碼頭（米）≤2000（2000，2500](2500，3000](3000,3500]>3500供水狀況（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90排水狀況（％）≥98[95，98）[92，95）[90，92）＜90距郵局網(wǎng)點（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距醫(yī)院（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000距農(nóng)貿(mào)市場（米）≤100（100，250]（250，500]（500，1000]>1000人口狀況流動人口密度狀況（人/h）≥600[500，600）[350，500）[150，350）＜150Ⅰ級商業(yè)用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說明第二十三頁，共五十八頁。因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.4085距市級商服中心0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距區(qū)級商服中心0.08310.02070.01040-0.0098-0.0196距小區(qū)級商服中心0.06740.01670.00840-0.008-0.0159商服網(wǎng)點密度0.18380.04570.02290-0.0217-0.0434交通條件0.2318臨街道類型0.09270.0230.01150-0.011-0.0219臨公交線路的條數(shù)0.07420.01840.00920-0.0088-0.0175距長途汽車站0.02970.00740.00370-0.0035-0.007距火車站0.01970.00490.00250-0.0024-0.0047距碼頭0.01550.00390.0020-0.0019-0.0037基礎(chǔ)設(shè)施0.1876供水狀況0.04790.01190.0060-0.0057-0.0113排水狀況0.04290.01070.00540-0.0051-0.0101距郵局網(wǎng)點0.02810.0070.00350-0.0033-0.0066距醫(yī)院0.03310.00820.00410-0.0039-0.0078距農(nóng)貿(mào)市場網(wǎng)點0.03560.00880.00440-0.0042-0.0084人口狀況0.1721流動人口密度狀況0.17210.04280.02140-0.0204-0.0408——1——10.24850.12430-0.1181-0.2362Ⅰ級商業(yè)用地宗地地價區(qū)域因素修正系數(shù)表第二十四頁，共五十八頁。土地價格評估方法成本逼近法收益還原法市場比較法剩余法（假設(shè)開發(fā)法）基準(zhǔn)地價修正系數(shù)法價格一般因素各種估價方法基本估價方法第二十五頁，共五十八頁。土地所有權(quán)——屬于國家or集體，所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離制度——地價指土地使用權(quán)價格出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式——出售or交換or贈與出讓期限70年——居住用地40年——商業(yè)、旅游、娛樂用地50年——教、科、文、衛(wèi)、體等轉(zhuǎn)讓性質(zhì)——（權(quán)利義務(wù)+地上附著物所有權(quán)）一并轉(zhuǎn)期限——合同期限－原使用者已使用期限限制—未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得轉(zhuǎn)讓出讓方式——協(xié)議or招標(biāo)or拍賣or掛牌土地使用權(quán)出租——未按出讓合同規(guī)定開發(fā)、利用土地的不得出租抵押——不違背出讓合同+辦理抵押登記+抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)辦理過戶申請續(xù)期——最遲于屆滿前一年期限屆滿未申請or申請續(xù)期未被批準(zhǔn)——國家無償收回第二十六頁，共五十八頁。土地價格影響因素1、一般因素影響一定區(qū)域內(nèi)所有土地價格的因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展——經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、、物價指數(shù)居民收入、財政金融產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)——第三產(chǎn)業(yè)比重大地價高人口——數(shù)量、密度、素質(zhì)家庭規(guī)?！⌒突?，住宅套數(shù)需求量增加房地產(chǎn)投資——漲跌+平抑城市化水平、社會福利、教育水平+政治安定+治安程度政策因素——土地住房制度、政策、法規(guī)、規(guī)劃、行政隸屬關(guān)系心理因素——價格預(yù)期、欣賞趣味、時尚、號碼、風(fēng)水等經(jīng)濟(jì)社會第二十七頁，共五十八頁。2、區(qū)域因素指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟(jì)、政策等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性。對該區(qū)域土地價格產(chǎn)生影響。影響土地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素：日照、風(fēng)向等氣候條件；當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等居住環(huán)境；街道的寬度、構(gòu)造；離市中心的距離及交通狀況；商業(yè)網(wǎng)點的配置狀況；上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況；學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況；噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況；景觀環(huán)境裝況；等等第二十八頁，共五十八頁。3、個別因素指某具體土地表現(xiàn)的個別特性。它是決定相同區(qū)域土地出現(xiàn)差異價格的依據(jù)。影響土地價格的個別因素位置、面積、地勢、地質(zhì)形狀、寬度、深度臨街狀況（臨街地、街角地、袋地、盲地）容積率：與地價同方向變動，但不成正比用途：商業(yè)用地價—住宅用地價—工業(yè)用地價土地的生熟程度、土地的使用權(quán)年限第二十九頁，共五十八頁。市場比較法簡稱比較法，指將估價對象與近期交易類似房地產(chǎn)加以比較，并根據(jù)后者的已知交易價格，經(jīng)修正得出估價對象價格的一種方法。

直接比較法是以待估土地的狀況為基準(zhǔn)，把交易實例與其逐項比較；

間接比較法是以一個標(biāo)準(zhǔn)宗地或條件俱佳的土地為基準(zhǔn)，把待估土地和交易實例均與其逐項比較。替代原則第三十頁，共五十八頁。待估宗地的價格=比較實例價格×交易情況修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正×容積率修正×年期修正直接比較法的基本公式公式中總是以待估宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分子，比較案例宗地相應(yīng)因素條件指數(shù)為分母。如：A=待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)。

哪個為比較基礎(chǔ)，哪個就取值為100，另一方的值通過比較進(jìn)行加或減（具體評估中往往對待估宗地取值100）?！敖灰浊闆r修正×交易期日修正×區(qū)域因素修正×個別因素修正”為4項基本修正內(nèi)容，“容積率修正×年期修正”為特殊修正內(nèi)容。第三十一頁，共五十八頁。市場比較法的特點：（1）接近市場行情，現(xiàn)實性較強(qiáng)。（2）以代替關(guān)系為途徑，所求得的價格稱為“比準(zhǔn)價格”。（3）以價格求價格，在不正常的市場條件下難以與收益價格相協(xié)調(diào)。（4）需要估價人員具有較高的專業(yè)素質(zhì)。（5）正確選擇比較實例和合理修正交易價格是保證評估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。第三十二頁，共五十八頁。（1）有足夠數(shù)量的比較案例；對交易案例數(shù)量很少的特殊用地，如古建筑、紀(jì)念館、橋梁和公路、學(xué)校、體育館等，不適用。（2）交易案例資料與待估宗地具有相關(guān)性和替代性；（3）交易資料可靠；（4）交易案例資料與待估土地的法律規(guī)定相似，即合法性。

（5）可用于土地價格、土地或房地產(chǎn)租金的評估，也可用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。市場比較法的適用條件與范圍：第三十三頁，共五十八頁。所得價格稱之為：比準(zhǔn)價格交易案例的6個具體要求：1、實例數(shù)量≥3個2、交易時間：接近估價時點3、土地用途：相同4、交易類型：相同5、交易情況：正常交易6、實例位置：區(qū)域和個別特征都要相近建立價格比較基礎(chǔ)：指比較實例與待估宗地之間要建立統(tǒng)一口徑、相互可比的基礎(chǔ)。即：調(diào)整實例的付款方式、幣種和貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等。第三十四頁，共五十八頁。實例：第一步

比較案例選擇因素案例案例1案例2案例3宗地位置江漢北路與新華路的交叉口江漢區(qū)青年路江漢區(qū)新華路294號用途商服商服居住商服居住四至略略略交易日期2005.10.212005.12.132006.2.10交易價格類型掛牌出讓掛牌出讓掛牌出讓交易價格（元/m2）12843.7511489.7816120.76開發(fā)程度宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整權(quán)利狀況出讓出讓出讓使用年限40商服40，居住70商服40，居住70土地級別一級三級一級交易情況說明正常正常正常第三十五頁，共五十八頁。因素因子案例1案例2案例3待估宗地商服繁華度距市級商務(wù)中心距離（米）緊鄰市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段距市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段約1公里緊鄰市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段距市級商務(wù)中心解放大道武漢廣場段約2500米距區(qū)級商務(wù)中心距離（米）屬新華區(qū)片，緊臨江北核心區(qū)約400米屬新華區(qū)片，緊臨江北核心區(qū)約1000米距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米）小于50米小于50米小于50米約150米距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米）小于50米小于50米小于50米約80米商務(wù)網(wǎng)點密度狀況商業(yè)網(wǎng)點比較密集商業(yè)網(wǎng)點比較密集商業(yè)網(wǎng)點比較密集商業(yè)網(wǎng)點密集程度一般距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米）距離西北湖商務(wù)區(qū)很近毗鄰規(guī)劃建設(shè)中的王家墩商務(wù)區(qū)緊鄰西北湖商務(wù)區(qū)距離永清片高級商務(wù)區(qū)約1500米交通條件臨街道路狀況混合型主干道，緊靠新華路和江漢白北路生活型主干道，緊靠青年路混合型主干道，緊靠新華路和臺北一路生活型主干道，緊鄰香港路和建設(shè)大道臨公交站點狀況（條）附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有15余條公交線路通往三鎮(zhèn)附近有14余條公交線路通往三鎮(zhèn)距漢口火車站距離（米）距火車站約4公里距火車站約4公里距火車站不足4公里距火車站約3公里距長途汽車站距離（米）距汽車客運站不足500米緊靠青年路客運站距汽車客運站不足500米距新華路車站約2200米基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況排水狀況暢通暢通暢通暢通距醫(yī)院距離（米）距協(xié)和醫(yī)院不足500米距同濟(jì)醫(yī)院不足800米距協(xié)和醫(yī)院不足500米約600米距電信營業(yè)廳距離（米）不足300米不足300米不足300米不足300米距郵局距離（米）不足300米不足300米不足300米不足300米第二步：比較因素和樣點因素條件說明第三十六頁，共五十八頁。因素因子案例1案例2案例3待估宗地環(huán)境狀況聲環(huán)境基本無污染輕度污染基本無污染輕度污染視覺環(huán)境好一般好一般地質(zhì)狀況堅固類場地土體抗震能力強(qiáng)硬塑類場地土體抗震能力較強(qiáng)堅固類場地土體抗震能力強(qiáng)硬塑類場地土體抗震能力較強(qiáng)人口狀況居住人口密度密集密集密集較密集客流人口密度密集密集密集較密集個別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整宗地紅線外“五通”，宗地內(nèi)場地平整面積5979.565526.6510117.395144.45形狀不規(guī)則矩形大致為矩形大致為矩形大致為矩形臨街狀況兩面臨街，一面臨公共綠地一面臨街，但長邊臨青年路近似兩面臨街兩面臨街容積率6.45.05.38第三十七頁，共五十八頁。第三步：編制比較因素條件指數(shù)表因素因子案例1案例2案例3待估宗地交易情況10010080100交易期日97.598.599.5100交易類型100100100100使用年限98.8698.8698.86100商服繁華度距市級商務(wù)中心距離（米）104103104100距區(qū)級商務(wù)中心距離（米）103103103100距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米）102102102100距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米）101101101100商務(wù)網(wǎng)點密度狀況102102102100距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米）102102104100個別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件100100100100面積100100103100形狀99100100100臨街狀況10099100100容積率867777100第三十八頁，共五十八頁。因素因子案例1案例2案例3待估宗地用途100/100100/100100/100100交易情況100/100100/10080/100100交易期日100/97.5100/98.5100/99.5100人口居住人口密度100/102100/102100/102100客流人口密度100/102100/102100/102100個別因素基礎(chǔ)設(shè)施條件100/100100/100100/100100面積100/100100/100100/103100形狀100/99100/100100/100100臨街狀況100/100100/99100/100100容積率100/86100/77100/77100交易價格（元/m2）12843.7511489.7816120.76可比價格（元/m2）12227.8312710.1712544.41第四步：編制因素條件修正系數(shù)表第三十九頁，共五十八頁。第五步：比準(zhǔn)價格的確定

對比分析三個案例的比準(zhǔn)價格，差異很少，取其算術(shù)平均值作為市場比較法評估的待估宗地的土地價格。待估宗地價格=（12227.83+12710.17+12544.41）/3=12494.14（元/m2）

=832.9467（萬元/畝）第四十頁，共五十八頁?；鶞?zhǔn)地價修正系數(shù)法含義：利用城市基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處地區(qū)的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求取待估宗地在估價日價格的方法。它是一種間接估價方法，其結(jié)果的準(zhǔn)確性主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性及各種調(diào)整系數(shù)的科學(xué)性。第四十一頁，共五十八頁。計算公式：宗地地價=基準(zhǔn)地價×年期修正×日期修正×

容積率修正×其他個別因素修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)年期修正系數(shù)=

用途級別函數(shù)關(guān)系（x代表容積率，y代表用地價格）商業(yè)用地I級y=-0.014x2+262.64x+426.76備注：同一級別容積率修正系數(shù)等于該級別不同容積率下的地價除以平均容積率下的地價。II級y=-0.8612x2+184.47x+342.53III級y=-0.4547x2+118.75x+186.33IV級y=-0.2425x2+70.332x+135.32V級y=-0.3298x2+52.77x+101.78宗地形狀、街角地、宗地基礎(chǔ)設(shè)施等第四十二頁，共五十八頁。適用范圍市場不太發(fā)育、具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城市。短時間、大面積、數(shù)量眾多的土地價格的評估。第四十三頁，共五十八頁。因素因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣商服繁華度距市級商務(wù)中心距離（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500距區(qū)級商務(wù)中心距離（米）≤400（400，700]（700，1200]（1200，1600]＞1600距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米）≤50（50，100]（100，200]（200，300]＞300距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米）≤50（50，100]（100，200]（200，400]＞400商務(wù)網(wǎng)點密度狀況密集比較密集一般較不密集不密集距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米）≤200（200，400]（400，1000]（1000，1500]＞1500交通條件臨街道路狀況混合型主干道生活型主干道生活或交通型主干道交通型次干道支路臨公交站點狀況（條）≥14[12，14）[8，12）[6，8）＜6距漢口火車站距離（米）≤3500（3500，4500]（4500，5500]（5500，6500]＞6500距長途汽車站距離（米）≤800（800，1300]（1300，1800]（1800，2300]＞2300距碼頭距離（米）≤600（600，1100]（1100，1600]（1600，2100]＞2100修正系數(shù)指標(biāo)說明表第四十四頁，共五十八頁。因素權(quán)重因子權(quán)重優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度0.384距市級商務(wù)中心距離（米）0.040.0150.0070-0.006-0.011距區(qū)級商務(wù)中心距離（米）0.050.0180.0090-0.007-0.014距小區(qū)級商務(wù)中心距離0.0340.0120.0060-0.005-0.010距街區(qū)級商務(wù)中心距離0.030.00110.0050-0.004-0.009商務(wù)網(wǎng)點密度狀況0.1120.0410.0200-0.016-0.032距高級商務(wù)區(qū)中心距離0.1180.0430.0210-0.017-0.034交通條件0.255臨街道路狀況0.0850.0310.0150-0.012-0.024臨公交站點狀況（條）0.0910.0330.0170-0.013-0.026距長途汽車站距離（米）0.030.00110.0050-0.004-0.009距漢口火車站距離（米）0.0290.0110.0050-0.004-0.008距碼頭距離（米）0.020.0070.0040-0.003-0.006110.3640.1820-0.142-0.284修正系數(shù)表第四十五頁，共五十八頁。因素因子調(diào)查情況優(yōu)劣度修正系數(shù)商服繁華度距市級商務(wù)中心距離（米）約2500米劣-0.011距區(qū)級商務(wù)中心距離（米）約1000米一般0距小區(qū)級商務(wù)中心距離（米）約150米一般0距街區(qū)級商務(wù)中心距離（米）約80米較優(yōu)0.005商務(wù)網(wǎng)點密度狀況商業(yè)網(wǎng)點密集程度一般一般0距高級商務(wù)區(qū)中心距離（米）約1200米較劣-0.017交通條件臨街道路狀況生活型主干道較優(yōu)0.015臨公交站點狀況（條）14優(yōu)0.033距漢口火車站距離（米）約3000米優(yōu)0.011距長途汽車站距離（米）距新華路車站約2200米較劣-0.004距碼頭距離（米）約3公里劣-0.006基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況排水狀況暢通優(yōu)0.019距醫(yī)院距離（米）約600米較優(yōu)0.005距電信營業(yè)廳距離（米）不足300米優(yōu)0.016距郵局距離（米）不足300米優(yōu)0.014環(huán)境狀況聲環(huán)境輕度污染一般0視覺環(huán)境一般一般0地質(zhì)狀況硬塑類場地土體抗震能力較強(qiáng)較優(yōu)0.003人口狀況居住人口密度較密集較優(yōu)0.010客流人口密度較密集較優(yōu)0.010合計0.103第四十六頁，共五十八頁。土地級別ⅠIIIIIIVV商業(yè)用地952708452305236住宅用地524476308260215工業(yè)用地297224178145

宗地地價=宗地所在級別基準(zhǔn)地價*面積*(1+∑Ki)*年期修正系數(shù)*交易日期修正系數(shù)*容積率修正系數(shù)Ki—土地狀況修正系數(shù)（0.103）第四十七頁，共五十八頁。收益還原法定義：又稱地租資本化法，是將待估土地在未來每年的預(yù)期純收益，以一定的還原利率還原為評估時日收益總和的一種估價方法。基本公式為：待估宗地價格=土地純收益/土地還原利率，所以，又稱該方法為“除法”。第四十八頁，共五十八頁。公式1純理論的一般公式P——土地價格a——土地年純收益r——土地還原率第四十九頁，共五十八頁。公式2土地純收益固定不變的公式公式2.1無限年期公式公式2.2有限年期公式第五十頁，共五十八頁。特點和適用范圍：1、特點（1）理論依據(jù)充分地租理論和生產(chǎn)要素分配理論（2）應(yīng)用范圍廣泛只要有收益的不動產(chǎn)都可以（3）純收益和還原利率的確定比較困難2、適用范圍有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。對于沒有收益的不動產(chǎn)估價不適用：如公園、學(xué)校、機(jī)關(guān)等公益用地。第五十一頁，共五十八頁。收益還原法實例：1、估價對象情況介紹某公司于2005年10月以有償出讓方式取得一宗50年使用權(quán)的土地，并于2005年11