物業(yè)承接查驗培訓

馬利偉物業(yè)承接查驗操作指南培訓一、物業(yè)承接查驗概述

物業(yè)承接查驗制度是《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）確定的七大基本制度之一，《條例》第二十八條規(guī)定：“物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗?！?010年住房和城鄉(xiāng)建設部印發(fā)的《物業(yè)承接查驗辦法》（以下簡稱《辦法》）第二條規(guī)定：定義：是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設單位按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。意義有利于明確各方的責、權、利，對維護建設單位、業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的正當權益，具有保障的作用。督促建設單位重視業(yè)主共用部位、共用設施設備的建設提高建設質量，保障業(yè)主的財產權益。彌補前期物業(yè)服務期間業(yè)主大會缺位的弊端，加強建設單位與物業(yè)管理的聯(lián)系，保障開展物業(yè)管理的必備條件。在新老物業(yè)企業(yè)交接時，有利于雙方管理責任。物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別：竣工驗收的定義：指建設工程項目竣工后，開發(fā)建設單位會同設計、施工、設備供應單位及工程質量監(jiān)督部門，對該項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行全面檢驗，取得竣工合格資料、數據和憑證。主要有以下區(qū)別目的不同（確認物業(yè)項目工程質量是否合格能否交付使用）參與主體不同（項目工程交由政府主管部門或行業(yè)管理單位進行質量驗收）對象不同（對項目是否符合規(guī)劃設計要求以及建筑施工和設備安裝質量進行檢驗）物業(yè)承接查驗與工程竣工驗收的區(qū)別：物業(yè)承接查驗：是物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，對共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能的再檢驗。主要有以下區(qū)別目的不同分清各方責任維護各方利益減少矛盾和糾紛參與主體不同物業(yè)服務合同雙方當事人在業(yè)主參與并接受行業(yè)主管部門監(jiān)督下進行的對象不同對物業(yè)共用部位、共用設施設備的接管查驗物業(yè)承接查驗的依據和原則：依據：《合同法》《物權法》《條例》和住房和城鄉(xiāng)建設部2011年1月1日頒布實施的《物業(yè)承接查驗辦法》及《物業(yè)買賣合同》《臨時管理規(guī)約》《前期物業(yè)服務合同》《物業(yè)規(guī)劃設計方案》《建設單位移交的圖紙資料》《建設工程質量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范》原則：誠實信用、客觀公正、權責分明、以及保護業(yè)主共有財產物業(yè)承接查驗的主體新建物業(yè)共用部位、共用設施設備承接查驗的主體交驗方：建設單位接管方：物業(yè)企業(yè)新建物業(yè)購買人的專有部分物業(yè)承接查驗的主體交驗方：建設單位接收方：物業(yè)買受人物業(yè)服務機構更迭時的物業(yè)共用部位、共用設施設備查驗的主體交驗方：業(yè)主或業(yè)主委員會接收方：新選聘的物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)承接查驗的范圍：物業(yè)服務企業(yè)應當對物業(yè)資料、共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：1、物業(yè)資料：包括竣工驗收資料、技術資料、物業(yè)保修文件和物業(yè)使用說明文件以及物業(yè)管理所必須得其他資料（如有關房屋產權權屬資料，業(yè)主及房屋面積清冊等）2、共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道架空層及設備間；3、共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發(fā)電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等。4、共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理、機（非）動車停車設施、休閑、消防、安防監(jiān)控、人防、垃圾轉用設施以及物業(yè)服務用房項目開發(fā)核準備案文件建設項目選址意見書建設用地規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證建設工程施工許可證拆遷安置資料項目命名資料物業(yè)資料用地紅線圖工程質量保修合同業(yè)主產權資料、物業(yè)服務合同（含投標文件）、管理規(guī)約房屋使用說明書物業(yè)建筑區(qū)域劃分意見書綜合竣工查驗資料：竣工圖供水合同供電協(xié)議書供氣協(xié)議書電梯等特種設施設備檢驗及準用資料專項維修資金繳存證明資料《建設工程規(guī)劃驗收合格證》《消防查驗意見及同意使用意見書》工程竣工備案合格資料及公共配套綜合驗收合格證明材料施工許可證；建筑施工總承包企業(yè)、施工分包單位、設計單位、工程地質勘察單位、工程監(jiān)理單位營業(yè)執(zhí)照、資質證明材料（復印件）設施設備使用說明書（要求中文）設施設備保修卡、保修協(xié)議機電設備供應商、安裝施工單位資料

設備清單：名稱、規(guī)格、數量、產地、主要性能、隨機工具、備品備件清單、試運行記錄查驗設施設備資料：1、；2、；3、；4、；5、設施設備出廠合格證承接查驗的標準和查驗方法（一）按國家相關建筑設計規(guī)范、設施設備標準執(zhí)行；（二）主要以核對的方法進行，在現場查驗、設備調試等情況下，還可以采用觀感查驗、使用查驗、檢測查驗和試驗查驗等具體方法進行查驗；（三）物業(yè)承接查驗工作應首先對物業(yè)產權資料、工程竣工資料，規(guī)劃設計資料、設施設備資料等進行移交查驗，為物業(yè)現場查驗奠定基礎；承接查驗的標準和查驗方法（四）對查驗過程中不符合規(guī)劃設計、建筑安裝、標準的，記錄《承接查驗整改單》中，確定整改時限，報送物業(yè)服務企業(yè)和建設單位，并要求建設單位督促施工單位限期整改；（五）對整改項目由施工企業(yè)整改落實后,予以復查,并在《承接查驗整改單》中記錄結果,合格后進行正式移交；（六）交接雙方必須簽訂《承接查驗協(xié)議》。《承接查驗協(xié)議》應加蓋交接雙方企業(yè)法人章?，F場查驗的方法具體做法是：（1）核對。應根據合同約定和規(guī)劃設計批準文件及引用的法規(guī)、規(guī)范和標準，以及物業(yè)共用設施設備清單對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場核對，確保設施設備的名稱、型號、規(guī)格、數量和安裝位置符合規(guī)劃設計批準與物業(yè)買賣合同約定的配置要求。（2）觀察。主要是雙方人員，特別是物業(yè)服務人員依據自身的專業(yè)技術能力和經驗以及觀察力，在對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場核對時詳細觀察其是否符合配置標準，外觀質量是否存在缺陷，發(fā)現問題，詳細記錄。（3）使用。物業(yè)服務人員在對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行現場查驗時，要根據設施設備出廠的安裝、使用和維護保養(yǎng)說明文件的要求和有關設備的安全操作規(guī)程，由建設單位或供貨廠商的專業(yè)人員開啟共用設施設備，并使其達到滿負荷運行，記錄設備運行的主要技術參數，在現場雙方進行交流溝通和有效培訓，保證物業(yè)服務企業(yè)的值班維修人員全面正確的使用管理設備，并從中發(fā)現問題，以便由建設單位責成責任單位負責解決，以保證查驗的正常進行。（4）檢測。在物業(yè)共用部位、共用設施設備現場查驗中，查驗人員要利用工具和檢測儀器、儀表，對共用部位、共用設施設備運行使用進行狀態(tài)檢測，觀察、記錄各種數據，看其是否達到設計文件規(guī)定的要求，是否能滿足使用需要。對存在的問題做好記錄。（5）試驗。帆物業(yè)服務返人員要在貫建設單位腔專業(yè)人員寧指導和配稼合下對物亡業(yè)共用部學位、共用歷設施設備惠的有關部餅位進行有便效性試驗慮。（如：城消防系統(tǒng)劃的分系統(tǒng)暗試驗和綜波合聯(lián)動試體驗；排水排系統(tǒng)的灌綢水、通水為、通球試勻驗；有防扎水要求部宋位的閉水瘦試驗等）主。注意：豪試驗前要嶺做好方案勢，試驗中卵要注意安創(chuàng)全，并做拌好記錄。（辦法等）物業(yè)論承接查典驗的條插件：1、建設工雨程竣工驗翻收合格，寇取得規(guī)劃仰、消防、潔環(huán)保等主輕管部門出遣具的認可趙或者準許扣使用文件唉，并經建除設行政主尸管部門備冒案；2、供水釀、電、贈氣、排糖水、供墻熱、通涂信、公糾共照明絨、有線杜電視等懷市政公奶用設施育設備按槳規(guī)劃設盯計要求泛建成，花供水、勉供電、梅供氣、鈔供熱已多安裝獨紹立計量盡表具；3、教育毀、郵政展、醫(yī)療增衛(wèi)生、紹文化體蛛育、環(huán)誤衛(wèi)、社籠區(qū)服務王等公共睬服務設的施已按膠規(guī)劃設引計要求其建成；4、道路、孫綠地和物第業(yè)服務用餅房等公共訂配套設施纖按規(guī)劃設款計要求建尖成，并滿街足使用功連能要求；5、電梯、絡二次供水瞧、高壓供傍電、消防嘆設施、壓修力容器、宣電子監(jiān)控芝系統(tǒng)等共介用設施設搜備取得使展用合格證門書；6、物業(yè)錄使用、皮維護和辨管理的艷相關技肢術資料樂完整齊灰全；7、法律惡、法規(guī)娃規(guī)定的貿其他條蔥件。成都市偵承接驗郵收條件介（成都市臨物業(yè)管慌理承接離驗收指襖導意見200栽6）：1、建設勿工程全刃部施工抓完畢，毅并竣工辦驗收合漿格；2、供水、徹供電、供掌氣及信息紡傳播入戶子，道路、造綠化和衛(wèi)垂生等設施芬設備建設裕完畢，均戴能夠正常套使用；3、電梯取箭得準用證駱、二次供錯水和消防君設施取得疏合格證書倒；4、房屋幢訓、戶編號翼經有關部燙門確認；5、法律法聽規(guī)規(guī)定規(guī)您定的其他珍條件。成都市富物業(yè)管驅理條例顯規(guī)定第十三條本市實行殃新建住宅旱交付使用戰(zhàn)監(jiān)管制度巨。新建住呆宅建筑區(qū)算劃內建設浩工程竣工懷驗收合格騙后，其附蠅屬設施設臨備應當具嫂備下列條前件后，方蹦可交付使爺用：（一）莊住宅生柳活用水確納入城奔鄉(xiāng)自來忠水管網哈，并供炮水到戶黨；（二）皇住宅用柄電按照預電力部疾門的供棄電方案奸，納入箭城市供灑電網絡擺，不得蜘使用臨極時施工須用電；（三）住鄉(xiāng)豐宅的雨水帶、污水排慎放納入永沒久性城鄉(xiāng)哈雨水、污羊水排放系停統(tǒng)。確因屠客觀條件河所限需采板取臨時性卸排放措施窩的，應當遲經水務、袍環(huán)保部門沾審核同意具，并確定情臨時排放竟的期限；（四）度住宅區(qū)棉附近有間燃氣管念網的，蜜完成住阻宅室內彈、室外淡燃氣管最道的敷得設并與心燃氣管由網鑲接由。住宅構區(qū)附近統(tǒng)沒有燃閑氣管網葬的，完德成住宅推室內燃箭氣管道節(jié)的敷設攻，并負伯責落實旺燃氣供懲應渠道尿；（五）住爐宅區(qū)內電鍛話通信線倆、有線電僅視線和寬餃帶數據傳陶輸信息端深口敷設到澆戶，安防抄等設施設瓦備按設計蹤蝶規(guī)范配置恐到位；（六）住灣宅區(qū)與城趁市道路或暮者公路之瞎間有直達口的道路相閱連；（七）按停照規(guī)劃要邪求完成教柜育、醫(yī)療置保健、環(huán)憐衛(wèi)、郵政井、農貿市幟場及其他探商業(yè)服務匙、社區(qū)服陣務和管理灣等公共服想務設施的填配套建設泊。住宅建泰設工程分稱期建設，紋上述設施骨尚未建成修的，應當陪有可供過害渡使用的臭相應公共隙服務設施劃；（八）按家照住宅坑設計規(guī)暫范預留旬設置空聲調器外沾機和冷鵝凝水排顫放管的女位置；（九）廚按照規(guī)欠劃要求賴完成住壯宅區(qū)內絹的綠化猜建設；（十）按欺照規(guī)劃要胡求完成住羨宅區(qū)內停需車庫（位專）的配置項；（十一瞇）住宅競建設工棋程分期及建設的嫩，已建襖成的住涉宅周邊劈燕場地清皂潔、道袋路平整仆，與施繪工工地乒有明顯薯有效的鋤隔離措賽施；（十二）級法律、法默規(guī)規(guī)定的怒其他條件嫩。第十四壞條新建住士宅交付欣使用前秤，開發(fā)敬建設單永位應當項向市或卡區(qū)（市宮）縣房采產行政揉主管部怒門辦理階新建住買宅交付贊使用備沿案手續(xù)群，并提皆供新建泥住宅建斑設工程戴竣工驗毒收文件掠和本條傍例第十淋三條第餃一款所參列附屬筋設施設示備符合腹交付使守用條件鑒的相關修文件、蛇資料。承接查慢驗的時進限：《辦法》規(guī)定建自設單位根應當在獸物業(yè)交什付使用15日前與受蝕聘的物上業(yè)服務儀企業(yè)完削成承接殺查驗工者作，而幼在現場竿查驗20日前完成資部料的移交談工作。因貍此建議建敲設單位在狠物業(yè)交付戶使用前50日內根據規(guī)茄定完成物下業(yè)竣工驗微收，并取握得合格證易書，完成剃備案，達停到交付條典件后書面綁通知物業(yè)鵲服務企業(yè)蜻，并約定斃時間召開千承接查驗監(jiān)協(xié)調會議《成都意多見》建設單位屠應當在物份業(yè)竣工交竭付前30日內，與受已聘的物業(yè)撲完成交接筐手續(xù)。業(yè)籠主、業(yè)主左大會選聘三物業(yè)服務風企業(yè)的，四應當在《物業(yè)服務汪合同》生效后30日內，會魄同新選帳聘的物綁業(yè)服務典企業(yè)與跡原物業(yè)倡服務企眉業(yè)完成男承接查杰驗手續(xù)釣。1、書面通知驗收2、成立驗收小組3、移交物業(yè)資料

4、查驗共用部位、共用設施設備7、資料保管8、移交相關費用

9、辦理承接查驗手續(xù)10、承接驗收備案（30日內）。公示物業(yè)承接查驗程序

5、解決驗收遺留問題6、簽訂承接驗收協(xié)議確定承接付查驗方案撈：具備交付遷條件后，案物業(yè)服務曬企業(yè)應及死時向建設塊單位作出案回應，并濟約定雙方勁召開承接杏查驗會議丑，雙方根驗據有關規(guī)欲定和承接局查驗文件構的約定，仁就物業(yè)承膚接查驗進南行協(xié)商，逆形成方案擦，包括以綁下主要內絮容：1、組建物繼業(yè)承接查什驗小組（雙方相照關負責人悶、雙方工此程技術人毯員、工程激施工總包陳單位、設低備供貨安摧裝單位、綁工程監(jiān)理染、亦可邀某請業(yè)主代怕表和房地喬產主管部慌門參加、奧記錄人員益）2、列出各專裝業(yè)工程實溪施查驗的厲技術依據（相關建析筑與施工張國家、行甩業(yè)和地方唇標準與規(guī)偉范，移交予的竣工圖隙紙資料清碼單，設備啦供貨廠家奔安裝、調隙試、維修毫機使用說業(yè)明書，買先賣合同約糖定的共用腦部位、共彎用設施設軟備的配置本標準，建任筑、安裝挽施工與質竊量驗收系嘴列叢書、賤操作手冊癥）3、物業(yè)承寄接查驗內澆容（物業(yè)資燦料的查驗覽、移交，搜物業(yè)共用血部位、共喬用設施設軋備的現場周查驗，物布業(yè)管理中厲的有關合構同、共用洞設備的專園用工具和南配件等）建設單摸位應依枝法移交撿有關單趟位的供牽水、供吳電、供甚氣、供饅熱、通沈信和有抹線電視級等共用域設備，迅不作為永物業(yè)服塊務企業(yè)咸現場查真驗的內鄭容，但兇其能源乘供用合酷同應進章行查驗膀和移交搜。4、擬定凱共用部掘位、共華用設施鄙設備現仆場查驗啞方案（查管驗項目翅、內容華、方法水、時間塵與進度飼、問題貞收集與角處理、軋工具與霧器材、繭參加人西員、記筒錄員、皺負責人姑）5、物業(yè)承憂接查驗物晴資準備（查驗人視員的組小織與培寄訓、設斑備、儀位器儀表搭、工具岡、防護智用具、橋記錄表代格）物業(yè)承接筒查驗協(xié)議崖的內容：1、承接查過驗的范圍2、查驗曾標準和攔項目3、查驗時振限4、查驗挺方式5、雙方的洗權利義務6、存在問搬題及解決扎方法和解肆決時限7、違約鵲責任建設單敗位應當碼在物業(yè)炮承接查牌驗協(xié)議決簽訂后10日內辦理堤物業(yè)交軍接手續(xù)術，向物宵業(yè)服務白企業(yè)移展交物業(yè)商服務用勇房以及褲共用部杯位、共猜用設施欲設備。物業(yè)服襲務企業(yè)蜜應當自千物業(yè)交謹接后30日內，持下愿列文件向柿物業(yè)所在笑地的房地蠢產行政主勾管部門辦流理備案手館續(xù)：1、前期物蜘業(yè)服務合腸同2、臨時輪管理規(guī)宜約3、承接查僻驗協(xié)議4、建設單支位移交資尼料清單5、查驗壩記錄6、交接記摟錄7、其他饞相關查還驗文件承接查森驗的遺脖留問題培處理：（一）對橋資料查驗綁中發(fā)現的逗資料不全黨，不真實屑、不合格害等問題，戰(zhàn)承接查驗號小組應當知將問題逐倒項記錄在《圖紙資料萍移交清單》，交建設疼單位確認鑼并確定整現改時限；（二）對北物業(yè)設施撥設備承接論查驗中發(fā)債現的不合岸格項，記離錄在《設施設偶備移交紅清單》中，交建榴設單位確臨認并確定槽整改時限璃；（三）快對物業(yè)壯房屋共廈用共有客部位承旬接查驗老中的不紀合格項稅，記錄哄在《共用共有鋒部位承接三查驗單》中，交漸建設單轉位確認液并確定外整改時獵限；（四）對搜物業(yè)承接舅查驗中的疑重大缺陷臣記錄在《重大缺陷撤記錄表中》交建設單冶位確認并塌確定整改承時限。承接查驗蝕雙方的責括任：建設單位未按承接查接查驗協(xié)議完善整改物業(yè)存在的問題而產生的后果由建設單位承擔責任物業(yè)承接查驗后，建筑工程質量保修工作，在國家規(guī)定的保修期限內，由建設單位負責維修物業(yè)服務企業(yè)未按本辦未予實施物業(yè)承接查驗而產生的后果由物業(yè)服務企業(yè)承擔責任承接查驗后，物業(yè)服務企業(yè)未妥善保管造成承接查驗資料毀損的，由物業(yè)服務企業(yè)承擔相應的法律責任承接查驗時，交接雙方均應嚴格按照國家有關規(guī)定和標準執(zhí)行；對于符合承接查驗標準的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時承接；查驗不合格的，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復驗建設單位物業(yè)企業(yè)承接查驗后，交接雙方應將承接查驗情況在物業(yè)管理區(qū)域內向全體業(yè)主公告最后我們戲再了解一豈下物業(yè)管騙理機構更筆迭時的物憲業(yè)承接查澤驗：是指前中期物業(yè)宏服務合勿同終止互或物業(yè)采服務合帖同期滿姿時，業(yè)伸主大會鄭選聘了若新的物焰業(yè)服務港企業(yè)，甘并與之衛(wèi)簽訂的毒物業(yè)服淹務合同拴生效時薄發(fā)生的屯物業(yè)共尊用部位抖，共用灣設施設擴備的承常接查驗曲及移交千活動。法律主體傲：原有的物讀業(yè)服務服槐務企業(yè)向佛業(yè)主或業(yè)占委會移交涉時