物業(yè)經(jīng)營管理概念

物業(yè)經(jīng)營管理認知知識要點1.物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象2.物業(yè)經(jīng)營管理的目標3.管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別4.物業(yè)經(jīng)營管理的類別5.物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容一、物業(yè)經(jīng)營管理的概念1.物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)涵

物業(yè)經(jīng)營管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對象，為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)，主要包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂設(shè)施等。

物業(yè)經(jīng)營管理的職能有：物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。①物業(yè)資產(chǎn)管理

物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理，上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產(chǎn)的價值最大化。②物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運行狀態(tài)。③設(shè)施管理

設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過對人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機構(gòu)創(chuàng)造一個良好的工作環(huán)境。④資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。

⑤房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。

物業(yè)經(jīng)營管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動僅局限于“對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理”的局限，強調(diào)為業(yè)主提供價值管理服務(wù)，滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務(wù)發(fā)展目標的需求。

二、物業(yè)經(jīng)營管理的特點1、收益性2、復(fù)雜性3、綜合性4、創(chuàng)造性5、品牌性物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標

物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)的目標，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟壽命的全壽命周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上，保持和提高物業(yè)的市場價值以及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>

物業(yè)經(jīng)營管理的核心是：提供價值管理服務(wù)

在全經(jīng)濟壽命周期，保持和提高物業(yè)的市場價值三、物業(yè)經(jīng)營管理的意義1、物業(yè)經(jīng)營管理的作用

首先可以更好地滿足市場需求和客戶需求；其次更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對刻畫來講，提高了服務(wù)效率；再次，擴大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。2、加強物業(yè)經(jīng)營管理的必要性（1）租賃市場的繁榮；（2）房地產(chǎn)銷售對物業(yè)的重視；（3）物業(yè)的多樣性；（4）人們的收入增加，對房地產(chǎn)的投資趨熱；（5）特約服務(wù)的需求呈上升趨勢；（6）物業(yè)專業(yè)化管理水平低下，規(guī)劃經(jīng)營不當。物業(yè)經(jīng)營管理的問題一是壓力大；二是風(fēng)險大。具體注意的問題有：不要盲目接管項目；不要脫離物業(yè)管理這個主營業(yè)務(wù)；堅持以強化內(nèi)部建設(shè)為立足之本；注意經(jīng)營和收益的合法性；提供多方位、全面的服務(wù)；實現(xiàn)利潤目標、信譽目標和服務(wù)目標的統(tǒng)一。物業(yè)經(jīng)營管理的類型物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，它受業(yè)主委托對物業(yè)經(jīng)營管理績效承擔(dān)綜合責(zé)任，在物業(yè)管理活動中處在總包的位置。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常以專業(yè)分包的形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合同的基礎(chǔ)上，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)。物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容1．物業(yè)經(jīng)營管理的層次通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個層次物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。2.物業(yè)經(jīng)營管理不同層次之間的關(guān)系

從開發(fā)項目竣工投入使用開始，對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行全壽命周期的管理，是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營管理的上述四個職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個共同的目標，這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價值最大化。

物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。

物業(yè)管理的核心工作，是對房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進行日常的維護和維修，并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運行狀況。對于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營管理的全部內(nèi)容。對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格，是注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。

設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護和運營管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。國際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格，通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機會、審批主要的費用支出，監(jiān)控物業(yè)運行績效，根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競爭市場上的績效表現(xiàn)，管理并評估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系，定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析。房地產(chǎn)組合投資管理包括：確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標，評估資產(chǎn)管理公司的績效，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃以保持資產(chǎn)的良好運行狀態(tài)和市場競爭力，管理資產(chǎn)以實現(xiàn)組合投資收益的最大化，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等。組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標和投資準則，制訂并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理。3.物業(yè)經(jīng)營管理的常規(guī)性工作內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容：根據(jù)物業(yè)的類型和特點不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理，對最復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括：⑴制定管理計劃；（確立目標、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預(yù)算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。）⑵加強市場宣傳以提升物業(yè)的租金；⑶制定租金標準及租金收取辦法；⑷物業(yè)的維修養(yǎng)護；⑸安全保衛(wèi)；⑹協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系；⑺組織與控制。一、物業(yè)項目信息搜集整理的必要性1、了解物業(yè)項目的基本情況

通過對物業(yè)項目的信息搜集，了解物業(yè)項目的基本情況，為制定物業(yè)經(jīng)營方案做準備。2、了解競爭對手表現(xiàn)

企業(yè)要穩(wěn)固地占領(lǐng)市場，提高市場競爭力，必須了解競爭對手目前的價格、管理手段等策略，分析市場細分狀況，尋找適合本企業(yè)發(fā)展的目標市場，恰當進行市場定位，這樣才可以知己知彼，在競爭中占有優(yōu)勢。3、發(fā)現(xiàn)澆市場空膠缺和市燥場機會期市場堵競爭環(huán)慘境下的飼企業(yè)，對必須不事斷地尋襯找增長印點，因予而企業(yè)亞需要不列斷通過涌市場調(diào)導(dǎo)查，獲反得消費花者現(xiàn)實有需求與病理想需叨求的差胖距，分泰析市場茄空缺，初準確把性握市場龍機會。4、分析行大業(yè)發(fā)展態(tài)夫勢

企業(yè)捏的一個新薦概念產(chǎn)品刃如何進入披市場，企劃業(yè)如何樹鉤立品牌形撒象并持久郊高價值的虹品牌資產(chǎn)荷，這需要慰以市場調(diào)識查為基礎(chǔ)揀制定的市論場營銷策喜略。項目名稱金域天下項目地點位于株洲市天元區(qū)栗雨工業(yè)園物業(yè)管理公司湖南佳兆業(yè)物業(yè)管理有限公司項目面積550000平方米容積率1.13設(shè)施設(shè)備狀況業(yè)主會所配有眾多休閑娛樂設(shè)施，包括健身房、網(wǎng)吧、咖啡廳、斯諾克室，戶外還有成人和兒童游泳池、網(wǎng)球場等。項目狀況描述（包括保潔、綠化、安全、車輛管理等）見下競爭對手分析見下物業(yè)管理建議位置圖項目狀婦況項目擁李有多重正立體交殖通網(wǎng)絡(luò)縫，內(nèi)外縣交通暢翁通無阻雕：距長翁江廣場溉僅10余分鐘車稀程，距中障心廣場僅15分鐘車亦程；同但時，項鹽目至武有廣西站侍僅10分鐘車程磚。項目周遣邊路網(wǎng)發(fā)觸達，西邊表和北邊400米半徑范協(xié)圍內(nèi)有擁呼有黑龍江聲路和明日呈路兩條城握市主干道。建筑風(fēng)治格為西記班牙建檔筑風(fēng)格戶型設(shè)計顧在滿足功它能的同時貍注重品味良，贈送大劣面積地下躲多功能室做，擁有前嬌庭后院花謎園小區(qū)按人綁車分流理毯念合理布娛置人流、恐車行路線蝦，小區(qū)入議口分別是竹位于西側(cè)率的主入口訴，東側(cè)的濟次入口，宜北邊的人皂行入口，究地下車庫勁入口分別界位于主入快口和地塊究南側(cè)，為窄業(yè)主提供親舒適私密曲的高品質(zhì)怠的生活享繡受。區(qū)內(nèi)部園風(fēng)林以細膩或、浪漫、希充滿生活嗎情調(diào)的西舌班牙園林駛為特色。酸在園林樹練植方面，醬高矮結(jié)合俱，喬灌搭遲配，打造木極具層次啞感、立體銳感的園林川。株洲首如個采用瘡智能化銀雙開門威電梯的峽小區(qū)，擊電梯采恰用日立恨品牌，坡用IC卡智能控求制，可迅位速抵達指愛定樓層，姐電梯廳可碌改造成入族戶花園。競爭對克手分析金域天下PK馨香·橄欖城金域天下PK尚格名蛛城7期金域天貸下PK龍騰國際設(shè)立標詞桿產(chǎn)品設(shè)立豪宅戴符號客服管媽理保安管理保潔管理工程管幕理綠化管理會所物業(yè)管志理建議客服管理1、

按蹲公開的丙收費標濱準進行晌收費，醒不收取尾任何附敢加費；2、

保證舞服務(wù)質(zhì)量帽，直至客膛戶滿意為倍止；3、

提予供微笑照、“零普干擾”乘服務(wù)，伐尊重客扁戶的隱斤私權(quán)；4、

工程月類服務(wù)提胸供三個月歡保修；5、

服漸務(wù)言語馬、行為怨規(guī)范、湯得體；6、

熟悉扇服務(wù)需求僵信息，十逗分鐘內(nèi)著迅手進行；7、

建初立暢通淘的信息歷反饋渠阿道，悉氧聽客戶勒心聲；8、

開通24小時服務(wù)霞熱線。保安方面1、設(shè)置消咬防處理流革程圖示；2、防毒防氧煙面具要另有詳細的效標簽并做欺好防護，束保持原有剃標簽的完辱好無損；3、一些鑰蠅匙要放進撒專門的柜禍子，做好獨借用登記股；4、保安巡姐邏簽到表踏要一周一令頁，日常朝檢查要到啟位，管理歲人員抽查載要落實；5、保安劣訓(xùn)練場對地建議銹移位到爸小區(qū)外時圍，在欺小區(qū)內(nèi)看進行可顫能會引匠起業(yè)主流不滿；6、個別授員工身棕上有紋遲身，與慢行業(yè)素賽質(zhì)規(guī)范夠出入太甘大；7、保安員冷入職需要開提供戶籍儀所在地的寒無犯罪記日錄證明；8、保安倒員的禮盈節(jié)禮貌姑有待加霧強，業(yè)秩務(wù)培訓(xùn)階要逐步焦落實到雞位；9、電瓶診車司機拿在待命裂時要注矩意自身缺形象。保潔方減面1、在樓杯層消殺邪時要與碌綠化的養(yǎng)消殺同致步；2、樣板坦房一樓或清潔用猶具緊貼喊木制玻源璃門窗遙，時間緩一長，踐可能造籍成門窗找變形變理色，需否改進；3、外判清凳潔需要有襪量化的工肺作標準及敏考核辦法獎；4、樓層公配共區(qū)域發(fā)袋現(xiàn)業(yè)主擺麥放的物品懲，要及時政處理并上若報管理公景司，以便輔及時處置吳；5、設(shè)立體樓層保點安巡邏銀記錄時乏，要求萬清潔工儲簽署時拖間，以隊加強日溉常巡邏梅力度；6、保潔責(zé)的禮節(jié)惜、禮貌嚇需要強孟化工程方面1、所有電施梯機房不潮要使用通宜匙，以測枯安全；機唱房內(nèi)要設(shè)軟立黃色禁石入?yún)^(qū)域；砌機房的窗博要加裝防甩護網(wǎng)；機揮房內(nèi)增加夕溫度計、號濕度計，街并將相關(guān)苗數(shù)據(jù)記錄兄與巡查登擴記表上；圣機房內(nèi)要近增加困梯斷時的操作奔指引；機掌房門口增傘加相關(guān)警看示。2、電房：鏟通風(fēng)需要知加強，電姥房內(nèi)的排濱氣扇要常餐開；配電綁區(qū)域要增己加強制進鞏風(fēng)設(shè)備；霉配電房內(nèi)走需要配備蠅絕緣膠墊能、滅火器觸、防毒防緒煙面具、睛溫度濕度票計；缺乏疊相關(guān)的記違錄表格；寬進入低壓洽電房的位鄰置，需要開增加踏步2級；電工榮值班室要賭增加玻璃伍窗，配備解桌椅或床刮鋪；電房睜區(qū)域設(shè)置津黃色警示角區(qū)，避免再無關(guān)人員半進入；物指品陳列無鋒序，須加分強；值班后室內(nèi)部分丸線路林亂滾，需整理蜂；相關(guān)崗椅位職責(zé)、貧值班規(guī)范邀、應(yīng)急流摟程需要落按實；值班掏記錄要落綁實。3、發(fā)電暮機房：顧地面需估做防滑魂處理；鏟積水井謊未見維付修入口投，日后鹽維修不省便，建雨議增加勤檢修口央；未見肆消防器朱材；未撒見相關(guān)古工作指壤引；未位見應(yīng)急英處理流裝程；部驕分出入莖口需做損防鼠處象理；加勞油場地相狹小且童設(shè)備布景局不合杰理，需惡修改。4、游泳中池設(shè)備常房：入認口處缺諒少下水塔井蓋；降地面滲愧漏嚴重筑，需做邁防水處察理；部拋分燈具測接線不盜合規(guī)范惕；部分塌電器進弊出線需鈔做防護輩處理；冷缺乏適毒當?shù)恼召嵜?；需甲要增加鼠設(shè)備房抹的隔離用門；缺攀乏通風(fēng)盒設(shè)備；術(shù)缺乏相謝關(guān)的操燈作指引血及應(yīng)急衛(wèi)處理流翅程。5、停車喪場：出膊入口未慣劃出行喘人通道爛；缺乏胖大型的部消防滅彎火器；爬沒有配達備消防慕沙；沒益有配備籮隔離用蹤蝶雪糕桶姓；燈光界配置不獅合理，糠需調(diào)整子；摩托所車停放控處需將懶多余出格口封閉戴；摩托塌車停放剃處高度戶太低，蹲存在不規(guī)安全因憂素，建簽議移位針；綠化1、綠化帶霜未見安全石免責(zé)提示券；2、綠化帶撤缺乏層次再感，需做柴結(jié)構(gòu)調(diào)整餅；3、綠化施占藥時要與冶樓層消殺奸同步；4、綠化帶于