房地產(chǎn)開發(fā)成本及收入核算講義

房地產(chǎn)開發(fā)成本、收入會計4/29/20232005年9月10日，國家稅務(wù)總局和《中國稅務(wù)》雜志社聯(lián)合推出2004年度中國納稅500強排行榜，除了煙草和石油行業(yè)占據(jù)最顯赫位置，300名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現(xiàn)，而在2002年、2003年、2004年，房地產(chǎn)蟬聯(lián)“中國十大暴利行業(yè)”之首。房地產(chǎn)緣何成為“財富巨人，納稅侏儒”，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在偷漏稅現(xiàn)象？2006年國家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項檢查重點，這是全國第五次把房地產(chǎn)列為專項檢查的范圍，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來越引起社會各界的高度關(guān)注。作為稅務(wù)人員應(yīng)該深入研究這個行業(yè)的特點和稅務(wù)違法行為的規(guī)律。4/29/2023財政部2006年度會計信息質(zhì)量檢查，會計信息質(zhì)量檢查的重點是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)知識和房地產(chǎn)企業(yè)會計很有必要。4/29/2023目錄第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算基礎(chǔ)——會計規(guī)范第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點與投資估算第三部分房地產(chǎn)開發(fā)成本核算第四部分

房地產(chǎn)開發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計處理4/29/2023第一部分會計規(guī)范一、我國會計規(guī)范體系的現(xiàn)行框架4/29/20234/29/2023二、會計法會計法是會計規(guī)范體系的最高層次，是其他會計規(guī)范的制定依據(jù)。會計法的立法宗旨是規(guī)范會計行為，保證會計資料真實、完整。我國在1985年首次公布會計法，1993年進行局部修改，1999年進行了重大修改?，F(xiàn)行的會計法，包括總則、會計核算、公司企業(yè)會計核算的特別規(guī)定、會計監(jiān)督、會計機構(gòu)和會計人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。4/29/2023（1985年）第四條各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計機構(gòu)、會計人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會計資料合法、真實、準(zhǔn)確、完整，保障會計人員的職權(quán)不受侵犯。（1999年）第四條單位負(fù)責(zé)人對本單位的會計工作和會計資料的真實性、完整性負(fù)責(zé)。結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會計人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會計人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會計人員為輔的變化。4/29/20231997年中華人民共和國刑法（修正）

第一百六十一條

公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實的財務(wù)會計報告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。2002年因提供虛假財會報告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財會報告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。4/29/2023

三、國家統(tǒng)一的會計制度

（一）企業(yè)會計準(zhǔn)則體系

我國財政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則》,1997年至2006年陸續(xù)頒布38項具體準(zhǔn)則，4/29/2023

2006年底已頒布實施的企業(yè)會計準(zhǔn)則（1個基本準(zhǔn)則、38個具體準(zhǔn)則）準(zhǔn)則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍基本準(zhǔn)則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見

所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行《企業(yè)會計制度》或《金融企業(yè)會計制度》的其他企業(yè)執(zhí)行債務(wù)重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業(yè)收入1998-6-201999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行會計政策、會計估計變更和會計差錯更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行4/29/2023非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業(yè)或有事項2000-4-272000-7-1

所有企業(yè)無形資產(chǎn)2001-1-182001-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施行的，應(yīng)提出申請，待報經(jīng)同級財政部門批準(zhǔn)后施行。借款費用2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)租賃2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)中期財務(wù)報告2001-11-22002-1-1

上市公司存貨2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵其他企業(yè)先行施行。準(zhǔn)則名稱發(fā)布時間實施時間修訂時間實施范圍4/29/202338項具體會計準(zhǔn)則實施范圍

實施范圍準(zhǔn)則名稱所有企業(yè)《現(xiàn)金流量表》、《債務(wù)重組》、《會計政策、會計估計變更和會計差錯更正》、《非貨幣性交易》、《或有事項》、《借款費用》、《租賃》、股份公司，鼓勵其它企業(yè)先行施行《投資》、《無形資產(chǎn)》、《存貨》、《固定資產(chǎn)》上市公司《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露》、《資產(chǎn)負(fù)債表日后事項》、《收入》、《建造合同》、《中期財務(wù)報告》4/29/20232006年2月財政部重新修訂發(fā)布了一個基本準(zhǔn)則，38個具體準(zhǔn)則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計準(zhǔn)則體系基本形成。它分成三個層次：第一層次為基本準(zhǔn)則。第二層次為具體會計準(zhǔn)則，分為：一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計量，如石油天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險合同等準(zhǔn)則項目。報告準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報告類的準(zhǔn)則，如現(xiàn)金流量表、合并財務(wù)報表、中期財務(wù)報告、分部報告等準(zhǔn)則項目。4/29/2023第三層次為企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南。分為兩部分，會計準(zhǔn)則解釋，會計科目和主要賬務(wù)處理。4/29/2023

（二）企業(yè)會計制度體系

1.會計制度文件名稱

文號

頒布單位

頒布時間

執(zhí)行時間實施范圍《企業(yè)會計制度》

財會[2000]25號

財政部

2000-12-29

2001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行?！督鹑谄髽I(yè)會計制度》財會[2001]49號財政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實施。同時，也鼓勵其他股份制金融企業(yè)實施?！缎∑髽I(yè)會計制度》財會[2004]2號財政部2004-4-272005-1-1小企業(yè)范圍4/29/2023

《企業(yè)會計制度》特殊行業(yè)會計核算辦法《證券投資基金會計核算辦法》《電信企業(yè)會計核算辦法》《民航企業(yè)會計核算辦法》《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法》《施工企業(yè)會計核算辦法》《新聞出版業(yè)會計核算辦法》《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法》《保險中介公司會計核算辦法》《投資公司會計核算辦法》

《電影企業(yè)會計核算辦法》

《水運企業(yè)會計核算辦法》暫行規(guī)定及問題解答《合并會計報表暫行規(guī)定》《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題的暫行規(guī)定》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計制度和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》

《金融企業(yè)會計制度》《信托業(yè)務(wù)會計核算辦法》

《金融企業(yè)實施<金融企業(yè)會計制度>有關(guān)問題的解答》《小企業(yè)會計制度》《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會計制度〉銜接規(guī)定》

行業(yè)會計制度

4/29/20232.特殊行業(yè)會計核算辦法（根據(jù)《中華人民共和國會計法》、《企業(yè)財務(wù)會計報告條例》、《企業(yè)會計制度》以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行《企業(yè)會計制度》的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）名稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間《證券投資基金會計核算辦法》[注1]財會[2001]53號財政部2001-9-122002-1-1《電信企業(yè)會計核算辦法》財會[2002]17號財政部2002-9-222003-1-1《民航企業(yè)會計核算辦法》財會[2003]18號財政部2003-6-192003-1-1《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計核算辦法》[注1]財會[2003]23號財政部2003-8-32003-1-1《施工企業(yè)會計核算辦法》財會[2003]27號財政部2003-9-252004-1-1《新聞出版業(yè)會計核算辦法》財會〔2004〕1號財政部2004-1-142004-1-1《鐵路運輸企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]4號財政部2004-7-12004-1-1《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法—生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計核算辦法—社會性收支》財會[2004]5號財政部2004-4-222005-1-1《保險中介公司會計核算辦法》財會[2004]10號財政部2004-9-202005-1-1《投資公司會計核算辦法》財會[2004]14號財政部2004-10-252005-1-1《電影企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]19號財政部2004-12-92005-1-1《水運企業(yè)會計核算辦法》財會[2004]20號財政部2004-12-92005-1-1《信托業(yè)務(wù)會計核算辦法》[注2]財會[2005]1號財政部2005-1-5發(fā)布之日起4/29/2023二、國家統(tǒng)一的會計制度

（二）企業(yè)會計制度體系

3．暫行規(guī)定及問題解答文件名稱

文號

頒布單位

頒布時間

《合并會計報表暫行規(guī)定》財會字[1995]11號財政部1995-2-9《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定》財會〔2001〕64號財政部2001-12-27《企業(yè)所得稅會計處理的暫行規(guī)定》財會字[1994]25號財政部1994-6-29《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會計處理的暫行規(guī)定》財會[2003]14號財政部2003-5-15《企業(yè)兼并有關(guān)會計處理問題暫行規(guī)定》財會字[1997]30號財政部1997-8-7

實施《企業(yè)會計制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答

財會[2001]43號

財政部

2001-7-5

關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計制度〉和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答財會[2002]18號

財政部

2002-10-9

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）財會[2003]10號

財政部

2003-3-17

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）財會[2003]29號

財政部和國家稅務(wù)總局

2003-8-22

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計制度》和相關(guān)會計準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）財會[2004]3號

財政部2004-5-28

《金融企業(yè)實施〈金融企業(yè)會計制度〉有關(guān)問題解答》財會[2003]6號財政部2003-3-54/29/2023（三）非企業(yè)會計制度體系名

稱文號頒布單位頒布時間執(zhí)行時間《事業(yè)單位會計制度》（97）財預(yù)字第288號財政部1997-7-71998-1-1《行政單位會計制度》（98）財預(yù)字第49號財政部1998-2-61998-1-1《財政總預(yù)算會計制度》（97）財預(yù)字第287號財政部1997-6-251998-1-1《民間非營利組織會計制度》財會[2004]7號財政部2004-8-182005-1-1《村集體經(jīng)濟組織會計制度》財會〔2004〕12號財政部2004-9-302005-1-1《醫(yī)院會計制度》財會字[1998]58號財政部1998-11-171999-1-1《高等學(xué)校會計制度》（98）財預(yù)字第105號財政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小學(xué)校會計制度》（98）財預(yù)字第104號財政部、教育部1998-3-311998-1-1《科學(xué)事業(yè)單位會計制度》（97）財預(yù)字第460號財政部/國家科學(xué)技術(shù)委員會1997-12-161998-1-14/29/2023《會計姓基礎(chǔ)工作作規(guī)范濁》《內(nèi)部叮會計控漲制基本數(shù)規(guī)范（勤試行）鑼》《內(nèi)部會封計控制規(guī)撫范——擔(dān)洲保（試行虛）》《內(nèi)部時會計控口制規(guī)范相——對群外投資欲（試行逢）》《內(nèi)部會炕計控制規(guī)暑范——成棋本費用（般試行）《會計法恐》《周總會計殲師條例礎(chǔ)》割《內(nèi)部約會計控料制規(guī)范日——預(yù)間算（試送行）》《內(nèi)部戴會計控景制規(guī)范灰——工燙程項目欠（試行燙）》《內(nèi)部賴會計控易制規(guī)范盒——貨毀幣資金科（試行鴨）》《會計從不業(yè)資格管兵理辦法》《會計刑人員繼趙續(xù)教育波暫行規(guī)揭定》《會計犯檔案管巷理辦法耗》四、會計形管理規(guī)范陵體系4/23描/202注3五、與鏈房地產(chǎn)乎會計有醬關(guān)的規(guī)瞞范上市公偶司：企業(yè)會譜計準(zhǔn)則畝2006自200種7年1月勝1日起在孟上市公司或范圍內(nèi)施廉行。執(zhí)行垃38項具延體準(zhǔn)則的士企業(yè)不再如執(zhí)行現(xiàn)行逝準(zhǔn)則、《壓企業(yè)會計描制度》特別關(guān)圾注：建盯造合同蝴（代柄建房地煤產(chǎn)）、淋投資性輛房地產(chǎn)捎（出租炊）、租比賃（租訂金收入戰(zhàn)和售后廊租回）、存貨（用珠于出售）天、固定資甩產(chǎn)（采用含成本模式旦計量的建施筑物的后售續(xù)計量）、無準(zhǔn)形資產(chǎn)井（采用輝成本模超式計量玩的土地鄰使用權(quán)受的后續(xù)熄計量）4/2柳3/2男023非上市涼公司：企業(yè)會計瓜制度（2隆001）房地產(chǎn)開暮發(fā)企業(yè)會糖計制度（恥1993磚）施工、家房地產(chǎn)煩開發(fā)企劣業(yè)財務(wù)寄制度（19晌93）關(guān)于企業(yè)梢房地產(chǎn)開推發(fā)與交易妨若干財醋務(wù)處理問四題的通知涂（199拼5）房地產(chǎn)忘開發(fā)企火業(yè)財務(wù)會管理若辮干問題車的補充驗規(guī)定（199唯9）4/23而/202糖3第二部套分唐房地產(chǎn)倆開發(fā)企完業(yè)經(jīng)營細(xì)特點與絲式投資估奴算一、房耳地產(chǎn)開霸發(fā)企業(yè)賀經(jīng)營活禮動的主彈要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)論開發(fā)企家業(yè)就是逢從事房室地產(chǎn)開匆發(fā)和經(jīng)勤營的企播業(yè)，它商既是房市地產(chǎn)產(chǎn)握品的生申產(chǎn)者，任又是房虛地產(chǎn)商鋼品的經(jīng)碎營者。侍進行的宋主要業(yè)暖務(wù)有：1．土公地的開爸發(fā)與經(jīng)統(tǒng)營。企業(yè)將有牌償獲得的封土地開發(fā)薪完成后，棗既可有償孩轉(zhuǎn)讓給其抵他單位使舍用，也可柱自行組織捆建造房屋謊和其他設(shè)跟施，然后曾作為商品怪作價出售騎，還可以語開展土地社出租業(yè)務(wù)甚。4/23蜜/202同32．房屋般的開發(fā)與桿經(jīng)營房屋的開旨發(fā)指房屋探的建造。烈房屋的經(jīng)眠營指房屋落的銷售與榜出租。企之業(yè)可以在鑰開發(fā)完成零的土地上頓繼續(xù)開發(fā)心房屋，開勾發(fā)完成后脅，可作為郵商品作價裁出售或出肝租。企業(yè)綠開發(fā)的房娛屋，按用芽途可分為強商品房、儀出租房、淘周轉(zhuǎn)房、欣安置房和逃代建房等香。3．城市基莫礎(chǔ)設(shè)施和淺公共配套爐設(shè)施的開模發(fā)。4．代戀建工程侵的開發(fā)代建工獎程的開漿發(fā)是企嶼業(yè)接受塞政府和憶其他單簡位委托讀，代為脾開發(fā)的戰(zhàn)工程，草必須符肌合三個禁條件：右江蘇省勵地方稅墓務(wù)局關(guān)才于營業(yè)玻稅若干匪征稅問鄙題的補堆充通知霸（二）秀規(guī)定，掠房屋開擺發(fā)公司翼承辦國王家機關(guān)毯、企事疲業(yè)單位培的統(tǒng)建匹房，如判委托建軟房的單端位能提供虎土地使置用權(quán)證祝書和有鍬關(guān)部門賭的建設(shè)仙項目批槳準(zhǔn)書以劉及基建攀計劃，活且房屋榮開發(fā)公廊司(即柱受托方起)不墊住付資金鑄，并同作時符合憤本《通爪知》第城三條中量“其他肌代理服浩務(wù)”條嗚件的，湊則對房認(rèn)屋開發(fā)腳公司實辭際取得擺的手續(xù)可費收入叛按“服承務(wù)業(yè)”紹稅目計青征營業(yè)訓(xùn)稅。否塵則，對耀房屋開惕發(fā)公司戰(zhàn)承辦建傘設(shè)的各青種房屋圣，均應(yīng)酸全額按信“銷售息不動產(chǎn)宋”計征理營業(yè)稅碎。其他代理洋服務(wù)是指沫受托方按棵照協(xié)議或形委托方的優(yōu)要求，以寇委托方的弓名義從事謹(jǐn)除代購代玻銷貨物、膜代辦進出滅口、介紹冤服務(wù)以外惕的其他受供托事項的俊經(jīng)營活動博，并與委咳托方實行瘋?cè)~結(jié)算賄(原票轉(zhuǎn)科交)，只煌向委托方趣收取手續(xù)洋費的業(yè)務(wù)馳。4/23恭/202冬3二、房地哲產(chǎn)開發(fā)企編業(yè)的經(jīng)營條特點房地產(chǎn)開別發(fā)企業(yè)的核生產(chǎn)經(jīng)營笑特點：1．開發(fā)抗經(jīng)營的計柿劃性。企業(yè)征用挨的土地、額建設(shè)的房滔屋、基礎(chǔ)疼設(shè)施以及啦其他設(shè)施歉都應(yīng)嚴(yán)格應(yīng)控制在國研家計劃范蝴圍之內(nèi)，拔按照規(guī)劃兩、征地、波設(shè)計、施炎工、配套吩、管理“融六統(tǒng)一”投原則和企熄業(yè)的建設(shè)堆計劃、銷衰售計劃進咳行開發(fā)經(jīng)須營。2．開構(gòu)發(fā)產(chǎn)品艱的商品坦性。房地產(chǎn)開袖發(fā)企業(yè)的王產(chǎn)品全部娘都作為商猜品進入市蛙場，按照回供需雙方躁合同協(xié)議擊規(guī)定的價凳格或市場唱價格作價弟轉(zhuǎn)讓或銷邀售。4/23野/202編33．開發(fā)夠經(jīng)營業(yè)務(wù)砍的復(fù)雜性(1)圈經(jīng)營業(yè)遷務(wù)內(nèi)容批復(fù)雜。隨經(jīng)營業(yè)游務(wù)囊括吉了從征獲地、拆效遷、勘廉察、設(shè)蝦計、施往工、銷省售到售笛后服務(wù)游全過程籍。(2)涉魂及面廣，舟經(jīng)濟往來楊對象多。渣涉及設(shè)備霜、材料物拾資供應(yīng)單結(jié)位、設(shè)計診單位、施坊工單位，貫委托單位輝和承租單覺位等。4．開發(fā)將建設(shè)周期照長，投資脂數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)評品要從竊規(guī)劃設(shè)里計開始輪，經(jīng)過跨可行性場研究、輝征地拆身遷、安塘置補償忌、七通穩(wěn)一平、絲式建筑安揮裝、配您套工程譜、綠化糕環(huán)衛(wèi)工沿程等幾叫個開發(fā)糊階段，弱少則一移年，多晚則數(shù)年派才能全童部完成歸。每一個早開發(fā)階鳴段都需疏要投入鞠大量資腫金，加泛上開發(fā)殘產(chǎn)品本展身的造呈價很高壯，需要百不斷地戴投入大豬量的資告金。4/2愛3/2肢0235．經(jīng)營薄風(fēng)險大開發(fā)產(chǎn)炭品單位餐價值高司，建設(shè)搶周期長苗、負(fù)債券經(jīng)營程擁度高、蠶不確定駝因素多業(yè)，一旦星決策失既誤，銷攜路不暢包，將造韻成大量曾開發(fā)產(chǎn)撐品積壓季，使企哭業(yè)資金廁周轉(zhuǎn)不鈴靈，導(dǎo)專致企業(yè)濾陷入困延境。4/2蔬3/2墻023三、房召地產(chǎn)開態(tài)發(fā)項目凝投資費悄用估算（預(yù)計費化用）經(jīng)營房地緒產(chǎn)投入資秩金多，風(fēng)轎險大，在畫項目的規(guī)臟劃階段，缺必須對項濟目的投資層與成本費油用進行準(zhǔn)揉確的估算日，以便作廉出經(jīng)濟效稼益評價、腿投資決憂策房地產(chǎn)柄建設(shè)項開目各項孩費用的垃構(gòu)成復(fù)斧雜，變巾化因素巡壽多、不芽確定性筒大，依螞建設(shè)項擦目的類優(yōu)型不同伶而有其佩自身的屢特點，俘因此不派同類型毀的建設(shè)權(quán)項目，交其投資知和費用纖構(gòu)成有軍一定的拳差異。普對于一以般房地璃產(chǎn)開發(fā)撒項目而風(fēng)言，投映資及成時本費用冊．由開發(fā)成末本和開艘發(fā)費用兩大部分膨組成。4/23聽/202頌3(一)病開發(fā)成敘本共有八項喚：1．土地使用杰權(quán)出讓金國家以這土地所拌有者身侮份，將是一定年胖限內(nèi)的炕土地使晃用權(quán)有朝償出讓鍛給土地出使用者牙。土地饑使用者很依法支盼付土地逆出讓金島獲得土銹地使用豬權(quán)。2．土地征脊用及拆顛遷安置絡(luò)補償費(1)邪土地征催用費。拿國家建塊設(shè)征用肥農(nóng)村土泊地發(fā)生桂的費用片主要有鵲包括鐘土地補優(yōu)償費、豬勞動力近安置補討助費、范水利設(shè)兆施維修遮分?jǐn)?、寇青苗補槳償費、歷耕地占家用稅、蘋耕地墾巡壽復(fù)基金唉、征地挨管理費延等。(2)匠拆遷安飾置補償卵費。在釣城鎮(zhèn)地咸區(qū)，國尼家和地窄方政府歉可以依攤據(jù)法定段程序，及將國有霜儲備土導(dǎo)地或已餐由企、象事業(yè)單頌位或個控人使用缸的土地癥出讓給拴房地產(chǎn)跑開發(fā)項寸目或其期他建設(shè)陽項目使充用。4/2限3/2偏0233．前期工程育費(1)避項目的硬規(guī)劃、蠟設(shè)計、賢可行性糊研究所蘆需費用必。一般沖可以按殘項目總親投資額澆的一定旅百分比逃估算。叫(2約)“三滿通一平糕”等土歪地開發(fā)戚費用。4．建安工視程費它是指直古接用于建嗚安工程建帽設(shè)的總成衣本費用。毯主要包括授建筑工程演費、設(shè)備皺及安裝工匠程費以及新室內(nèi)裝修叢工程費等俘。5．基礎(chǔ)設(shè)靜施費。它又振稱紅線各內(nèi)工程存費，包告括供水呼、供電廣、供氣插、道路螺、綠化嫂、排污鉆、排洪齡、電訊青、環(huán)衛(wèi)重等工程棍費用，嘗通常采階用單位惜指標(biāo)估東算法來受計算。6．公共配壇套設(shè)施挽費它主要包妙括不能有償燃轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小螺區(qū)內(nèi)公共掙配套設(shè)施灰發(fā)生的支薦出。4/2急3/2予0237．不可預(yù)見銜費它包括基技本預(yù)備費隱和漲價預(yù)筒備費。依掃據(jù)項目的頓復(fù)雜程度蘋和前述各海項費用估航算的準(zhǔn)確謀程度，以李上述1～天6項之和賺為基數(shù)，沸按3％一疏5％計算浸。8．開發(fā)期間盛稅、費。開發(fā)項堅目投資株估算應(yīng)綿考慮項額目在開語發(fā)過程架中所負(fù)戰(zhàn)擔(dān)的各買種稅金獨和地方嬌政府或褲有關(guān)部岸門征收皺的費用犁。4/2就3/2座023(二)開駛發(fā)費用開發(fā)費用虧是指與房予地產(chǎn)開發(fā)較項目有關(guān)蔥的管理費隱用、銷售喜費用和財存務(wù)費用。1．管理費演用可按項目吉開發(fā)成本腰構(gòu)成中前起1—6項虧之和為基幣數(shù)，按3岔％左右計砌算。2．銷售費用它指開剃發(fā)建設(shè)僑項目在壩銷售產(chǎn)束品過程刷中發(fā)生治的各項緊費用以襪及專設(shè)彼銷售機壩構(gòu)或委斃托銷售債代理的帽各項費念用。主薪要包括固以下三模項：衣(1)帶廣告宣孤傳費。威約為銷雨售收人屯的2％促一3％餐；(先2)銷剪售代理酷費。約良為銷售熔收入的注1．5卵％一2狗％；鏡(3)漫其他銷肝售費用意。約為疏銷售收錯入的0估．5％碰一1％拾。以上序各項合噴計，銷色售費用睡約占銷滅售收人絕的4％亦一6％射。4/23歪/202芝33．財務(wù)培費用它指為獅籌集資魄金而發(fā)劈燕生的各勢項費用撈，主要見為借款徐利息和傅其他財棉務(wù)費用陜(如匯建兌損失外等)。4/2誼3/2農(nóng)023第三部臺分房壺地產(chǎn)開蜘發(fā)成本瘡的核算房地產(chǎn)惡開發(fā)的莊程序通授常分為駛四個階旗段，即投資決挑策分析暫階段前期工程約階段建設(shè)階財段租售階路段4/23代/202性3在以上伍四個階商段的開厚發(fā)經(jīng)營霸過程中宇，企業(yè)犧將發(fā)生放許多費稿用，比虧如可行哥性研究稻費、前心期工程棒費、建鴿筑安裝禁費、廣犧告費、曲銷售費政、信貸系資金利代息費，胞以及企嗽業(yè)為組戶織和管明理生產(chǎn)氣經(jīng)營而兇發(fā)生的魔管理費輪用等。這些費用套中，有些勤可以計入嘗開發(fā)產(chǎn)品乖成本中，的有些則不鍵能計入開再發(fā)產(chǎn)品成惹本?？梢灾苯佑嬋氲礁╅_發(fā)產(chǎn)憶品成本音中的費植用稱為開發(fā)直接觸費用；經(jīng)分繭配后才笨能計入辯到開發(fā)緞產(chǎn)品成脆本中的處費用稱血為開發(fā)間筍接費用；不能計入譽到開發(fā)成軋本中的剝費用稱為期間費鄭用。4/2象3/2孩023一、開利發(fā)產(chǎn)品陣成本的主內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品紀(jì)成本是指照房地產(chǎn)開痛發(fā)企業(yè)在蓄產(chǎn)品開發(fā)無過程中所郊發(fā)生的各旅項費用支蔥出。它反還映了房地布產(chǎn)開發(fā)企鎖業(yè)在項目跨開發(fā)過程杜中所耗費刪的全部物碑化勞動與仔活勞動。開發(fā)產(chǎn)宜品成本獻按其用固途，可暖分為以巴下四類針：1．土地委開發(fā)成本另。土地開發(fā)綱成本是指章房地產(chǎn)開泡發(fā)企業(yè)開汪發(fā)土地(尿即建設(shè)用姓地)所發(fā)強生的各項執(zhí)費用。2．房屋謀開發(fā)成本鋤。房屋開發(fā)紅成本是指摔房地產(chǎn)開燥發(fā)企業(yè)開車發(fā)各種房久屋(包括曲商品房、高出租房、饅周轉(zhuǎn)房、向代建房等圖)所發(fā)生捉的各項費脖用支出。4/23睜/202依33．配臨套設(shè)施茄開發(fā)成槽本。它是指頃房地產(chǎn)庫開發(fā)企姨業(yè)開發(fā)描能有償腿轉(zhuǎn)讓的怖配套設(shè)宮施及不迎能有償差轉(zhuǎn)讓、途不能直飛接計入蒼開發(fā)產(chǎn)其品成本芒的公共凡配套設(shè)霉施所發(fā)劉生的各材項費用桌支出。4．代建地工程開發(fā)黃成本。它是指輪房地產(chǎn)恒開發(fā)企盈業(yè)接受焦委托單蔑位的委掃托，代勇為開發(fā)稠除土地回、房屋倚以外其歌他工程衫(如市汁政工程出)所發(fā)吵生的各素項費用縫支出。4/23右/202棉3二、房地報產(chǎn)開發(fā)成客本核算對桿象開發(fā)產(chǎn)品順成本核算膛對象是指旱在開發(fā)產(chǎn)蒼品成本的微計算中，蛛為了歸集壓和分配開津發(fā)費用而鑼確定的費賴用承擔(dān)者餐。企業(yè)應(yīng)茶根據(jù)其開吸發(fā)項目的業(yè)特點及實夠際情況，似按照下列蹤蝶原則，選爬擇成本核算恨對象：1．一般臟的開發(fā)項非目，以每邀一獨立編復(fù)制的概算庫或施工圖故預(yù)算所列聰單項工程打為成本核惹算對象。2．同一猴開發(fā)地點蛾、結(jié)構(gòu)類蠶型相同的辛群體開發(fā)伍項目，開徐竣工時間坐相近、由旺同一施工熟單位施工幟的，可以襯并為一個逮成本核算叨對象。3．對污于個別擾規(guī)模較死大、工黑期較長馬的開發(fā)馬項目，裝可以結(jié)通合經(jīng)濟娘責(zé)任制區(qū)的需要燃，按開瓶發(fā)項目飽的一定均區(qū)域和沸部位，乳劃分成曬本核算墻對象。4/2煙3/2嫂023注意：成本核算賣對象應(yīng)在則開發(fā)項目墻開工前確咱定，一經(jīng)猜確定就不架能隨意改梨變，更不那能相互混捐淆。4/23嘩/202輛3三、房阿地產(chǎn)開糠發(fā)成本興項目開發(fā)產(chǎn)喘品成本溉項目一李般可分秒為土地隸征用及致拆遷補催償費、印前期工燈程費、廳基礎(chǔ)設(shè)渠施費、繞建筑安織裝工程閉費、公旬共配套款設(shè)施費嫂和開發(fā)立間接費畏用等。1．土地況征用及拆減遷補償費孔：指房地產(chǎn)葵開發(fā)時為滴征用土地捉所發(fā)生的授各項費用稱，包括土地出讓洲金、勞動力紙安置費、俊青苗補償住費、土地搜補償費、姻拆遷補償僻費及其他繡因征用土寨地而發(fā)生是的費用（具如耕地占察用稅）。2．前沿期工程逮費：指企業(yè)在脖前期準(zhǔn)備用階段發(fā)生斥的各項費斤用，包括屯總體規(guī)劃養(yǎng)設(shè)計費、脫可行性研泡究費、政廚府代收代醫(yī)繳的各項遙費用、勘夠察設(shè)計費簡、各項臨而時工程(槽臨時水、叔臨時電、口臨時路等臂)費用、燦七通一平豆或三通一旱平費用等派。4/23畜/202粘33．基太礎(chǔ)設(shè)施帳費：指建造各帥項基礎(chǔ)設(shè)帳施發(fā)生的醫(yī)費用?；УA(chǔ)設(shè)施主蛇要是指與斧開發(fā)產(chǎn)品肚相關(guān)的道邪路、供熱尺設(shè)施、供醬水設(shè)施、進供電設(shè)施而、供氣設(shè)別施、通訊隙設(shè)施、照以明設(shè)施、頁以及綠化蠢（包括排愿污、排洪攝、環(huán)衛(wèi)）竹等，這些果設(shè)施發(fā)生睛的設(shè)備及膀安裝費都怒在基礎(chǔ)設(shè)扇施費項目絹內(nèi)歸集。4．建寸筑安裝奧工程費此：指企業(yè)濱以出包捉方式支車付承建損單位的菜建筑安際裝工程鐮費和企局業(yè)自營守工程發(fā)翅生的建孝筑安裝葵費。4/23車/202忌35．配套稿設(shè)施費：指為開終發(fā)項目小服務(wù)的萄，不能榨有償轉(zhuǎn)幫讓的各浴項公共庫配套設(shè)御施發(fā)生徐的費用廣，如鍋顫爐房、罵水塔、角公共廁細(xì)所、自參行車棚晨等。凡刃能有償號轉(zhuǎn)讓的帽公共配跪套設(shè)施捕如商店舅、郵局猾、學(xué)校毛、醫(yī)院忍、理發(fā)蒸店等都暢不能計氧人該成艘本項目桑內(nèi)。6．開妻發(fā)間接尺費用：沫指企業(yè)盆所屬的漫開發(fā)部紅門或工宏程指揮喂部門為犯組織和厲管理開蛇發(fā)項目垮而發(fā)生修的各項旋費用支感出，包葡括工資榴、福利隊費、辦屯公費、獅差旅費陶、折舊滾費、修鐮理費、工水電費干、勞動頑保護費與、周轉(zhuǎn)錄房攤銷軌等。企業(yè)的各恭行政部門踩為管理公購司而發(fā)生拾的各項費騙用不在此址列，應(yīng)在脾“管理費汽用”中核恨算。4/2籃3/2儀023目前我國后房地產(chǎn)開錯發(fā)企業(yè)經(jīng)寄營規(guī)模、跳經(jīng)營范圍并、經(jīng)營方帶式等各不鉆相同。比徒如，就土涂地開發(fā)而陸言，有些效企業(yè)只進圓行建設(shè)場圾地地面的項清理平整菠，將原有具建筑物、準(zhǔn)障礙物拆時除，就算購?fù)瓿赏恋亓荛_發(fā)；而有有些企業(yè)隔除進行地導(dǎo)面的清理祥平整，還吐要進行地縣下各種管災(zāi)線的鋪設(shè)摸、地面道規(guī)路的建設(shè)棕，做到七絕通一平，色才算完成牌土地開發(fā)忠等。每一個開怠發(fā)企業(yè)應(yīng)點根據(jù)前述成本項目的設(shè)置原混則，結(jié)合帆開發(fā)項目枯的具體情公況，有選塔擇地設(shè)置欣成本項目嫌。4/2去3/2啞023四、開本發(fā)產(chǎn)品鳴成本核誰算程序(一)章應(yīng)設(shè)置影核算的膠賬戶1．“開蘿發(fā)成本”抵賬戶本賬戶好核算房昆地產(chǎn)開差發(fā)企業(yè)擴在土地本、房屋業(yè)、配套隨設(shè)施和姜代建工剝程的開府發(fā)過程升中所發(fā)瘡生的各捷項費用棚。本賬戶應(yīng)最按開發(fā)成坐本的種類鬼，如“土尸地開發(fā)”廈、“房屋王開發(fā)”、穩(wěn)“配套設(shè)屈施開發(fā)”榆和“代建什工程開發(fā)百”等設(shè)置耐二級明細(xì)禍賬戶，并稼在二級明撕細(xì)賬戶下鈔，按成本寺核算對象例進行明細(xì)傾核算。4/2篇3/2拖0232．“迎開發(fā)間晶接費用困”賬戶議。本賬戶核曠算房地產(chǎn)喊開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算雕單位為開冊發(fā)產(chǎn)品而灣發(fā)生的各泛項間接費址用，包括瘡工資、福獅利費、折崖舊費、修腎理費、辦神公費、水凡電費、勞增動保護費替、周轉(zhuǎn)房侮攤銷等。本賬戶應(yīng)博按企業(yè)內(nèi)訪部不同的勿單位、部貿(mào)門(分公測司)設(shè)置拼明細(xì)賬戶似。4/23術(shù)/202餃3注意：開腳發(fā)間接費候用與管理肆費用、銷肢售費用的死區(qū)別業(yè)務(wù)招蹄待費、摩會務(wù)費磨、咨詢?nèi)沦M、租印賃費、伍違規(guī)建專設(shè)被建現(xiàn)設(shè)主管它部門行厲政處罰襲款等。已建未粥售房屋蚊的物業(yè)悄看管費醉、售樓稀處發(fā)生梁的水電臭費、辦敢公費、芳產(chǎn)權(quán)交召易費等4/23蹄/202酷3《施工測、房地扁產(chǎn)開發(fā)妨企業(yè)財索務(wù)制度》規(guī)定管理費用陶是指企業(yè)本行政管理閃部門為管芝理和組織柱經(jīng)營活動聚而發(fā)生的似各項費用員，包括公腸司經(jīng)費、框工會經(jīng)費隨、職工教州育經(jīng)費、概勞動保險佛費、待業(yè)瘦保險費、溝董事會費塌、咨詢費嚼、審計費己、訴訟費材、排污費墨、綠化費瓶、稅金、細(xì)土地使用掌費、土地尸損失補償冷費、技術(shù)些轉(zhuǎn)讓費、顆技術(shù)開發(fā)顛費、無形丑資產(chǎn)攤銷嗓、開辦費剖攤銷、業(yè)額務(wù)招待費奴、壞帳損燃失、存貨云盤虧、毀誘損和報廢洽（減盤盈郊）損失，芬以及其他天管理費用雷。4/2均3/2案023銷售費用嚼是指企業(yè)暑在銷售產(chǎn)瀉品或者提趟供勞務(wù)等呈過程中發(fā)攏生的各項欣費用，以請及專設(shè)銷沒售機構(gòu)的塵各項費用趁。包括應(yīng)腦由企業(yè)負(fù)海擔(dān)的運輸詳費、裝卸尺費、包裝想費、保險繡費、維修苦費、展覽類費、差旅俘費、廣告煎費、代銷斧手續(xù)費、揚銷售服務(wù)參費，以及順專設(shè)銷售劃機構(gòu)的人慕員工資、決獎金、福冊利費、折秀舊費、修握理費、物歉料消耗以引及其他經(jīng)欣費。弟房地產(chǎn)身開發(fā)企業(yè)賽銷售費用朽還包括開發(fā)產(chǎn)品貌銷售之前卸改裝修復(fù)鉛費、看護即費、采暖柏費等。4/23河/202襲3《中華人減民共和國縫土地增值譽稅暫行條哨例實施細(xì)問則》第七條偵計算增值帝額的扣除鞋項目，具很體為：（一）取桶得土地使賄用權(quán)所支測付的金額萄，是指納績稅人為取虹得土地使陣用權(quán)所支租付的地價倒款和按國披家統(tǒng)一規(guī)趁定交納的剃有關(guān)費用飽。（二）開珍發(fā)土地和呼新建房及打配套設(shè)施租的成本，反是指納稅寄人房地產(chǎn)腥開發(fā)項目殿實際發(fā)生左的成本，顫包括土地老征用及拆喘遷補償費愉、前期工揀程費、建幸筑安裝工令程費、基混礎(chǔ)設(shè)施費瞇、公共配陸套設(shè)施費承、開發(fā)間天接費用。4/2潤3/2配023（三）哥開發(fā)土炭地和新半建房及透配套設(shè)憤施的費謙用，是巾指與房裝地產(chǎn)開誰發(fā)項目臘有關(guān)的味銷售費我用、管賀理費用忍、財務(wù)閃費用。（四）舊壩房及建筑閃物的評估肢價格，是蹈指在轉(zhuǎn)讓琴已使用的摘房屋及建筍筑物時，渣由政府批膠準(zhǔn)設(shè)立的拿房地產(chǎn)評占估機構(gòu)評究定的重置興成本價乘儉以成新度關(guān)折扣率后退的價格。渡評估價格幫須經(jīng)當(dāng)?shù)貞┒悇?wù)機關(guān)傭確認(rèn)。（五）與勵轉(zhuǎn)讓房地菌產(chǎn)有關(guān)的責(zé)稅金，是叉指在轉(zhuǎn)讓即房地產(chǎn)時銳繳納的營嘉業(yè)稅、城茫市維護建尤設(shè)稅、印攪花稅。因因轉(zhuǎn)讓房地僵產(chǎn)交納的疲教育費附末加，也可肆視同稅金系予以扣除底。（六）對糟從事房地達產(chǎn)開發(fā)的娃納稅人可冬按本條（許一）、（辦二）項規(guī)枯定計算的嚼金額之和晌，加計20榜％的扣除禍。4/2晃3/2孟023土地征最用及拆浴遷補償單費、前期工沸程費、基礎(chǔ)設(shè)饑施費、建筑安翼裝工程萬費、公共配套割設(shè)施費開發(fā)間霜接費用成本即項目土地成物本房屋成彩本配套設(shè)施久成本代建工波程成本開發(fā)始成本開發(fā)間樸接費用4/2鴉3/2肌023(二)華開發(fā)產(chǎn)依品成本沃核算程秧序1．歸末集開發(fā)譽產(chǎn)品費桶用。(1)在細(xì)項目開發(fā)胳中發(fā)生的蕩各項直接堤開發(fā)費用未，直接計算入各成本礦核算對象喝，即借記慢“開發(fā)成烈本”總分脖類賬戶和秋明細(xì)分類案賬戶，貸們記有關(guān)賬點戶。(2)為刪項目開發(fā)停服務(wù)所發(fā)半生的各項逮開發(fā)間接涂費用，可街先歸集在粉“開發(fā)間鴨接費用”差賬戶，即娘借記“開成發(fā)間接費楊用”總分飄類賬戶和昏明細(xì)分類坊賬戶，貸裙記有關(guān)賬去戶。(3)攏將“開足發(fā)間接寶費用”繭賬戶歸被集的開鍋發(fā)間接距費用，羽按一定微的方法尚分配計奏入各開訊發(fā)成本奮核算對侍象，即推借記“耐開發(fā)成耐本”總回分類賬閉戶和明拜細(xì)賬戶堂，貸記北“開發(fā)途間接費造用”賬愚戶。4/23君/202良32．計算吊并結(jié)轉(zhuǎn)已姜完開發(fā)產(chǎn)叨品實際成央本。計算已完紫開發(fā)項目險從籌建至右竣工驗收份的全部開瞇發(fā)成本。凱并將其結(jié)榮轉(zhuǎn)進入“跟開發(fā)產(chǎn)品喝”賬戶編，即借記救“開發(fā)產(chǎn)嘩品”賬戶森，貸記“嚼開發(fā)成本腰”賬戶。3．按已份完開發(fā)產(chǎn)逢品的實際功能砍和去向，將開發(fā)遭產(chǎn)品實際單成本結(jié)轉(zhuǎn)萌進入有關(guān)鉤賬戶。即借記斗“主營停業(yè)務(wù)成走本”、咬“分期綱收款開洞發(fā)產(chǎn)品浸”、“吧出租開菠發(fā)產(chǎn)品鮮”、“厭周轉(zhuǎn)房悄”等賬稀戶，貸瓣記“開尿發(fā)產(chǎn)品稻”賬戶坑。4/2押3/2欲023土地征毯用及拆垮遷補償費垂、前期工控程費、基礎(chǔ)設(shè)忙施費、建筑安裝鵝工程費、公共配辜套設(shè)施炊費開發(fā)間竭接費用成本輕項史目土地成本房屋成鐮本配套設(shè)施違成本代建工程礙成本開發(fā)傷成本開發(fā)間接距費用歸集土地房屋配套設(shè)錦施代建工思程開發(fā)汗產(chǎn)品分配銷售出租4/2睜3/2弟023五、土地超開發(fā)的成遲本核算一、土撿地開發(fā)露成本科象目的設(shè)副置開發(fā)成本紹—土地開筆發(fā)二土地開發(fā)顆費用的企歸集與燦分配見下圖4/2私3/2版0234/2糞3/2業(yè)023（三）掩舉例甲房地產(chǎn)目開發(fā)公司陣于200筍4年5月股在梁園開療發(fā)一塊土狐地，占地叉面積40億000㎡販。開發(fā)完緞成后準(zhǔn)備信將其中的僻3000昌0㎡對外阿轉(zhuǎn)讓，其攻余的10違000㎡村企業(yè)自行哄開發(fā)商品么房。假設(shè)梁園將土地開發(fā)妄過程中只榴發(fā)生了如廢下經(jīng)濟業(yè)泡務(wù)：①支付土昨地出讓金華2500都0000腔元，作會劑計分錄如呼下：借：開跑發(fā)成本閘—土地華—梁園澆(土地許征用及傳拆遷費堪)料250刺000什00貸：銀行般存款2兇5000睬000②支付抖拆遷補譜償費5究50朝000阻0元，瘡作會計月分錄如許下：借：開港發(fā)成本炸—土地幻玉—梁園責(zé)(土地渣征用及播拆遷費匯)5鄭50默000束0貸：銀行育存款5燙500鄉(xiāng)豐0004/2敘3/2怒023③支付規(guī)勘察設(shè)灣計費2技100裕00元憂，作會俱計分錄換如下：借：開滋發(fā)成本號—土地爺—梁園旁(前期你工程費信)2刺100晉00貸：銀延行存款爸210濃000④支付堵土石方速費用5鍵50命000叼0元，弊作會計漂分錄如旺下：借：開晉發(fā)成本較—土地朽—梁園倉(前期貸工程費橫)5福500血000貸：銀飄行存款碼5遣500拒000⑤由某迷施工企瞞業(yè)承包率的地下紫管道安模裝工程覽已竣工冒，應(yīng)支鑼付價款代15豈000池00元跌：借：開發(fā)異成本—土符地—梁園帖(基礎(chǔ)設(shè)席施費)1啦500內(nèi)000貸：應(yīng)付叮賬款——冤X施工企匹業(yè)1槐5000隸004/23康/202健3⑥9月末吉，梁園土幫地開發(fā)工發(fā)程完工。倉假設(shè)“開茄發(fā)成本—搜—土地開汪發(fā)——梁鹽園”賬戶戒歸集的開嚴(yán)發(fā)總成本搬為377盾1000窩0元，則冠單位土地工開發(fā)成本扶為942祖．75元存／㎡。其熊中自用的暮1000析0㎡土地至尚未投入渣使用，其柿余300描00㎡已普全部轉(zhuǎn)讓盤，月終結(jié)鎮(zhèn)轉(zhuǎn)本塊土著地的開發(fā)犬成本。作鼻會計分錄場如下：借：開發(fā)晌產(chǎn)品——呢土地(梁盲園)9租427城500主營業(yè)務(wù)弄成本——申土地轉(zhuǎn)讓評成本2蘇828討250轉(zhuǎn)0貸：開創(chuàng)發(fā)成本區(qū)——土弊地——腔梁園鉗377曠100賤004/23才/202鹽3注意：版土地使沫用權(quán)的侮會計處半理《企業(yè)會計我制度》第四十七遮條規(guī)定：彩企業(yè)購入敞或以支付仿土地出讓鹿全方式取逢得的土地?zé)羰褂脵?quán)，姜在未開發(fā)伶或建造自遲用項目前槐，作為無面形資產(chǎn)核竹算，并按錄照本制度汁規(guī)定的期宋限攤銷。倍房地產(chǎn)開觸發(fā)企業(yè)開界發(fā)商品房理時，應(yīng)將聞土地使用胡權(quán)的賬面豈價值全部泄轉(zhuǎn)入開發(fā)陪成本。無形資嶺產(chǎn)準(zhǔn)則雪第21拳條規(guī)定雷，企業(yè)壯進行房辯地產(chǎn)開缸發(fā)時，遍應(yīng)將相趴關(guān)的土鵲地使用免權(quán)予以探結(jié)轉(zhuǎn)。描結(jié)轉(zhuǎn)時等，將土喉地使用胖權(quán)的賬亮面價值最一次計陣入房地莊產(chǎn)開發(fā)患成本。4/2右3/2趙023例：某冊企業(yè)于200配2年7授月15挖日購入土跨地使用下權(quán)。有陪效期為旅70年灑，面積練為10韻00畝昆，每畝兵購價為就14萬隔，于2003蕉年1月2紹0日開發(fā)其姻中的1榮00畝層，有關(guān)除會計處賤理如下蝴：土地使用鈔權(quán)轉(zhuǎn)入相私關(guān)項目的渾確認(rèn)時間眾為200騾3年1月⑴取得土軍地使用權(quán)舟時：借：無形誕資產(chǎn)1連4000甘萬貸：銀行躁存款閉1400險0萬⑵20哥02年臘12月屠30日尿攤銷無早形資產(chǎn)伍＝14俊×10倆00÷半70÷徐2＝1薯00萬借：管理考費用1燃00萬貸：無魄形資產(chǎn)還10獸0萬4/23我/202澡3⑶20存03年胳1月2僑0日使醉用10縫0畝土哈地時土地使用雜權(quán)轉(zhuǎn)入相舅關(guān)項目的鄉(xiāng)豐確認(rèn)金額淘＝（每單乒位面積的姥購價－作旦為無形資褲產(chǎn)已攤銷俱額）×該省項目占地望面積＝（打14萬－彈14÷7輪0÷2）憂×100稍＝139吸0萬借：開發(fā)聾成本-土怠地1英390萬貸：無級形資產(chǎn)襖1存390組萬4/2廟3/2蓮023六、房屋開發(fā)進的成本核暑算（一）房河屋開發(fā)成掘本科目的甲設(shè)置核算企業(yè)蜘開發(fā)建設(shè)家各項房屋拜所發(fā)生的嗓各項直接凳費用開發(fā)成榆本—房嶄屋開發(fā)按房屋的獎性質(zhì)和用登途設(shè)置“愉商品房”鏡、“經(jīng)營準(zhǔn)房”、“罰周轉(zhuǎn)房”晉、“代建渾房”等明分細(xì)科目（二單）房屋開發(fā)費用團的歸集與簡分配見下圖4/23悄/202幫34/2刑3/2疾023舉例某房地產(chǎn)沈開發(fā)企業(yè)項的安樂開志發(fā)小區(qū)，交在200窗4年度內(nèi)閣，共發(fā)生鏈下列土地焰開發(fā)支出田和有關(guān)土均地開發(fā)成運本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)嗎濟業(yè)務(wù)：1、用銀胡行存款支肯付征地拆直遷費52筑5,00倚0元2、應(yīng)爬付設(shè)計址單位前錢期工程章款12召5,0料00元3、用銀麥行存款支譽付建筑公憂司基礎(chǔ)設(shè)滲施工程款桌150,客000元上列各項芳土地開發(fā)凡支出，按瓶各開發(fā)產(chǎn)壺品用地面踢積進行分炊配，各開數(shù)發(fā)產(chǎn)品用兩地面積如喂下：201商憑品房 2穗,000盟平方米202做商品房普3,補000債平方米301土出租房蹄2,閥000吵平方米401商哄品性土地養(yǎng)10,衣000平牌方米451癥自用土全地 8爛,00籮0平方雄米4、40翼1商品性攔土地應(yīng)分以配的開發(fā)撿間接費用吉為40,雁000元絹。4/23捧/202統(tǒng)35、4壺01商夏品性土瀉地和4軌51自召用土地患開發(fā)完豈成并經(jīng)釀驗收，驚等待以株后轉(zhuǎn)讓舍和用作浸房屋的鄉(xiāng)豐建造。6、4級51自竟用土地唱根據(jù)規(guī)栽劃設(shè)計畝要求，祖用于建泉造20僚3商品磨房，3耍02出凳租房和隸351火周轉(zhuǎn)房扒，自用懲土地開與發(fā)成本便按房屋稼用地面湯積進行跑分配。階各幢房耽屋用地夸面積如鞋下：203商嬸品房 3蘿,000慚平方米302出甩租房 3型,000廢平方米351澇周轉(zhuǎn)房牽2,蝦000分平方米4/23棍/202盡31、交忠付拆遷腐費借：開發(fā)成飽本--刮房屋開算發(fā)—妻商品邪房（2宅01工責(zé)程）斑42,情000—商品鳳房（20化2工程）鮮63靈,000—經(jīng)營國房（30在1工程）蠶42,址000開發(fā)成本伴-盤土地開發(fā)牌—商饑品性土地華開發(fā)(4兄01工)饑210,賭000遞—汗自用土唇地開發(fā)(日412工漫程)16昂8,00陜0貸：公銀行存款輕52注5,00六04/2健3/2甘0232、承甲付前期刺工程款借：開發(fā)成本鄉(xiāng)豐--房屋哀開發(fā)—行商品房怨（201澇工程）1爭0,00救0—商邪品房（膜202生工程）惡15,意000—經(jīng)營更房（30塌1工程）沉10,0閱00開發(fā)成本萄--土地咐開發(fā)—榆商品性梳土地開發(fā)滲(401疊工)5羽0,00嚴(yán)0—自用警土地開發(fā)山(412唱工程)遍40斑,000貸：應(yīng)付慣賬款—主應(yīng)付工脖程款125炕，00座04/2勤3/2倘0233、支付蹈建筑工程踏款借：開檢發(fā)成本遭--房泥屋開發(fā)歸—商曬品房（癢201活工程）競12釣,00敘0—商膠品房（核202倘工程）旁18細(xì),00宋0—經(jīng)誼營房（窩301脾工程）年12察,00銀0開發(fā)成蘇本--辟土地開蒜發(fā)—青商品性路土地開眨發(fā)(4攀01)遷60極,00飛0弱—僻自用土憤地開發(fā)稻(41添2工程掌)48牲,00卸0貸：遠銀行俯存款摟150沖,00躍04/23疤/202銹34、401商臉品性土地員分?jǐn)傞_發(fā)揚間接費用借：開發(fā)成本射--土地除開發(fā)—盞商品性淚土地開發(fā)傅（401梢工程像）40,磚000貸：開發(fā)簽間接費用淡40,柴0005、401商露品性土地朵等待以后殲轉(zhuǎn)讓借：開發(fā)穩(wěn)產(chǎn)品—朱土地（蔑401工重程） 3頁60，0退00貸：開發(fā)成本孕--土地其開發(fā)—死商品性董土地開發(fā)濫（401渴工程）西360,伸000451自垮用土地開寬發(fā)完成并錦經(jīng)驗收，窄以后用作歸房屋的建和造借：開發(fā)沫產(chǎn)品—赤自用土洽地（45跨1工程）砌256烤,000貸：開發(fā)成本用--土地磁開發(fā)—鴉自用土紡地開發(fā)（席451工素程） 2罩56,0劉004/2補3/2敬0236、康451已自用土逗地用于膚建造2姐03商獵品房，滿302剩出租房陣和35驗1周轉(zhuǎn)侮房借：開發(fā)成虛本--樹房屋開肉發(fā)—宜商品鄰房（2旦03工冬程）立96,踏000—經(jīng)營扒房（30狡2工程）袍96,餃000—周罪轉(zhuǎn)房（醬351般工程）斗64惹,00臣0貸：開欠發(fā)產(chǎn)品盤—裁自用土疏地（4驗51工陷程）雷256勸,00欄04/23磚/202譯3七、配套設(shè)施裕開發(fā)的成落本核算（一）鉛配套設(shè)塵施開發(fā)慰成本科淚目的設(shè)綿置核算企業(yè)跪開發(fā)建設(shè)凈各項配套夜設(shè)施所發(fā)逮生的各項浴直那接費用開發(fā)成本窗—配套設(shè)以施開發(fā)明細(xì)科目池：大配套鴉設(shè)施開發(fā)址，非營業(yè)肺性公共配表套設(shè)施開扯發(fā)（二岡）配套設(shè)送施開發(fā)費姿用的歸貧集與分捏配見下圖4/23姨/202黎34/23容/202窩3八、代建工汪程開發(fā)豬的成本偽核算（一）灘建工程缸科目的沃設(shè)置代建有兩延種情況：料1、接受澆委托；2日、投標(biāo)中較標(biāo)開發(fā)成些本—代療建工程寧開發(fā)（二激）代建尋工程開發(fā)費用淘的歸集與愿分配見下圖4/23綢/202稀34/2蘿3/2寒0234/2薯3/2悔023第四部分房地產(chǎn)吐開發(fā)收疲入核算收入的舞確認(rèn)收入，貧是指企揭業(yè)在日司?；顒愚D(zhuǎn)中形成身的、會誼導(dǎo)致所彎有者權(quán)牧益增加渴的、與妻所有者貿(mào)投入資僻本無關(guān)剩的經(jīng)濟培利益的榆總流入溫。一般機包括銷騙售商品姻收入、煮提供勞銳務(wù)收入寶和讓渡感資產(chǎn)使矛用權(quán)收川入。4/23扁/202撈3根據(jù)《脊企業(yè)會鋒計準(zhǔn)則紡第14尺號——叢收入》爬的規(guī)定虛，銷售商品標(biāo)收入同時中滿足下列汗五個條件抗，才能予替以確認(rèn)：（1）癢企業(yè)已籃將商品希所有權(quán)護上的主棄要風(fēng)險少和報酬徹轉(zhuǎn)移給渣購貨方示；商品所崇有權(quán)上理的風(fēng)險拳，主要恐指商品塵所有者召承擔(dān)該繪商品價瘦值發(fā)生損失的可能性果，如貶值擇、損壞。糟商品所有逢權(quán)上的報與酬，主要括指商品所位有者預(yù)期山可獲得的險商品中包竹括的未來襯經(jīng)濟利益求，包括商咳品因升值酸等給企業(yè)諸帶來的經(jīng)止?jié)妗?/2交3/2播023A大多夜數(shù)情況下榨，所有權(quán)腔上的風(fēng)險困和報酬的斜轉(zhuǎn)移伴隨致著所有權(quán)蒸憑證的罰轉(zhuǎn)移或愉實物的帖交付而紫轉(zhuǎn)移。B有些逼情況下踏，企業(yè)已功將所有權(quán)耍憑證或?qū)嵆课锝桓督o壺買方，但寬商品所有晌權(quán)上的主餃要風(fēng)險和絲式報酬并未梁轉(zhuǎn)移，例當(dāng)如試用以期的商品暈。C有些情喂況下，企茫業(yè)已將商機品所有權(quán)徑上的主要貓風(fēng)險和報播酬轉(zhuǎn)移給磚買方，但玩實物尚未敵交付。這換種情況下反，應(yīng)在所聯(lián)有權(quán)上的泥主要風(fēng)險緞或報酬轉(zhuǎn)賄移時確認(rèn)腔收入，而巨不管實物口是否交付廟，如交款規(guī)提貨。4/2訪3/2碎023（2）桂企業(yè)既制沒有保茅留通常也與所有久權(quán)相聯(lián)鬧系的繼令續(xù)管理毅權(quán)，也瘦沒有對攝已售出假的商品橫實施控列制；例如手，房地柜產(chǎn)開發(fā)蔑商將一宮片住宅獅小區(qū)銷葉售給客筋戶，并體受客戶之的委托付代售小芳區(qū)商品乳房和管細(xì)理小區(qū)驅(qū)物業(yè)。媽在這里榆開發(fā)商岔仍對小申區(qū)管理貞，但與雄小區(qū)的今所有權(quán)繁無關(guān)，溪所以開傘發(fā)商可綢以確認(rèn)耕收入。（3）收段入的金額掀能夠可靠完地計量；（4）相艦關(guān)的經(jīng)濟綁利益很可屋能流入企源業(yè)（5）截相關(guān)的隔已發(fā)生貍或?qū)l(fā)較生的成布本能夠光可靠地明計量。4/23候/202鉗3收入確互認(rèn)的時危點要確認(rèn)為賭一項收入框，應(yīng)同時掃滿足上述計五個條件夕。從理論螺上講，在兼提供商品帥過程中，拒滿足以上亭五個標(biāo)準(zhǔn)考的時點，茫就是收入辯實現(xiàn)的時希點，在哪私個會計期把實現(xiàn)的，籌就應(yīng)歸屬蝴該期的收漂入。但在睬實務(wù)中，柳由于不同大行業(yè)的營嶼業(yè)活動各孟有特色，臂因此，對挖不同的業(yè)墻務(wù)存在著周不同的會厘計處理方糊法。對于一谷般的生什產(chǎn)和銷愁售過程熔，能夠密確認(rèn)收潮入的可寺能時點專見下圖4/23必/202羞3時點1修投入↓時點2沃生留產(chǎn)↓時點3摘產(chǎn)座成品↓時點4急商中品銷售↓時點5斥收取現(xiàn)金4/2醬3/2地023根據(jù)收入同的確認(rèn)標(biāo)盒準(zhǔn)，收入堪不可能在脊時點1確峰認(rèn)，在其何他的時點禽都可能確蝦認(rèn)收入。收入在收讀到款項時剛確認(rèn)的方提法，又稱何收款法悅。認(rèn)為擁收入只闖有在交晉付商品凈后，收換到款項精之時才辰能確認(rèn)。與收入的搶其他確認(rèn)簡方法相比聚，這是較黨為穩(wěn)健的房誠方法。零售商業(yè)紅企業(yè)基本上群采用這爆—方法庸來確認(rèn)斜收入。收入在島銷售成蕩立時確濾認(rèn)，又稱銷老售法。在一般工商企業(yè)中，都是振在銷售成纖立時確認(rèn)桿營業(yè)收入旋。營業(yè)收入葬在生產(chǎn)中擁或完成時季確認(rèn)在某些箭生產(chǎn)周奶期較長險的行業(yè)奏，如建拖筑業(yè)、慚造船業(yè)案等，從窩產(chǎn)品投跡產(chǎn)到全照部完成視往往要化跨越兩波個以上工的會計況期間。盯這類行尋業(yè)的企移業(yè)通常廉是根據(jù)慌與客戶畏簽訂的格長期工匹程合同關(guān)來組織膠生產(chǎn)的序。對于淺有長期貼建造工雄程合同燒的企業(yè)棒的營業(yè)況收入，盡往往要踏根據(jù)生竹產(chǎn)完成銷程度來距確認(rèn)其士營業(yè)收潤入4/23或/202陰3二燥主營業(yè)姓務(wù)收入賤的內(nèi)容攜和確定解方法主營業(yè)術(shù)務(wù)收入漁是房地訪產(chǎn)開發(fā)警企業(yè)的拾主營業(yè)冶務(wù)收入惑，指企盞業(yè)對外轉(zhuǎn)讓存、銷售、錄結(jié)算和出池租開發(fā)產(chǎn)寶品等所訊取得的怕收入，撫包括土晶地轉(zhuǎn)讓經(jīng)收入、化商品房都銷售收讓入、配榴套設(shè)施痰銷售收掩人、代綢建工程憂結(jié)算收唐入和出捷租開發(fā)衛(wèi)產(chǎn)品租盆金收入兩等。4/23級/202預(yù)31）房地膏產(chǎn)銷售收慕入房地產(chǎn)功銷售收京入是指沿房地產(chǎn)個開發(fā)企嫌業(yè)自行副開發(fā)的校房地產(chǎn)橋在市場識上進行甚銷售獲步得的收眾入，包棉括土地萍轉(zhuǎn)讓收地入、商蹈品房銷創(chuàng)售收入屈、配套爽設(shè)施銷巾售收入基。房地產(chǎn)冤銷售收銷入是在糾房地產(chǎn)述竣工驗曾收后簽曬訂購銷瞧合同，載并且辦然妥房地懼產(chǎn)移交進手續(xù)后才能確認(rèn)盆。。4/2太3/2斥023何時確認(rèn)銷售雖收入？房地產(chǎn)商慨品包括期刑房和現(xiàn)房側(cè)，鑒于其市高價值性篩和高風(fēng)險廉性，銷售筆往往采用預(yù)售，除此之網(wǎng)外也采用一般銷售和分期付款頃銷售。房地產(chǎn)愧商品銷售舊的前提是耕首先要取貸得預(yù)售許做可證和銷植售許可證霞，在此基打礎(chǔ)上，經(jīng)池過簽訂預(yù)舉售合同并增預(yù)收房款爬、簽訂正鄰式銷售合栗同、工程卸竣工驗收陶合格并交古付買方驗狡收確認(rèn)、胡收取房款患、辦理產(chǎn)檢權(quán)過戶等練銷售環(huán)節(jié)墓，因此房明地產(chǎn)收人喉的確認(rèn)同鞭一般的生國產(chǎn)企業(yè)相起比具有一罪定的特殊念性。4/2誤3/2載023《房地崇產(chǎn)開發(fā)害企業(yè)會塞計制度?！芬?guī)定炊應(yīng)在土蔑地和商領(lǐng)品房應(yīng)惹經(jīng)移交斜，已將數(shù)發(fā)票結(jié)牽算賬單紅提交買英方作為芬房地產(chǎn)燙開發(fā)企銷業(yè)收入蕩確認(rèn)標(biāo)街準(zhǔn)。該崇規(guī)定比辛較簡單帽，宜于紋實際工濤作中的撈操作