物業(yè)管理裝飾裝修管理知識

物業(yè)管理裝飾裝修管理內(nèi)容浩遠(yuǎn)物業(yè)物業(yè)裝修管理內(nèi)容物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理物業(yè)裝飾裝修管理的要求物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理案例分析制作陳蕭物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理物業(yè)裝修的區(qū)域應(yīng)按照相關(guān)裝飾裝修管理規(guī)定和業(yè)主權(quán)益予以限定，原則上應(yīng)統(tǒng)一要求、統(tǒng)一形式。如室內(nèi)裝修只限于房屋本體單元內(nèi)的自用部位；封閉陽臺不得超過陽臺頂部外邊緣垂直投影面，封閉款式、材料力求統(tǒng)一等。一般裝修時間（除節(jié)假日之外，可分為作業(yè)時間和打拆時間，一般打拆時間比作業(yè)時間前后收縮半小時）一般作為時間為：8：00~12：0014：00~18：00特殊裝修時間是指節(jié)假日，為保障其他業(yè)主的休息和正常生產(chǎn)活活秩序，原則上不允許節(jié)假日進(jìn)行裝修，特殊情況縮短裝修時間。裝修期是指裝修過程的完結(jié)時間，法律無明確規(guī)定，一般情況不超過三個月。制作陳蕭物業(yè)裝飾裝修管理的要求

為確保物業(yè)安全和全體業(yè)主的合法權(quán)益，物業(yè)裝修管理應(yīng)重點(diǎn)檢查：有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間。有無擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺才，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體。有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果。有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。有無未經(jīng)有關(guān)單位批準(zhǔn)的下列行為：搭建建筑物、構(gòu)筑物改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗拆改供暖管道和設(shè)施拆改燃?xì)夤艿篮驮O(shè)施超過設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)或者規(guī)范增加樓面荷載的改動衛(wèi)生間、廚房間防水層的制作陳蕭注意檢查以下方面施工現(xiàn)場有無采取必要的安全防護(hù)和消防措施，有無擅自動用明火和進(jìn)行焊接作業(yè)等有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱等樓地面鋪設(shè)材料是否超過10mm、新砌隔墻是否采用輕質(zhì)材料等。是否符合物業(yè)裝修公共及室外統(tǒng)一要求（如空調(diào)室外機(jī)的安裝和排水的統(tǒng)一要求、陽臺欄桿的統(tǒng)一要求等）制作陳蕭物業(yè)裝飾裝修管理費(fèi)用和垃圾清運(yùn)的管理物業(yè)裝飾裝修管理即涉及公共權(quán)益，也涉及業(yè)主個人得益，也涉及業(yè)主個人權(quán)益。裝飾裝修管理費(fèi)用的收取要嚴(yán)格按照國家和地方的相關(guān)規(guī)定辦理，不得自行設(shè)置收費(fèi)項目和任意確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，即使無統(tǒng)一規(guī)定而又確需臨時設(shè)置收取的，也應(yīng)科學(xué)測算并報經(jīng)相關(guān)主管行政部門批準(zhǔn)。在我國物業(yè)管理實(shí)踐中，裝飾裝修管理收費(fèi)的項目和標(biāo)準(zhǔn)，因各地規(guī)定的不同，差別較大。為確保物業(yè)裝飾裝修工程的有序進(jìn)行，維護(hù)裝飾裝修活動涉及的各方的合法權(quán)益，目前較為通常和相對合理的做法是：在物業(yè)裝飾裝修之前，由裝修人和物業(yè)管理單位簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》，約定物業(yè)裝飾裝修相關(guān)事項和管理收費(fèi)，并以此為依據(jù)規(guī)范各方行為。一般而言，《物業(yè)裝飾裝修管理協(xié)議》中物業(yè)管理單位向裝修人約定收取的費(fèi)用包括裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)和垃圾清運(yùn)費(fèi)。管理服務(wù)費(fèi)（因物業(yè)裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量而設(shè)置的臨時性收費(fèi)項目，國家對于具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，一般由裝修人員和物業(yè)約定）垃圾清運(yùn)費(fèi)（垃圾清運(yùn)費(fèi)是裝修管理中的一個重要內(nèi)容，其對物業(yè)環(huán)境和業(yè)主以及物業(yè)使用人的工作生活有著極大的影響，甚至?xí)a(chǎn)生環(huán)保，安全等方面的隱患。因此，物業(yè)裝飾裝修管理的基本要求是：裝飾裝修垃圾需袋裝修處理裝飾裝修垃圾應(yīng)按指定位置、時間、方式進(jìn)行堆放和清運(yùn)。制作陳蕭物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理由于裝飾裝修工人的來源控制有極大的確定性、施工過程中的自我約束不足、施工單位管理不力等原因，在物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位應(yīng)嚴(yán)格物業(yè)區(qū)域出入口（包括電梯）的人員和材料管理。凡未佩帶物業(yè)裝飾裝修施工標(biāo)訓(xùn)的施工人員和其他閑雜人員，應(yīng)一律禁止入內(nèi)。保證裝飾裝修人員管理的有序化、規(guī)范化。物業(yè)裝修材料和設(shè)備是裝修違章的一個重要因素，應(yīng)著重從以下兩個方面加強(qiáng)控制和管理：核對是否為審批同意的材料核對是否符合相關(guān)規(guī)定對于有特別要求的材料或設(shè)備（如電焊機(jī)），應(yīng)按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)；施工隊須進(jìn)行動火作業(yè)的，必須辦理申報審批手續(xù)；進(jìn)入物業(yè)區(qū)域的裝飾裝修材料、設(shè)備等，應(yīng)符合物業(yè)裝飾裝修規(guī)定要求，否則拒絕入場。通過加強(qiáng)裝飾裝修材料和設(shè)備的出入管理，杜絕不安全因素的出現(xiàn)。制作陳蕭嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)加強(qiáng)巡視，防患于未然控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益強(qiáng)化管理，反復(fù)核查制作陳蕭嚴(yán)把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)

案例（一）物業(yè)管理人員在巡視時發(fā)現(xiàn)有未佩帶標(biāo)識的施工人員在小區(qū)進(jìn)行裝修作業(yè)。其稱未來得及辦理相關(guān)手續(xù)。制作陳蕭分析：未辦理相關(guān)手續(xù)進(jìn)入物業(yè)區(qū)域施工的屬明顯的違規(guī)行為，要立即檢查裝修申報、出入口和裝修管理等環(huán)節(jié)。同時，要求未辦理裝修人員入場手續(xù)的立即補(bǔ)辦，否則拒絕相關(guān)人員入場。制作陳蕭加強(qiáng)巡邏防患于未然物業(yè)裝飾裝修期間，物業(yè)管理單位要抽調(diào)專業(yè)技術(shù)人員、管理人員和保安力量，加大物業(yè)裝飾裝修管理巡視力度，對有違規(guī)違章苗頭的裝飾裝修戶，要重點(diǎn)巡視盯防、頻繁溝通，做到防患于未然。出現(xiàn)違規(guī)違章行為的，要曉之以理，動之以以情，必要時須報告有關(guān)行政主管部門處理。同時，要檢查施工單位的施工人員是否如實(shí)申報和辦理了施工證，強(qiáng)化施工人員的管理。制作陳蕭案例（二）巡視人員發(fā)現(xiàn)某棟高層頂樓有較大量鋼材堆放，經(jīng)了解得知是某業(yè)主準(zhǔn)備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。巡視人員當(dāng)即告訴業(yè)主此項裝修工程應(yīng)委托設(shè)計單位出設(shè)計圖，并應(yīng)事先申報，得到許可后方可施工制作陳蕭案例分析這個案例中的情形是目前大多數(shù)裝修管理中容易出現(xiàn)的，往往會導(dǎo)致不安全因素產(chǎn)生。增設(shè)鋼結(jié)構(gòu)樓面板，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位或有同等資歷的設(shè)計單位進(jìn)行具體設(shè)計，而裝修單位一般無鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計能力，物業(yè)單位也沒有設(shè)計權(quán)限。因此，需經(jīng)專業(yè)設(shè)計單位進(jìn)行設(shè)計。從管理角度看，有較大量鋼材在樓頂堆放，說明在建筑裝修材料進(jìn)出管理上存在問題，在物業(yè)管理方應(yīng)檢查相關(guān)管理環(huán)節(jié)，尤其是加強(qiáng)材料出入控制和巡視檢查工作，防患于未然。制作陳蕭控制作業(yè)時間，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益物業(yè)裝飾裝修管理要物特別注意裝修施工（尤其是拆打）的作業(yè)時間，避免影響其他業(yè)主和物業(yè)使用人的正常生活工作秩序。另外還應(yīng)對不同的物業(yè)類型，制訂相應(yīng)的管理規(guī)定，區(qū)別對待。制作陳蕭案例（三）某高層寫字樓物業(yè)在國慶長假期間實(shí)施裝修，物業(yè)管理員以裝修時間不合適為由，要求其停止裝修活動。制作陳蕭分析：裝修作業(yè)的時候控制要根據(jù)不同樓盤類型和特點(diǎn)實(shí)施管理，本例系寫字樓項目，不像一般住宅項目在節(jié)假日不宜施工，相反，其合理的裝修時間應(yīng)是節(jié)假日。因此，物業(yè)管理員的管理要求是錯誤的。制作陳蕭加化管理，反復(fù)核查物業(yè)集中裝修期間，要增派人力，做到普遍巡查和重點(diǎn)檢查相結(jié)合。一方面，要檢查裝飾裝修項目是否為已登記的項目，一是要檢查裝飾裝修項目是否申報，二是要檢查裝修物業(yè)的內(nèi)容、項目有無私自增加，在巡視過程中發(fā)現(xiàn)新增項目的，須指導(dǎo)用戶及時申報，辦理相關(guān)手續(xù)。另一方面，要檢查施工人員的現(xiàn)場操作是否符合相關(guān)要求，如埋入墻體的電線是否穿管、是否用合格的套管，施工現(xiàn)場的防火設(shè)備是否配備，操作是否符合安全要求，現(xiàn)場的材料堆放是否安全；垃圾是否及時清運(yùn)，有無亂堆放，裝修戶門外是否保持清潔衛(wèi)生等。制作陳蕭案例（四）某日，某高層樓宇巡樓員在巡檢過程中，發(fā)現(xiàn)某戶業(yè)主未經(jīng)申報擅自更換了四扇鋁合金窗。于是巡樓員開出違章整改單，要求其進(jìn)行整改。制作陳蕭分析：此案例表面上看是在巡查中發(fā)現(xiàn)了問題，但仔細(xì)分析就不難看出，更換四扇窗是需要一定時間的，因此，此案例中有如下問題需引起注意：第一，在發(fā)現(xiàn)問題之前，巡樓員的巡查工作做的是否到位？為什么事前沒有發(fā)現(xiàn)違章？這就需要檢查巡樓員的巡檢工作落實(shí)情況；第二，大堂負(fù)責(zé)值班的崗位是如何控制材料進(jìn)出的？這需要檢查大堂值班的環(huán)節(jié)；第三，開出違章改單，必須說明違章的依據(jù)、要求整改的時限以及拒不整改時將采取的措施，而不能簡單要求其整改就行了。這是巡樓員如何出具整改通知單必須掌握的基本要點(diǎn)。制作陳蕭案例（五）裝修管理人員在某物業(yè)樓層巡視時發(fā)現(xiàn)某裝修單位現(xiàn)場材料堆放混亂，工人在用電爐做飯，且無滅火設(shè)備，于是立即對該裝修戶提出整改要求。制作陳蕭分析：裝修現(xiàn)努場材料紀(jì)應(yīng)堆放銳有序，害施工人迎員不得次在現(xiàn)場坐采用簡嫩易方式絨點(diǎn)火做盒飯，易撒燃易爆搏材料應(yīng)增專門堆欣放，現(xiàn)姑場必須氧配備滅昂火裝置秩。否則蘋，應(yīng)當(dāng)斧勒令其劉停工整磚改。制作屠陳看蕭在物業(yè)裝床修中各方匆主體的責(zé)第任為減少物扎業(yè)裝修過痕程中違章現(xiàn)現(xiàn)象的出宋現(xiàn)，物業(yè)訊管理單位床應(yīng)主動提見示督促業(yè)瘦主（物業(yè)孔使用人）融閱讀理解宿裝修管理膏的規(guī)定和荷小區(qū)規(guī)定敗。為了分鐵清物業(yè)裝純修有關(guān)各烈方的責(zé)任甚，物業(yè)裝降修管理協(xié)珠議等相關(guān)餡文件應(yīng)由籍裝修人、耳施工單位閥及物業(yè)管漸理單位三春方簽字。示物業(yè)裝飾饑裝修過程強(qiáng)中如出現(xiàn)君違章行為韻，造成公清共權(quán)益受志到侵害和言物業(yè)損害沫的，物業(yè)亭管理單位享應(yīng)及時勸質(zhì)阻，對不腰聽勸阻或辯造成嚴(yán)重類后果的，皺物業(yè)管理遲單位應(yīng)及季時向有關(guān)露部門報告以。裝修人逝和裝修鐮企業(yè)的偷責(zé)任物業(yè)管理泊企業(yè)和相別關(guān)管理部辦門的責(zé)任制作庸陳蕭裝修人和續(xù)裝修企業(yè)良的責(zé)任裝修人系引指業(yè)主或興物業(yè)使用竟人，裝修亞企業(yè)系指仗裝修施工剪單位。裝揭修人和裝測修企業(yè)在負(fù)裝修活動描中的責(zé)任鼻包括：因裝飾溉活動造銹成相鄰沃住宅的譯管道堵奧塞、滲融漏水、哪停水停販電、物補(bǔ)品毀壞跡等，裝暗修人應(yīng)圣當(dāng)負(fù)責(zé)繡修復(fù)和率賠償，圖屬于裝隱飾裝修旋企業(yè)責(zé)搖任的，盡裝修人勞可以向寺裝修企走業(yè)追償佛。裝修絹人擅自餅拆改供板暖、燃待氣管道肆和設(shè)施妄而造成憂損失的椒，由裝巧修人負(fù)值責(zé)賠償盯。裝修人延裝飾裝內(nèi)修活動鴿侵占了暖公共空的間，對瘡公共部啞位和設(shè)跌施造成紡損害的誤，由城床市房地暖產(chǎn)行政異主管部即門責(zé)令案改正，透造成損宗失的，灑應(yīng)依法國承但賠幟償責(zé)任賊。裝修人以未申報笨登記就均進(jìn)行住換宅屋內(nèi)肺裝飾裝店修活動查的，由于城市房添地產(chǎn)行律政主管和部門責(zé)狠令改正博，并處柿罰款。裝修人違胳反規(guī)定，伶將住宅室虜內(nèi)裝飾裝麻修工程委球托給不具昏有相應(yīng)資那質(zhì)等級企唐業(yè)的，由撒城市房地廣產(chǎn)行政主個管部門責(zé)設(shè)令改正，親并處罰。裝飾裝修夾企業(yè)自行哨采購或者冠向裝修人惕推薦使用質(zhì)不符合國腦家標(biāo)準(zhǔn)的窩裝飾裝修冬材料，造紙成空氣污睛染超標(biāo)的披，由城市驕房地產(chǎn)行皺政主管部侵門責(zé)令改會正，造成視損失的，建依法承擔(dān)窯陪償責(zé)任踩。制作范陳蕭裝修活洪動有下甚列行為示的處以眨罰款將沒有防泛水要求的戴房間或者月陽臺改為濟(jì)衛(wèi)生間、跨廚房間的至，或者拆裙除連接陽眉臺的磚、結(jié)混凝土墻病體的，對仁裝修人和犁裝飾裝修圓企業(yè)分別假處以罰款焦。損壞房將屋原有帥節(jié)能設(shè)襪施或者兩降低節(jié)冰能效果嚴(yán)的，對帝裝修企爆業(yè)處以捏罰款擅自拆改窩供暖、燃泥氣管道的躺設(shè)施的，評對裝修人嶼處以罰款未經(jīng)原設(shè)驕計單位或亦者具有相脅應(yīng)資質(zhì)等獅級的設(shè)計責(zé)單位提出花設(shè)計方案詳，擅自超扎過設(shè)計標(biāo)狗準(zhǔn)或者規(guī)們范嗇樓面遵荷載的，頓對裝修人帝和裝修企哀業(yè)分別處騾以罰款。未經(jīng)城絲式市規(guī)劃雹行政主閘管部門寧批準(zhǔn)，灑在住宅朗室內(nèi)裝開飾活動故中搭建辨建筑物裳，構(gòu)筑怎物的，去或者擅低自改變稼住宅外漁立面，灘在非承允重外墻辯上開門磁窗的，掃由市規(guī)佩劃行政睛主管部喝門按照《城市規(guī)微劃法》及相關(guān)止法規(guī)的章規(guī)定處站罰。裝修人挪或者裝黑修企業(yè)聚違反《建設(shè)工程議質(zhì)量管理牙條例》的，由擠建設(shè)行橫政主管次部門按脹照有關(guān)燙規(guī)定處鋤罰裝飾裝最修企業(yè)陰違反國青家有關(guān)喬安全生庭產(chǎn)規(guī)定萬和安全襲技術(shù)規(guī)塞程，不或按照規(guī)攪定采取械必要的醋安全防勻護(hù)和消碰防施，殿擅自動禾用明火角作業(yè)和在進(jìn)行焊觀接作業(yè)壘的，或袖者對建父筑安全予事故隱愧患不采魄取措施旅予以消絞除的，瘦由建設(shè)懂行政主嫁管部門采責(zé)令改麻正，并醫(yī)處罰款酸；情節(jié)踐嚴(yán)重的枝，責(zé)令遭停業(yè)整葛頓，并嶄處更高喬額度的糕罰款；厲造成重侵大事故憂的，降假低資質(zhì)紡等級或紗吊銷資液質(zhì)證書不。制作糧陳餓蕭物業(yè)管蛇理企業(yè)侄和相關(guān)漢管理部菠門的責(zé)宋任物業(yè)管尺理單位始發(fā)現(xiàn)裝邊修人或紀(jì)者裝修篩企業(yè)有間違反相文關(guān)法規(guī)切規(guī)定的秤行為不傳及時向戒有關(guān)部賤門報告蠅的，由糞房地產(chǎn)濤行政主玩管部門親給予警傘告，可熟處裝飾耳裝修管烤理服務(wù)摟協(xié)議約早定的裝勸飾裝修嗚管理服灑務(wù)費(fèi)2~3倍的罰款物業(yè)裝飾突裝修行政懂主管部門欺的工作人蹄員接到物蝴業(yè)管理單商位對裝修漲人或者裝左飾裝修企初業(yè)違法行登為的報告咱后，未及徹時處理，潮玩忽職守角的，應(yīng)依經(jīng)法給予行宅政處分。制作宋陳蕭裝修管理姿應(yīng)注意的怎問題服務(wù)與撓控制是嚴(yán)裝修管兆理過程毒的一對茄矛盾，真如何處紋理充分削體現(xiàn)了梅物業(yè)管棟理的水繪平與技資巧。物直業(yè)管理與是服務(wù)撕活動，價而裝修秩管理工界作的核盟心是對加裝修人鞠各項裝銹飾裝修暢行為的鏡控制，車甚至是袋約束。叼因而，岔如何做造好控制域和服務(wù)俊，解決俯好這一稍矛盾，愉在實(shí)現(xiàn)慨控制的鐮基礎(chǔ)上寇讓業(yè)主許得到最熔大程度緞的滿意堂，樹立臉良好服找務(wù)形象錢，就需瞎要物業(yè)希管理各欠級各類掌人員真孩正做到紙堅持原女則，熟甩悉裝飾盛裝修管按理規(guī)定論，要換猴位思考懼，為業(yè)良主著想垃，規(guī)范轉(zhuǎn)操作行擱為。制作議陳蕭裝修人員憑在準(zhǔn)備資架料的階段繳，常常不炊知道如何哄表達(dá)需做頭的裝飾裝慈修項目，桶甚至因為擠語言表達(dá)營不同，致冰使裝修人姜與物業(yè)管娘理單位出蓋現(xiàn)理解岐樂義。此時蠢，物業(yè)管慌理單位有沖必要進(jìn)行推現(xiàn)場核對吐，避免出支現(xiàn)漏項或擱錯報項。在裝飾水裝修項梳目申報很登記時有，物業(yè)換管理單匯位必須洋到現(xiàn)場徑對所附尾圖紙進(jìn)何行核對挖，對防若有漏項嶄，或有嫁大的拆往動項目砌漏報。堅如建成均使用己形有數(shù)年領(lǐng)的房屋伐早請裝亭修，需港注意其再在此之雪前是否運(yùn)做過裝獸飾裝修障，內(nèi)部酸布局是禽否有改跨變。尤造其是多胸層建筑崇，一般宰情況下弊大多數(shù)釀墻體為腫承重墻礎(chǔ)體，如久在此之沙前進(jìn)行細(xì)過拆打剛，則需完對其新伙申報的艱拆打項剩謹(jǐn)慎檢拐查，以倉確保其吸結(jié)構(gòu)的昨安全。在辦理藝?yán)黹_工赤手續(xù)前處，物業(yè)污管理方薄需確認(rèn)寇裝修施晃工的相劉關(guān)手續(xù)柄是否已咸經(jīng)完備再。在施工過鐵程中，物畜業(yè)管理方粥應(yīng)注意現(xiàn)淋場是否有妄未申報項課目和材料律；是否存趕在違反有桂關(guān)裝修法扣規(guī)的行為夸（如裝修橡中是否注棚意防火安蕩全，有無突使用電爐歷等）；裝渴修工程是金否對公共吐秩序、公梢共