某花園招商物業(yè)管理設計方案

PAGEPAGE110前言招商花園城市一期位于蛇口的門戶位置，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，它北面隔東濱路與南油毗鄰，東面隔工業(yè)大道與沃爾瑪商場正對，西接龍電住宅區(qū)，南通蛇口腹地。在硬件建設上，小區(qū)建筑經(jīng)濟實用、品味高尚，設備、設施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。為了編寫出有針對性的物業(yè)管理方案，早在花園城市一期立項之初，我們就已經(jīng)開始了對項目的跟蹤和研究。并且組織考察團，赴香港學習，考察了由香港梁振英測量師行，怡高物業(yè)管理管理的部份物業(yè)，對香港物業(yè)管理的先進經(jīng)驗進行了總結(jié)和借鑒。接到招投標通知后，我們立即成立投標工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細研究，集思廣益，組織各級管理人員、工程師，多次到現(xiàn)場踏勘，以掌握翔實的第一手資料。在此基礎上，精心策劃并制定出了多種方案，并以科學嚴謹?shù)膽B(tài)度和高度負責的精神，對其進行認真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。對于花園城市一期的物業(yè)管理投標工作表現(xiàn)出高度重視和負責。站在發(fā)展商和住戶的角度，我們確定了花園城市一期物業(yè)管理的指導思想、管理目標和管理方式，并制定了一整套切實可行的物業(yè)管理方案。我們的總體指導思想是用先進的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在花園城市中營造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活工作空間，并賦予其特有的人文景觀，讓花園城市成為“城市中的花園”。我們的總體目標承諾是在正式接管花園城市一期一年內(nèi)通過ISO9002質(zhì)量體系認證，并達到“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標準，兩年內(nèi)達到“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”的管理標準。我們有足夠的是實力和信心實現(xiàn)自己的諾言。我公司作為深圳市資深的甲級物業(yè)管理公司，率先推行社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、規(guī)范化的管理模式，凝聚了一批技術(shù)全面、訓練有素、作風嚴謹?shù)膯T工。在領導班子的正確帶領下，在全體員工的勤勉努力下，經(jīng)營管理不斷突破，整體實力不斷加強，行業(yè)地位日益提高，九九年以前已有相當一批所管物業(yè)獲得全國、省、市級“優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）”和“優(yōu)秀住宅小區(qū)（大廈）”的殊榮。在此榮譽面前，我們沒有停步，九九年更創(chuàng)出了六個考評小區(qū)一次性全部通過了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”的考評。并且其中五個小區(qū)獲得了參加“廣東省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（大廈）”資格的佳績，在深圳市物業(yè)管理同行中名列前茅。我們努力塑造的“招商物業(yè)管理，真誠服務大家”的優(yōu)秀品牌與企業(yè)形象，得到了廣泛的認同和好評，為參與市場競爭和發(fā)展，奠定了堅實的基礎。作為蛇口工業(yè)區(qū)大地產(chǎn)戰(zhàn)略中的一員，我們深知自己肩負的重任，我們正在積極地秣馬厲兵、枕戈待發(fā)，一俟中標，我們將派出精明強干的管理隊伍，運用我們的才智和精益求精的管理技巧，讓花園城市真正成為“城市中的花園”。深圳招商物業(yè)管理總經(jīng)理：日期：第一項姑物業(yè)管理服兵務的整體策右劃與構(gòu)想櫻一、招商物屈業(yè)管理公司郊基本情況介壺紹膜深圳招商物阿業(yè)管理有限襖公司成立于缺1992形年摧10血月，是招商愧局蛇口工業(yè)劣區(qū)的直屬企獲業(yè)，前身為鐮招商地產(chǎn)經(jīng)兔營管理部。夏我公司員工艱大多數(shù)從事脫物業(yè)管理十踩多年，具備炭豐富的經(jīng)營彎管理經(jīng)驗.捧伴隨著蛇口夫工業(yè)區(qū)的開悔發(fā)建設，我惑公司已發(fā)展套成為一個總機資產(chǎn)360宣0萬元，年滲營業(yè)收入2水500萬元勻，年利稅攔300責萬元的大型梢物業(yè)管理公尤司。我公司辦現(xiàn)有各類專菜業(yè)管理服務促人員近60霉0名，管理首著包括鯨山滑別墅、海濱協(xié)花園、招商膛大廈、聯(lián)合道大廈、千葉杜苑、愛榕園崗等建筑面積享逾據(jù)150病萬垮M捏2禮，共計三十滴多處的大型杜物業(yè)。舊98器年何4套月，公司榮航獲深圳市物昆業(yè)管理甲級徹資質(zhì)證書。桑98葡年紹9良月公司通過源ISO90新02展國際標準質(zhì)廁量體系認證栽。我公司憑但借自身優(yōu)勢燦，已成為深授圳最具規(guī)模擱和實力的物蒜業(yè)管理公司沈之一。通過檔提供高要求敲、高標準、舉全方位的物地業(yè)管理服務毀、保安服務鈔、清潔服務危、綠化服務皮、維修服務水、家政服務諒等業(yè)務，通饑過規(guī)范化、去專業(yè)化的管劫理運作，創(chuàng)趕造了適合物非業(yè)管理行業(yè)筆發(fā)展的自主弟經(jīng)營、自負短盈虧、自我捆發(fā)展和自我牽約束的現(xiàn)代喉企業(yè)制度，綁在社會上和冊同行中逐步菌樹立起了濟“戶招商物業(yè)管積理，真誠服模務大家禿”享的優(yōu)秀管理構(gòu)品牌與企業(yè)簡形象。即我公司以特逮有的鮮明的限企業(yè)文化，古凝聚了一批光技術(shù)全面、困訓練有素、荒作風嚴謹?shù)闹鴨T工，他們六熱愛物業(yè)管千理行業(yè)，勤踢懇工作，積還極進取，勇石于奉獻，成必績斐然，其筐中鯨山別墅敵保安隊忌97制、98連續(xù)秒兩年被團中買央授予截“疲全國青年文塞明號困”鋤的光榮稱號敢；鯨山別墅究95橋年榮獲探“閣全國城市物情業(yè)管理優(yōu)秀界示范小區(qū)麗”航稱號；海濱杠花園榮獲牽98去年徹“柱全國城市物芝業(yè)管理優(yōu)秀滲小區(qū)哪”泉稱號；還有搶相當一批物猾業(yè)榮獲深圳糾市物業(yè)管理籮優(yōu)秀小區(qū)（已大廈）稱號螺。在99年耀深圳市物業(yè)撫管理行業(yè)達鈴標考評中，弱我公司共有撞聯(lián)合大廈、促怡庭園、翠剃薇園等六個坊小區(qū)（大廈竿）參加評比杯，全部獲得哨“貨深圳市優(yōu)秀她物業(yè)管理小負區(qū)（大廈）姨”劫稱號，并有棒五個小區(qū)（國大廈）被深三圳市住宅局掃推薦參加省蛙優(yōu)評比，在鈴深圳市同行急業(yè)中，參評贈小區(qū)（大廈似）數(shù)量最多剛、物業(yè)類型泥最多、獲得爺獎項最多。場我們物業(yè)管淋理的成果，塵得到了國家典建設部領導誰的肯定，倍棚受同行的關蒙注和好評。嶄附：公司歷睬年獲獎情況炊二、招商物納業(yè)管理公司探接管花園城幕市一期的優(yōu)迅勢分析駁（一）精心傘設計管理方斜案額1．針對花寫園城市一期鳳的招投標工積作，我們組嫁織公司具有糾豐富物業(yè)管軍理經(jīng)驗的資營深管理人員爬和專業(yè)技術(shù)貌人員，精心灘策劃管理方貪案。站在招注商地產(chǎn)樓宇張營銷和購房透者生活居住食的角度，我譯們確立了花適園城市一期升物業(yè)管理的畫指導思想、吸管理目標和艇管理方式，商并制定了一積整套切實可爪行的物業(yè)管壓理方案。我嚷們的總體指豎導思想是用粗先進的物業(yè)音管理理念和嚷專業(yè)的物業(yè)除管理技術(shù)，鞏在花園城市浩中營造安全棟、舒適、優(yōu)篇雅、溫馨的仔生活工作空漿間，并賦予扁其特有的人埋文景觀，讓禁花園城市成玩為城市中的恐花園。謎在物業(yè)管理捆中，我們將怠導入互動式捧管理方式，龜務必通過我紋們精心的管赤理與服務，刑使花園城市陶真正成為城銀市中的花園拐，真正成為壯環(huán)保社區(qū)、蘭綠色家園。悠2．從花園自城市物業(yè)管今理的角度出魂發(fā)，我們對臟發(fā)展商提出給了有關建議練，涉及到社聲區(qū)的整個策罩劃和房屋營療銷，涉及到兇清潔、綠化師、安全等方甘面的設計和燭裝備。此外率，我們還制里定了相應的舌前期介入的轉(zhuǎn)措施，參與桃施工與驗收松，盡量為日文后花園城市洞的物業(yè)管理音工作鋪平道似路。玻3．針對業(yè)鵲主的具體情筋況，我們對隱花園城市物殃業(yè)管理的各系種常規(guī)性公擺共服務進行株認真策劃和諒設計，此外總，還根據(jù)香息港業(yè)主的居昆住需求和小態(tài)型商務辦公睜的需求，制夾定了一系列燥特色服務內(nèi)廢容。讓業(yè)主股滿意，將是艦我們孜孜追葡求的目標。厲（二）科學洪規(guī)范的物畜業(yè)管理體制懇運作體系暢我公司已于動98年9月塞通過嫩ISO90耀02串質(zhì)量認證；兇科學、嚴謹細、規(guī)范、縝漆密它的質(zhì)量管理偽體系是我公蕉司確保招商陣花園城市一圈期管理質(zhì)量條的有力保證筒。塔在ISO9胸002質(zhì)量豪體系推行中碌，我們特地可強調(diào)濱“乎三定五按預”奪，確保物業(yè)披管理的各項姥工作規(guī)范、廣高效、有序饅。知“卷三定寇”浙即短“肝定崗、定員耕、定責晉”揭，驢“沿五按偶”怖即輪“藥按程序、按白標準、按時壘間、按路線要、按指令責”瓜。通過認真而試行、大力公推廣，目前臉，各部門、湯各管理處已內(nèi)經(jīng)做到崗位鑒設置合理、令定員準確、竹職責分明，稈各種標準明社確細化，流氧程規(guī)范清晰跡，各項工作跡在時間、地銀點上的分步阿控制合理適中度。恭我公司在蛇之口工業(yè)區(qū)企圓業(yè)管理部的缸指導下，在鑼建立現(xiàn)代企倒業(yè)制度，規(guī)邪范拼企業(yè)運作行呢為等方面績怪效顯著，已居建立起有“續(xù)自主經(jīng)營，甲自我完善，買自負盈虧，描自我發(fā)展拉”貫的良性企業(yè)念運作機制?；梦夜驹谏唪斂诠I(yè)區(qū)9礎9確“送管理年診”永活動管理工跑作中受到工尿業(yè)區(qū)嘉獎和暴表彰。慧在深圳市工赴商物價稅務寸管理部門和掉蛇口工業(yè)區(qū)趴財務部及廣瑞大業(yè)主的管棗理貸監(jiān)督下，我咳公司的財務川運作、規(guī)范業(yè)化成本管理侵卓有成效；像管理收費合特理，嚴格執(zhí)車行了國家和拾深圳市頒布扯的物業(yè)管理腦行業(yè)標準。澤在保證物業(yè)禽管理服務質(zhì)旋量的前提下從，實現(xiàn)了管押理成本最優(yōu)肥化。問重視人力資國源的開發(fā)與扛管理，不斷恒吸收優(yōu)秀人精才，提高人另員素質(zhì)，并陳在軌公司內(nèi)部建想立了一整套僵人才培訓、谷學習、進修河、考核制度敘，不斷對人榨員素質(zhì)進行往優(yōu)化。我公磨司管理技術(shù)垂人員85人茄中，現(xiàn)有大刮專以上文化藍程度的有6類6人，占7等8%，其中半研究生4人規(guī)，占5%，碑本科生23捏人，占2妥7%，大侵專生39梯人，占46枕%，具有添高級職稱4幫人，占5粉%，中級妻職稱18聞人，占2秘1%，初級皺職稱33撞人，占39蝴%，保證勝了我公司持扮續(xù)穩(wěn)定發(fā)展眠。稍（役三）具有豐陵富的管理與譽服務經(jīng)驗優(yōu)罷勢涼1搞．我公司具室有豐富的多四類型物業(yè)管宗理經(jīng)驗展我公司在管嶺理150萬堡平方米的物喘業(yè)中，包含蛛各種不同類早型：如高層徹住宅、高登層辦公樓、劣商業(yè)大廈、全高級別墅、朗工業(yè)廠房、桑會所、酒店料公寓、多層弱住宅、職工歉住宅等，相姥當一部分已真獲得區(qū)、市釘、省、國家肢優(yōu)秀管理小判區(qū)稱號，并縣積累了豐富食的管理經(jīng)驗輪。我公司管慕理的鯨山別瑞墅區(qū)居住了眠來自全世界澇37個國家適和地區(qū)的外懶籍專家及其節(jié)家屬共10常00余人，律其管理的完爽善在深圳市敘物業(yè)管理界悔中有口皆碑星，歷年來都明保持了全國勇優(yōu)秀物業(yè)管沸理示范小區(qū)國稱號；現(xiàn)任失建設部副部畜長宋春華、蠶謝家瑾考察詞完鯨山別墅術(shù)區(qū)后，曾稱面贊：鯨山別茫墅不愧是中塞國物業(yè)管理時的驕傲，并調(diào)提詞：賤“顯物業(yè)服務好債，鯨山溫馨雪家。咱”衣我公司管理乒的另一樣本掠海濱倉花園，包括替高層、多層呀、商業(yè)中心巧等多類型物香業(yè)，建區(qū)時唱間已15年面，仍能獲得康“師全國優(yōu)秀物務業(yè)管理小區(qū)熱稱號齊”殼，時間之長功，創(chuàng)中國物脫業(yè)管理之先土河。這證明擦，我公司的欲物業(yè)管理質(zhì)控量是經(jīng)得起敘時間的考驗晃的。我公司漠計劃，接管敗招商花園城慈市一期后，柔在完善其全畏面管理的同蔥時，將對其殺小高層、多來層、會所等竄實施重點優(yōu)峰化管理方案豆，力求在最涂短的時間內(nèi)荷提升招商花艦園城市的整軌體形象，達固到一流的物右業(yè)管理水平和，凸現(xiàn)招商財花園城市物賭業(yè)價值。蝕在存總結(jié)管理涉籮外樓盤經(jīng)驗濟的基礎上，富我們公司更開注意學習和藍借鑒香港的霞先進物業(yè)管恰理經(jīng)驗，與帽國際物業(yè)管贈理接軌，多傳次派人考察慰由香港物業(yè)賠管理公司管鬧理的物業(yè)，隊從各個角度增進行了總結(jié)喬和學習。加秧之我們所管搏理的海濱花帳園等物業(yè)擁懼有大量的香培港住戶，我宗們深知香港喜業(yè)主的需求遼，有豐富的士為香港住戶贊提供日常物親業(yè)管理服務掩和特色服務撥的經(jīng)驗，這矩也是我們有旺信心管理好愈花園城市的衡優(yōu)勢之一。祥2根．我公司具呼有大面積園圍林綠化管理騎經(jīng)驗碌我公司管理后的占地面積哪35萬平方卵米的鯨山別冶墅，5萬平希方米的海濱藏花園，3音萬平方米的存碧濤苑小區(qū)布，在管理大辛面積園林綠捕化，園藝造帳型，環(huán)境營鐵造及維護等怎方面有著豐豆富的經(jīng)驗。孩在千葉苑管卸理的屋頂花楊園受到市優(yōu)免考評小組的辨一致好評。母我公司管理洽下的各綠化尖園林都欣欣美向榮，各具彎特色。花園陽城市一期綠磁化覆蓋率達負34%，其揮草地、水景只、林木、屋孝頂花園將為勝我們在綠化刊園藝技術(shù)方賞面提供一個誕最佳的表現(xiàn)汗舞臺。端3．我公司智具有豐富的弱設備管理經(jīng)梳驗褲我公司擁有抹各類專業(yè)管范理技術(shù)人員蝶80余名，打?qū)Ω黝愇飿I(yè)蠶設備如電梯腎、中央滴空調(diào)、供配剩電、消防系燈統(tǒng)、保安系魄統(tǒng)、給排水蕉系統(tǒng)、智能現(xiàn)化管理系統(tǒng)預等都有健全聽完善的、成工熟的管理經(jīng)張驗，能確保嶼各個系統(tǒng)都巷處于良好的美運作狀態(tài)，雙使花園城市屬的設備特別倉是智能化系遍統(tǒng)安全可靠畫地發(fā)揮作用培。涉4．我公司環(huán)具有體貼入勺微的社區(qū)家漆政服務經(jīng)驗勾物業(yè)管理除潛開展常規(guī)服裂務工作外，翅如何全方位啦滿足住戶的養(yǎng)各種生活需志要，是薦我公司孜孜巨以求的服務范境界。為此玉我公司以冷“冊您的滿意就咱是我們的追康求是”夾為社區(qū)家政差服務宗旨，倒24小時全掘天候為住戶供提供優(yōu)質(zhì)的湖社區(qū)家政服彼務。我們?yōu)轱晱V大業(yè)主提吃供了形式多罩樣的無償服病務和合理收炊費的有償服倘務。作為綜厭合服務的優(yōu)居化配套措施營之一，既滿均足了廣大住戴戶的生活要息求，又加強敢了物業(yè)公司盆和住戶的溝泊通與了解，結(jié)取得了良好燒的社會效益糧和經(jīng)濟效益礙?；▓@城市粉的住戶將享榨受到我們體演貼入微的優(yōu)開質(zhì)服務。細（四）精明卷強干的領導艙核心，團結(jié)療進取的員工為隊伍終1．擁有一取支團結(jié)拼搏腫的干部職工決隊伍市企業(yè)競爭，代實際上是企膠業(yè)經(jīng)營者之演間的競爭。鼠我公司擁有此一個素質(zhì)高開，能力強，岡魄力大的領肝導核心。尤內(nèi)其是我公司巨總經(jīng)理張萬麥和，擁有1科0余年的物筑業(yè)管理經(jīng)驗濃，作為深圳襖物業(yè)管理行盟業(yè)僅有的兩朵名代表之一若，95年被腫市政府評為燕“都市優(yōu)秀經(jīng)理立”炸。量我們還有一亮支團結(jié)向上泄，拼搏進取穩(wěn)的員工隊伍則。其中管理斬技術(shù)人員8皇0余人，大耕專以上程度錄近70人。付曾多次獲得亂蛇口工業(yè)區(qū)仇“擠青年文明號防”箱、蛇口工業(yè)漁區(qū)三學兩創(chuàng)亂“固文明集體輪”企稱號。眨既有強有力夕的領導核心滿，又有團結(jié)秋拼搏的員工擋隊伍，我公曠司具備了在伐市場經(jīng)濟大府潮中弄潮的厭實力，可以配勝任任何物串業(yè)管理工作隔，包括對花瞎園城市一期折的接管。榴2．擁有一薯支有戰(zhàn)斗力牛的安管人員喂隊伍察我公司安保橡部成立于1茶994年4制月，是一支述按公安機關桐統(tǒng)一安排自機建自管的歷安管隊伍。程現(xiàn)有安管員援近400名盈。通過對安眼管隊伍的嚴遞格管理和規(guī)教范化運作，乒已成為蛇口蔑地區(qū)治安穩(wěn)續(xù)定的生力軍隱和主要力量擔，以形象佳斯、素質(zhì)高、出作風過硬、侵紀律嚴明、營機智勇敢而法享譽蛇口地喝區(qū)。五年來幼，協(xié)助公安撒機關打擊各險類違法犯罪堂活動，維護池了管區(qū)內(nèi)各黃辦公樓、工幅業(yè)廠區(qū)、住錢宅區(qū)的正?；贾刃?、生活少環(huán)境及人民愧財產(chǎn)安全，次共計捉獲各禿類違法犯罪橡人員80余毯人，破獲各巖類案件60溫余起。我保透安隊還代表歡蛇口地區(qū)保懼安隊伍在9字5年的深圳摸市保安隊伍似比賽中，勇即奪冠軍，獲飛深圳市公安將局的表彰和吹嘉獎。96蒸年獲蛇口公濟安局保安訓速練比賽第一逗名。鯨山別符墅保安中隊棉還獲得了9黎7年交通部罵、團中央授亂予的貼“想全國青年文陜明號贈”勁的光榮稱號韻。原美國前俊總統(tǒng)布什的騙安全顧問，柄現(xiàn)阿科公司瘦的安全總監(jiān)凍在96年對個我保安隊伍衣考察后，評縱價我保安隊聾伍的綜合技儀能和素質(zhì)是泥“講A騎”眠級，一點也媽不比美國的升護衛(wèi)專業(yè)公珠司遜色。有積這樣一支安襪管隊伍，加司上花園城市鬼一期的安全批管理智能化稠硬件，我們評對花園城市召的安管工作洞將會如虎添稿翼，花園城糟市一期安全陵寧靜的生活洗將在我們的野努力下得以秩實現(xiàn)。炮（掙五）公司業(yè)擴務實力雄厚巴公司在提供膜專業(yè)化一體遣化物業(yè)管理姨服務的同時蛾，還可以為峰發(fā)展商提供瞇物業(yè)出撤租代理服務箏。采取多種蜓措施，為發(fā)句展商出租物速業(yè)提供全面俗有力的支持始，并保持較陪高的租金回佩報率。公司歌管理規(guī)?，F(xiàn)呀已達150滾萬平方米，隊年營業(yè)收入軟2500萬域元，年利稅皂300萬元重。公司通過諷規(guī)?；l(fā)展矩，集約化經(jīng)根營，具有較銜強抵御風險奶能力。我公胖司投資經(jīng)營奇的致誠公司脅、豫龍港裝康飾工程公司拋、新時代物液業(yè)管理公司責等也都具有抬較穩(wěn)定的回繞報率。作（六）企業(yè)強文化與品牌李優(yōu)勢泥1．我公司鴨創(chuàng)立了富有織特色的企業(yè)防文化：戚企業(yè)宣傳定位位：擾招商物業(yè)管現(xiàn)理，真誠服蔑務大家耐。事質(zhì)運量方針：板優(yōu)質(zhì)、安全瞎、高效、有渾序妨。太服務宗旨：焦奉獻真誠服約務，追求卓陣越管理。偷經(jīng)營理念：攏以人為本，資市場為源，醉管理為基礎剖，質(zhì)量為生等命。自企業(yè)發(fā)展目菠標：客樹立物業(yè)管究理行業(yè)的優(yōu)團秀品牌。肚企業(yè)文化是請凝聚公司員書工的價值觀攀、人生觀的克思想指導，粒是加強公司鉤凝聚語力，是員工騰孜孜為之奮牧斗的精神財預富，是公司浴不斷發(fā)展的止、強大的、校源源不斷的當、永不枯竭稠的推動力。欄2．完整的毀CI形象設吼計思我們結(jié)合物賀業(yè)管理實踐按，聘請專業(yè)傍的設計公司寶，對我公司添的形象識別倒系統(tǒng)進角行了全面的言設計，并具螺有一套在小敬區(qū)全方位推政行運用標識陪系統(tǒng)的成功拖經(jīng)驗。我們籮將根據(jù)花園桑城市的具體吊特點，對小賣區(qū)內(nèi)的各種悉標志牌進行噴統(tǒng)一的設計堡和制作，既派增加了小區(qū)載的美感，又誰充分展示了元招商物業(yè)為博花園城市業(yè)漁主精誠服務瓜的理念和承墨諾。央3．法“韻招商爭”孤品牌優(yōu)勢檔招商局經(jīng)歷型了風雨百年森，蛇口工業(yè)蜻區(qū)在中國改右革開放的大肅潮中乘風破平浪，招愚商品牌已經(jīng)渠成了蛇口工加業(yè)區(qū)和招商竿房地產(chǎn)公司株的一項極其值重要的無形盟資產(chǎn)，載“祥招商培”歡品牌的價值栽理應受到我調(diào)們的高度重迫視。招商花斷園城市一期錄作為招商房萄地產(chǎn)公司開植發(fā)建設的樓著宇精品小戶纏型商品住宅奧，招商物業(yè)樂管理公司將費通過自己精塵心到位的物兄業(yè)管理，為販樹立駱“憑招商邪”莊品牌作出自瞇己的貢獻。慚三、物業(yè)管顛理的指導思耗想、總體目福標與管理方嫩式爸花園城市一改期位于蛇口袍的門戶位置霜，具有優(yōu)越昆的地理優(yōu)勢取和完善的硬得件設施，認而真做好花園灘城市一期的怕物業(yè)管理工嗓作具有三個即方面的意義妄：刃花園城市高所質(zhì)量的物業(yè)零管理工作，皮可以有效配襖合蛇口工業(yè)苗區(qū)對蛇口整霸體路環(huán)境的重新護設計、重新鎖規(guī)劃與重新尤整治，全力配營造葵“慧邁阿密俘”捕式的海濱城勉市風情；童2撥．花園城市治的高質(zhì)量的皮物業(yè)管理工奴作，可以樹冶立樣板，維橫護宣傳招商傻地產(chǎn)名牌信址譽，直接促構(gòu)進花園城市躺第一期及以甘后各期的售襪樓價格和進告度的提升，修為招商地產(chǎn)赴的步“翠大地產(chǎn)鵝”多戰(zhàn)略作貢獻下；愈3隱．花園城市項高質(zhì)量的物選業(yè)管理工作選，給花園城激市第一期的蝦業(yè)主提供優(yōu)禮雅、舒適的模生活環(huán)境，寧達到玩“留新生活、新辣感受，細心跑體味每一天租”來的意境，維霉護宣傳招商并物業(yè)的品牌內(nèi)信譽。具基于上述認雜識，我們確憶立了管理花紙園城市的指買導思想、總幕體目標和管公理方式。趴(促一)管理花攀園城市一期秤的指導思想柱用先進的物殿業(yè)管理理念盜和專業(yè)的物蘇業(yè)管理技術(shù)公，在花園城躺市中營造安些全、舒適、健優(yōu)雅、溫馨統(tǒng)的生活工作部空間，并賦頌予其特有的常人文景觀，搞讓花園城市臂成為糊“氏城市中的花新園飼”暮。閥（二）管理味花園城市一陶期的總體目暫標兵1．花園城功市在正式接漠管后一年內(nèi)睡，通過IS湖O9002潮質(zhì)量體系認這證；尸花園城市在駕正式接管后拒一年內(nèi)，達施到字“憤深圳市物業(yè)存管理優(yōu)秀住寨宅小區(qū)江”衰的管理標準皇；蜜花園城市在巾正式接管后轉(zhuǎn)二年內(nèi)，達魂到辰“哪全國消防安噸全示范小區(qū)再”章標準；絲4．花園城匠市在正式接葉管后二年內(nèi)稱，達到輸“結(jié)全國城市物帽業(yè)管理優(yōu)秀躍示范小區(qū)染”啦的管理標準倒。枯(和三)花園衰城市一期的蹤管理方式餡根據(jù)花園城晶市一期的特凍點和招商物聲業(yè)的管理經(jīng)熄驗，我們將遷嚴格遵守政蹤府的有關法腥律、法規(guī)、努條例及標準女，對花園城姜市進行封閉攪式綜合一體餃化管理。主鑰要的管理方射式如下：養(yǎng)1．互動管糕理緒在花園城市主提倡、推行繡互動式物業(yè)爸管理。互動罪式物業(yè)管理軟的內(nèi)涵就是黨管理處與業(yè)酒主的互動，胳這樣既維護日業(yè)主權(quán)利、孤服務業(yè)主、淺讓業(yè)主滿意品，也便于物疲業(yè)管理工作耳的正常展開騰。慚（1）獻管理目標互雄動壺花園城市的筋管理目標應紋該是由管理蜘處和業(yè)主（嘩前期為發(fā)展損商）共同商松議和制杯定的，管理礙目的是一致險的。集（2）管理烈責任互動默花園城市管猛理處的責任胖是實現(xiàn)業(yè)主打提出的管理顧目標，而花先園城市的業(yè)輪主有責辣任協(xié)助管理骨處工作，并砌有義務按《渡業(yè)主公約》貴的要求和規(guī)逝定合理使用及花園城市物蹤業(yè)，有義務視自覺維護花鄙園城市的完當整、美觀、雖清潔和安全書等各項內(nèi)容折。畜（3）管理澡過程互動鄙在花園城市痛的日常管理讀服務運作過坡程中，住戶羽的感覺就是瀉物業(yè)管理工蔬作的鏡確子。管理處領隨時與住戶三溝通物業(yè)管辜理狀況，而巴住戶也有義評務隨時向管合理處反饋控意見和信息畜，以保證管篩理處的工作車就是住戶的原需要這個方秤向。炊在配套服務努方面。除了潤提供常規(guī)性旅公共服務之勉中，我們還知分析了花園鋸城市的業(yè)主讓的需求，提鑒供多種配套車服務，實現(xiàn)東互動。特別土是對于香港黑業(yè)主及小型旺商務辦公業(yè)須主，我們設鈴計了相應的艱特色服務項攤目。蓄在社區(qū)人文醒環(huán)境營造方桶面。位于蛇喝口門戶的花疫園城市必須廚有一種和蛇補口整體風貌快適宜的人文屑風景，為此駝，我們對于縣小區(qū)社區(qū)文賴化活動和環(huán)惑境社區(qū)文化燦進行了統(tǒng)一蹤規(guī)劃和安排癥，并將在實筒際的管理過緞程中，經(jīng)常紋聽取客戶的宅意見，實現(xiàn)周管理處與業(yè)紛主的互動。喊（4）財務猴收支的互動吐管理處的工攻作內(nèi)容直接皺決定了管理煤處的財務收橡支，所以管屆理費等費用成的標準瘋必須與工作底內(nèi)容相對應碰，追求財務掌平衡應該是晉管理處的權(quán)扁力，一味追順求質(zhì)量而不告顧財務狀況俊，不應該是拿物業(yè)管理公弟司的正常行踏為。撫2．人本管貢理去以人為本，抱是我公司企粘業(yè)文化的精想髓。在花園陜城市一期我各們將推行人備本管理。這耗體現(xiàn)在以人巷為中心，把艱員工當作最氧寶貴的資源鼓看待，充分擴發(fā)揮干部和銜員工的聰明左才智和積極逐主動性，保經(jīng)證物業(yè)管理型各項工作的逼順利展開。縫加強人力資站源管理滴根據(jù)花園城呈市管理的高喊標準、高要貝求的特點，企從管理人員鋤的組成入手蝴，保證都隊伍的整體帶素質(zhì)。管理左處骨干由具芒有豐富物業(yè)饅管理經(jīng)驗的竹管理人員和佳專業(yè)技術(shù)人穴員組成，員萌工都要精心文挑選素質(zhì)高陣、態(tài)度好、能技術(shù)強的人閃員。根據(jù)物豐業(yè)管理需要秋，合理安排給員工的上崗阻培訓和持續(xù)亮的在職培訓藏。在日常的齒管理工作中樣，尊重人、缺理解人、關事心人、培養(yǎng)挽人，倡導和普諧有序的工巾作氛圍。近通過目標管膠理，對員工童實施有效獎張懲紗我公司已經(jīng)菜在各個管理格處落實了內(nèi)移部管理目標誦責任制，花層園城市的管鹿理工作，也熊將與公司訂碼立數(shù)“我花園城市目渡標管理責任亡書汽”婆，明確責、別權(quán)、利，管果理處再將管聞理目標分配判到班組直至岡個人，明確遙分工目標，律并在達成目堂標的過程中卡及時反饋績椒效，將管理齡目標與花園萄城市管理處奮人員的經(jīng)濟臺收入、升遷特、聘任直接忘對應，實行鎖行之有效的倍員工激勵。都根據(jù)目標達綢成情況，堅奏持競爭上崗態(tài)、優(yōu)勝劣汰挎、激勵員工禽比工作、比鏈業(yè)績，共同題進步，并將訊獎金分配與搏實際貢獻掛蔥鉤，體現(xiàn)多隙勞多得，實燈現(xiàn)獎懲措施品，激發(fā)員工島的工作熱情勇。醉3．標準管跪理吸（1）按I王SO900祖2質(zhì)量標準段進行管理門我盡公司較早通及過ISO9怎002質(zhì)量甘體系的認證拆，具有一整備套完整、科缺學、嚴密的旬質(zhì)量保證模返式，在推行腫的過程中，眉積累了一套棕豐富的實際繪操作經(jīng)驗。趴我們將在花掘園城市一期乎的物業(yè)管理叫中全面導入尿ISO90親02質(zhì)量體磁系，并在一孝年內(nèi)通過I軟SO900占2質(zhì)量體系揪認證，為樹券立優(yōu)質(zhì)、規(guī)氧范的物業(yè)管框理服務提供擾保障。汁（2）大力莖推行籃“確三定五按號”脂在ISO9困002的推葡行中，我們傲特地強調(diào)鴿“攀三定五按奧”咳。紹三定即炕“睜定崗、定員洽、餃定責裹”芝，五按即蓮“堡按標準、按謠程序、按時蔽間、按路線票、按指令羅”山。根據(jù)花園蠢城市的具體項特點，合理平設崗定員，秩對每個員工敞工作進行具挪體設計，做猶到專業(yè)清晰盞、業(yè)務飽滿功、職責到人些。再根據(jù)各乓個員工的工援作職責與范年圍，規(guī)定在糠時間序列上慣的分解和空抵間位置上的減移動。對于慌物業(yè)管理的紀各項具體工先作，我們都巧設計了詳細冷的規(guī)程，規(guī)范定各步驟的沃程序和對應字的標準。恩“默三定五按謀”伐工作已經(jīng)在騾我公司取得會了理想的效責果，花園城港市的管理將寸嚴格按要求選執(zhí)行。市4．督導管臺理原我們將把督跪?qū)Ч芾矸绞桨吝\用到花園休城市的管理以中去，通過緣建立合理的泉監(jiān)督機制、跟自我約束機鍬制和信息反今饋處理機制雕，保證管理瘡信息暢通，富保證各項指宿令和目標的紅落實。剩（1）建立前合理的監(jiān)督咱機制蜻小區(qū)管理處形在開展物業(yè)慎管理的過程漂中，將嚴格扣按照政府及鴨上級主管部犯門的有關法報律、法規(guī)要糊求開展工作處，定期向招舉商物業(yè)管理忌公司和業(yè)主乒委員會報告順工作，檢討駱物業(yè)管理運歲作事務，提匪交財務報告篩書，并匯報膜出日常工作細的進展和計篩劃。定期對樓管理目標和吹ISO90仆02兵質(zhì)量體系運坑作進行考核楚，對每個項雜目的管理服劍務過程建立像原始記錄，蠟通過現(xiàn)場檢食查、部門自雅查、公司內(nèi)巴、外部質(zhì)量序?qū)徍?，確保醬管理工作的拒監(jiān)督機制有挽效運作。餡具體作法一瀉是公開監(jiān)督蛋制。公布管榜理處監(jiān)督投爸訴，維刑修值班察，設立業(yè)主幣意見箱。所死有員工佩帶押工作牌上崗包，以便于公你開監(jiān)督；二平是業(yè)主、客這戶評議制。需管理處對各腔項管理活動摩實行監(jiān)督、鑰跟蹤、反饋滾，對業(yè)主、椒客戶或其它茂來源的信息幻做到有分析川、有處理、耀有跟蹤、有監(jiān)反饋，實行風閉環(huán)管理，董使業(yè)主、住么戶的權(quán)益得班到保障；三矛是定期報告喉制。管理處脂定期向業(yè)主疼委員會、招眼商物業(yè)管理視公司定期報休告工作，檢計討物業(yè)管理丸事宜，確保勿物業(yè)管理目夢標的實現(xiàn)。首（2）建立鵲自我約束機塘制繪管理處根據(jù)敞各項管理標邪準，對各班路組員工進行竄有效檢查，膊發(fā)現(xiàn)問題及地時糾正。對工重大質(zhì)量問乏題或多次重挖復出現(xiàn)的問暴題，由管理洞層檢討并制刷定糾正和預俗防措施。磨要確保監(jiān)督哈與自我約束煉機制的有效的性，就必須膠具備一個完成整的監(jiān)督與醫(yī)自我約束機杠制流程，流從程圖如下：偵公鍛開信冒蘋市住宅局黨南山區(qū)建否設局描業(yè)課主管委會悔可招商物閥業(yè)贈伸太濕膝宏穿花園城市管穗理處罵劫逐危迷鑒各艇拌喘各向訴昏ISO炒脈茂毀者彼部硬辭個分挑也魔9002捷斥娃糾喚阻門狂慢侵包捉話址質(zhì)量燕僑括困旋陜崇智粥商范鄰昂體系孔丘漂兼父申棄各崗外位員工維監(jiān)督及自我廚約束流程圖吵（3）建立嫌信息反饋及哥處理機制洗沒有糾正和標預防措施，秘ISO90澇02維質(zhì)量體系就賺不能順利貫挑徹，沒有信凱息反饋和處射理，各管理沈處就無法保滔證優(yōu)良的物樣業(yè)管理服務乖。旦管般理處作為主革要的信息處姜理中心，2地4小時接受挎和處理各方慮面的信息，孟主要渠道有掩：花園城市頓各部門每月韻向管理處主少任提交一份耐工作計劃報齊告書，包括影管理費收支但帳目講；悟業(yè)主、住戶爐意見調(diào)查程蚊序；業(yè)主、斤住戶意見箱插；業(yè)主、住舌戶投訴與反揪饋信息；管福理處員工的多反饋信息；狠新聞媒介。已獲得反饋信先息后，管理摔處主任分析陜處理，向相皮關部門、人配員發(fā)出指令殃并監(jiān)督其及臟時改進，直柜到圓滿解決兇問題（見圖鮮）。燈市住宅局被尤新聞患媒介貌客德戶意見料槐意見箱堡鉆管理處炸者彼欠丙精車調(diào)查程遮序戶碗腰凝員工窗談盒犬去怒花召園城市管理蘿處主任蝴執(zhí)該筋孫畏橫絡樓螺蜂罪眉寄發(fā)歸行夢握榆具慶跟蹤綁檢查測都背偉橫廉布去結(jié)辮久姐駛猾固藏滔糧儀悼共命榮果鴨放仰喇起溪耗搏斃鞠背甘令靜并它據(jù)凈請尼相關人員執(zhí)講行命令信息反饋圖幕四、管理指稀標承諾及實族施措施時間承諾施花園城市將研通過對員工百的有效培訓予和教育，并羨嚴格執(zhí)行各初項制度，發(fā)莫揚蛇口久工業(yè)區(qū)隆“諷時間就是金們錢，效率就面是生命敘”思的精神，并蟲鄭重承諾：初在接到住戶菜治安方面的索求助或報警取信號后，無膽論在花園城掌市區(qū)域內(nèi)的運任少何一點，我傷們的安管人困員都保證于最2分鐘內(nèi)出挖現(xiàn)在現(xiàn)場；場在接到住戶浸有關維修求蘋助或要求后優(yōu)，緊急情況鋪維修人員8謹分鐘內(nèi)到現(xiàn)粗場，割一般情況有廊關人員30怠分鐘內(nèi)到達已現(xiàn)場。林房屋完好率毒98%削花園城市管鄉(xiāng)理處設立專領門的房屋維撞修責任人，扣并按《房屋財及公共場地離管理工登作手冊》文灶件嚴格執(zhí)行殺。保修期內(nèi)聲，加強與招油商地產(chǎn)的聯(lián)券系溝通，并魚建立制度，糧以保證房屋桑完好率達9效8%以上。姓房屋零修及薄時率99%筑，急修及時中率100%駛花蠅園城市管理隨處設有專門怪的房屋維修川責任人和維玉修班，招商變物業(yè)公司設勒有工程部和芬搶修隊，接甘到急修指示儉后8分鐘內(nèi)各出現(xiàn)在現(xiàn)場掛，以保證一播般維修不過瓣夜，緊急情本況8分鐘內(nèi)霉到達現(xiàn)場，昨2分鐘內(nèi)作荒出正確判斷清。在保修期扒內(nèi)，與招商紹地產(chǎn)密切合百作，以住戶壟利益第一為陷原則，保證旱維修及時率棋達標。累維修工程質(zhì)館量合格率1蝶00%軟花司園城市管理豬處對于需要凍委托給其它治承包商作業(yè)蘋的工程，從幫選擇承包商該，鑒訂合同把到開始施工慈和工程驗收炎，管理處自核己承擔的維套修工程，也晌必須通過內(nèi)挖部質(zhì)檢人員么和用戶的聯(lián)勤合檢查驗收辟，全力保證耐維修工程質(zhì)廳量合格率1襲00%。格管理費收費膛率99%竹花獅園城市管理降處按照有關膨物業(yè)管理費逗的標準和規(guī)愧定，給住戶倆提供優(yōu)質(zhì)服汪務，并貫徹站“畏互動式物業(yè)煌管理腳”陜的管理理念付，建立付“峰互動管理、僚共同受益欺”淋的管理模式及，引導住戶訊自愿交費，士并通過有關運銀行托收等栗技術(shù)手段，但采取方便可村行的繳費手悠續(xù)，以保證日收費率的達忘標。倍綠化完好率蒼98%旅花園城市管罩理處將配備津充足的人力耀資源和先進熊的綠化設備拜，按照《綠帶化工工作手乳冊》的要求陸，開展環(huán)境忙綠化工作，拘通過彩“胖互動式物業(yè)畜管理罵”簡方式的推行評，規(guī)范居民橋行為，與住采戶共同維護么好花園城市忙的綠化環(huán)境蔥。在確保綠劃化完好率9睛8%的基礎問上，協(xié)助住政戶搞好屋頂痕綠化，陽臺呼綠化。華清潔、保潔序率99%賤花園城市化管理處將組采建服務意識魚強、業(yè)務素錫質(zhì)高的清潔疏班，嚴格執(zhí)聾行《清潔哭工工作手冊外》，并注意段作業(yè)時間的怕安排，達到族不影響居民堆正常生活秩編序。我們建嫌議招商地產(chǎn)奪在設計時考但慮安裝廚房莖垃圾處理設汗備，以有效修控制花園城里市的垃圾數(shù)靜量和垃圾種辰類，并引入鍛環(huán)保意識，毅進一步使垃池圾分類變成雪可能。再就臨是發(fā)揮騾“暢互動式物業(yè)犧管理臂”心的優(yōu)勢，通瓜過嚴格管理簡、社區(qū)文化恢和宣傳教育粉使全體住戶蕉能自覺維護抓小區(qū)的清潔居環(huán)境。際道路完好率元96%毀花園城市府將設計制作艷CI系統(tǒng)，屬配備小區(qū)環(huán)燙境導示系統(tǒng)否和交通標識討，確保年道路暢通，踢停車有序。置保安人員和貿(mào)維修人員負歪責交通管理程和道路維修襲工作，實現(xiàn)閥道路完好率僚達到現(xiàn)定要萬求。麗化糞池、雨穗水井、污水喊井完好率1啞00%押花園城市瀉管理處維修水班，在日常腦巡查的基礎獅上，制定每黃年兩次疏通矮計劃刺和雨季特別體檢查計劃，發(fā)保證上述設恐施完好。申排水管、明郊溝暗渠完好擠率100%貝花園城市管鋪理處通過徐“礦業(yè)主入住培查訓班勤”創(chuàng)的方式，從股技術(shù)和監(jiān)管印角度對住戶幫和商業(yè)鋪位盜的排水給予河正確指導，衣并嚴格執(zhí)行敵巡視、檢查絮和維護制度奔來保證完好備率，清除蚊谷蟲孳生場所夠。護路燈完好率正100%姓花園城市頑管理處水電瞧維修班將于總每晚巡視，批檢查路燈一團次，當班安說管員發(fā)現(xiàn)貴問題立即通認知維修班處貨理。鑒于花蕉園城市的權(quán)“績門戶掘”豈位置，管理細處將與有關末部門協(xié)商，販加做燈光工昂程，成為蛇皂口門戶的一筐道風景線。染停車場、單平車棚完好率瞞100%洲加強區(qū)內(nèi)戀交通和車輛煮停放的指引刑、指揮管理威是保證停車殲場、單車棚烘完好率蒙的基礎，在傲此基礎上對劉停車場、單扣車棚進行日產(chǎn)常維修保養(yǎng)鵲是達到上述茂完好率的保沸證。是公共休閑設殊施、文化設慣施完好率1介00%攜“復互動式物業(yè)框管理博”啄的關鍵在于著住戶和管理抵處目標一致猛，同心協(xié)力舊，共創(chuàng)舒文明，該項胳設施除了管片理處日常巡紗查、維修養(yǎng)穴護的工作外梁，必須依賴罩住戶的關心繡和配合。有左了上述條件殊，該項設施混完好率10個0%是很容悅易實現(xiàn)的。麻公用設備完瞞好率99%蘋花園城市付是小高層建紐筑群，公用惡設備較多，頑智能化水平慰較高，所以捆要保證加公用設備完旗好率，必須俘建立健全各勿項設備的維根修、養(yǎng)護制加度，除充分者發(fā)揮招商物慘業(yè)的技術(shù)實域力之外，還邪必須以協(xié)議守、合同的形非式加強與其密它專業(yè)隊伍儉的協(xié)作，并垃以每臺設備鑄責任到人的耀內(nèi)部管理方響式，保證設矮備完好率9阻9%。險消防設施設擋備完好率1演00%羽花園城市竟管理處將按行照《消防管辱理工作手冊聯(lián)》的要求對禿消防設施設窗備進行維肆修、保養(yǎng)和墨監(jiān)督管理。齒除配合市主困管單位的檢嬌查、監(jiān)督外鄙，還要編制軋計劃進行每出年兩次的全獻面檢查維修瞇工作，以保披證消防設施搭設備隨時處妄于完好狀態(tài)于。畢責任火災事怎故發(fā)生率0禁花園城市備管理處在開默辦質(zhì)“叮業(yè)主入住培度訓班受”欄時就要將消潑防安全工作觀作為重餐要內(nèi)容詳細星向住戶說明吼，在住戶裝債修時嚴格把屈關，杜絕消暮防隱患的產(chǎn)踩生，并通過興日常的巡查吃及宣傳工作也，強化住戶茄的消防安全康意識，加強歷重點部位的粗監(jiān)督管理，唐杜絕火災事茂故的發(fā)生。徑責任治安案爹件發(fā)生率0御花園城市管謙理處配備一枝支訓練有素省的安管隊伍剃，實行全封褲閉式24小端時治安管理雄制度，加上黑花園城市先酸進的監(jiān)視、授監(jiān)控系統(tǒng)、尚報警系統(tǒng)以啦及住戶自覺亦防范意識，捐我們保證在圣接到報警后叔2分鐘內(nèi)趕雪到現(xiàn)場，以咬有效預防、哥制止治安事酬件的發(fā)生。茅違章發(fā)生率蔽0故花園城市客管理處將通疊過形“量業(yè)主入住培葡訓把”活，向住戶宣案傳并與業(yè)簽稀定《業(yè)主公艦約》，利用憂小區(qū)宣傳欄胳和業(yè)主大會往等形式宣傳鑄各項規(guī)章制尼度，確保違嚼章率為0。鄰住戶有效投厘訴率1案‰爹以下，投訴賀處理率10藥0%結(jié)花園城市森管理處啟用疼“丈互動式物業(yè)偏管理摟”卸模式，加強地與住戶的溝網(wǎng)通合作，鍋加上管理處耍全方位、細至致周到的物掙業(yè)管理服務保，制度化、爸規(guī)范化的管最理措施，可腥以確保有效傅投訴率1?！雱≈?，投訴財處理率10橫0%。臣維修服務回理訪率80%泛花園城市身管理處將建脅立制度，加患強維修服務產(chǎn)的回訪工作滔，以此來促砍進維修金水平和服務變態(tài)度的提高斬，確保維修懇服務質(zhì)量。開住戶對物業(yè)懷管理滿意率務96%套花園城市晚管理處通過眉“件互動式物業(yè)毒管理懇”福的運作，通慎過對上述各骨項承諾的抓達標，住戶樸對物業(yè)管理負的滿意率達寬到或超過9痕6%是很順顯理成章的。奮五、對發(fā)展賭商的有關建拆議須根雅據(jù)我們對花奏園城市一期旁的理解，我抵們站在物業(yè)框管理的角度宰，對花園城初市一期的建飼設開發(fā)和營貌銷環(huán)節(jié)中的脾有關事項提循出以下幾點納建議，供招典商房地產(chǎn)公墊司參考。束（一）突出憲門戶特征，丸進行形象策詠劃。啄花園城市一雞期位于蛇口彈的門戶位置耽，在花園城瘋市一期中突稈出門戶特征暑，進行贊形象策劃，旦宣傳蛇口工襪業(yè)區(qū)、宣傳銅招商房地產(chǎn)饅、招商物業(yè)浴，不僅可以內(nèi)營造蛇口門唇戶的風景，支還可以樹立蕩樣板，有利優(yōu)于花園城市仙后幾期工程夠的開發(fā)與營鏡銷。手形象策劃需聰要站在全局受規(guī)劃的角度潮，我們愿意貸與招商房地師產(chǎn)公司一起狀，進行壟設計策劃，烘并在工程建都設中就預留達導視系統(tǒng)設放置專位，配六置相關設施診。比如建議機在會所屋面盾加設五個旗約桿，樹立國讀旗、招商局飄、招商地產(chǎn)臺、招商物業(yè)怨、花園城市孩的旗幟進行蔥形象展示；算為了方便管默理處升旗儀億式之需，應嘆加強會所處娘的背景音樂臺，采用加大等廣播功率或竹多配置廣播翠等措施。固（二）建議侄開通氧“夫花園城市芬”亭網(wǎng)站，開辟何物業(yè)管理專厘欄叨通過互聯(lián)網(wǎng)寒，不僅向社警會展示花園熄城市建設開租發(fā)的動態(tài)和云風采，而且篇通過專欄，網(wǎng)展示花園城件市物業(yè)管理剛的內(nèi)容、項脫目、優(yōu)勢和以舉措，通過晉電子郵件，演向業(yè)主發(fā)布葛有關提示、幣通知，充分狀發(fā)揮高科技損在樓盤推介止與物業(yè)管理冤中的作用。鎖（三）屋頂疼花園出售或數(shù)贈送給業(yè)主謹據(jù)求我們了解，俗發(fā)展商對屋訪頂花園的產(chǎn)鑰權(quán)歸屬問題屆還沒有明確沿的計劃，在述此，我們建是議招商房地昂產(chǎn)公司將屋肯頂花園按房咸屋頂層的平鼻面布局進行們分割，再出釀售或贈送給挖業(yè)主，這既先利于營銷，劉也有利日后爺?shù)奈飿I(yè)管理塞。如果屋頂梁花園歸全體選業(yè)主共有，痛容易造成其擾他住戶因上喜屋面而影響自頂層住戶的荷生活。民在班屋頂花園出猶售或贈送給奴頂層業(yè)主后警，我們將針芹對具體情況車制定統(tǒng)一的厘管理規(guī)定，泛杜絕亂搭、揭亂建、亂布區(qū)局的現(xiàn)象發(fā)完生。燃（四）租售脾時建議小型紡商務集中辦付公跨開相發(fā)商在營銷索的計劃中，烈已經(jīng)考慮到銅有一定小型挽商務辦公的難需求，為了乓便于物業(yè)的郊統(tǒng)一管理，尾建議招商房屈地產(chǎn)公司開脫辟集中的區(qū)卸域，統(tǒng)一租濁售給小型商億務辦公的業(yè)音戶，否則，穴辦公與住宅將混雜在一起魔，會帶來諸澡多矛盾。房（五）為住蘿戶安裝廚房腥垃圾處理設育備度傳搏統(tǒng)的家庭垃檢圾處理方法珍的負面影響游已經(jīng)日益顯羨露，既不利豬于小區(qū)清潔氣衛(wèi)生管理，絨也不利于環(huán)這境保護。為段此，我們建棄議招商房地采產(chǎn)公司安裝機廚房垃圾處戴理設備，并迅在管線設計逃上作統(tǒng)一規(guī)赴劃。這樣將桃有利于方便支住戶使用，爸提高物業(yè)檔足次，也有利棚于物業(yè)的環(huán)宇境衛(wèi)生管理答（每套設備冊價格約為5菜00元）。撤（六）合理攜配置環(huán)衛(wèi)設鬼施砍垃圾房的位象置既要方便金垃圾的運送爺，又要不影笨響住戶與車等輛的進出。卵在垃圾房平化面設計中，罵要注意將垃晨圾間進行分廁隔，以便于尋日常清潔工弦作中的垃圾怕分類處理。處垃圾桶的配雞置也要符合們垃圾分類處晉理的要求。彼（七）慎重爭安裝空調(diào)風纖機檔板標在花園城市嚼的設計中，帥鋁合金空調(diào)熱風機檔板是肉維護小區(qū)整生體美觀的措蝴施之一，這笨在深圳百仕簡達花園也有鼠類似設計。宗但從投入使蓄用的效果來準看，因檔板肌降低了風機錯的風量和熱猜交換能力，敲使空調(diào)的制秒冷效果明顯征下降，業(yè)主伶意見很大。禁在此建議招探商房地產(chǎn)公酒司慎重設計苗，防止類似刑事情發(fā)生。返（八）建設吉增設電梯運衛(wèi)行監(jiān)控系統(tǒng)歪在工程設計撈中，電梯沒捧有運行監(jiān)控詞系統(tǒng)，建議火增設這一系揚統(tǒng)，并與智環(huán)能監(jiān)控瑞中心聯(lián)網(wǎng)，箏這樣可以2伙4小時監(jiān)控孩電梯的運行沸情況，保證潤設備安全和隱治安安全。傷（九）配備慣必要的安全援管理設備屢根據(jù)圖紙，杜小區(qū)主出入浮口車道共1財5米寬，建突議在道路中芬央，設置一生保安亭，同呀時可以操作情左右道閘，遍控制出入車科輛，為了美謀觀，該保安攜亭可設在天壯橋正下方位半置。去建議在小區(qū)怎南端的車輛桂輔助出入口娘設一個崗亭鎖，一個道閘亦，在小區(qū)北遼部出入口設畢一個崗亭。杠（十）地下漲停車場配備盲智能化設備懲地下停車場狠安裝感應式役IC卡自動富管理系統(tǒng)，腎并在重要部游位安裝閉路拌監(jiān)控點，智黑能與監(jiān)控中遲心聯(lián)網(wǎng)，充狂分利用智能最化系統(tǒng)的作伙用，提高管映理效率。鳳（十一）適附當采用立體閑綠化帶立體綠化，格有利于小區(qū)垂的整體美觀位和小區(qū)居民冊生活質(zhì)量的枯提高。為了訓在花園城市敵營造一種處挨處見綠的環(huán)占境，在燈柱膛、立交橋等陵部位可以進匙行適當改進元，安裝有關啦設置，便于齊立體綠化，干在小區(qū)西北須部接龍電住釀宅區(qū)的圍墻畫處也可種植原爬墻植物。僚（十二）將旋花園城市的管人文主題定箏義為花卉剛建議招商地螞產(chǎn)公司將花脫卉定義為花漠園城市人文洪主題，比如和以花卉、植閣物的名稱命昂名樓宇、道曉路，將花園歇城市的一至丈五期各選一蜂種花卉作為傍主題等。煮（十三）建棟設招商地產(chǎn)社業(yè)主會所共蘇享減花園城市一斷期的業(yè)主，估就是花園城員市會所的會愉員，也就是頌招商會的會撈員，招匯商會所有的嗎會員可在招虛商地產(chǎn)所開尿發(fā)物業(yè)的一閉系列服務場挨所享受優(yōu)惠決，包括花園性城市的會所散。憑借招商晃地產(chǎn)的規(guī)模偷優(yōu)勢，這個蔑賣點在樓宇勇營銷中也是怪有一定吸引毯力的。兇（十四）建晚議配置公共赴巴士接送住武戶和學生未配置定時公猶共巴士，既死可接送往來繞于蛇口的香驗港業(yè)主，也源可接送學生即上學放學，郵會給業(yè)主很球大的方便。樸建議招商地丙產(chǎn)配置巴士互，由我們安趣排駕駛員，贊并對巴士服徑務進行統(tǒng)一鏟的管理。第二項鐵管理組織架蜓構(gòu)與人力資燈源管理鮮一、管理處遞管理架構(gòu)禍招商物業(yè)管爆理月負責簽訂委捐托管理合同靈，并設立花武園城市管理托處，認聘任正、副溫管理處主任饒，并簽訂目釀標管理責任只書。管理處駕按花園城市仰特點及管理健服務要求設源立監(jiān)控中心辛，負責花園邊城市24小炸時監(jiān)控、調(diào)顆度。設綠化礎部、清潔部謠、安保部、美水電維修班戰(zhàn)、智能化系湖統(tǒng)維護班（虜監(jiān)控中心）區(qū)、社區(qū)文化壞部、小區(qū)服憲務部和展示劑中心服務部紐等進行日?？澄飿I(yè)管理服躬務。例附圖1繡打花園城市縱唇向管理關系對網(wǎng)絡圖愿主訊斬專業(yè)奪侵隸霜森發(fā)戶侄監(jiān)業(yè)東繳行降管陷也用務好逐屬川孔展琴系督主符材業(yè)竹部汽型基指印賤關絞跑商襖惱職權(quán)攔湖指方門刪綠金導敬朽系液感抓超能益宣樂導宵酬嚼管禮嚼古勵羽魂脈代帳遞演理池辰亭公助勇戚表俯附圖2占花園皺城市管理架展構(gòu)圖業(yè)主大會業(yè)主大會業(yè)主委員會監(jiān)控中心監(jiān)控中心（智能化系統(tǒng)維護班）展示中心服務部小區(qū)服務部社區(qū)文化服務班會所管理班維修班安保部清潔部綠化部展示中心服務部小區(qū)服務部社區(qū)文化服務班會所管理班維修班安保部清潔部綠化部壤二、管理處庸人員配備劣（一）管理窩處主任簡歷傲主任：胡清蔥松年男墻35歲勵工程師左碩疏士學位挎1989年繁1月畢業(yè)于鑰上海交通大種學應用化學繪系高分子材礦料專業(yè)，并據(jù)取得碩士豐學位，畢業(yè)加后即來蛇口寒工業(yè)區(qū)工作察。從92年胖開始在房地輪產(chǎn)、物業(yè)管爺理行業(yè)服務姜，對深圳房避地產(chǎn)開發(fā)、劑物業(yè)管理有科較深入了解肅。厚1999年炎調(diào)入招商物確業(yè)管理有限居公司經(jīng)營服敞務部工作。豈胡清松工作德積極熱情，偉有較強的管布理、組織協(xié)追調(diào)能力，公惡正廉潔、奉揉公守法，持跨有物業(yè)管理命上崗證書。廉（二）管理善處副主任簡杠歷扭副主任：佐桂旭壞男桿27歲佛經(jīng)濟師華大墊學本科航許1995年朗7月畢業(yè)于豈重慶交通學謎院管理工程槽系，從96京年開始從事責物業(yè)管理工秘作，具有豐瘋富的物業(yè)管漫理實際經(jīng)驗雙和一定的理恭論水平。9鈴9年入深圳可招商物業(yè)管翁理懷，曾任海濱?；▓@管理處英副主任，在誕推行丑ISO90續(xù)02境質(zhì)量管理和寨“廢三定五按在”遇工作規(guī)范方郊面，取得了協(xié)顯著的效果槍。現(xiàn)任企劃晴培訓部主管展，持有物業(yè)省管理上崗證慘書?？蓿ㄈ徫惑@配置、人員昂數(shù)量和要求藝（四）花園窄城市展示中筑心崗位配備爺，人員數(shù)量炭和要求壽崗位泄人數(shù)糟職責咽素質(zhì)慕要求勒備注姨清潔工贏2人踢負責展示中賄心保潔工作毒女性，28財歲以下，有婆較好形象和發(fā)相關經(jīng)驗懲有關標準參膏考五星級酒捧店相關標準煌和規(guī)范，綠換化由其它綠笨化工兼顧凍安管員犯1人毫負責展示中斯心的安全工個作鞋男性，26案歲以下，高廟中以上文化術(shù)，1.75甩米以上趨門童俊2人猜負責展示中工心綜合服務燦和形象委男性，26打歲以下，1替.75米以戚上，高中以融上文化，有毀酒店門童經(jīng)棗驗免三．員工培鞭訓餅培訓工作是吉本公司人力物資源管理的梁重要內(nèi)容,咱主要由企劃恩培訓部進行益指導，協(xié)助壤、監(jiān)督和檢雞查。經(jīng)過長債期不斷地實今踐和探索,摩我們建立了畏公司、部門塌、管區(qū)三級隙培訓工作體牌系，制定了忍一套規(guī)范化炊、制度化、偏科學合理的系培訓程序。足通過培訓，的公司已培養(yǎng)粥了一批知識寸結(jié)構(gòu)全面、箏管理能力強銜、經(jīng)驗豐富迎的中層干部麻和工作技能泡扎實、具有危敬業(yè)精神的透基層作業(yè)人狡員。接管花檔園城市一期蜜后，我公司堅將繼續(xù)發(fā)揮糞培訓優(yōu)勢，支結(jié)合花園城盞市特點，加在大培訓力度模，以保證花宋園城市管理打質(zhì)量。捧（甲一）培訓目遠標豬對管理處全迅員實施培訓尸，確保員工傍素質(zhì)滿足各新項質(zhì)量要求嚇。管理人員開持證上崗率粥達100%仙；特殊工種韻持證上崗率慘達100%訪；員工培訓耽合格率達1添00%。違（二）培訓伯方式印1．內(nèi)部培躬訓。由公司象內(nèi)部的資深寬管理人員和仆技術(shù)專業(yè)人導員舉辦各種手專業(yè)培訓，禁培訓類型包欲括入司培訓漿，上崗培訓扔，在崗培訓堅等，根據(jù)培劇訓內(nèi)容可集另中進行培訓治，也可分工賴種進行培訓魔。培訓可采耍用授課、討借論、演示、牽現(xiàn)場操作、脹情景模擬等壁形式。削2．送外培云訓。選派員扛工參加外部膚各種專業(yè)培囑訓班學習。鈔3．外聘教寇師培訓。聘泊請公司以外狼的專業(yè)人員慶舉辦各種專怖業(yè)培訓。編4．鼓勵自志學。鼓勵員襪工參加與崗辜位相關的各甜種專業(yè)培訓漸班或?qū)I(yè)研走討會議，凡砌是取得國家淋認可學歷畢朽業(yè)證的給予死報銷學費5優(yōu)0%。詢（脹三）培訓類董型朝1．入司培互訓：鼠所有新入司核員工應該接濁受企劃培訓世部的入司培先訓，主要內(nèi)奧容有：前（1）撓公司的基本倆情況、組織葉機構(gòu)及主要姐領導成員。獲（2）公司鑰質(zhì)量方針、伴目標、企業(yè)榮精神及物業(yè)更管理工作基繭本知識。湊（3）評《員工手冊痕》、職業(yè)道哥德及質(zhì)量意畏識教育。之（4）蔑公司有關規(guī)裝章制度。艱2．上崗培遍訓：相員工入司培渠訓合格或轉(zhuǎn)度換工種均需先上崗培訓，招特別對于內(nèi)四審員、消防賤人員、安管君人員、電工港、焊工、關嘉鍵復雜設備陽操作人員及呢國家或客戶靠有特定資質(zhì)壞要求的人員祖，需要認真你進行上崗培抓訓。上崗前摟應進行相關顏專業(yè)知識、宰專業(yè)技能的襲培訓，由有吹關部門負責捉組織；上崗題前應進行崗堆位基本情況告、崗位職責等、人員配備郊及設備設施舍的分布，員烏工態(tài)度的要脊求等常規(guī)性刺上崗培訓，濟由管理處負庸責組織。語3．在崗培菊訓：領公當司各部門負各責本部門歸期口管理員工扮的相關專業(yè)社知識、專業(yè)寇技能的在崗副培訓。管理六處負責本管款理處全員的貍常規(guī)性在崗少培訓；根據(jù)槍培訓內(nèi)容可灘集中進行培途訓，也可分鋪工種進行培川訓；培訓可唐采用授課、憤討論與現(xiàn)場術(shù)操作方式。昨管理處常規(guī)賠性在崗培訓遷內(nèi)容包括：彩（1）員工摧職業(yè)道德、田服務意識、均工作態(tài)度；敞（2）工作童職責、勞動珍紀律、規(guī)章炸制度、管理僚處狀況；鹽（3）掌握賀、提高崗位槽技能的經(jīng)常鹽而必要的培略訓。如工作許程序、工作剪方式、工作額標準及時間程、路線要求幼等崗位規(guī)范山；皂（4）工作重銜接與相互千協(xié)調(diào)；堪（5）圍繞標公司與部門卵組織的培訓頂進行強化訓塌練；及（6）管理委處認為有必榜要進行的其來他內(nèi)部培訓挪。秀（四舊）培訓計劃慕1．接管過穩(wěn)渡期的人員繁培訓盒為使花園城悠市一期管理捆處全體人員倚在接管過渡腔期中能迅速料適應新的管索理環(huán)境，消繪除調(diào)整期的踢各方面疑慮史和不適，盡霉快進入狀態(tài)饒，開展各項支工作，接管語前公司將組滅織強化性的宅集中上崗培飲訓，具體計叮劃如下：引2．接管后焦人員培訓畫接管后，隨否著管理處各蔬項工作的順膏利開展，員金工培訓應步這入常規(guī)運作雹，管理處一浸方面積極參森加公司和部歡門組織的培罰訓，另一方騰面將根據(jù)員蛛工的素質(zhì)狀婆況組織員工仙的常規(guī)性在院崗培訓。下徑面列出管理懇處參加公司布及部門組織海培訓的內(nèi)容炎：儉（安五）培訓考牧核削培訓工作按許照程序文件先規(guī)定執(zhí)行，塔培訓結(jié)束后精進行考核工翼作，考核分夢為實操考核庭和書面考核羽兩種形式。姑建立培訓檔獨案，記錄考碌核成績，并爺核定培訓學澆分。每年年忠末，企劃培型訓部統(tǒng)計年寄度培訓累計他學分，作為套年度考核與蒙崗位聘用的約依據(jù)之一。黑四、人員管易理慕在人力資源切管理中，突醉出以人為本濁，是我公司巖企業(yè)文化的蹲精髓。在花嚷園城市一期稻我們將推行瘡人本管理，牽以人為中心都，把員工當厚作最寶貴的內(nèi)資源看待，敏充分發(fā)揮干莫部和員工的握聰明才智和棕積極主動性許，保證物業(yè)槍管理各項工題作的順利展糠開。帥（一）赴人員管理的蟲原則魔按照公正、址公開、擇優(yōu)損錄用的聘用張原則，管理囑年輕化、知否識化、人員楚結(jié)成構(gòu)科學化的哨管理原則，戶對員工進行隙聘用及管理歷。巨2．全體員色工均采用崗六位競聘制度頌，做到以崗德定人，以崗映定薪，崗動回薪動的崗位辱績效工資制蛋度，員工能捐上能下，競呀爭上崗，優(yōu)寶勝劣汰。其3．管理處何以政府的有貿(mào)關法律法規(guī)謙、公司的各愈項規(guī)章制度垃、ISO9度002質(zhì)量悔體系作為員輩工行為規(guī)范煮考核的標準漂。畝（筋二）人員錄誘用巾按照公司規(guī)驢定的員工崗嫩位任聘基本支條件和素質(zhì)榜要求嚴把人傳員錄用關。般由公司人事蛋行政部和用舟人部門共同施對應聘人員獅的知識層次或、專業(yè)技能屆、工作經(jīng)驗喘等進行考核凱、選拔，充魄分優(yōu)化人力書資源，做到毯人盡其才。巷凡聘用者要界進行上崗前剝的必要培訓琴，并根據(jù)崗擋位的特點和盡要求實行三囑個月的試用對，試用期滿耽由公司人事蓬行政部和用易人部門再次磚考核，提出倒錄用意見，祖經(jīng)總經(jīng)理批面準后，正式艇簽訂聘用合光同。號（俗三）人員考海核弱1．實行崗鏟位管理目標紹責任制。社2．建立與句工效掛鉤的岡崗位管理目地標責任機制凈，按公司I刺SO900摘2質(zhì)量體系鼠中質(zhì)量考評峽標準以及員瘋工的職業(yè)道短德、組織紀岡律、工作技各能、服務態(tài)揚度、履行崗錦位職責等方拆面在工作中襲的表現(xiàn)，對娘管理處和員設工進行崗位帥績效考評。奸3．實施全隸員崗位責任求量化考核制曉。帳（四）膏激勵與懲罰刻實訂施上述一系室列的考評、劑考核辦法，頃除每月評出唇量化分數(shù)作桐為管理處及仆其每一員工離當月績效工興資的發(fā)放依效據(jù)外，每月梁量化分數(shù)累鉛計到年底還沙作為管理處亂及員工年終到獎和評選先佩進的重要依牧據(jù)。鼓勵先衡進，鞭策落衛(wèi)后，提高員彈工隊伍整體過素質(zhì)。我（五）協(xié)調(diào)扇管理絲現(xiàn)代企業(yè)是睡由許多相互狂關聯(lián)的要素惰、環(huán)節(jié)和部擋門組成，管問理處在日常膏的管理服務手過程中，經(jīng)拖常會發(fā)生公哭司與政府部繩門之間、上仔級與下級之貓間、部門與收部門與之間狐、員工與員喘工之間、員滅工與業(yè)主之旅間的矛盾或子沖突，需建我立一套行之枯有效的協(xié)調(diào)隔管理機構(gòu)，罰協(xié)調(diào)好內(nèi)外遞各方面的關毫系，成立與爹業(yè)主委員會狼為代表的業(yè)夸主監(jiān)督管理當機制。鼓勵城員工、業(yè)主心對我們的管乒理服務工作牧提出合理化寇建議、批評古、意見或投趁訴，增強企畏業(yè)凝聚力及插主人翁精神謝，及時把存右在的問題暴宜露出來，從構(gòu)而盡早防止乏管理失控事憑件的發(fā)生。陵1．催對外協(xié)調(diào)罷（1）與政豪府有關部門援及上級主管屆部門建立長泄期良好的關財系，確保物障業(yè)管理各項測工作順利開降展。份（2）設立鑼業(yè)主信箱、婦小區(qū)宣傳欄愈。檢（3）設立如投訴熱線電戶話。胡（4）定期店召開系“夫業(yè)主委員會睡”依會議和業(yè)主陷座談會。韻（5）定期米走訪聽取用甚戶意見，發(fā)觀放并回收《討住戶意見調(diào)扛查表》。積2．內(nèi)欣部協(xié)調(diào)惡（1）設立栽員工合理化象建議箱。墾（2）定期殺開展管理干尼部民主測評辱。蝶（3）建立握每周例會制鞠度。偉（4）搞好寺企業(yè)文化建鏟設，經(jīng)常開乒展員工文體延活動。吳（六）耳培養(yǎng)員工服揪務意識犯忽物業(yè)管理是揚通過專業(yè)化逆、一體化的丘管理，體現(xiàn)殘社會效益的莫。它的產(chǎn)品紐是服務，其是管理目標是言通過服務實芽現(xiàn)的，無論午是保安、保哥潔還是維修餐都是服務。買因此，培養(yǎng)同員工的服務逼意識，是我且們企業(yè)文化牙建設的重要劑內(nèi)容，在員感工素質(zhì)教育噸中我們著重段培養(yǎng)員工如緊下服務意識師和觀念：比1．樹立綁“米業(yè)主第一，堂服務至上嘩”糾的服務意識落。物業(yè)管理寄公司任何時蜜候都是以人抵為核心，為細業(yè)主提供蕉“霸優(yōu)質(zhì)、安全斷、高效、有勵序?qū)Α笔镜姆铡Ｈ?．樹立關濤心人、理解煮人、尊重人陣的觀念。只廚有學會關心槍人，才能從敞業(yè)主的角度序出發(fā)，急業(yè)喂主所急，想吸業(yè)主所想，頭主動為業(yè)主眨提供便利；稱只有學會理丟解人，才能寬對業(yè)主提出講的任何細微裙、瑣碎的事煩情采取負責珍的態(tài)度，認疑真對待；只老有學會尊重季人，才能熱蛛情耐心地傾棒聽業(yè)主的要券求而不厭其金煩。寫3．樹立肯“附勿以善小而勁不為，勿以警惡小而為之營”詞的觀念。物特業(yè)管理公司斜的工作是為同業(yè)主提供服認務，工作內(nèi)嫁容有時極為店繁瑣和細微特，我們的工糠作就是由日伐常一點一滴拼的細微工作判組成。冊4．培養(yǎng)員寇工量“杏善化解矛盾悄，長溝通技凍巧哪”惰的特殊素質(zhì)盒。物業(yè)管理帆面對的是享個受服務群體級，其服務內(nèi)殊容涵蓋了與械業(yè)主息息相堪關的種種生譽活內(nèi)容。日溪常繁雜的工直作常常需要廣溝通和理解忍，使人與人軌以及人與自廈然之間達到案充分的和諧堅。泛（七）對訓業(yè)務（技術(shù)瑞）作業(yè)層實科行量化管理惜及標準化運輕作切1．量化管賤理團（1）實行劃目標管理責蟲任制，對管鵲理處的經(jīng)營蹈和管理目標洪進行細化和仙量化，作出幫具體要求。指（2）每年暖根據(jù)ISO菊9002質(zhì)犬量方針，確臘保年度質(zhì)量遷目標，對消懂防機電設備因設施完好率鴨、維修質(zhì)量瘡合格率、投險訴處理率、帖綠化、保潔貞達標率、用牲戶滿意率等蛇作出量化要燙求。咱（3）實施庭全員量化考怠核，實行工展資與績效考黃核成績掛鉤撇。虹（4）對全邊體員工培訓乓指標進行量賓化，確定培冷訓合格率、筍持證上崗率賞等。感2．標準化華運作夾為體現(xiàn)員工常管理的科學痰性，管理處克各項業(yè)務工蔽作將嚴格按康ISO90造02質(zhì)量體陳系運作管理差，各作業(yè)崗虧位人員嚴格再按作業(yè)指導奔書要求量化菊操作。第三項窄工作計劃與壓物資裝備淹一、與工作計劃披花園城市管彈理處采用逐瞎級負責制，層“此互動式物業(yè)到管理菌”慈模式，以全思方位收集信厘息反饋，全匯面執(zhí)行IS藏O9002老質(zhì)量體系和沫相關崗位的夜“輔三定五按獻”照操作方式，蔑以確保物業(yè)爭管理質(zhì)量目頌標的落實和惡提升，并利啞用反饋信息殺進行決策修北改，循環(huán)往另復，千錘百攻煉。葡前期介入階艦段怕1．與招商浸地產(chǎn)簽訂《倚花園城市物炭業(yè)管理委托浮合同》備時間：中標煤后一個月內(nèi)搶2．組建花救園城市管理叫處饞時間：第1侵項完成后十維天內(nèi)文人員：管理禮處前期介入闖需要的人員冤約4人（管中理處主任、敏副主任、土搜建工程師、猾智能化系統(tǒng)瘡維護主管各止一名）在管慚理處成立后姓的一周內(nèi)到鈴位。散3．管理處慧內(nèi)部人員培碎訓針時間：人員符到位后三天拒內(nèi)府培訓內(nèi)容：寸見培訓計劃獵4．研究花食園城市規(guī)劃澡，設計方案反，并向招商縣地產(chǎn)有關人兔員學習，交伯流泄時間：管理濫處成立前后晝內(nèi)容：全面銅熟悉掌握花斷園城市規(guī)劃酬設計思路和享方案，以達符到前期能有呆效介入。胖鬼5．配合峽招商地產(chǎn)紗“挖春交會牙”詠上對花園城退市的展銷工經(jīng)作，派員參箏加倡“予春交會填”侵展示花園城否市物業(yè)管理顆服務形象。參6．參加現(xiàn)侮場施工管理敘時間：由管手理處成立至頃工程竣工脆內(nèi)容：全面堡了解施工過仆程，工程內(nèi)揀容，特別是濃隱蔽工程的贏情況池7．參與智銅能化系統(tǒng)，殃機電設備的弦安裝、調(diào)試材時間：按工揚程進度要求竿內(nèi)容：作為短智能化系統(tǒng)逝的現(xiàn)場培訓資，借此項工枝作充分了解歲花園城市驚蝦的智能化系完統(tǒng)、機電設芽備系統(tǒng)閑8．參與小昨區(qū)的竣工驗俯收弊時間：招商礎地產(chǎn)安排飼內(nèi)容：建立奏記錄檔案，糧督促施工單形位修整，并清進行復驗。輔9．會同招膏商地產(chǎn)進行反接管驗收并娛移交翼時間：竣工里驗收之后，稅與招商地產(chǎn)關商議各內(nèi)容：按建滋設部《房屋遵接管驗收標狐準》進行號10．建立抄花園城市檔群案資料隨時間：接管專驗收后即開那始厘內(nèi)容：有關晚花園城市的令產(chǎn)權(quán)資料、輪技術(shù)資料隆裕11．建榴立花園城市秋業(yè)主資料檔桶案何捷時間：接距管驗收后即劫正式開始妄怠內(nèi)容：產(chǎn)館權(quán)資料、業(yè)慘主身份資料牌、特定資料頑惹（二）入住易階段并辦理入伙手燭續(xù)，并組織儀策劃一大型杰活動儀式悅時間：由招竄商地產(chǎn)安排償內(nèi)容：辦理腳業(yè)主入伙事胖宜，并與招功商地產(chǎn)及其載它相關部門拼聯(lián)合行動，控事營造喜慶祝氣氛，達到薦宣傳效果。刺舉辦棍“持業(yè)主入住培頃訓班技”悶（1）物業(yè)女管理法規(guī)培方訓；叉（2）垃圾蛇分類知識培累訓；燙（3）智能負化系統(tǒng)使用隸培訓；滋（4）裝修滔管理培訓。凡時間：用戶安裝修前不定噸期舉辦敏內(nèi)容：幫助萌業(yè)主了解花猶園城市情況覽，了解物業(yè)渴管理有關法搖規(guī)內(nèi)容及庫尺管理處有關寸規(guī)定。短僵（三）日常糕管理階段鐮由花園城市釀正式入伙開渴始至委托管歐理期間，花介園城市管理泥處將嚴格按肝照標壓書中的各項冒承諾，精心購管理，創(chuàng)造石環(huán)境效益、灶社會效益和報經(jīng)濟效益。云二、物資裝效備泳(一)管理廟用房唉按照《深圳牲經(jīng)濟特區(qū)住膏宅區(qū)物業(yè)管胸理條例》規(guī)構(gòu)定，開發(fā)建濟設單位應提伸供管理用房盼：153.遙20M鐵2計算依據(jù)：領人均管理用膝房規(guī)劃指標針×歌住宅區(qū)房屋正總套數(shù)紙×機戶均人口數(shù)夕=0.06慚×濫[659+液（1135際+1049尾）/100帖]甘×環(huán)3.75掙注：按深住迅紀<199斜8>12號鑄文件第五條菜第一條款為膀據(jù)冷（二）物資跳裝備計劃顆為確?；▓@偉城市的物業(yè)驗管理方式和武管理手段現(xiàn)賣代化、智能性化，我們本學著高起點、右高水平與先痕進、高效、退合理、實用矩的原則，擬們定以下物資訊裝備計劃：幻1．管理設擱備：得序號揮項歡目曾數(shù)量情金額（元）培用浙途雙1鼻內(nèi)聯(lián)網(wǎng)絡電炭腦終端獻7部誓49000償主任、副主峰任、財務、毀工程、中心賠、小區(qū)事務默部、安保各眾一部亦2余小區(qū)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)阻絡系統(tǒng)展1套像30000遺3硬區(qū)內(nèi)系故統(tǒng)剪1套乓10000滅4燥標識導示系并統(tǒng)嫂1套光10000襲0鋒5雹小計羞18900還0杜2．維修工象具：畜序號屋項阻目腳數(shù)量酷金額（元）構(gòu)用奶途體1伯馬可管道疏拖通機陶1臺森15000蝴2虧室內(nèi)疏通機嘗1臺添2000馬3丹電焊機環(huán)1臺煩1000迫4黎沖擊鉆碧1臺煉1500瞧5遲電工工具熔6套門3000拒6五水工工具殺1套瘦500烤7靠鋁合金梯平2架暖2000謊8宿常用材料備恨件欺1批歪5000盡9輕小計咽30000廣3．清潔綠遙化工具：咳序號卻項究目贏數(shù)量依金額（元）擴用踏途隨1翅垃圾箱（分嬌類垃圾箱）坐8推3840享2井樓層垃圾桶粘338倚16900多3勢外圍果皮箱今10評3000斥4匠電梯廳不銹蓋鋼煙灰筒籍166籮21580監(jiān)5繁小計螞45320冬4．安全裝希備：詞序號池項恒目閉數(shù)量種金額（元）介用始途械1撞天線對講系滅統(tǒng)脊8利13600滾2泳警示牌征16引4160菊3狐車輛減速坡蟻16麻5280蛙4晌推車式滅火匠器死5嗎4000雜5淹消防專用器股材乓5芹500幻6董防毒面具遵7畜1190樹7炒手提式滅火衛(wèi)器叼34字2890熟8鏡安管員裝備從6突3000芹9控小計暫34620顛5．辦公用宮品：啟6．不可預孝測費用：修序號載項舞目耕金額（元）曬1憲不可預測費陪用杯10000諷物資裝備合雷計：注趁朽漆油39494毯0壞7．建議納軍入建造成本田的物資裝備酷序號穩(wěn)項棟目易數(shù)量都金額（如元）災用途消1改標識導示系棄統(tǒng)嬌1套哥10000范0電2慈垃圾箱（分呀類垃圾箱）屯8射3840搖3旅樓層垃圾桶醒338斧16900悟4扭外圍果皮箱訪10方3000走5脫電梯廳不銹氣鋼煙灰筒將166謀21880質(zhì)6拌警示牌翅16敢4160烏7博車輛減速坡戴16頌5280魄8遍空調(diào)機旦2悠8000扛9劣小計刃16276虧0缺8．建議發(fā)駐展商將物資阻裝備費用3適9.49萬卡元中的16脂.28萬元乒納入建造成鑄本，另23短.21萬元逝前期裝備費哭用一次性撥船付給物業(yè)管煌理公司，以甜利物業(yè)管理滴公司購置必弓需的物資與齒印制資料、利表格。第四項頑收費及財務充預算分析免一、計算依絲據(jù)逝深圳市政府弟有關物業(yè)管貴理法規(guī)及市讀住宅局、物鍬價局有關文告件規(guī)定；慨根據(jù)發(fā)展商躺所提供的資毯料和實地考福察情況；暗按照深圳招錯商物業(yè)管理盼物緣業(yè)管理的成惡功經(jīng)驗。院二、收支預龍算傍（一）說明她：繳1．經(jīng)費收乎支預算表是徐按正常管理溪住宅、商鋪檔全部入住，奏252地下寧與地面車位飯全部停放車鳳輛，管理費純、停車費、嗚商鋪租金及丈有償服務收賤費按99%旁收取率計算稈?？?副．管理費是因按照深圳市租的物價定額兩中的每月每條平方米2.們60元收取句。憐3磁．停車費按堤照深圳市的頌物價定額室情內(nèi)車位每輛情小車300辯元/月，地計面車位每輛忠小車150參元/月標準敵收取,日停喚車5元/次董,摩托車停撿放1元/日膛·屢輛。蛛4棍．商業(yè)用房棵面積按《深鉤圳經(jīng)濟特區(qū)屠住宅區(qū)物業(yè)踩管理條例》漂的規(guī)定執(zhí)行所，商業(yè)用房側(cè)租金按60蛛元/M尿2極·兆月收取。揮5爛．住宅的本通體維修基金升待住戶入住唐滿一年后，遣按照深圳市劇物價定額每誼月每平方米速0.25元規(guī)收取。收支預算表卡(娘三)收支測案算表弊1.收入測前算表奮2.支出測照算表創(chuàng)(四)收支坡預算經(jīng)費分國析說明:太1．依據(jù)物面業(yè)管理工作狐的經(jīng)驗,入煤住率與車輛嫂停放率達到往99%,在功入伙前期是墓不地可能,希望準發(fā)展商能依棕照深圳市法疾規(guī)中有關空率置房管理費罩收費辦法,樸即空置房第悼一年按50占%撥付,第帥二年按75備%撥付,第率三年按全額綁撥付的規(guī)定羞操作,以利就花園城市物孕業(yè)的入伙后開前期正常管傾理。硬2．按亮照招標書上匹有停車位2渡52個，經(jīng)范查閱設計平胞面圖及設計心說明，地上丸露天車位1色5個、架空骨層車位29攪個（其中分番配10個停遠放自行車、員4個停放摩察托車、即北秧區(qū)8個、中柄區(qū)6個）尚厭剩架空車位潑15個、地電下車位為2也08個，實填際使用車位譯238個。防3．會所的賊日常管理經(jīng)谷營發(fā)生的費遇用未列入預煉算。闖4拜.花園城值市展示中心比納入花園城佳市一體化管壁理，但發(fā)生氧的管理費用洋未入測算表久，與發(fā)展商敵另外簽訂物瓜業(yè)管理委托裁合同，收支壞不列入住宅烈區(qū)的費用（駕另附），以扛利今后小區(qū)快帳務公布。附件：位花園城市展際示中心管理禿費用測算表用蜓總茫計：769過4.45元掩約7雷700元/醉月鉤工資及福利未：5970辜.80元兵送1.工資當：4600灶元滿姿(1)清潔虧工耕飼2虧名特笑800街×循2人=16抵00元呀(2)保安賣員艘覺1態(tài)名君濾1000籍×面1人=10到00元牽(3)門吼童帝誤紡2名繡沸100至0即×掛2人=20錄00元脅雹2.社會改保險費拳盞工資額談13.8%晶蛇加63棟4.80元淹尖3.工會搭經(jīng)費錯句工資柜額2%半杠任9碎2.00元衛(wèi)叮4.福利抵費奸映工姿資額8%采溪丸羊368.0齊0元案新5.教育董培訓脆匯工資懷額6%齒解織2鄰76.00螞元扔狀二、辦公材姻料費：67塘8.32元哄/月組晉1.服裝滅費：230牛.83元他嶼清潔:性73.33銹元/月市保安：刪52.50沃元/月膽門童往:105元辜/月使確2.對講膨機費:80拼元/部戴運3.清潔跌材料工具:騰200元/朋月壟遷4.辦證患費:3人彎×緩35.83敗+2人死×惹30=16鍋7.49元豆煙三、管理傭獸金：665擴元玻成本：茫6649.穴12元倡嚇四、稅金：騎380.3主3元咱三、增收節(jié)吩支措施思（一）向管黃理要效益搜花園城市管悄理處在切實之達到本標書部所承諾的物浴業(yè)管理的各握項目標的前們提下，強化痛管理，厲行鄰節(jié)約，通過肺合理配置各會崗位員，倡哪導一職多能教，團結(jié)協(xié)作教，從而節(jié)省揮人員開支和掠辦公費。趣（二）真誠統(tǒng)服務軌搞好物業(yè)管兩理服務中的拆專項服務和流特約服務內(nèi)梯容，以達到驅(qū)增加收入的咸目的。汽（三）信息達中介服務半利用花園城叨市的設計上套的優(yōu)勢，與瓣通訊公司合糊作，為住戶止提供各項網(wǎng)缺上服務，在羊花園城市構(gòu)偶建小區(qū)局域齊網(wǎng)，通過寬懇帶接入國際木互聯(lián)網(wǎng)，為尊住戶提供多鄭媒體服務，繼收取服務費悟用。同時利四用管理處建垃立的信息資廊源，開展房辱地產(chǎn)三級市浩場的中介服臣務。戶（四）減少偵人為損壞神嚴格管理，挪強化監(jiān)督，揚減少人為損巨壞公共設施森和小區(qū)環(huán)境命現(xiàn)象，減少王維修費用支阿出。錫（五）提高轟入住率頑營造美好入甚住、生活環(huán)國境，提高入辰住率，增加筍管理費收入利。柜（六）利用擦地理優(yōu)勢客利劣用花園城市含緊鄰沃爾瑪沉的地理優(yōu)勢從，考慮做一怨些為沃爾瑪栗配套的相應冶服務項目，迎也應該是花恒園城市管理賽處的一大財私源。第五項不物業(yè)管理的婦前期介入與洗入住、裝修療管理陳物業(yè)管理的練前期介入烤（一）物業(yè)照管理前期介眼入的含義泰從時間概念卷上講，在物己業(yè)管理公司粥代表業(yè)主會決同發(fā)展商進革行接管驗收歉之前，物業(yè)移管理公司參惕與的任何工敵作都是前期陷介入。從技撒術(shù)意義上講揚，物業(yè)管理戴公司對物業(yè)櫻的使用和日孔常運作的認綁識專業(yè)性強糕，實用性強據(jù)，前期介入記可以給發(fā)展禁商以一定的嚇建議，這些舞建議往往是晨發(fā)展商的已板有客戶或潛芳在客戶的要描求，所以前賭期介入對發(fā)炊展商的銷售次工作會帶來游效益。其次擦，前期介入岔可以使物業(yè)敞公司本身受率益，物業(yè)管歷理公司通過跡前期介入可終以提前對物強業(yè)全方位了惕解，有利于鉆在入住階段姐開始就對小跡區(qū)進行有效桑的管理服務供。當然，前盞期介入最終厚的受益人是譯業(yè)主本人。拘由此可見前蟻期介入工作斧意義之重大系?？澹ǘ┗▓@案城市的物業(yè)圓管理前期介截入誰花園城市的蘇開發(fā)建設是求蛇口招商地借產(chǎn)新世紀房疤產(chǎn)開發(fā)的重東頭戲，智能羽化含駕量高，地理聲位置比較特縱殊，物業(yè)管勢理的前期介課入尤其為重謊要。招商物業(yè)業(yè)管理公司