地塊前期商業(yè)調(diào)研

地塊前期商業(yè)調(diào)研編輯課件一、地塊的一些基本知識(shí)與數(shù)據(jù)房地產(chǎn)生地熟地土地分類房地產(chǎn)開發(fā)流程土地面積的認(rèn)知編輯課件容積率土地出讓金保證金樓面地價(jià)取得土地途徑建筑密度綠地率/綠化率開發(fā)周期編輯課件土地成本知識(shí)開發(fā)成本1、土地費(fèi)用2、前期工程費(fèi)：三通一平、地勘、規(guī)劃設(shè)計(jì)3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、煤氣、排水、排污4、建筑安裝工程費(fèi)5、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園6、不可預(yù)見費(fèi)：前5項(xiàng)合計(jì)的3-5%編輯課件土地成本知識(shí)開發(fā)費(fèi)用1、經(jīng)營管理費(fèi)：前6項(xiàng)的2%-3%2、銷售費(fèi)用：營銷策劃費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)、中介代理費(fèi)，銷售收入的3-5%3、財(cái)務(wù)費(fèi)用：利息，成本的10%，或者建安成本的最高65%計(jì)算稅費(fèi)1、經(jīng)營稅金及附加：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加收入5.5%2、企業(yè)所得稅：稅率25%。編輯課件二、地塊前期商業(yè)調(diào)研需要考慮的基本因素（一）、地塊狀況：針對(duì)一個(gè)地塊的價(jià)值要素包括地段要素——距離交通/地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊配套（商業(yè)/教育）（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）編輯課件（二）、城市概況現(xiàn)狀及未來發(fā)展空間城市區(qū)位圖、未來5—10年城市規(guī)劃圖、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展（三）、房地產(chǎn)市場分析可前期與銷售部門及投資部溝通具體數(shù)據(jù)及市場分析，作為商業(yè)數(shù)據(jù)分析的依據(jù)條件；在分析時(shí)可參考同級(jí)別城市進(jìn)行宏觀的大概對(duì)比。例如：編輯課件編輯課件三、商業(yè)調(diào)研版本參考（現(xiàn)部門通用版---重點(diǎn)商業(yè)地塊調(diào)研版本及非重點(diǎn)商業(yè)地塊調(diào)研版本）（同事可參與探討）（附件一、二）演示：珠海地塊（重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析）四、部門現(xiàn)階段協(xié)助投資拓展中心進(jìn)行商業(yè)地塊調(diào)研的具體程序（附件三）編輯課件五：發(fā)散思維：現(xiàn)階段公司對(duì)于寫字樓及