深圳某項(xiàng)目報告

深圳西鄉(xiāng)尖岡山地塊分析報告幅一、項(xiàng)沿目SWOT節(jié)分析優(yōu)勢：閥1、環(huán)私境優(yōu)美棟該宗地景位于規(guī)劃中燭的尖岡山高弱尚居住區(qū)內(nèi)嚼，背倚鐵崗賞水庫，周邊芹為坡地和丘廈陵，結(jié)合地揉形，可以做島出高差不同匹的聯(lián)體別墅待或者獨(dú)棟別夏墅。鈴2、交槳通方便鏡尖岡山悄位于廣深高街速公路和西府鄉(xiāng)大道的交標(biāo)界處，交通悠將會十分方皺便，且處于絕城市的外圍得，通勤成本廁相對較低（阻塞車的機(jī)率達(dá)較小）。什3、規(guī)抓模優(yōu)勢：母本宗地納出讓面積為鐘21萬平方惱米之多，整艱個尖岡山土寒地出讓面積卻將會達(dá)到2述平方公里，匪因此，無論桑是從本宗地助還是從整個傘尖岡山土地里規(guī)模來看，法都具有規(guī)模肅上的優(yōu)勢?；?、規(guī)洋劃優(yōu)勢：愈尖岡山夢為寶安區(qū)政葉府規(guī)劃的寶未安區(qū)高尚生款活居住區(qū)，倡規(guī)劃引導(dǎo)發(fā)鴨展，如果這破一目標(biāo)順利貢實(shí)景現(xiàn)，那么，片該區(qū)域?qū)櫝蔀閷毎矃^(qū)洪最有錢人聚頭集地。另外棕，由于是規(guī)外劃中的高尚企居住區(qū)，政宜府會在配套荷建設(shè)，政策陶支持等方面義加大力度，莊以期實(shí)現(xiàn)其底高尚生活居搜住區(qū)的目標(biāo)甘。劣勢：待1、噪且音污染嚴(yán)重念該宗地趙由于背靠高參速公路，后蓄退紅線僅為構(gòu)6米泡，因此，很曲難避免高速無公路的噪音牢困擾，這鐵與其高尚居尚住生活區(qū)的畏環(huán)境要求其伙背離。如何事規(guī)避噪音污浸染將會成為詳該地塊尤其借是南部區(qū)域蜜的關(guān)鍵所在晶。屠2、市饞場不成熟，倉培育期較長戀尖岡山教居住區(qū)為政汪府規(guī)劃高尚懼生活區(qū)，但馬是目前所有畢的工作只是術(shù)停留在規(guī)劃墨階段，尚未寬真正形成居淹家，生活起展的氛圍，因確此，市場有驕待培育，有接待引導(dǎo)，因舒此，對于首結(jié)宗出讓土地沈來說，將會捎花費(fèi)大量的梁成本去宣傳洲推廣該區(qū)域駐。怨3、景爆觀改造費(fèi)用僵較高繡該宗地牙為丘陵地帶搞，起伏較大園，綠化較多到，因此，景慶觀建造成本頌和地基成本健都會相應(yīng)的彈有所增加?？?、配洽套較差。僑該宗地朝位于非成熟額區(qū)，各種配曬套，如超市尺，會所，學(xué)懼校等配套都隨沒有明確說光明何時建設(shè)永，給本宗地揀后期的服務(wù)含帶來很大的滅不確定性。撤5、關(guān)特外系列問題鑄的存在啊本宗地降作為關(guān)外土孕地，還存在忽著一系列的調(diào)寶城片區(qū)固鉆有的作為關(guān)財外城鎮(zhèn)的弊鍵病，如治安潤問題，如關(guān)膝外整體形象武問題，如關(guān)灶口的心理落食差問題等。悟所以，本宗樸土地出讓價住格不可以高愛出關(guān)內(nèi)別墅滅用地的出讓壤價格，否則背就會因?yàn)榭筛嫣娲栽瓌t尾，買家傾向沫于關(guān)內(nèi)買地帖。恒機(jī)會點(diǎn)策：底1、城殿市化進(jìn)程賤本宗地燃最大的市場計機(jī)會點(diǎn)在于涼城市化進(jìn)程三的推進(jìn)。隨功著城市化進(jìn)撲程的推進(jìn)，屆關(guān)內(nèi)外一體貓化，關(guān)口的繭心理障礙越錘來越小，則券無論對于本匪宗地還是對臘于整個寶城噸其它區(qū)域的贊土地來說，穿都會陽相應(yīng)的得到托增值。對于煤本宗地來說環(huán)，更大的意餓義在于有力清的阻擊關(guān)外牽高端客戶關(guān)吹內(nèi)流動的趨膨勢，而不是男吸引關(guān)內(nèi)客盈戶關(guān)外置業(yè)察。膀2、寶撓城經(jīng)濟(jì)持續(xù)梯快速發(fā)展鋸寶城經(jīng)演濟(jì)的快速健渴康發(fā)展，是錦整個尖岡山汪土地出讓能央夠持續(xù)的關(guān)繡鍵。對于尖仙岡山來說，悼其目標(biāo)客戶誰群就是那些恨在大寶城片污區(qū)工作生活欄的企業(yè)主，鍛投資環(huán)境的饒好壞，地租終成本的高低嚴(yán)將會決定他綢們的去留與仿否，因此，厲經(jīng)濟(jì)發(fā)展，絞尤其是工業(yè)幼經(jīng)濟(jì)，將會指對尖岡山土孔地出讓起到擴(kuò)非常重要的歸推動作用。謙3、寶途城豪宅市場途釋放盈本宗地頂?shù)氖袌鰴C(jī)會邀來源于寶城達(dá)市場上的極激高端客戶一少直以來都沒哄有得到相應(yīng)槳的釋放，對脅于首宗出讓扛的高尚生活綱居住區(qū)的土框地來說，占紙據(jù)市場先機(jī)澇，較早的壟鳥斷該客戶群揭，將使本宗燙地的來自市精場方面的最型大亮點(diǎn)。鋤4、路刪網(wǎng)改造工程懷路網(wǎng)工設(shè)程的改造和歐建設(shè)，將會駱對整個寶城欠市場帶來正貴面的影響。腹尤其是寶城片南側(cè)，在1踐07國道和毛海濱大道之驢間的區(qū)域帶進(jìn)來前所未有蛋的增值空間麥和想象空間搬，而對于本慕宗地來說，管則會因?yàn)榧铀鈴?qiáng)與關(guān)內(nèi)的遣聯(lián)系，加快恥城市化進(jìn)程測而間接的影興響本宗地。拜5、地吼產(chǎn)外移，低殃密度住宅絕歐對稀缺手對于別賢墅用地來說潮，深圳市政興府已經(jīng)有明唐確規(guī)定，禁割止批復(fù)別墅部用地。由于搏需求所在，輛本宗地算是淚政策擦邊球丹。正是由于庫別墅用地稀漢缺，尖岡山藥別墅用地的漏可替代性原擠來越小，因狡此，對于想冠購買別墅的魔客戶來說，挺選擇尖岡山事是因?yàn)槠湎〗^缺所在。修6、政旦策支持振該宗地蠶市尖岡山第已一宗土地出免讓，成功與石否對于后期牧土地的推出航有著重要的遼意義，因此池，相信政府滿在土地的拍秩賣底價，土管地拍賣過程用中的一系列簡承諾都會實(shí)黎現(xiàn)。威脅點(diǎn)：插1、市例場不確定性春因素較多，主土地供應(yīng)計虎劃，寶城其于它區(qū)域別墅鎮(zhèn)用地的情況殲。館對于尖隸岡山居住區(qū)版來說，存在丘著很多的市閉場不確定性朵因素，一方考面，尖岡山穗土地整體出檔讓計劃還未圣出臺，其相哥應(yīng)的后續(xù)土雙地出讓時間雕，規(guī)模會對伐本宗地造成客一定的影響氣。另一方面纖，寶城市場搜其它區(qū)域尚壤有部分土地掏可以規(guī)劃為夸低密度住宅籃，如西鄉(xiāng)濱嘉海區(qū)，如果蝦該區(qū)域的土碼地啟動，將寄會對本項(xiàng)目誘造成一定的弦影響。另外陜，關(guān)內(nèi)別墅盟或者tow張nhous捧e，未來幾刺年有多少的耕供給量，尚棗是一個未知撒數(shù)，因此，帳其他區(qū)域別元墅在未來幾丈年的供給量腳的大小會對選本宗地帶來滴很多不確定獄性的影響。陪2、政躍策威脅他對于本轉(zhuǎn)宗地來說，黑盡管政府已換經(jīng)明確規(guī)劃測為別墅用地販，但是，由坐于中央政府毀對于別墅用奧地，及其政杏策方面都有猛嚴(yán)格規(guī)定，鎖政策變動風(fēng)賭險較大，而洽且，銀行對幕于別墅用地新的支持力度江也存在一定他的變數(shù)，風(fēng)應(yīng)險也不小，格因此，在政問策方面，應(yīng)券該綜合考慮扯。掛二、計完價依據(jù)妹由于本圍項(xiàng)目在寶城鉤片區(qū)沒有可穴比實(shí)例，故我只能選擇市趕區(qū)的別墅作佩為計價依據(jù)忌。臟1、關(guān)果口價格：據(jù)糊2003年敘上半年住宅愉市場銷售量待分析：南山記區(qū)住宅均價及和寶安區(qū)相鄰比相差26聰31元/平撓方米，即關(guān)責(zé)口價格相對米南山來說大倉約為263利1元/平方萍米。福田區(qū)額住宅整體均甩價與寶安區(qū)龍相比高出4申102元/掌平方米，即享對于福田區(qū)執(zhí)來說，南頭墾關(guān)的價格約豐在4102優(yōu)元/平方量米，如果按貨照這種思路懷計算寶城市佳場上的別墅殖價格，南山慌區(qū)別墅均價葛為1200始0元/平方刪米，福暴田區(qū)為14痛000元/紹平方米，那略么寶城別墅辯應(yīng)該為96猜33元/平倍方米財2、區(qū)吳域房地產(chǎn)別疑墅價格與住刻宅整體均價駁之比較：慎南山區(qū)壓別墅價格與攝整體住宅均穩(wěn)價相比高出械5625元泳/平方米，斑福田區(qū)別墅屆價格相對?，F(xiàn)田區(qū)住宅均債價高出61阻54元/平梯方米，綜合皆兩種差價，趣寶成片區(qū)的藏別墅價格應(yīng)倍為9633竭元/平方米蹈。隱3、可愁替代性原則遮對于寶刪城市場來說裳，別墅價格澆一般不會低達(dá)于7000默元/平方米鑼，否則根據(jù)段可替代性原梯則，消費(fèi)者鬧則會放棄寶發(fā)城市場上普輕通住宅最高挑價7000咳元/平方米今而選擇別墅段，同樣的道亦理，寶城市蘭場上別墅的滾最高價也不蓋應(yīng)該高于1君2000元壩/平方米，妖否則，消費(fèi)妙者則會放棄劉寶城市場的可別墅而選擇套市區(qū)的別墅灘。所以，寶褲城別墅價格攝應(yīng)該在70乒00元/平科方米-12沙000元/遍平方米之間曾。但是，值歲得注意的是京，隨著城市央化進(jìn)程的加殺快和市區(qū)隨停著別墅項(xiàng)目樣的日益稀缺巷，可替代性沈逐漸減少，投則寶城市場街上的別墅面疤臨升值的可銳能性。辟4、市擊場認(rèn)可度：儲對于寶城別疏墅市場來說則，主要的需右求對象為企聚業(yè)主和高級餃政府公務(wù)人刺員，其價格竟敏感性相對行較差，即價澡格彈性較小允，因此，對應(yīng)于其別墅價梅格，很難有細(xì)一個可以度泊量的統(tǒng)一標(biāo)撈準(zhǔn)。頭三、拍滿賣價格估算逮本次拍爬賣價格將會儲受到以下幾劑個因素的影轉(zhuǎn)響：井1、尖妻岡山第一宗喬土地鈔本宗地鴨是尖岡山板場塊出讓的第距一宗土地，抹尤其周邊配示套，市場環(huán)貫境均處于不滿成熟狀態(tài)中沾，因此，按豎照正常思維蘋，本宗地拍貓賣價格會低忘于后期推出切的土地拍賣乳價格，即有料可能低于正竭常的市場價借格。中2、年奔底拍賣，財息務(wù)吃緊悟本宗地斬屬于本年度餅最后一宗土肅地出讓，對暫于一般的公錫司來說，年再底公司財務(wù)夢比較吃緊，喉現(xiàn)金流量有既限，因此，稻熱情雖高，甜能力未達(dá)?；?，值得漏一提的是，勾如果對本宗栗地較為感興創(chuàng)趣的企業(yè)，格現(xiàn)金流應(yīng)該兆不成問題。無因?yàn)?，之前航這些企業(yè)就可會做好充分乒準(zhǔn)備。菠3、寶著安開發(fā)商熱巨情不夠，關(guān)仁內(nèi)開發(fā)商尚厚未看好該地山塊。揭本宗出陶讓土地處于演寶城片區(qū)，仗從地緣企業(yè)嘴的角度來說崖，寶城開發(fā)破商最能看清剝該宗地的發(fā)刪展前景，也意是最熟悉該嘩片區(qū)的市場姨，但是從本機(jī)地企業(yè)參與結(jié)熱情來看，傾無論是泰華性，還是富通銳，都沒有太疫大的興趣。蠟至于航空城湖，所有可能圓，卻與其以覽前開發(fā)的產(chǎn)練品品質(zhì)不符群，戰(zhàn)略上難趨以行通。龍汁光地產(chǎn)之前偏已經(jīng)透露過揉希望私下獲鴉取土地，以襯降低開發(fā)成清本，所以對絨于本宗地更救大程度上只榆是持觀望態(tài)詠度。所以，王對于本宗地槐來說，如果欄從關(guān)內(nèi)企業(yè)霞的角度來判土斷該市場，澆則有可能低含估該片區(qū)的敬市場價值。講綜合以疑上因素，本裁宗土地出讓禁有可能略低瓜于正常的市也場價格。剪四、經(jīng)村濟(jì)核算：住基本經(jīng)歉濟(jì)技術(shù)指標(biāo)你項(xiàng)目面棵積(㎡)爽土地面案積2131納83.31澇建筑面殃積1066目00喂住宅面炒積9610薦0尖會所5康00隔居委會舊10000遇地下室吐及架空層0驗(yàn)容積率權(quán)0.500久03914闖5深總投資允（總成本+蓋銷售費(fèi)用、速稅金）10襲66007隨9520.摩62萬元農(nóng)總利潤集10660膚01177護(hù)4.38萬跟元山凈利潤僻10660留01000副8.23萬牢元卸成本利型潤率（稅前膽）1066腦0016.觸32%棵年成本蔬利潤率（稅忘前）106遵6006.腸53%館投資利欠潤率（稅前變）1066惠0014.舞81%缺年投資很利潤率（稅堡前）106橋6005.鍋92%攪成本利偶潤率（稅后習(xí)）1066墨0013.滅88%緣年成本憲利潤率（稅避后）106也6005.芹50%快投資利裂潤率（稅后產(chǎn)）1066扯0012.徑58%骨年投資貴利潤率(稅步后)106健6005.爬03%凍投資構(gòu)裂成表項(xiàng)目單妖價(元)總湊價所占比例距1土地膚購置費(fèi)用4叨00012柜00000闊000.2白45496舒086硬2前期租勘察設(shè)計費(fèi)遮用5053豪30000果0.010朽90411罩8炎3建安鳥成本186粗8.219戴91501針200.4低07421朗458廁4管理燈費(fèi)用56.虎04659婚74503唉.60.0峰12222嶄644煤5不可獸預(yù)見費(fèi)用5眾6.046博59745跟03.60刃.0122畫22644另6財務(wù)儉費(fèi)用735劣.7231傳35784慈28086域.190.盲16044捷8235杏7銷售壩費(fèi)用256挽.9277濕67427越38850暢00.05攤60314然13熱8營業(yè)聲稅金436骨.7772司04546睬56045黃00.09泰52534婆02界9合計記7459.舉72023幟74888好06163痕.41綠投資成仰本表四序號項(xiàng)埋目建筑面積槐（㎡）市場澡價(元/㎡腰)單價(元輸/㎡)總價(元)深一土地蔥費(fèi)用106般60035謹(jǐn)00400踢04264桐00000過二前期棚費(fèi)用(勘察地設(shè)計費(fèi)用)趨10660齒050-8格05053卷30000螞纖落三建筑踢工程費(fèi)用（伙1～4）1漢06600名1868導(dǎo).2199廚15012霧0轎1，主體熊工程106煎60011烈38--1械38211斬34120鏡88440鎮(zhèn)0痕2，基礎(chǔ)燃土方106寬6001家05111虜93000吸名①貴基礎(chǔ)土石方啄10660峽012--遵1850悶囑②頃樁基礎(chǔ)10抱66001寶10--1斃40110緞蠅3，配套皆費(fèi)用106職6006惠29.26半70727干20銳文①練對講系統(tǒng)1燒06600慧12.8-壯-16.7愛15覽地②援消防系統(tǒng)1旬06600泊70--1基1038膀桶③鉤通訊系統(tǒng)1忌06600溜14.1-漁-18.2殼11于酒④客電視天線1并06600讓3.5--尸4.54農(nóng)請⑤銳煤氣系統(tǒng)1寒06600糧23.2-納-34.9鹿23.2弦系⑥渡水電安裝1無06600怠235--尚31323竟8如部⑦居電梯106城60015欄0-180圖0鞭詞⑧蛛室外配套1鳥06600恒110-1鹿50300遣抹四不可預(yù)艱見費(fèi)(建安躁成本的3%鬧)1066覆0056疤.0465縫97450恒3.6零五管理費(fèi)毫用(建安成豪本的3%)議10660凱056.撈04659賞74503侮.6擾六財務(wù)費(fèi)輕用7蛾84280忙86.19荒七溪①續(xù)土地利息1袖06600嬌658.耕87022角8080童?、谛冀ò渤杀纠?dú)息1066長0076晶.9231揪35820三0006.執(zhí)191袖總成本碎（一～七）禮10660強(qiáng)0676愧6.015健17212珠57213渣.4活資金回收丑表面積單睬價合計坑住宅96叔10095碑00912吐95000希0腎小計96嘴10095償00912叼95000茄0脫保持住宅規(guī)價格每平方勁米9500語元不變，土俗地價格上下桿浮動150鼓0元時，謹(jǐn)土地價格畝(彈性系數(shù)珍1)浮動比搏例土地費(fèi)用總樓面地價成嚼本利潤率向250制↑翁45305秀00004臭25011內(nèi).53%燈500制↑堂47970掌00004微5007.桶11%陜750野↑哲50635詳00004百7503.膨02%林1000磨↑星53300堵00005震0000%暫浮動比例恢土地費(fèi)用樓證面地價成本托利潤率糟250犯↓約39975奔00003冤75021邪.56%悠500眼↓德37310脫00003尊50027步.27%有750逆↓允34645砌00003狀25033娃.57%番1000隸↓忍31980羊00003抬00040忠.51%鄰住宅價格修下調(diào)150甚0元/平方墳米，即住宅怠價格為80側(cè)00元/平痛方米，土地茅價格下調(diào)1而000元，溝即土地價格認(rèn)為3000駕元/平方米桌時土地的彈咬性浮動表格妹如下干土地價格特(彈性系數(shù)菊2)浮動比忌例土地費(fèi)用族樓面地價成導(dǎo)本利潤率鎖250酷↑夕34645炊00003刻25012距.48%噸500焰↑鉗37310違00003竭5007.辮18%握750程↑備39975秘00003葬7502.施36%偶1000齊↑腰42640佳00004糞000-2挎%夏土地價格偽(彈性系數(shù)樓2)浮動比車?yán)恋刭M(fèi)用乘樓面地價成助本利潤率史250偷↓艇29315稅00002秘75024錯.81%刻500蟲↓罵26650夾00002誠50032尋.06%您750管↓餐23985欲00002趁25040倒.18%落1000別↓總21320籮00002帽00049浴.39%勁保持土地超價格每平方推米4000墳元不變，住牌宅價格上下胸浮動：經(jīng)銷售價格抓（彈性浮動領(lǐng)）浮動比例傾銷售單價成揪本利潤率浮掃動比例銷售聯(lián)單價成本利潤率授500墨↑高10000飼22.45陰%500潔↓引90001雪0.20%違1000駁↑掀10500岔28.57攀%1000潑↓狂85004薪.08%槐1500粱↑許11000比34.69巖%1500虜↓諸8000-詠2.04%燒五：競狹爭態(tài)勢分析窮參加本觸次拍賣的企測業(yè)有以下八唉家：和記黃圾埔，保利文容化，百士達(dá)劫，卓越地產(chǎn)恰，沙河地產(chǎn)膽，泰華地產(chǎn)仆，中海地產(chǎn)三和鴻榮源地翁產(chǎn)。以下依王照競拍能力瞇順序逐個分道析。討第一位還，百士達(dá)地形產(chǎn)：百士達(dá)回地產(chǎn)是深圳御的嘉里建設(shè)為，以打造精易品和豪宅聞測名于深圳地歉產(chǎn)界。無論世是羅湖百士欄達(dá)花園，還協(xié)是紅樹西岸敢，都可堪稱另深圳豪宅的烤經(jīng)典之作。柏在紅樹西岸貓開工之后，貼除了鹽田地季塊之外，還免沒有聽說百礦士達(dá)還有別案的土地儲備告，這種土地鑄儲備量顯然渠和其大企業(yè)掘不相適應(yīng)，祥據(jù)此判斷，竹百士達(dá)是有脈獲取這種土炒地的沖動的搬。另外，對侄于本宗土地霉來說，由于泳規(guī)劃上是別慕墅項(xiàng)目，因殘此，正好和躬百士達(dá)精品促路線相吻合勒，所以，百短士達(dá)地產(chǎn)最扁有動力和激悟情競拍次宗印地。己第二位桌：保利文化烈：是中國保碰利集團(tuán)下屬秧的企業(yè)，在喊南山開發(fā)過鏡保利城花園殃，此外，再惠無別的建樹聚。但是，值釋得注意的是海，保利地產(chǎn)善的背景，中焦國保利集團(tuán)向，乃國務(wù)院超計劃單列的紅大型企業(yè)集封團(tuán)，業(yè)務(wù)遍條及北京，上青海，廣州等駛大中城市，毛深圳保利公生司在成功開雁發(fā)保利城之榴后，急需別枯的項(xiàng)目已證盆明自己的存符在，因此，灰保利地產(chǎn)在涉此次拍賣中祥有可能成為兇最大的黑馬搶。各第三位和：和記黃埔庸：在所有的月參加拍賣的安公司中，除暗了泰華和鴻天榮源之外，矩就數(shù)到和記盡黃埔最熟悉氏當(dāng)?shù)厥袌隽搜?，也最能看患清該地塊的粗市場價值所談在。更為重碑要的是，和窯記黃埔在開扭發(fā)御龍居之艷后，區(qū)域品凍牌優(yōu)勢已經(jīng)該顯現(xiàn)。借此仍良機(jī)，加大爸開發(fā)力度，借爭取更大勝笑利當(dāng)然在所只難免。但是搶，值得注意待的是，和記牙黃埔拿地的供方法多樣，雨該宗地如果寒超出其預(yù)期胸目標(biāo)，和黃畢便會就此打斷住，絕不存殊在勢在必得濕的決心。也常因此，和黃報所出的價位掃可能是最理勇性的價位。棕第四位分：沙河地產(chǎn)膠：沙河競拍較次塊土地有妹點(diǎn)出人意外熄，因?yàn)閷τ诖魃澈拥禺a(chǎn)來踐說，其在沙屢河農(nóng)場有著耀足夠的土地懶儲備，并且啄，其戰(zhàn)略規(guī)出劃為全國戰(zhàn)技略。雖然世添紀(jì)村的開發(fā)驚也稱得上是業(yè)比較成功，清但是，如果倘讓沙河地產(chǎn)進(jìn)大批量的開足發(fā)別墅，其罩開發(fā)能力值貝得商榷。所犬以，沙河參脆加此次拍賣乞，更大程度鑼上是為了其同上市公司的雅臉面著想，惑沙河股份雖線然擺脫了前于幾年的st蜘深華源的慘顏淡經(jīng)營狀況蕉，但是如果虧說企業(yè)績表結(jié)現(xiàn)較為突出冷，也是不現(xiàn)頓實(shí)的，沙和姥股份的在股壇票市場的表吹現(xiàn)一直平平嚼淡淡，所以銀，此次拍賣蛋有可能激發(fā)箭沙河地產(chǎn)的謊激情，所謂宮老夫傾發(fā)少品年狂也。因策此，明天的如拍賣，沙河繡地產(chǎn)的表現(xiàn)刷值得期待。察第五位駝：中海地產(chǎn)飛：中海地產(chǎn)攻既不缺地，攜也不缺錢，旋但是卻缺乏估規(guī)范的統(tǒng)一短的管理制度歡，中海目前摸正處在調(diào)整竭期，調(diào)整之土后的中海才寸更值得關(guān)注糾，也更值得絹期待，畢竟獵理科中海也莖曾經(jīng)是深圳淡市場上的三寬劍客之一。莖中海出席此天次拍賣并不怖意外，因?yàn)槟?，幾乎每次居大型拍賣都吹能看到他的炊身影。都第六位士：卓越地產(chǎn)燃：蔚藍(lán)海岸最的成功成就象了今天的卓擔(dān)越地產(chǎn)，近崗年來，卓越侄地產(chǎn)的發(fā)展販可圈可點(diǎn)，陡雖然在橫崗注項(xiàng)目羞于啟象齒，但是，朗其良好的體重制以及發(fā)展孫戰(zhàn)略卻是非蝶常明晰，多謝元化和全國令化戰(zhàn)略。對辮于本宗地來劑說，卓越地少產(chǎn)更大程度獲上是試水，慧有便宜便捎華著，沒有便鐮走人。逝第七位站：鴻榮源地小產(chǎn)：如果沒翠有龍崗地塊產(chǎn)的成功獲取收，本次拍賣找的最有競爭發(fā)力的一定是款鴻榮源。鴻褲榮源是寶安看本地的企業(yè)江，也是寶安緞精品路線的甲始作俑者和恢領(lǐng)頭雁，對昂于本地市場望，鴻榮源極介為熟悉，社伐會資源豐富天，開發(fā)水平基在與關(guān)內(nèi)的直開發(fā)商相比尿，也絕對可似以稱得上是笨一流。但是肌，龍崗地塊匹的獲取，使是其在此地塊篩上更大程度沫上是觀望，少撿到便宜更說好，撿不到公也沒關(guān)系，確后年再來嗎舒，重在參與狗嘛。斷第八位填：泰華地產(chǎn)攻：泰華沉寂伴了兩年之后熄，終于又回衰到了拍賣場懸，回到了曾胳經(jīng)令其一舉磁成名的拍賣布場，回來的奸泰華地產(chǎn)值游得關(guān)注是因勵為他經(jīng)過長票時間的內(nèi)部論調(diào)整，到今描天，終于有輩了結(jié)果。明賺天的泰華是社否還能一帆分風(fēng)順，只得好期待。葛本次拍礦賣，相比前堆幾次，我們尚能夠發(fā)現(xiàn)，吹開發(fā)商參與沃的熱情略有幟下降，這一哀方面和拍賣性時間有關(guān)系梅，安排在年噴底的拍賣令朋開發(fā)商有無般所適從的感雄覺，大部分芹開發(fā)商在此蜘之前都已經(jīng)雹完成了土地稈的原始積累斥，如富通，深鴻榮源，中肝海等企業(yè)，慘所以參與的址熱情降低在晴所難免。另肅一方面，本趁宗地拍賣時狹機(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠擇成熟，在和固黃的御龍居逃還沒有完成惱熱身運(yùn)動的表情況下，在傲寶恒還沒有煮把項(xiàng)目來得豬及推向市場貞的條件下，份就急急忙忙寶的把該宗地仁推向市場，刊實(shí)在有利益郵攻心之嫌，感如果該宗地遮在兩年之后燃，甚至在年則后推出，其麻地價已定高勵出本次拍賣汗地價。本次伶拍賣另一個濕值得關(guān)注的確現(xiàn)象是本地裂企業(yè)參與熱理度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠縣，在此之前駱，每次寶城盆拍賣土地，炭寶安本地的屢開發(fā)商都傾博注了幾乎全完部熱情，但肯是，本次拍造賣，寶安本斧地的開發(fā)商壟關(guān)注度大大桑降低，之所播以提出這個寺問題，因?yàn)橛苤挥斜镜仄竽瑯I(yè)才更能看鉤出該地塊的隨市場價值所悟在，如果由伐關(guān)內(nèi)開發(fā)商援來參與的話臂，對于市場港的判斷或高何或低，很難爽看得清楚市效場狀況。所講以，本次土引地拍賣可能蒙低于本宗地演市場價值。姿另外，始在考察本宗團(tuán)地的過程中漏，筆者得到聚一個重要信勵息，在此與祖各位共享，剝因?yàn)槿绻囱嗖磺暹@種市俘場暗流，對斃于開發(fā)商來妄說，可能是趁致命打擊。明深圳動物園紙原用地已經(jīng)省被香港一家通地產(chǎn)巨頭獲膏取，規(guī)劃為映全別墅用地棄。此信息未吹得到有關(guān)部幟門的核實(shí)，妹但是，絕對暫值得關(guān)注。裕八、瓜價格定位策謝略許鹽田區(qū)的房焰地產(chǎn)市場雖婦然在走一條窄上升的路線坡，但目前只堡是處在這個放過程的起步圈階段，鹽田毀區(qū)拍“渡最具特色的夸濱海住區(qū)趙”扇還未建立起伸來，因此我歉們不能對本障區(qū)域的房