邕江灣別墅園可行性分析報告(別墅經(jīng)典資料大合集)

邕江灣別墅園可行性研究報告PAGE第31頁邕江灣別墅園可行性報告廣西中大股份有限公司目錄一、項目概況……………………4(一)項目名稱………………………4(二)項目地理位置…………………4(三)項目占地面積…………………4(四)項目現(xiàn)狀………………………4(五)項目周邊環(huán)境…………………4二、政策及市場環(huán)境分析……………………5（一）政策分析：…………………5（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析………6（三）廣西房地產(chǎn)市場分析………7（四）南寧市房地產(chǎn)市場分析……………………7（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析………10三、市場定位……………………11（一）項目定位………………………11（二）消費群體定位…………………12（三）價格定位…………………13四、市場及競爭分析……………13（一）市場分析……………………17（二）競爭者分析……………………19五、項目理念構(gòu)想………………19（一）項目地塊的情況介紹…………19（二）項目的開發(fā)理念……………19（三）項目的規(guī)劃布局及形象特征………………20（四）項目的交通組織和停車設(shè)施………………21（五）項目的景觀設(shè)計及人文環(huán)境構(gòu)筑…………21（六）活動場地及交往空間……………………21（七）公共設(shè)施的設(shè)置情況……………………21（八）規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)指標…………………22（九）單體設(shè)計情況……………22（十）健康住宅的技術(shù)措施……………………22六、消費者分析………………23(一)消費結(jié)構(gòu)分析………………23(二)消費需求分析………………23(三)、消費者心理分析…………24七、SWOT分析………………25（一）優(yōu)勢（S）………………25（二）劣勢（W）………………26（三）機會（O）…………………26（四）威脅（T）…………………27八、邕江灣項目財務(wù)指標預(yù)測……………28(一)項目投資額估算………………28(二)項目銷售收入、成本估算……………………29(三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測……………………30(四)財務(wù)風險分析…………………31九、結(jié)論…………32一、項目概況(一)項目名稱：邕江灣別墅園(二)項目地理位置項目位于南寧市東南方向的南寧市后花園之稱的南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)的西區(qū)范圍。項目地塊呈長方形條狀分布，由西北方向向東南延伸，長650米，寬為160米。西南面緊沿邕江江邊，東北面靠南蒲大道的二級公路。南寧市仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)成立于1994年，于2002年初南寧市規(guī)劃為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的一區(qū)三園，封閉式管理，仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)升格為國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)規(guī)劃總面積為18平方公里，分為東、南、西三個功能區(qū)進行開發(fā)。東區(qū)為大學園區(qū)和休閑度假城，面積為9平方公里。南區(qū)即仙葫半島為新縣區(qū)，通過邕江大橋與縣城新區(qū)連為一體，面積為3.5平方公里，是縣城新區(qū)主體，以發(fā)展金融、商貿(mào)、娛樂等第三產(chǎn)業(yè)為主。西區(qū)為商住區(qū)，面積為6.5平方公里，其接南寧市鳳嶺新區(qū)，距離南寧市區(qū)僅6公里。南寧至北海、柳州、百色三條高速公司交匯于此。區(qū)內(nèi)有湘桂線上的邕寧火車站和南柳高速公路出入口，還有千噸級船隊可直達粵、港、澳，是大西南最大的出海交通樞紐，交通非常發(fā)達。仙葫經(jīng)濟開區(qū)有南寧市后花園之稱，被邕江環(huán)繞著，依山傍水，風景秀麗，它將開發(fā)為高新科技產(chǎn)業(yè)、教育、倉儲業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、度假業(yè)為主的南寧市衛(wèi)星城。(三)項目占地面積：邕江灣別墅園項目總占地160畝。(四)項目現(xiàn)狀（1）仙葫項目用地為待開發(fā)的生地，約2/3的地塊為土山，最高土山絕對標高為92.83米，高出南蒲大道約21米（南蒲大道絕對標高為71.83米），約1/3地塊為低洼地和少部分為水田，低于南蒲大道約3米。（2）地塊沿江水位情況：1937年最高水位絕對標高為74.3米，枯水期水位為59米。(五)項目周邊環(huán)境（1）社會服務(wù)體系已形成：已有較高水平的東方外國語學校，農(nóng)貿(mào)配套市場。超市、商場、醫(yī)院正在籌備建設(shè)，派出所已設(shè)立。（2）招商工作成果顯著：已引建項目152個，開發(fā)面積超過萬畝以上，協(xié)議引入資金46億，實際已投入13.9億。（3）別墅項目蓄勢待發(fā)，規(guī)劃起點高，建設(shè)規(guī)模大，開發(fā)上檔次。目前已動工的有：龍胤花園、楓丹麗舍，麗水灣180畝，海田地產(chǎn)500畝，土佳房地產(chǎn)190畝；房產(chǎn)總公司500畝。（4）大學城的招商取得顯著的成績，由于現(xiàn)有大學院校大多地處鬧市，地盤不大，規(guī)模難以拓展，迫切在市外尋求發(fā)展空間，可以通過置換土地方式搬遷或升為大學，同時，中國入世后，高等教育投資將成為對外投資的重點領(lǐng)域，目前已落實廣西財專、廣西醫(yī)科大學、廣西師范學院等院校的建設(shè)事宜，廣西師范學院1000畝地已經(jīng)開始報建工作。二、政策及市場環(huán)境分析（一）政策分析：1、國家政策分析央行出臺《關(guān)于進一步加強地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（又稱121號文）提高購買第二套以上住房首付款比例；上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率；房地產(chǎn)開發(fā)貸款將重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）不能低于開發(fā)項目總投資的30%；房地產(chǎn)企業(yè)、建筑施工企業(yè)貸款得到的流動資金，不能用在蓋房上，買地的錢也不能靠銀行貸款來交。只有建筑主體結(jié)構(gòu)封頂后，才能對購房人發(fā)放按揭貸款。2、地方政策分析廣西出臺政策規(guī)定：有償使用的土地要進入市場?！蚪窈蠓策M行房產(chǎn)開發(fā)有償使用的土地都要進入市場，主要通過招標、拍賣、掛牌等市場競爭性的形式出讓；◎各種土地交易都要在土地交易市場公開進行，實行交易許可制度和交易預(yù)報制度，規(guī)范土地交易行為；◎完善地價管理制度，規(guī)范地價的建立、地價的更新和供地價格等地價體系，加快農(nóng)用地定級估價工作步伐；◎建立健全供地備案制度，在今年年底前基本完成全區(qū)有形土地市場建設(shè)。從以上政策分析可知：房地產(chǎn)發(fā)展將會越來越規(guī)范，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會朝著良性方面來發(fā)展，這些將對本項目起到促進的作用。（二）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析近年來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)一片欣欣向榮的景象，從1998年開始，房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的調(diào)整，泡沫成份已得到控制，再加上宏觀經(jīng)濟開始步入穩(wěn)定發(fā)展時期，因此國家采取一系措施鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由此房地產(chǎn)業(yè)開始由復(fù)蘇并進入穩(wěn)定發(fā)展時期，總體上看，近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速發(fā)展的階段，全國各城市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持供求兩旺態(tài)勢。我國房地產(chǎn)保持穩(wěn)定發(fā)展主要表現(xiàn)為：房地產(chǎn)供應(yīng)量繼續(xù)呈高位增長態(tài)勢1998年底國家宣布停止住房實物分配，標志著中國的住房制度改革終于取得了突破性進展。從1999年到2001年的3年中，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資分別保持13.8%、19.5%和25.3%增長；商品房銷售面積分別實現(xiàn)了23.9%、30%和29.4%的增長。今年上半年，繼續(xù)保持前3年的好勢頭，開發(fā)投資同比增長32.9%，銷售面積同比增長22.5%，銷售額同比增長22.4%。住房制度改革突破性進展是導(dǎo)致當前房地產(chǎn)市場繁榮的源泉和動力。1998年以來，中國房地產(chǎn)市場一直保持著供求兩旺的局面。商品房供應(yīng)量（竣工面積）每年遞增16%～28%，今年上半年為20%；商品房需求量（銷售面積）每年遞增22.3%～27%，今年上半年為22.5%。商品房總體價格平穩(wěn)從全國看，2000年商品住宅房價比上年增長2.5%，2001年比上年增長6%，今年上半年同比增長0.12%。統(tǒng)計顯示的房價是全國平均房價，它是通過銷售總額除以銷售面積得出來的。不同價格檔次的樓盤在總銷售量中所占的比例不同（即便是每種樓盤售價不變），房價也會不同。據(jù)國家統(tǒng)計局稱，今年上半年房價提升小，與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整有關(guān)，也就是說，面向中低收入供應(yīng)的中低價位的樓盤多了，這是件好事。房地產(chǎn)投資和消費主體進一步發(fā)生變化投資主體與消費主體的多元化趨勢明顯，投資更加理性和慎重，個人消費已成為市場的主體。房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)存量與增量聯(lián)動、銷售與租賃并進的格局，市場自身的調(diào)節(jié)能力和抗波動能力增強。綜上分析，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過三年多的高位運行，還處在持續(xù)發(fā)展的熱潮中。下一步隨著各地政府部門鼓勵住房消費的政策進一步建立，隨著產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，隨著住房二級市場的加快全面開放，完全可以在三至五年、甚至更長時間的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。（三）廣西房地產(chǎn)市場分析自1999年以來，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)得到了長足的發(fā)展，各主要城市的房地產(chǎn)開發(fā)浪潮不斷提高，特別是南寧、桂林、柳州的房地產(chǎn)市場開發(fā)更是熱火朝天，就連沉淀已久的北海房地產(chǎn)如今也風生水起，整個廣西的房地產(chǎn)開發(fā)如火如荼，特別是2001年，廣西房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)下新高并出現(xiàn)產(chǎn)銷兩旺的良好態(tài)勢：完成房地產(chǎn)開發(fā)投資55億元，比上年同期增長4成，比全國平均增速高出18個百分點；商品房實際銷售面積約300萬平方米，銷售額近54億元，分別比上年同期增長5成和9成。2002年，廣西的房地產(chǎn)開發(fā)更高一籌，截8月份止，房地產(chǎn)投資增長繼續(xù)加快，1～8月房地產(chǎn)投資完成36.75億元，同比增長47.8%，增速與上年同期基本持平，比1～7月加快5.4個百分點。其中：商品房建設(shè)投資28.48億元，增長56%；土地開發(fā)投資2.13億元，增長93.6%；土地購置費5.79億元，增長25.3%。商品房銷售面積117.36萬平方米，增長39.8%，商品房銷售額23.35億元，增長54.6%。（四）南寧市房地產(chǎn)市場分析南寧市位于我國的南部，是廣西的首府。是廣西政治、經(jīng)濟、文化、科技、金融和信息中心，是大西南出海通道的重要樞紐，是華南經(jīng)濟圈和西南經(jīng)濟圈的結(jié)合部。全市面積10029平方公里，其中，市區(qū)規(guī)劃面積150平方公里，現(xiàn)有市區(qū)面積81.4平方公里，轄5個城區(qū)和二個縣，總?cè)丝?10萬人，其中市區(qū)人口137萬人。南寧市素有“綠城”之稱，在精神文明建設(shè)取得了新的成績，繼1995年起，先后榮獲“全國衛(wèi)生城市”、“全國城市環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”“全國雙擁模范市”、“廣西文明城市”、“國家園林城市”、“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范獎”、“中國人居環(huán)境獎”等榮譽稱號?？偠灾蠈庪S著精神文明建設(shè)的不斷加強，投資環(huán)境不斷改善和提高，他成為區(qū)內(nèi)外商界及外商投資的熱點。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也得到健康有序平穩(wěn)的發(fā)展，據(jù)有關(guān)政府部門統(tǒng)計，南寧市房地產(chǎn)（特別是住宅建設(shè)）的資金投入、竣工面積、銷售收入等指標均以較快速增長。2001年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資18.56億元，比2000年增長17.97%，社會固定資產(chǎn)投資和基本建設(shè)投資的增長率分別為8.5%、10.73%。房地產(chǎn)投資額占固定資產(chǎn)投資總額16—18%，是全南寧市固定資產(chǎn)增長最快的部分。1、南寧市2002年房地產(chǎn)狀況投資增長，供需兩旺2002年1～8月，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資11.22億元，比2001年同期增長35%；商品房建筑施工面積305.63萬平方米，比2001年同期增長35.4%；竣工面積24.83萬平方米，比2001年同比增長110.9%，竣工房屋價值2.06億元；商品房銷售面積34.84萬平方米，比2001年同期增長60.9%。這說明南寧市房地產(chǎn)業(yè)有非常好的市場。（2）南寧市房價穩(wěn)中有升近幾年來南寧市住房的平均價格：1999年為1724元/m2，2000年為2010元/m2，2001年為2182元/m2，2002年為2800元/m2。由此可見其房價穩(wěn)中上升。各區(qū)域樓盤的銷售價格（平均價格）不一：江南區(qū)為1550元/m2；市中心區(qū)域為2350元/m2；瑯東新區(qū)，南寧市住房平均售價為2250元/m2。別墅方面也是如此，即隨區(qū)城不同而不同，且單價也是所上升。上規(guī)模上檔次的都在150～250萬元/幢，仙葫開發(fā)區(qū)的龍胤花園憑著沿江線的優(yōu)越，定位為200萬元/幢。檔次略低的，資金壓力較大的樓盤，如楓丹麗舍，玫瑰園，推出的獨體別墅在60～100萬元之間，連體別墅在40～50萬元/棟之間。（3）市場日趨成熟，個人購房已成為消費的絕對主力過去“以房為本，人適應(yīng)房”的觀念已經(jīng)淘汰，“以人為本，房應(yīng)適人”已成為導(dǎo)向。相當一部市民的消費觀念已從以前的解決住房到現(xiàn)在要住得好轉(zhuǎn)變，如今市民購房由過去只注重地段，轉(zhuǎn)向注重戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境、小區(qū)配套、物業(yè)管理、甚至生態(tài)環(huán)境等，“以小換大”、“以舊換新”、“用明天的錢買今天的房”、“按揭買房”等方式及觀念已被市民普遍接受，并成為市民改善住房條件的重要路徑。同時，個人購房已成為消費的絕對主力，個人購房已達到89%以上。2、南寧房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢（1）政策開放，市場發(fā)展空間巨大南寧市政府部門對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高度重視，（2）南寧市未來房價趨勢將穩(wěn)中有升首先，根據(jù)WTO有關(guān)協(xié)議，我國將逐步取消對外資銀行和外資房地產(chǎn)企業(yè)的限制，五年之內(nèi)逐步地、全面取消外資銀行經(jīng)營人民幣業(yè)務(wù)的地域限制，這必定引起大量的資本涌入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，南寧市作為西部城市的大通道和“中國居住環(huán)境獎”的城市，將會引起外資的關(guān)注，其次，銀行業(yè)從2002年開始將會對一些金融政策進行調(diào)整，比如采取貸款利率降低等一些手段來刺激百姓加大住房消費投入，促進了房地產(chǎn)住房的發(fā)展。最后，南寧市政府對房地產(chǎn)市場加大宏觀調(diào)控力度，每年對房地產(chǎn)開發(fā)用地實行限量供應(yīng)，同時對房地產(chǎn)開發(fā)總量實行計劃調(diào)控。所有這些都會使南寧市的房地產(chǎn)更加有序，房價也將趨于穩(wěn)中有升。（3）南寧城市功能的定位必然帶動房地產(chǎn)的發(fā)展首先，今年是國家實施西部大開發(fā)的第二年，政策對包括廣西在內(nèi)的西部六省區(qū)適當傾向，西部各省區(qū)市必將由此獲得發(fā)展，而廣西是全中國唯一一個享有西部開發(fā)和東部沿海開發(fā)雙重優(yōu)勢政策的省區(qū)，廣西的經(jīng)濟必將邁出跨越式發(fā)展步伐。其次，作為廣西首府的南寧位于我國大西南最便捷出海通道樞紐位置，隨著中國—東盟自由貿(mào)易區(qū)的確定，這將改變南寧市的歷史地位，使南寧市成為中國進軍東南亞市場的橋頭堡。明顯的地理位置自然成為投資者的首選。（4）南寧城市的建設(shè)將推動房地產(chǎn)新一輪的發(fā)展首先，南寧市瑯東區(qū)和快速環(huán)道的建設(shè)為南寧的房地產(chǎn)提供了巨大的發(fā)展空間，外環(huán)線的建成勢必會引起周邊房地產(chǎn)的大量開發(fā)，目前，南寧市新的開發(fā)格局已成形，隨著城市重心的東移，將帶動大規(guī)模社區(qū)的開發(fā)，其次，隨著南寧投資環(huán)境的不斷改善，極大地吸引外地企業(yè)進軍南寧，將對南寧的房地產(chǎn)有著推動的作用，如大連萬達已在南寧市朝陽廣場旁計劃投資12個億建設(shè)商業(yè)樓，海南和記也在南寧大量圈地。最后，南寧市城市規(guī)模的不斷擴大，城市人口逐漸增長，南寧市人口每年增加五萬人，每年結(jié)婚人數(shù)約兩萬兩仟對，流動人口肆拾萬人，這些都是住房的需求不斷提升。綜上所述，目前南寧市住宅與房地產(chǎn)不僅保持著開發(fā)投資增長，市場供需兩旺的大好形勢，而且住宅小區(qū)的規(guī)模品質(zhì)也在不斷加大和提升，整個市場步入良性快速的發(fā)展軌道，隨著南寧市城市建設(shè)的加快和政府部門對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的支持，南寧市的房地產(chǎn)將保持2—5年的高速發(fā)展。（五）仙葫開發(fā)區(qū)市場分析1、南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯南寧市的城市結(jié)構(gòu)有其明顯的特點，主要表現(xiàn)是城市偏心化：地理中心與城市中心偏差很大，地理中心在百貨大樓、火車站一線，而城市中心，90年代在新城區(qū)，進入21世紀則逐漸遷移到瑯東，偏心程度較高。多中心：由于城市結(jié)構(gòu)偏心，使南寧出現(xiàn)多個中心概念，如商業(yè)中心在百貨大樓、興寧街、民生路一帶，城市中心在瑯東，市政中心規(guī)劃在鳳嶺，景觀中心在青秀山等。軸向化發(fā)展而非輻射性發(fā)展：南寧市的多個中心均勻分布在民族大道及其延長線一線，而逐步東擴，以環(huán)線結(jié)構(gòu)看城市結(jié)構(gòu)，東環(huán)與民族大道相接一帶已成中心，而北環(huán)、西環(huán)延長線開發(fā)度還很低，從開發(fā)程度看，南寧呈現(xiàn)“鴨梨狀”開發(fā)態(tài)勢。從以上城市結(jié)構(gòu)分析看，仙葫的區(qū)位優(yōu)勢非常明顯：首先它靠近高發(fā)展度的“鴨梨狀”頂部，其次它處在發(fā)展主軸線上，第三它緊臨南寧市與區(qū)內(nèi)主要城市的交通要道的交通樞紐。2、南寧城市東進的步伐加快，為仙葫的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件從瑯東開發(fā)區(qū)的規(guī)劃到建設(shè)分成兩個階段，97年以前，建設(shè)進度緩慢，97年以后建設(shè)進度明顯加快。進入21世紀后，房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)蘇和成長，又使瑯東的建設(shè)進一步提速。而鳳嶺的開發(fā)則明顯沒有瑯東第一階段的緩滯期，已經(jīng)呈現(xiàn)出開發(fā)熱度。如果說瑯東開發(fā)區(qū)是以政府先行，房地產(chǎn)跟進的模式，鳳嶺開發(fā)則直接是以房地產(chǎn)先導(dǎo)的，未來若干年的開發(fā)熱將會是鳳嶺，這種開發(fā)熱點不斷東進，使仙葫的開發(fā)一觸即發(fā)。從仙葫到鳳嶺，至青秀山風景區(qū)，僅是舉步之遙，鳳嶺的會展中心、體育中心、客運中心、青秀山風景區(qū)、高爾夫球場，都將直接輻射到仙葫，為仙葫帶來巨大的便利。近年來，隨著瑯東區(qū)的飛速發(fā)展以及一些政府機構(gòu)的東移，東部已成為一片前景大好的熱土。政府的重視和開發(fā)商的紛紛投資使東部擴展已見雛形，隨著瑯東、鳳嶺的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮，下一步的發(fā)展無疑就是仙葫開發(fā)區(qū)，目前已有大量的房地產(chǎn)開發(fā)公司在仙葫運作別墅項目，也有一些公司正在密鑼緊鼓的籌備項目的開發(fā)，項目開發(fā)的類型都是別墅小區(qū)，按仙葫目前的市場情況和發(fā)展態(tài)勢來看，仙葫在不久將成為南寧別墅區(qū)，將會是名副其實的南寧后花園。三、市場定位（一）項目定位1、從仙葫區(qū)的市場情況定位從仙葫區(qū)的地理位置、區(qū)位優(yōu)勢，決定了把仙葫項目定位為別墅是最佳的選擇，因為仙葫項目所在地環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，交通也相當便利，符合別墅的建筑條件，而在仙葫項目所在地建成公寓樓，由于地段離市中心較遠而不能讓消費者接受，至于定位為賣宅基地也不合適，近幾年仙葫區(qū)賣宅基地的形式，賣出很多，建的很少，宅基地已不太受歡迎，因為這種宅地的形式，鄉(xiāng)鎮(zhèn)氣息濃，無法吸引真正的有錢人，因此，建中高檔別墅區(qū)，才是仙葫區(qū)真正的目標，將來鳳嶺區(qū)、仙葫區(qū)將成為南寧市有錢人的天堂。2、根據(jù)南寧市市場情況定位從上述南寧房地產(chǎn)市場分析來看，南寧市房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，中心區(qū)域房價較貴，別墅不多，新開盤的幾個大別墅區(qū)價格較貴，憑著仙葫項目優(yōu)越的環(huán)境優(yōu)勢，營造一個中高檔次價位適中的別墅區(qū)，將會吸引南寧市及周邊城市的客戶，特別是有車一族。3、從仙葫項目本身條件定位根據(jù)仙葫項目地塊情況，呈條狀分布，一邊沿江，一邊沿路，有2/3的區(qū)域有山，1/3區(qū)域是平地，這樣的地貌建成別墅會得到很好的效果，在有山的部分宜設(shè)計成依山別墅，形成錯落有致的別墅區(qū)，盡量讓每一戶都有能看到江景，從高程來看，最高的只高出道路21米，規(guī)劃得當會是一道亮麗的景觀，不會形成太陡的山路。平坦部份靠江的宜設(shè)計成豪華別墅，看不到江景的部份，可布置中心花園、休閑會所、噴泉景觀。根據(jù)南寧市房地產(chǎn)的市場情況、仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展態(tài)勢和仙葫項目的情況來看，仙葫項目按目前的情況定位為別墅區(qū)是最佳的選擇，從仙葫項目所處的地理環(huán)境來看，仙葫項目所在地山青水秀、空氣清新，特別適合建設(shè)成為別墅區(qū)，同時，中大公司對于別墅的建設(shè)有豐富的經(jīng)驗和成功的案例，因此，仙葫項目的市場定位為中高檔別墅。（二）消費群體定位目標消費群體定位：主力消費群：南寧金字塔頂端的富裕階層——南寧本地資金雄厚一族：廣西區(qū)內(nèi)外政府高級官員、國有大中型企業(yè)高層管理人員、各上市公司高層管理人員、大型私營企業(yè)主、跨國界大型企業(yè)高層管理人員、跨區(qū)域大型企業(yè)高層管理人員。——中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)吸引來的外埠人士和駐邕機構(gòu)管理人員。——南寧正在形成的富裕的中產(chǎn)階級人群。目標消費群體的細分：1、廣西區(qū)、南寧市及邕寧縣政府官員；2、東盟各國領(lǐng)事、來邕投資工商界領(lǐng)袖和部分華僑；3、廣西區(qū)特別是南寧市大型企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級主管人員、高級工程技術(shù)人員；4、廣西特別是南寧市各大上市公司高層管理者；5、廣西區(qū)、南寧市科研部門、高科技企業(yè)為外籍專家購買“專家樓”6、國內(nèi)跨區(qū)域企業(yè)老板；7、南寧市及周邊地區(qū)私營企業(yè)主，特別是南寧市周邊礦主；8、藝術(shù)家、演藝界成功人士；9、少數(shù)長線炒家、投資客。目標消費群體的具體化：目標客戶年齡在35-50歲之間，家庭結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出以核心家庭（即夫妻二人+小孩）為主，部分三代同堂家庭。也就是說，主要家庭結(jié)構(gòu)家庭成員構(gòu)成集中在3—4人，家庭結(jié)構(gòu)比較穩(wěn)定，對住房的功能配置上趨向于客廳+餐廳+主人間+兒童房+老人房+工人房+客房+書房（藝術(shù)品收藏室、琴房、棋牌室或健身房）+多衛(wèi)生間。（三）價格定位在給本項目的價格定位時，在考慮成本的基礎(chǔ)上，要結(jié)合市場的實際情況定位，根據(jù)調(diào)查，南寧的別墅價格大致分二個檔次，一種價格在150—250萬之間，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園。一種價格在50—100之間，如：玖瑰園、楓丹麗舍，調(diào)查情況了解到，價格在50—100萬之間的別墅行情比較好，我們也按南寧市目前的經(jīng)濟情況和一些要素分析，南寧市1—9月份人均可支配收入為755.05元，其中40%的家庭人均可支配收入超過843.78元,20%的家庭人均可支配收入超過1185.37元（其中有10%的家庭人均可支配收入超過2148.16元）。只要有按揭貸款支持，有10%的家庭有能力通過辦理20年按揭購買總房款為90萬元的住宅，或者有10%的家庭有能力通過辦理10年按揭購買總房款為45萬元的住宅。根據(jù)市場和南寧市住宅消費預(yù)測，仙葫項目的價格定位宜分別為豪華型300萬元/棟、普通型150萬元/棟。整個仙葫項目的價格策略是“低價入市、逐步成長”，或者選擇“小幅調(diào)高”的方式，以達到首先獲取市場份額再攫取市場利潤和吸引消費者“追漲心理”的目的。四、市場及競爭分析（一）市場分析南寧別墅市場調(diào)查研究：1、別墅開發(fā)一片火熱據(jù)調(diào)查，在這些別墅項目中占地數(shù)百畝甚至上千畝的項目不在少數(shù)，一些項目一期開發(fā)就突破了百套；在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，高、中、低檔均有供應(yīng)，但別墅市場兩端熱、中間冷的現(xiàn)象也反映了市場的浮躁程度；在項目選址上，基本上以自然環(huán)境優(yōu)美、具有開發(fā)別墅先天優(yōu)勢的鳳嶺和仙葫為主，重視對園區(qū)小環(huán)境與周邊大環(huán)境的有機結(jié)合，對自然資源進行合理化的開發(fā)和利用。在建筑形態(tài)上更是呈現(xiàn)多樣化，從歐陸建筑體系到澳洲風情、北美風格，豐富多彩，在很大程度上滿足了一定的市場需求。從裝修上看，檔次多趨于豪華型，一些精裝修別墅將問市。從價格上看，一些高性價比的項目體現(xiàn)在建筑設(shè)計、景觀設(shè)計等諸多方面，注重引入名師設(shè)計理念，產(chǎn)品之間的差異性比較顯著。南寧別墅由于起步較晚，大多數(shù)開發(fā)商都沒有開發(fā)別墅的經(jīng)驗，造成項目參差不齊，檔次落差大，給人感覺很困惑。盡管如此，從整體來看，南寧別墅市場一直保持著紅紅火火的發(fā)展態(tài)勢。南寧市規(guī)劃局副局長黃恩厚稱，南寧市將以綠色生態(tài)別墅建設(shè)為特點，重點規(guī)劃市區(qū)東部鳳嶺一帶山嶺別墅區(qū)，以及市南新興苑、市西金沙湖和仙葫開發(fā)區(qū)規(guī)劃別墅區(qū)。目前南寧的高檔別墅基本上定位在舒適型階段。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》統(tǒng)計消息，目前南寧別墅（含聯(lián)排、VILLA和獨立別墅）已立項的達1500余套。2、南寧別墅類基本情況（1）、剩余未開發(fā)土地的名稱與數(shù)量

大自然尚未開發(fā)面積約250畝；

翡翠園尚未開發(fā)面積約38畝；

龍胤尚未開發(fā)面積約236畝；

麗水灣尚未開發(fā)面積約47畝；（2）、政府已批的土地名稱和數(shù)量雅源閣420畝海茵國際花城約400畝邕江灣約161畝龍頭山莊約1500畝（3）、在建總量目前，南寧在建別墅（含聯(lián)排、獨立和VILLA）總量已超過了1500多套。(4)、供求特點a、聯(lián)排別墅、雙拼別墅較獨立別墅容易銷售。消費者收入整體是呈金字塔形分布的，聯(lián)排、雙拼別墅的價位較獨立別墅的價位要低50～100萬不等，能夠接受此價位的人群要遠高于購買獨立別墅的，消費者購買力水平將直接影響項目的銷售（注：高檔物業(yè)少有用于投資）。在比較社區(qū)環(huán)境、房型、配套、服務(wù)后，價位將成為最后征服消費者的利劍。b、純別墅區(qū)較綜合社區(qū)的別墅容易銷售。購買別墅的人更加注重別墅所處的環(huán)境，通常把享受放在購買別墅的重要位置上。同時，也從一個側(cè)面反應(yīng)出購買別墅的人，有一種“富人圈”的居住情節(jié)，即存在著虛榮的購買心理特征。c、別墅掀起樓市波瀾。從2001年玫瑰園以近乎顛覆性的低價入市，到寧匯新天地、龍胤花園、楓丹麗舍、天池山．橘郡陽光別墅、麗水灣等項目相繼面市，南寧別墅市場不斷擴容。特別是2003年，新盤紛紛上馬入市，市場繼續(xù)一片火熱，別墅依舊是樓市的最亮點之一。由于“中國-東盟博覽會”落戶南寧的利好因素推動，有土地的開發(fā)商都有可能開發(fā)別墅項目。南寧在物流、人流、資金流等方面都將有很大優(yōu)勢，城市化進程加快、外來人口增加。置業(yè)投資系統(tǒng)消費將推動樓市的發(fā)展。按目前已報建、在建項目情況來看，南寧別墅市場的供應(yīng)量還是比較合理的，因此，未來南寧豪宅別墅市場的走勢將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢。d、別墅的未來發(fā)展前景南寧市的別墅市場發(fā)展經(jīng)歷了幾個階段，第一階段為80年代興起的“宅基地熱”，主要表現(xiàn)為大沙田，仙葫一帶的“農(nóng)民別墅”；第二階段為90年代中后期興起的“別墅用地熱”，開始出現(xiàn)規(guī)?；囊再u土地為主的樓盤，如濱江別墅區(qū)等；第三階段從2000年發(fā)展至今。隨著市場供銷兩旺的發(fā)展勢頭，人們對居住品質(zhì)要求的不斷提高，住宅設(shè)計的總體趨勢出現(xiàn)了從“量變”到“質(zhì)變”，由居住型向享受型轉(zhuǎn)化的過程。南寧的樓市從2002年開始，別墅市場進入“戰(zhàn)國時代”。而2003年大部分別墅盤推向市場后則完全進入“別墅時代”。在已推向市場的樓盤中以純別墅社區(qū)概念來規(guī)劃的只有龍胤花園、麗水灣、新天地等三個樓盤；大自然花園、榮和山水美地、翡翠園、天池山、橘郡陽光別墅、楓林藍岸等樓盤大部分是TOWNHOUSE、VILLA、花園洋房、多層、小高層等多種產(chǎn)品類型相混合的社區(qū)。3、別墅市場透視（1）、仙葫版塊的銳不可擋2003南寧別墅市場看仙葫-鳳嶺版塊，主要精品也集中在此區(qū)域。仙葫版塊從地段與環(huán)境的綜合質(zhì)素看，無疑是最高；邕江灣則是集大成者。（2）、領(lǐng)銜未來別墅的發(fā)展發(fā)向考察未來別墅的方向：在SARS以后，健康住區(qū)已成為樓市的熱門話題；邕江灣率先成為國家住宅與居住環(huán)境工程中心批準的首例國家級健康別墅試點項目，從選址到規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、材料選擇、施工管理、前期物業(yè)管理，尋找最為契合未來別墅的發(fā)展方向。（3）、性價比上的絕對實力就南寧別墅市場而言，經(jīng)濟型別墅單棟價格在100萬以內(nèi)，像玫瑰園、楓丹麗舍、天池山、橘郡陽光麗園；標準獨立別墅單棟價格將集中在180-230萬之間，按照建筑面積折算，單價約5000元/平米，單棟別墅占地面積基本集中在600-700平米，如龍胤花園、麗水灣、新天地、大自然花園；。4、政策帶來的競爭優(yōu)勢2002年2月18日，國土資源部下發(fā)了關(guān)于“停止別墅類用地”的通知。這樣可以持續(xù)保留產(chǎn)品差異優(yōu)勢。（附）南寧別墅總體概況和部分別墅簡介 1、南寧市已建和在建的別墅項目天池山、新天地、玫瑰園、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、大自然、山水美地、楓丹麗舍、翡翠園。2、即將上馬的別墅項目：雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊。別墅所在的區(qū)域分玫瑰園在江南區(qū)；大自然、山水美地、翡翠園、新天地位于鳳嶺；天池山、碧麗山莊、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、雅源閣、邕江灣、海茵國際花城、寶城花園、龍頭山莊位于仙葫。4、按競爭對手樓盤檔次分碧麗山莊賣地；楓丹麗舍樓盤素質(zhì)較低；玫瑰園是市區(qū)開發(fā)最早的別墅，銷售已經(jīng)進入后期；雅源閣、邕江灣別墅、海茵國際花城、寶城花園均處于規(guī)劃設(shè)計階段。大自然、山水美地、翡翠園、天池山、新天地、龍胤花園、麗水灣等素質(zhì)相當。結(jié)論：從市場獨立別墅供應(yīng)量來看：目前獨立別墅供應(yīng)量所占別墅總體供應(yīng)量比例較聯(lián)排別墅低。從獨立別墅市場價格來看：目前質(zhì)數(shù)較高的獨立別墅均價是170萬至280萬之間（個別樓王除外），市場普遍認同價格為200萬左右。從獨立別墅開發(fā)戶型面積來看：基本上以350至400平米以上為主導(dǎo)，少數(shù)在300平米內(nèi)和500平米以上。從獨立別墅銷售情況：目前仙葫和鳳嶺在建純獨立別墅存量并不多，大量已被市場消化掉。但是未被市場消化別墅基本在景觀上存在一定劣勢。從別墅景觀優(yōu)勢上看：景觀好，地理位置優(yōu)越，特別是沿江別墅銷售情況看好。反之，景觀較差別墅在銷售上存在著一定困難。表明消費者一個明顯的消費傾向，買別墅就是買景觀和身份感（二）競爭者分析1、楓丹麗舍邕江灣為純粹獨立別墅，而對手在容積率、私密性以及戶型上完全處于劣勢，邕江灣在環(huán)境和產(chǎn)品上擁有絕對優(yōu)勢，這里最有實力成就南寧未來的富人區(qū)。目前楓丹麗舍獨立別墅在檔次定位較低，基本價格為100萬左右，而且除剩余三套外，基本上已銷售完，不構(gòu)成對邕江灣別墅銷售威脅。2、龍胤花園對手以獨立別墅和聯(lián)體別墅為主，而且目前一期已基本封頂，目前銷售情況還在預(yù)料之中。在檔次定位上非常高，價格上也基本是符合南寧別墅市場價位。和邕江灣別墅園在景觀上有著同樣的優(yōu)勢。而且龍胤花園在廣告宣傳方面投入較多，形象也較佳，樣板間的包裝基本完成，銷售現(xiàn)場氛圍較濃。略顯差別是龍胤花園存在著聯(lián)排和獨立別墅，而邕江灣別墅園為純獨立別墅。邕江灣是首例國家級健康別墅示范項目，有650米親水江岸線，環(huán)境一流。另外從風水角度講，邕江灣抱水而居，是聚財斂財之相，而龍胤花園與此相反。在價格上邕江灣也江會有一定優(yōu)勢。但龍胤花園二三期正在規(guī)劃中，其獨立別墅仍將是邕江灣別墅園的一個競爭對手。3、海田·天池山別墅對手一期已基本售磬，二期即將開發(fā)，對手在景觀與規(guī)劃主題上與邕江灣有顯著差異，天池山以山體別墅為主題，而邕江灣為典型的坡地水景別墅，二者不形成直接競爭。另外邕江灣獲得首例健康住宅試點更具品牌競爭優(yōu)勢。4、麗水灣麗水灣別墅為純獨立別墅，景觀非產(chǎn)優(yōu)美，江景是其最大的賣點，而且山頂公園規(guī)劃也為該樓盤添色不少。目前售樓中心已經(jīng)投入使用，樣板房和一期工程基本進入尾聲，與邕江灣別墅園在距離上并不是很遙遠，建筑布局、景觀環(huán)境、品質(zhì)格調(diào)、私密程度而言，與邕江灣別墅園十分類似。二期和三期總共71套，這將是邕江灣別墅園形成極大競爭。5、碧麗山莊對手以賣地為主，與邕江灣不會形成競爭。6、新天地別墅對手挺強，但新天地位于鳳嶺，以起伏的地貌營造環(huán)境，與邕江灣差異性較大，且對手二期已開盤，銷售情況也不錯，將不會形成太大競爭。從以上資料中可知，目前南寧市房地產(chǎn)在別墅方面存在不同的檔次，在各個層次的別墅或宅基地都存在競爭，按目前南寧的別墅看有兩種：一種是檔次比較高的，如：大自然花園、龍胤花園、新天地別墅、翡翠園；每棟價格在150—250萬元之間，另一種是檔次低一點的，如：楓丹麗舍，玖瑰園等，每棟價格在50萬—100萬元之間，根據(jù)市場調(diào)查，南寧目前別墅比較暢銷的價位在60萬—100萬元的，像楓丹麗舍、玖瑰園的銷售據(jù)了解比較好。但由于南寧市的別墅剛起步，郊區(qū)化生活模式也剛剛起步，所以區(qū)域內(nèi)別墅項目的銷售并不是十分理想，所以市場空間還是比較大，但也存在激烈的競爭，這對于我們下一步的市場進入具有一定的障礙。因此，仙葫項目應(yīng)針對競爭形勢，走差異化道路，推出一種價格適中、高檔次的別墅小區(qū)，營造一種自然、個性、有文化品位的社區(qū)，推出“運動就在家門口”的健康小區(qū)，使項目品牌建立核心競爭能力，從而能使仙葫項目立于競爭優(yōu)勢之中。（三）項目核心競爭力分析綜觀南寧別墅競爭市場，經(jīng)過對目標消費群體深入分析，結(jié)合本項目之優(yōu)劣勢，我們得出這樣的結(jié)論：本項目的核心競爭力不是首例國家級健康別墅試點項目，不是解決防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪的三大世界建筑課題技術(shù)，也不是獨有650米邕江美景江岸線，更不是戶戶不遮擋，大開間小進深的建筑布局，其核心競爭力恰恰是由這些賣點以及發(fā)展商良好的企業(yè)形象、優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)支撐起的項目品牌——健康硅谷·水岸藝墅的別墅品牌才是項目的核心競爭力！五、項目理念構(gòu)想（一）項目地塊的情況介紹1.優(yōu)越的地理位置1.1綠城1.2全國首屆人居環(huán)境獎1.3南寧市的后花園2.獨一無二的自然環(huán)境2.1沿江650米長江畔、500米寬江面2.2沿江650米的緩坡2.3保留的古樹木(叢)11處2.4坡向面江2.5地勢起伏不平2.6周邊無環(huán)污染源2.7江水緩和 2.8對面青山郁郁蔥蔥、山下田園風光（二）項目的開發(fā)理念1.景觀主題1.1沿江碼頭、沿江景觀，江面風景與對岸青山形成的山水呼應(yīng)景觀系統(tǒng)1.2小區(qū)綠化隔聲林帶、道路兩旁的高大植物、小區(qū)內(nèi)眾多保留古樹、竹林以及其它各種綠化形成的綠林掩映景觀系統(tǒng)1.3跌水、人工湖泊，綠化及房屋倒影形成的湖光倒影景觀系統(tǒng)1.4各式現(xiàn)代廣場結(jié)合雕塑、小品、亭臺形成的都市浪漫景觀系統(tǒng)1.5具有民族特色的景點與單體設(shè)計表現(xiàn)壯鄉(xiāng)風情的景觀系統(tǒng)1.6針對每一棟別墅院落的地形設(shè)計形成每戶不同特色的景觀2.健康主題2.1結(jié)合健康要求進行總體規(guī)劃設(shè)計及單體建筑設(shè)計2.2齊全的運動場所及運動設(shè)施2.3完善的醫(yī)療保健及康體設(shè)施2.4各種健康組織的設(shè)立、運營保障和各項健康活動的開展3.科技主題3.1智能化系統(tǒng)的運用3.2各種高科技產(chǎn)品的運用3.3完備的信息系統(tǒng)4.生態(tài)主題4.1規(guī)劃設(shè)計最大限度地保持地塊原有的生態(tài)環(huán)境4.2水系統(tǒng)對生態(tài)的調(diào)節(jié)4.3綠化系統(tǒng)對生態(tài)的調(diào)節(jié)5.親和主題5.1人與自然最大限度的親和5.2規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計與自然的親和5.3單體設(shè)計與小區(qū)景觀的親和5.4社區(qū)內(nèi)人與人間的親和（三）項目的規(guī)劃布局及形象特征1.同質(zhì)居住的純別墅2.戶戶概念規(guī)劃建議的規(guī)劃布局3.依山就勢的規(guī)劃設(shè)計4.中庭景觀提高后排別墅價值5.流線形道路及不同形狀單體結(jié)合中央景觀形成五個組團6.結(jié)合保留樹木進行的規(guī)劃布局設(shè)計7.每戶景觀最大化的設(shè)計8.體現(xiàn)健康理念的規(guī)劃設(shè)計（四）項目的交通組織和停車設(shè)施1.沿等高線進行道路布置最大限度地減小道路坡度2.依山就勢的流線型道路設(shè)計與小區(qū)美景互相呼應(yīng)3.環(huán)形道路設(shè)計結(jié)合單體布置確保道路的通達性4.車行道、人行道、院落三者合諧布置體現(xiàn)小區(qū)道路的人性化特點5.確保每棟單體擁有一個私家車庫6.在會所、碼頭、軟性廣場、道路邊緣等公共空間設(shè)停車場或車位（五）項目的景觀設(shè)計及人文環(huán)境構(gòu)筑1.多種景觀構(gòu)成不同的景觀系統(tǒng)2.景觀的親和性設(shè)計使小區(qū)住戶可以與大自然零距離接觸3.景觀設(shè)計中融入當?shù)貧v史文脈充分體現(xiàn)地方人文色彩4.景觀設(shè)計與科技結(jié)合改善小區(qū)的居住條件（六）活動場地及交往空間1.沿江碼頭、沿江運動休閑場所、公共綠地、廣場、露天運動場等開暢式活動交流空間功能齊全的會所為業(yè)主提供了集中的活動交流場所獨立的院落設(shè)計為業(yè)主提供了半私密的交流空間完善的戶型功能區(qū)為業(yè)主提供了私密的交流空間5.各種俱樂部、培訓(xùn)班、網(wǎng)上信息交流的形式為小區(qū)居民搭建良好的交流平臺（七）公共設(shè)施的設(shè)置情況1.完備的運動項目設(shè)施為小區(qū)營造以運動為主的健康主題2.完善的醫(yī)療保健設(shè)施是小區(qū)居民的健康保障3.先進的安防系統(tǒng)是確保小區(qū)安全的堅固屏障4.領(lǐng)先的小區(qū)智能化系統(tǒng)給小區(qū)居民的生活帶來前所未有的便利5.針對性的無障礙設(shè)計充分體現(xiàn)人性化的理念（八）規(guī)劃設(shè)計的經(jīng)濟技術(shù)指標1.用地面積：160畝，106720㎡2.總建筑面積：46890㎡3.其中配套公建：5000㎡4.總戶（棟）數(shù)：143戶5.總居住人數(shù)：501人3.5人/戶6.容積率：0.447.綠化率：65%8.建筑密度（覆蓋率）:小于20%9.停車數(shù)：200輛（九）單體設(shè)計情況1.長條型設(shè)計使室內(nèi)通風采光達到最佳效果2.單體設(shè)計與原有地形的完美結(jié)合最大限度地體現(xiàn)房屋與自然的親和性3.針對觀景要求的單體設(shè)計方案4.湖島別墅充分體現(xiàn)與景觀的親和性及居住者的尊貴身份5.完備的功能區(qū)設(shè)置提高各空間的專用性6.合理的戶型設(shè)計給住戶提供舒適的生活空間7.現(xiàn)代設(shè)計風格結(jié)合廣西歷史文化特點體現(xiàn)壯鄉(xiāng)風格8.每戶單體結(jié)合院落設(shè)計形成各自獨特的景觀9.菜單式精裝修方案與施工圖設(shè)計相結(jié)合（十）健康住宅的技術(shù)措施1.空氣質(zhì)量控制2.噪聲控制3.熱環(huán)境的控制4.光環(huán)境質(zhì)量5.垃圾處理6.項目中高科技應(yīng)用六、消費者分析(一)消費結(jié)構(gòu)分析本項目目標顧客群體定位為城市的中產(chǎn)階級和富有人家，這個階層是最具實力的消費群體。經(jīng)過多年的發(fā)展，南寧市已造就了龐大的管理階層和技術(shù)階層，以及漸漸形成律師、演員、作家、畫家、文藝界和體育界人士等獨立階層，他們對城市生活環(huán)境有較高的依賴性，同時，又對自立、個性、文化品位有執(zhí)著的追求。隨著城市節(jié)奏的不斷加快，他們不再拘泥于傳統(tǒng)的生活方式，而崇高個性、自由的生活狀態(tài)，他們對居住的獨立性和私密性要求較高，渴望擁有自己的空間，希望從繁雜的、喧囂的紅塵中解脫出來，在完全屬于自己的空間毫無顧慮、自由自在地揮灑生活，他們追求優(yōu)美的環(huán)境、清新的空氣、充足的陽光，有著追求返璞歸真的強烈愿望；他們要求自己的居住尊貴而有生活品位，能充分展現(xiàn)自己的個性化空間。此外，南寧有大量的私營企業(yè)家和內(nèi)外地的富豪，這部分人已經(jīng)的較寬敞的居所，但他們都喜歡獨立的住宅，因此會產(chǎn)生第二次置業(yè)的愿望。(二)消費需求分析近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟實力的顯著增強，這部份人已有強烈的愿望和足夠的資金購買別墅。這部分人實際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢。同時，隨著中國加入WTO、西部大開發(fā)和南寧城市的大規(guī)模建設(shè)，南寧將成了人們的焦點，外資也會相繼聚焦，而大量資本的涌入，更掀起了房地產(chǎn)新一輪的消費熱潮。今年以來，在南寧的房地產(chǎn)一片熱浪中，下一步，大批的別墅項目將登臺亮相，成為南寧樓市的嶄新亮點。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今后幾年南寧別墅的需求將越來越旺盛。別墅的需求也是會多種多樣的，有居家型需求的，就是把別墅作為第一居所需求；有度假型的需求，有人也叫“5＋2”的居住需求，也就是有兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)。這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且預(yù)計今后度假型的連體別墅需求量將會增大；有旅游型別墅需求，那就是在旅游風景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅；有辦公型的別墅需求，一般是一個大公司把一棟別墅買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級管理人員的寓所。還有投資型的、出租型的別墅需求等等，因此，仙葫項目的市場需求量將會很大。(三)、消費者心理分析購買別墅的人都是社會層次比較高的人，他們一般都具有較高的文化修養(yǎng)和廣泛的社交圈；有優(yōu)越的物質(zhì)生活有高尚的居住理念；他們是一群熱愛生活、熱愛自然、熱衷運動休閑的人；他們期盼別墅，為的是延續(xù)他們的生命的輝煌，讓生活更加多姿多彩。購置別墅對高收入者而言，亦是一生中最為重要的一次消費，因此，別墅選擇應(yīng)該也是慎之又慎。綜合來講，購買別墅的人會考慮以下幾個方面因素。首先看地利環(huán)境地利環(huán)境是指別墅社區(qū)所處的地理位置及周邊的自然環(huán)境。別墅最好位于城郊結(jié)合部，既遠離城市的喧囂，又擁有“離塵不離城”的交通便利，近可觀水流花謝，遠可眺青山逶迤、浮云輕煙；社區(qū)融入自然之中，與當?shù)氐臍夂颉⑸鷳B(tài)相適應(yīng)，因地制宜，依山勢而建，傍綠水而居，特別應(yīng)保留一些年限較長的古木、植物等。概括而言，地理位置優(yōu)越，山清水秀而無工業(yè)污染的別墅社區(qū)是他們最好的選擇。2、其次觀其品質(zhì)別墅環(huán)境需要適合人的居住，別墅品質(zhì)同樣需要人性化的建設(shè)。買別墅首先看它的社區(qū)環(huán)境設(shè)計、別墅單造型設(shè)計和內(nèi)部空間設(shè)計是否達到別墅應(yīng)具備的水準，然后在此基礎(chǔ)上選擇符合自己個性，擁有超前的理念和設(shè)計的別墅。由于別墅是高檔的消費品，現(xiàn)在許多別墅選用頂級的建材，如高級墻面磚、進口屋頂瓦、進口空調(diào)系統(tǒng)、高級智能化系統(tǒng)等等，在注意材料檔次的同時，也應(yīng)考慮它的實用與適用性。3、最后比較性價比別墅的價格不菲，廉價的“別墅”不是真正意義上的別墅。他們購買的別墅要從社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施，設(shè)計裝修都要達到別墅的要求；同時，方便的交通、優(yōu)良的空氣質(zhì)量以及高標準社區(qū)配套和服務(wù)等，其從內(nèi)到外都令人享受到住在別墅的暢快舒適。因此別墅的性價比是綜合考慮其地段價值（包括升值空間）社區(qū)文化、物業(yè)管理，以及別墅的外立面、戶型、社區(qū)的設(shè)計、周邊的自然景觀等其價格之比，并不是越便宜越好。4、購買別墅動機分析消費者的購買動機主要有：(1)、健康別墅是目前住宅的最高境界，擁有健康別墅，就意味著擁有更高層次的生活；(2)、地域上不遠離市區(qū)，出入山水與都市間，工作與生活兩相便利；(3)、享受更高品位的生活，自然鮮氧、生態(tài)極佳的頂級健康生活；(4)、別墅規(guī)模、檔次能夠充分體現(xiàn)居住者的身份和社會階層；(5)、富豪聚居、完美建筑、絕版環(huán)境、絕對升值；(6)、良好的人文特征，針對子女的貴族教育，針對自己及朋友的玩賞空間等；(7)、私密性+個性化+成就感+健康生活，四者完美融合成為理想的健康棲息地。本項目諸多層面都能充分契合目標群的購買動機，符合消費者的需求，具有廣闊的市場前景。七、SWOT分析（一）優(yōu)勢（S）1、土地成本低，價格可塑空間大；2、交通條件好；3、地塊具有江景優(yōu)勢，空氣質(zhì)量較好，高品質(zhì)生活之地；仙葫項目所在地為城市郊區(qū)，天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象；隨著南寧城市建設(shè)的快速發(fā)展，仙葫開發(fā)區(qū)將成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點；4、全國首例國家級健康別墅5、中大公司在房地產(chǎn)開發(fā)方面有豐富的經(jīng)驗，特別在別墅的開發(fā)有成功的案例。6、世界級的區(qū)位：處廣西最大的別墅區(qū)，南蒲大道與西南出海大通道（民族大道）快速接駁，直達南寧面向東盟自由貿(mào)易區(qū)的商務(wù)中心，處世界未來貿(mào)易中心的一級輻射帶，昭示著世界級市政配套將會在此上演，邕江灣別墅園必將成為未來國際商務(wù)別墅的旗艦。7、世界級的江景：獨享650米江岸線，地勢坡向面江，江水環(huán)抱，邕江的浩淼與俊秀在此河段表現(xiàn)得淋漓盡致；業(yè)主在家中憑欄臨風，明鏡似的湖面及撲面而來的潔爽江風，使人心曠神怡。觀山、親水、看天下，風水寶地盡在邕江灣。8、世界級的別墅：無敵江景，戶戶不遮擋，視野開闊，氣流暢通；坡地營造，細節(jié)創(chuàng)新；三大課題技術(shù)，解決世界三大建筑課題——防潮除濕、恒溫隔熱、隔聲減噪，凸顯健康主題，中國別墅絕無僅有。流線型的小區(qū)道路蜿蜒起伏，曲徑通幽，勾勒出小區(qū)回歸自然之神韻。別墅組團間潺潺溪流、層層疊瀑，匯入明鏡似的天鵝湖，演繹出完善的健康生態(tài)鏈。清凈的樹林中，保留原始的古樹叢，鳳尾竹、古榕樹、古龍眼樹、扁桃樹錯落分布，悄悄傳遞四季的嬗變。9、世界級的休閑：160畝沿江頂級度假區(qū)，囊括購物中心、醫(yī)療保健中心、江邊健身步道、水岸風情酒吧、國際時尚游艇碼頭、垂釣漁人碼頭、水岸棧道；奇異的水晶穹頂陽光泳池，給人以與眾不同的休閑享受。10、世界級的服務(wù)：引入開創(chuàng)健康別墅先河的物業(yè)管理公司，定制個性化空間：重視健康行動，建立社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)、老人健康娛樂場所等，領(lǐng)航健康別墅管理理念。11、世界級的教育：緊鄰云集世界各地學子的五合大學城，文化氣息濃厚，接軌國際教育體制。12、世界級的健康社區(qū)：保留原生古木形成的生態(tài)圈，植被無須噴灑農(nóng)藥即可郁郁蔥蔥生長。被國家住宅與居住環(huán)境工程中心評為“首例國家級健康別墅試點項目”。（二）劣勢（W）1、仙葫項目地處仙葫開發(fā)區(qū)，城市配套建設(shè)不完善；2、針對開發(fā)的客戶群相對狹小，市場狹小，銷售壓力大；3、郊區(qū)化生活模式在南寧市剛剛起步，還處于啟動時期；4、幾個大別墅同時上陣，項目面臨著競爭。（三）機會（O）1、東盟帶來重大的機遇：中國—東盟博覽會無疑將成為南寧迅猛發(fā)展的最重大的機遇，同時新城區(qū)即將遷至仙葫經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，一系列相關(guān)市政設(shè)施配套相繼完善，也必將成為南寧高端房地產(chǎn)產(chǎn)品推廣的一次重大機遇。因此，邕江灣別墅園一定要利用好CAFTA所提供的各種宣傳途徑，充分展示廣西第一健康別墅的形象，從而取得邕江灣推廣銷售的全面勝利。2、周邊樓盤的開發(fā)水平不高；3、南寧市城市東進步伐加快，為仙葫開發(fā)區(qū)的發(fā)展創(chuàng)造了極為有利的條件；4、隨著城市的進一步擴大，郊區(qū)生活模式即將來臨；5、仙葫開發(fā)區(qū)即將納入南寧市的規(guī)劃及管轄之中，有成為南寧一個遠郊的可能，許多重大項目相繼進入仙葫開發(fā)區(qū)，區(qū)域價值進一步提升；6、南寧市的城市布局結(jié)構(gòu)特點使仙葫區(qū)位優(yōu)越凸顯；7、項目的開發(fā)使中大公司能樹立起一種品牌形象，這對于中大公司下一步的房地產(chǎn)戰(zhàn)略有極大的幫助。（四）威脅（T）1、仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，有住縣份的感覺，使消費者的檔次感降低；2、市場上的別墅供應(yīng)量非常之高，可能導(dǎo)致階段性購買力不足的市場低谷；3、大盤紛紛涌現(xiàn)，其以大社區(qū)、大配套的綜合優(yōu)勢分流了相當一部分高端置業(yè)群體。4、目前大自然、新天地、翡翠園、龍胤花園、麗水灣、楓丹麗舍、天池山等別墅樓盤已經(jīng)成形，會成為項目強勁的競爭對手。從SWOT分析中可知，項目有許多優(yōu)勢，但的確也存在一些無利因素，所以我們要針對這些因素，深一步的分析并且找出解決的方法，現(xiàn)總結(jié)如下：由于南寧房地產(chǎn)的高速發(fā)展和南寧市城市東進步伐的加快，仙葫將成為南寧市房地產(chǎn)的眼球，仙葫開發(fā)區(qū)的主管單位將會采取一系列的措施來完善城市配套建設(shè)和通過改造來完善仙葫開發(fā)區(qū)的城市功能。目前，項目所在地的路也正在擴充就是一個最好的說明。對于南寧市近幾年房地產(chǎn)市場火爆，房地產(chǎn)商都爭搶開發(fā)，特別是近來許多大型樓盤上馬，使項目面臨激烈的競爭的分析：通過調(diào)查分析，近年來南寧房地產(chǎn)市場日益昌盛，并且是一種良性的高速發(fā)展，同時，每年的銷售面積與竣工面積基本平衡，因此，可以預(yù)測在三年內(nèi)南寧市的房地產(chǎn)不會形成泡沫，由于近年來，南寧涌現(xiàn)出一批私營老板、高級企業(yè)主管、律師、演員等高收入者，隨著個人經(jīng)濟實力的顯著增強，這部份人已有強烈的愿望和足夠的資金購買住宅。這部分人實際上已擁有了住房，但原有的住房生活條件已不能滿足他們的需求，追求“有天有地”高質(zhì)量的私家住宅已將成為趨勢。而南寧的別墅比較少，遠遠還不能滿足這些人的需求，同時，我們將通過走差異化的道路和會通過一系列有效的營銷策略來促進本項目的銷售，使項目處于優(yōu)勢的競爭中。對于仙葫開發(fā)區(qū)離市中心較遠，郊區(qū)化生活模式剛剛起步，會不會得到消費者的認同的分析：由于南寧市城市建設(shè)的加快，使南寧市的發(fā)展逐漸向郊區(qū)擴張，仙葫開發(fā)區(qū)將成為南寧下一步的投資熱點，同時，項目所在地天然環(huán)境優(yōu)美，所建類型為別墅，適合人們對居住環(huán)境的要求，符合“富人住郊區(qū)”的普遍現(xiàn)象。這一點會得到消費者的認同。八、邕江灣項目財務(wù)指標預(yù)測規(guī)劃設(shè)計別墅開發(fā)建筑面積約43,000m2。其中高檔別墅142棟，會所建筑面積4,800m2，建設(shè)周期為兩年，項目有關(guān)財務(wù)指標預(yù)測如下：(一)項目投資額估算9,500萬元1.1土方18萬立方米11元/m3200萬元1.2排水、給水、排污、供電（各50萬元）200萬元1.3土建（4800m2*1000元/m2+43000元/m2*800元=49,800m2）3,920萬元、1.4綠化、景觀600萬元1.5智能化200萬元1.6道路80萬元1.7設(shè)計220萬元1.8勘察、消防、圍墻113萬元1.9其他100萬元1.10土地款2,160萬元1.11開發(fā)費用（管理費、財務(wù)費、銷售費）1,707萬元(二)項目銷售收入、成本估算2.1銷售收入估算公司銷售部通過對南寧中高檔別墅消費群體需求調(diào)查、對已經(jīng)開發(fā)別墅樓盤銷售情況實地走訪，經(jīng)綜合分析，將本項目定位為中高檔別墅，銷售價格的確定遵循低開高走的原則，第一期銷售分為兩段定價，開盤均價3,500元/m2，則銷售收入為3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；開盤一段時間后調(diào)整定價4,200元/m2*6300m2=2,646萬元；第二期銷售定價的確定，會根據(jù)第一期銷售情況來確定，如果銷售勢頭較理想，銷售價格就上漲，假若價格為5,000元/m2*30,400m2=15,200萬元，142棟別墅銷售收入共計為20,051萬元。2.2工程成本估算 7,793萬元土地購置2,160萬元建筑安裝 4,120萬元配套工程 280萬元綠化工程 800萬元(其中:智能化工程控200萬元)工程前期準備333萬元開發(fā)間接費用 100萬元2.3財務(wù)收益分析銷售收入20,051萬元工程成本7,793萬元銷售稅金1,122.86萬元營業(yè)稅=20,051*5%=1,002.55萬元城建稅=1,002.55*7%=70.18萬元教育費附加=1,002.55*3%=30.08萬元防洪費=20,051*1‰=20.05萬元期間費用估算 1,801.53萬元銷售費用（按銷售收入3.1%計提）20,051*3%=601.53萬元管理費用800萬元（依據(jù)前三年公司每年管理費用為400萬）財務(wù)費用400萬元（2500萬元*16%，融資期限為一年）土地增值稅土地增值稅實行四級累進稅率,計算本項目扣除項目：房產(chǎn)開發(fā)成本總額=7,793萬元房產(chǎn)開發(fā)費用=7,793*10%=797.30萬元可扣除項目總額=7,793+7,793*10%=8,572.30萬元項目增值額計算=20,051-(7,793+7,793*10%)=11,478.70萬元增值率=134%。增值稅=增值額*50%-扣除項*10%=11,478.70*50%-7,793*10%=5,739.35-779.30=4,960.05萬元利潤總額=9,333.61—4,960.05=4,373.56萬元所得稅=4,373.56*33%=1,443.27萬元凈利潤=4,373.56—1,443.27=2,930.29萬元項目銷售凈利率=凈利潤/銷售收入*100%=2,930.29萬元/20,051萬元=15%投資回報率=凈利潤/實際投入資金額=2,930.29萬元/4,878萬元*100%=60%(三)第一期工程現(xiàn)金流量預(yù)測現(xiàn)金凈流量預(yù)測3.1現(xiàn)金流出4,878萬元會所投資480萬元，別墅土建為（42*300m2=12600m2*800元/m2）1,008萬元， 別墅區(qū)配套工程280萬元環(huán)境綠化400萬元前期工程費用150萬元（報建、招投標、規(guī)劃設(shè)計、勘察）土地費用2,160萬元期間費用（廣告費用200萬元、管理費200萬元）400萬元3.2現(xiàn)金流入預(yù)測 2,872.8萬元第一期銷售收入3,500元/m2*6,300m2=2,205萬元；第二期銷售收入4,200元/m2*6300m2=2,646萬元，銷售42棟別墅收入共計4,851萬元，假若資金回收率為70%，可回籠資金3,395.70萬元，部份緩解第一期工程資金的壓力，還存在1,500-2,000萬元的資金缺口，目前解決資金缺口的主要從渠道是利用外部融資，同時加大銷售的力度，快速回籠資金。只有使第一期工程順利進展，才能保證整個項目的工程展開。(四)財務(wù)風險分析4.1盈虧平衡點應(yīng)用本量利分析法進行銷售利潤預(yù)測，通過銷售收入、銷售成本、銷售利潤三者之間的關(guān)系，通過測算損益分界點，以此為基礎(chǔ)進行項目目標利潤的測算。根據(jù)財務(wù)收益分析，本項目的固定費用(F)=2,960萬元；變動總成本(V)=6,540萬元；銷售量（Q）=4.30萬m2；銷售稅金（t）=a(1-a*5.6%)；單位變動成本(b)=1,521元；銷售單價(a)=4,663元(均價)。目標利潤(P)=Q*{a(1-a*t)-b}-F=9,427.74萬元當目標利潤為零時，算損益分界點為：銷售收入等于總成本。盈虧平衡銷售量(Q1)=固定成本/銷售單價-單位變動成本=0.94萬m2 盈虧平衡銷售單價（a）=單位變動成本+固定成本/總銷售量=2,209元/m2盈虧平衡變動成本(b)=銷售單價-固定成本/總銷售量=3,974.63元/m2從本項目預(yù)測的指標可以看出：如未來的銷售價格、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，使項目不虧損的條件是房產(chǎn)銷售面積不低于是0.94萬m2；如果銷售量、生產(chǎn)成本與預(yù)期值相同，項目不虧損的條件是，售房價格不低于2,209元/m2；如果銷售量、銷售價格與預(yù)期值相同，項目不虧損的條件是單位變動成本不高于3,974.63元/m2。在現(xiàn)有已確定銷售面積、銷售定價、項目總成本支出不會發(fā)生較大的變化的條件下，本項目只需要實現(xiàn)銷售量2.03萬m2，就實現(xiàn)項目保本點，這個銷售量只占整個項目銷售量的47%，也就是說：余下53%的銷售量就形成了我們的利潤空間，如果說，我們的銷售單價定價，工程成本、期間費用控制比預(yù)期的要好，目標利潤就會更豐厚。反之，銷售定價太高，銷售周期太長，開發(fā)費用就會增加，就有可能減少目標利潤。4.2財務(wù)風險預(yù)測在南寧仙葫開發(fā)區(qū)是別墅樓盤開發(fā)的黃金地域，在我們項目開發(fā)的樓盤周邊，有不少別墅盤，這對我們的銷售是一個壓力，根據(jù)這一現(xiàn)實情況，我們遵循財務(wù)風險預(yù)測最大可能的原則，對項目風險因素作如下預(yù)測?！鞴こ坛杀倦S時存在建筑材料漲價的因素，這樣會降低目標利潤期望值。△項目的開發(fā)周期太長，管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、工程人員費用都會有所增加，也會降低預(yù)期的目標利潤?！麂N售價格制定，也是影響目標利潤實現(xiàn)的又一因素，單價確定過高，會造成銷售環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，則有可能使資金供應(yīng)鏈連接不上，出現(xiàn)財務(wù)風險。單價確定過低，減少項目利潤?？傊瑸榱藴p少財務(wù)風險，公司在營銷方面會隨時調(diào)整價格策略，在工程的開發(fā)周期、開發(fā)成本及費用的控制上都有一整套的管理辦法，以保證項目利潤最大化。九、結(jié)論通過以上分析可知：本項目具有較好的市場前景，具有高的投資回報率，因此項目是可行的。目錄第一章 申報單位及項目概況 11項目申報單位概況 12項目概況 32.1項目名稱 32.2申請報告工作的組織 32.3申請報告概論 42.4項目提出的依據(jù)和必要性 62.5項目建設(shè)地點及主要建設(shè)內(nèi)容 92.6生產(chǎn)綱領(lǐng)、主要產(chǎn)品價格、分年度產(chǎn)品銷售計劃 132.7人員 142.8物料供應(yīng) 142.9工程技術(shù)方案 162.10主要新增生產(chǎn)設(shè)備 502.11投資估算及投資融資方案 50第二章發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 531發(fā)展規(guī)劃分析 532產(chǎn)業(yè)政策分析 563行業(yè)準入分析 58第三章節(jié)能方案分析 591用能標準和節(jié)能規(guī)范 592主要設(shè)計原則 603能耗情況和能耗指標分析 614節(jié)能措施及節(jié)能效果分析 645節(jié)能評估意見 70HYPERLINK"file:///F:\\準備修改傳百度文檔\\