物業(yè)管理投標(biāo)書范本2

PAGEPAGE24天通物業(yè)管理投標(biāo)書第一部分提高物業(yè)管理水平的整體設(shè)想與策劃第一章項目調(diào)研【建設(shè)中的天通位于市區(qū)彩田南路與蓮花北路的交匯處，有線電視臺以北：眥鄰市政府開發(fā)的大型居住區(qū)彩田村。該項目是長城地產(chǎn)集團2001年重點開發(fā)和建設(shè)的住宅樓盤。一期占地面積8058.8平方米，建筑面積95262.40平方米。由三座34層搭樓組成，地下三層規(guī)劃停車位349個，住宅單位789套。物業(yè)管理權(quán)的選擇采用集團內(nèi)部議標(biāo)的方式運作，此舉體現(xiàn)了長城地產(chǎn)集團深化國企改革的決心和促進下屬物業(yè)管理企業(yè)走向市場的作用。】為使日后的管理服務(wù)工作更加貼近天通的實際情況，我們數(shù)次赴現(xiàn)場及長城地產(chǎn)集團總部調(diào)研，了解的基本情況如下：大廈為超高層建筑，容積率較高，主推戶型為面積適中的中小戶型，業(yè)主數(shù)量相對較多，由此引發(fā)裝修、停車、治安、消防、環(huán)境等管理項目所產(chǎn)生的問題多而復(fù)雜。物業(yè)管理企業(yè)來用何種管理方式，方可應(yīng)付自如？該項目為分期開發(fā)，從入伙期直至正常居住期，物業(yè)管理實施與周邊施工（配套工程收尾及二期施工）長期并存，且入伙期業(yè)主入住集中、入住率高、入住快，管理壓力較大。盛世家園作為2001年長城地產(chǎn)（集團）開發(fā)建設(shè)的重點工程，首次采用內(nèi)部議標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，引起了下屬物業(yè)管理企業(yè)的高度重視，未來物業(yè)管理工作必須以實現(xiàn)業(yè)主滿意、開發(fā)商滿意、社會滿意為終極目的。據(jù)我們的研究分析，未來的業(yè)主以白領(lǐng)階層的首次置業(yè)者及來深工作多年的工薪階層為主。完全借助以往的運作模式來為這些中、青年家庭服務(wù)，能否滿足他們的服務(wù)需求呢？讓我們共同關(guān)注一下入住人群的特點：盛世家園未來的業(yè)主多為白領(lǐng)及具有一定學(xué)歷的工薪階層，素質(zhì)相對較高，對物業(yè)管理的期望值也較高，其特殊的人員結(jié)構(gòu)必將為大廈帶來更清新的時代氣息、衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)管理方式和管理手段的現(xiàn)代化。盛世家園業(yè)主基本屬于中層收入階層，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是“質(zhì)優(yōu)價廉”的，而且不能違背業(yè)主的客觀需求提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。第二章管理目標(biāo)——構(gòu)建“文化社區(qū)”根據(jù)我們的調(diào)研結(jié)果顯示：天通應(yīng)是“文化入”的居所，“文化人”重情、講理、守法。開展物業(yè)管理工作，就必須高度重視他們的文化需求、服務(wù)需求及主動參與社區(qū)建設(shè)的愿望。我們提出構(gòu)建“文化社區(qū)”的人居理想模式，強調(diào)由物化管理上升到文化管理，實現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度共融的“文化社區(qū)”的管理目標(biāo)。文化管理涉及兩個層面，一是通過多種交流形式促進物業(yè)管理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使“長幼有序，睦鄰親善”的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進而深入到他們在使用物業(yè)尤其是在使用共用性較強的物業(yè)中，進行約束和引導(dǎo)，以降低管理難度，提升管理效果。我們的設(shè)想是：－、倡導(dǎo)“全員參與”的管理文化在管理處內(nèi)部我們強調(diào)員工在合理分工基礎(chǔ)上的充分合作，例如在保潔方面提倡“人過地凈，全員保潔”，安全管理方面提倡“全員防范，全員消防”等，以多層面的共同參與和協(xié)作來彌補管理上的缺項和漏項。在社區(qū)內(nèi)，我們推崇“為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念，實現(xiàn)“管理開放，開放管理”。把熱心社區(qū)公益事業(yè)的社區(qū)成員組織起來，參與社區(qū)的安全管理和社區(qū)文化建設(shè)。此外，我們還將借鑒行業(yè)內(nèi)的成功經(jīng)驗，實施“管理報告制度”，每季度如實向業(yè)主報告綜合管理服務(wù)費的收支使用情況，以及治安、保潔、綠化、社區(qū)文化等各專項工作的運作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。二、推廣“平等互動”的服務(wù)文化嚇服務(wù)文化的僵涵義在于古“臨把提供優(yōu)質(zhì)故服務(wù)視為工緩作的自然方染式和最重喪要的市規(guī)范繳”錘。犬服務(wù)連著業(yè)哭主和物業(yè)管議理人，我們款對兩者虎關(guān)系送的定位是：僚建立在權(quán)利久與義務(wù)對等同基礎(chǔ)單之上的合法門契約關(guān)系損。造建立這種認(rèn)叉識能使員工禽真正屈尊重自身的修工作，產(chǎn)生浴服務(wù)芬熱情朵，自覺嘗試格去尋找躍滿足液業(yè)主期望的悉恰當(dāng)方法，山提供發(fā)自內(nèi)鄙心的全“銹微笑服務(wù)尸”藝。業(yè)主在享撞受服務(wù)的同濱時罵提出會改進意見珍，指服務(wù)產(chǎn)品的玉供方和需方氏均保持愉悅住的心境，服仙務(wù)水準(zhǔn)懇在平等互動朝的頓基礎(chǔ)稱上得以提升攤。吊三、營建學(xué)“濁和睦親善扁”碌的社區(qū)文化特社區(qū)文化是學(xué)物業(yè)管理人暢與社區(qū)積成員盈共同創(chuàng)造的房、具有社區(qū)健特色的精神疼財富和物質(zhì)費形態(tài)的完美鐵結(jié)合，社區(qū)想文化建設(shè)的侮最終目迅的是在居住鼠區(qū)內(nèi)建立一碌種壓“成和睦親善代”濱的文化氛圍賓，以取代社持區(qū)中正在蔓腔延的索“毒人情沙漠候”傲。我們將以墊開展健康豐桂富惱的社區(qū)文化辦活動為紐帶追，建立嶄新傭的社區(qū)公共擺秩序。飄我們將圍繞首“諸愛國主義、性環(huán)境保護、貓社區(qū)科普、親全民健身、糾社區(qū)公益、傷尊老愛幼、鞠物管宣陶教、健康撲家居暫”眉等八大主題博來組織、策住劃社區(qū)活仿動，汗努力把盛世播家園創(chuàng)建為季“群精神家園醋”碗。濫四、塑造脈“新親和人文盲”味的環(huán)境文化逢現(xiàn)代賢信息時代的拌到來，業(yè)主油更加關(guān)迷注社區(qū)內(nèi)的灘人文環(huán)境?？课飿I(yè)輕管理恨人與業(yè)主一喝起參與環(huán)境寺文化的建設(shè)茶，將極大地性滿足業(yè)主愉柿悅身心新、親近自然患的居住需要語。狹在環(huán)境文化楊氛圍營造上觀，我們將導(dǎo)弟入一套結(jié)合掛現(xiàn)代與傳統(tǒng)昨、符合建筑食設(shè)計特色的桌形象識別暮系統(tǒng)，提升號檔次：提供懼高品熊質(zhì)的園藝鍵維護，保持內(nèi)綠化的良尿好長勢以承要續(xù)設(shè)計理念涂：以多種形路式組織業(yè)主室開展厲環(huán)境保護及播美化家園活孤動，并不斷艦完善瞇居住區(qū)內(nèi)的趣園林安小品及自然偷景觀，營耀造厚重的人累文捎氣息址，建立人危與環(huán)境和諧甲共融的巾“但文化社區(qū)區(qū)”黎。志第三章象俗天通噸管理模式厭我們確立錄天通列的管理模式掃是：交●川緊密圍繞步“襯質(zhì)量料、成本雙否帖決炒”蔑的運作核心兔鬼宵提供寇“里質(zhì)優(yōu)價廉拜”遼的服浸務(wù)產(chǎn)品?！褡匠珜?dǎo)詢“汽以客戶為中敘心雀”升的流程管理鏈思托想決守服交建立以流暫程為基石的畏客戶需賣求價值求鏈牲●上致力于與業(yè)走主建立平等啦的現(xiàn)代躺契約與關(guān)造系貿(mào)柏鎖廈推廣勇“膠平等互動畫”彈的服招務(wù)文化遺在確定管理倦模式的趟基礎(chǔ)考上，針對純天通蜻的特色及實坐際情況，我醉們進一步提腦出了全宵方位物業(yè)棋管理辮的基本墾思路。脂我們的管理愁思路是：墾調(diào)●咬強調(diào)們成本各控制意識和裂成懶本管理程序折關(guān)●葬強調(diào)流程被團隊的有效范運作和服務(wù)談流程的持續(xù)姻改絹進詞踩●壇強調(diào)公眾服瓦務(wù)的規(guī)范化夏與特約服務(wù)宗的個性化頂誠●缸致力于共用偵設(shè)施、設(shè)備窩的持續(xù)截改進病和功能提升濁負(fù)●夫致力于澡培養(yǎng)愛員工的專業(yè)悄素質(zhì)以及社米區(qū)全竄員的參與奏意識靈翼●花致力于文化紙功能的提升露，塑造符合釋現(xiàn)代文明的施人居理想環(huán)圾境野第四章白望擬采取看的管理服務(wù)汪措施峽結(jié)合梨天通呈物業(yè)管理花的難點、重吧點及管理思攀路，我們擬第采取以下管范理服務(wù)措遣施，以保證奇管理蘋模式的實現(xiàn)鼻及服務(wù)逗產(chǎn)品逗的供給味：斤－、導(dǎo)入華ISO90噴02升質(zhì)量管理體陷系蘭天通附物業(yè)管理竄公司于榨九七年建立憐了ISO9滿0002質(zhì)榜量保證關(guān)體系，并順傅利通過英懶國以SGS堆公證行的第梁三方認(rèn)證，炭通過三年多嚇的實際運作枕和持續(xù)改進啊，質(zhì)量保證像體系已日趨芳完善和貿(mào)穩(wěn)定，并具耀有較強的可埋操作性，顫質(zhì)量脆保證體系已暫成踩為我們提供遮規(guī)范化、標(biāo)奮準(zhǔn)化物業(yè)管劈理服務(wù)的基婦石。隨著國業(yè)際標(biāo)準(zhǔn)傻化組織于2禽000年1公2月頒布了挽2000版械質(zhì)量管理標(biāo)足準(zhǔn)，我們審艙時度勢逃，積極跟怨進，及時對世原有的質(zhì)量擱體系進行了捎改版，并于總2001年沾三月份成如功獲得社IS090絹02遞∶襲2000節(jié)質(zhì)量管理體致系的認(rèn)證。罰在猜天通蘇物業(yè)管理球的實施過程霸中，我們將失一如憲既往地推行需IS090波0霞2，以期在踩為業(yè)主提供肥優(yōu)質(zhì)服務(wù)的獨過程鴉中不偏離既鋸定的軌道。猜二、實施雹“瘡質(zhì)量、成本慮雙否決辟”問運作機制裹我公司于9柏7瘦年底開鼓始學(xué)習(xí)贊邯鋼經(jīng)驗，液并在邯鋼詳“扔成本否決征”素經(jīng)驗的基礎(chǔ)拳上，結(jié)合扁物業(yè)管理行感業(yè)的服務(wù)特腹性，于98肯年全面推行蛇“詞質(zhì)量汽、吵成本雙否決浩”蔬機制。公司箭每年通過與爛管理處簽訂謝目標(biāo)管理責(zé)燥任書，把服洋務(wù)質(zhì)量和成晶本控制作為累考路核翠管理貼處工作業(yè)績屈的兩頂最重揭要的指標(biāo)，塔且兩者是錦“及或逮”腐與數(shù)“喇否稱”呼的關(guān)系。通油過近三年的堡“某質(zhì)量、成本忘雙否決卵”泡的運作，粗我們寒獲得了業(yè)主特滿意率持續(xù)廊穩(wěn)步上升、稈管理成本下腦降近十個百賄分點的良好篩成果臨。我勒們將進一步廈結(jié)合鄙天通突的管理特點中和難點，把姓這一套運行惑機制用于該受大廈的管理用實踐中，力就求在劃“尿服務(wù)質(zhì)量白”退和嫁“王成本控制倚”判之間盈找到更準(zhǔn)聯(lián)確的結(jié)合點霸，以提供洗“葛質(zhì)優(yōu)價廉注”枕的渠服務(wù)產(chǎn)品妙。僵三、建立祥“困加油站式撒”蒸的員工培訓(xùn)割機制捎由于提供服圍務(wù)產(chǎn)品的主兆體之間即的個性差異學(xué)，對于壩服務(wù)產(chǎn)品的檢提供，不能偉簡單亦地只制造一絕種清“丟準(zhǔn)則半”披，而是應(yīng)該會依據(jù)服務(wù)需座求的變化而漫不斷調(diào)整，寨也踐即服務(wù)的層鼠次、內(nèi)容和搶方向做知出階相應(yīng)變化，樹真中一項關(guān)悟鍵問題就在遮于對員工持庫續(xù)不斷的培片訓(xùn)。在實踐帳中，我們推芝出了庫“抽加油站式淘”臟的培訓(xùn)體系毛，做忌到崗前培訓(xùn)悲、在崗培訓(xùn)司和調(diào)崗培訓(xùn)巨，丙各層級員工碧均有明確的奪培訓(xùn)達標(biāo)標(biāo)絨準(zhǔn)，使每一風(fēng)層級員工保沒持服務(wù)知識短、技能與服耗務(wù)需求達到愿動態(tài)平衡。葛同時，聲我們溪亦強化翼“寬管理者就是分培訓(xùn)者高”氧、誦“黎培訓(xùn)是公司瀉對職員的最墊大福利沃”峰的觀念，并究把這種意識族在物業(yè)管理租工作中貫徹牙始終。圈四、實現(xiàn)與畫大型住宅區(qū)遲的資源共萬享垃天通譜與市政府開陶發(fā)的大型微還利房社區(qū)霜——患彩田村毗鄰蔽，這將成為寸我們不可或盼缺的一項管接理資源。根線據(jù)彩田村規(guī)襪模龐大、配血套齊全的特蒼點，我們可柏以充分借助核這個有利條找件實現(xiàn)資源量共享飄，以便更好宋地滿足業(yè)主固的服務(wù)需求跡?？焱ㄆ媾c彩田匆村雖然在物鞋業(yè)類型、開符發(fā)速度、服恐務(wù)定位等方破面存在一前些差異，但唯為業(yè)主提供匠優(yōu)質(zhì)服務(wù)的竹目標(biāo)是一致雜的，雙方可仙在競爭的基條礎(chǔ)夫上充分開展榨合作，如農(nóng)管理攝信息童使用、社區(qū)回治安聯(lián)防、膠社區(qū)活動開資展等方面均商可強強攜薯手、優(yōu)勢互摟補。虹五、建立蒙“司物業(yè)管理信義息島亞”猛伴隨瓣IT紹產(chǎn)業(yè)的迅速抵發(fā)展，數(shù)字憑化的導(dǎo)信息汪浪潮正以不貨可阻擋之勢梅向我們涌來慕。配合袍天通票物業(yè)管理袖公司胸的局域網(wǎng)及吉天通絨的寬帶網(wǎng)計懂劃。我們著研力在引天通伯的物業(yè)管理繞中，實現(xiàn)酸管理枯手段的現(xiàn)代停化和子信息蓄的網(wǎng)絡(luò)化。糟構(gòu)饑建一個可為扣用戶提供大屆量交互式溉信息法的美“寺物業(yè)管理磚信息耳島辰”派，從而栗滿足剩社會的各界、壞業(yè)主忠、住戶以及訊物業(yè)管理公手司雅之間臥對材管理夢資源及路信息庸共享竭的需求。我遍們擬逐凍步建立杠天通訪網(wǎng)站，并將考各展類管理服務(wù)勤信息躺定期輸入并小及時更新。宰政府主管部速門憶、專業(yè)主睜、住戶以及缸物業(yè)管理公巾司隨時可通禁過互聯(lián)網(wǎng)或箏本地網(wǎng)幫登陸網(wǎng)站，睜高速瀏覽管底理處的管理濾情況，并獲濃取服務(wù)資料悲，同時對管奴理處的工作壺業(yè)績進行監(jiān)備督歇和指導(dǎo)，實腔現(xiàn)管理服務(wù)爆信息綢的多層面?zhèn)骼圻f。幫六、倡導(dǎo)開慣放式的管理民服務(wù)蹲物業(yè)某管理落公司與業(yè)主凡大會及業(yè)主橋委員會、居壯委會均涉及梯業(yè)主、住戶鍛日常生活的燙不同側(cè)面。煤物業(yè)糟管理公司與逮業(yè)主大會及蛋業(yè)主委員會困、居委會之挺間爺關(guān)系鴿若協(xié)調(diào)不好亂，必將演化低為阻礙大廈軟物業(yè)蜘管理汗水平提高的朋一種阻力。類為此，在賭天通燙我們凱倡導(dǎo)健和強調(diào)開放胖式的甚管理宇服務(wù)，明確咸上述沃物業(yè)萍管理公司與賤業(yè)主大會及掌業(yè)主委員會筒、居委會混之間臉的分工及配嗽合。著即：物業(yè)裝管理故公司提供湖專業(yè)萬物業(yè)管理繡服務(wù)珠、業(yè)主大會共及業(yè)主委員寄會負(fù)責(zé)對自治澇自律垮管理消、抹居委會揉承擔(dān)政府雖社區(qū)時行政顧管理謎和社區(qū)公益紋服務(wù)外。惰對于黎管理燭處，我們通叫過要求其按寄時公布財務(wù)手帳目、定期申提交修“皆管理報告唇”術(shù)、組允織北“食管理毫處開放日電”游活動、公布都管理紀(jì)處主管人員無的聯(lián)系泥等措施，自黎覺接受業(yè)主停的監(jiān)督：對侮于業(yè)主大會團、業(yè)主委員敢會，我們將外在大廈入伙奪并達到規(guī)定燥的條件后依奴法成立。將并從保護業(yè)努主開合法脅權(quán)益荒及提高獅自身管理水錫平出發(fā)，不緩斷增強罰業(yè)主大會及驢業(yè)主委員會統(tǒng)自治施自律大管理古的意識和能坦力，使之能遍真正代表全許體漫業(yè)主行使監(jiān)液督和審核的敞權(quán)力。對于厲居委會，我興們將鍛盡力協(xié)助其株搞好業(yè)主悲、住戶的宣完傳教育、民削事糾紛調(diào)解潔、擁軍優(yōu)屬端、扶貧幫困勵、計劃生育叔等工作，同畜時鄉(xiāng)在管理是信息寬資源上予以昏有效支持。灘我們谷深信：只要墊從服務(wù)業(yè)主思、住戶歇的根本縫目標(biāo)維出發(fā)，三方再的合作一定錢能成為推動觀大廈吧管理論水平提高的車助叮力。倒七、提供個駱性化的裝修炒套餐服務(wù)總國人生活品取質(zhì)的不斷改辣進，使得房渣屋裝修正成沸為業(yè)主在購?fù)恳院笞顬橥P(guān)注的一個律問題。但是海，現(xiàn)階段裝冷修市場的不獵規(guī)范因素卻運讓大部分業(yè)毀主、住戶深頑感潮困惑。一方給面，普通的竹業(yè)主級、住戶因為蓬專業(yè)的限制榨，對于裝修克方案的設(shè)計恐、裝修商的霸選擇、裝修辮材質(zhì)選購、份裝修質(zhì)量的權(quán)監(jiān)督等問題蝕都顯的心有它余力而力不墳足；另一方推面，因為監(jiān)鞠管力度的缺斃乏及裝修工懇程的高利潤床，導(dǎo)致目前浮裝修單位魚疤目混珠，死“川游擊隊疫”旦四處出沒、匯裝修質(zhì)量事愿故頻頻發(fā)生速。在社區(qū)服劈務(wù)社會化的衰進程組中，落我們怒認(rèn)為：物業(yè)駁管理武企業(yè)完全深可以扮演一爸個主動性的晌角色。為此仙，在解天通羊的裝修騙管理丙上，我們竭窗誠饅為業(yè)主覺、住戶提供腫完美的配套承服務(wù)。呈我們吹擬通過公開販招涼標(biāo)的方式引袍入3－4家老具有一定療品牌、資質(zhì)跳、售后服務(wù)濱的正規(guī)裝修根商進咸駐大廈并向山業(yè)主執(zhí)、住戶推薦績，避免裝修緩游擊隊日允夜騷擾業(yè)主下、住戶。同以時，根據(jù)不斗同層次業(yè)主適的需求，提羞供各類個性舞化的裝修方豆案以供選擇黎，實現(xiàn)設(shè)計驢、施工、養(yǎng)撕護葬一條遺龍的套餐式門服務(wù)。另外撇，根據(jù)個別讓業(yè)主的特殊舉要求，管理出處亦可在業(yè)僅主購房之后斬但房屋未懲入伙檢之前，即提貫供裝修申請富及方案犧審核的服務(wù)喉，以解業(yè)主鎮(zhèn)的后顧之屑憂。玉八、構(gòu)建服劑務(wù)平臺與——話窯戶服務(wù)中稱心梯強大的服務(wù)軟平臺和先進射的服務(wù)組織剩是提供臉規(guī)范滾客戶服務(wù)的股前提。在府天通植的服務(wù)形式姿上，我們擬偉建立客戶物駱業(yè)管理服務(wù)逼中心的運作記體系。即將騎管理勝處的內(nèi)部管敗理處基對外服務(wù)分龍為后臺和前箭臺操作，從改而保證破管理賽處對外形象膏的統(tǒng)一化。辮客戶物業(yè)管舍理服務(wù)心是征管理處的指瓦揮調(diào)度中心菜及邪信息蝴樞紐，業(yè)主抖所有的服務(wù)城需求申請及董投訴建議都昂將匯總到客凝戶物業(yè)管理印服務(wù)中心，呈由中心負(fù)責(zé)印分類處理。篩而管理處所剖有需要紗公布的管理史服務(wù)寨信息豆亦通過該中叛心斑反饋到業(yè)主殃、住戶。通仔過管理服務(wù)鍋中心的有效擺運作，第修一，可保證筍管理處對外月信息諒傳播的斗□抬徑統(tǒng)一化；袋第二，建立文首臘問責(zé)任制，笛所有業(yè)主車、住戶的投眼訴和需求都礙有專人負(fù)責(zé)咸跟蹤和狗落實直至業(yè)失主陡滿意挽為主；第搏三，中責(zé)心拋24江小時的工作黃時間及將可保證業(yè)燕主粉、住戶的需岔求全濤天候地得到化受理及級滿足令。籠九、構(gòu)建網(wǎng)恨絡(luò)化的物流變鏈鐵——腹虛擬倉庫亦物料海管理胃的根本目的瓶在于建立快初速昌流通的物料毒供應(yīng)渠道和打?qū)崿F(xiàn)物料消蛾耗的最小化鞭，從而保證吵服務(wù)提供的扮及時索迅捷以及服跟務(wù)沾成本粘的有捧效降低山。選在此方面，霸我們際主要遇過構(gòu)洲建網(wǎng)絡(luò)化的受物流鏈禾——巴虛擬倉庫來孕實現(xiàn)。攝物業(yè)管理公速司的物料配芹送部通過基彎于局域網(wǎng)平那臺的物料管蒼理系統(tǒng)，對每管理辦處物料的年攔度采購計劃桌、價格、數(shù)柴量、品牌、油供應(yīng)商、安翻全昂庫存量等實獵施遠(yuǎn)程監(jiān)控敵。而同時性，管理處所奧有物料固的訂單、入閃庫、出庫以擇及結(jié)算手續(xù)獵都是通過網(wǎng)源絡(luò)來完成的揮，物料的供協(xié)應(yīng)主要通過岡供應(yīng)商送貨遮上門。物料拖配送部和份管理躍處的物料信服息通過該系完統(tǒng)隨時交互親和更新。一搏旦管五理處物料的炊采購或使用王超標(biāo)，該系堂統(tǒng)將迅速響飾應(yīng)燒并迅速嶼加捧以修正，從旺而保證物料泳的消耗得到意有效控制，破成本綱有效降低。打十、管理體模系的全面整擾合和提升席社會的環(huán)境扶時時在變，臟業(yè)主的需求疲亦時時懸在變，始終澤沿用舊黎有的譜管理到模式和服務(wù)眨方式是無法題滿足毀業(yè)主不斷增蜻長的服務(wù)需閃求的要求的灶。捆天通樸物業(yè)管理只公司需自喊一九九九年顆始，在全公受司范圍內(nèi)啟琴動了菊“廟創(chuàng)新再造單”昏工程，實施均管理體系的塔全面整合提摸升。其精髓飼將描在懸于持續(xù)地不扁間斷地進行行流程貞再造，對日姨常一些已經(jīng)飲相對固定化奶的思維方式策、服務(wù)理念家以及具體的耀作業(yè)流程進蒙行重新分析束和改造，使淡真能夠更加如符合業(yè)主花、住戶的真謙實駝需求，從而舉為業(yè)主鄰、住戶提供找真正實用嬌的服務(wù)孕產(chǎn)品。經(jīng)過侍近兩年的運幅作，我們已虎經(jīng)取得了實米質(zhì)性的突破慕，在一些原焦來績效低下卻的功能性障倦礙流程漫和高位勢流撫程上，如略∶輔信息叨收集分析、嶼企業(yè)決撐策、投標(biāo)組悠織、材料管加理、外委工郊程訴管理昨、業(yè)主誓住戶良投訴受理等汗，取臺得了較好的跟再造效果。紛在墳天通笑的物業(yè)管理富中，我們?nèi)圆[將繼續(xù)推進刊此項工作，立組建流程小斧組，并運用悲流程管理的械思想指導(dǎo)日召常的具體工蓬作。致力于祥用新型的陶“注以客戶懷為中心、以捆流程為導(dǎo)向憂”分的運作取代些傳統(tǒng)的徐“獨以企業(yè)為中挖心、以職能要為導(dǎo)島向曠”范運作，實現(xiàn)武物業(yè)管理水漆平的持續(xù)提嫌升。奧十一、致力盟于共用設(shè)施瀉、設(shè)備的循饞環(huán)改進貓高層樓榨宇鞭管理分的一個重要芝內(nèi)容就貴是共用設(shè)施影、設(shè)備的鞋管理境和滿維護吃。共用設(shè)施夏、設(shè)備運行紅狀態(tài)的良好埋程度將直接賢影響到業(yè)主燒、住戶的日選常桑起居和安全瘡保障等問題冊。根據(jù)我們碗對高層樓宇睡多年的士管理滔經(jīng)驗，由我們外將兼天通節(jié)共用設(shè)施、跑設(shè)備的管理圈分為三個層佛次進行，即今：以保證共朋用設(shè)施、設(shè)甩備處于受控婆狀態(tài)、維持娃正常運行為書目屠的的日常梯管理衡及體維修：以消腔除各種運行俊隱患需，保證設(shè)施領(lǐng)、設(shè)備性能儲得以充分發(fā)射揮為目示的的攤定期維修養(yǎng)燃護吊（包括大、歷中修）：以解提升設(shè)備性槐能、增強平設(shè)備界自削我保護功能火從而滿足用賭戶不斷增長腔的服務(wù)需求南為目走的的改良攪性維護（改定造）。騰在多天通好共用設(shè)施、性設(shè)備的管理佛和維護上，馬我們致力柳于憑借自身傷經(jīng)驗和專業(yè)踏的分包方，腦對其進行持釀續(xù)的循環(huán)改然進和功能擴盜展，逐步實養(yǎng)現(xiàn)對共用設(shè)定施、設(shè)備的廚集中監(jiān)控和閉一體化貫管理琴，最終實現(xiàn)隔物業(yè)的保值昨和磨增值?；褪⒁肜憋嬎到y(tǒng)第水質(zhì)污染正恥成為困擾城棋市居民的一必個新的問題刃，如何能使最用到經(jīng)濟、蹦健康、方便棄的飲用水也凝為越來越多頂?shù)氖忻袼P(guān)擺注理。喬實現(xiàn)管道凈班水供應(yīng)，是殃解決當(dāng)前飲心水問題最為境科學(xué)有效的屑途徑。它采倦用特殊的選躲擇過濾技術(shù)師，新型管道央材料，獨特纏的封閉式管內(nèi)網(wǎng)，并促使慰凈水在管網(wǎng)傘內(nèi)全循環(huán)，皮從而保證了編居民對高品遺質(zhì)飲用圖水的要求。知我公司目前苦正與飲水開釘發(fā)公司積極禁接洽，擬在則天通坦引入直飲水?dāng)傁到y(tǒng)。該公亮司經(jīng)測腫算，在挽天通蜜80％壞以上的住戶叉同意槳使用直飲水趟的前提下，麥擬投資20寫0惠萬元自行開惱發(fā)直飲水系扔統(tǒng)，其投資卸在飲用滑水的收費中榨收回，投資襲回收期約為姥三年。該工呀程如陶能順利實施英，高必將廢為增天通球的銷售帶來生新的亮嬌點。餅第五章船嫩管理目標(biāo)及喂經(jīng)營指標(biāo)承根諾觸一、而管理目標(biāo)承肅諾爐大廈竹入伙揚后一年內(nèi)碧：濟——號達到狼“都深圳市物業(yè)虧管理材優(yōu)秀住宅小亂區(qū)鍬”輝考評標(biāo)準(zhǔn)吐；萄——叢達到具“星廣東省物業(yè)幼管理優(yōu)秀住夕宅小區(qū)供”商考評標(biāo)準(zhǔn)照：礎(chǔ)——書達到桌“返深圳市安全濱文明小區(qū)鴉”根考評標(biāo)準(zhǔn)掙；朵——逼創(chuàng)建建設(shè)控嘆股公司的記“剪青年文明號稅”惠；酸——刊業(yè)主滿意豪率達到93鴿%呈；票大廈入伙后理二蒙年內(nèi)：終——筋達到恒“悅?cè)鞘形飿I(yè)盾管理些優(yōu)秀住宅小約區(qū)穩(wěn)”勻考評標(biāo)準(zhǔn)灶；確——瀉達到眾“悄深圳市安全悟文明先進小腰區(qū)?！奔荚u標(biāo)準(zhǔn)累：突——飽創(chuàng)建揭深圳好市的橫“確青年陜文明號臥”街；問——像業(yè)主搭滿意曾率達到95多%完：狗大廈臥入伙瑞后三年內(nèi)：業(yè)——海達到證“買深圳市安全年文明標(biāo)兵小響區(qū)失”崖考評標(biāo)準(zhǔn)；腹——帶創(chuàng)建廣東省慚的淺“卵青年渴文明號艷”旺；剛——釘業(yè)主死滿意艙率達騾到97蜂%。臺二墻、經(jīng)營指痕標(biāo)承諾科大廈入伙三膜年內(nèi)：管理翠服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)暈不調(diào)整，按唐標(biāo)書承諾價男格執(zhí)行；頁大廈壓入伙列第一年：收袍支虧損額妨控制在72頂.柱07返萬攏元內(nèi)升；壘大廈入伙第約二年：實現(xiàn)粥收支基本平鄙衡；劫大廈入伙第還三年至第五勺年：實現(xiàn)收暗支盈余所為每年48孟.簽32妥萬元；影大廈入伙第水六年及以后捏：實現(xiàn)收支旺盈余結(jié)為每年52死.歡92萬元。踢第量二部分本承管理處管理頁模式、工作勾計劃和物資浩裝備機第一章完邪管理模式壞一、格管理模式猾天通我物業(yè)管理敢將婦秉承麻“細(xì)為業(yè)主節(jié)約踐每一分，讓懷業(yè)主吼滿意而多一分淡”紋的管理理念綢，依托長城而物業(yè)成功的肅連鎖經(jīng)營模望式和經(jīng)驗，田完善的IS蝦O9002決質(zhì)量管理體臟系；根據(jù)長痕城糊地產(chǎn)對盛世漠家園的顧客樸定位，樓宇發(fā)設(shè)備等、利設(shè)施的自酸動化程度扔，以及盛世坑家園所處的壩地理環(huán)境，巖我們擬采用絮“些以客戶為煉中附心，服務(wù)品金質(zhì)為導(dǎo)向才”香的經(jīng)營鍋管理模式。殊盛世家園管宇理處運作原墳理模型圖：正二、盛世家尊園管理處組型織架構(gòu)窗盛世家園管激理處組織架答構(gòu)描述敘：速1享、鋸組織架構(gòu)的競設(shè)置原愿則是精簡高之效、一專多航能，采用經(jīng)惡理負(fù)責(zé)制，瑞簽訂經(jīng)營傷責(zé)任書，實狗行獨久立核算。吼2片、根盛世家園政管理處各饒崗位所需人尖力資源配置旅實行供天通慕物業(yè)管理目公司供應(yīng)下腔的完全雙向吉選擇，以保董證管理處經(jīng)懂理建立一支叮高效、協(xié)調(diào)笑的團濟隊。悠3鏈、盛世家園赤管理處內(nèi)部封采用直線職們能制，盡量獸減少管理環(huán)盜節(jié)，提高豎工作效率和葵保證押信息模渠道的暢通屑。病4管、管理處經(jīng)粱理助理的主臂要職責(zé)是協(xié)念助經(jīng)理完成溝各項工作任獻務(wù)，監(jiān)督管國理處的服務(wù)膨質(zhì)量，為管消理處經(jīng)理反狼饋各線類管理侍信息，提供召決應(yīng)策依據(jù)。鍋5滅、客戶主管毅的職責(zé)是負(fù)劈責(zé)客戶物業(yè)調(diào)管理服務(wù)中醒心的運作，氣建立管理處邁與業(yè)主、住槍戶之間飛的服務(wù)平臺梁。狂6、客戶助體理的職責(zé)是漿直接受理業(yè)詠主、住戶的刃需求信息迅塞速、準(zhǔn)確傳或遞至各相關(guān)蜂單位，下設(shè)枕收費置員及客戶助打理。抬7洪、設(shè)備主管貪的職責(zé)是負(fù)魚責(zé)大廈各種教設(shè)備、設(shè)施鉛的維護、保雁養(yǎng)、維修以錘及業(yè)主的請銅修工作。劣8乘、行政主管混的職責(zé)是負(fù)塔責(zé)北管理處各分市包方的考核厲和監(jiān)督、辦攀公室犯事務(wù)、后勤竊和社區(qū)文化蜂建設(shè)。撤注：盛世家懶園管理處的衛(wèi)人員配置見冬第四部分。根虛框內(nèi)配置魯人員為配合味銷售期而短爐期配置。牢三、創(chuàng)建盛室世家園薄有效的服務(wù)雖價值鏈松圍昌繞烏“幫以客戶為中淚心，服務(wù)品課質(zhì)為導(dǎo)向狹”羽的經(jīng)營管理心模式，我們暢中標(biāo)后將碗在孕盛世家園專全面推行競筍爭型服務(wù)戰(zhàn)別略；采取有就效的管理策否略提升鎖天通奮物業(yè)管理棒公司的服務(wù)施價值，建立貌一支高液效的、既能春為業(yè)主核、住戶提供況優(yōu)良的服務(wù)沈，又能向周艱邊展示肯天通藥物業(yè)管理妖公司畏風(fēng)采的團隊彼。塔四、盛世家跡園管理處外袋部溝通導(dǎo)向吧圖析外部溝通彩導(dǎo)向圖說明拳：妥1舞、您在涉天通唱業(yè)主委員會壯成立之前，劇長城地產(chǎn)（抹集團未）通過招投數(shù)標(biāo)選聘物業(yè)鉛管理潛人，并與之盈簽訂物業(yè)直管理柄合同。龜2礎(chǔ)、如昏天通念物業(yè)管理帆公司中標(biāo)，齡我們將倍設(shè)立愿天通嗎管理凈處，負(fù)責(zé)大增廈物業(yè)管理鐵工作佛。任3滲、漠天通柔在業(yè)務(wù)上接蘿受深圳伐市住宅區(qū)及蔑福田區(qū)建設(shè)立局、街道辦套事處等政府長主管部門的裝監(jiān)督刊和指導(dǎo)。榮4壁、在大廈入潑住后達到法準(zhǔn)規(guī)規(guī)定的條盲件時，按法腳規(guī)杠規(guī)定爆成立諷業(yè)主委員會列。鑄5費、矛管理灰處將屢在針物業(yè)管理公掌司原有的社附會公共均關(guān)系株基礎(chǔ)沾上不斷完善研、擴展各灣類社會公共定關(guān)系恐，以確保男管理焦目標(biāo)璃的實現(xiàn)。啦第二章恐堪工作計劃氧天通用物業(yè)管理回公司將根據(jù)演開發(fā)商提供碼的實際樓盤搖施工進度表煉，分別武制訂前期介豈入、入嚴(yán)伙接管工作抱計劃；并依侮據(jù)開發(fā)商制美訂的盛世家奮園遠(yuǎn)景開坊發(fā)榴目標(biāo)特，制訂正常溝居住期的對交內(nèi)、對外達窯標(biāo)計劃。我藏們將力求務(wù)屆實、高效，疲并積極協(xié)助艙開發(fā)商做好脖銷售服務(wù)，夕實現(xiàn)雙贏辰的好目標(biāo)累。粉一、曾前期介入工嫂作計劃深二、入伙接法管工作計劃珠三勺、值正常居住期她工作計劃緊第三章繳釋管理處扶物資裝備計基劃命天通展物業(yè)管理京公司嬌從有利于樓斬盤銷售和高撓水準(zhǔn)物業(yè)妙管理支服務(wù)煮出發(fā)，堅持蔽低貌成本旅的原則下，敘配置盛世家揚園管理處的牽物資裝備。硬一、物質(zhì)裝課備計劃顆二死、筑護衛(wèi)、語消防裝備冒計劃纖序列篩名類禾稱永數(shù)量丟單攪畫價倒合架計理備較晃注截1放無線對講系桐統(tǒng)流18臺元2000.挺00濃36俊000.0偷0傻2紫護衛(wèi)服裝溫36套槽400睛.00醒14刷4喘00.00瓶3渣消防工具套1套翼900.0利0顆9踩00.00甩4寇干粉滅火器尤50益瓶粗150.0蜜0棟75端00.00偷5覆自行車鏟3輛杠700.0篇0繪21療00.00森6妹云梯已1部好2500.被00辯25廊00.00勵7薪床及床上用脅品貓26套融600.0框0工156趨00.00拿合需刷計=SUM(ABOVE)繞79000界.00唉第四部分籠想管理人錘員的配備、測培訓(xùn)、管理鵝第一章墨管理服務(wù)人枝員的配備泄一、管理處邊人員配備鋤在人員的配論備和選撥上尺，我們始終約堅持如類下原則：舒淡薄智商，惰看中毅力，衣努力和魄力抖；擯棄庸才初，不容惰性惰，傲性和奴貓性；注重玉員工的可塑笛性和可持續(xù)全發(fā)展性。靜根據(jù)勸天通晚（一期）的悟規(guī)劃設(shè)計纏思路剝及銷售定位魯，并結(jié)合我撥們以往店管理責(zé)高層器大廈敗商住崗樓適的經(jīng)驗，擬普在浙天通鈴管理繡處前期介入肥期配備7人譜，其中管理招人員1復(fù)人，銷售中撲心珍配備服務(wù)人駁員6找人，辜大廈息入伙原以后我們還冠將結(jié)合具體咸需要創(chuàng)對銷售中心畝配備的服務(wù)鹿人員溪進慈行翁必要的調(diào)整趣。哈在大廈物業(yè)沿管理進功入正常期籃時槍，配備機各類賭管理服務(wù)人孕員23人。遣服務(wù)分包方牙（護衛(wèi)、保禍潔和園藝）鄭配備34雹人（川會所餃管理走服務(wù)人員的夾配備詳見第庭八亂章會所壤管理樸）征。跌二、管理身人員配嗎備嚇方導(dǎo)案摘及崗位要求核三、與作業(yè)獵服務(wù)酒人員配備方陳案永及要求仗第二隸章狗管理服策務(wù)人員的培增訓(xùn)衡－、培訓(xùn)工透作的指導(dǎo)怨思想驢無論從事何礎(chǔ)種行業(yè)，工監(jiān)作最終是由文人去落實完另成。所以，及我們?nèi)冀K高度重蘋視入力資源差的開發(fā)，尤吳其強調(diào)企業(yè)付對員工的內(nèi)策部棚潛能開發(fā)桃——倦即培訓(xùn)。因衫此，我們把殲培訓(xùn)工作提練升到荒物業(yè)管理公砌司是否能按困照既定目標(biāo)啦實現(xiàn)潑物業(yè)管理優(yōu)改質(zhì)服務(wù)膊的指戰(zhàn)懼略懇高度抓來對待瞇。我們爐相信宗，一個好的盟物業(yè)稈管理永服務(wù)蜓模式壩必定糧包含一個俘良攀好的培訓(xùn)機豬制。我們認(rèn)拖為：落培訓(xùn)碎是企業(yè)壯大唱的催化劑巷，是員工職嶺業(yè)生涯的加驕油站，是企損業(yè)給員工最重實惠的福利縣。粱我們在人員狀培訓(xùn)恰工作捆上擬采取奸如下疼措施偷：剝結(jié)合簡天通產(chǎn)物業(yè)管理份公司招多年來在以高層大廈橋物業(yè)管理美優(yōu)質(zhì)服務(wù)方齊面的經(jīng)驗，遇并根據(jù)物業(yè)浸管理市場及世行業(yè)動態(tài)的室最新變化，徹隨右時布調(diào)整培訓(xùn)藥策略，不斷油更新培訓(xùn)內(nèi)姿容，保證培釀訓(xùn)的效果剩。波樹立睡“耽管理匠者廈就澤是培訓(xùn)者蜓”廟的觀念。每子一位臨管理康人員都應(yīng)該體擔(dān)負(fù)起薦培訓(xùn)下屬員廈工的職責(zé)。域我們窮尤其強調(diào)礙培養(yǎng)員工實揉際工作中的償能力此，盛要求員工通勤過培訓(xùn)結(jié)合財自己的工作猾實踐來不斷逆提高自己的飼工作能力，御掌握和熟悉匙日常工作的跪程序、要求忠、方法和技率巧。爹培訓(xùn)考核貓績效化。我偵們瓶將趁把袋管理悼處樹每次浪培訓(xùn)踢考核壇的結(jié)果與個溝入的城績效語考核捧掛鉤，漿目的睜就畜是落實培訓(xùn)絨，可量化杜培訓(xùn)，避免狐管理處培訓(xùn)昂流于形式。花結(jié)合實際不程斷宜持續(xù)改牛進飄培訓(xùn)課程的吐內(nèi)容垮。我們鋪將充不斷總結(jié)實證際工作中的甜良好經(jīng)驗，喜并用以指導(dǎo)網(wǎng)員工，防止籃員工在煩機械忍循環(huán)的培訓(xùn)匙中喪失學(xué)習(xí)鈔動力悼。棗采用先拼進舍科學(xué)的方式噸（例如拓展飾訓(xùn)練、感受賊性訓(xùn)練、游泊戲等），使粱培訓(xùn)形式多品樣化，賣增加不斷岔培訓(xùn)的效果精。奏采用默目前國撈際企業(yè)管理標(biāo)培訓(xùn)行業(yè)中蛋流行的片“濃KAS失”剖培訓(xùn)方法，摔即稻集知坊（KNOW調(diào)LEDGE絲）、能力（波ABILI兇TY）和技融巧（SKI辟LL秘）于一體的琴培訓(xùn)方法。嫌具體方法如尋：肉講授法、討龍論法、案例花法、模擬角喂色法、對抗伙辯論法攻、專題討論喘會、參觀學(xué)初習(xí)、現(xiàn)場實綠習(xí)和職務(wù)輪愛換等午。柔培訓(xùn)工作制菊度化，保證萬員工有足翼夠磨的培訓(xùn)還時猴間片。通過分級島考核務(wù)及末位絡(luò)淘汰梳制度，制遣穩(wěn)員工的緊迫爭感罰和壓力感，仙將滾傳統(tǒng)的被動軍性接受培訓(xùn)霞，變?yōu)閱T工梨自發(fā)瀉性的主動參丟與。騙二祥、培訓(xùn)系統(tǒng)筋的實施運作甜（一）海培訓(xùn)系統(tǒng)圖隱修正壯敘揪斤執(zhí)繼執(zhí)行培訓(xùn)計劃皺崗位應(yīng)用拍早棋磁濫具寄培訓(xùn)組織壩反饋便筑憲些皂初種評價培訓(xùn)考核胃系統(tǒng)圖說明瘋：忙針對濃天通奪（一期）的分管理特點來顧設(shè)置培訓(xùn)致目標(biāo)清并擬定實施劈計修正恐。膚有效安運用多種培舌訓(xùn)形式和壓方法，確保帖培訓(xùn)達到預(yù)波期效果?？淄ㄟ^對員工授進疏行陽考核擔(dān)，鍛了解培訓(xùn)的接有效性及員音工的接受事程度。子根據(jù)對馳考核魄結(jié)果的評估啟和反饋，及差時嫌調(diào)整培訓(xùn)思問路并確定未滔來培訓(xùn)重點出。強調(diào)保將炒理論應(yīng)用到疫實踐工作中末。棵填（二）培訓(xùn)頸的傳組織方式培訓(xùn)職責(zé)：布管理處經(jīng)理此助理負(fù)責(zé)員岸工日常培訓(xùn)腸的計劃、協(xié)碧調(diào)、組織、踢考核呆等工作。藥主管級以上嚴(yán)的泛管陜理人員根據(jù)脊管理畜處提出的培平訓(xùn)計劃灑進堆行逐級培訓(xùn)沙，并對培訓(xùn)貓實施療評估，并及她時將培訓(xùn)效快果和情況鵝反饋宏給上級培訓(xùn)媽人員熟。蓄培訓(xùn)實施流鉆程青我們對員工檢的培訓(xùn)分為闊三個階段：韻入狡職培訓(xùn)寒——招崗位轉(zhuǎn)正培袖訓(xùn)孝——矮日?；j管理跪培訓(xùn)惑。稀每這位新入職員謀工箏必須描接受為期2冤0天傍的入職團培訓(xùn)遠(yuǎn)，內(nèi)容詳見掠新員工艙公共直培訓(xùn)磁科目：三個收月尸試用抵期滿債后，員工將使接受為期一鉛周墻的轉(zhuǎn)正培訓(xùn)濁，抬考核往合格堂后方可轉(zhuǎn)正確。轉(zhuǎn)正以后揉員工遙將醋接受長期連派續(xù)的日常丙管理算培訓(xùn)，內(nèi)容販詳見各抱工種培訓(xùn)次科目你表。培訓(xùn)時間存為實現(xiàn)肥“想加油堅站粘”翼式培訓(xùn)，我伸們對末各工種員屢工亦制訂了判具體的培訓(xùn)愧時間搞要求，完成驗培訓(xùn)后登錄彎積分，詳見寧下表：晶根據(jù)脫產(chǎn)情掛況培訓(xùn)亦可沿分為三種，明即：據(jù)全燙脫產(chǎn)培訓(xùn)、廢半脫產(chǎn)培訓(xùn)卸、在職排培訓(xùn)少。我們堅持淘以亭“外在職培訓(xùn)為增主．脫產(chǎn)培顛訓(xùn)為輔叢”坑。痰員工培訓(xùn)常糟用方法燥三陸、培訓(xùn)內(nèi)容化及目標(biāo)奏（一）新員覽工邀公共腔培訓(xùn)科目部（二）護衛(wèi)江員及籌車輛管理員迷培婆訓(xùn)科目設(shè)（三）保潔況員培訓(xùn)昆科目誠（四）園藝倘工培訓(xùn)科目景（五）監(jiān)維修罩技工嗽培訓(xùn)科目晚《乓維修爹服務(wù)工作手挎榭》《設(shè)備垂管理工作手壤榭》《消防嘩管理工作手固朋》揭熟悉菽工的宰崗位職牡，蝦操作瓣規(guī)岔程蘇，工作尊標(biāo)準(zhǔn)壟掌握基本的潮消防知識禾嗚□凳設(shè)備院管理魂知識往房屋維修艿幣面納粥管理段條例，房屋嗎修繕均標(biāo)準(zhǔn)印大厘內(nèi)水、狗電、消防管模道走向，設(shè)獎備設(shè)施特點臂，望維修重S反務(wù)范圍褲了解和熟悉渾大廈柄狀況蹲，舒提高排工作效率吳土建、機窀苗、綰排水、娘空讕等杞天什專業(yè)的基礎(chǔ)畝管理婀識帖沒備及機具裹的操作演練腫和倮養(yǎng)規(guī)狗程技術(shù)大比武每年一次籮綜合吃評比，提高肥技能區(qū)笫三章竭管理人卷員的管理廢—音、量才錄用俗，直培養(yǎng)邁提升豬我們貧在用人機制衰上：重視管柏理人員的筑品德修養(yǎng)兩、工作億能力朗以及在職培愚訓(xùn)：藍強調(diào)管理犬人員的一專見多能和管理蓄隊伍的年輕潛化、宰知識困化。坐在急管理洞人員的選拔抄上，我們補將答嚴(yán)格按照崗左位要求制定透招聘較標(biāo)準(zhǔn)邪，根據(jù)招聘竭標(biāo)準(zhǔn)重?fù)駜?yōu)錄用。鉤不片面強調(diào)突工作年限和功學(xué)歷資格，棟以饒“配適用裙”非為原則厭，避免挖“潤大故才帳小用牌”客的現(xiàn)象。卷在管理人員饒的培訓(xùn)上，挖我們對每一衛(wèi)崗位的工作傾技能都潔規(guī)定了達標(biāo)蜓要求，并通清過在職教育扒、崗位輪訓(xùn)足、職務(wù)輪換將等多種形式斃對君管理屋人員進行塔培養(yǎng)背，不斷提茅升其肉綜合尚素質(zhì)。疤二、默契合扣作，充分授鏈權(quán)秋強調(diào)誘分工合作的名工作見態(tài)度重。塔我們拌將膽采用該管理寇處經(jīng)理倍全鴨權(quán)曲負(fù)責(zé)遠(yuǎn)的直線職能攀管碑理方式，資各項蔥目領(lǐng)組本著精干嶼、高效的原枯則設(shè)置崗位泥，一方面保渣證管理人員團工作負(fù)荷距的協(xié)飽滿輔，另一方面絮避免景各崗位榮職責(zé)只的晴交叉，底做到碰“男人人有事做融，事事有人撐管堤”嫌。婆同時扣我們胖倡導(dǎo)階全葡員次協(xié)調(diào)師管理（在其裳他手章節(jié)帝有猜相應(yīng)闡述）涌，喜員工應(yīng)以仁合作坦的姿態(tài)蛾開斷展工作。勸倡導(dǎo)綢合理授權(quán)，丟在業(yè)主面前卷，每個員工網(wǎng)都是管理處涼經(jīng)理。學(xué)會創(chuàng)授權(quán)是具我們厲對管理人員場的懷基本藥要求栽。管理處經(jīng)令理通過授權(quán)纏，將更多的制精力和時間淘放具在把握南全皺局，正確鋤決哥策上。行各昆項目睡主管拐通過授權(quán)從端繁?，嵉娜粘Ｊ鹿蟿?wù)中品脫離出來?；ㄍ瑫r指，通過授權(quán)榜，每位員工汪都能迅速地薪解懇決準(zhǔn)業(yè)主提出的竭服務(wù)需求，音讓業(yè)主在憂第瓦一苗時旨間晶得到偏滿意毛的雕服務(wù)葉。芝同時芝建立檢查王齊薪□六反饋制度，廚各級撕管理人員通止過定期檢查紹，檢驗授權(quán)暫效果板。對偏離服陷務(wù)裹標(biāo)準(zhǔn)紅的行為及培時圍糾正，避免嗽管理凡失控。沉堅持分級指墻揮和逐級鞋反饋扮的原則。我英們強調(diào)一個馳上級的原則氧，并在管理隔處內(nèi)維部吃建立逐級向送上炊負(fù)責(zé)戲的垂覽直會指揮證系統(tǒng)。管理返處經(jīng)理及率各泊項目市主管根據(jù)實喬際威情況敏發(fā)出工作指跟令，并通過繩現(xiàn)場指導(dǎo)、岔工作例會、宇內(nèi)部全電腦灣網(wǎng)絡(luò)等育形式逐級向美下傳達和校執(zhí)行。無特胳殊購情況行下，管理人悄員不得吐隨意蘿越級指揮，中而作業(yè)員工舉遇到問題也漸必須鐵逐級向上匯督報，不得越悅級請示。鈔三、定期考段核，績效為蜘本矩績效瑞考核弦，是我們?nèi)顺趿Y源管理壓的重要組旁成茶部分。其泡根本蜜目的關(guān)是干營造稠“找以效率為導(dǎo)鞠向鎖”插的良好工作羨氣氛。賞管理人員的水績效布考核熟將嚴(yán)格依照享公司已建立尚并有效運作馳的績效棗考核卷體系抹進私行問考核鐘。通過公司竿品質(zhì)碧管理裳部圓等相關(guān)職能杜部危門、鍋管理處經(jīng)理鼻、經(jīng)理助理冠的熔多種壁途徑、怠多種方式對穗管理處管理脊人員迫進隊行日常工作花的績效偽考核梳。套四、獎懲嚴(yán)誕明，優(yōu)勝劣處汰限對員工懸實施今準(zhǔn)拖確及渡時聲的獎懲，是緩維持序員工長久工患作動力的有拴效手段。摘將朱以公司的《出員工獎懲條庸例》為依據(jù)概，對遞管理槐人員鼻進各行矛相應(yīng)可的激勵和另約束撒。對工作季努力廳，成績優(yōu)異禍的管理人員諒，我們帖將相視情況授予秋“板長城物業(yè)公是司特別蓮獎朋”善、惕“溪優(yōu)秀員工靜獎礎(chǔ)”烈及悶“肌特殊貢獻獎敏”魯?shù)仁铇s譽，并給項予一定的物雞質(zhì)獎勵幟。對貌工作不負(fù)責(zé)肢任或違反紀(jì)撫律的手管理墳人員，則給麗予一至三級頁的禿相應(yīng)柄處分。我們撐規(guī)定克：受到三級妹處分的員工焦將有視荒情況姑給予降級或含辭退嬸處理。顛同時疲我們?nèi)獬珜?dǎo)啦天通皺管理處所有員員工積極參六加物業(yè)管理寄公司遮的短競爭上崗及宅雙向桿選擇。我們嘗要求范主管街以上的量管理迎人員雜必須鏈通過排競爭決的方式獲取歸上崗資格，泰作業(yè)人員通珍過雙向選擇粒的方式獲取綁上崗資格。片上崗后君必須偏圍繞團“芽質(zhì)量陜一成本雙否欄決勢”悔的運作，定連期接受勢考核野，對無法完酸成挑質(zhì)量怨指標(biāo)或壯成本椒指標(biāo)的個人觸，綁不但否陜決飲其效益工資叢和獎金，并簡且與其吹任職（或上今崗）資格掛請鉤。每年底話，對于個人舟績效務(wù)考核貍排位在后幾嗓位的趴管理治層人員和操險作層人員實械施末位淘汰素制，通過補膜充新的員工符，增強內(nèi)部輛競爭力，從滲而保持整燙支隊伍的活婆力。哥第三部分炸促源進玻銷售的建議翻和配合銷售啄的措施、承欺諾披第托一章教符銷售預(yù)測及方定位疲一、尊天通顫銷售分析及瞇預(yù)測銷售優(yōu)勢：贈大社區(qū)概念沫：它項目總規(guī)劃穩(wěn)建筑面積為灶28萬平方中米，首期穩(wěn)開發(fā)悲面積近10曠萬平方米，潛在市區(qū)范圍批內(nèi)襯屬于麗不可多得的芳大規(guī)模攝商品房拌社區(qū)，對于該工薪階層的總購房者來說組尤其具有吸深引力；孝臨近徒彩田村飯：簡項目特與市政府大護型微利房住蛋宅區(qū)蒼彩田咽村近在咫尺扒，隨著祖彩田村的完禍工和入住，療該片區(qū)的配杜套設(shè)施將日返趨完善僑，人氣亦大庸大增稅加；攜景觀良好：翅項目曬位于卷彩田南路和慌蓮花北路之遞交匯處，坐雅擁蓮花山公傭園和筆架山賣公園的翠綠繪美景，更兼培有大片荔枝習(xí)林背靠其后屠。視野蝦開闊蜘，景觀無限料；撫性能比較優(yōu)鞠：項自均價熄大約企定位在60排00元／平冊方米，與周兇邊興樓盤你對比，性能計價格比具有丸一定優(yōu)勢蠻。銷售劣勢：微容積率大：眼項著目為笛34層的超訂高層建筑，貸容積率罵較高柿（超過10晚以上），可家供業(yè)主休閑婚利活動長空間充較小天；鴨噪音巨影響：項呢目臨均近盟彩田南路，森車流頻繁，知而市政的綠殺化隔離帶較脂短，臨街的且房屋勞將受到意一定的僻噪音影響女：葉配套不足：抽該地段開發(fā)叔較遲，目雪前大型住宅號區(qū)較少，一哥期工程周邊噴配套尚不足裝。銷售預(yù)測：初根據(jù)上述分煮析及對周邊昂樓盤議的調(diào)研，邁我們梅對冰天通的銷售腹?fàn)顩r作如下驚分析：歷銷售率即達到70盈%制左右：勤銷售演率達到90逼%有左右：盲房屋流基本幣銷售完畢國。繁以下戀章節(jié)皆的輔管理浮服務(wù)費用收墓支能測算將即依據(jù)此處舉預(yù)算進行似。找二、漆天通振銷售對象定果位凱天通多位于海彩田南路和愛蓮花北路之秀交匯處，坐謹(jǐn)擁蓮花出公分園和筆架山畜公園的翠綠注美景，奧更兼有大片菊荔枝林稿背靠其后。泛與市政府的慧大型微利房科住宅區(qū)據(jù)——根彩田肥村咫尺之遙粉，交通便捷壁，正是安家碎置業(yè)者的冒良好毀居所。根據(jù)森樓盤本身的磁定位及市場們預(yù)測，銷售獵對象應(yīng)定位戲為深圳本地欣白領(lǐng)中的首賓次置業(yè)者陳、來深圳多漲年的工薪階故層和周邊的這老居民。這叉一階層之業(yè)遣主消費能力肯不算太強，格但具有較高域的文化諸品位雞，注重生活奔方式及聲生活質(zhì)素，烘置業(yè)時川尤其注重物菠業(yè)捎管理餡服務(wù)之內(nèi)涵鑄及感受，攝同時耽亦要求多元凡化的億家政服務(wù)，孔以緩缸解緊張的工受作壓力，感六受天倫之樂大。峰三、物業(yè)管戒理服務(wù)定位機秉承究“渴服務(wù)業(yè)主、猾報效社會竹”痕的核心別理念，我們峽著力在德天通創(chuàng)造一香個安全翻、平舒適、便利受的居家及商宰業(yè)環(huán)境，并魔通過持續(xù)的災(zāi)改進和飛提升，使物抱業(yè)貴能夠悼保值及不繩斷增值，實劫現(xiàn)傳統(tǒng)家居摟理念與現(xiàn)代咽生活方式的虧高度共融，哭塑造同類物啞業(yè)榜管理啦優(yōu)質(zhì)服務(wù)之虎典范。拴針對上述銷顯售對象之特丈征，并結(jié)合欄深圳障本地之文化役背景及挺福田御之特定區(qū)域酸，要想軌成功達宰到上述督目的，我們漫設(shè)想，運用駛文化感召力盞滲入日套常的管理和妹服務(wù)之中保。我們擬妙在污天通再的物業(yè)管理牲中建立以甚流程擇運作為基石敵的需求斜管理趟模式，以實儲現(xiàn)我們所提效供之物業(yè)丹管理匆服務(wù)罵能夠粉持續(xù)超越業(yè)壯主的實際需揮求。粘我們將讀在坊管理服務(wù)中朋著力于以下奶四抄個方面：憂倡導(dǎo)悲“燥全員參與脂”躺的管理文化舅、推廣銜“舟平等互動害”尺的服務(wù)文化殘、湯營建鋤“凳和睦騰親善批”談的社區(qū)文化掩、塑造啟“欣親和人文悄”司的環(huán)境文化嶄。野第二件章趁銷售的建議詳作為深圳本樸土一家著名曬的上市公司支，長城地產(chǎn)幟集團的企業(yè)公形象早已深默入人心，其拘所開則發(fā)的物業(yè)始牌終具有一定堵的佩品牌奧感召力，長協(xié)豐苑的熱銷蝴更是極好地焦證明了這一期點。但勵在房地產(chǎn)市己場旬日趨厲理性、晴營銷競爭逐微澌升級的今鋤天，歷我們優(yōu)認(rèn)為：在尿天通宣的尾銷售上，如些能采取仰如下一些措欺施對以往的轉(zhuǎn)銷售方式予馬以改進，將口會進一步提稈高銷售率。浪—拋、會所提前捉投入運營溫會所概念的倡迅速普及娘，使得會所忽正成為物業(yè)骨銷售業(yè)遺績的新的支坑撐點。建議稿提前將天通休的會所裝修獄完畢，并在鳴正式開標(biāo)盤后投入秀運營研，以便忠購房震者在參觀樣儉板房的侄同時績可實地麥感土受未來的娛量樂別休息珠場所，這無贊疑將極大地如增加購房者歐的信心印和興薄興趣婦在銷售過程照中，亦可根沸據(jù)催準(zhǔn)念業(yè)主們的炮意見反饋對姐會所的功能遲不斷進行改豪進，以便使扇其更加實用女。美侖美奐柱和憐雅致實用的宴會所俱必將慮為帖天通瘡帶來更好的期銷售業(yè)績。嶄二、招聘中涼年銷售人員妨購房厚者與址銷售員面對謎面進行溝通風(fēng)和咨詢的直塞銷方式仍然廊是現(xiàn)階段師房地產(chǎn)銷售喝的主導(dǎo)方式圓，鋸因此，一支接出色和穩(wěn)定兩的銷售若人員隊伍對充于銷售業(yè)績祥的保證顯得療舉足輕重。急而塔目前銷售人費員往往打工披心態(tài)較強，囑流動頻繁，迅造成爭搶客憲戶、暗中作額弊、既損公牢肥早私的擇事情古偶有發(fā)漆生。究其根切源，系年輕跌的銷售職員野心智不夠成共熟所致，他童們通常對前仍景的預(yù)測帶段有一定的盲呢從性，容易稼產(chǎn)生急功近逢利的想法。遙針對此種現(xiàn)格象，銀我們建議在神天通銷售員盟的選用上，凡可考慮招聘仇部分具有一嶺定學(xué)歷和社風(fēng)會閱歷的中駛年女性，這芝個階層的職扒員對崗位的甘珍惜程頃度更大，待終人接物也更宏加成熟和穩(wěn)私重，更為重吼要的是，如波能正確引導(dǎo)礙她們以自身知的家庭經(jīng)歷互為背景向肢購房坦者提出參購房驕建議，郵將例會帶來意想扁不到的示范做作用。肝三、建立團涼隊激勵體系逼根據(jù)能我們勒對稼經(jīng)營部的調(diào)帖查，現(xiàn)行對智銷售員的激濟勵主要是根乎據(jù)個人的售鵲房數(shù)量按籌比例休提成雜，此種方式狹的傅弊端愉在于：因為恰利益羽的驅(qū)動，一唱些銷售員往消往為了個人蓮所得而發(fā)生名爭搶客戶，生對客戶置胡亂許諾的植現(xiàn)象，這在斯一定程度上荷會箭影響發(fā)展商撕的企業(yè)形象榜，破壞物業(yè)抵的口碑。改湊變此種現(xiàn)狀這一方面在于培加強對銷售涉員的職館業(yè)道德教育撥和址規(guī)范儉管理，另一朋方面建議建泳立以團隊激污勵為主導(dǎo)的含銷售業(yè)績苗考核體系嶼。奶即臨將銷售員劃晶分為料若干僑銷售小組，赤明確彼此絮的銷售迅范圍和權(quán)限電，銷售員的絕收入途必須跡和個人銷售下業(yè)績及銷售塞小組的整體咸銷售業(yè)績掛懼鉤，以此強均化銷售員的假團隊精神和巖協(xié)助安意識中。跪四、重視客嘴戶關(guān)系管理霸在房地產(chǎn)賣秩方市場上，筆構(gòu)建強大的痛客戶服務(wù)平虹臺和良好的啟客戶體系，厭是取得銷售泡業(yè)績的一項殲不可忽視的絹因素。足而在以往的肆銷售常管理中，此婦方面工作常尾常被忽略。買我們他建議在策天通抓的銷售過程朱，應(yīng)強調(diào)客瀉戶夫系的臘管理。一方面面建立起完隔善的客戶檔執(zhí)案，包括以饒往的業(yè)主和塵未來的慕準(zhǔn)業(yè)主，尤卸其應(yīng)注重公通司客戶的檔診案建立。另繡一方面必須彈定期開錢展客戶調(diào)查令，尤其是對呆以往老客戶肝的苦意見征詢，械此項工作可壩與我公司每授半年一次艱的業(yè)主層意見征詢美活動同步磚開展喝。教五、實現(xiàn)客鳳戶承諾的統(tǒng)貌一挨物業(yè)銷售過反程釘中對客戶承同諾的藝隨意性和寧不統(tǒng)一性，誼是墾造成客戶投辱訴的主要因桌素識之一，暈同時脅也給日后的綿物業(yè)管理帶值來很大的隱腦患。建議負(fù)經(jīng)營部加畫強乖銷售姓員在此方面子的管理帥。嗎具體做法是濁：所有對客市戶的承諾，罵必須腔交由工程部緣門、杜銷售補部門及物業(yè)內(nèi)管理嫂部植門三方葉審核幫并形倡成書練面材料，公福司譽領(lǐng)廉導(dǎo)批凳準(zhǔn)后對銷售正員進行專題辰培訓(xùn)，從而錯保證對客戶籍的一致口潔徑。鄉(xiāng)同時趴在對辦銷售笑及策劃人員繡的業(yè)績帖考核曾中，強調(diào)銷睛售的后續(xù)服江務(wù)，確保物之業(yè)銷售不留諸后遺癥。幸六、成立銷避售仗協(xié)調(diào)寫小組江在物業(yè)的冒開發(fā)田過程中，建遮筑、監(jiān)理、區(qū)銷售、管理雪、租賃等驗各方催通常細(xì)各自為政、縫缺乏溝通學(xué)，從而導(dǎo)致謹(jǐn)一些因內(nèi)幣部運作而引胡起的矛盾暴寶露威出來，引起蓮客戶投訴。竹而業(yè)主在保購房練過感程尊中或雜購房后面臨編房屋存在的尼問泊題，常常無郵法找到雅合適的投訴義和貧解枕決璃的渠道。這俗無疑對長城漢地產(chǎn)床集團題的整體形象枯起了負(fù)面的償效果。建議產(chǎn)在堆天通瞇的持銷售孩過程中，從決上述菌各單位抽調(diào)陶精干人員建工立遺流程小組，餡定期召開統(tǒng)例會，并叛就銷售中存餅在的問題共風(fēng)同探討并研伐究對策，以館便有效減少?？蛻敉对V和駕縮恰短涉品質(zhì)缺遠(yuǎn)陷的處理貪時間采。壯七、提供毛邁坯害樣板爹房崖近年來，一源些發(fā)展商運捐用豪華的裝棗修隱挪瞞滾房屋本身在映設(shè)計或施工截過持程中存在的雕缺典陷，導(dǎo)致業(yè)搜主還在收樓時怨旅聲載道，抱救怨貨不對板趁的報道時時慶見諸報道。彼建議在神天通奶的銷售中，共為業(yè)主提供震明確的交線樓標(biāo)準(zhǔn)復(fù)，頓同時雙針對脾天通惱的主推戶型蹲，分別提供劃精裝修五的米樣板房卵和毛坯房的捆樣板房，以停便客戶做川出對比，此窩舉可有效絕減少顧業(yè)主投訴除，亦可有效寨增加業(yè)主信退心畢。獎八、組織專爐家授課的促環(huán)銷活動萌建議在天通溜的銷售過程辯中，定期策餓劃和舉行專速家儉授課活動。踩具體做法可楊與中原、世糧聯(lián)、經(jīng)緯等益著名缸房地產(chǎn)代理崗商及市房地極產(chǎn)交易中出甜合作啄，陷邀序請專家前往維天通球銷售現(xiàn)場舉乳辦購房迫知識講座，匹就躍房地產(chǎn)市場稅的吳發(fā)展趨勢、潔購房裳的法律手續(xù)財、秩購房嗽常見陷阱、末物業(yè)質(zhì)素的號判斷、房屋盛的驗收等分購房然者追極為關(guān)注茅的問題，提占出專家的建紙議。此舉一龍方面可體現(xiàn)貧發(fā)展商對業(yè)址主小的人性化關(guān)痛懷，二是通居過江對參加漁活羞動的示準(zhǔn)泰業(yè)主贈送精羅美小端禮品失，掌營造土人氣。上九、引入電乎腦購房查詢瞎系統(tǒng)涌信息假產(chǎn)業(yè)的高速崖發(fā)展怪和座INTER紐NET敬在國杯人免生活中的普張及，使得網(wǎng)餅上鹽購房憐正在蕩成為一種時治尚。建議在拳天通貞的挨銷售它中，押開設(shè)天通服惰務(wù)網(wǎng)站升，或在長城漢地產(chǎn)影集團的網(wǎng)站劑上增加酸該前樓盤的主頁蛾，內(nèi)容可包驅(qū)括物業(yè)的質(zhì)習(xí)素糠介紹（地點數(shù)、規(guī)模、房盤型、富價格、配套騰、景觀、入陶伙時間、會快所等）、物錄業(yè)的實景圖喪片及樣板房鋤的三維焰動畫、發(fā)展鉛商及物業(yè)翠管理肅公司介紹、社物業(yè)彼管理支方案等，讓誠購房者逐足不出揮戶即可對樓策盤的情況有奶全噴面的了解，家增大房屋的噴成退交概率。店同時，可在干銷售中心裝溉設(shè)觸摸式的贊電動腦造購房查詢系騾統(tǒng)，便于購址房者在現(xiàn)場斜亦可通過該稍系統(tǒng)全面了槽解物業(yè)的詳城細(xì)情況督。源十、簽訂物漆業(yè)管理瞎合同帝規(guī)范的辣合同是提供甩優(yōu)秀物業(yè)管三理的根本前猾提。如能本次投標(biāo)筆我們舟有幸中標(biāo)，乏我們將依據(jù)經(jīng)《深圳經(jīng)濟跡特區(qū)住宅區(qū)棕物業(yè)炸管理均條例咸》等物業(yè)管正理法律、法頁規(guī)的規(guī)定照，就租天通希的艷物業(yè)牧管理鞠服務(wù)以及前名期物業(yè)管理逗服務(wù)忍與長城絞地產(chǎn)集團副簽定劍正式的物業(yè)妻管理標(biāo)服務(wù)合同巡，斧將鍵物業(yè)命管理服務(wù)的采內(nèi)容、園深度、激標(biāo)準(zhǔn)冶、雙方的權(quán)址利和義務(wù)以鳥及融管理婆用房的劃拔據(jù)、工金程保修金的則支付等重大陜問題以合同掛的具體條款伯形式明確下畜來。并就銷冷售中心續(xù)的前期雪管理亦簽定狠具體的物業(yè)插管理服務(wù)慎協(xié)議，明確抹物業(yè)管理服畫務(wù)的范圍、懶費用、內(nèi)容讓、期限等事遙宜，為銷售犁中心劃的正常運作暑提供良好的老保證?？企嗜逻^配合銷售的傻措施據(jù)十四年與各致類業(yè)主的交賢往經(jīng)歷，使仰我們對業(yè)主顆的劉各類需求有絮著較為全河面的認(rèn)識和暈把握焰。為泊了配合爬天通堂的銷售工作壽，統(tǒng)我們式將從物業(yè)照管理的專業(yè)絕角度提供以夾下協(xié)助和遮服務(wù)妖：層一、提供物王業(yè)管理咨詢誰天通公開發(fā)館售紋后，我們將護派泥遣物業(yè)廁管理煌服務(wù)魄人員媽進駐銷售現(xiàn)載場，負(fù)責(zé)幼物業(yè)列管理服務(wù)預(yù)方面的咨詢粥服務(wù)，丹同時開通熱旦線，就逗業(yè)主及咱銷售舅員提出的問號題給予解答喪。椒二、提供物隆業(yè)管理培訓(xùn)館為銷售人員洞提供酒必要芒的物業(yè)管理蹄知識準(zhǔn)培訓(xùn)，以減繁少因此而產(chǎn)品生的銷售糾跌紛，并餓就灶銷售員反饋鎖的物業(yè)管理測方面的派意見和固建議提出具么體的解榴決肉方案，增強視業(yè)主信平心。滋三、提供護咬衛(wèi)及保潔服夢務(wù)敘在天通正式真開盤后，為夏銷售中心丘及樣板房提廳供專業(yè)的護夸衛(wèi)服務(wù)目和保潔服務(wù)燈，維持銷售困現(xiàn)場的良好攪環(huán)境，味同時襯亦讓權(quán)購房著對未盞來的物業(yè)管弟理服務(wù)有初紋步的感受。喚對于銷售中師心鈔的服務(wù)人員手，我們建議仰將其幫納入銷售員刊的筐考核靈激勵體系，獲保證銷售主腦管對其有足懷夠的監(jiān)督貨權(quán)和調(diào)配權(quán)侄，具體辦法嫩可在儲銷售中心物專業(yè)管理服務(wù)吩協(xié)議料中明確。辮四、提供有袍形展示且在銷售陡現(xiàn)場，我們朵將提供長城儀物業(yè)的配各種宣傳從資料、圖則秩及標(biāo)識等，僻同時根據(jù)銷恒售部門的要捆求，在適當(dāng)色時候舉行物妄業(yè)管理公司扮形象展示或土護衛(wèi)員會操瓣表演等，增線加延銷售現(xiàn)場的破氣氛舉。厚五、協(xié)助舉圓辦吉展銷活動姨協(xié)助發(fā)展商竿定期舉辦展運銷會、業(yè)主講嘉年華及其場他慶?；虼僬卒N話動。坊六、開展業(yè)運主意見征詢采在銷售過程祖中，我們擬限通過問卷、牙、面談話等方式嚷開毒展2－3次代業(yè)主牽意見抗征詢，就業(yè)唱主及她購房者對物交業(yè)管理服務(wù)兩、會所管理摧方面的需求泰加以收集和快統(tǒng)計，錫及時修訂和拴調(diào)整晝物業(yè)管理服撐務(wù)勿方案，確保便日后物業(yè)疑管理服務(wù)罵的適用性。屆七、提供優(yōu)占質(zhì)客戶服務(wù)糊在銷售中心悶內(nèi)配置雨傘稈架、急救包遠(yuǎn)、針線包等饒，以便伯購房者不時完之需。同時益配置一定量升的處兒童艷游樂設(shè)施、皆資料架及鉆時尚雜志等白，讓購房者瞞（尤其是家薪庭購案房者）在參食觀樣板房的棕同時可感來受休閑之樂少；糾提供門童法服務(wù)，負(fù)責(zé)淹業(yè)主的迎送慰工作定；泳在銷售中心芒提供代客泊輸車、幼童袖看護、橫贈待送雨傘等巷各項幅服務(wù)擾。困第四章引費用的解很決站辦法占通過上述涉各項我們所秩提供的優(yōu)質(zhì)夏服務(wù)，我們捧有理由相信陪：天通獻的銷售業(yè)績償必將達到新憐的高峰，能褲夠?qū)崿F(xiàn)赤“環(huán)發(fā)展商鵲滿意巴、業(yè)主寧滿意黎”標(biāo)的逮雙重?zé)┠繕?biāo)麗。對于前期截介入所發(fā)生芳的滿各項物業(yè)亭管理汁服務(wù)費用，涼經(jīng)過我們測則算共婚需19神.市02萬元，化根據(jù)岔國家及深圳值市物業(yè)管理藥相關(guān)敞法規(guī)的要求門，此筆費用板理應(yīng)由發(fā)展境商支付喜。但考慮到樸長城地產(chǎn)集肯團公司對我廢們的一向支翼持溪和宿關(guān)懷，我們閃愿意全部訊承擔(dān)報這些費用皂。輛第踢五部分厚使財務(wù)管輝理及經(jīng)費收展支測箅存堅持扇“那取之于民，梁用之于民杏”酒的原則。倡富導(dǎo)糖“現(xiàn)開放管理魚”鞠，實現(xiàn)曉“但陽光財務(wù)侮”窮，定期向業(yè)言主公布管拾理處財務(wù)收步支報告，接剛受業(yè)主呀的監(jiān)督。經(jīng)慎過我們認(rèn)真貿(mào)科學(xué)的測算稿，貴大廈煤住宅就物業(yè)管理探服務(wù)費陰標(biāo)準(zhǔn)文為3陸.桌30痕元／平方米縫.佩月；棟每年按收入之的10%螞提取皮管理貼傭金，其余維全部土用于兩大廈魔的皆物業(yè)管理服布務(wù)很。礦第一章渠勵財務(wù)管理閑財務(wù)管理是歲物業(yè)轎管理岡正常昂運營左的螺“壽生命線惜”驅(qū)。我們臺將嚴(yán)格執(zhí)行蹤國家及深圳假市買有關(guān)諒物業(yè)管理的圍財務(wù)造管理敢規(guī)定，賺取范“賤陽光下的利食潤致”鉗，依法建帳盟，依法鄰管理佛，確保物業(yè)押管理缸資金平的運作。鬼—扇、財務(wù)征管理初模式矮說明：脅在盛世家園鐮業(yè)主委員會貧成立之前，勞由長城地產(chǎn)犬集團行使批踏準(zhǔn)暴和監(jiān)后督銳。只盛世家園烤管理普處螺二、財務(wù)管片理措施壯設(shè)立財務(wù)管凳理機構(gòu)翼及財務(wù)人員帥?；榱擞行Ы岛甑妥笪飿I(yè)鉗管理蹲服務(wù)島成本屈，盛世家園休管理抵處的財務(wù)由呼天通責(zé)物業(yè)管理館公司財務(wù)稽脫核營部噸統(tǒng)一犁管理旦。同時為方幅便業(yè)主，告我們將在管祥理處客戶物禮業(yè)管理服務(wù)壇中心奉設(shè)專職財務(wù)棟人員1名，應(yīng)負(fù)責(zé)李管理處日常辟費用收支、男代收代繳費泉用的辦理以碗及受理業(yè)主殊有關(guān)春的咨詢工作扣。譯建立址規(guī)范正、透明的財客務(wù)羽體系東根據(jù)盛世家洋園的實際情穴況，制定切爆實可行的財考務(wù)監(jiān)理制度累，并嚴(yán)格執(zhí)蕩行；聽天通混物業(yè)管理嶺公司疊對否盛世家園善管理處的實糖際收支情況得定期屑進行檢查；括為奏有效浙控制灶管理敬成本航，管理處資湊金使用實行埋分類渾審批伶制度，棒一般速消耗性興維修鞏材料、辦公福用品的墓采購開費用及市內(nèi)念交通費用可弱由管理處經(jīng)來理貍簽字審批臘后使用，其廁余語費用一律報李公司領(lǐng)導(dǎo)批扛準(zhǔn)昏后方可使用挪；記管理處每三窯個月向業(yè)主糖公布趣《先天通窯管理蘭處收支報神表》，略接受業(yè)主的爽質(zhì)詢和敢監(jiān)督指；蘭管理處于每耳年初煙制定當(dāng)年的資物業(yè)管理服攤務(wù)費堡預(yù)算等報表火，并提交業(yè)剛主委員會終審批敢，經(jīng)批拜準(zhǔn)簡后實施。絹加強財務(wù)管進理的職能。催物業(yè)管理收襪費與其他行戶業(yè)比較而言恥相對較低，映收入來源較欄少，刪如何陸為業(yè)主節(jié)約逃每一分錢顯好得十分重要蓬。為此，屯我們峰將昏充午分發(fā)揮財務(wù)承管理杰在圓成本捆管理和成本討控制方面的黑職能，從加樣強計劃、統(tǒng)倚計、惰成本蘇考核頌等入手，配設(shè)合贈“號質(zhì)量浙、則成本犬雙否鉗決時”額的運作實施剛，減少屠各種星不難必要醒的開支和浪哈費，在保證江管理彼服務(wù)纏質(zhì)量醬的鞋同時臥有效琴降低管理符成本。槽三、管理服處務(wù)費及代收仍代繳費的收盲取酒我們年將癢在管理處設(shè)虛置專職收款敬員，負(fù)責(zé)物早業(yè)槽管理會服務(wù)費及換各項脊代收代繳費蓮用的收邊取，對苗于達部術(shù)分在上班閘時間的交費有困難爸的業(yè)主，我敞們將采取節(jié)完假日訂照常辦公悠、預(yù)約上門鏟服務(wù)的形式鹽，方便業(yè)主斷交費，提高較費用收繳率盈。弊在費用收取銀方式上，我璃們鑄入伙期采用驢人工收費，腿且以收取現(xiàn)儲金為主。三初月內(nèi)將逐步普采用電腦劃葵帳和浴委托銀行收冒款的方式，刊盡量減少現(xiàn)法金的收取，爽提高收款工飄作棒效率。鵲對組于仆極少數(shù)欠交羅管理位服務(wù)費用的混住戶，我們緒將傍采用泉電味話催交、發(fā)定催款通知單穩(wěn)的紐形式贊進叢行催交。杰必要條情況正下結(jié)管理憤處經(jīng)理、經(jīng)升理助理箏進治行上門拜訪露，敦促其交疑費。對于拒殃不交納的住續(xù)戶，我們雞將陡采取法律手鴿段作為催繳赴方式，以炎維護孔全體業(yè)主的煎利益。惜四、維修基陪金的管理和鋪使用潔對噸維修范基金燃以秀房屋義本體每棟為乖單位浮進客行專帳管理桌，并設(shè)立專畜用帳號存儲狐本物業(yè)的鄭維修心基金扶。盞管理處于每買年12月1子0日前提出誤下年度減維修殼基金叨的使用計劃穗和預(yù)算，提百交長城地產(chǎn)桐集團或業(yè)主騾委員會俱審議通過后捎執(zhí)行。命管理處需使笛用范維修堂基金熔時赤，應(yīng)出具搖詳細(xì)使用方稍案和預(yù)算，仿并報長城地李產(chǎn)集團或蹤業(yè)主委員會糕審批囑。焦當(dāng)每棟房屋天的認(rèn)維修股基金不夠檢支出鏡時飼，經(jīng)該棟頌50%謝以上的業(yè)主調(diào)書面渴同意擴后，按照續(xù)“覺誰受益，誰坊承擔(dān)聚”稅的原覽則港，由該棟房衛(wèi)屋治的敬全駱體業(yè)主鐘按霞實際發(fā)生騎額分?jǐn)?。斤維修企基金卸的收支庸帳目江接受長城地喚產(chǎn)集團和業(yè)超主傘監(jiān)督庸并且每三個務(wù)月公布一次劫，年度使用慘情況碗接受長城地乘產(chǎn)集團、業(yè)榴主委員會或戀其委托的會環(huán)計師事務(wù)所兔審計音。斧第二館章勿日常物業(yè)射管理經(jīng)費收么支測算姥在物業(yè)專管理拳經(jīng)費收支上紙，我們含將碰“最取之于民差，用之于民偵”擋作為物業(yè)短管理廟收支愧的基本原則豎。收核入方面，毅堅決視按款本次物業(yè)管炮理招標(biāo)投標(biāo)襯中標(biāo)所確定徑的鵲管理自服務(wù)費對標(biāo)準(zhǔn)描及深圳椅市插住宅閑局、物價局晚等政府餃主管濕部門的定價悄標(biāo)準(zhǔn)粒執(zhí)行。刪政府部門沒浩有規(guī)定的其折他服務(wù)驕項目鏟收費鍋標(biāo)準(zhǔn)膠，堅持略低陳于市場平均信價格執(zhí)行。任支出方面，歐以服從業(yè)主扁利益障為前提，堅尺持販“敲事前悔預(yù)算是，事后導(dǎo)核算勺，亡量入為出孝，合理使用弄”旱的資金壽管理云原則，并采東取修必鳥要的增收節(jié)扎支洽措施雁，在降低旺管理忌成本、糧提高渡服務(wù)跡質(zhì)量航的腥同時黎，確保資金恨的合理使用練，實現(xiàn)物業(yè)黨管理在較低打收費條件下法的拆高瞇效藍運營含。蹤－、物業(yè)管岸理些資金狂的籌措與使撕用闖管理至資金狐是物業(yè)緩管理奮正常有效運貫作的基礎(chǔ)問和必要腦條件，為此烈，證我們仇把物業(yè)管理主經(jīng)費收支的簡管理作為吉管理張?zhí)幑ぷ鞯某渲匾獌?nèi)容，駕確保盛世家劫園物業(yè)卵管理轎的經(jīng)費收支煩實現(xiàn)良性循橡環(huán)。灘二、測算依鑰據(jù)及說明曲深圳經(jīng)市政府阻有關(guān)至物業(yè)覽管理刮的法規(guī)和餃文件。眾開發(fā)商所提耗供的跨《熔物業(yè)管理招弓標(biāo)書》中威原始數(shù)據(jù)和炊有關(guān)亦規(guī)定。飾根據(jù)我們實勾地調(diào)研，樓也盤銷售具有花一定的壓力塔，據(jù)此，我纏們對炒相關(guān)丙經(jīng)濟指標(biāo)預(yù)伶測如彼下：片物業(yè)墨管理服務(wù)費塘標(biāo)準(zhǔn)嬸的測算是菌以任保證堤小區(qū)入伙后牌第燕二年鬼實現(xiàn)收支平管衡為基準(zhǔn)的獅有關(guān)數(shù)據(jù)進佳行測算的。兆管理處員工第每月龍工資待遇：投管理該處經(jīng)理1人紐，5000黑元／人；關(guān)管理聯(lián)處經(jīng)理助理噸1人，40閱00元／人織；能主管3人，孝3000元賺／人遮；其梁他誠管理虎人員3人，泛2500達員／人；作恭業(yè)服務(wù)落員工15人甘，平均工資過待遇150覽0爭元／人。對齡于分包項目忍的人員如營園藝工、保恥潔員、護衛(wèi)港員等分包疾人員蠟工資待遇由粘分包商自行培確定嚷。末稅費按管理爽處總收入的啞5燈.速2謝%計算。惡天通辮物業(yè)管理梁公司竄多年從事物比業(yè)管理工作慣所積累的經(jīng)疲驗數(shù)據(jù)。宮盛世家園物很業(yè)管理人員是配置和物資姻裝備計劃。英深圳湯市及盛世家馳園與物業(yè)管足理收支音相關(guān)繩的末市場行情災(zāi)。勿三、物業(yè)楚管理正服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)老的歌測算裁為了便于低測算，本標(biāo)朵書僅測算舞住宅宿物業(yè)管理服饅務(wù)懶費微的捉標(biāo)準(zhǔn)蜜，暫未棒考慮師商場的物業(yè)嚼管理爸服務(wù)收支，柴相應(yīng)的兼在人員配備題時個也沒有管考慮蜂商場的因素鋒。英如果將商場胸投入使用那，則商場的每物業(yè)管理塑服務(wù)礎(chǔ)收費畜標(biāo)準(zhǔn)輕根據(jù)深物價灶［1997零］141號氏文件，按住熊宅舟物業(yè)管理服爽務(wù)災(zāi)收費泳標(biāo)準(zhǔn)玉的2顫.碧5倍執(zhí)行。導(dǎo)（呆—緊）收入構(gòu)測算廊假設(shè)住宅香物業(yè)管理服盤務(wù)費平標(biāo)完準(zhǔn)為稱P哭M為，則貴：眾營業(yè)收入規(guī)＝梳住宅綿管理服務(wù)費議收入十地下鞠停車場收入懶＋有償傘服務(wù)為收入滑＝愧70585某M丑2扒×啦90％超×攀PM逐×界12篩月掉＋349這車覽位絨×牧80無%苗×光400家元宴／壺(圈車位管.坐月喂)牌×趨12月＋5增0000元稅／年喇＝7623合18枯PM珠十1390泡160胃（三）物業(yè)款管理服務(wù)費妥標(biāo)準(zhǔn)贊測算膠若肌大廈物業(yè)尿管理愈實現(xiàn)收支平株衡，則：爭營業(yè)地收入盛—清成本吊支出霉＝察0崇即緞：清營業(yè)收入愚—蝦（遠(yuǎn)31304痕57＋營業(yè)厚收入墾×虛20.2％眾）＝0推算出：喉營業(yè)稱收入＝餃39228佩78元野即哪按照營業(yè)收改入的測算應(yīng)汁為：絨營業(yè)收入＝篩住宅管理服六務(wù)費收入十臺地下停車場圈收入＋有償襖服務(wù)收入案＝7623拘18PM十昂13901抱60煩＝嗽39228吹78元推算出：雄P趨M＝3書.32