某某項目策劃案3

某某項目策劃案目錄前言第一部分市場調(diào)查與分析一、地理區(qū)位二、許昌市房地產(chǎn)業(yè)概況分析（一）房地產(chǎn)發(fā)展階段分析（二）許昌市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析第二部分項目定位及建議一、目標(biāo)客戶定位二、產(chǎn)品形象定位三、產(chǎn)品定位第三部分企劃部分一、案名、推廣主題及廣告語的確定二、項目形象包裝建議（一）售樓部包裝建議成（二）樣板拌房包裝建議釋（三）工地蟲現(xiàn)場包裝躲（四）開發(fā)珍商形象包裝蜘三、樓盤推滔廣策略熟總體推廣策敞略稀本案總體推菊廣費用預(yù)算妹階段性推廣艱策略理第四部分某業(yè)務(wù)部分擊一、銷售部戀架構(gòu)及職能巡二、銷售環(huán)蔥節(jié)的管理和身監(jiān)控后序前言丘代理行作為坑一個新興行搭業(yè)，一個高剛智力的服務(wù)底行業(yè)，興起沈于80年代好中期的臺灣簡地區(qū)。當(dāng)時丹臺灣由于早愛期的經(jīng)濟飛校速發(fā)展，處倉于一個經(jīng)濟盒回調(diào)期，大奉量的樓盤由番旺銷轉(zhuǎn)為滯規(guī)銷，房地產(chǎn)荷面臨極大的很困境。同時并，國外房地短產(chǎn)業(yè)完成了譽市場細分化優(yōu)，對房地產(chǎn)包業(yè)的專業(yè)分這工愈來愈清慚晰，并且影箱響了日本的脈房地產(chǎn)發(fā)展槐格局。在這勺樣的雙重背小景下，臺灣蹦開始出現(xiàn)了賤專業(yè)的地產(chǎn)尖代理行，他虹不同于中介扁公司，中介哨是服務(wù)于三塌級市場的，穗也就是在消舊費者之間進藝行交易，而叮代理行是服時務(wù)于二級市鄰場的，也就耽是在發(fā)展商訪與消費者之壩間進行交易臥。同時，中拐介是以單套攤房子為交易厭對象的，代疏理是以整個鍛項目為交易頌對象的，包矮括了一個項雙目的前期規(guī)餓劃、市場定脾位、推廣企候劃和現(xiàn)場銷劃售等方面，映是一種全程奉服務(wù)。當(dāng)時冶的代表公司朽是臺灣新聯(lián)押陽機構(gòu)。老代理行發(fā)展富到如日中天膏是從其開拓師大陸房地產(chǎn)粗市場開始的株。宰從1998圾年開始，代影理行開始全販面進入內(nèi)地濾各大城市，用如武漢、成密都、重慶、杠南昌、長沙落、鄭州、西濃安等內(nèi)地省淚份的省會城捉市。代理公竄司大舉進入角內(nèi)地市場，杰給當(dāng)?shù)胤康赜喇a(chǎn)業(yè)的發(fā)展蟻起到了良好摘的推動作用殘，帶來了先往進的操作方程式和開發(fā)理警念。猜代理行發(fā)展櫻到今天，離礦不開眾多發(fā)祥展商的支持于和幫助。但跑不可否認，級為數(shù)不少的刃發(fā)展商，特長別是內(nèi)地的鴨一些發(fā)展商盲對代理行還雷是知之甚少策，對代理行唇在項目運作茂中的作用不魔甚了解，所愁以抱有一種盞否定的態(tài)度時。甚至認為拳代理行是糞“攤空手套白狼政”嚴的渠“脾高手按”鼻，不出分文誘便從發(fā)展商寨處得到高額吸的銷售傭金弱。其實，這惡種誤解在很態(tài)早以前的沿鬼海地區(qū)也存闊在。我們認尋為，這種觀粘點的存在不埋足為奇。我仇們希望通過扔一個真正的抽專業(yè)代理公本司對代理行蜂的自我認識蝕，多少能使監(jiān)發(fā)展商對代泰理行有一點抗新的看法。叫首先，代理撐行不是萬能刻的，也就是惹說不是所有遭的項目通過地代理介入就丸能賣好的。乏代理行對樓邊盤的認識是誰源于產(chǎn)品本醉身，也就是蛛物業(yè)第一性跳的原則。我集們評判一個故項目是否能吃接是基于物稅業(yè)本身的，爆試想，如果露一個樓盤在植各個方面都煉不具備競爭饞優(yōu)勢，那代仿理行介入的召可能性是不尸存在的。代厲理行認為：堡一個各方面斃條件都比較隸好的樓盤，霧發(fā)展商也能齒賣好，代理弓介入后起到厭的作用是通錄過專業(yè)銷售芝模式縮短銷拜售周期，加簽快資金回籠北，同時能把臘售價拉抬；烘一個條件不盤太好的樓盤煉，發(fā)展商在溪銷售上比較誦困難，業(yè)績卵不太理想，鏟代理介入后灑起到的作用摧是通過專業(yè)順的眼光，重導(dǎo)新審視、包搬裝樓盤，發(fā)丈掘出新的機遺會點，然后隸推動銷售業(yè)缸績的上升。找所以，代理玻行在項目前弟期介入的重塌要性不言而斷喻，只有雙擱方共同對一康個產(chǎn)品的每挽一絲細節(jié)溝弓通協(xié)商，才攻會有一個真花正在市場上急知名度響亮泊的項目。壩其次，銷售秒傭金是代理威行從市場中粒賺取的，而貢不是從發(fā)展梨商處賺取的勵。這一點相丟信是發(fā)展商菊最為關(guān)心的株。舉例來說僑，一個樓盤禍，發(fā)展商自掉售能賣20書00元，如英代理行介入襖后，通過完駁善的市場體內(nèi)系、企劃體旋系和銷售體佛系，可以把就價格拉到2煩150元，賽這樣發(fā)展商三從中獲取了平超額利潤，貧而代理傭金件也是從這每副平方米15柿0元的差價令中支付的。溜最終還是發(fā)擱展商的獲利霜最大，代理海公司只是從棵市場中獲取憂了應(yīng)得的回功報。側(cè)第一部分然市場調(diào)查雨與分析斯本次市調(diào)主嘉要采用踏街賓記錄、競爭狠個案調(diào)查和仙相關(guān)部門關(guān)畏系征詢?nèi)N可主要方式，分對許昌市房長地產(chǎn)狀況進間行了調(diào)查。敞根據(jù)調(diào)查所閃獲資料，我房們對本案開盤發(fā)提出合理除化建議。蝶一、地理區(qū)施位樹本案位于清妙虛街東側(cè)、券北大街西側(cè)抹，機坊街南廢面，文化街蘇北面，屬于燕許昌市老城假區(qū)。兆1、許昌市擠簡介峰地理交通：仍許昌具有獨躬特的區(qū)位優(yōu)勝勢，交通便懸利，是河南發(fā)省正在構(gòu)筑壟的剖“出中原建筑群者”更的南大門，鏡北靠河南省頓省會鄭州和佳國家級歷史種文化名城開派封，西接煤演城平頂山，膛南臨內(nèi)陸特附區(qū)漯河市，勾東臨周口市欲。示現(xiàn)轄禹州市赤、許昌市、怨許昌縣、鄢撥陵縣、襄城籠縣和魏都區(qū)放兩市三縣一鄰區(qū)勞，樸全市總面積根4996平咬方公里，全幟市總?cè)丝?封45萬人罰，其中許昌駐市區(qū)面積4挪5.8平方恰公里，人口莖約48萬?？私?jīng)濟建設(shè)：牲改革開放以半來，許昌市累始終堅持以縫經(jīng)濟建設(shè)為松中心，以加嗚快發(fā)展為主醋題，綜合經(jīng)嫁濟實力不斷輸增強，社會灰事業(yè)全面發(fā)練展辟。2004葉年進出口總蛙額3.7億片美元，增長鎖23.5%襖，其中，出葬口總額3.路1億美元，謀增長22.酒3%。柳，負全年生產(chǎn)總遙值達到51街8.1億元久，增長14灶.9%，其蠟中第一產(chǎn)業(yè)索增長9%，衛(wèi)第二產(chǎn)業(yè)增徹長17.9困%，第三產(chǎn)脹業(yè)增長12裙.2%。城皮市基礎(chǔ)設(shè)施慢的建設(shè)摔和曉投資環(huán)境物的榆改善，吸引變了國內(nèi)廊外盯眾多客商前燈來投資辦廠黑，促進了許節(jié)昌經(jīng)濟的快餅速發(fā)展，禹捎州鈞瓷、鄢荒陵花卉、襄象城煙葉、許飼昌金剛石、興許昌檔發(fā)、姑卷煙、繼電譯產(chǎn)品享譽全布國。輕城市規(guī)劃：莊為積極響應(yīng)紅國家關(guān)于加蚊快推進城鎮(zhèn)塌化進程的戰(zhàn)液略部署，許皂昌市于19驢96年《許猾昌市城市總生體規(guī)劃》，地并于199哀8年經(jīng)省政浪府正式批準(zhǔn)撿實施。根據(jù)急總體規(guī)劃，獨許昌確定了扇“兆充實鐵西、擺改造完善鐵救東、逐步發(fā)裙展新區(qū)錄”毅的城市建設(shè)術(shù)指導(dǎo)方針，產(chǎn)后根據(jù)經(jīng)濟摧發(fā)展需要，陵2003年少許昌市決定慰對先行的城理市總體規(guī)劃團進行修改，機提出了近遠堡期規(guī)劃目標(biāo)咽，即：到2綢005年許玩昌市區(qū)面積漠達到60平禮方公里，城為市人口達到夏60萬；到霞2023年效，許昌市區(qū)田面積達到8森0平方公里及，城市人口聚達到80萬吹；到202很0年，許昌汽市區(qū)面積達炮到100平至方公里，城的市人口達到蜻100萬，交進入大城市撇行列。巖2、宗地現(xiàn)艱狀述宗地四至：焰地塊東面為崗北大街，西絨側(cè)為清虛街咸，北面為機克坊街，南面掌為文化街。箏工程進度：慢目前地塊正癢在拆遷。沈3、環(huán)境評喇價：宵擺優(yōu)劣勢評價孔：大本案距西湖尾公園百米之猾遙，西湖公湯園碧波蕩漾蜓，綠數(shù)成蔭股，環(huán)境十分赴優(yōu)美，這是簽本案一大賣章點。揭4、周邊配涌套：雙現(xiàn)狀：罷該區(qū)域為許療昌市老城區(qū)的，本案周邊傲市政及生活延配套齊全，遵銀行、郵局勺、菜市場、贈集貿(mào)市場、獎超市、賓館自、醫(yī)院等應(yīng)免有盡有，業(yè)米主的工作、椅生活、購物抹、就醫(yī)等均淹十分便利。伯特別是本案橡周邊名校眾纖多漫——予文化街小學(xué)杯、健康路小怖學(xué)、市一中題、市一高等裂環(huán)繞左右，碰優(yōu)越的教育耽資源是本案引另一大賣點籮。肌5、交通條殖件：受交通現(xiàn)狀：野本案緊鄰城五市次干道右——舌清虛街、北序大街，距健?？德贰⑻炱焦忠矁H百米滾之遙，交通賄較便利。娘6、綜合評震價：奧整體分析：亭總體上看膽，本案周邊拴配套齊全，舉環(huán)境優(yōu)美，幫自然條件可辰謂得天獨厚撐。此二、許昌市萌房地產(chǎn)業(yè)概廚況分析仗（一）房地榴產(chǎn)發(fā)展階段晴分析烏1、初級開視發(fā)階段柏初級開發(fā)階圍段主要以見遼縫插針的形脆式對市區(qū)內(nèi)內(nèi)的零星地塊愧進行開發(fā),葬由于開發(fā)產(chǎn)欠品的稀缺性監(jiān)，造成開發(fā)趁決定需求的免局面，是很刪多中小型城銳市早期地產(chǎn)通開發(fā)的慣常怖模式。開2、定向開有發(fā)階段基隨著初級開績發(fā)階段的結(jié)蔑束，很多單乳位以聯(lián)建或慰定向的形式扁解決職工住匆房的問題。渡這個階段造滋成了很多公徑務(wù)員成為最蜻早一批住上井商品房的群林體。許3、成長開辮發(fā)階段受從2002局年開始，許脫昌市房地產(chǎn)嶄市場得到了割迅速發(fā)展，挽相繼涌現(xiàn)了展一批優(yōu)質(zhì)樓便盤，如怡景去華城、濱河惡花園、金石援達花園，它乞們均在較短材的銷售周期室內(nèi)取得了不啄錯的銷售業(yè)像績。通過調(diào)嘗查得知，目峰前許昌市商維品房銷售一肢直處于平穩(wěn)效狀態(tài)，空置次房不多，銷炕售勢頭也還堵不錯，僅有逝個別地段較巨差、產(chǎn)品定積位有偏差的開樓盤出現(xiàn)少盜量空置。小結(jié)：縫根據(jù)以上對借許昌爆開發(fā)階段的爹分析，我們謎認為本案面陷臨很大的市句場時機。首蹤先，城市的晶需求一直處閃在一種非飽飄和狀態(tài)，由樓于產(chǎn)品的同講質(zhì)化嚴重，水很多隱形的叔需求沒有得連到滿足。其鞏次，沾許昌市榴的初級開發(fā)慣和定向開發(fā)推階段的時間裕和供給量都住相當(dāng)小，很漲多項目不具般備城際效應(yīng)克，品牌的統(tǒng)布領(lǐng)性不夠。攀這種情況下忘，為大品牌窩建設(shè)和可持饅續(xù)發(fā)展找到刺了市場空白怠。因此，對姑于留許昌市仙地產(chǎn)開發(fā)，觸我們的觀點謙是編“丘機會來了懷”捷。練（二）許昌巷市房地產(chǎn)市黑場調(diào)查分析囑為了更好的亂了解許昌市刊房地產(chǎn)市場錯發(fā)展?fàn)顩r，董近期我們對晉許昌市在售洗的住宅個案陵進行了市調(diào)廳，本次市調(diào)煎的樓盤有1逮1罰個，改從中選出具嗓有代表性的瘦9個進行分瓶析，它宵們是：籍文峰城市花映園、文峰現(xiàn)育代公寓、新慈世紀花園、拉星河花園、父新時代莊園闊、金地嘉苑脅、建業(yè)帕拉營帝奧、金桂醫(yī)麗園、德豐柴九曲苑，由蓋于這些樓盤涉分布較為廣偏泛，產(chǎn)品品挺質(zhì)多樣，物危業(yè)形態(tài)多樣濃，因此具有魔一定代表性宣。調(diào)查內(nèi)容氣為個案的規(guī)可模、銷售價另位、房型分缺布、面積分侵布、銷售狀桑況、個案目批標(biāo)客層構(gòu)成花及樓盤企劃濤包裝等。泉1、戶型分絨布分析泥市調(diào)發(fā)現(xiàn)，生許昌市主流頁房型是三房蘭兩廳，約占落60%左右傻的市場份額充；兩房兩廳舒約占20%化左右的市場屠份額；四房盞兩廳約占1紋5%左右的路市場份額；礦而其他房型群基本上起點驢綴作用。錢2、面積分飽布分析控下面給出主控要競爭個案豆主力房型及動面積分布:滿由上圖看出杰，除金地嘉制苑、金桂麗雄園、德豐九替曲苑外，其胞它個案主力蔑房型均為三潤房兩廳兩衛(wèi)幻，主力面積撲在125-航160平米猾。瘦總體上看，拴許昌市多層扁三房主力面紙積在135健平米左右；超高層三房主攏力面積在1他60平米左華右。萌為避免產(chǎn)品拼的同質(zhì)化，組建議將本案解三房面積控夾制在130移平米左右。剝3、單價分豎析拘下面給出各愉主要競爭個烘案單價：心說明：（1測）以上價格竄均為實際成摧交價，即在員開發(fā)商報價剩的基礎(chǔ)上扣敏除各種付款甲方式平均折般扣后的價位答；鋒（2）金地鞠嘉苑為精裝艦修價位，其斥裝修標(biāo)準(zhǔn)在顫150元/薄平米上下，纖毛坯房售價赴應(yīng)在145音0元/平米忽左右。墻上述多層個晨案的平均售育價在136例1元/平米蝶，考慮到統(tǒng)鴨計在內(nèi)的樓夕盤多為優(yōu)質(zhì)洲樓盤，價位史相對較高，之而未統(tǒng)計在首內(nèi)的個案要貞較此價格低叢得多，因此手許昌市多層報住宅價格應(yīng)遠低于貍1負361元/鐘平米，基本永上應(yīng)在12寄00-12助50元/平萌米左右。倚上述個案中準(zhǔn)，德豐九曲勞苑、新世紀劈花園、金地鄙嘉苑、文峰捏城市花園，留與本案或位牙置較近，或案產(chǎn)品品質(zhì)相今近，其價位質(zhì)對本案參考梅意義較大，冒這四個樓盤花的平均售價草為1415借元/平米拘（實際成交路價）。寺根據(jù)對市場妹的了解，結(jié)警合本案自身聽情況，建議篇本案住宅銷竿售價位在1笑450元/堂平米左右。壁4、總價分春析炮市調(diào)顯示，康個案主力總爐價在7.5銜萬～50萬督之間，總價惑差別極大，跨原因在于個范案單價和房瞧型面積差別泊較大，根本租原因在于樓袍盤品質(zhì)差別適較大。蝦下面給出個倉案主力總價寬分布：寫上述個案中專，文峰城市躬花園、新世布紀花園、新蔽時代莊園、學(xué)德豐九曲苑禾四個競爭個救案對本案參謊考意義較大拍，這三個樓季盤的三房主仆力總價在2請0萬左右，獄兩房主力總命價在13萬倆左右。聚為取得對競忠爭對手的優(yōu)關(guān)勢，建議將嚼本案主力總殲價控制在2拳0萬以下，射在單價一定勻的前提下，彼建議盡量控籌制本案的主銅力房型面積毛。糊5、銷售情找況分析歌總體來看，煌許昌市房地崖產(chǎn)銷售狀況蒜還不錯，多奮數(shù)樓盤在成考為現(xiàn)房后幾譜個月便基本煮銷售完畢。鈴但也有個案父由于種種原貸因銷售狀況搜并不理想，慕如建業(yè)帕拉灣帝奧、綠茵叨花園等。鏟6、客源分稿析霸客源區(qū)域：蓮項目客源主工要分布在市豬區(qū)，另外周宮邊縣市，如淚長葛市、及禹州市塘，也占相當(dāng)袍比例。對本角案而言，其鹿目標(biāo)客戶也暖主要分別在姑市區(qū)，但周調(diào)邊縣市客源揉（如長葛市牌、梳禹州市譯）也是本案戚重點爭取的郵客源。余購房動機：修以首次購房雕客戶為主，耳二次置業(yè)客忌戶為輔。鄰客源階層：免目前許昌市暮客戶以25抄歲-50年奶齡層客戶為削主，中小私內(nèi)營業(yè)主、個者體戶、企業(yè)梁中高級管理截層、政府官訪員、公務(wù)員日、工薪階層綢占到相當(dāng)比喜例。噸7、市場綜允述穴通過市調(diào)，柜總體上看，納許昌市房地躬產(chǎn)市場有如廁下特點：燃

責(zé)房地產(chǎn)市場漆發(fā)展態(tài)勢較尼平穩(wěn)，供求叼基本平衡。箱

構(gòu)產(chǎn)品同質(zhì)化數(shù)嚴重。柏由于開發(fā)商途缺乏市場意農(nóng)識，創(chuàng)新能漠力不強，盲肺目跟風(fēng)現(xiàn)象膠嚴重，因此槽導(dǎo)致市場上穗產(chǎn)品缺乏個箱性，李品質(zhì)雷同，戀定位重合，及推廣方式同分質(zhì)化，而且參預(yù)計產(chǎn)品同蛛質(zhì)化程度也您將隨著競爭吉的加劇而加泥深。冤

追許昌房地產(chǎn)囑企業(yè)向外學(xué)宿習(xí)的觀念和瘡意識有待加麻強。重目前市場上翼產(chǎn)品品質(zhì)多允較差，在小龍區(qū)規(guī)劃、房避型設(shè)計、景肆觀綠化、樓疑盤外觀、立遣面等諸方面句均有待提高消，樓盤包裝教水平、業(yè)務(wù)價推廣能力也份不高。者

宴外地大型的永房地產(chǎn)公司秤已開始進入勿許昌市場，抖房地產(chǎn)市場窗競爭將加劇孕。典作為河南省岸房地產(chǎn)開發(fā)妥龍頭企業(yè)的病建業(yè)集團主烏營業(yè)務(wù)將從傾鄭州市向省茶內(nèi)地市轉(zhuǎn)移戒，而許昌是儲其戰(zhàn)略調(diào)整仿的一個組成閥部分，目前基其在許昌的漁第一個項目技項目聾——冒帕拉帝奧已貧公開發(fā)售?；?/p>

屯品牌企業(yè)較國少，品牌優(yōu)濃勢不明顯。捐雖然目前許胃昌市正在發(fā)挺售的項目有版2鈴0酬余個，但多自數(shù)項目體量基較小，大多淚數(shù)房地產(chǎn)公宇司屬于小型齒公司，盡管撓近兩年也出鞠現(xiàn)了像恒達控、鼎鑫等同惹時或連續(xù)開轟發(fā)幾個項目窗的房地產(chǎn)公登司，也出現(xiàn)此了像文峰城覽市花園、怡獨景華城等上筍規(guī)模的項目狡，但總體上副看，房地產(chǎn)疊品牌企業(yè)較垃少，名企效盈應(yīng)并不明顯糊。窯

平三房兩廳是萌市場主流房蓄型。乏目前許昌市阿主流房型是憑三房兩廳，歌多層三房主誠力面積基本州上135平胸米上下。恩

扒目前許昌市軟多層住宅市酒場均價在1障200元/慶平米上下。晨8、項目S聯(lián)WOT分析依優(yōu)勢分析【惡STREN蒸GTH】地理區(qū)位佳笛本案地處老菌城區(qū)，周邊帽配套十分齊按全，居民工徒作、生活、會出行、購物汗、休閑均十榨分便利。告教育資源優(yōu)洽越咐本案緊臨的份市一高、市壞一中是許昌甩市教育質(zhì)量正最好的中學(xué)敬，優(yōu)越的教濤育資源為本仍案一大賣點日。有規(guī)模優(yōu)勢柴項目總建面萬達3萬余平景米，這有利筋于將來的物見業(yè)管理和社俘區(qū)內(nèi)部環(huán)境及營造，特別陳是利于發(fā)展列商長遠發(fā)展?fàn)?，?chuàng)出企業(yè)堤品牌。地塊方正萬地塊較方正核，有較大的躲規(guī)劃發(fā)揮空擱間和定位調(diào)咳整余地，經(jīng)覆營管理成本笑也能有效降著低。秘本案周邊環(huán)族境佳敞本案緊鄰西堤湖公園，周悄邊環(huán)境佳，芽適合人居。樓本案產(chǎn)品力劣較強搭從地段、規(guī)筐模、配套、泉環(huán)境等諸方宮面分析，本耗案產(chǎn)品品質(zhì)勝都應(yīng)該是不干錯的，市場載競爭力較強虧。偉劣勢分析【錘WEEKN落ESS】沸護城河有一圾定污染漂項目臨近的崖的護城河尚醬未治理好，螺氣味難聞。視兩層商鋪銷餅售難度大物目前整個許飄昌市商業(yè)用突房，兩層商混鋪由于存在弦二層用途不壽大、商鋪面胖積大導(dǎo)致總慶體售價高等上缺陷而存在舟較大市場抗勻性。碗本案周邊視獨線稍差切本案目前東順面、西面、遇北面三面均曠為低矮破舊岡民房，景觀準(zhǔn)視線較差交現(xiàn)有房型設(shè)邊計有一定抗收性畝據(jù)初步了解道，現(xiàn)有規(guī)劃撞產(chǎn)品中，三直房面積達1拿40-15招0平米，兩錘房面積達1參00平米，口房型面積偏鐮大，導(dǎo)致總做價較高耗機會分析【渴OPPOR筑TUNIT鴿Y】母專業(yè)代理公易司的介入能蠢有效的規(guī)避臘市場風(fēng)險甚本案尚處于睛前期，專業(yè)陳代理公司的攏介入，能在群對其他競爭找個案，特別句是潛在目標(biāo)獸客戶進行綜佩合分析的基鐘礎(chǔ)上，進行沈準(zhǔn)確的產(chǎn)品委定位、企劃潑包裝和銷售策策略制定，肝以降低市場敢風(fēng)險。創(chuàng)品牌形象機廣會點廊目前購房者麗的關(guān)注重點愁從住宅單體槽向小區(qū)整體京環(huán)境轉(zhuǎn)移；此從實用性消高費向個性消晉費和帶有文譽化色彩的精靜神消費轉(zhuǎn)移昂；購買住房目也變成部分娘人的投資行保為，房屋能醒否保值、增域值格外令人好關(guān)注等等，禽這是房地產(chǎn)劣業(yè)需要品牌極產(chǎn)品的原因濃，而許昌市丈房地產(chǎn)還未違開始注重品絲牌塑造，本冊案可抓住此抱市場機會先旦發(fā)制勝?？可罘绞綑C穩(wěn)會點趣隨著經(jīng)濟的勵發(fā)展，圍繞克休閑、健康犁、教育等社執(zhí)會消費熱點允和消費主題爭，選擇房子朗、車子，提蟲高生活質(zhì)量死；注重健康歇、先進、時智尚的生活方允式，將是最癥大的消費愿鄉(xiāng)望和趨勢，瓦但許昌市目磁前并未充分涉挖掘生活方陡式的創(chuàng)新，膚給本案留下蜜了市場空間該。襖物業(yè)管理機箭會點動從物業(yè)管理割產(chǎn)生的效果磨看，一方面啞可為業(yè)主提得供一個優(yōu)美梅、舒適、安馬全的生活環(huán)皮境，滿足業(yè)脾主對物業(yè)管期理日常消費貓需求；另一瓣方面，可維修持物業(yè)的完晚好性，延長令物業(yè)的使用嫂壽命，使物您業(yè)保值增值辦，對物業(yè)價站值起支撐作耽用。拍現(xiàn)在的物業(yè)臣服務(wù)已不是筋簡單的保安鑼、保潔，而銜是更加無微刪不至的敵“肚人性化關(guān)懷顛”極。本案應(yīng)抓團住機遇，充膀分挖掘物業(yè)漫管理優(yōu)勢，染打造品牌物細管。教育機會點翠房地產(chǎn)的競午爭主要是硬鴿件和軟件的帶競爭。硬件皮主要是建筑劫、規(guī)劃、配慶套，軟件則逗主要是人文夸環(huán)境。如鄭喘州部分房地鮮產(chǎn)開發(fā)公司呼通過精心策植劃而打出的居教育牌，就概是在軟件上位下功夫。本恰案與市一中禾、一高為鄰爐，應(yīng)充分利暖用現(xiàn)有教育半資源優(yōu)勢，糕提升本案綜糾合品質(zhì)。瀉威脅分析【委THREA如T】吹本案拆遷難鵲度大汗本案由于拆恰遷面積大、監(jiān)拆遷周期長紅，拆遷中不凡可預(yù)見因素贈較多，如處粱理不當(dāng)，可吵能會對銷售費工作產(chǎn)生很模大負面影響怒金融政策對頸地產(chǎn)開發(fā)更現(xiàn)為苛刻灘由于國家對毛房地產(chǎn)開發(fā)目信貸嚴加控享制，房地產(chǎn)服項目的資金賴運作更加困困難，特別是語上規(guī)模的項讓目，更需要辭市場定位準(zhǔn)紋確、銷售渠醬道暢通，以寶加快資金回撞攏速度，保捉證后期開發(fā)皺的順利進行拴。勞本案現(xiàn)有及蹲潛在競爭對俊手較多圾本案商業(yè)用筍房面積達一樣萬平米，其牛主要競爭對于手是思故臺小商業(yè)街、文智峰城市花園制等個案，特神別是前者，獎商業(yè)房體量暴高達三萬平吼米，開發(fā)商季宇通房地產(chǎn)炎（河南）有序限公司實力意雄厚，對本旺案影響較大墻；從住宅項鞭目來看，文勿峰城市花園津、新時代莊監(jiān)園、德豐九磁曲苑三個競念爭個案，或罪與本案品質(zhì)各相近，或距玩離較近，對妻本案有一定沒影響。課本案最大的能威脅來自于召尚未公開的種市一高東隔獨壁的市毛巾構(gòu)被單廠項目險，該項目目尺前已基本完歐成拆遷，預(yù)梨計近兩個月餐將開工，由巨于其規(guī)模較扔大（總建面凈四萬平米）押，與本案產(chǎn)匆品品質(zhì)相近坐，特別是其剃工期在本案拍之前，它的掉入市必然會高分流本案目結(jié)標(biāo)客戶。遍由于市場上負隨時會涌現(xiàn)雞出新盤，因津此本案應(yīng)加裳快工程進度堆，盡早入市蝦，以搶占有說利市場時機澇。小結(jié)：卻因許昌房地聲產(chǎn)尚處于夕成長開發(fā)階絨段歐，整個房地隔產(chǎn)競爭層次裕相對較低，匠商品房的軟戴性價值，比騰如健康、教揮育、物業(yè)管侵理等尚未與瓜項目結(jié)合在迷一起并凸現(xiàn)容出來，這就蕩為本項目提慘供了良好的豐市場機會。港建議本項目突同時從硬性鍬產(chǎn)品和軟性并價值兩方面薄提升項目的央綜合品質(zhì)。并比如內(nèi)部配愛套會所、幼脾兒園、引進栗或組建專業(yè)純物業(yè)管理公怕司，達到項膨目競爭差異啞化、風(fēng)險最阿小化、利潤景最大化。誼9、個案分村析牧文峰城市花連園蝶位于許扶路婆、七一路交右匯處，總規(guī)艦劃用地22棄0畝，總建贊筑面積約2液6萬平米，負由文峰現(xiàn)代駕公寓、楓丹嘆白露、維也支納春天、羅喝馬陽光、威瞇尼斯花園、責(zé)東方米蘭六獨個地塊組成鼓，開發(fā)商為惠許昌恒達房滔地產(chǎn)集團有緣限公司。目精前維也納春息天已售完，鴉楓丹白露正檢在尚未發(fā)售礎(chǔ)；在售的為膊威尼斯花園感、羅馬陽光探一部分（三情棟多層）和里文峰現(xiàn)代公旅寓。導(dǎo)威尼斯花園搞房型有兩房捉、三房、四芹房、復(fù)式，慨面積范圍在聚103-2違20平米，禮主力房型為消三房兩廳兩套衛(wèi)，主力面睡積在137菜平米。序威尼斯花園批均價在15零00元/平首米，一次性墻付款96折銀，按揭98乓折，實際成擱交單價在1指450元/耀平米左右，障主力總價在獄20萬左右哀。本樓盤優(yōu)劣勢走分析：優(yōu)勢：附

株地段優(yōu)越，崖周邊配套齊工全刊

敲臨實驗幼兒脈園、小學(xué)、增中學(xué)，教育庭資源優(yōu)越畏

桌臨近的文峰羞廣場為本案驗居民提供了困良好的消閑估娛樂場所境

腥樓盤體量較眾大，總建面蒼達26萬平界米暮

魂開發(fā)商實力滋雄厚，在當(dāng)辯地有較高知割名度和美譽賓度谷

旁房型平面布樸局較合理，摧戶型方正，邪動靜分區(qū)，解干濕分離，侍基本上做到往了寸“偽全明設(shè)計公”少劣勢：郵樓盤價位稍構(gòu)高莫文峰現(xiàn)代公巾寓恩位于許扶路榮、七一路交婆匯處，由一貓棟兩梯2.仰5戶19層沿板式高層組改成，建筑面魚積2萬平方斤米，1-2唐層為商鋪，風(fēng)面積約30紹00平米，臺18-19貿(mào)為頂層復(fù)式用，共82戶陽，交房日期旋為2005裙年年底。歪其房型配比蔽為：余房型便三房兩廳兩束衛(wèi)酒四房兩廳兩蛙衛(wèi)答復(fù)式設(shè)面積范圍鐘160.8皂7糧182.2踐1佛227-2敗64賤套數(shù)繭30戚30照22掏其住宅平均敘價位為20棕00元/平跳米，商鋪售嗓價在400辦0元/平米趨。電一次性付款群95折，按旅揭97折，焰實際成交單稻價在192渴0元/平米頃左右。疲主力總價在呈30、35壤萬。炒樓盤優(yōu)劣勢屠分析：優(yōu)勢：

地段優(yōu)越杯

帖樓盤體量較召大，總建面秧達26萬平歌米數(shù)

廢開發(fā)商實力惜雄厚，在當(dāng)猛地有較高知夏名度和美譽燃度嘆

練房型平面布口局較合理，紗戶型方正，拍動靜分區(qū)，墓干濕分離，椅基本上做到稅了襖“范全明設(shè)計廊”篩劣勢：液

壞房型面積偏堵大，導(dǎo)致總貢價較高鉤

行高層住宅在幸許昌接受度府不高新世紀花園精位于健康路斯東段由六棟那多層住宅組新成，共25客2戶，開發(fā)救商為許昌市浴鼎鑫房地產(chǎn)嫂開發(fā)有限公躁司，目前為好現(xiàn)房（04桶年10月交訓(xùn)房）。更其房型有兩鞏房、三房、捷四房、復(fù)式煤，面積范圍迷在111-骨263平米府，其中兩房按面積在11揀1平米，三爸房面積范圍拒在147.肝69-16呼2.98平紛米，四房面犯積在165團.98-1漂81.98鞋平米。糾主力房型為硬三房兩廳兩碧衛(wèi)，主力面桂積在147炎.69平米迅。水1-5層售奏價依次為1皮360、1活460、1畝460、1死360、1重170元/杠平米，平均發(fā)均價為13降60元/平責(zé)，一次性付叫款、按揭9休8折，實際桶成交價在1柜330元/活平米它主力總價在震19萬左右認。弓商鋪售價在敢5200元者/平米（有狹較大幅度的黑折扣，如購員房送車位）裂。害樓盤優(yōu)劣勢該分析：優(yōu)勢：仁

賢位于新老城佳區(qū)結(jié)合部，霸升值潛力大耕

尤樓盤有一定歲規(guī)模扒

芒開發(fā)商實力遼雄厚，在當(dāng)宰地有較高知器名度血

范房型平面布騰局較合理倡

周區(qū)內(nèi)環(huán)境營覆造較好劣勢：蛙

個樓盤價位稍因高脂

頃搭售地下室伏有一定抗性星河花園晝位于解放路很與新興路交芝叉口北50冊米路東，開此發(fā)商為許昌蓄東亞房地產(chǎn)孕開發(fā)有限公越司，投資商意為許昌萬里本集團，該案鄭共分三期開佩發(fā)，一期主然要為萬里集獵團集資房，碗少量對外發(fā)魔售，目前已賭售完。榜目前在售的煤為二期，二氣期由二十余饞棟多層組成縮，2006版年7月交工樹。傷二期房型有則兩房、三房兩、四房，兩盒房面積在9元1.56-竄94.61蓬平米，三房沸面積在11碰5-139達.5平米，豪四房面積在度156平米疲。崖主力房型為泛三房，主力嶼面積在12濕5平米。溉其1-6層島平均售價分嫌別為119炭8、119買8、118佛8、111括6、918雞、678元仙/平米，平槽均價為10饑49平米。斑一次性付款幅折扣30元炒/平米，按棚折扣揭20喪元/平米。柱其實際成交部價1025適元/平米。牢臨解放路一緣側(cè)商鋪售價阻在3500折-3900地元/平米（朵一層商鋪）認。默三房主力總蒙價在13萬宜左右。符樓盤優(yōu)劣勢廁分析：優(yōu)勢：碰

揭萬里集團為李許昌知名企叫業(yè)，有一定紛名企效應(yīng)祥

林樓盤規(guī)模大聾，有規(guī)模優(yōu)裁勢塊

閱房型面積控離制合理俯

訂地段尚可，疤周邊配套齊橡全劣勢：勻

是營銷推廣水顆平差新時代莊園搏位于蓮城大擠道東段，開謠發(fā)商為許昌窩鼎鑫房地產(chǎn)淋開發(fā)有限公運司。披其房型有兩慈房、三房、瓦四房、復(fù)式企，兩房面積聾在111平區(qū)米，三房面獸積在131即-157平獎米，四房面練積在161駝-171平皆米，復(fù)式面翠積在169扮-265平探米。倡主力房型為帽三房兩廳兩唐衛(wèi)，主力面謎積141平吧米。盯其1-6層覽平均售價分醒別為155存0、165鍛0、165脅0、153復(fù)0、137攻0、112孝0元/平米腫，平均價為濁1480平凝米。次主力總價在模21萬左右廈。屠樓盤優(yōu)劣勢姻分析：優(yōu)勢：朽

違地段優(yōu)越，極周邊配套齊碎全像

草臨近的公園昆為本案居民選提供了良好運的消閑娛樂鍬場所螺

囑樓盤體量較盤大，有規(guī)模哲優(yōu)勢舌

盟開發(fā)商實力饞雄厚，在當(dāng)片地有較高知好名度礎(chǔ)

化房型平面布滴局較合理，吧戶型方正，斜動靜分區(qū)，道干濕分離劣勢：柏

壘房型面積較提大，總價較向高敏

矛搭售車庫有命一定抗性金地嘉苑想位于健康路新與文峰路交擁叉口，由兩斗棟多層組成選，分兩期開殊發(fā)，開發(fā)商淚為許昌市金躲地房地產(chǎn)開重發(fā)擱。瓦該案定位于斜小戶型、精木裝修、溫情仇式公寓，房稼型面積在4她6.9-7鄰2.1平米霜，均為一房爭一廳一衛(wèi)，戲目前一期現(xiàn)筒房，已全部賄售完，二期替已封頂?；樵摪钙骄蹨唭r為160會0元/平米評，目前二期筆基本售完。煤其主力總價腐在7.5萬政左右。搜樓盤優(yōu)劣勢古分析：優(yōu)勢：茅

挖許昌首家推敞出小戶型精處裝修溫情式砍公寓，彌補蔬了市場空白攤點蒙

歉位于新老城焰區(qū)結(jié)合部，街升值潛力大糠

周面積較小，芹雖然單價不英低，但總價骨不高劣勢：每

沉樓盤價位稍植高氏

萄樓盤規(guī)模較滅小，僅一棟詢樓刪建業(yè)帕拉帝威奧趴帕拉帝奧是鼠由建業(yè)住宅嶄集團（中國吼）踩投資，許昌灣建業(yè)住宅建梢設(shè)膝在許昌開發(fā)稿的第一個項錫目，位于許補昌市東城區(qū)題，與許昌市陜委市政府僅奴一路之隔。歲許昌建業(yè)帕早拉帝奧主要沉以小高層住低宅為主。整促個項目采取摸一次性整體敞規(guī)劃、分期盾建設(shè)的開發(fā)等模式。項目韻總占地41庫374平方死米，由11肚棟小高層組貸成。總建面輩積1003糧18平方米贈，住宅建筑橫面積635美00平方米爬，商業(yè)建筑王面積205堵75平方米猴，綠化率達土50%，容溪積率2.0向9，住宅總梯戶數(shù)352燭戶，一期總唐戶數(shù)182閱戶。項目建悔設(shè)工作分兩博期進行開發(fā)吃。一期工程慢2004年篇11月10機日雜開工，廚2005年設(shè)12月31抖日爹一期工程竣窯工。勺產(chǎn)品類型：談套型有兩房耍、三房、四槍房、躍層復(fù)言式四種，復(fù)稅式住宅從2時05平方米救——男275平方毫米不同面積噴的7個檔次雙，平層住宅略從105平叔方米悲——夾185平方父米不同面積抱的8個檔次表。主力房型護為三房兩廳送，主力面積鍋為160平貼米。謝其一期銷售塘單價為25列00元/平曾米，主力總綠價為40萬看。疲樓盤優(yōu)劣勢袍分析：優(yōu)勢：爛

域建業(yè)集團有銀名企效應(yīng)悔

象位于東城區(qū)魔新區(qū)核心地埋段，升值潛洽力大蝦

典樓盤體量較淘大，有規(guī)模鹽優(yōu)勢遷

扁該案在規(guī)劃插設(shè)計、環(huán)境衛(wèi)景觀設(shè)計、渣房型設(shè)計等起方面具有較廚高水準(zhǔn)授

鋤其配套較齊么全，有會所薦、商業(yè)步行禿街劣勢：峽

柳目前許昌市貝高層住宅市喊場接受度不傲高揚

評樓盤價格明宇顯偏高，市湯場抗性大德豐九曲苑通位于九曲街階，開發(fā)商為徹德豐房地產(chǎn)所公司，一期顫現(xiàn)房，二期嶄尚未開工。疑其房型有一磁房、兩房、殼三房、復(fù)式軍，一房面積讓在53平米礎(chǔ)，兩房面積懸在90平米年，三房面積蝕在121平戚米。職主力房型為紙兩房，主力釣面積90平答米?；钠?-6層撿平均售價分東別為176賢0、176刊0、166勇0、138受0、122各0元/平米岔，平均價為僵1590平揉米。一次性悠付款優(yōu)惠1強0%，實際歇成交單價在雪1431元宅/平米左右泳。雹主力總價在捉13萬左右驚。剪樓盤優(yōu)劣勢柄分析：優(yōu)勢：恐

抄地段優(yōu)越，努周邊配套齊訴全談臨近的春秋逆廣場為本案對居民提供了哲良好的消閑艦娛樂場所跟房型面積控艇制合理劣勢：

售價較高帝

移樓盤體量較賄小詢第二部分劍項目定位證及建議溪一、目標(biāo)客思戶定位杜地產(chǎn)產(chǎn)品有赴目的的推廣賞銷售，既有示利于降低銷虹售成本、縮奔短銷售周期同，又有利于惰提高銷售率斤。因此，找日準(zhǔn)地產(chǎn)產(chǎn)品拆的消費層次磨，能有助于園地產(chǎn)產(chǎn)品的鹿順利出售。妥根據(jù)市場調(diào)悅查，研判出變我們的目標(biāo)觸客戶群是：誰客源區(qū)域：病市區(qū)客戶特相別是區(qū)域客捧為主，另外駱周邊市縣特律別是長葛市剪、隙禹州市婦也是本案重乎要客源。職業(yè)：戴從職業(yè)來看拔，主要有：貸私營業(yè)主，售政府官員，潮個體戶，公瓜務(wù)員，經(jīng)濟茂效益較好的趟部分企事業(yè)辛單位中層領(lǐng)姥導(dǎo)等。家庭收入：煮中高收入為姐主，目標(biāo)客惑戶家庭年收洗入應(yīng)該在2產(chǎn)萬元以上。賊購買動機分風(fēng)析：脂首次購房者兇和二次及以側(cè)上置業(yè)者均奏占相當(dāng)比例犬。年齡層次：雪本案客戶年膚齡定位將集剛中在25疏—濾50歲。追二、產(chǎn)品形像象定位幻許昌市場上套的高檔樓盤婦，高位形象樣（形成比較具價格，積累頸銷售勢能）冒；毫現(xiàn)代的（風(fēng)灑格）瀉現(xiàn)代的建筑哲，現(xiàn)代的景肌觀，現(xiàn)代的狡房型，才匹眨配現(xiàn)代的生盛活；康浪漫的（生蟻活情趣）煌以其獨特的菌內(nèi)涵使生活東質(zhì)量具有獨煮特、曼妙的勁享受；呆高貴的（精派神格調(diào)）次一種生活的務(wù)氣度和格調(diào)金，與眾不同鍛，舒展的生礎(chǔ)活狀態(tài)與品田位。谷三、產(chǎn)品定躍位攀（一）定位港思路：愚考慮到市場跡上高層住宅蛇銷售狀況不灣太理想的現(xiàn)樣狀，本案定播位為純多層饞，我們完全塊認同此定位裙。卻為使產(chǎn)品在挽競爭區(qū)域具稀備獨創(chuàng)性和等排他性，本膜案應(yīng)在環(huán)境帥景觀、小區(qū)宜規(guī)劃、社區(qū)牧配套上表現(xiàn)看出高人一籌斗的氣質(zhì)，以照完善社區(qū)功槐能性，提升篇產(chǎn)品附加值坡。盾（二）產(chǎn)品司品質(zhì)定位：州通過對許昌餡市房地產(chǎn)市冰場的調(diào)查分繼析，結(jié)合本約案自身情況蹦，我們認為險本案應(yīng)定位駛為許昌市房域地產(chǎn)市場中課的高檔樓盤鈴。棄從地段、規(guī)弄模、配套、藝環(huán)境、規(guī)劃旨設(shè)計、房型制設(shè)計等諸方熄面分析，本售案均具備高廈檔樓盤的條消件?；\（三）價格均定位：腹1、價格建輸議解通過對許昌灶市住宅市場童的調(diào)查分析習(xí)，結(jié)合本案陡自身情況，病建議本案住掙宅價位在1覆420-明1脂45笨0阻元/m抵2戚左右（實際關(guān)成交價）隨。建議臨北枝大街、清虛拐街一側(cè)兩層叨商鋪售價在太3700-全3900元衡/m括2笛，臨機坊街魔、文化街一希側(cè)單層商鋪問售價在38馬00-40枕00元/胸m綿2館。悅具體售價待礙雙方確立合帖作關(guān)系后通雄過更為詳細盛的市調(diào)甚至雄試銷再行確景定。砌2、付款形攀式嘆——枕常規(guī)房產(chǎn)項揭目在市場銷添售推廣過程廁中，主要付熄款方式表現(xiàn)池為：睛（1）一次瞇性付款；中（2）分期差付款；祝（3）按揭也貸款。子3、本案價樣格策略顛建議本案采爛用肢低開高走辰的銷售策略稈，入市價位叼較低便于回優(yōu)攏資金并聚催集人氣，隨凝著工程的進笛展和本案良語好形象的傳損播，妻逐步提升市狂場推廣均價存。瞇4、本案價姜格策略三大騰目標(biāo)母（1）去化幕不良單元聽銷售前期以阻較低價格在同市場一炮打粥響，去化不眉良單元，減寫少銷售壓力護，以優(yōu)勢產(chǎn)稱品創(chuàng)造后期燦的價格上升葡空間。嗚（2）快速照回籠資金育作為企業(yè)的悟戰(zhàn)略目標(biāo)燈——氏銷售收入回麥籠速度，是梁最重要的目革標(biāo)之一，它叫將為建立項瘡目內(nèi)資金鏈們，實現(xiàn)項目浪的滾動開發(fā)推奠定良好的買基礎(chǔ)。源（3）創(chuàng)造名并保持市場雪份額的最大立化港市場份額的雹最大化是本鐮案價格策略輕的第三個目掃標(biāo)。市場份涌額既是顧客緞對企業(yè)產(chǎn)品勵支持率的體戰(zhàn)現(xiàn)，也是相探比于競爭對紡手的價格體勉系的成功度狼的體現(xiàn)。碧（四）規(guī)劃桂設(shè)計建議：具體建議：盟大門：大門堂要有氣勢，少其風(fēng)格要與絲樓盤的整體違風(fēng)格一致。出建筑層數(shù)：亂6垮層，層高2例.9米，一鑼梯兩戶。弱車位：地上男為主，車位劇比例在15緣-20%，與考慮放在圍番墻處、樓棟踢中間（停車務(wù)位可做特色豬綠化）、道璃路停車。耕（五）房型絞及面積定位蓋建議：籍建議本案房功型配比以三棄房為主，比某例約占60飲—殘65%，主憑力面積在1遣30平米左柄右，另外配傾置部分中小京房型，如兩終房、一房，鍋其中兩房面墊積在90-廊95平米。女（六）開發(fā)尾節(jié)奏建議：輛目前市場機惜遇不錯，因胞此我們應(yīng)加綁快工程進度撿，力爭搶占心市場先機，古降低開發(fā)風(fēng)何險。李由于樓盤體跌量不算太大艇，建議一次膨性開發(fā)完畢某，為規(guī)避市扒場風(fēng)險，私建議本案在即產(chǎn)品定位環(huán)姻節(jié)一定要慎粉重，不能存眾在任何偏差墻，否則可能桃會導(dǎo)致一部階分產(chǎn)品滯銷塵，不能實現(xiàn)歪項目利益最張大化。伴（七）建筑染風(fēng)格定位：熔建筑風(fēng)格及色形式語言的穗塑造必須與劍時代、區(qū)域誼、經(jīng)濟發(fā)展性水平、文化克、歷史等諸佳多因素緊密摸相聯(lián)，一個熔高品質(zhì)物業(yè)覺更應(yīng)具有鮮盆明性的建筑脾形式語言。捧環(huán)建議本案在偉塑造建筑風(fēng)他格時，應(yīng)充館分運用三個引視角：?！_從建筑美學(xué)幅角度出發(fā)的討“怒審美視角雄”元※棗估從成本價格困角度出發(fā)的序“栽經(jīng)濟視角極”裝※懷養(yǎng)從市場接納騎角度出發(fā)的尋“鍛營銷視角園”簡當(dāng)前我國住敏宅建筑風(fēng)格億分為如下幾押類：歐陸風(fēng)鞏格、新古典蠶主義風(fēng)格、畢異域風(fēng)格、儉普通型及現(xiàn)貸代主義風(fēng)格果。在現(xiàn)代風(fēng)格的萄作品大都以網(wǎng)體現(xiàn)時代特拳征為主，沒男有過分的裝錄飾，一切從厭功能出發(fā)，宴講究造型比成例適度、空遼間構(gòu)圖明確兆美觀，強調(diào)策建筑外觀的瞇明快、簡潔做，體現(xiàn)現(xiàn)代距生活的快節(jié)混奏和實用，娃但又富有朝炭氣的生活氣讀息。塊建議本案采建用現(xiàn)代主義羞建筑風(fēng)格，延在樓盤頂部容、外觀、立賄面、色彩處丑理等方面要奏特色，具體填樓盤的外立扎面由開發(fā)商貍會同設(shè)計院茂、代理商共濃同確定。店（八）環(huán)境魂景觀建議：硬1、景觀規(guī)攪劃設(shè)計的原檔則敗景觀規(guī)劃設(shè)菠計不但要符職合：合理性慶、科學(xué)性、昆觀賞性、適撞用性的原則缸。還要富于麥人文內(nèi)涵，渾講究可參與況性。萌差因此本案不涂能單純的為仇了滿足小區(qū)民的環(huán)境而泛燒泛的進行景綱觀設(shè)計，而雪應(yīng)該充分考欄慮人在其中瓦的活動和感嬌受，達到衣寓樂于景、跪寓教于景愛的高尚境界燕，這樣才能需充分地激發(fā)觸消費者的購舊買欲望。轟環(huán)境設(shè)計還掌應(yīng)注重實用陷性。中央廣殲場、集中綠揭地或是大草煉坪固然令人營欣賞，但各剪樓門前的小自草坪（宅間隔綠地），人系們的使用率采更高，更貼公近人們的日舞常生活，因竹此，它的實盟用功能顯得勤尤為重要。顯建議本案以愉組團綠化為商主，同時兼鵝顧樓間綠化聚。玩景觀設(shè)計應(yīng)屋與小區(qū)整體割風(fēng)格相協(xié)調(diào)懇和融合。樂2、優(yōu)雅的傻戶外硬質(zhì)景潛觀營造高尚生居住環(huán)境煎項目的外部騙環(huán)境體現(xiàn)是怪多維的，其猶中戶外硬質(zhì)真景觀設(shè)計是瞎?fàn)I造環(huán)境空匪間的重要載洲體。所謂硬積質(zhì)景觀是相屠對由植被形雜式的較景觀厭而言的，它櫻涵括社區(qū)中盼，除了綠化匆景觀和建筑幻物自身以外視一切有形物還體。例如，愛硬地廣場，矮特色路燈，揉卡通垃圾箱鈔，藝術(shù)圍攔曾，停車場，良指示系統(tǒng)等挖。多根據(jù)本案消饒費群定位與豪項目風(fēng)格，閘硬質(zhì)景觀設(shè)費計應(yīng)體現(xiàn)輔“敞輕松、優(yōu)雅課、高尚恰”廟的時代特征者，材質(zhì)運用熱注重沖可持續(xù)性和肯維護成本憂；設(shè)計風(fēng)格巧納入本案的鵲CI系統(tǒng)；周指示系統(tǒng)咐應(yīng)以倡導(dǎo)高挑尚人際行為付為主旨，語鴨意輕松含蓄善,希如綠地禁入群牌插“延欣賞花草比沈采摘更為美慈妙軌”頑。唇（九）糕建材的實施嗓標(biāo)準(zhǔn)建議同外墻：建議帳采用大面積紡?fù)鈮Υu和成田本適中、質(zhì)澆量高的局部托外墻涂料。約同時在底部軍及局部采用究性能較好質(zhì)何感較強的面蔬磚等材料進獵行裝飾和點混綴，豐富立形面效果。究窗：采用雙愈層玻璃塑鋼唱窗。創(chuàng)入口門廳：逝入口可做成刪典雅的坡形否雨篷，給人裳以歸屬感。柱內(nèi)墻、頂：段全部水泥砂勞漿拉毛，頂曉棚抹光。孟樓梯：墻壁責(zé)采用白色涂枝料；鑄鐵透須花木質(zhì)扶手拋以顯高雅。條門：單元入臺口采用子母肺門，分戶門辭用性價比適仔中的防盜門或，室內(nèi)房門析原則上可以召不設(shè)，省卻妄客戶裝修時博再行拆卸的厚麻煩，也可扶降低成本。格（十）樓盤巾配套建議針原則：并不坊要包羅萬有幣，重要的是蘿匹配項目的炎檔次和風(fēng)格揮，提升項目咽附加值。培功能設(shè)置要厲求：蛙“胡小而精俘”嚇，規(guī)模不用見太大，要能弓滿足小區(qū)居躍民的實際需資要。斃針對本案，艘建議配備業(yè)咬主會所：內(nèi)登設(shè)棋牌室、睡乒乓室等，寫也可兼作物鋤業(yè)管理中心雹。箏隨著社會的凡發(fā)展和科技尸以人為本的畜信念深入人套心，住宅小慈區(qū)智能化已柳成為一種發(fā)催展趨勢，也旺是提高物業(yè)善品質(zhì)、業(yè)主飄生活品質(zhì)的娃重要手段。振針對本案情朵況，建議本乎案引入小區(qū)究智能化系統(tǒng)筒：嚇

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稀樓宇可視對究講系統(tǒng)滔第三部分殃企劃足部分持一、案名、艘推廣主題及逢廣告語的確鏟定壞根據(jù)我們對忙房地產(chǎn)市場憲的了解和認渾識，我們認正為一個房地做產(chǎn)項目在推愛廣過程中必街然要有一個猜適合于自身斥項目特點、際易于進行推竭廣銷售、并銀可在短期內(nèi)恐為廣大消費睛者所接受和私認同的案名雁和推廣語，項從而有效地搖沿著案名及除推廣主題所邪派生出來的盈一整套推廣御思路順利地沃進行下去，弦為未來的推岔廣和銷售打卸下一個良好用的開端。惱針對本項目瀉的特征，經(jīng)膛過反復(fù)斟酌窯，我們認為諒?fù)础耙雒T世家俊”擠案名能夠使凝項目很好的定進行銷售和上推廣，能夠陽結(jié)合本案項端目區(qū)域背景冶、周邊資源婆、目標(biāo)客戶腔群、社區(qū)建賭筑風(fēng)格等特偶征，將推廣依主題和案名今有機地結(jié)合爸起來，充分裹體現(xiàn)出本案萄的品位、地練位與檔次。俱建議案名豆——蓬略奮逢漸鼠“歡名門搜世家輕”認另提供幾個鍬備選案名：攪《肉四通罩·添西湖春天》池《學(xué)府名苑躲》策《灑四通休·豐都市港灣》旋《都市雅居技》主題理念螺專為城市精少英打造的首候席名邸！廣告語：絹品質(zhì)造就生憲活，摯愛才呼是真諦裙打開醇美境音界，珍藏優(yōu)腳雅情懷彈誠信卓越、剩精品永恒攝清新、怡人際、安逸，讓津你領(lǐng)略蓬“倦名門世家比”崗的自然氣息斗在看得見風(fēng)架景的地方，詞盡享雍容概愛在意“通名門世家陪”績，情系一生周幸福脅風(fēng)雨無阻的董貼心好管家晨改變！居住金改變未來利二、項目形鏈象包裝建議框（一）售樓瓦部包裝建議狂1屠、總體風(fēng)格搏：蘇售樓部作為堆展示樓盤形流象的主要場獎所，其在整球個推廣中所攜占的重要位哈置不言而喻坡。由于整個坐項目是一個剪多層居住社濾區(qū)，我們建鞏議售樓部設(shè)豪計風(fēng)格應(yīng)配批合項目特質(zhì)炊表現(xiàn)出親切百溫馨、大氣牙現(xiàn)代的風(fēng)格幅。2、位置：撤售樓中心應(yīng)等選在工地現(xiàn)益場附近，最教好臨城市主奉干道，以吸刪引過路客。3、面積：討建議在10歪0平方米左厭右。耀4、裝飾、櫻裝修風(fēng)格：巨外立面：葵外觀造型應(yīng)口有特色，色氣彩應(yīng)鮮艷醒蠢目。居室內(nèi)：返應(yīng)展現(xiàn)出現(xiàn)欠代風(fēng)格。壯5、功能分澇區(qū)：類建議將售摟辟中心劃分為草六個區(qū)：參柴觀區(qū)、洽談朱區(qū)、應(yīng)接區(qū)期、簽約區(qū)、陡休息區(qū)、洗痛手間。鴨具體各功能沉區(qū)域布置要扎求：參觀區(qū)：墊模型：沙盤斗比例建議1比：120-村150，其聽中建筑與環(huán)胸境的比例相腔對要縮小9輛5%，以展拖示本案的環(huán)嚴境景觀優(yōu)勢添。模型的制灘作一定要精朵致，要能引饞起客戶的購慘房沖動，要龜喚起客戶的燈購房需求。扮建議盡快進喬行區(qū)內(nèi)環(huán)境索景觀設(shè)計。括分戶模型的莫比例建議在些1：25左到右。展板：單體效果圖景觀效果圖鳥瞰圖靜環(huán)境平面規(guī)維劃圖房型配置圖攻物管效果圖種等洽談區(qū)：卻洽談桌椅應(yīng)貸色彩柔和。應(yīng)接區(qū)：括應(yīng)接區(qū)的應(yīng)構(gòu)接臺要有一降定的親和力控，建議以曲燭線條為主。府LOGO容墻應(yīng)簡潔明叮了，不宜復(fù)旗雜化。簽約區(qū)：辰主要用于簽月約，另外兼廉作財務(wù)室。休息區(qū)：爬主要是員工士休息的地方承，兼經(jīng)理辦所公室。洗手間：一個即可。泥（二）樣板睡房包裝建議攏樣板房是一牧種最具有說升服力的銷售享道具虛，它能對客級戶起到很好臣的引導(dǎo)作用牧。舍由于消費層嶺定位多樣化新，建議裝修宮出不同風(fēng)格瓜的樣板間。食針對客戶群脈年齡層及審漸美觀點的不箏同，將樣板父間風(fēng)格分為掘現(xiàn)代享受式士、文化藝術(shù)窄式兩種，建繡議選取主力描三房兩廳戶頁型各做一套診樣板房。媽現(xiàn)代享受式鹿：宏簡潔明快的周家私，明亮苗通透的采光區(qū)，采用新鮮躬明麗的色調(diào)接，給人撲面極而來的現(xiàn)代王氣息，加上制一些高科技登、現(xiàn)代時尚田的用品陳設(shè)見，如電腦、采超薄電視機括等，迎合年胸輕客戶追求浙時尚生活的顫心理?？钗幕囆g(shù)式漲：袖清新淡雅的例書房、考究惰的書櫥書籍悔、造型簡約拍的臺燈，窗富前舒適的休豆閑椅、鋼琴然、工藝精良抹的大型陶瓷購藝術(shù)品等構(gòu)輸成一種濃重私的書卷氣和鉛藝術(shù)氣質(zhì)，杯使現(xiàn)代文化既人士產(chǎn)生親分切的認同感杜?，F(xiàn)樣板房裝修墊不必豪華，舌但必須簡潔待、大氣。樣筆板房要注重啄裝飾小品的哭布置（如壁網(wǎng)畫、花瓶、騎臺燈、桌布蝦、窗簾等等毀），要讓客引戶體察到樣真板房有人居云住的真實感者覺，這樣才朱能增強對購恭房客戶的視資覺沖擊，引譯起客戶對尊蘿貴舒適生活課的向往。固對于樣板房鴨的內(nèi)部裝修假，以簡單、扇明快和舒適潤為原則，以棚突出一種居太家、溫馨的誓生活環(huán)境與衣品味，避免再以豪華裝修天來展示本項堪目的對外市展場形象，影怨響客戶在看江房過程中的豐心理變化。消（三）工地掃現(xiàn)場包裝芬道路形象包痰裝陶1）現(xiàn)場看怒板：在工地舅現(xiàn)場樹立大繳型看板，畫防面內(nèi)容為樓不盤的鳥瞰圖紛。僚2）路牌：堆在商業(yè)繁華竹地段、人流懸比較集中的百地段樹立路留牌。再3）引導(dǎo)旗策：在健康路額、天平街上棉設(shè)置引導(dǎo)旗律，引導(dǎo)客戶益到現(xiàn)場看房非。謝工地形象包講裝練1）工地圍樂墻包裝：工禽地圍墻用噴主繪做包裝，巨以展現(xiàn)項目諒良好形象。抓2）彩旗：伶在清虛街、魂北大街上安怎插彩旗，以斬烘托現(xiàn)場氣土氛。順3）條幅、軟巨幅：樓盤運封頂后可在棍樓體上懸掛煉條幅、巨幅螺，以烘托現(xiàn)警場銷售氣氛與。合4）維護良明好的工地形輕象：要與見承建商協(xié)調(diào)綿好，建筑材愉料應(yīng)整齊有竹序，及時清損理建筑垃圾樂，建筑工地平應(yīng)保持整潔青，盡可能給脫看房的客戶立提供方便；睬施工標(biāo)語、壽施工規(guī)范到分位。示（四）開發(fā)鍵商形象包裝霸在房地產(chǎn)銷休售過程中，磚開發(fā)商形象遇的樹立是非菠常重要的，棒對于四通公喚司來說，還燈不具備名企禿效應(yīng)，若要哀迅速提升海“奮名門世家唱”隸在市場上的阿知名度、美走譽度、忠誠棚度，就必須臟對四通公司吳形象進行包柿裝?？_發(fā)商實力用包裝么開發(fā)商實力析的包裝，主握要體現(xiàn)在以障下幾個方面國：資金實力管理實力人才實力售在這三個方粉面又以資金奧實力最為重準(zhǔn)要，下面著津重對資金實決力進行包裝修。寫1、資金實惕力斜資金實力是毀客戶最關(guān)心驗的，因為房懂地產(chǎn)開發(fā)是矮以資金實力久來支撐的。新由于開發(fā)商誼資金的隱藏碼性，資金實燃力的真實狀束況客戶很難額看出來，尤拔其是對于規(guī)恭模樓盤的期建房銷售，包額裝的作用就刃更大，開發(fā)理商的資金實栽力是贏取客覆戶信任度最傭關(guān)鍵的一環(huán)碰。總我們認為：賺通過舉辦下宏列公關(guān)活動蜂來充分展現(xiàn)凡資金實力。衛(wèi)具體活動如鍋下：填公關(guān)活動之面一：在公園氧、廣場做形救象巡回展卡公關(guān)活動之抽二：配“省名門世家染”然隆重的開盤娘儀式端2、管理實程力投項目的成功厲取決于資金慘+管理+人綿才，可見管短理的重要，獸而管理能力碗是通過嚴格憤、務(wù)實、創(chuàng)哀新的管理制散度和規(guī)范化釣的程序，從柄細微處來體坡現(xiàn)的。錘A）銷售部炎人員著裝整仰齊統(tǒng)一，微拜笑服務(wù)，做禍到接待程序狀化，講解標(biāo)加準(zhǔn)化，動作吹規(guī)范化，服劣務(wù)細致化。碎B）售房部解人員分工明耕確，責(zé)任到建人。通過與刷購房者的接頁觸，讓他們亮從細微處感妨覺到公司管爸理機制健全須、管理水平躍高。像C）迎“漏名門世家蘿”淚有嚴格的安餃全管理規(guī)定狠，整個工地姨現(xiàn)場整齊、府有序，忙而櫻不亂。紡設(shè)置看房專明用通道，既燦能保證購房掉者看房安全藥、舒適，又朝能充分體現(xiàn)銀工地現(xiàn)場管隔理水平。樣3、人才實艷力揀通過宣傳公毫司現(xiàn)有員工抽的素質(zhì)，證扶明本公司是京一個人才的蒸聚集庫。表滲現(xiàn)公司的人墊才實力可從潔以下幾個方煩面展開：鵲通過軟性宣防傳經(jīng)理人團股隊轉(zhuǎn)通過在報紙維上做半版人晃才招聘廣告檢，吸納優(yōu)秀深人才。（可妥結(jié)合樓盤硬紀廣告進行）殼開發(fā)商信譽跌包裝逝對于期房銷擺售來說，公烤司的信譽同信樣是至關(guān)重踏要的，四通壽公司要想通佳過該項目樹陣立良好的信寺譽度，就須浙兌現(xiàn)對客戶鎖的承諾。槽建議與市消詳協(xié)聯(lián)合推出搶“妨零風(fēng)險蠢”議購房正，凡在購房編期間公司的滑承諾，交房瑞后經(jīng)客戶發(fā)蚊現(xiàn)沒有兌現(xiàn)悲，公司將無蒸條件賠償客翻戶利息損失機。精開發(fā)商形象江力包裝紫對四通公司古的品牌形象鼠塑造，在知荒名度、美譽券度、忠誠度孤三個方面進廈行形象要素赤的注入，需既要在以下方敢面進行表現(xiàn)栗：罰A）誠實可固信別B）實力雄鋸厚除C如）庫文化水準(zhǔn)高絮D）有預(yù)見瞧性蕉E愈）噴思想超前豈F）熱心周站到已G）品質(zhì)佳姑、有特色適三、樓盤推危廣策略熔（一）總體找推廣策略惡本方案以購酸房者對本樓促盤認知度、習(xí)認可度、接輝受度的建立庭、提高和鞏植固為主線，絨根據(jù)具體的綱銷售執(zhí)行計伶劃和安排，漠進行整體的諸市場營銷策不略推廣。揮蓄水式操盤坊——瞇借勢拘——簡造勢惰——擇再造勢臭對本區(qū)域進樣行炒作，進夢行樓盤形象款和產(chǎn)品特性厭推廣以及生陷活方式的描靠述；通過樓蘆盤軟、硬報注紙廣告宣傳呼；把握市場巧機會，成功嫁公關(guān)、促銷鋤；聾……邁成為本樓盤枕理性計劃并速出奇制勝的忌造勢手法。少蓄水式操盤誠——偷超常規(guī)操嫩盤策略第強大造勢攻傍擊，使客戶寄對本樓盤的殊心理價格預(yù)掛期越抬越高猜，創(chuàng)造巨大褲的價格和銷狹售勢能。在變一定階段，含低價入市，巨公開排號放鬼籌，引爆樓維市。當(dāng)認購輔量積累到一層定程度后，劣“絞開閘放水甚”——曠去化一部分恰房源；隨后裂，再采“伍蓄水符”澇，再俊“絡(luò)開閘隱”攔，形成一浪持一浪的銷售槳波動，形成替一波又一波肚的銷售高潮皆。菊蓄水式操盤宮，將改變潛紐在客戶的理奉性購買預(yù)期物，熱銷慰——診成為造勢闊、解勢的必那然結(jié)果。靜（二）本案著總體推廣費騎用預(yù)算就推廣費用分刮為固定費用拌和變動費用修。酸本案的推廣悉總費用初步蛋估算為55升1000元程，其中固定照費用約22雪5000元去；變動費用項約3260允00元。眾具體分配如懼下：眼固定費用：翼約2250時00元港售樓處包裝模費用（包括筋售樓處裝修介裝飾、家具圖費用）：5痕0000元提；是樓盤現(xiàn)場包握裝費用（包醫(yī)括圍墻的制櫻作噴繪費用析，燈箱、路編牌的制作、區(qū)發(fā)布、燈光袖費用，引導(dǎo)或旗、橫幅制躺作費用）：尺30000未元；框銷售道具設(shè)飽計、制作、苦印刷費用，駝家電的購置抵費用：45唐000元；兄具體分配如削下：隆名稱釋規(guī)格物數(shù)量部單價吐總價（元）撲樓書恢1000加4塑4000魂單片呈10000櫻0全0.25北25000加室內(nèi)看板慢5于200文1000南背景墻附5000閃吧臺福3000胳洽談桌椅瀉4套鼓500掛2000翻空調(diào)易3000掌其它（呢機、文件柜武、花卉、飲階水機等）路2000瘡（4）其他大費用：多主要是戶外需看板、吊旗戶的設(shè)計、制欲作、安裝、挽發(fā)布等費用檔，約100謝000元娃可變費用：辛32600壓0元側(cè)（1）媒體蒼：1560摧00元凡報紙：許昌吐晨報為主，濟預(yù)計費用為竟10000及0元夜電視：預(yù)計急費用為50糊000元（脅發(fā)布期半年縫）廁夾報：夾頁磚費用約0.融12元/份炎，總費用約枝6000元斧（夾報份數(shù)肯為5000喜0份）所（2）SP扯推廣活動襖：童10000道0元舌類別位組織內(nèi)容且費用巧促銷、推廣俱SP活動考開盤儀式蹤30000兆元禍節(jié)假日促銷控活動呈70000躺元膜（3）房展薄會費用：約賽20000綢元墳（4）其他瞎不可預(yù)見費奧用：500傷00元透說明：此推壯廣費用只是樹根據(jù)以前操毒盤經(jīng)驗作出攤的大致預(yù)算逐費用，具體隸推廣費用要增根據(jù)實際情治況進行調(diào)整驕?？啵ㄈ╇A段陡性推廣策略銷1、總體銷湯售計劃葉根據(jù)本項目運合理的產(chǎn)品傍定位，再配優(yōu)以有效的營插銷推廣策略校，結(jié)合工程陷進度預(yù)計憑——昌在結(jié)構(gòu)封頂喊時，銷售率善可達刻35%因在外立面出芬效果時，銷凝售率可達到氣纖援60%；駝在交房時，漂銷售率可達違到9爭0-95%怠.辭注：銷售目藝標(biāo)的實現(xiàn)需圣要相應(yīng)的項程目工程進度誓。陣目標(biāo)一旦確肅立，整個推極廣及銷售計叼劃將會始終麗圍繞著這個艙核心來進行刑。抓住有利廣的推廣時機品，實行有效凡的推廣策略列，才是當(dāng)務(wù)家之急。相信魚在貴公司的碼有力領(lǐng)導(dǎo)下君，在項目營素銷監(jiān)控小組踩卓有成效的諷管理下，我辭們一定會取攀得非常優(yōu)異找的銷售業(yè)績流。炊2、前期工脹作執(zhí)行摔本方案執(zhí)行滑做到開盤，污考慮到各種承市場因素和攔銷售情況的掌變化以及方斤案的可執(zhí)行鎮(zhèn)性，本著對陵開發(fā)商負責(zé)連的態(tài)度，我珍們在此對開柴盤后的營銷么執(zhí)行另作闡援述。粗（1）營銷病工作執(zhí)行計筋劃總則（案伙前準(zhǔn)備）鋼□慌市場調(diào)查席與分析猜對市場上的血樓盤再次進詳行市調(diào)：環(huán)與目前在售鍛的樓盤比較巨與未來即將哲上市的樓盤沃進行比較柳與銷售成功研的樓盤進行輩比較產(chǎn)□出市場定位夏、企劃方向饞的確認權(quán)樓盤的細分鳴市場定位練樓盤的產(chǎn)品誼定位，客源丑定位的確認教廣告基調(diào)和礦廣告風(fēng)格確借定判□裝樓盤的標(biāo)訂識與確認右樓盤的命名崇確認頓LOGO岔的設(shè)計驕標(biāo)準(zhǔn)字體的域設(shè)計暮標(biāo)準(zhǔn)顏色的既確認狡□碰銷售現(xiàn)場隙和促銷活動齒的場地包裝工銷售展示接廣待中心風(fēng)格貧定位、設(shè)計肺、施工和室舞內(nèi)布置里銷售展示接呼待中心室外摩空間企劃、榆設(shè)計、布置捷放置標(biāo)示牌胞、廣告圍板胡、各類旗幟壁、燈光照明喘、引導(dǎo)看板督促銷活動現(xiàn)河場的選址、膛設(shè)計、布置匹銷售展示接處待中心至工陷地現(xiàn)場沿線雖及看房通道舊景觀美化異□緒接待中心泉主要銷售道撿具言交通位置圖煤、區(qū)域環(huán)境葵圖績鳥瞰圖、透通視圖的繪制種建筑模型的直制作在室內(nèi)、室外傾燈箱制作啊接待中心銷今售道具的布判置與安排付□循樣品屋的事裝修什樣品屋的戶殘型選擇筋室內(nèi)裝潢的代設(shè)計、施工璃和督導(dǎo)較家具配置的蠢設(shè)計、選擇四和實施條室內(nèi)燈光照介明、日常生尖活什物擺設(shè)訪清潔衛(wèi)生和垂監(jiān)護工作?！跻庥∷⒚襟w怖的制作田DM企劃、鎖設(shè)計、文案別、完稿、印鋸刷仆海報企劃、撈設(shè)計、文案只、完稿、印去刷既各類印刷物遙的企劃、設(shè)稿計、文案、煙完稿、印刷悔□竟報刊媒體余的制作與安鳴排（銷售全域程）糟新聞報道的狼安排、撰寫橋和發(fā)稿訊報紙廣告企撕劃、設(shè)計、波文案、完稿扇、印刷膠□百廣告發(fā)布忌計劃（銷售棋全程）層依天氣狀況膛、季節(jié)特性骨而定顯依施工進度醫(yī)、資金狀況紀而定派依準(zhǔn)備工作些、市場情況仰而定雷不同種類、盼不同時間、爸不同篇幅的豐報紙廣告的望選擇陣不同媒體的鼓發(fā)布組合安挎排植發(fā)布數(shù)量、摔發(fā)布節(jié)奏的革安排和控制辜□鉛價格制定略與價格調(diào)整渾（銷售全過葛程）嘗基價和差價嚇系數(shù)的確定殿及調(diào)整尾底價價目表救與表價價目忍表的擬訂橫付款方式的堪確定姨優(yōu)惠方式的熔確定宴優(yōu)惠折扣的授條件和方式慕銷售人員、階銷售經(jīng)理等形各級人員的紡讓價空間和教權(quán)責(zé)范圍耗□需業(yè)務(wù)訓(xùn)練羽計劃遇銷售人員的亮知識技能訓(xùn)聽練儀答客問的制薯作脅答客問的反范復(fù)演練及修截正蕉銷售人員制摸服、名片的齒設(shè)計制作弦銷售狀況表蘿的設(shè)計、完私稿、制作蘿□擇房屋銷售蘋相關(guān)文件憤大、小定金介收據(jù)告商品房銷售型合同玩簽訂相關(guān)文洽書的注意事駛項死□獄現(xiàn)場銷售諷執(zhí)行（銷售逮全過程）株接聽、野追蹤硬現(xiàn)場來訪客枝戶接待，介槐紹樓盤服帶看樓盤實洪地，詳介樓介盤、環(huán)境俘客戶追蹤、斬拜訪糊收取大定、棚小定，直至壩最后簽約眠各類報表的的填寫妹現(xiàn)場考勤值罷日、衛(wèi)生保央潔食□嗓廣告效果糖和銷售狀況作分析（銷售劈全過程）販各種媒體來雹電狀況分析綱各種媒體來響人狀況分析激每周每月客集戶情況分析壩每月銷售情哈況總體分析盡下一階段銷育售計劃安排煌與建議透□糟銷售?。ㄔ娇偅┙Y(jié)（銷掉售全過程）拳銷售階段總點結(jié)報告嫩總結(jié)報告審醬核并存檔善（2）營銷講工作