某社區(qū)項目投資估算及資金籌措計劃課程

【福滿花園項目】PAGEPAGE40▲項目投資分析策略▲和生源國際銀齡社區(qū)項目投資估算及資金籌措計劃第一節(jié)建設項目的大體概況與投資經(jīng)營方案一、和生源項目概述1、項目概況項目位于常德市常德大道西側，青年路以南，項目總用地15504m2，經(jīng)常德市規(guī)劃國土局批準，用地功能為商住及配套設施，實際建設用地面積11504m2，計容積率建筑面積率為44180平方米。（表：6-1-1）【項目主要技術經(jīng)濟指標】須內容字指標謎內容突指標災建設地點蒼常德大道應與融青年路妙交匯漁規(guī)劃總用地港面積醒15504界m袋2撞實際用地面訓積鐵15472乎m間2摸計容積率面拔積吉44180帶m召2唇總建筑面積杯38680臘m玉2筍建筑容積率屈2.5橡建筑密度酬25.9小%劣綠地率暈40侮%秘住宅面積悅32703夫m叔2硬商業(yè)面積峽5977士m懷2強地下室面積瞧3960片m牢2獨居住總戶數(shù)創(chuàng)880床位根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟指標，計容積率總建筑面積38680m2，其中住宅32703m2，商業(yè)部分5977m2，另外不計容積率之地下室建筑面積3960m2，共177個車位，項目總建筑面積42640m2，擬建2棟17層產(chǎn)權式自理型養(yǎng)老公寓樓，1棟12層使用權式護理型養(yǎng)老公寓樓，1棟2層的商業(yè)配套樓。二、項目投資方案（一）投資組合方式在養(yǎng)老公寓開發(fā)中，大量的資金周轉使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟實力進行項目的開發(fā)，本項目總投資（含貸款建設期利息）為9329萬元，項目分二期建設整個建設經(jīng)營期為2年，是一個建設周期長、資金投入量大的建設項目。所以，一般采用投資的多種組合運用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風險，使項目順利開發(fā)。本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三、工程承包商墊帶資金進場，四是預售收入用于投資部分。資金動作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關稅費后用于投資，初步估算按銷售收入15.5%計算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計37725.35萬元，自有資金10000萬元，占總投資的26.5%，銷售收入再投入用于投資合計7725.35萬元，另需貸款額合計20000萬元。（二）資金動作方式在項目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土地使用權出讓金和前期工程費；在獲取土地使用權后，可將其向銀行或金融機構抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設；當住宅樓建設完成了主體工程后就可進行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個項目投資完成。1、自有資金整個項目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。詳見表:6-1-2(表:6-1-2)自有資金年度投入表(單位:萬元)拳第一年麗第二年采第三年桶3340.文15著6582.忽21槳77.122、銀行貸款俊銀行長期貸斯款共有二筆度，共計20咸0000萬鍛元，占總投字資53%；湯從第一年起遷到第二年止脅每年借一筆節(jié)。誕(表:6-倒1-3)筑世銀行貸款年腿度投入表棋答(單位:萬膏元)橡第一年克第二年咱10000癥10000霧3、銷售收識入再投入。糧銷售收入再鋼投入按銷售教收入的15韻.5%計算邪，從項目有叫銷售收入最狼后第三年開點始，直到項旺目建設經(jīng)營躁期結束，上晴半年為整個預銷售收入的惕11.9%竟,下半年為傭整個銷售收篇入的3.6賓%,總銷售織收入再投入栗為拋7725.座35熊萬元，占總影投資的20終.5%。勢(表:6-毀1-4)貫銷售收入再卷投入年度投顯入表陡(單位耀:萬元)請第三年賠上半年罩下半年摸5931.著45啞1793.林9剖第二節(jié)躺項目的建設寧工程規(guī)劃與歪安排糊二、福滿花庭園項目建設墊規(guī)劃及進度邊安排跑（一）建設適方案及規(guī)劃晌說明穗1、建設方成案。經(jīng)南寧閉市規(guī)劃管理塔局審定，本急項目的建設姻方案如下：移2、規(guī)劃目韻標。纏（1）以建鍵造具有當代肉先進水平的鏟優(yōu)質城市住瓶宅為目標，迎滿足人們生漆活環(huán)境和居北住條件的舒花適性、安全巨性和生態(tài)性圣的要求，為調人們提供多唐樣化、可選公擇、適應性皆強的住宅，梁創(chuàng)造具有良嘴好居住環(huán)境乒、有完善基莖礎設施的文瞧明、衛(wèi)生的奔示范花園。憲（2）依靠偷科技進步，食推廣新材料賤、新產(chǎn)品、怖新技術，提筒高住宅功能機質量水平和蹄花園與住宅臣節(jié)能、節(jié)地樂、節(jié)材效果益，使花園和炭住宅具有較諸高的科技含蔬量。靈（3）合理蛾組織綠化、廢交通體系、粉完善公建布廉局和住宅分糟布，使整個撤花園具有良朽好的空間布松局形態(tài)承（4）吸收洲各項目好的牲居住規(guī)劃特換點，創(chuàng)造有蝦特色的、能埋滿足居住生威活需要的環(huán)罰境功能。鎖（二）建設么方式及進度渡安排緩1、開發(fā)計頂劃擬定的原變則左①獅本項目作為兩一個以市場兵為導向的中船高檔住宅項救目,在擬定同項目的開發(fā)鴨建設計劃時活,我們主要食依據(jù)大中規(guī)差模住宅項目胳的基本規(guī)律亂,遵循最佳饞的市場對接釀時機與購買香力適應,以倚及按基地的蛾成熟條件漸狹進的原則。民②型本項目經(jīng)測庫算銷售值達尸49838吸.4摔萬元人民幣科,從南寧樓煙市的發(fā)育及穗?yún)^(qū)域購買力畝,以及合理脊的市場占有盲率角度,我酒們暫定為開閣發(fā)經(jīng)營時間州為3年，其蠢中銷售期為圖2年。聯(lián)③壺根據(jù)項目基輔地及規(guī)模情慨況,在項目奇的開發(fā)的過贈程中以整體騾開發(fā)為主，擊但為了利于漆資金回收等搬原因，在施僅工的過程中鳳，以滾動開思發(fā)的模式進年行開發(fā)經(jīng)營言。者2、建設方初式。坐采用公開招誦標方式選擇辛施工單位，令并聘請工程膛監(jiān)理，從而具有效地控制抱項目的工期騙、成本和質踢量。但3、進度安碌排。校項目擬用三肺年分三期進烈行（見表：匹6-2-1辨）柏根據(jù)南寧市困可外協(xié)配套光的設計、施拆工等資源能鄉(xiāng)力，我們初屯步設定的各由主要分段工燃程進度周期租如下：裝A項目倚的設計及開做工準備（初左步及施工圖汽設計、三通掛一平、報建窮、招標等）刷：距3個月巴B住宅縱的主體建筑敢（基礎、主加體、外裝及姓設備）：丑18個月是C室外嫁環(huán)境配套（照道路、管網(wǎng)欺、環(huán)藝、驗俊收等）：收15個月周4、項目壘周期設定數(shù)①北開發(fā)正式啟晚動的時間設戀定為項目規(guī)局劃方案通過身規(guī)劃部門審菠批時間,并致以此時間為丘項目開發(fā)周蓮期的起始日趴。前②綁根據(jù)南寧市贈可外協(xié)配套紋的設計、施嫁工等資源能糖力，我們初司步設定的各繁主要分段工懇程進度周期兵如下：見③假根據(jù)項目基弦地及規(guī)模情叛況,在開發(fā)旺建設中設清扎晰的分期,畏從項目基地階較成熟的衡藍陽西路漸次傅向西推進,少按總建設面嶼積的1/3霞左右為一個畫工程流水節(jié)谷奏,間隔六祝個月哀(一季左右溫)扎的動工時間剝,形成項目搖整體開發(fā)的曲形象及市場項影響。文5、分段蓄周期設定沃①細開發(fā)正式植啟動的時間吧設定為項目朵規(guī)劃方案通脊過規(guī)劃部門議審批時,設璃此時間為項章目開發(fā)周期封的起始日。生②棍開發(fā)計劃艱安排調③舞根據(jù)的規(guī)村劃方案及開駝發(fā)總周期、見各主要分段楚工程周期的霸設定，本項倆目的開發(fā)粗斃略計劃擬定糊如下表（以量季度為單位飽）。（見圖違表:6-2朋-1）座（表：6-倚2-1）爆記做半止項目倦實施計劃表蔥朵歲缸渠尾第三節(jié)慘項目投資估鞏算及資金籌徐措計劃昆一、福滿花晝園項目投資膝與成本費用孟估算粒（一）開發(fā)蜘成本估算熟（1）暗土地使用權純出讓金、土洋地征用及拆廣遷安置補償貞及前期工程牛費的三通一懼平、各種稅騾費，共計投蔬入資金尿6000萬間元松人民幣。覆（2）成前期工程費柜：宵1199.銷26萬元比，詳見本項雞目前期工程醫(yī)費估算表勢（見表：6坦-3-1）婚。父（表：6-智3-1）紹堪究救前期工裹程費估算表錫堡饞備耍蝴(單位:萬該元)逃序號直項目膏計算依據(jù)增計價（萬元丙）炮1絞規(guī)劃設計費飯建安工程費膛×遼3%天620.3君0溉2指可行性研究腔費躬建安工程費笨×董0.15%等31.02掙3楚水文、地質禮、勘察費紫建安工程費盲×辨0.15%莊31.02回4航籌建開辦費寫建安工程費唉×收2.5%野516.9項2貿合計慌1199.大26秘(3)建春安工程費斑：望20676燃.77萬元樣。舅（見表：6陶-3-2）雞（表：6-嚇3-2）干目幼高層建勢安工程費用吳組成每平方脫米建筑面積主造價要澤(單位:萬并元)鏟項目紹高層（元/向平方米）聞項目應高層（元/而平方米）攪樁基礎忠70浩土建工程麥750羞電梯筑120搶消防五30臺一般水電安向裝長100像煤氣釣10畜通訊賢5活公用天線療3搜普通裝修爬50熄對講機系統(tǒng)聚12詠地下室費用合130墓智能化設施規(guī)80責★瓶高層建安工灶程費用組成霜每平方米建炮筑面積造價戀=70+7許50+12餃0+30+愁100+1警0+5+3陷+50+1莊2+130迫+80=浮1360元導/平方米均建安工程費吐：擾①蓮高層建安工鉆程費疾=1360付×欲14965裹2.53+方(300+揉50)銷×賀8527.侄04=慮20676球.77萬元察注:其中(哨300+5據(jù)0)為裙樓彎玻璃墻和中皇央空調的每沈平方建筑面替積造價。齊（4）基礎鈴設施費（紅洲線內外工程核費）換：視1348.狹62萬元玻，巴（詳見表：永6-3-3穿）袖。芳（表：6-威3-3）監(jiān)博已討翅基礎梨設施費估算桿表壇斜慘煮炕鬧(單位:萬漠元)勢序號街項目鉆計算依據(jù)晝金額（萬元打）宇1快供電工程橋65萬元/漁公項候×丘47375痛.75=3紋07.94槍307.9澆4油2雜供水工程呼15萬元/團公項堡×刻47375糠.75=7項1.06炭71.06劉3簽電信工程軍7萬元/公治項購×陽47375光.75=3宰3.16掌33.16腥4拍煤氣工程慚7萬元/公僚項透×靠47375犧.75=3翻3.16熱33.16恢5嬌綠化工程炸5.4萬元化/公項來×梢47375確.75=2毫5.58獸25.58顆6亦道路工程舅42.13鞏萬元/公項欄×慶47375侮.75=1柿99.59送199.5讀9同7發(fā)排水工程撫37.6萬菠元/公項橡×駕47375能.75=1研78.13遇178.1奔3壞合計堅500+8遞48.62幻=1348腔.62鋪848.6鐵2身注：本項目為是一個高綠廣化花園小區(qū)畝，在原來的突綠化成本內趟再增加能500萬亡建設中心花斃園險（5）公建邪配套設施費昆：漿485萬元皂,刮詳見表:6修-3-4沉（表：6-乎3-4）珍北花佳趴公建配套悲設施費估算悼表亭詠稀堵姓(單位:萬車元)倍（6）開發(fā)準期間稅費賓：蓄2657.捉38萬元辨,字詳見表6-月3-5愉。歸（表：6-碰3-5）煙榨事藏娃巷開發(fā)期間典稅費一覽表致趟果針膽軟(單位:萬股元)遠(7)不可爺預見費倚。歉711.2勻9萬元肌,覽取上面1-稠5項之和的伴3%便不可預見費億=（0+丸1199.屈26+隊20676悲.77+1乖348.6菊2+485素）佩×挑3%=71貢1.29萬爛元必（注：第一鍵項土地使用航權出讓金為雷政府公布數(shù)斯據(jù)，不存在炮不可預見性珍）耐（8）開發(fā)許成本默。納33078溪.32萬元拆,盲以上1-7顆項小計撞:退開發(fā)成本=借6000+蒸1199.稠26+懶20676則.77+1猛348.6猾2+485介+2657構.38+7館11.29草=3307趕8.32卻二、開發(fā)費勤用估算康1、管理費縱用閉：府891.2寨9萬元按,趁取上面1-古5項之和的搬3%展(6000冷+顛1199.缸26+招20676冰.77+1符348.6私2+485冒)托牌×鐵3%=89伶1.29萬勸元牲2、銷售費開用剪：簽1495.息14萬元跌,敵詳見表6-草3-6。椒（表：6-系3-6）躁至肥甘吧銷售費用估逆算表宮曾殃旬示(單位:萬凈元)馳序號踢項目僻計算依據(jù)判計價（萬元絡）睛1非廣告宣傳及壟市場推廣費道(4983浙8.4)銷輝售收入漫×秋1%飽498.3天8玩2敞銷售代理費蛛(4983懷8.4)銷判售收入按×敘1%獨498.3刃8負3濫其他銷售費芹用寨(4983枯8.4)銷梯售收入抽×筍1%行498.3朵8炎合計紡1495.竄14垮3、財務費早用：爹2260.胞6萬元友,聚詳見貸款還赤本付息表游4、開發(fā)費現(xiàn)用：廢4647.撿03萬元財,乖前面1-3護項之和識三、總成本擱費用匯總及貞分攤表流本項目的總畜成本費用詳冠見投資成本楚費用估算匯趕總表鏟（表：6-捕3-7）路（表：6邊-3-7）迫殊愁店課投資成本夜費用估算匯間總表焰主兵舞宇移(單位:萬競元)壯注：投資分烏攤的原則：菜總原則：所劫有的總投資駝均應分攤到腹可售（可租磁）的面積中梅去。捏細則：（1白）按計算投社資的各項成永本來分攤感偵（2）各分肝項中能按各屑功能使用容裳量來分攤的懸按各功能使悶用容量分攤土究（3）若不建能按使用數(shù)坐量或容量來德分攤，則按餃各功能的面影積比例來分誓攤緞接（4）各種庭稅費中與工游程有關的按胡同一分項功酸能工程成本齊比例分攤，秀同工程無關撓的按功能面烘積比例分攤箏倆（5）與卸工程無關的遠分項按各功琴能面積比例盒分攤霸四、資金籌作措、投資計個劃及借款利箱息銜（1）資金淡籌措與投資勒計劃紐本項目開發(fā)窮投資的資金傷來源有三個兵渠道：一是土企業(yè)自有資戚金，二是銀柿行貸款，三屆是銷售房收漲入用于投資特部分。本項襖目開發(fā)商投禽入自有資金求10000江萬元作為啟按動資金，另糾需向銀行貸雜款2000矛0萬元用于填投資，剩余嗚部分772壺5.35萬練元由銷售房曬收入補充，保總投資為3姐7725.技35萬元，渾其中226弊0.6萬元羽的銀行貸款狡利息從住宅投銷售收入中透支付。崗詳細泊投資見計劃囑與資金籌措站表袋（表：6-滾3-8）眉（表：6-尖3-8）憤屢篇圍投資嘉計劃與資金葛籌措表血劫建星澡(單位:萬慕元)源（2）貸款獄本金的償還追及利息支付賴琴長期借款采休用每年本金壇等額償還方洞案，最后1通年還清，從幼建設經(jīng)營期妨第三年開始松計算。詳見爺貸款還本付遠息表。愧（央行20歪00年9月葡起執(zhí)行的貸鼓款利率：5特.463%世）魚（表：6-剩3-9）粒刃該乓盜批貸款還本獄付息結算表嗓指押卷嬸約(單位:萬洞元)疲序號余項目名稱閃合計狠建設經(jīng)營期斥早第一年蔽第二年撲第三年女1虹借款還本付拿息尿1．1筐年初借款累妖計端哥紅項無第一筆借款禍本年借款嗎10000農10000襪10273卵．15憤10834壓.35玉本年應計利點息停1426.羽25燭273．1批5續(xù)561.2壺591.9瞇年底還本付僑息朋11426廉.25斤楚膨11426爸.25院年末借款累錯計鄰10273捆．15倍10834僵.35藏0雕1．2疼第二筆借款錄年初借款累排計評泳挖珍10273鐮．15徑本年借款亂10000通瑞10000賴性本年應計利識息恰834.3童5脫蘇273．1玻5菠561.2夜年底還本付傲息例10834任.35傘紙他10834售.35盟年末借款累想計絮舊號10273扭．15潔0芬1．3殘借款匯總魄年初借款累全計崇相0巾確江本年借款洪20000加10000株10000邁0貓本年應計利漸息并2260.更6燦273．1謊5汽834.3禽5嗽1153.伶1夸年底還本付來息奔22260猶.6亮0舍0擱22260就.6址年末借款累涼計錦晃厲繪胖2短借款還本付兩息的資金來庭源錢2．1嘴投資回收窩尺荷22260臉.6娃注：1、貸輪款利率為5埋.463%傍;豆2害、當年利息鵲=躲（年初借款嗚本息累計+役當年借款/光2）?！溜@年利率右第四節(jié)探項目銷售和慘租賃收入測鏟算詞一、住宅銷習售單價的確況定贈用房地產(chǎn)市血場比較法確悼定銷售價格順上限（平均寇價格）弟詳細見本項雞目價格定位珠與策略部分擔：由上次測悼算可知道本鳳項目房地產(chǎn)閃價格為：困2500元余/平方米短（二）建議疼銷售測算單梨價樣線為了方便計剛算本項目的種銷售總額，勸我們取目2500元狐/平方米撫為計算單價信（三）總銷系售收入的確均定破根據(jù)估算出睡來的結果，侵確定住宅部拌分從建設經(jīng)碎營期的第二良年中開始出蒙售，整個銷遞售過程大概庫分四批進行豐，住宅部分暗分別為10關%、20%逢、30%、艦40%，價傅格分別為：飽2500、烤2600、最2700、裙2800，恥銷售率10單0%；商鋪惡部分從建設母經(jīng)營期第三婆年中開始出臂售，整個銷敢售過程分二挨批進行，商坦鋪部分分別歐為：30%何、35%，豆價格分別為滴：1100舅0、125楚00，銷售蛾率65%；奶車位部分從魔建設經(jīng)營期蔬第三年中開虎始出售，整災個銷售過程載分二批進行皇，車位部分址分別為：5仆0%、20約%，價格分壽別為：15挨萬/個，銷關售率70%番。按照上述拍確定的每年癥出售比例和貿銷售單價，得計算實際銷粘售總收入。轟（詳細見表覽：6-4-戴5）處（表：6-留4-1）蠅查貢舒賊住宅銷售總追收入預測器往言椅搏(單位:萬峽元)頃項目厭可銷售面積抵建議銷售單朗價（元/平疼方米）何銷售收入（漫萬元）里第一批顏10%高層僚14112冠.55敞2500加3528.項14拜第二批淚20%高層蛋28225忠.10嘗2600兵7338.和53當?shù)谌?0%高層娘42337陪.65豆2700義11431月.17理第四批沃40%高層閉56450甲.20泊2800耀15806菜.06貧合計伙38103獸.9柳（表：6-檢4-2）辨壩示雀商勞鋪銷售總收針入預測社圓忌盈薦(單位:萬鞭元)薦項目堂可銷售面積餓建議銷售單病價（元/平暴方米）皺銷售收入（逆萬元）笛第一批鞏30%鋪旦面奸2558.坦11秘11000校2813.由92明第二批紅35%鋪擁面艘2984.冒46辮12500遙3730.四58園合計理6544.耗5刃（表：6-奉4-3）襯含跡辦車位悉銷售總收入榨預測糠圍曠諸微(單位:萬灶元)厚項目漁可銷售個數(shù)矛建議銷售單婆價（萬/個念）扇銷售收入（漢萬元）異第一批驅50%比例堤247學15俱3705狹第二批過20%比例片99墨15傳1485舞合計梢5190亂（表：6-杰4-5）挽煎專駁全部銷售收謝入分批比例霧預測眉粉冊誠潛(單位:萬稍元)雖銷售計劃致建設經(jīng)營期嚷年收入(萬弱元)丹合計刮批數(shù)輝比例撇面積惹2005名2006羅2007等上半年患下半年布上半年瞞下半年末1傻10%高層英14112蘋.55址3528.口14衫3528.活14斯2牌20%高層常28225嫩.10奔7338.菠53匹7338.蜘53疑3德30%高層只42337既.65牽11431巾.17莖11431嗎.17欣4勢40%高層像56450尋.20撕15806開.06瞇15806影.06襖5打30%鋪架面愛2558.網(wǎng)11釀2813.腔92趣2813.咽92釘6蔥35%鋪殼面襪2984.必46素3730.鳥58吐3730.填58駛7嫂50%比例件247糟3705撐3705黨8著20%比例嚼99霉1485排1485豐合計底3528.瓶14蒙7338.普53休17950勵.09庫21021死.64卷49838揪.4償注：1、項豈目銷售計劃放1.1銷售予的政策限定早莖根據(jù)國家現(xiàn)幼行的商品房料銷售政策《痕商品房銷售話管理辦法》更（2001激年6月1日湯執(zhí)行）中規(guī)止定,房地產(chǎn)毛項目須投資昏達到總投資返的百分之二決十五后方后競預銷售,南絹寧市一般的擾執(zhí)行原則是陡工程形象達膏二層以上時者發(fā)給《商品反房預售許可庫證》。桶鄰按現(xiàn)行軌的中國央行雹的住房信貸相政策,對于事多層建筑須損主體封頂、窄高層建筑達酒主體三分之諒二工程形象斬進度時，可資以辦理按揭耽手續(xù)并向開撓發(fā)商支付按配揭款項。房滋根據(jù)項半目建設計劃顧安排,每一蛇流水片達到糠預售條件時免,應在該流榮水片開工后哭的第二季,季達到銀行按寸揭款支付的詢條件是,應約是該流水片房動工后的第遣三季。翠1.2銷售左計劃設計氏菊按南寧瘡市目前行業(yè)臂的慣例,初千步考慮本項樓目每流水片墻在開工后第尚二季取得預錯售許可證后南開始住宅正頁式對市場發(fā)擊售期房。大黑根據(jù)本項蝕目的區(qū)位及含項目的綜合乒競爭力分析然,每一流水墾片在開始預軋售后，前兩疲季為期房，浙后兩季為準勁現(xiàn)房和現(xiàn)房蹈，根據(jù)南寧瞧市房地產(chǎn)市握場的發(fā)展態(tài)苦勢及消費者票對期房現(xiàn)房赴的不同接受規(guī)程度，我們宣設定每一流恒水片從開始鏟預售的首季氏開始，一年偽內完成銷售晉。錫寬根據(jù)然項目的開發(fā)萌和銷售進程沫，車庫在銷墻售的項目取魂得預售證或么者項目成為潑準現(xiàn)房時開臥始發(fā)售，并食在每個流水養(yǎng)片的最后一傅個季度中銷篩售。初二、鋪租賃泰單價的確定鳴（一）用市康場比較法確園定租賃價格臟的上限（平包均價格）染根據(jù)價格定菠位與策略部趙分得出可知膏：本項目的聲商鋪部分為但：兇11000醬元/平方米背，汽假設本項目主商鋪經(jīng)營年鵝限無為無限子期，則根據(jù)偏公式a=v滿r來求其租反賃價格（其咐中r=8%扒）落：心月租賃價格剃=（110繳00尋×凝8%）/（猾12借×框65%）=北112.8蠟2元/平方拔米歐(二)建議旁平均月租金世為鄰110元/疾平方米蟻(三)商鋪臺出租總收入郵估算表虹（見表：6蠟-4-6）蝴（表：6-炸4-6）憂庫裙出租激計劃和出租筆收入估算表殘躬艙憑休（單位：萬趕元）討序號從項目甘名稱成建設期助經(jīng)寄營期刮1卻2銅3把4愛5岡6跪7怨8禮9冠10怒11缺12殃13性14胳15督16兩17樹18遲19蒜20飽21酷22督23勝1箱可出租面積泛0號0清0幅8527.拌04白2味單位租金(尋元/平方米肆)和0煮0盯0查1飽00犧1疫00規(guī)1宿00菠1蚊00逆1稅00易1援00豆1智10鉛1溉10意1騙10巷1果10纖1位10畫1醉10而1池10附1茫10匙1學10出1僅10勤1脂10葡1扒20黃1構20卡1似20冰3星可能的毛租駝金收入(萬殿元)盒0劈0仙0翻10響23弓10君23須10磁23房10午23迅10文23涌10膚23過11挪25堅11煌25加11雪25環(huán)11聚25賄11巨25室11同25勇11握25燦11慶25譯11羨25賴11芳25偽11句25紙12慰27職12臺27賊12圾27撓4桐出租率(%原)之0切0飄0趣65敏70歉75山80拐85揉90瀉90戶90咳90篇90賽90碌95斷95餡95漿95殲95率100購100忙100始100坊5達有效毛租金瓦(萬元)肚0運0耀0令66講4哄71之6拼76前7邊81峰8痛86盞9盯92快0胖10仙12傍10禮12積10輪12尤10懲12僑10暗12卸10戲68填10搶68裝10喚68猛10境68荷10襪68景11勢25捧12均27檔12點27將12怕27密6扒轉售單價(灘元/平方米奪)嚷13000挪7冊轉售收入(塘萬元)犧11085邊8該合計盯31045硬萬元望注:假設商曠鋪出租在第經(jīng)五年開始,駕在24年末紛轉售,轉售狗單價為13型000元/房平方米蝦三、車庫租仿賃單價的確柏定險（一）采用鄭市場比較法快確定租賃價景格（平均價此格）踩根據(jù)市場價輛格定位策略替部分，我們婆可知：本項銹目的車位月擦租賃單價為絕：恢250元/跌個越售時的單價吼：畢15萬元/壞個凱。典（見表：6警-4-7）鑒（注：假設等車位出租在月第五年開始秤，在24年瞞末轉售，轉馳售價格為酒15萬元/紛個記）回（表：6-冠4-7）脖粘介參車址位出租計劃壯和出租收入猴估算表咳數(shù)顫遼（單位：千粗元）周序號倍項目拋名稱虛建設期芳經(jīng)傷營龜期盛1獅2歇3慕4蹈5撿6秒7米8泳9眠10差11光12湖13筆14正15殲16薪17錄18纖19沫20呢21猜22翻23筍1秒可出租個數(shù)輝0弦0沿0常494樹2驅單位租金(紋元/個.月亭)沃0銀0助0傭200繁200目200錄200影200屑200控250凡250辱250言250暴250航300擁300命300困300冷300扒35敢0碰35薯0亮35估0隸35迅0剛3蔬可能的毛租嘩金收入(萬只元)號0壞0渡0襖118滾118臘118衡118壁118棗118植148甚148著148仇148激148支177攻177憤177踐177叫177拍207壞207醫(yī)207園207眉4獸出租率(%詢)欲0寸0班0籌65肚70睛75安80竟85魄90欣90城90瀉90盒90儉90炎95佛95漫95燦95勁95慶100膜100染100杜100巡5賢有效毛租金明(萬元)魔0件0旋0屢76毅82悶88場94延100犯106嘴133誠133柄133獄133恐133促168附168火168烤168期168姑207龍207校207榜207播6靠轉售單價(靈元/個)呆15000呈7字轉售收入(等萬元)搜741咐8逆合計鄙3620萬榨元黃第五節(jié)陵建設項目的談財務評價春一、稅金計尚算崇1、住宅銷摧售稅金及附拔加估算：詳迷見住宅銷售錯稅金及附加東估算表鏈（表：6-揭5-1）衰扒召住宅部悼分銷售稅金看及附加表江緊盡病骨(單位:萬屯元)仁2、商鋪租狡賃稅金及附印加估算：棋詳見商鋪租帆賃稅金及附問加估算表（殺表：6-5顯-2）燥3、車位租竟賃稅金及附積加估算：估詳見車位租皂賃稅金及附洞加估算表（激表：6-5任-3）珠日（表：6-由5-2）線邀聽勤曾叉商鋪租賃稅津金及附加枕茶米史晴(單位:萬批元)茅（表：6-窄5-3）潤攔殘展育車位護租賃稅金及混附加餡醬坐罩稠(單位:灘萬元)塌注:各種稅鞏金及附加估廣算表中均包路括土地增值魄稅項目)。俯二、損益表接與靜態(tài)盈利窩分析善1、住宅部井分損益表。戰(zhàn)（表：6-但5-4裙）奮質彼胳撤住宅部舊分損益表頁書傭辰橫再(單位:萬閱元)督序號廁項目覺合計鋪建設墓經(jīng)雖營糟期車2005航2006半2007貨1文銷售收入片49838我.4會0畜10866素.67舟38971堂.73收2挨總成本費用認37725館.35境0由9431.旋3375判28294健.12易3催土地增值稅乎498.3移8罵0聰108.6草6品389.7仁2正4暮銷售稅金及粉附加墳3104.芳93淋0脂676.9浮9助2427.賄94知5柄利潤總額撕5404.逃8萌0呢649.6策83邪7859.希95泛6頌所得稅底1783.吧58辰0屑214.3親954股2593.望78冶7鹽稅后利潤仔3621.賭22亞0壺435.2另88吼5266.認17懂8易盈余公積金券362.1穗22間0寒43.52壓88就526.6我17瑞9譜可分配利潤冷3259.扎098扛0毯391.7并6攝4739.寄55筋投資利潤率繡14.33聽%啄說與希投資利稅率岡23.88轟%項迎抬垂資金本利潤詳率戀54%駱狗碧評價指標：貸（1）住宅暢部分投資的錦投資利潤率亡=（利潤總藏額/總投資怨額）推×捎100%墓=(54伴04.8/赤37725諷.35)蘆勁×德100%=使14.33膊%苗（2）住宅缺部分投資的夾投資利稅率鞠=（利稅總暑額/總投資鴨額）串×封100%土=(540岔4.8+4貧98.38樓+3104企.93)/澆3772費5.35瞞×互100%=距23.88困%犯（3）住宅躲部分資金的雞投資利潤率蕩=（利潤總攪額/住宅部維分自有資金箏）貝×訓100%障=(540庭4.8/1對0000)怖禍×嫂100%=就54%款本項目以上涂三個靜態(tài)評譽價指標與房扁地產(chǎn)同行業(yè)樣相應指標比陪較，可以接悔受，故項目轎可行。突三、現(xiàn)金流抱量表與動態(tài)名盈利分析范對本項目進港行經(jīng)濟效益訓分析評價的悶主要依據(jù)是梢國家計委、稻建設部頒發(fā)奸的《建設項焰目經(jīng)濟評價下方法與參數(shù)貪》，參照我忌國新的財會月制度，結合貌房地產(chǎn)開發(fā)墻的實際情況甚，分別計算哥全部投資和丹自有資金的金經(jīng)濟效益。纖由于本項目相為租售并舉堆的項目，所崖以要運用多約個評價指標哲來進行項目艙評價，主要比評價指標有愧：財務內部倘收益率（F飄IRR）、育財務凈現(xiàn)值待（FNPV狡）及項目動員、靜態(tài)回收桑期等指標。刺評價指標的饞計算過程詳骨見住宅全部射投資現(xiàn)金流臘量表（表：喬6-5-5扯）蠅、住宅部分謠自有資金現(xiàn)挺金流量表（量表：6-5富-7往）遠注她：情①練財務內部收迫益率（FI滿RR）是指埋項目在整個趙計算期內各橡年凈現(xiàn)金流敢量現(xiàn)值累計連等于零時的百折現(xiàn)率。反否映出項目所抗占用資金的壩盈利率，即轟反映出項目睜的盈利能力懸。當FIR抖R大于基準購收益率時，歲則認為其盈備利能力已滿社足最低要求靜。懂匹羊②用財務凈現(xiàn)值任（FNPV滾）按事先規(guī)藥定的基準貼遠現(xiàn)率Ic將崇項目計算期帳內各年凈現(xiàn)川金流量折現(xiàn)擋到建設期的破現(xiàn)值之和。督是考察項目曲在計算期內叮盈利能力的湖動態(tài)評價指晉標，凈現(xiàn)值馳大于或等于淹零的項目是購可以考慮接掏受的。建議杠選取稀“價稍大于銀行攪同期貸款利欣率使”殃作為基準收事益率，本項板目貸款利率蛾為5.46詢3%，故寺基準收益率廟Ic取為8扛%。饞住宅全部投弟資現(xiàn)金流量立表亞（表：6-牧5-5全）報皺測鼠撫住宅部分全邁部投資現(xiàn)金較流量表殘禍感謀盟(單位:萬久元)豈序簽號奇項目刑名稱菠建設激經(jīng)營賀期循2005晶2006幟2007工1帶現(xiàn)金流入俱0憑10866冶.67維38971極.73鋤1．1捐銷售收入低0壁10866鵝.67精38971頁.73匆1．2辨其他現(xiàn)金流鬧入保0線0都0魚2做現(xiàn)金流出脫5234悄24580島.91盆12060碎.81梳2．1萍建設投資梅5234腳23580義.86慎6649.戒37奮2．2橋土地增值稅街0瞞108.6蹦6峰389.7池2就2．3臣銷售稅金及繁附加務0惕676.9殺9天2427.沿94喬2．4土所得稅迅0抖214.3兔954判2593.醒78銜3奮凈現(xiàn)金流息-5234彩-1371膽4.24皮26910巧.92蛾4由累計凈現(xiàn)金困流杠-5307揉.28狠-1902夏1.52蹈7889.獲4冠5懂折現(xiàn)凈現(xiàn)金助流猜-4842絕.81多-1175監(jiān)7.75對19909矩.56冬6渾累計折現(xiàn)凈陷現(xiàn)金流儲-4910萍.61霞-1666析8.36允3241.膀2獻7乖稅前凈現(xiàn)金冒流擠-5234恰-1392威8.63司29504銀.7錘8飽稅前累計凈子現(xiàn)金流集-5307瘋.28哲-1880狹7.12濤10697弓.58吊9泥稅前折現(xiàn)凈崗現(xiàn)金流掃-4842姻.81有-1194爺1.56爹21828忽.52備10燈稅前累計折熱現(xiàn)凈現(xiàn)金流深--491駕0.61局-1685硬2.167濤4976.爛353寫評價指標傾稅前外稅后棋艱笛財務凈現(xiàn)值倘（I=8%緩）犯4976.伍353序3241.柴2偽箭殺財務內部收絹益率痕38.33宇%劍38.23瘡%竟阻斗投資回收期豆（靜態(tài)）溫2.637團2.706達鍛岔投資回收期茫（動態(tài)）罷2.755扮2.837泛墓籠（表：6-媽5-7頌）正積趴榜每住宅部分自胸有資金現(xiàn)金史流量表雹邀總姜(單位:嘴萬元)背序底號險項目購名稱釋建設經(jīng)營期給2005精2006沿2007夕1岡現(xiàn)金流入最0芳10866歐.67膽38971秘.73伶1．1壘銷售收入為0云10866植.67喘38971摔.73爸1．2撞其他現(xiàn)金流僅入間0銅0營0伴2躲現(xiàn)金流出秒0警11931征.495秋34465阻.94序2．1筆自有資金禽0摧5000蹤5000載2．2窮銷售收入再擇投入她0鑰5931.伸45施1793.遭9誠2．3嶄償還貸款本許金費0春0位20000撒2．4之償還貸款利袖息勉0襯0緞2260.恰6呈2．5執(zhí)銷售稅金及嚇附加突0虎676.9定9寺2427.賺94花2．6瓶土地增值稅庸0魯108.6尖6格389.7胡2脈2．7充所得稅椅0購214.3柿954言2593.安78丙3慶凈現(xiàn)金流譜0貓-1064翠.825就4505.典79返4淺累計凈現(xiàn)金它流使0披-1064議.825爺3440.闖965悄5奪折現(xiàn)凈現(xiàn)金裙流警0講-912.券916默3333.祖5276油6短累計折現(xiàn)凈乘現(xiàn)金流呼0湖-912.乒916蝴2420.領6116旨評價指標悄稅后膛備注鴨財務凈現(xiàn)值慧（I=8%石）健2420.顯6116苦由于本項目恨的內部收益稻率大于8%窮,所以項目珠可行性!籠財務內部收喜益率卷38.48共%漏投資回收期閥（靜態(tài)）（喪年）拘2.41叫投資回收期確（動態(tài)）（侍年）叛2.27揚整理上表圣（表：6-冷5-5坡）蝴得評價指標鹽:彼（詳見表：柳6-5-8伴）籮（表：6-踏5-8驅）捆拾計戶脖警評價難指標番能腔幣雷(單位:隙萬元)戲評價指標派稅前蘋稅后剝財務凈現(xiàn)值籍(I=8%顆)彼4976.駐353奸3241.拼2巖財務內部收巷益率把38.33永%和38.23引%姓投資回收期蝕(靜態(tài))議2.637克2.706拳投資回收期小(動態(tài))脊2.755糧2.837炊由上述指標瀉可以看出,營本項目住宅蛙全部投資的注財務凈現(xiàn)值致均為一較大屢的正值,稅多前稅后的財岔務內部收益朵率均大于貼億現(xiàn)率8%,狠投資回收期煉也滿足項目搏投資經(jīng)營期床限的要求,聰故本項目住貸宅部分投資園可行仆2、住宅自干有資金投資過現(xiàn)金流量表免整理上表（蟲表：6-5捎-7喪）俱，得評價指蛙標（見表：用6-5-9晉）鋪消瓦國擔（表：6-狂5-9溉）蘋糞甜評價指標畜屆歲(單位:萬黃元)排評價指標蝴稅后惑財務凈現(xiàn)值納(I=8%集)喂2420.漿6116罩財務內部收輸益率添38.48說%師投資回收期巧(靜態(tài))襲2.41臭投資回收期頑(動態(tài))前2.27爺稅后靜態(tài)、日動態(tài)投資回岸收期都在項秀目投資的第攏二年和第三劑年之間，回尊收投資資金益的速度還是泄比較快的。蔑由上述的指垮標可以看出簽，本項目住瞎宅自有資金亦投資可行。宅四、資金來楊源與運用表蝦的貸款償還塌能力分析手資金來源與典運用表集中貴體現(xiàn)了項目慕自身平衡的卵生存能力，隆是財務評價鴉的重要依據(jù)薄。本項目的疤資金來源與醫(yī)運用如住宅椒銷售部分資青金來源與運開用表（抖表：6-5懂-10按）本項目住爭宅銷售和商肉鋪與車位租乞賃每年都有羞盈余的資金程，也就是說協(xié)，每年的資捉金流入大于帖資金流出，額本項目具有檢較強的貸款飄償還能力和隸自身平衡力扎。故本項目恭兩方案可行濾。詳見資金榆來源與運用寨表?？v（表：6-制5-10升）歪霸汽健指住宅部分資沿金來源與運射用表裝寄企寶(單位:萬權元)件序矮號鹽項目徹名稱究經(jīng)營斑期邊2005耍2006載2007智1熊資金來源理7000瘡25866搬.67塑46971架.73春1.1來銷售收入仁0圾10866摸.67稀38971逐.73郊1.2莫自有資金咱0絡5000嘩5000鞭1.3芬銀行借款筒7000蒸10000骨3000常1.4粥其他收入維0正0胳0歌2襪資金運用常5234赤24580謠.905鵲34321然.41安2.1扎建設投資歷5234企23580江.86樹6649.啦37前2.2炊借款還本付博息頑0丙0掏22260旨.6忘2.3逢銷售稅金及貓附加顯0顫676.9雨9設2427.電94肉2.4陵土地增值稅掌0鏈108.6糞6偵389.7者2嶼2.5應所得稅依0恰214.3霜954相2593.昏78測3補盈余資金釋1766旺1285.親765第12650茅.32尿4萌累計盈余資庫金解1766衰3051.慧765術15702旗.085泄第六節(jié)粘福滿花園項泛目不確定性路分析蘆本項目的不捷確定因素主瓜要來自以下扯幾個方面：籌建造成本、斗售價、開發(fā)錄周期、貸款訪利率等。這題些因素，受文當?shù)卣巍⒖捉?jīng)濟、社會宰條件的影響目，有可能發(fā)般生變化，影會響本項目經(jīng)丸濟效益目標脈的實現(xiàn)。放一、盈虧平愉衡分析驕（一）住宅猾銷售部分盈斬虧平衡撒假定本項目男總投資不變皮，且售價與材收款進度如婦基準方案所吼設，則由計榮算可得，當載住宅銷售率趨為75.7代0%時，住付宅全部投資雄利潤率為零稼，也即投資五剛能保本。緞一般認為，術當盈虧平衡名點的銷售率霞≤鑼60%時，乒項目風險較峰低，本項目罵盈虧平衡點斯的銷售率為棍75.70區(qū)%，可見其育風險程度較散高。（二）結論拜本項目之所植以住宅銷售外部分的風險謝較大，而商東鋪與車位租愿賃部分的風染險明顯偏小首,一方面原誼因是商鋪與晶車位租賃的如經(jīng)營期限較姜長,資金回讓收較慢,而我住宅銷售回獲收資金的速納度較快,回悼收資金馬上持又投入到項售目的投資中扒去,減少了敗商鋪與車位筒的資金投入罩量,像貸款奏利息,全用紋住宅銷售收景入來支付;挖另一方面,挨在項目建設催成本分攤上初,由于商鋪桌與車位的成趨本價格較低束,但本地段增的商鋪與車晉位投資回報狗較大,這也傻使得本項目手商鋪與車位叮租賃風險程教度降低。雄二、敏感性滔分析讓影響本項目影財務效益主噸要確定性因迷素為開發(fā)成狀本、售價水砍平、銷售稅抱率、建設經(jīng)犯營期的長短松。據(jù)市場預背測，開發(fā)成假本項目中最前有可能發(fā)生仍波動變化的呼是建安工程艙費和售價水喝平。因而，匪本項目敏感唯性分析針對窗全部投資的拌評價指標（程財務內部收耽益率和投資沒利潤率），剖分別計算售德價上下波動蛾5%、10鍵%和建安工層程費上下波些動10%、斑20%時，漏對經(jīng)濟評價浪指標影響。老計算結果詳宅見敏感性分羽析表（掌表：6-6諷-1訪）孔（表：6-伙6-1薯）瘋嬌駝影漲閱全部投資敏委感性分析拾奏格草在(單位:萬狐元)季全部盟投資尊基準散方案嚼售價變動味建安工程費睬變動飽-10%述-5%溪5%軌10%年-20%倡-10%圾10%講20%叫財務凈現(xiàn)值補3241.戀2陽1436.猾466濤2369.槍48資4235.循92畏5169.梁136變7331.攝37漆5098.半948培633.1蓄73歸-1599封.207鬼財務凈現(xiàn)值靜升降幅度維-55.6遷8%橋-26.8飾9%濱30.69慶%候59.48哪%決126.1抄9%沖57.32冊%峰-80.4禾6%煙-149.體34%望財務內部收鵝益率偷38.23麻%字37.87方%親38.13歷%稿38.28鄉(xiāng)%鬧38.33憂%荒38.43什%宣38.33犁%職37.36址%睛40.02鮮%叉財務內部收堅益率升降幅濱度舟-0.94奏17%孤-0.26她2%征0.130蠶8%妖0.261能57%繼0.523修14%跳0.261撫57%態(tài)-2.27襲57%某-4.68宅2%膝投資利潤率鑒14.33癢%攻13.19耗%由17.87秤%綿27.24莫%架31.93殘%刻40.56箱%脹30.13娛%振13.32婆%償6.45%險投資利潤率譯升降幅度斑-7.96摸%塵24.70研%潤90.09奔%假122.8悲2%挽183.0羨4%導110.2之6%連-7.05藝%艘55%般由表中數(shù)據(jù)目可得：頓（1