購物中心操作全流程

章1認(rèn)識購物中心一,購物中心起點(diǎn)購物中心(購物中心)'s觀念變成最多的和早在最后的世紀(jì)四皇后在聯(lián)合的情形，世界大戰(zhàn)2是結(jié)束，的聯(lián)合情形經(jīng)濟(jì)10個年的在behalfses發(fā)展舞臺,城市人口到不斷地使膨脹到快速.加上汽車的普及和城市交通的日趨完善，商業(yè)消費(fèi)的半徑得到擴(kuò)大。在這之下一種背景，自己的大停車場，和利用有利于為了大的商業(yè)項(xiàng)目為了一些主題類型普通貯藏鏈環(huán)，和在步行壟斷貯藏，餐廳，銀行，電影院為了的twoth側(cè)s是然后緊的和緊和相連的，游泳樂容易等待獲得的消費(fèi)者走路路,快速在聯(lián)合的情形每一的位置發(fā)展和刻度逐漸地?cái)U(kuò)充功能也逐漸地完成式.這就是現(xiàn)在的"購物中心"。經(jīng)過發(fā)展那六十進(jìn)制的，"購物中心"然后是制造廣泛地可用到的在聯(lián)合的情形是逐漸地在全部世界,和不管全部的伸角到表示著's變化在操作內(nèi)容，商業(yè)建筑,空間環(huán)境.今天"購物中心"已經(jīng)成為世界各地商業(yè)消費(fèi)的中心和主要組成部分，除了各式各樣的百貨店能滿足消費(fèi)者的購買欲望外，寬敞的空間環(huán)境,餐飲娛樂設(shè)施及各種服務(wù)功能，更是一個為消費(fèi)者提供生活交流的場所。二,購物中心類型(一),大小那購物中心能是分開的到依照刻度四分類類型:1,小的鱗狀斑點(diǎn)購物中心;商業(yè)范圍3000—5000正方形是大約,超級市場+衣服,化妝品壟斷貯藏.以日常生活用品、食品為經(jīng)營方向，有停車位。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑3-5千米,人口5十一千.2,普通型的購物中心;商業(yè)范圍5000—10000正方形是大約，主題普通貯藏+超級市場+衣服，化妝品專賣店,有停車?服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑10千米,人口10十一千.3,大的購物中心;商業(yè)范圍10000—50000正方形是大約，一，二大的普通商品市場+大的超級市場+使發(fā)笑容易+銀行+衣服,化妝品壟斷貯藏.有停車場。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑20千米,人口30十一千.4,購物中心的大超;商業(yè)范圍100000正方形是上面的,更多的市場比二大的主題普通商品+更多的比二大的超級市場+一餐飲料+娛樂容易+銀行+衣服,化妝品壟斷貯藏.有大型停車場。服務(wù)公司轉(zhuǎn)動半徑30—50千米,人口50—200十一千大約.滅(三),立劃地面分類榜架濤購物中心那首我們知道聯(lián)杰合的情形是壓從郊外的范午圍到開始仿發(fā)展最多的打和早，上面協(xié)的刻度購物玻中心那分成臟部分,自從搶的點(diǎn)是郊外使的范圍購物吧中心.有淋總是城市穿遣過發(fā)展的路沃徑那又刻度賺,也有購物怎中心.因舅此為了區(qū)別宇,正好有所則謂的郊外范照圍類型.差一般說話，都城市類型購椒物中心是疲樸乏里面，大競的和大約，安和地面比高疼度的邊界類翅型,時常是利喊聲垂直的強(qiáng)類型購物中銀心.將(四),街記分類般爹購物中臥心街做不掩脾蓋,喊聲打廟開類型街類卻型(打開訴–液市場)購?fù)廖镏行?然妹而，加鳥冠毀蓋子，和讓曾消費(fèi)者的完們成身體是放落置在流傳中亡條件底,喊液聲結(jié)束類型羞街類型(磚圍住拋–驚市場)購法物中心.掃(五),租膽店主結(jié)合分年類膚日購盜物中心基本交頂部今天已即經(jīng)的發(fā)展那歐聯(lián)合的情形騙跟隨變化和紀(jì)成熟的化航,的因此單賊獨(dú)的租店主序結(jié)合(租悄賃人混合)洋到是時常跡購物中心到器創(chuàng)造店主那惹一個的重要狂策略的自己斃經(jīng)營特殊特把性.在下耀面簡單的豆介紹二大的澇和不同的租白購物中心到螞聯(lián)合分類:進(jìn)壟斷貯藏那鋤專出售心態(tài)斯類型購物中肅心(專犁攻中心)抓是有的傳統(tǒng)發(fā)大不同購物盞中心,是它績有沒有大的芬磁心點(diǎn).犬因?yàn)檫@類型煙購物中心是秘有在商品比豆特殊特性集礙合但是,椒消費(fèi)者是時惹常為了磁心用貯藏為了貯娃藏群集為了壁貯藏特為了用愛好意來達(dá)助;因此各自崗的貯藏，或腰制定一個工響業(yè)成長的,換能鑒于為了減專出售心態(tài)我類型買東西張置于中心自仆動地.另泰刊一般，專螞出售租的心撲態(tài)類型店主姓數(shù)到邀請?jiān)诤?10文-8十壟詞斷貯藏刻度統(tǒng)為了，然而窮關(guān)于臺灣的役零售貿(mào)易的央水平，個人評思想在更多檢的一百魔法槐能力比5額1械0能力，迅這是因?yàn)榧乙弁サ氖遣缓苄?和商品主淋題的有霧關(guān)撕系.岡墊另圣外，必須寂允靜特別地注獻(xiàn)意一餐到飲餃料工業(yè)質(zhì)量邁那生長和尺廊寸在家庭的序,和看同樣休地磁心貯藏口它.兵懲專潮出售心態(tài)類楊型購物中心渴建筑物風(fēng)景斬到設(shè)計(jì)到也普比較的普通鎮(zhèn)傳統(tǒng)購物中摔心比為了談必話調(diào)查，在風(fēng)優(yōu)美的和特涌殊設(shè)計(jì),能徑它的外面平吐常的急速外坡面的圖象.躍例如查找鐮geor羊getow向n聯(lián)合的堡情形華盛頓下的公園，然鴉后充分活的箱使用到花費(fèi)熊樹,池塘和味哀悼飾等等酷.使到創(chuàng)造到數(shù)外面的有教付養(yǎng)的和年老真的進(jìn)口稅大善氣,有匹配倆是地面的傳來統(tǒng)文化的風(fēng)帆格.到擁猛筑折扣心態(tài)類導(dǎo)型店主在租玉的購物中心猛首先出售的粉是不同的和蘿便宜的商品檔;依照不同衡的商品來源粥,這一種類雀型購物中心架能又分類到引在下面幾個性種類;絲商標(biāo)折扣中淚心(遠(yuǎn)的-功價格中心驗(yàn))咽商標(biāo)折扣是缺中心的到租婚什么店主是唇商標(biāo)折扣貯運(yùn)藏(遠(yuǎn)的師-價格中心蹄),的它出吉售是的全部央商標(biāo)商品百專貨公司或壟正斷貯藏;因權(quán)為季的改變調(diào)，不再伸展售,或有未成擠年人過錯但真是減少價格揭到請求到出遙售.癢榮2淹,暢貨物中貓心(退出中團(tuán)心)桑弊暢貨物中陽心集合貯藏粗(退出中統(tǒng)心)不同邁的暢貨物但喚是.貯藏方基本的和最丘后的暢貨物氧有二分類類駱型，為了工祥廠直營貯藏亭嫂(工廠是結(jié)慶束四分之一燃的商品貯藏記)，它的昨出售是工廠旅結(jié)束產(chǎn)品,垂或未成年人輛過錯遭遇貨給物的商品回行來;商品貯喬藏為了貯藏蠢為了是大的食經(jīng)銷商懲罰嚴(yán)的滯銷商品饑(另外的種誓類零售業(yè)四蹈分之一)籮.城怖最近那兒瞞有貯藏多數(shù)魄商標(biāo)折扣的藝到也輸入暢絨貨物中心,濫和原因暢貨撈物中心逐漸銳地有商標(biāo)折柿扣中心合并潤到變成超購內(nèi)物中心大的珍折扣心態(tài)類憑型.趟3,綜合遍低價格中心幸這是新的折稠扣中心,和圍可能最后的囑折扣集合中估心心態(tài)那不凳同的折扣貯付藏大的;除倆暢貨物貯藏藍(lán)，商標(biāo)折扣煌貯藏外面,規(guī)寂靜有折朵扣壟斷貯藏惑和折扣雜物芽貯藏等等.錘.因此綜潮合低價格中侮心能說結(jié)果儉到臉大的化間.遞4,強(qiáng)凹痕懲折扣的中心鐵(能力中心饅)笑程因?yàn)橹贫蛇@類型店主鞋在租的購物繪中心和是全述部的一些在概商品價格句煙子Wal吸-商業(yè)中最心為了電路橡城市為了強(qiáng)副凹痕經(jīng)銷商旱(能力經(jīng)應(yīng)銷商)為訪了所有完全騎地賺大錢創(chuàng)積傷凹痕，例通如玩具"流R"，用餓具工業(yè),綜剖合折扣貯藏蹤等等.,撤強(qiáng)凹痕折扣氧的因此喊聲旨中心.賓津強(qiáng)凹痕當(dāng)折扣的一般鄰那中心是概瘦略地到在那固里是十大約拌和強(qiáng)凹痕經(jīng)緩銷商,和壟厚斷貯藏和未述成年飲料的撇一餐貯藏;皮它的大規(guī)模煉的需要到駕蛇車友好的交額往到貯藏和塔貯藏.呀(六),發(fā)殼展法則分類意節(jié)日類型購庸物中心蔑它是娛樂和柜活力那住進(jìn)常購物中杰心首先節(jié)日桑類型的創(chuàng)造幸那在聯(lián)合的敘情形是嗓°蒙哪個查找波逐士頓Fa供neuil狗大廳市場傅，經(jīng)營的它攜法則,它是緣有買東西功促能結(jié)合的共同同.例如趟正方形是向朗上每一的一照種表示活躍棗，交織人的達(dá)食物情味為恢了旗為了，塊寂靜所有第付五的顏s嘩第六色淹s有幸福辛聲音的重復(fù)亦地，能喊聲仗消費(fèi)者放松良自己,充伶共享十分到也是娛樂在買請東西.雪微娛樂，個人般那一餐那節(jié)隙日類型購物什中心有多數(shù)愁飲料貯藏和深食物貯藏，東另外也有每移一的漂流物愚一種貯藏不含的少許戰(zhàn)利僚品，時常增喊加的消費(fèi)者御到訪問到想立如果在臺灣頸全部的會議燃范圍，有購較物中心節(jié)日胸類型的,能精不未能變成持市民到空閑學(xué)的活最略好的下落和慚國際的觀光橡點(diǎn).期性質(zhì)風(fēng)景類靈型的購物中芳心刊是跟隨在字援然后的意義肝，這一種類狼型購物中心滑是依照底部作周長的性質(zhì)坑風(fēng)景,獨(dú)特絕地是海濱或距河銀行亽風(fēng)灑景建造但是瞎.刻度頂場部是全部的昏insi抗desin觀g,大的租姿店主結(jié)合然驚后有專到出鑄售心態(tài)類型房主要地.座應(yīng)受在的舉扶起是性質(zhì)風(fēng)梨景類型購物奧中心，時常擴(kuò)匹配有一些頭歷史的本國照周圍的保護(hù)草政策的著名踢紀(jì)念碑，你ret箱entio茫n,例如的醫(yī)碼頭紐約市橡17.冰空閑使發(fā)笑慶類型購物中鼓心制現(xiàn)在調(diào)度到穩(wěn)發(fā)展到計(jì)劃貸事到看從家堡庭的,和空奪閑使發(fā)笑類士型購物中心弟顯然地有變態(tài)成臺灣的寵驚兒子.然艷而關(guān)于聯(lián)合卸的情形首先?？臻e娛樂類僻型買東西恒cente轟r_美國向人，它的蓋貌子范圍到廣倘泛地總計(jì)十警二平的市場么,里面主題朝為了建立也請達(dá)到的8關(guān)1000物許多的平羊.這樣的遭刻度和家庭尖的知覺向空濃閑使發(fā)笑類挽型購物中心傾,顯然地有晉很大的頁邊川空白.煮基本頂部空廉閑使發(fā)笑購葡物中心是購洽物中心普通令區(qū)域類型的怪或超區(qū)域類鈔型，加上主丟題音樂波段職，游水池,躬溜冰場等等悟.娛樂容號易但是.仔城市發(fā)展類用型購物中心廈又副因?yàn)槁?lián)合的訴情形郊外的體范圍商業(yè)動齡機(jī)，購物中釣心那購物中棋心發(fā)展?jié)u趨至使飽和,加吼上全部的市桿政廳代理權(quán)碎保存到有迅衛(wèi)速的推銷到疫然后逃跑因茅為郊外的范批圍頭發(fā)是到現(xiàn)用普通文字憂和訂購式父樣變成發(fā)展棕小時的城市婦又重要的容再易.齡然而分到達(dá)訪到購物中心吹那陸地那慣僵例履行,一輝個目標(biāo)發(fā)展較事是不能通示行為了充的駕.為了這括理由城市是豪又購物中心驗(yàn)?zāi)前l(fā)展類型握是時常一角疑硬幣那多數(shù)季功能發(fā)展事旺.麻聯(lián)合的情形扯1980愚s是在前面施和廣泛地已拖接受的后面摧事和這種類死和多數(shù)功能充發(fā)展,它的而發(fā)展即的法獸則是所謂的辰hops鮮ca.這載是在多數(shù)功的能它的發(fā)展圈事是辦公樓拆(辦公樓信)，p拆那各自的錫一種字為了垃制定的容易害首先一個文震字的字隙母表的，什樣么h點(diǎn)誼是旅館(尾旅館)，伴o是停沾車場(停憐車建筑物)朱，s件到是購物中符心(購物粱中心)，狀c灑到陳列為了媽會議原野淚(會議大廳膀),然后居乘所大廈的最鋪后(公寓)玉.襯分開的在這思，和也有一顛種城市到發(fā)距展類型購物舌中心又到整卸修到購物中兄心城市里面始的眾所周知沈的大廈內(nèi)部蜘的部分,和望儲備它的年睡老和一些外索部的出現(xiàn);短這樣的自從竭能獲得商業(yè)四利益外面,睡和也照料兩婆者sid投esed抵歷史保護(hù)那傅建造.在喪年老的郵局奏例如華盛頓申城市的大帳淺篷.鄰三,購物村中心基礎(chǔ)的習(xí)制定授建筑物那購壁物中心那購掙物中心是一里種多數(shù)f釘uncti墳onses皺到綜合,銀中立派類型因一般有下列凝各項(xiàng)基礎(chǔ)的虎到制定忌褲副胸中立派類選型的基礎(chǔ)購蠢物中心制定誤商業(yè)腐容易納零售容易螺磁心百貨公放司互壟斷貯藏乎服務(wù)容易景銀行做中心顆的建筑物公踢社服務(wù)中心必醫(yī)生待遇的副洗衣店半耐耽寒性的中心悉汽車到使固雁定部槽文化使發(fā)笑們?nèi)菀卓浦行牡膸旃斜姇h大廳制溜冰場影播色放院游水池坊運(yùn)動藝術(shù)美演術(shù)館孩子游觸樂場店中心妖一餐飲料容虹易躁食物和飲料另庭院餐廳咖漸啡店條個使依戀屬于美容易過停車場茶四、購物中屯心經(jīng)精營特征睡在前面的定明義中已經(jīng)明制確，購物中夕心在管理上岔不同其他的績商業(yè)建筑類族型的本質(zhì)特底征.它采怎用所有者、急管理者和經(jīng)無營者分離的治管理木模式宿，在統(tǒng)一開震發(fā)建成之后仿租賃給不同禿的承租戶經(jīng)沃營，實(shí)行集劇中管理的分汁散經(jīng)營，那勢么它是如何雷具體操作，勻優(yōu)點(diǎn)何在呢高？舊現(xiàn)代的購物嫌中心的管理推模式強(qiáng)調(diào)了寧社會分工的飲作用和技能受專業(yè)化，這挖有利于發(fā)揮劉各自的優(yōu)勢方，保司其職央，分工明確劉，從而提高況效叼率。所有者鄉(xiāng)委托專業(yè)的袖社會化商業(yè)尼區(qū)管理機(jī)構(gòu)標(biāo)以購物中心搏進(jìn)行管理，盼綜合負(fù)責(zé)購療物中心的保捏安、保潔、浙空調(diào)運(yùn)行和能環(huán)境控制、看設(shè)備維修、博垃圾處理和隸園藝栽培，鐘組織進(jìn)貨、何人流車流交希通和管理車停車場、公羨共空間，并呀且組織開展躬公共活動，話進(jìn)行曲統(tǒng)地林的廣告策劃強(qiáng)等等。高水肝平的專業(yè)化引管理者為經(jīng)辯營者提供了慎良好的經(jīng)營聲條件，為購鍛物者提供了肚舒適的購物棍環(huán)境。突分散經(jīng)營的提方式符合人腸的消費(fèi)行為浮和心理需求設(shè).克里斯托傍弗亞歷山大差說:人們想宮在同一個屋塌檐下買到所竄有食品和日纖用品,這是怒自然而舒適念方便的.但從是如果商店枕由單一業(yè)主逝經(jīng)營的，像蠅超級市場一景樣，那么，詢所有的商品防都冷漠乏味沫,去這種地貓方購物并不釋能讓人感到慶快樂.以往扁的商業(yè)模式肝是在同一個綿屋頂下，不臉同的個體各差自出售不同侵的東西,這吸樣才有人與飄人的接觸.侵他將傳統(tǒng)市然場與現(xiàn)代超經(jīng)級市場購物鏡進(jìn)行了比較喇，通黃過在水果市至場上買蘋果段和買甜瓜的潤描繪,讓傳值統(tǒng)的人性化滲、活潑生動汪和現(xiàn)代的冷芹漠之間形成脅了鮮明的對潛照.它表明捐單一業(yè)主經(jīng)堤營的方式無鋤法滿足人們諸的購物習(xí)慣團(tuán)和需用2頭.人們一方稀面希望商店禾商品齊全，籃能夠一次購混足，這是百扒貨興起的主奮要原因，但莖另一方面，武人們又不會次滿足于在一伐家商店購買哨所有商品，芒而是希望有組所比利時因慧此,人不會腎在同一家商倘讓購買所有必的商品.在斧這一點(diǎn)上，哥購物中心成縮功地把眾多差的零售個體久組織在同一種屋檐下，分距散經(jīng)營,充盞分滿足了購曠物者比較和遙選擇購物的喚需求.則五、購物中納心的建筑特住征撓購物中心建服筑是其管理座模式特征的坑具體體現(xiàn)，越它不同于其賣他商業(yè)區(qū)建卡筑,有自己棟特色.但是拒，前面已經(jīng)女提到，購物厘中心是在百勿貨商店、超謠級市場之后票出現(xiàn)的新商剩業(yè)建筑類型仆,因此它們忘之間又有千份絲萬縷的聯(lián)籍系.游19世紀(jì)新質(zhì)材料在建筑舌上的運(yùn)用和崇建筑技術(shù)的培進(jìn)步，百貨更商店、超級譯市場等大跨窮試商業(yè)建筑續(xù)和玻璃頂商蛙業(yè)拱廊,為谷更加復(fù)雜的微購物中心建師筑奠定了基忙礎(chǔ).購物火中心是百貨障店和拱廊結(jié)遙合的承租戶北組織方式為騾購物中心的紅步行街所繼澡承,它們的煩建筑特征也勁在購物中心滲得到了體現(xiàn)趟.穿購物中心建銳筑的突出特盞色.體現(xiàn)在本通過商業(yè)空羨間步行化和泡室內(nèi)化，為尖購物者營造霉了一個舒適健的環(huán)境，并碑組織眾多的慌商店和服務(wù)尾設(shè)施，以完急善的功能和萌服炕務(wù)滿足人們羅的多種社會艇需求，以社先會化的公共壓開放空間充欠分融入社會傻生活,將商騙業(yè)活動和其清他社會活動撲緊密結(jié)合起其來.枕特征之一：魄商業(yè)空間步萬行化鹿購物中心是動商店群的組釀合，為了協(xié)希調(diào)商店與商脊店、商店與飼購物者之間銷的聯(lián)系，往稿往通過一條真線型街道來胃串聯(lián)商店和菌組織人流。棚基于安全考嗓慮，街道完精全排除車輛隨，實(shí)現(xiàn)步行駐化。商業(yè)活騾動步行化有仆其歷史淵源懼。由于購物量活動是在步鈔行的購物者汪和相對固定橡的商人之間夜進(jìn)行的，因諸此購物活動輔具有步行的烤特征，車輛輔穿行購物空緒間必然對購鵝物活動帶來樸干擾。歐洲正國露家對于商業(yè)輝區(qū)空間的人扣車分流問題錦有較早的認(rèn)勁識。從歷史辣上看，中國侮古代的商何業(yè)活動也基口本上處于一潛種人車相雜夕的狀況。前蛋工業(yè)時期的示商店或攤位乖，多數(shù)圍繞樹街道和廣場覆布置，為了男保證步行者記和安全，在樓一定程度上類實(shí)現(xiàn)了步行拐化，雖然當(dāng)日時手馬車對嗽人的影響遠(yuǎn)攤非后來的汽工車可比，但劫仍然被排除戲在外。從《達(dá)清明上河圖涉》，《盛世筐滋生圖》到膀《皇都有積烈盛圖》都有求清楚地反映禍了這種特點(diǎn)先。壇亞歷山大說兄：遙“旁購物中心依段賴于緒它的易過性明，它們需要屋坐落在交通焰大動脈附近胃，然而購物劑者并沒有從示中間得到什告么，他們需意要的是安靜遺、舒適和便蒼利，從周邊澇地區(qū)步行而僑來。因此，走購物中心試摔圖通過建成燈立步行化來掃協(xié)調(diào)人車之暖間的關(guān)系戶糠，在周圍提柏供大面積的胖停車場，把壇汽車限制在嘩購物中心建彩筑的外圍，鎖這種方式對調(diào)汽車來說是晨方便的，而隱內(nèi)部矛盾的奔步行街至少祝在理論上對輪步行者也是火舒適和方便廢的。釘特征之二：日商業(yè)空間室權(quán)內(nèi)化嗓步行商業(yè)空街間室內(nèi)化是貢利用屋頂?shù)臅兏采w功能，顫將步行商業(yè)介活動引入室狀內(nèi)，并能過齊人工環(huán)境控愁制，減少惡轎劣的自然條思件對步行活搖動的影響，誼從而創(chuàng)造舒天適的環(huán)境，申這正是購物扛中心建筑追破求的目標(biāo)。列自古以來人嬸們對此進(jìn)行江了不懈的努剩力，古代東您方的有頂市肯場（市場）芳巴扎(市蕩集)就替是為了抵御迷不良自然環(huán)接境氣候的產(chǎn)隸物。19踩世紀(jì)的技術(shù)叮進(jìn)步迎來了亂一具室內(nèi)步莊行商業(yè)空間凱發(fā)展的黃金睡時期。歐洲早涌現(xiàn)了大量果的商業(yè)拱捧廊，就是室梳內(nèi)化取得突尊破性進(jìn)展的揉有力見證。孟大跨技術(shù)和鬼采光技術(shù)的結(jié)發(fā)展實(shí)現(xiàn)了濟(jì)屋頂?shù)母采w末功能，將步塑行商業(yè)活動借完全引入室賽內(nèi)空間。1貞956年秋露天建成志的憤南谷購物中駛心是步行商扛業(yè)空間室內(nèi)愁化進(jìn)程中的稈又一個杰出尾代表，它實(shí)拐現(xiàn)了將整個使室內(nèi)步行商燃業(yè)空間置于虜人工環(huán)境控百制之下的目賞標(biāo)。70逐年代的購物摔中心的拱廊殖復(fù)興，玻璃務(wù)大量使用，答表明對自然廣采光的重視巷與日俱增。掃室內(nèi)空間由壯單調(diào)、封閉嘴、黑暗轉(zhuǎn)向許更加注重與努自然景觀和梢地方文化的代結(jié)合，從而澇創(chuàng)造自然界退化、人性化猴的室內(nèi)環(huán)境液。脈特征之三：壁公共空間社壯會化擠商業(yè)活動同趴時也是社會漿交往活動，供它存在于人盾與人的接觸綁之可中，當(dāng)人們速的商業(yè)街所透摩肩接踵的棋時候，社會遠(yuǎn)交往就出現(xiàn)忍了。商業(yè)活乘動的社會活厭動密不可分仙，這是一種告源自古希臘償?shù)钠毡槟Ｊ綆?，歐洲的城謎市廣場就是沖它的繼承和翠發(fā)展，這里疤一直是公共順活動、買賣偉、集會、表膛演和娛樂的菊場所，商業(yè)燦活動的社會音活動相互交固織。東方城物市雖然缺少儀城市廣場，尚但是城市商針業(yè)街道和廟岡前廣場也具歌有同樣的功夜能。蜓在汽車時代布，城市街道王和廣場逐漸親為汽車所占殊據(jù)，不再適守合人們聚集領(lǐng)和社會活動巷與交往。商揪業(yè)區(qū)活動的宿社會活動之納間的相互促吐進(jìn)作用也隨趟之削弱了，屈同時商業(yè)建棕筑本身促進(jìn)妙交往的能力告也不復(fù)存在身。亞歷山大存抱怨說，在金傳統(tǒng)的商店檔購物的同時縣，能夠憂和店主進(jìn)行殼交談，而現(xiàn)那在商店太大位，而且主人績不在，不右螞能有交往，與商店里是乏坡味和抽象的為，購物不在礙是少的一部臉分，而是單士純物花錢買師東西。鋼與百貨商店奔和超級市場拉不同的是，綁購物中心把之純粹的零售斤商業(yè)活動場緣所開辟成商涉業(yè)活動和社叼會活動相結(jié)僚合的場所，諸這給零售商沖業(yè)建筑帶來犬了新的含義名。肌第二章所購物中訓(xùn)心的開發(fā)流和程莊袋事業(yè)理念的宵確認(rèn)投經(jīng)營購物中坡心是一種大眠型且復(fù)雜的踩零售行銷活尚動；在投入泡開發(fā)前，有擋必要充分了貢解這個事實(shí)戲的特性?，F(xiàn)陶代零售業(yè)可諒以說是典型捎的顧客導(dǎo)向窯事業(yè)，影響姻事業(yè)收益的賀變動因素多遲且不易控制盈，以下幾點(diǎn)桂來加以說明憶：人性事業(yè)明不可否認(rèn)地事任何產(chǎn)業(yè)都側(cè)有必須要有庫“漠人剃”委，只是零售幟業(yè)需要的不倡僅是員工及指顧客的結(jié)合刑，還包括了田賣場環(huán)境、治經(jīng)營活動及編商品本身的至人性化。換賤句話說，零奧售業(yè)本身是墾一個生命，箭不能單以經(jīng)降營效率數(shù)字姐來管理它，懼還必須以臣“粱感覺捆”有來了解它。流行事業(yè)羊零售業(yè)本身寇也是一種流級行，任何一原種流行都有過復(fù)寫紙的生鄙命周期，而鎖每一個生命茫周期有它獨(dú)肉特的階段與吐形態(tài)，如何逆辯明并充分槽掌握每六一階段的時胞效（時間安治排）與每一脾形態(tài)的巧妙且（詭辯）是溜零售業(yè)經(jīng)營訊成功之鎖。地域事業(yè)滿每一種產(chǎn)業(yè)生都有它自己邀的行銷范圍河，且透過行鴿銷手段的改矮變，可以影姜響范圍的大擔(dān)小甚至完全飽脫離雁產(chǎn)業(yè)管理活總動的所在地證。唯有零售李業(yè)的行銷活勒動完全受制踢于事業(yè)所在豆地，因此若槍設(shè)置地點(diǎn)缺縫乏良好的市懷場條件配合呼，則經(jīng)營結(jié)帽果將事倍功些半，一失足濁成千古恨。永續(xù)事業(yè)滅零售業(yè)的行暮銷目標(biāo)，需殖要長期小心室培育才能茁妨壯。企業(yè)形萬象的建立與銳顧客忠厚軍3度的獲迷得都比較其械他產(chǎn)業(yè)艱辛漂，且容易受旱到摧毀。換矩句話說，零筑售業(yè)唯有一覆代接一代地顏努力經(jīng)營，漂才能開花結(jié)愁果。匆開發(fā)小組的角成立趁購物中心之惱開發(fā)工作，慘基本功上可笨分為土地取混得、經(jīng)營規(guī)差劃、設(shè)計(jì)模建造、租店擁招商及營運(yùn)錄管理等五個酷階段。開發(fā)茫小組成立初指期，就必須馳顧慮到每一態(tài)階段的重點(diǎn)雖與所需，以蛇期能一應(yīng)俱唉全地作出姥可行的計(jì)劃性。以下就從請功能方面，徒簡單介紹購緣物中心開發(fā)證工作的各個傭小組：專業(yè)顧問組礦由于大型購生物中心的開唇發(fā)工作復(fù)雜脊又具專業(yè)性臂，從硬體建瞇設(shè)到軟體的蘋營運(yùn)規(guī)劃，毯可謂環(huán)環(huán)相令扣，需要有繳實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的廣顧問鼎力相朋助，方能使辯工作推展順槍利進(jìn)行。殃每一項(xiàng)不同刑工作包括了朋許多不同的除專業(yè)領(lǐng)域，幟因此在聘請鞠顧問之前必決須針對不同址階段、不同蘆要求，事先準(zhǔn)擬定計(jì)劃，熄以期收事半育功倍的成效擇。金首陡蠢用地取得組概尋求購物中艙心設(shè)置地點(diǎn)灣并完成詳盡借的評估是該虜小組首要的樣工作。個人拉曾接觸過美施國JC歸辨士用地開銳發(fā)經(jīng)理，對擴(kuò)他的專業(yè)知哥識凝留下深刻的林印象。在不披熟悉臺北地箏理環(huán)境的前胡提下，經(jīng)過皇兩天的初勘義，即已提出剝頗為精湛的秘見解。當(dāng)然俯用地的評估宣不能只是主五觀的經(jīng)驗(yàn)判堆斷，還要有汽許多的實(shí)際由經(jīng)驗(yàn)的調(diào)查謊數(shù)據(jù)作為參狹考。螺除了選定購際物中心的設(shè)偶置地點(diǎn)外，限該小組的另波一項(xiàng)工作就鈔是負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)棉購入土地。辦不過由一該章項(xiàng)工作涉及纏不少法令問咳題。必要時舟可與公共協(xié)客調(diào)組一起處秘理。重要的已是不能將此夜項(xiàng)工作視為側(cè)一般的不動羞產(chǎn)交易。而戶忽略了購物大中心開發(fā)的游本質(zhì)；除了亞買斷土地外缺，也可視情冰況與地主溝朝通各剩種方式的合愛作。公共協(xié)調(diào)組治大型購物中悼心的開發(fā)牽嫩涉到許多政蠟府單位與法苦令的關(guān)系，選也必須面對職當(dāng)?shù)厣鐣膶逸浾搫?，尤其是現(xiàn)李在環(huán)保意識蓬高漲。雖然瞧臺灣沒有美逮日等國的商蔑業(yè)競爭防止講條款。但還巧是可能要面辣對鄰近小型倆零售業(yè)的抗參議。查今天政府雖尚然全力催生盲工商綜合區(qū)畢，但業(yè)者仍目很難突破捐珠地、使用變處更、地方回略饋與獎勵等雷等門檻。這詢一切還有賴葵政府、業(yè)者嫁誠意的溝通幻與涼解。伸由以上得知雖，公共協(xié)調(diào)并組涉及的層恭面頗廣，所托需的專業(yè)知膽識非淺，良河好的溝通素劃養(yǎng)更不可缺妨。經(jīng)營規(guī)劃組釋描繪出整體叫事業(yè)的藍(lán)圖退、設(shè)定開發(fā)恰標(biāo)的明確市碑場定位、并罩對將來的營咸運(yùn)擬出一套粥可行的計(jì)劃難，是經(jīng)營規(guī)非劃小組的主仔要任務(wù)。該易組成員的背打景必須有比占較完備的零烘售知識與豐目富的實(shí)務(wù)經(jīng)連驗(yàn)，以期將努整體的開發(fā)桑工作導(dǎo)入正戰(zhàn)確的方向。耕換言之，經(jīng)胡營規(guī)劃組是匪整個開發(fā)小公組的核心，刊其工作品質(zhì)伐不容些許瑕遮疵，否則后推果不堪設(shè)想愛。建筑設(shè)計(jì)組熱建筑設(shè)計(jì)師般第一件事就嚼是提出基地勻使用區(qū)分計(jì)羞劃（位置計(jì)蛇劃）若不了骨解購物中心冊的功能，或冷者不熟悉購帽物中心運(yùn)作膏，如何能勝班任這項(xiàng)工作幟呢？規(guī)劃購喝物中心戶所需要量的練不是一般大蛋樓建筑的設(shè)辦計(jì)師，而是正具有購物中剛心設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)難的建鮮筑師。偵建筑設(shè)計(jì)師民對未來購物寧中心的營運(yùn)綿有著無形的貍影響力，購響物中心的外促觀是否具有養(yǎng)魅力？賣場災(zāi)空間是否流六暢？環(huán)境景護(hù)觀是否能發(fā)葵揮經(jīng)營特色檔？這一切完過全視建筑師白的工作品質(zhì)坑而定。蛙租店戶招募珍組塵漸商狗品是零售業(yè)坡的生命，而缸購物中心的眨生命就是由笨每一家租店紅戶所給予的潔。同時租店岔戶組合計(jì)劃勻是一項(xiàng)非常腎重要的工作仆；熟悉商品鏟流了解市場昌動態(tài)都是該辱組人員不可陡缺的條件。胸其次，招商葬推廣工作也泰有賴良好的猾工作經(jīng)驗(yàn)才策能順利推動警；如何配合餅招商代理公孩司，網(wǎng)絡(luò)國寺內(nèi)外知名連宗鎖店，或是駝開發(fā)培育具歇有潛力的當(dāng)促地零售店，拋都關(guān)系著購帽物中心未來冒的命運(yùn)。財(cái)務(wù)管理組個由于購物中鳳心開發(fā)期限壺長，投資金緞額龐大，良菜好的資金計(jì)狡劃相當(dāng)重要濁，且因開發(fā)惹協(xié)力廠商眾丹多，如何綜胞合各項(xiàng)契約襲的簽訂與控竄制費(fèi)用的支弄出也是件重伸要的工作。難此外對于租局店戶的租金折、公益費(fèi)、鹽協(xié)力金或保座證金等篇的試算，更刃影響著購物連中心的投資竹報(bào)酬率。投資概算闖蹈購物中心開控發(fā)初期投資五最多的項(xiàng)目刷應(yīng)該是土地餓成本與建筑介費(fèi)用。對購費(fèi)物中心開發(fā)寺而言，土地蘆以租賃方式褲取得是最具漂有利的方法疼，如此開發(fā)懸商的資金不枯致停滯，可心以活用繼續(xù)慌其他購物中卸心的開發(fā)；原事實(shí)上這種賽方式在美國偉十分普遍。霜至于建筑費(fèi)訂用方面，如昨何在設(shè)計(jì)上演與將來的營絡(luò)運(yùn)需求間取模得婚平衡是減少授資金支出的剃關(guān)鍵。例如囑美國郊區(qū)購治物中心，一壽向不在建筑鼻物外觀上花楚太多錢，因最他們不需要密從外觀來吸咐引顧客；若突是都市型購甘物中心，則惰可另當(dāng)別論桃。扁另外，顧問批費(fèi)用也是一其筆較大的開餐銷。如何發(fā)基揮資金的最日大效落率，對開發(fā)戒小組的智慧效知識是一項(xiàng)運(yùn)考驗(yàn)。核心店交涉碑核心店是購辱物中心的靈腸魂店，其本線身的知名度館與經(jīng)營特色崖是購物中心裙的主要魅力宵之一。由于陸核心店規(guī)模虹較一般的租趟店戶大，且閣經(jīng)營自主性蘭高，所以購鹽物中心的開種發(fā)過程中扮玩演著極重要爛角色。犁洞美國許多艇郊區(qū)大型購未物中心的開拉發(fā)案中，核維心店經(jīng)營也蓄是投資者，陰也就是投資憑者自行投資陣購地興建。裹在這種情形技下，開發(fā)商嘆可以減輕資禁金的負(fù)擔(dān)，敏并降低開發(fā)汪風(fēng)險(xiǎn)。閱基本上核心錦店設(shè)店的方宴式有三種：筆核心店自行飾投資購地興浸建，擁有自加己的土地與見建物。侮核心店租用塵土地，但自京行興建，擁雜有建物所有咸權(quán)。拾3、與其他脈租店戶一樣葛，采取租賃縫方式設(shè)店。宿無論是何種院方式設(shè)店，航核心店影響誦購物中心的節(jié)經(jīng)營甚大，壤因此盡早選駁定核心店了割解其經(jīng)營意還向并決定雙年方的配合方并式是一件非案常重要的事譽(yù)。在美國甚孫至有些案例訴，初期以零爸租的方式，揀力邀知名的柏百貨公司成齒為核心店，敵以保障購物掘中心經(jīng)營成釋功。抱基本計(jì)劃作脂成驅(qū)在土地決組定后，也就豬是基本計(jì)劃寇的開始?；癖居?jì)劃是所粘有你開發(fā)工作的耕基礎(chǔ)，市場歡目標(biāo)如何？幟商品計(jì)劃與裳租店戶組合有又該如何？呈賣場環(huán)境應(yīng)錯如何配合經(jīng)財(cái)營要求？還號有諸如命名快、商店配置照、平面與垂為直動線、服濃務(wù)機(jī)能與設(shè)升施等等都有般必須仔細(xì)考足慮。療簡而言之，湖開發(fā)工作首漢先必須有一沃份孔由市場調(diào)查古資料與經(jīng)營腥者計(jì)劃所構(gòu)矮成的經(jīng)營藍(lán)勞圖，然后加惰上建筑設(shè)計(jì)追師的構(gòu)想，港以勾畫出整姨個開發(fā)計(jì)劃腐。留時下國內(nèi)零脅售業(yè)界常有晚一反?，F(xiàn)象耀，每每由設(shè)狂計(jì)師主導(dǎo)計(jì)疑劃，換句話獲說。由硬體秩來決定軟體拖的運(yùn)用，這時實(shí)在是一件屬危險(xiǎn)的事。等嶺購物中心的戴基本開發(fā)計(jì)碎劃跪市場調(diào)查分游析筋地區(qū)經(jīng)濟(jì)潛轎力分析斃市場調(diào)查工修作誠首要的就是灶了解擬設(shè)立季的購物中心體的地區(qū)是否戀有足夠的市龍場潛力來支危持新的零售糠開發(fā)案。基和本上這可從攝該地區(qū)的就茶業(yè)市場、公例共建設(shè)、人抖口統(tǒng)計(jì)、所壁得水準(zhǔn)與零穴售業(yè)的發(fā)展攏趨勢得知。就業(yè)市場極一個區(qū)域的帥就業(yè)市場經(jīng)疫常被視為該圍地區(qū)的經(jīng)濟(jì)燕發(fā)展指雹標(biāo)，就業(yè)市挺場的在長即絮代表著產(chǎn)業(yè)熔的蓬勃發(fā)展水，結(jié)果帶來信更多的就業(yè)嗎人口和消費(fèi)軌能力。趣聾有一點(diǎn)要注倆意的是，就側(cè)業(yè)機(jī)會是否謊由少數(shù)幾家逢大型產(chǎn)業(yè)造脾成？畢竟我冶們希望地區(qū)繪的繁榮是各象行各業(yè)的貢份獻(xiàn)，同時此撤良性循環(huán)下豐，地區(qū)才會禁有更大的發(fā)負(fù)展空間。對彎于郊區(qū)購物沉中心而言，菊此點(diǎn)更為重問要。合除此，也要序留心地區(qū)是環(huán)否認(rèn)有重大掙發(fā)展計(jì)劃，旋因這將吸連引新的產(chǎn)業(yè)青進(jìn)駐。公共建設(shè)怒地區(qū)的繁榮民也常賴于公攜共建設(shè)的發(fā)懂展，尤其是蜜交通建設(shè)與騰民生有關(guān)的滴建設(shè)，因摧交通建設(shè)有編助于便利其錢他地區(qū)的消咽費(fèi)者前來，追而民生建設(shè)葡將促成居民匠的增加。考今日臺灣發(fā)描展的購物中指心，最大的呈隱腳憂就是缺乏萬郊區(qū)人口與楊交通條件不器良，因此在噸干進(jìn)行市場挑調(diào)查時，必翻須針對預(yù)定綿開發(fā)購物中捐心地區(qū)的公祖共建設(shè)情況冒，以及將來竿可能的發(fā)展掘作一審慎的抄評估。此外召，新住宅建謀設(shè)的狀況與慢計(jì)劃也是調(diào)該查的重點(diǎn)，贊因這意味著烤新的消費(fèi)力貴的產(chǎn)生。人口統(tǒng)計(jì)五續(xù)地區(qū)人口有原的多寡，影惰響著零售業(yè)兔賣場的大小速，因此充分站掌握商圈人沫口的變數(shù)，筑對于決定購粒物中心開發(fā)愁規(guī)模而言，季是一件很重崖要的事。闊調(diào)查人口數(shù)它量時，也必俯須了解人口蹲密度與年齡梢層分布，人挖口密度高，撒當(dāng)然有利于嗎購物中心的言經(jīng)營，而年允齡層輕的比口例高時，意山味著該地區(qū)仙的成長率高愿，只是必須斗注意是否有迷人口外流的側(cè)現(xiàn)象。所得水準(zhǔn)距所得水鴨準(zhǔn)與人口數(shù)抗兩者是消費(fèi)堆購買力的構(gòu)鄭成因素，而鍛消費(fèi)購買力問的高低，直蹤接影響著零湖售業(yè)的生存仙。為求精確暗掌握圭區(qū)消啞費(fèi)者購買力芳的水準(zhǔn)，除乳了政府公布蘆的家庭收支靈報(bào)告外，街初頭抽樣訪問歡調(diào)查也有必束要。鎖零售業(yè)發(fā)展橫趨勢半關(guān)系地區(qū)負(fù)經(jīng)濟(jì)潛力的榜最后一項(xiàng)調(diào)壩查工作上掌掙握該地區(qū)零饞售業(yè)發(fā)展的尖趨勢。這項(xiàng)嚇調(diào)查可以讓腳我們知道哪耍家商品類別周有較高成長哨率，而這與駱地區(qū)人口所響得王的成長有何泳關(guān)聯(lián)？或者幼說了解當(dāng)零證售業(yè)營業(yè)額演落后于人口坑及所得的成紹長時，是否允代表著該地陪區(qū)的零售賣毒場面積不足剛。扮丸基本上我拆們可以將整俯個地區(qū)消費(fèi)星支出統(tǒng)計(jì)數(shù)稀字與堵地區(qū)主要大屠型零售店的衣營業(yè)作一比沉較。得到該仰地區(qū)大型零最售店?duì)I業(yè)額勵占消費(fèi)支出倦的百分比，款分析歷年來只該百分比的天變動情形，遷或?qū)⑺c別摘地區(qū)的情況京作一比較，冒結(jié)果將是購綠物中心開發(fā)冠工作上的一塊個重要參考叢。商圈分析已從地區(qū)經(jīng)濟(jì)旅潛力分析中爛，我們初步享可以清楚該嚼地區(qū)的市場或胃納量是否蹤仍容許新的信零售開發(fā)案姿，并且了解精大概何種形呼態(tài)的購物中擴(kuò)心適合開發(fā)艷，還有核心藥店的標(biāo)準(zhǔn)等秋等。渾緊接著我們辯必須進(jìn)一步非地從分析工卸作來確認(rèn)這謠些初步的假徒設(shè)。事實(shí)上跡市場調(diào)查工惱作最重要的坡部分就是商訓(xùn)圈分析。因商圈本身是晨一個地理區(qū)朗域的范圍，加而從這個區(qū)煙域的范圍里新的居民，購向物中心可得藥到冷穩(wěn)定的消費(fèi)寺者支持。商呆圈分析的第因一項(xiàng)工作乃窄是要決定商牙圈的范圍。斬基本上商圈滴范圍的大小辯取決于以下祖幾項(xiàng)因素：濁地理地形障溜礙、交通便顯利性、競爭頌者的位置、巖本身的經(jīng)營麗特色及人口柳的分布密度役等。雜吐一旦整個商冊圈范圍要根飾據(jù)上述因素雖在地圖上描悄繪出來后，埋我們便可以奮依距離遠(yuǎn)近笑將之劃分為競?cè)齻€區(qū)域，答也就是所謂新的一次、二戒次與三次商船圈。一次商爬圈距離開發(fā)季案最近，人跟們可以很方社便地常常消婚費(fèi)；二次商業(yè)圈次遠(yuǎn)，其案形狀與范圍戴受到人口分楚布情印形與其他競礙爭者的影響取，最外圍的夾是三次商圈判，特別是該界地區(qū)缺乏其令他主要零售索商業(yè)設(shè)施，株而交通上至穴開發(fā)案很便與利。侄股1、商黑圈內(nèi)購買力申的分析互商圈內(nèi)購買世力的多寡與栗購物中心將橫來的營業(yè)額激有很大關(guān)第稻，所謂購買誼力指的是商盞圈內(nèi)消費(fèi)支拴出中流向零琴售業(yè)各種形濕態(tài)店的金額贈。厭因此計(jì)算購蝦買力是首先縮將地區(qū)每戶博每年的平均撫消費(fèi)支出乘喇以商圈內(nèi)總遞戶數(shù)，得知乞商圈內(nèi)每年紹的總消費(fèi)支買出；然后將肆總消費(fèi)支出縮金額乘以支根出的百分比薦，即是商圈襪內(nèi)購買力。淘妖為了簡單地兵求得商店消斷費(fèi)支出百分視比，可以將襲商圈內(nèi)大型綱零售店（例攝如百貨公司顫、大型量販縣店）的年總據(jù)營業(yè)額除以稅總消費(fèi)支出敏額。當(dāng)然項(xiàng)魔以此求得的顯購買力并非編真正的商圈雖內(nèi)總購買力崇。蔬市場競爭分犧析串分析市場競恒爭時，首先付可發(fā)在地圖侮上標(biāo)出商圈顫內(nèi)各競爭對射手的位置，劉并注明其經(jīng)帝營形態(tài)與規(guī)灰模；同時還案要從交通條守件共同點(diǎn)與頌相互距離的甜遠(yuǎn)近，找出藏主要的同質(zhì)意競爭對手。?；掷p基本上配競爭店的調(diào)痕查重點(diǎn)有：醬經(jīng)營規(guī)模、露經(jīng)營策略、鞋商品政策與礦營業(yè)額推算繩等到四項(xiàng)，搏其中營業(yè)額武的推算尤其術(shù)重要，因這孕關(guān)系著開發(fā)主案將來的市鬼場占有率。茅開發(fā)案營專業(yè)額預(yù)估初營業(yè)額預(yù)估娛是一件非常安重要的事，乒因?yàn)檫@項(xiàng)工殲作可以讓我爺們更清楚計(jì)份劃中的生存抗條件，同是腎它也是決定三購物中心規(guī)倍模的參考基脈礎(chǔ)?；旧蠎n預(yù)估營業(yè)額晉有兩種方式杯；市場占有判率與市場剩坊余法。這兩搭種方法可以彩一起并用，醫(yī)以為相互間逆的核對。剖市場占有率有法匆——遲顧名思義，繪市場占有率血法乃是估算薯開發(fā)案可能做的市場占有離率，然后將秧它乘以商圈祝內(nèi)的潛在購膜買力，其結(jié)社果就是開發(fā)翁案的預(yù)估營斑業(yè)額。才問題是市場體占有率該如凳何評估？由芒于購物中心昌吸引顧客的息店是核心店澡（百貨公司答），因此簡愿單的計(jì)算方罩法將購物中測心中百貨公絕司的面積除漏以所有百貨固公司的面積況和而得之。盾有點(diǎn)要注意益的是，我們蒙必須要假設(shè)寬計(jì)劃中的購興物中心，不歷論商品或是慎經(jīng)營管理都零是經(jīng)過良好預(yù)的計(jì)劃，因中此對一商圈河內(nèi)其他百貨繁公司的面積逐，必須先依士據(jù)其經(jīng)營競史爭力，修正匯為有組效面積后，毛才能與購物輪中心中百貨移公司預(yù)定的命面積作比較諒。至于對手誕競爭力強(qiáng)弱埋的屑判斷乃是依料據(jù)其建筑設(shè)鞋計(jì)特色、賣得場硬體規(guī)劃帳、租店戶組耕合、價格與麻品質(zhì)的水準(zhǔn)庸、顧客來店道便得利性、嗓顧客口碑與鹿本案距離的閥遠(yuǎn)近而定。裁但是我們知嶄道購物中心么中除了百貨柏公司多此一需舉這有許多儲舉足輕重的乳連鎖店與餐舅飲業(yè)種，因戚此若為求更抬精細(xì)起見，褲也可以依業(yè)汪種別，分別癢算出市場占項(xiàng)有率與可能陣營業(yè)額后，過再加總成為耳購物中心的射營業(yè)額。敗或是也可以乘依一次、二池次與三次商伙圈別，計(jì)算扭各自范圍內(nèi)煌開發(fā)案的市畏場占有率。泡所得結(jié)果再昆與上述方法汁作比較分析后。嫁市場剩余法欠——喜簡而言之，麥?zhǔn)袌鍪Ｓ喾ɡ适菑募扔辛闾晔蹣I(yè)設(shè)施分雙配后剩余的泄市場中，估濫計(jì)新開發(fā)案犧可能的營業(yè)毫額。娛剩余祝的市場代表飲未能得到滿醒足的潛在消杠費(fèi)，這正是遞新開發(fā)案所批必須爭取的兼。當(dāng)然并非竹所有的剩余葛市場都屬于具新開發(fā)案，瓶因其中包含造著外流到商閣圈外的購買廉力及非新開市發(fā)案對象目倆標(biāo)的部分，粉因此這里我榆們?nèi)皂毠浪銧薇景冈谑Ｓ嗒勈袌鲋械恼几灿新?。府在?shí)際餃應(yīng)用上而言酷，若商圈內(nèi)擱競爭激烈或丟是市場所剩輩不多，此方療法仍有其限虹制存在。消費(fèi)者調(diào)查農(nóng)除了參考政帳府公布的有標(biāo)關(guān)社會、家題庭的統(tǒng)計(jì)資院料外，我們炎仍需針對商密圈風(fēng)居民，生直接進(jìn)和消窮費(fèi)者調(diào)查工書作。如此，脖一方面既可吼得到最新的秤消費(fèi)者資料跌，又可以初慨步了解消費(fèi)民者的生活形廟態(tài)、購物習(xí)泰慣及對本開乏發(fā)案的期待咱。志因此消費(fèi)敲者調(diào)查的萌基本項(xiàng)目必靈須包含以下潑幾項(xiàng)：蘋1、一般消毛費(fèi)者的年齡攏與性別。船2、一般家適庭的人口數(shù)厲與收入。彼3、教育程問度與嗜好。樸4、喜愛的亞流行商品。殖5、常去購監(jiān)物的地方。鋒6、對新開斤發(fā)案的期待斧。羊一般而言戴，消費(fèi)者調(diào)拆查的樣本數(shù)扇到至少需要攏三百個，而奸調(diào)查的方法否可以采用電暗話訪談、直斜接上門訪問根或郵寄問卷針等；當(dāng)然也批可以合并使噸用，例如電辨話訪談后便手隨即郵寄問學(xué)卷。開發(fā)構(gòu)想經(jīng)營理念摘經(jīng)營理念頭置購物中心最寸高的經(jīng)營指嬸導(dǎo)原則。社惱會文化、地輕域特性、流蜓行潮流與目賞標(biāo)對象的價危值觀等都是皺它的基本因昌素。枯換句話說，環(huán)經(jīng)營理念說猛明了一家購懂物中心在現(xiàn)悠代市場需求拾中擔(dān)所扮演的角偵色。那么今惹天購物中心指又該如何擔(dān)潑起重任呢？埋以下就簡單綠說明國內(nèi)購銷物中心必須艙重視的四大靠機(jī)能：窮1、生活機(jī)渴能投購物中心有保別于其他零撞售業(yè)設(shè)施的山最大特色，吩就是能夠提運(yùn)供人們寬敞偉的空間與生盯活服務(wù)，讓撕每一位在購劣物中心活動尺的人，就像亮生活般自由泄自在?；脷g慕借截著購物、飲概食、娛樂以特及參與種種扁和文化活動墳，自然形成群另一種多姿拿多彩的冒新生活。因甘此創(chuàng)造新生冬活方式與不拿同生活的價臥值，將是購莖物中心的經(jīng)吳營課題。凡2、休閑機(jī)貼能媽由于國民所冬得的增加與跨生活日趨多善樣化，國內(nèi)毒休閑娛樂消價費(fèi)力正大幅帖增長，預(yù)計(jì)鉆在未來幾年艷內(nèi)休閑娛樂捧市牌場將步入計(jì)搖劃性、正式巖化的時代，慮購物中心應(yīng)輕有能力掌握眼這股潮流。翁3、觀光機(jī)念能湯事實(shí)上，口除了名勝古旱跡與大自然其風(fēng)光外，融甲入體驗(yàn)與國洞市集、游逛狠于街道各具訴風(fēng)格的店鋪俘與滿足隨興襪的購物樂趣呼等等，對觀朋光客而言，壩也是一種旅匯游享受。悶購物中心碼的經(jīng)營本質(zhì)擊正是集這些匆特色于一身喝。因此可見奮將來觀光客息必然是購物腸中心的?？蛧?；如何服務(wù)都觀光客，例爛如設(shè)置免稅崖商店或是航堪空公司、旅廊行社的柜臺籠等，森都是購物中淹心經(jīng)營者應(yīng)皂該考慮的方碑向。當(dāng)然若律能配合交通視事業(yè)，設(shè)立鵝購物中心為峽飯店與機(jī)場薯的中途站，瓶其結(jié)果將替宿這家購物中賞心從觀光事熔業(yè)中獲取更親多的利益。流行機(jī)能屠購物中心創(chuàng)券造街道，帶種來各式各樣鋸的商店，每遇家店從商品證到門面的裝光飾，各有其怖不同的流行怒主張，充分態(tài)滿足現(xiàn)代消田費(fèi)者知性的腿欲求。相對榴于此，其他嘴零售業(yè)設(shè)施昆例如百貨公釣司，卻只能束做到單純的眠商品演出。辟據(jù)了解，美墾國連鎖專賣飄店有今日的揮成就，主要奉歸功于購物吹中心四處為芳其打下基礎(chǔ)織，今天臺灣嶄專賣店未能倒蓬勃發(fā)展，青原因之一就踐是缺乏適當(dāng)喇的設(shè)店地點(diǎn)蝕。練矛我們?nèi)粢l(fā)竹展購物中心詢，勢必也要酒發(fā)展連鎖專臘賣店，除了礙培育既有商揭店升級外，縫也需引進(jìn)國俘際性高水準(zhǔn)含的連鎖店，奧促使零售業(yè)送步上國際流貞行潮流。量體計(jì)劃飼在正確掌握槳商圈市場規(guī)耽模，并確認(rèn)袖本身的經(jīng)營漁方針后蠅，人們必然流會接著思考債，購物中心判應(yīng)該有哪些罰經(jīng)營項(xiàng)目與誤內(nèi)容。然而陡進(jìn)行規(guī)劃經(jīng)或營內(nèi)容的第放一步，乃要魂先確定購物粗中心將有多顯少樓板面積諸。什決定轎的量體規(guī)模果在開發(fā)購物戒中心的過程險(xiǎn)中是一件非致常重要的事捉情，我從不散能單純以建耗筑率、容積虧率來計(jì)算要顧建多少面積厚，因?yàn)檫@或韻許會在投資團(tuán)領(lǐng)域早出問融題。換句話烤說，我們也瞧要一并考慮種市場胃納、翻競爭條件與稱機(jī)能需求等衡因素，如此超量身而做，士才能得到最食適當(dāng)?shù)耐顿Y巾經(jīng)營面積。哪從可能營業(yè)沖面考慮甲在先前的開慎發(fā)步驟中，鋪我們已經(jīng)知楊道購物中心宣可能的營業(yè)縫額。所以這毀里只需將它予除以購物中缸心可能的坪夸效，即可得架到一個購物站中心面積縫的參考數(shù)字鍬；其中可能斗的坪效可由播既有市場上凱平均坪效，輸加上規(guī)劃者蠅的經(jīng)驗(yàn)而加嘗以判斷。蔥雖然我們重雕視購物中心掘的規(guī)模與市火場胃納量的象平衡，但不?？煞裾J(rèn)地，輪市場會變動領(lǐng)，因此不可勉或忘的是，福在此仍要指菌出購物中心產(chǎn)將來可能擴(kuò)蛋建的機(jī)會。拌從機(jī)能設(shè)施毒面來看懸我們已知購抗物中心的特?cái)[色就是不只艘是販賣物品杜的場所，而宋且也是人們領(lǐng)生活交流的印廣場。因此芽購物中心會級有相當(dāng)?shù)拿嫱攴e作為設(shè)置標(biāo)一些必莊要的服務(wù)設(shè)勤施，例如與呆運(yùn)動有關(guān)的辮游泳池、溜固冰場、健康勸中心與運(yùn)動悉教室等，還希有與生活便診利有關(guān)的銀愁行、郵電局慧、診所、美牙容院與汽車申保養(yǎng)廠等等全。綢猶當(dāng)然除了以叛上所述，占矩最嘩多面積的服姿務(wù)設(shè)施應(yīng)該祖就是停車場胸了。一般美藥國購物中心矩的停車場面椒積在大約都刃在賣場面積蓬的三倍以上買，雖然我們樹的汽車擁有粒率不及美國驕，但開車購?fù)轿镂等灰殉沙獮闀r上的新乒興潮流，由碌此可預(yù)見國速人停車場的衣需求非同小坑可。俯基本上我們庫可從開車購戲物顧客的預(yù)訪估消費(fèi)金額列,；車購物四單價與停車東回轉(zhuǎn)率來計(jì)齊算可能需求盒的停車位數(shù)壯美國都市土對地學(xué)會（旗ULI）岡曾經(jīng)針對美嶄國所需停車掀位數(shù)作出研慣究報(bào)告，如咳下表所列：紡購物中心的形規(guī)模奔四爆幫停車詞位數(shù)抄（總出租面著積平方英尺莖）話（每蚊千平方英尺渡總出租面積豆）鏈25，00姜0誓~400，五000沫貪魯嫁檢4春400，0揀00~60炊0，000距慨奪不奔45劃600，0能00以上凍仗設(shè)蒸呈廁5屬美國購物中涉心停車位數(shù)洽需求標(biāo)準(zhǔn)段日本方面的煎研究則指出始每三十平方特公因尺的樓板面支積至少需要女一個停車位呆，郊區(qū)大型婦購物中心則云可能達(dá)二倍鞠之多。微總之，當(dāng)我充們決定購物顆中心規(guī)模時予，一定要注年意不能為了脅更多的可出枕租賣場面積損，而犧牲必灘要的服務(wù)設(shè)賢施，倘若如殿此，其結(jié)果鵲將是得不償共失。手商品概念計(jì)上劃侮除了應(yīng)有的蟲服務(wù)機(jī)能外輔，現(xiàn)在我們豐也必須對購繭物中心所要搬的販賣商品益，定下一個旋明確的方針擠。從市場調(diào)序查中，我們祥得知，我們捉已知商圈內(nèi)繳百貨公司或責(zé)各不同業(yè)種雷商品的經(jīng)營樸情況，甚至象也掌握了市揮場的需求趨箭勢，因此基勝于這些認(rèn)知因，我們對于箱購物中心需擋要何種的核臉心店與商品淚組合方式，則基本上都有踐了一個初步富的概念?？v這里我們必褲須進(jìn)一玉步確認(rèn)的是椒：汗1、核心店辨的規(guī)模與數(shù)還量企2、各商品井業(yè)種的適當(dāng)柏比例與店家到數(shù)唯3、餐飲娛血樂種的特別方需求嗎當(dāng)在決定核拜心店的形態(tài)死、規(guī)模與數(shù)動量時，必須指多考慮理念敗的配合與市磚場競爭面的訴需求，至于支各種業(yè)態(tài)的脹適當(dāng)面積，盛可由購物中嫩心可能的訪營業(yè)額、市尿場上各種消結(jié)費(fèi)支出率與鈴平均坪效，饒等來計(jì)算。軟當(dāng)然我們還占要站在顧客慌立場，來檢疤視整體的商撫品組合是否屢能滿足顧客藥比較購買與兔行動購買的郊求。熟建筑概念設(shè)掉計(jì)矩基于對開多發(fā)案已有的耀認(rèn)識，建筑耐設(shè)計(jì)師可以員開始著手購犬物中心的概辛念設(shè)計(jì)。這芹項(xiàng)工作的內(nèi)修容至少要包陡含以下五點(diǎn)送：啦賓1、地點(diǎn)環(huán)艙境計(jì)劃虛2、基地使抬用梨計(jì)劃捧3、建筑空繼間面積計(jì)劃4、剖面圖5、外觀圖況從建筑設(shè)計(jì)金師這些初步已的構(gòu)想里，踐我們必須仔陡細(xì)檢驗(yàn)既定鑒的經(jīng)營目標(biāo)慌與理念，是勸否能借著已昆具雛型的硬拔體空間來實(shí)腸現(xiàn)，尤其是醋要與設(shè)計(jì)師態(tài)充分檢查內(nèi)虛外動線是否敢流暢、樓層劣空間是否合槳理、外蛋觀造型是否沾符合理念的覆訴求等等。命名工作雄廈決定購物中駕心名稱看似奧小事，卻深繼深影響到社尋會大眾對購識物中心的印捷象與感受，蓮欲以只字片削語來表現(xiàn)出果購物中心的榴種種，絕非超一件簡單的綁事?；旧咸}，命名工作點(diǎn)可以說是給程予購物中心春生命，必須暫涉及的專業(yè)猛與細(xì)節(jié)很多悟，最好能委喝托專門的事展業(yè)顧問公司染來進(jìn)行，同壞時也要與建匙筑設(shè)計(jì)師充界分溝通從里縮到外能有一猶致的訴求。閘一般而言，拖命名工作的紐目標(biāo)可歸納蔑為以下三點(diǎn)竹：膊表達(dá)購物中乏心的特質(zhì)與油建筑風(fēng)格兄2、創(chuàng)造親鉆和力，建立居顧客的忠誠為度錘3、作為企品業(yè)識別的主坊要手段探溪錘接著我們就椅美國購物驢中心的名稱同，進(jìn)一步地套了解各種命語名：璃1、與地理宵位置有關(guān)甜以購物中心胸所在地命名旁，例如：M勸all泥ofA發(fā)MERIC界A(國筋家)，S追ANF及RANCI辭SCOc討enter備（城市）藝,BEVE間RLY烤Cente辱r(街戚道)。婆2、與建筑種物有關(guān)刻以購物中心堡建筑物的特虛色來命名，泥例如：B涉urlin少gton供ARC貴ADE;米資Milan滋GAL迎LERIA喇;Sou甜thS平treet蹲EA-繼PORT肢.友3、與經(jīng)營拳內(nèi)容有關(guān)鄉(xiāng)借由命名，閣清楚地告知摘大眾購物中肥心獨(dú)特的經(jīng)世營主題，例堆如,Qu俊ency洪M存ARKET越;FAS土HION河Isla關(guān)nd;R愈odeo她COLL皇ECTIO車N.捆4、與品牌頓的創(chuàng)造有關(guān)洗以富有創(chuàng)意吳的空間來命岔名，成為獨(dú)母自使用的品蒼牌,例如載城市散步.死當(dāng)然我們也妙強(qiáng)以組合不至同的命名方友式，例如連崖鎖經(jīng)營的購誰物中心，其鵝命名可能包雁括地點(diǎn)與公州司名稱，但呀必須注意的厘是，最好不授要采用超過避兩種方式的里組合來命名里，因它可能略令想要訴求睜的訊息模糊猴,且不易為葵顧客記住.協(xié)拳際賣場空間規(guī)晴劃堡叨賣場空間規(guī)匠劃工作的得童當(dāng)與否，深著深影響到購穴物中心將來德營運(yùn)的成敗贊，因?yàn)橐粋€防不適當(dāng)?shù)挠菜{(lán)體空間格局福，必然限制棕了營業(yè)機(jī)能桿發(fā)揮成效杰。由此我們祥知道，這項(xiàng)鍛工作不能完貧全由建筑設(shè)聾計(jì)師或內(nèi)裝但設(shè)計(jì)業(yè)者獨(dú)沃自承擔(dān)。原孤因在于他們幻可能遺忘甚莊至忽略了般“方作生意國”蝶的基本立場杠，因而鑄下境錯誤而不自喝知。事實(shí)上卡，國內(nèi)百貨饞公司迄今曾坊有類似的案捷例多起，因舅而導(dǎo)致營運(yùn)率的失敗。幣以下我們屠就從租店配織置、街道、芹公共空間與之后勤空間的屋規(guī)劃，來了矮解購物中心嫁的空間特性襯及其與營運(yùn)天需求的關(guān)系支。租店戶配置曠從美國的經(jīng)們驗(yàn)中，我們看強(qiáng)以清楚看報(bào)到所謂的購債物中心基本摸規(guī)劃理論：?！扒敢粭l街道，哨所有的店均抓面向此道，弊核心店的位幫置在街道的帶最里側(cè)誦”可。由此我們售知道影響賣歌場的空間格用局，最主要蛾的因素是租飛店戶的配置笨，尤其是顏核心店的位洗置。佛核心店的配放置現(xiàn)一般而言，偏核心店的面擋積最大，且孩具有較大的洪顧客吸引力傲。同時核心憑店最理想的婆是在街道的秩最里側(cè)，希序所有顧客前黃往核心店都倆有能先經(jīng)過樣其他商店，逝。若有兩家含核心店，當(dāng)弓然最理想的怪做法就是將墻它們分開置閱放在街道的花兩端，但使趟顧客能在兩傭家核心店之杜間的街道上拉川流不息地想往來。當(dāng)核歷心店在二家踐以上時，則尼可在街道的消兩側(cè)尋求磁僑點(diǎn)，來設(shè)置泉第三家或第悲四家核心店窗。娛至季于垂直型購觸物中心的場丑合，同理地淚可將核心店消配置于頂層型，吸引顧客衫往上游逛購態(tài)物，只是要定特別注意垂際動線的便利水性與流暢性窯。般商品區(qū)域劃拖分立有關(guān)一般專奇賣店的位置驗(yàn)規(guī)劃，可分脾為二步進(jìn)行鏡，首先乃是東依據(jù)經(jīng)營理東念劃分不同武的商品區(qū)域薄范圍。限雖滴然購物中心墻不像百貨公景司，清楚地封將商品依部齊門類別的不蜻同，陳列在道賣場上，但柴是站在為顧甘客著想的觀秋點(diǎn)上，購物刺中心仍需按講品味、主題諷或是心理層撕等因素，來獅考慮不同商錦品區(qū)域的表縱現(xiàn)。尤其是貸垂直型購物激中心，常會鹿因樓層的不群同，而有較續(xù)顯著的不同墳商品訴求。番基本上在規(guī)綱劃商品區(qū)域阿時，最需要辟費(fèi)神的是餐侮飲業(yè)種。因溪根據(jù)美國的嚇調(diào)查資料顯思示，來到購巾物中心的客循人當(dāng)中，有臟百分之八十經(jīng)的人會到美芝食廣場消費(fèi)豬。所以當(dāng)我蓬們在決定餐勺飲業(yè)種的位梁置時，理論璃上必須考慮誼要能讓在購虛物中心中每怨一橋角落的顧客異，都可以很媽方便地來到菌美食街才行軋。美國購物適中心的美食混廣場，大都制位于中央部畏位明顯的地攻方，其道理謠不言萬里喻慚。霞搭配組合原蟻則畢完成商品區(qū)侮域劃分后，母接下來的第茫二個步驟是款針對主要不彎同特性的專渴賣店，作一這適當(dāng)?shù)奈恢脢A安排。武為了創(chuàng)造一靈條有魅力熱違鬧的街道，丹我們不能單硬純依照業(yè)種萌的不同來決含定專賣給店別的位置，應(yīng)權(quán)當(dāng)也要考慮只到所謂的搭炭配組合原則譯。繩搭配原則簡——慈不同個性、棉不同商品構(gòu)換成，但相同夏業(yè)種的讓呆曉相鄰配置或催是配置在視點(diǎn)線內(nèi)。以利夜顧客的比較批購買。久組合原則言——令同一主題與科同一客層的摘不同業(yè)種店脂，配置在同澆一區(qū)域，以笨增加顧客逛少街的樂趣。店鋪空間歐店鋪空間的譜大小，影響株到購物中心適可能出租的趟店家數(shù)?；旧腺徫镏写牡牡赇伡遗罃?shù)必須愈多沈愈好，除了遮坪數(shù)的考慮影外，重要的良是能提供顧葬客更多的產(chǎn)效商品選擇。偷然而一般租怕店戶總是會欠要求得到更得多的面積，潑以便能陳列吳更多的商品梨，并在其它室店的競爭上禁取得優(yōu)勢。向如何平衡雙頌方的需求，販?zhǔn)菦Q定空間籌大小的關(guān)鍵鍬所在。當(dāng)見劇到美國購物次中心風(fēng)幾乎租大部分店鋪何的形狀都是將長寬不成比壩例的長方形克時，或許我燒們會納悶這已有違店鋪設(shè)夜計(jì)的原理，施畢竟較寬敞閥的店面才是看理想的商品旗展售空間。晉由于購物奪中心的街道視長度有限，廣為了容納更她多的店鋪，究結(jié)果勢必每腹家所能分配理到的店面陸寬度（臨街抖長度）也有掛限制。因此唇美國業(yè)者有膜一句話說：蚊“態(tài)永遠(yuǎn)不要忘蛛記，你所能出買的店面寬郵度有限坑”戰(zhàn)。從以上我怪們得知，決膊定店鋪大小礙，首要決定誦讓寬。但若渠店寬已不以鉆再增加，而斤店所需空間塌仍不足時，帆一般可采用拿L型的命店鋪形狀來捕解決。糧至于店的深奶度，一般約和為店寬的三導(dǎo)到至六倍，捉視店后面是棉否留有倉儲蒸的地方，或嚇是運(yùn)送貨物導(dǎo)動線空間而磁定。河還慘有店里天花篇板的凈高，覽要不同顧客拘感到壓迫感伐的顧慮下，協(xié)最好能有三禍米左右。國亡內(nèi)不少百貨澡公司的天花團(tuán)板凈高經(jīng)常團(tuán)少于二點(diǎn)五緒米，除了因趴商品陳列造休成顧客的視街覺受阻外，跡也讓整體賣廳場空間失去妹了應(yīng)有的舒蘆適感。帆當(dāng)然購物中芬心中小店的幸天花板凈高肺可能低些，卡一方面避免刪視覺空間的重不平衡感受轉(zhuǎn)外，也較容貓易表現(xiàn)出商過品的豐富感餡。敗最后一項(xiàng)必顆須說明的是以，店頭（s孫toref悼ront耀）空間的表酷現(xiàn)。店頭設(shè)紹計(jì)主要表現(xiàn)仙在商品與形電象，但若從祝購物中心的專整體來看，驗(yàn)店頭的表現(xiàn)桶還必須要能務(wù)與購物中心自整體的建筑野理念相互融倒合才行。除村此，無論店蘭頭設(shè)計(jì)如何咸，它一定要虛能讓顧客輕義易地見到，挎并吸引顧客障進(jìn)入店內(nèi)。曬為求街道的贏順暢與舒適狂，一般而言別店頭的表現(xiàn)鴿不能超出所頁謂的承租線可，但有時為價求增加魅力言及活力，開最發(fā)商會視情遠(yuǎn)況允許店頭梢的造型多傅占用一點(diǎn)空材間。純街道與廣場乏的規(guī)劃榨街道的地主要功能促感使顧客能舒掀適地游逛所雙有的店鋪與湖核心店。為速此，購物中惜心的街道最粒發(fā)好只有一蒜條，也就是思不要有副街掩道，以免顧借客錯過了任騰何一家店。彼但若只有一患條街道，且緩時間過長時鐮，將失去吸尚引顧客往前集的魅力，這槳時街道可依文基地的形狀養(yǎng)，將街道作死不同彎曲的監(jiān)設(shè)計(jì)，例如犯英文字母記L、H剃、T與尼Z等的形秩狀。額只是在街道蕩彎曲的地方遣，應(yīng)盡可能源留一較寬敞滲的空間，作盾為休息或促宴銷的廣場。乏這樣當(dāng)顧客耗到過廣場后垂，便很容易創(chuàng)再往另一方甚向的街道繼余續(xù)逛下去。筐個人美國見爛過一類似的叫失敗案例：奪某購物中心旦的街道不但賞筆直過長，栽又在盡頭處泄作了九十度鄉(xiāng)的轉(zhuǎn)彎，雖甜然轉(zhuǎn)奏彎后有一核膊心店，但由踢于不在顧客時視線范圍內(nèi)掏，顧客常常云在半途折返士；若讓購物事中心在轉(zhuǎn)彎晴處設(shè)置一廣怕場，相信必槍能吸引顧客他繼續(xù)前行。員蒼事實(shí)上廣場切對購物中心剩而言，有其雀固有的重要誰性。前面我此們曾提到過碰購物中心是屬人與人之間嘆生活交流的秤地方，但若換無廣場，則茂交流的活動茶將受到嚴(yán)重壟的限制?？∫话銖V場磚常利用噴泉矛、花樹、雕隊(duì)塑丹以及挑空等伯設(shè)計(jì)手法來怠增加它的魅匹力，同時廣進(jìn)場大多設(shè)有望休息座椅及專表演活動空贊間，作為購毒物中心促銷餐的重要場所躬。有人說，德廣場就有如本是購物中心應(yīng)的面孔，事緩實(shí)上，廣場艦正是購物中銀心經(jīng)營差異摘化的重要手繞段之一。蠢后勤空間規(guī)差劃揚(yáng)1撕、租店戶后教勤動線在理論上租店合戶的進(jìn)出貨激品、生財(cái)器屋具搬運(yùn)垃圾早處理等到后疾勤作業(yè)，都遮有不應(yīng)該占樸用街道的公艇共空間，以永免妨礙到顧名客的活動，哨或是不小心距損傷到公共鐘設(shè)施。因此系美國一般大勒型購物中心喚都規(guī)劃有租財(cái)?shù)陸舻暮笄谖蹌泳€：一條滑寬一點(diǎn)五米熊的后巷走道澤，連通每一儲家店鋪的后灑門出入口，盈并通達(dá)裝卸戰(zhàn)貨區(qū)及垃圾葵處理區(qū)。瀉2、裝卸貨犯場鳴一漲般多數(shù)大型阻郊區(qū)購物中謝心，根據(jù)核版心店的需求最，常有多處乘的裝卸貨場休設(shè)施，若是殿和垂直型購宜物中心則大舌半集中設(shè)置羊于地下室一慧處，貨呂再林經(jīng)由專用貨血梯及后勤動般線運(yùn)送至各宅樓。陳為茂求作業(yè)效率果，裝卸貨平持臺的數(shù)量及愛貨車躁進(jìn)出動線空承間，事先要強(qiáng)有周密的計(jì)應(yīng)劃，避免發(fā)濤生作業(yè)等待退或貨車進(jìn)出口不易且費(fèi)時勢的情形。尤塵其是設(shè)于地農(nóng)下室的裝卸傅貨設(shè)施，必榆須考慮到貨躲車在狹窄的到空間如何調(diào)滔頭及有限的謊車道如何加脂以進(jìn)出管制椒的問題。州3、垃圾處院理場遲現(xiàn)行美國購竟物中心的垃寒圾處理方式胖，大都先集礦中于一處，俊待壓縮處理貧后立即運(yùn)走倦。但若是購醬物中心的面寒積廣大，隨暑時清理的垃結(jié)圾應(yīng)先行運(yùn)莖至多處的臨運(yùn)時集中地后飄，再統(tǒng)一送含至處理場。寄服務(wù)設(shè)施計(jì)跡劃美食廣場劉美食廣場（敲food筆cour通t）除了仿提供顧客飽撞腹之需外，乘它更是一個貪人們相互接遣觸，享受歡指樂氣氛的休截息場所。因期此一個成功銜的美食廣場伴，不能單以恥餐飲生意的滋眼光來規(guī)劃成，不能為了腥提高座椅使乒用的回轉(zhuǎn)率蔑，希望顧客侵用餐完畢馬聯(lián)上離去，而役不多花心思鼻在環(huán)境景觀召的表現(xiàn)。相哪反地，在規(guī)轉(zhuǎn)劃上必須多留用點(diǎn)心思在哈自然采光、涂花樹、水景熄或?qū)挸臻g甲等設(shè)計(jì)技巧笨的應(yīng)用，表戲現(xiàn)出美食廣垃場特有的主茫題與氣氛，上帶給顧客一抓個難忘的購桑物休息享受隔。由此我們增可知，對于鞋購物中心而苗言，美食廣盆場扮演的角昌色既是核心泳店，又是顧糞客休息的服片務(wù)設(shè)施。溜冰場驢溜冰場是掛美國大型購拍物中心常見育的設(shè)施，亞開洲的日本、處韓國與香港欺的一些購物牲中心也可以兆看到。溜冰漏場主要的顧思客是年輕人勸信父母陪同盟而來的兒童企。對于購物目中心而言，惠他們黃是充滿活力切與希望的潛拼在主要顧客嬌。尤其是兒盯童，溜冰成姓為他們一個訴很好的運(yùn)動壟與成長的場萍所，因此有動國外購物中貝心的開發(fā)商益指出，溜冰蛙場是購物中婚心未來一項(xiàng)掌重要的服務(wù)此設(shè)施。兵事實(shí)上，溜恥冰場總是為熔購物中心吸拆引來不少人紅潮，不論是咳溜冰者或是蟻旁觀者，都貨有能盡情節(jié)起享受無限的柳歡樂氣氛。喝此外，不定怎時地舉辦的們溜冰比賽，郊也成為購物考中心與社區(qū)詠間一種良好慮的交流活動莖。斃社區(qū)活動大的廳鑒美國郊區(qū)大純型購物中心唇，實(shí)際上扮鼓演著社區(qū)居窄民生活活動糾中心的角色引，購物中心掙的經(jīng)蝶營與社區(qū)的嫁發(fā)展兩者經(jīng)對常相輔相成藍(lán)，而社區(qū)活木動大廳便成窮為其中一種外不可缺的媒熄介。溝除了出借社教區(qū)興咸辦各種集會半以外，購物怎中心也可利宗用活動大廳物作種種藝術(shù)逗文化的展覽梅，或商品促究銷活動，甚撇至承辦宴會叫等等。品基本上社區(qū)系活動大廳上碑一種多功能遍的服務(wù)設(shè)施騾，如何充分塵發(fā)揮它的功挺能是一個重價要的課題。蕩坐其他的生活爽服務(wù)設(shè)施衫豐既然購物中群心成為居民飽經(jīng)常出入的絨場所，購物途中心也必須站考慮提供一舊些居民日常巾生活上所需域的服務(wù)，例膝如銀行、郵祥局、加油站魂與診所等，敗當(dāng)然也有以社店鋪經(jīng)營方垂式提供的服候務(wù)。如美肯發(fā)院、洗衣畝店、旅行社呼、電腦教室概、相處沖洗俱、修鞋以及棋嬰兒托寄等鍋等。流租店戶計(jì)劃期與招商申核心店的選歲定貍選擇核心店聽時的考慮因子素位前面我們提莊到期核心店的角綱色及其重要禾性，現(xiàn)在我鞭們要來談如攏何選擇合適竄的核心店。慣基本上購物找中心根據(jù)二訂個因素來決待定它需要何懂種的核心店摘，第一個因峽素當(dāng)然是購旁物中心所和腫上的商圈市貴場特性。核從損市場調(diào)查中牛，我們知道趨既有市場的雖不足與它的云潛力，因此耐如何補(bǔ)足市催場的需求，朗并主宰其將幼來的發(fā)展趨喚勢，自然是肝選擇核心店亞的首要條件眼。例如都市付再開發(fā)型購媽物中心，可續(xù)能會為了領(lǐng)滾導(dǎo)流行的經(jīng)盟營目標(biāo)，而劃選擇高流行鼓性專門型百戀貨公司作為雁它的核心店灣。堤至于第二郵個因素則與躬購物中心本嚷身的經(jīng)營型咸態(tài)有關(guān)，換決句話說，核集心店除了必融須迎合市場置特性外，還耍要能與其他苦租店戶相互尤搭配，而哥發(fā)揮最大的除相乘效果，鍋以吸引顧客怖前來光顧。漲以美國的情居形而言，近茶鄰型購物中舌心的核心店然常是超級市息場，借著與齡其他販賣便減利性商品的玩商店者——英例如雜貨店撓、美發(fā)店與公餐飲店等的走相互補(bǔ)足，景吸引日常需復(fù)求消費(fèi)者的桶顧客上門，慘而區(qū)域型購屬物中心，必好須有全商品坡的百貨公司如作為核心店醫(yī)，搭配各種嘩商品類別的叫專賣店，以叔吸引那些渴怪望一次就能超購得所有想則要的東西顧檔客。佛國外百貨公袍司的引進(jìn)輛既然臺灣肥目前缺乏適青當(dāng)?shù)拇笮偷陻r作為購物中坡心的核心店豆，引進(jìn)國外優(yōu)百貨公司或岔其他大型綜筍合商品店，塑應(yīng)是一條可我行的解決之抓道。精然而國外業(yè)宵者到臺灣設(shè)突店，必然考筒慮到貨源供匹應(yīng)以及經(jīng)營饅規(guī)模利益的美問題。若是輩無法掌握貨塑源，屆時又誕淪為專柜式鄰的經(jīng)營，對挖購物中心而慕言，已失去妄原本引進(jìn)的蕉意義；還有呀若僅僅只是受為了引進(jìn)一擁家購物中心系，而勞師動芝臺灣來，國俯外業(yè)者也絕權(quán)不會動心。銹際基于以上這田些問題，個符人認(rèn)為美國沸比較適合我長們洽談引進(jìn)權(quán)。理由有二蛾，由于美國副許多大型連才鎖店及百貨剪公司在東南牙亞皆設(shè)有采舞購單位，其口中不少是自口有品牌商品召在此委托生稀產(chǎn)；若能擇計(jì)一地作為發(fā)逆貨倉庫。即嗓有可能將各蛙國采購的商便品，供應(yīng)本爹地的業(yè)主。成第二個理字由是，近幾攜年來美國零拴售業(yè)正起到趴太平洋彼岸貍投資的熱潮翻，尤其是中訪國大陸及日片本。趁此商強(qiáng)機(jī)，我們較信容易說服社美國業(yè)者將府臺灣列入投嶄資范圍；何垂況國內(nèi)此時例亦彌漫著一陣片購物中心頌的開發(fā)熱。竹不過根據(jù)個排人經(jīng)驗(yàn)，美雜國大型零售職業(yè)者常是跟勢隨著專案的填購物中心的騾開發(fā)商來擴(kuò)西點(diǎn)，因他們?nèi)嘈刨囬_發(fā)商濫的評估能力文，借此降投蠻資風(fēng)險(xiǎn)。因確此美國大型竹店的招商工肥作，不妨委碼托美國開發(fā)城商來辦理，疊可行性較高扔。饑核心店商品職結(jié)構(gòu)的調(diào)整店由于百貨公之司或大型綜耽合商品店的坑商品結(jié)構(gòu)深關(guān)且廣，一旦掏成為購物中卷心的核心店巧時，有必要個依據(jù)購物中誦心整體的策燥略作調(diào)整，目避免和一般敘租店戶的商崖品有所沖突敏。襲譬如，由于騎購物中心已阻有完善的美翠食廣場及各諒式各樣的餐畫飲店，作為匆核心店的百梨貨公司必須領(lǐng)舍去原本經(jīng)夜?fàn)I的美食廣碼場；還有文稠教用品類，恭若是由專賣抓店來控制較銳合適時，百判貨公司也一知樣要放棄。者當(dāng)然有些業(yè)膜種，雙方都愧有可以販賣購，只是要依墻據(jù)商品特性唇來區(qū)分，例走如各大品牌濤的化妝品仍緒由百貨公司葡經(jīng)營，而專錢賣店則銷售廢一般綜合性伴化妝品；服端飾類亦然，陣可以依品牌肯的不同，作牛為兩者差異泉化的準(zhǔn)繩。宣事偷實(shí)上以美國哪的例子來看蜘，獨(dú)立在外犯的百貨公司鞏一旦進(jìn)駐購畫物中心，它形的營業(yè)面積醬可能縮小一購半，甚至于敬三分之一。責(zé)因此美國購侄物中心里百攻貨公司的面訊積。大約都漆只有二、三暖千平方左右催。階核心店的設(shè)請店條件蛛核心店擁有造土地或是租泳用土地，并豐自行蓋建筑細(xì)物脊這封種設(shè)店的方盲式在美國可律以說相當(dāng)普煌遍，因開發(fā)喬商大可以降鑼低開發(fā)成本籃，而核心店艇則因擁有建備筑物而可以維永續(xù)經(jīng)營，催并期望將來宜更多的經(jīng)營倍利益。然而粘采取此法的鬼先決條件是館開發(fā)商與核賠心店之間能夸夠互信，并產(chǎn)秉持著共存萍的信念合作圾經(jīng)營。坡對于國內(nèi)剛偏起步的購物內(nèi)中心事業(yè)心描而言，因一侵切都有還在曉摸索之中，野不論一個開份發(fā)案是否如絡(luò)期成功，或旁是開發(fā)商與頁核心店之間描是否能達(dá)成他一定程度的紗共識與信賴幸，都有仍有厚待努力；在碎此情況下，遙無論是核心猛店冒然投資多于不動產(chǎn)或腔是開發(fā)商輕講易地喪失自討主權(quán)，兩者宋的可行性似險(xiǎn)乎都不高。接以租賃方式偷設(shè)店憐以目前國內(nèi)鑰零售業(yè)的經(jīng)頭營習(xí)性來看槐，租賃念方式似乎較我可行，但是睛由于核心店匠與開發(fā)商相愧互間同甘共萍苦的重要關(guān)雨系，雙方應(yīng)析該要有超乎狠尋常的合作淡共識才對；識換句話說，夠開發(fā)商要有史“幫低租金弦”屋和餡“億長租期招”嫌的心理準(zhǔn)備秧，而核心店友也要付出一愈定數(shù)額的畢“貼保證金呢”壞或殿“老開發(fā)協(xié)力金飲”規(guī)的意愿。綢譬如在日本載，核心店付魚出的協(xié)力金翼常是本身使里用建筑部分弟的建筑費(fèi)；敵直到開幕后協(xié)第八年起的搜十年間，除夏了保留百分往之二十或三我十作為押金撤外，開始商稱再將其余的曠協(xié)力金，分覺期無息償還賄給核心店。播除此，核心發(fā)店每月還要怠支付協(xié)力金渠的百分之一稱作為租金。托近年來有人灰指出日本購拍物中心的發(fā)碎展不若美國鏈的進(jìn)步，主矛要有原因就轎是高額的協(xié)愉力金幅，也就是說悼，協(xié)力金固閱然有助于開槳發(fā)商的運(yùn)作妥，但卻使得肯核心店卻步閥。這是國內(nèi)瘡發(fā)展購物中統(tǒng)心時應(yīng)當(dāng)慎惑思的地方。皇核心店交涉逮時間的掌控攀美國購物中蝶心的開發(fā)業(yè)瑞者，普遍存謠在一個共識犯，即尚未取加得核心店首俱肯設(shè)店前，鳥絕對不著手部于建購物中粗心。因?yàn)楹藥X心店有如合男伙人，其意玩見經(jīng)常會影生響到購物中股心的財(cái)務(wù)規(guī)煌劃。飯英特網(wǎng)），約往往需要一畏年以上時間凈，因?yàn)閷顺晷牡甓?，甘這是一項(xiàng)重槳大的長期投零資，無論是訓(xùn)對市場的評德估，還是與混開發(fā)商品糧拉的溝通，都浴是件非常費(fèi)壤時的事另一恨方面，根據(jù)茶個人曾接觸陰到的幾家美額國開發(fā)商表犧示，招募一狂家核心店，亂并取得所謂屈的承諾書（頓信。吼攪這樣看高來，與核心宅店的交涉時貌間，若不能腥有效掌控，咳勢必嚴(yán)重地碎延誤到購物圈中心整體的欲開發(fā)進(jìn)度。睬或許有人會絮認(rèn)為國內(nèi)零役售業(yè)的生態(tài)惕與美國不盡斷相同，核心勒店固然重要再，但未必沒襖有核心店的翼承諾，購物逆中心就不能蹈動工。屈事實(shí)上國內(nèi)倘籌備一家百渠貨公司，經(jīng)谷常也是要花嗎上二年左右兔的時間，若度作為核心店結(jié)的百貨公司藏能一開始就期與購物中心厘的開發(fā)工作呆互相配合，獄取得日后經(jīng)頁營上的共識煌，豈不是一學(xué)件理想的事累嗎？指倘總而言之，泥從購物中心瓜經(jīng)營特性的奴決定、選定畝合適的核心專店、交涉并組取得承諾書富、聽取核心戒店的意見，熄一直到計(jì)劃慶的完成，這回一連串的工士作時間表，廟必須有妥還善的安排。睡若是有意引界進(jìn)美國的核服心店廠商，圍更是要趁早跌作業(yè)，以免維計(jì)劃落空。功冷器租店戶合況約支先前在基本漆計(jì)劃中，我拐們已對開發(fā)上案的商品結(jié)贈構(gòu)有了明確鄙策略方向，托而今我們可律以根據(jù)這個免商品計(jì)劃，蓋開始著手租黨店戶組合（絞tenan枝tmix果）的工作沒。吳租店戶組圣合的意義重?cái)?shù)要性辟所謂的租店泥戶組合就是炒決定購物中湖心應(yīng)該有哪慎些不同類別亮的商店。我宅們知道，當(dāng)議人們選擇到腸某處購物時疤，主要的原攏摁一定是他挪認(rèn)為在那里門可以買到想送要的東西，腦對購物中心燥而言，租店地戶組合就代墨表著顧客所絹能得到的商肯品與服務(wù)，月是購物中心慮經(jīng)營成功的驢關(guān)鍵所在。熔一個不適合杠的租店戶迫組合，將使膛購物中心失觀去吸引顧客俊前來的魅力蝕。何謂不適扒當(dāng)？整體而爭言，就是未蹤能依照既定女的購物中心標(biāo)形態(tài)來組合毅必要的商店嘆。也就是說織：議1、商店的鈴類別未能充型分反映出市佩場的需求現(xiàn)桑趨勢南2、商店的怒類別不完整陶，給予消費(fèi)怎者的選擇性淘不夠胖3、商店的梁經(jīng)營水準(zhǔn)，壞有違消費(fèi)者庸的期待盾從另一方面唯說，一個良身好的租店戶筍組合必須能菌突出購物中滾心的差異化割，并達(dá)成以閑下幾個目標(biāo)鐮：柱1、引起人枯們的興趣，切帶動大量人禮潮醬2、延長顧姻客的逗留時發(fā)間，增加顧撕客的購買機(jī)侮會別3、促進(jìn)顧路客多方購買暑4、達(dá)成營享業(yè)目標(biāo)，創(chuàng)首造購物中心寒的利潤察租店戶組合任的評估與決張定鞭決定一家汽購物中心的涉租店戶組合撿，并沒有一若定的范例或睡模式可循，顏因建立在各陶自不同的立透地特性與市掠場條件。換刊言之，每家帖購物中心根投據(jù)本身的對音象客層的生柔活價值觀、妹消費(fèi)習(xí)性、漁收入水平與冶對事物的偏于好，而產(chǎn)生波不同的租店性戶組合。靈當(dāng)然有可能緣在許多購物娛中心里，看潔到不少相同曉的知名連鎖介店，或是一像些基本類別耐的商店，然調(diào)而經(jīng)由與其竿他不同商店枝的搭配組合遍，購物中心濫仍可以表現(xiàn)城出本身特有象的氣氛。潤除了不同商愚品類別組合耽的顧慮外，低我們也要注麥意到每家組怎合店戶的品寇味與等級是悉否能互相依邀托，畢竟顧滔客不愿看到歷自己喜愛的泛店，有家不猾搭調(diào)的鄰居追。饞腔最后，我們毯還要站在最經(jīng)營效益的榜立場來檢視右租店戶組合槳是否正確。泡由每一家租職店戶的可能才營業(yè)坪效與義付租能力，肢到整體組合息可能產(chǎn)生的溝最大效益，須都有必須仔稈細(xì)計(jì)算。例課如有些類別釋的店可以創(chuàng)慢造可觀的營竹業(yè)額，但每砌單位面積的攏付租能力卻苗偏低；相反認(rèn)地，也有能愈付出較高抽敲成租金的店泳，但營業(yè)額挎成長潛力有饑限。這時必劈須以購物中掏心長期經(jīng)營蕉的眼光，對暖租店戶組合燭作一適當(dāng)?shù)男⒄{(diào)整與選擇示。招商策略弊根據(jù)購物中凡心的經(jīng)營型匆態(tài)能擬定正路確的租店戶貧合作計(jì)劃后卷，接著一項(xiàng)擇非常重要的似工作就是尋悉求最好的廠漲商來填滿購蔬物中心。菌然棄而最好的廠捷商在哪里？旗要以何種方鋼式吸引他們支來設(shè)店？這疑一切的招綁商工作必須汪仔細(xì)地計(jì)劃馳或執(zhí)行，否逮則徒有美麗者的建筑物，文是無法實(shí)現(xiàn)太購物中心開經(jīng)發(fā)的理想目飽標(biāo)。松招商準(zhǔn)備工銷作修擬定良好的饒招商策略，牲并成功地推盆展，有賴于足做好以下的用幾項(xiàng)準(zhǔn)備工弓作：燙培肓優(yōu)秀的抄招商人員簽有人說，招陷商工作是一模種藝術(shù)與技電術(shù)的結(jié)晶，舉它不是一成恭不變的。相唯反地，它充兇滿許多的選咬擇以及不同裂的替代方案企。這樣的一賺件工作，若意非執(zhí)行者具徹有敏捷的應(yīng)閣變能力，以栗及談笑風(fēng)生任的氣質(zhì)，似慘乎很難圓滿惡達(dá)成。事實(shí)命上，個人在釘多次接觸美特國購物中心瓜的招商人員僑中，?？梢悦愿惺艿剿麄兡嘧匀涣髀兜乃聦I(yè)素養(yǎng)與毅活潑開朗的枕個性。窮基本負(fù)上，廠商是孟透過招商人抬員來了解配欲前去設(shè)購致物中心，換呈句話說，招船商人員的專敘業(yè)知識對本鼓身購物中心校特色的掌握塊，成為廠商綱對該購物中犬心信心建立左的基礎(chǔ)。很裕多時候，甚奶至于是一拍侮即合的商機(jī)疤，也會因?yàn)榉庹猩倘藛T的擔(dān)不當(dāng)處理而碑弄巧成拙。處由此可見，寫優(yōu)秀的招商姨人員是招商饒工作成功的翠第一要件。宣檢討租店戶秀組合承招商前有必僑須再次檢討蠻租店戶組合約，除了仔細(xì)銜研討可行性雙外，借此也閱可促使每一太位招商人員碗充分了解購紙物中心所需盒的商業(yè)品種話、各業(yè)種的柱比例，或是指商品的等級督與品味等。波熟悉購物中播心本身的特心性旅若招商人員橫在廠商面前泥，對購物中芹心的特性稍瞞有猶豫不清味的地方，必鬧然會降低了習(xí)對廠商的域說服力。卻基本上，廠賺商希望知道壟的事項(xiàng)有：慈1、購物中雙心的規(guī)模（損有多少賣場鍬出租面積）為2、停車位燭數(shù)屆3、商圈特浩性趙4、建筑物符和設(shè)計(jì)與動頃線安排紫5、商品配賽置與本身的陣相關(guān)位置榴當(dāng)然招商人汗員也必須清搖楚可能造成條招商不易的維一些既有問虹題，例如動狂線的死角、自天花板的高坑度不足等，學(xué)以便如何與庭廠商共謀解椅決之道。月掌握競爭對抓手的優(yōu)缺點(diǎn)差為了得到廠炕商的信任，委招商人員必欲須能清楚整膊個市場的競尖爭情形，分吸析每一個競列爭對手的優(yōu)僵缺點(diǎn)，協(xié)助喂廠商明了自熊身在本開發(fā)艘案的投資機(jī)甲會戰(zhàn)忌招商對象名刊單溉當(dāng)一切準(zhǔn)備麻式作就緒時崇，我們要開馳始著的擬也尾一份招商對華象的名單。買這霉項(xiàng)工作可分嬸為兩部分，揚(yáng)首先乃是找芳出購物中心細(xì)所需業(yè)種的愛所有既有店奏，然后再加亡以評估，篩伏選取出合適蝴者。題尋找所需的罷廠商掌要知道所需竿的廠商在哪罰里？我們可佩以先從資料槳的收集著手