蓬萊南關(guān)路項目可行性報告

蓬萊市南關(guān)路地塊可行性分析報告蓬萊市南關(guān)路地塊可行性分析報告蓬萊市南關(guān)路項目可行性分析報告蓬萊市南關(guān)路項目可行性分析報告PAGE27蓬萊市南關(guān)路項目可行性分析報告濟(jì)南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司目錄1項目簡介 21.1地理位置 22煙臺市宏觀環(huán)境 42.1煙臺市概況 42.1.1城市概述 42.1.2煙臺區(qū)位 42.1.3行政區(qū)域和人口概況 52.1.4交通網(wǎng)絡(luò) 62.2煙臺市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 82.2.1經(jīng)濟(jì)總量GDP 82.2.2人均GDP 92.2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 92.2.4固定資產(chǎn)投資 102.2.5城鎮(zhèn)居民收入 102.2.6社會消費(fèi)品零售總額 112.3蓬萊市概況 122.3.1地理位置 122.3.2城市規(guī)模 122.3.3交通狀況 122.2.4蓬萊-長島-大連跨海大橋以列入國家十二五計劃 132.3.5經(jīng)濟(jì)狀況 143發(fā)展規(guī)劃 143.1煙臺市城市發(fā)展規(guī)劃 143.1.1城市定位 143.1.2人口規(guī)劃 153.1.3市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 153.2蓬萊市總體規(guī)劃 163.3蓬萊市旅游規(guī)劃 164房地產(chǎn)市場概況 174.1煙臺市房地產(chǎn)市場概況 174.2蓬萊市房地產(chǎn)市場概況 184.2.1蓬萊市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 184.2.2蓬萊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 194.2.3蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分 214.2.4蓬萊住宅市場價格分析及預(yù)測 225市場定位 235.1目標(biāo)客群特征 235.2產(chǎn)品類型 245.3價格策略 246項目靜態(tài)測算 251項目簡介1.1地理位置項目位于素有“人間仙境”美譽(yù)的山東省蓬萊市東部新城核心地段，未來的商業(yè)中心。總用地700余畝，項目A地塊104畝，西至海源路，南至南關(guān)路，東至、北至規(guī)劃路；B地塊東至南河路，西至海市路，南至富民路，北至南關(guān)路，約500畝，其中凈地60余畝，其余為廠房以及社區(qū)居委會占地。項目地塊屬蓬萊市開發(fā)熱點板塊，離海不到1.5公里；C地塊位于A地塊西側(cè)，70余畝，住宅用地；D地塊位于A地塊東側(cè)，36畝，商服用地。我們現(xiàn)正在對700余畝地塊做整體建筑規(guī)劃，分期實施。A宗地104畝預(yù)計10月份左右就可以招拍掛。1.2宗地現(xiàn)狀及規(guī)劃指標(biāo)A地塊西南角有10多戶拆遷戶，已經(jīng)簽訂拆遷協(xié)議，其他部分為凈地。宗地為住宅用地，容積率2.2，起拍價約180萬/畝，樓面地價為1227元/平方米。A地塊實景圖加油站西南角待拆遷房屋加油站西南角待拆遷房屋2煙臺市宏觀環(huán)境2.1煙臺市概況2.1.1城市概述煙臺是中國古代早期文明發(fā)祥地之一，具有悠久的歷史和文化。煙臺是一個海濱城市，下設(shè)的12個縣市區(qū)就有11個臨海，海洋漁業(yè)自然豐富。煙臺現(xiàn)有三大港區(qū)：蓬萊港區(qū)、西港區(qū)、芝罘港區(qū)。多年來煙臺極力打造一流的城市品牌和投資環(huán)境，煙臺瀕臨黃渤二海，是中國唯一的雙海之城，中國首批14個沿海開放城市之一，中國環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重點城市。機(jī)械制造，電子信息，食品加工，黃金加工已發(fā)展成為煙臺四大支柱產(chǎn)業(yè)。除此之外煙臺還有其他的名牌企業(yè)，如張裕酒業(yè)，還有三環(huán)鎖具、北極星鐘表、煙臺啤酒等。煙臺是著名的水果之鄉(xiāng)，是中國北方重要的水果生產(chǎn)基地。煙臺也有著名海濱旅游度假勝地的特質(zhì)，全市共有旅游區(qū)（點）60多處。2.1.2煙臺區(qū)位煙臺市地處山東半島中部，東連威海市，西接濰坊市，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。煙臺市區(qū)位圖2.1.3行政區(qū)域和人口概況煙臺市總面積為13746.5平方公里，其中市區(qū)面積2722.3平方公里。煙臺市現(xiàn)轄芝罘、福山區(qū)、牟平、萊山4個區(qū)，一個國家級的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及長島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個縣級市。街道辦事處48個，鎮(zhèn)94個，鄉(xiāng)6個，居委會467個，村委會6315個，自然村6880個。2010年末全市公安戶籍總?cè)丝跒?96.82萬人，在全省位居第六位。2.1.4交通網(wǎng)絡(luò)1、鐵路交通目前，煙臺境內(nèi)有藍(lán)煙與青煙威榮城際、龍煙三條鐵路。藍(lán)煙鐵路的終點在煙臺，目前有到青島、日照、棗莊、濟(jì)南、北京、西安、石家莊、金華、徐州、廣州、佳木斯等方向的旅客列車。藍(lán)煙鐵路電氣化改造工程于2009年順利推進(jìn)，主體工程基本完工；青煙威榮城際鐵路已通過國務(wù)院批準(zhǔn)，預(yù)計2012年完工，客車可直達(dá)北京、上海、廣州、南京、濟(jì)南、青島、石家莊、徐州、佳木斯、西安等城市，并可中轉(zhuǎn)全國各大城市；龍煙鐵路是山東省煙臺市境內(nèi)的一段重要鐵路，為一級地方鐵路，連接龍口市與煙臺市，全長123.4公里，總投資12億元。山東省鐵路規(guī)劃圖2、航空客運(yùn)煙臺市現(xiàn)有萊山機(jī)場和規(guī)劃中的山東煙臺潮水國際新機(jī)場。煙臺萊山機(jī)場位于煙臺市南15公里，為軍民兩用機(jī)場。現(xiàn)屬于二類4D級機(jī)場，一類航空口岸。煙臺潮水國際新機(jī)場工程一期規(guī)劃目標(biāo)年為2020年，可滿足旅客吞吐量650萬人次、貨郵吞吐量9萬噸的要求。新機(jī)場建在蓬萊潮水將與煙大鐵路輪渡、龍煙鐵路、煙臺八角港和威烏高速、206國道相互依托，進(jìn)一步完善煙臺立體貨運(yùn)通道和物流中心。3、公路交通同三高速福山立交橋和榮烏高速萊山立交橋已建成通車。煙臺港西港區(qū)疏港高速公路、萊州港區(qū)疏港高速公路工程進(jìn)展順利；龍口港區(qū)疏港高速公路壓礦路段調(diào)整方案已經(jīng)確定。煙臺——海陽高速公路項目工程許可報告和初步設(shè)計已通過專家評審；龍口——青島高速公路已完成工程許可報告的編制。山東省高速公路網(wǎng)4、水路交通

煙臺市沿海有9個港口，年吞吐量達(dá)2300萬噸。其中，煙臺港和龍口港、蓬萊港、萊州港是國家批準(zhǔn)的對外開放一類口岸。煙臺港年吞吐量1250萬噸，是全國十大商貿(mào)港口之一，同100多個國家和地區(qū)直接通航，成為中國北方的樞紐港。龍口港是中國最大的地方港口，年吞吐量達(dá)850萬噸。煙臺市部分港口區(qū)位圖2.2煙臺市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2.2.1經(jīng)濟(jì)總量GDP2010年煙臺市生產(chǎn)總值完成4358.46億元(濟(jì)南2010年GDP為3910億元)，同比增長14.1%（濟(jì)南同比增長12.7%）。煙臺市2005-2010經(jīng)濟(jì)總量增長趨勢圖2.2.2人均GDP2010年，煙臺市人均GDP達(dá)62264元（濟(jì)南市人均GDP為58533元），同比增長14.1%。煙臺市2005-2010人均GDP增長趨勢圖2.2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2010年，煙臺市第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值334.49億元，增長17%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2566.49億元，增長13.8%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1457.48億元，增長22.7%。煙臺市2005-2010三產(chǎn)產(chǎn)值趨勢圖2.2.4固定資產(chǎn)投資2010年，煙臺市固定資產(chǎn)投資2705.86億元，同比增長22.8%。煙臺市2005-2010固定資產(chǎn)投資增長趨勢圖2.2.5城鎮(zhèn)居民收入2010年，煙臺市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23288元（濟(jì)南市2010年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為25304元），增長10.2%。圖2.11煙臺市2005-2010城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長趨勢圖2.2.6社會消費(fèi)品零售總額2010年，煙臺市實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額1387.35億元，增長18.8%。煙臺市2005-2010社會消費(fèi)品零2.3蓬萊市概況2.3.1地理位置蓬萊處山東半島東部，為煙臺市下屬縣級市。北部面臨渤、黃海，東連煙臺市開發(fā)區(qū)，西靠龍口市，南部與棲霞市接壤。蓬萊是中國神仙文化的發(fā)源地；古代海上絲綢之路的起點，素以“人間仙境”聞名于世，一直以來以“濱海旅游城市”作為城市定位。2.3.2城市規(guī)模轄7個鎮(zhèn)：劉家溝鎮(zhèn)、潮水鎮(zhèn)、大柳行鎮(zhèn)、小門家鎮(zhèn)、大辛店鎮(zhèn)、村里集鎮(zhèn)、北溝鎮(zhèn)；5個辦事處（登州街道、紫荊山街道、新港街道、蓬萊閣街道、南王街道）。共計584個行政村(居委會)。南北最大間距約43公里，東西最大間距約50公里。海岸線長86.28公里。全市總面積1280.5平方公里，耕地4.56萬公頃。全市總?cè)丝?8.6萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口17.1萬人。2.3.3交通狀況蓬萊東距煙臺機(jī)場、煙臺港70公里，南距青島機(jī)場、青島港200公里；206國道和4條省級公路穿越境內(nèi)。沿海有中小港口4個，擁有萬噸級泊位3個，5000噸級泊位2個，年吞吐能力1000萬噸以上，現(xiàn)已開通了連接山東半島與遼東半島的客貨滾裝運(yùn)輸航線和通往香港、日本、韓國等國家和地區(qū)的貨運(yùn)航線。1996年蓬萊新港被國家批準(zhǔn)為一類對外開放口岸，可與世界各地直接通航。山東航空公司在蓬萊建有飛機(jī)場，另將有德龍煙鐵路穿越蓬萊境內(nèi)，形成了海陸空全方位交通網(wǎng)絡(luò)。2.2.4蓬萊-長島-大連跨海大橋以列入國家十二五計劃蓬萊經(jīng)過長島至大連旅順的跨海大橋已列入國家十二五計劃，將在十二五期間開建。大橋建成后，大連到蓬萊的鐵路運(yùn)輸距離縮短1518公里，進(jìn)而形成縱橫我國南北從黑龍江到海南十省一市的東部鐵路、公路交通大動脈。借助跨海通道，東北的貨物可以迅速直接的到達(dá)山東半島，并直通蘇北和長三角和珠三角地區(qū)，兩大城市群之間的鐵路和公路距離將大大縮短，貼別是煙臺、威海、大連的距離都在2小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，空間可達(dá)性大大增強(qiáng)。按照規(guī)劃，跨海通道的總投資將達(dá)到2000億元，按照日本跨海通道投資乘數(shù)2.25來測算，渤海海峽跨海通道的建設(shè)可增加GDP達(dá)4500億元，這對海峽兩端及沿線地區(qū)而言，必將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)拉動作用。蓬萊、大連兩市作為跨海通道的兩個終點，經(jīng)濟(jì)實力以及城市影響力必然會得以顯著提升，蓬萊在環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的城市中心地位也將得到進(jìn)一步增強(qiáng)?？梢哉f，跨海通道建成后，蓬萊就不僅是中國的蓬萊了，而是世界的蓬萊，它的光輝必將萬眾矚目。西海岸海洋文化旅游項目距跨海大橋僅1-2公里。項目周面的配套設(shè)置：蓬萊火車站，蓬萊長途汽車站，煙臺（潮水）國際機(jī)場，30萬噸級的深水碼頭蓬萊新港，206國道，威烏、同三高速公路。2.3.5經(jīng)濟(jì)狀況2010年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值350億元，地方財政收入15.87億元，分別增長14.5%和25.3%；規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資和社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到197億元和75.6億元，分別增長24%和18.7%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到22311元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到10689元，分別增長14.1%和14.5%。2010年，全市接待游客435萬人次，實現(xiàn)綜合收入41億元,分別增長11.5%和17.1%。表2005-2009年蓬萊市GDP年份數(shù)值（億元人民幣）增長率（%）2005170.1622.62006204.0417.22007242.9416.22008285.8011.72009328.5013（數(shù)據(jù)來源于中國宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)及歷年蓬萊市政府報告）3發(fā)展規(guī)劃3.1煙臺市城市發(fā)展規(guī)劃3.1.1城市定位城市定位為前沿城市、核心城市、港口城市、魅力城市。在全球化和區(qū)域化條件下，煙臺市成為我國與外部世界“對接”的前沿城市。煙臺是山東半島的副中心城市，也是環(huán)渤海的核心城市之一。環(huán)渤海將成為我國北方地區(qū)的“長三角”。使其地位突變，從“副中心”上升為“核心城市”。在經(jīng)濟(jì)全球化與東北亞經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展背景下，煙臺港的崛起勢在必然，煙臺將成為重要的“國際性港口城市”。煙臺市“山海城市特色、人文歷史背景、前沿區(qū)位條件”為發(fā)展“國際化的、多元文化交融的、富有活力和魅力的城市”奠定了基礎(chǔ)。《總體規(guī)劃》將把煙臺市建設(shè)成高效的區(qū)域中心城市、建設(shè)宜居的生態(tài)城市并創(chuàng)建富有魅力的城市形象，以先進(jìn)制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，山海特色旅游和國際性港口為主要職能，以生態(tài)、人文、山海為特色的富有魅力、宜居的濱海城市。3.1.2人口規(guī)劃到2020年，市域總?cè)丝跒?90萬人。中心城區(qū)建成區(qū)人口255萬人，用地規(guī)模280平方公里，人均109平方米／人。3.1.3市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃體系總體可形成“兩帶、兩軸、一島”結(jié)構(gòu)。兩帶包括“北部濱海城市帶”和“南部濱海發(fā)展帶”；兩軸主要是沿同三高速，聯(lián)系中心城、棲霞、萊陽三城市，形成“煙—青聯(lián)系軸”；連接龍口、招遠(yuǎn)、萊陽、海陽形成龍—萊—海的發(fā)展軸。一島即打造長島縣為海島型城市。蓬萊將是北部濱海城市帶重要組成部分。3.2蓬萊市總體規(guī)劃至2020年，蓬萊市基本形成如下城市布局框架：A．原有老城區(qū)以居住為主，并輔以較高密度的綠地組團(tuán)分布于各處，平山河以及平山河以西基本形成13大綠化主體工園。B．工業(yè)重心東移，基本以平山河為界，以東為開發(fā)區(qū)（工業(yè)用地為主），以西為老城區(qū)（居住為主）。（本項目位于平山河以西）C．商業(yè)分布性呈小型散落布局，依附于老城區(qū)各個主要街道原有商業(yè)地帶進(jìn)行升級，東部開發(fā)區(qū)、西部臨港工業(yè)區(qū)基本不作為商業(yè)發(fā)展方向。D．科教用地分布與老城區(qū)西北部沿海，以及開發(fā)區(qū)東北部沿海地帶，老城區(qū)中心、開發(fā)區(qū)中心、臨港工業(yè)帶基本不作為科教發(fā)展重點。E．城市整體向南發(fā)展，以老城區(qū)為中心向東西兩翼發(fā)展，東翼發(fā)展較之西部更受政府重視（項目位于老城區(qū)東翼，所以目前為蓬萊市開發(fā)熱點地區(qū)）。3.3蓬萊市旅游規(guī)劃蓬萊的房地產(chǎn)發(fā)展，最大程度地借助了當(dāng)?shù)氐暮＞百Y源以及旅游優(yōu)勢。因此，有必要對蓬萊市旅游規(guī)劃進(jìn)行梳理。蓬萊市旅游資源開發(fā)以城市為主，向外延伸，總體上形成“四區(qū)三帶一線”的發(fā)展布局和“十”字形景觀結(jié)構(gòu)模式的發(fā)展布局，達(dá)到旅游區(qū)、旅游帶有機(jī)結(jié)合，使旅游資源得到有效、合理配置，實現(xiàn)最佳效益?！八膮^(qū)”是指蓬萊閣水城景區(qū)、戚繼光故里和畫河游覽區(qū)、海市度假區(qū)（項目緊靠海市度假區(qū)）、西苑度假區(qū)；“三帶”指海濱風(fēng)景帶、艾崮山風(fēng)景帶和206國道農(nóng)業(yè)旅游觀光帶；“一線”即啟動蓬萊至長島黃金旅游線路。4房地產(chǎn)市場概況4.1煙臺市房地產(chǎn)市場概況2009-2010兩年里，品牌地產(chǎn)紛紛來到煙臺，這是2011年的重要看點，也是煙臺地產(chǎn)發(fā)展的一個里程碑。萬科、龍湖、金地、保利、中建、中鐵、海爾、越秀、天房，加上早已進(jìn)入煙臺的陽光100、世貿(mào)等品牌企業(yè)，將給煙臺帶來全新的房地產(chǎn)開發(fā)理念和更貼近國內(nèi)最高水準(zhǔn)的住宅、商業(yè)產(chǎn)品。這些房企的項目幾乎都會在2011年啟動。預(yù)示著，2011年，是煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展上極為重要的一年，煙臺房價，依然會在調(diào)控中向前飛。2010年的煙臺，是壓力與機(jī)遇并存的一年。雖然宏觀調(diào)控的大旗直指地產(chǎn)，但是作為三線城市的煙臺樓市并未受到太大影響。2010年煙臺6區(qū)新增供應(yīng)量280萬平方米，銷售達(dá)到260萬平方米，同比2009年銷售量上浮約為4%，主要是牟平區(qū)異軍突起，帶來了小幅總量提升。2010年，煙臺的樓市8月份前成交量有所下降，9月份后成交量穩(wěn)中有升，11月半個月的時間里新房成交量1528套，與上月同期856套相比，增加近一半。12月初煙臺樓市成交低迷，但從中旬開始成交量回升，與全年平均水平相同。2011年第一季度，煙臺樓市成交量為3434套，3月成交量占到整個一季度成交量的60.75%。4.2蓬萊市房地產(chǎn)市場概況4.2.1蓬萊市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程受區(qū)域發(fā)展、居住環(huán)境以及旅游產(chǎn)業(yè)帶動等因素影響，更兼蓬萊-長島-大連跨海大橋的建設(shè)將在十二五期間動工，蓬萊房地產(chǎn)已成為開發(fā)熱土，房價每年都水漲船高，盡管目前為止，還沒有大的房地產(chǎn)商進(jìn)駐，但萬科、陽光100等一線房企均來蓬萊考察過。歷年固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)年份基本建設(shè)投資投資（億元人民幣）增長率（%）房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元人民幣）增長率（%）200549542122.31200673322926.832007103294332.562008131216634.820091672110134.620092032213735.6（數(shù)據(jù)來源于中國宏觀數(shù)據(jù)統(tǒng)計系統(tǒng)及歷年蓬萊市政府報告）短短6年時間，蓬萊市房價已由1500元/㎡上升到4500元每㎡，一線海景區(qū)域房價最高可達(dá)到8000元，直逼煙臺市福山區(qū)、牟平區(qū)，在煙臺周邊縣市中名列前茅。蓬萊市房地產(chǎn)發(fā)展始端于舊城改造，2000年前后房地產(chǎn)市場逐漸成型，完善于2003年(海夢苑)，房地產(chǎn)項目真正的市場化運(yùn)作始于2004年(海景苑、新世界)，率先向全國推廣始于2005年(蔚藍(lán)彼岸)。銷售價格逐年增長，05年至07年間漲勢明顯。其中05年漲幅在10%左右，06-07年度房價同比增長超過20%。截止07年底蓬萊市區(qū)房地產(chǎn)總體銷售均價突破3000元/㎡（海市云都均價達(dá)3500元/㎡）。實際上，連續(xù)３年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，所針對的是房地產(chǎn)泡沫。蓬萊房價2006、2007兩年漲幅約為25％，即使面對宏觀政策與金融危機(jī)的雙重壓力，2008年房價仍實現(xiàn)小幅上漲。2008年年底，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國平均房價仍上漲了5%左右。2009年春節(jié)之后，在國家頻頻出臺房產(chǎn)新政的作用下，許多業(yè)主停止了觀望，蓬萊樓市出現(xiàn)了回暖現(xiàn)象，成交量開始上升，許多新樓盤的開盤、認(rèn)籌現(xiàn)場出現(xiàn)了“熱鬧”的場面。2009年，蓬萊樓市將誕生一批重量級項目。2004年，蓬萊百萬㎡大型社區(qū)海市云都亮相，迅速以高檔、美觀吸引無數(shù)眼球。到2008年，海市云都之海夢苑、海景苑一期、海韻苑已完成60余萬㎡的銷售，2010年，海琴苑、海景苑二期共有40萬㎡面世。2011年，位于西部板塊的東方翰（花園洋房）均價已達(dá)到7300元/平米，萬泰登州府第均價也達(dá)到6000元/平米。4.2.2蓬萊市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析近年來，隨著城市開放度的增加以及樓盤操作水平的提高，蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，產(chǎn)品類型、操作模式、去化狀況等，都逐漸打破了諸多普通縣級市常見的保守局面，并日益與周邊地區(qū)接軌，形成了蓬萊市的獨特特征。值得一提的是，近年來，蓬萊市房地產(chǎn)業(yè)特別注重挖掘當(dāng)?shù)氐某鞘袃?yōu)勢并加以利用，從而為異地推盤銷售提供重要支持，并獲得了明顯的成效。（1）大體量開發(fā)特征明顯。近年來上市樓盤多為20萬㎡以上的體量，如：半島藍(lán)灣總建40萬㎡，東方翰總建面30萬㎡，半島藍(lán)庭總建25萬㎡，海景苑總建28萬㎡，只有少量樓盤體量在20萬㎡以下，如金泰廣場17萬㎡，華海現(xiàn)代城13萬㎡。由于蓬萊市開發(fā)區(qū)大批閑置土地的存在，以及開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)方向主導(dǎo)，老城區(qū)東側(cè)、開發(fā)區(qū)周邊，成為大盤的集中分布區(qū)。（2）高層住宅逐漸興起蓬萊市傳統(tǒng)的高層建筑多為百貨商業(yè)類、大型企業(yè)辦公樓、職能部門辦公、酒店等，而住宅以多層居多。隨著近3年內(nèi)樓盤開發(fā)的升級，以及政府對高層住宅規(guī)劃導(dǎo)向的引導(dǎo)，新興高層住宅越來越多。如華?，F(xiàn)代城，全部由小高層、高層組成；從屬于海韻苑的一棟26層住宅樓，單獨命名為“自由港”，并單獨設(shè)立了售樓處。價格方面，多層相對高層要高，但單價相差不多，大體差價在300元/㎡左右。從政策趨向、市場趨勢看多層將會逐漸淡出市場，高層將漸漸被市民所接受。（3）建筑美感提升品質(zhì)區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的“扎堆建筑”，目前在售樓盤往往將區(qū)內(nèi)景觀作為重要品質(zhì)賣點。如華?，F(xiàn)代城，將整體景觀布置為三縱一橫，并輔以環(huán)形路網(wǎng)；縣后路步行街的住宅，三層住戶中臨街部分每戶贈送空中庭院。另一方面，樓體造型更趨于個性化，如自由港的飄頂和圓弧形外立面，一品洋房的每戶入戶花園，以及各個樓盤多采的外立面顏色。（4）戶型格局更新?lián)Q代較之于傳統(tǒng)的方正格局，目前市場上的戶型多種形態(tài)并存，既有普通的一梯二戶、一梯三戶，又有自由港那樣的兩梯十二戶蝶形樓。而弧形的房間格局開始出現(xiàn)，如半島藍(lán)灣的弧形陽臺，海景苑的弧形拐角造型的觀景客廳。當(dāng)?shù)刈钣谐耙庾R的，為新世界花園的4棟內(nèi)走廊式公寓樓。（5）花園洋房社區(qū)逐步興起隨著蓬萊經(jīng)濟(jì)的高速增長和房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，蓬萊市民對居住品質(zhì)的要求也日益提高。針對高端客戶越來越高的置業(yè)需求，高端社區(qū)孕育而生，如：登州府第、一品洋房、東方翰等。由于花園式洋房在開發(fā)理念、產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)整體環(huán)境等方面明顯優(yōu)于普通住宅，日益受到購房者的關(guān)注和青睞。在提升蓬萊整體樓市水平的同時，也加劇了高端物業(yè)產(chǎn)品的競爭程度。（6）目前蓬萊房地產(chǎn)市場特點研究A、小型戶型逐漸受青睞外地購房者的增多，短住者的增多，投資者對當(dāng)?shù)厥袌龅目春?，購買力弱的年輕人較多，這些因素導(dǎo)致小戶型住宅越來越多的出現(xiàn)，并逐漸走出了獨立的市場脈絡(luò)。最典型的例子為：新世界花園，其公寓樓全部為50㎡以下的公寓；自由港也全部為小戶型住宅，面積范圍49-69㎡。B、商業(yè)物業(yè)重視較少蓬萊的房地產(chǎn)業(yè)，環(huán)境、人居、旅游因素成為重要背景方向，而當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力、城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成，導(dǎo)致商業(yè)樓盤缺乏足夠的終端市場支持。因此，幾年來僅僅出現(xiàn)縣后步行街一個樓盤，是以商業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)品構(gòu)成。C、海景成為宣傳重點作為旅游城市，蓬萊將海景因素納入樓盤品質(zhì)的重要內(nèi)容。大多數(shù)樓盤的宣傳口徑，都將海景作為一個內(nèi)容。甚至杏花苑這樣距離海岸相對遙遠(yuǎn)的樓盤，也在號稱“海景洋房”。對海景幾乎沒有進(jìn)行借勢宣傳的，僅僅有博展國際、縣后路商業(yè)街等上述幾個。西海岸項目屆時將擁有一線海景。D、銷售人員素質(zhì)有待提升多數(shù)售樓處人員整體精神面貌較散漫，同時組織構(gòu)架缺乏明顯有效的接待體系，對來訪客戶熱情度不高。E、異地銷售成為趨勢由于當(dāng)?shù)胤帕拷陜?nèi)激增，而當(dāng)?shù)叵芰?，無論從人口數(shù)量、購買能力都比較有限，而蓬萊的城市旅游名片能夠吸引眾多外地人眼光，因此各個樓盤往往注重對外地人的推銷。從對樓盤的調(diào)研個案中，可以看出這種趨勢。本次可行性報告中兩個項目未來銷售時也將遵循這個趨勢，尤其是西海岸海洋文化旅游項目4.2.3蓬萊市地產(chǎn)板塊劃分經(jīng)過幾年的發(fā)展，根據(jù)區(qū)域樓盤集中區(qū)域位置、檔次、價格等，可將蓬萊房市劃分為四個板塊，分別是：西部板塊——文教、體育、行政概念（西海岸旅游文化項目屬于西部板塊）；中心板塊——旅游、商業(yè)概念；東部板塊——中央居住概念（南關(guān)路項目屬于東部版塊）；開發(fā)區(qū)板塊——工業(yè)、外地人口集中區(qū)，升值潛力概念。圖蓬萊市板塊劃分示意圖表各板塊戶型、面積段需求程度區(qū)域目前市場需求戶型、面積備注西部板塊140-260㎡洋房、別墅該區(qū)域消費(fèi)以享受型居住需求為主，多為海景、山景別墅及洋房，因此產(chǎn)品熱銷面積段較大，價格較高。中心板塊80-90㎡兩房110-130㎡三房該區(qū)域戶型面積需求具有“兩極化”特點：①相對偏遠(yuǎn)的西南和西北區(qū)域以改善型需求為主，單價相對較低，因此戶型面積段需求范圍相對大一些，多為110-130㎡的舒適型三房。②區(qū)域商業(yè)中心地帶以及政府的行政中心區(qū)域單價較高，客戶多看重其周邊的配套以及未來發(fā)展前景，因此戶型面積段需求范圍相對小一些，以80-90㎡的經(jīng)濟(jì)型兩房為主。東部板塊80-100㎡兩房、小三房120-140㎡三房由于該區(qū)域多為小高層、多層和部分花園式洋房、別墅，周邊配套設(shè)施也不算完善，因此價格相對較低。選擇80-100㎡的經(jīng)濟(jì)型兩房和120-140㎡享受型三房客戶明顯偏多。開發(fā)區(qū)板塊80-100㎡兩房、小三房120-140㎡三房該區(qū)域由于距離市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施也不完善，因此單價較低。選擇戶型多為80-100㎡小三房。4.2.4蓬萊住宅市場價格分析及預(yù)測蓬萊住宅市場均價近年呈穩(wěn)定上漲的趨勢，主要原因如下：A、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，居民收入水平穩(wěn)步提高近年來，蓬萊經(jīng)濟(jì)呈健康、高速發(fā)展趨勢，居民收入水平逐步提高，住房剛性需求和改善型需求大幅增長。B、旅游業(yè)促進(jìn)異地購房者投資、度假需求大幅增長蓬萊因蓬萊閣而聞名遐邇，每年慕名而來的游客達(dá)200萬人次，這就為蓬萊房地產(chǎn)市場帶來了大量的異地置業(yè)者。隨著蓬萊房地產(chǎn)對外推廣力度加大，未來異地置業(yè)者占比將更大。C、土地、建安、財務(wù)等開發(fā)成本的提高推動房價上漲。經(jīng)統(tǒng)計，蓬萊市土地價格從2006年到2010年漲了近兩倍，不管是地價推動房價，還是房價拉動地價，總之由地價直接產(chǎn)生的開發(fā)成本提高了20%以上。建材成本、融資成本、稅務(wù)成本、人力成本以及強(qiáng)制性建安標(biāo)準(zhǔn)帶來的建筑成本也一直上升。成本上升是房價上升的剛性因素。D、公積金貸款啟動。公積金貸款于2006年8月才正式啟動，很多原本沒有購房需求的公務(wù)員、教師迅速加入購房大軍，形成一支突如其來的需求力量。E、其他同類城市房產(chǎn)價格上漲帶動蓬萊房價上漲。乳山、海洋等沿海城市，房地產(chǎn)發(fā)展起步略早于蓬萊，房價上漲已接近翻番，乳山一線海景房已達(dá)到5000元/㎡以上，整體均價也在4000元/㎡左右，但城市環(huán)境、城市規(guī)劃、宜居程度等方面均不如蓬萊，對比之下，蓬萊房價漲幅合理，并且有繼續(xù)上漲的理由。通過以上幾方面綜合分析，蓬萊房地產(chǎn)市場比較健康，供需基本平衡。另外，作為海濱城市和休閑旅游城市，異地購房需求強(qiáng)勁?？梢灶A(yù)測，蓬萊房價將在近期保持穩(wěn)定上升的趨勢。5市場定位5.1目標(biāo)客群特征中高收入階層為主，低收入階層需求不斷增強(qiáng)從目前市場中來看，目前購房人群中，低收入階層占到一部分，并且購房需求有所增強(qiáng)，主要以工薪階層為主。但是項目處于重點發(fā)展區(qū)域，并且距離海景資源較近，未來將會成為蓬萊政府公務(wù)員，事業(yè)單位職工，企業(yè)高管等收入穩(wěn)定且較高的人群置業(yè)地。異地購房者比例不斷上升結(jié)合蓬萊當(dāng)?shù)厥袌龉?yīng)量和居住人口，目前購房絕大多數(shù)為當(dāng)?shù)氐馁彿空吆椭苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民，但是隨著國家調(diào)控政策的不斷出臺，和蓬萊旅游業(yè)的飛速發(fā)展，加上項目所處位置，距離蓬萊風(fēng)景區(qū)相對較近，異地購房者未來將在市場占據(jù)較大比重，尤其隨著限購政策的出臺，對于蓬萊，也是一種契機(jī)。購房主要因素客戶注重地段和價格，同時，隨著生活水平的提升和客戶比例的變化，對物業(yè)產(chǎn)品的舒適性和品質(zhì)感的重視度提升，也更加注重環(huán)境優(yōu)越性和生活情趣。對花園洋房、別墅等高端產(chǎn)品需求明顯增強(qiáng)。5.2產(chǎn)品類型項目名稱建筑風(fēng)格建筑形式海景苑歐陸多層、小高層、別墅海天惠園現(xiàn)代多層、小高層一品洋房歐式多層半島藍(lán)灣歐式多層、小高層華海現(xiàn)代城現(xiàn)代小高層海琴苑現(xiàn)代小高層天頤樂園中式小高層目前南關(guān)路附近多數(shù)項目為小高層和多層，由于政府對住宅形式開發(fā)的限制，板式小高層已經(jīng)被市場認(rèn)可。未來項目也將以小高層為主，搭配少量花園洋房等高端舒適型產(chǎn)品。5.3價格策略項目周邊競爭樓盤分析：東部板塊（南環(huán)路以北）1、海景苑項目特色百萬平方米純電梯全海景社區(qū)占地面積建筑面積22萬平米銷售均價6700元/平米總戶數(shù)所屬商圈中央居住區(qū)裝修狀況毛坯開盤時間2010年5月1日容積率建筑類別板塔結(jié)合多層小高層高層、別墅開發(fā)商蓬萊金泓義置業(yè)有限公司物業(yè)地址蓬萊市市府路以北，海市西路以東，北關(guān)路以南東部板塊（南環(huán)路以南）2、海天惠園項目特色住宅與商業(yè)綜合占地面積19233平米建筑面積48588平米銷售均價4500元/平米總戶數(shù)500所屬商圈外環(huán)裝修狀況毛坯開盤時間2011年7月2日容積率2.5建筑類別住宅和商住樓開發(fā)商蓬萊八仙置業(yè)開發(fā)有限公司物業(yè)地址蓬萊市南環(huán)路與海市路交叉口3、一品洋房項目特色花園洋房占地面積69375平方米建筑面積12萬平米銷售均價5300元/平米總戶數(shù)852所屬商圈外環(huán)裝修狀況毛坯開盤時間容積率1.28建筑類別花園洋房開發(fā)商蓬萊萬城置業(yè)有限公司物業(yè)地址蓬萊海市路157號三個樓盤中，海景苑緊靠本項目，位于南環(huán)路以北（蓬萊人以南環(huán)路為界，南環(huán)路以南就為郊區(qū)，房價有相當(dāng)大跌幅，海天惠園和一品洋房均在南環(huán)路以南，屬于蓬萊人眼中的郊區(qū)，故房價較低）。本項目定價總體將遵循“平開高走”的價格策略，嚴(yán)格控制各項成本的基礎(chǔ)上，采用“成本加成定價法”，結(jié)合市場情況、項目周邊樓盤即時價格，最終確定本項目售價。通過我們對本項目區(qū)位，海景苑項目考察，結(jié)合蓬萊市對該區(qū)域重點規(guī)劃的現(xiàn)實，我們認(rèn)為，該區(qū)域小高層、高層住宅均價在6100元/平方米以上。6項目靜態(tài)測算按6100元/平方米房價進(jìn)行靜態(tài)投資測算，底價（180萬元/畝）成交時，該地塊利潤率為19.77%，稅后凈利潤率為14.83%，自有資本利潤率為81.89%。初擬定地價競拍上限為196萬/畝，此時，該地塊稅后凈利潤率為12.83%，自有資本利潤率為66.59%。表底價成交時測算數(shù)據(jù)蓬萊A地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（104畝）1總用地69333.68平米2可建設(shè)用地69333.68平米3地上建筑面積152534.10平米3.1商品房151923.96平米3.2物管用房610.14平米4地上收益面積151923.96平米5地下建筑面積38132.00平米5.1車位26693.00平米5.2地下室11439.00平米6地下受益面積38132.00平米7總建筑面積190666.10平米8容積率2.2銷售收入一覽表項目名稱蓬萊地塊序號類型建筑面積（平方米）銷售單價（元/平方米）銷售總價（萬元）1銷售收入98850.881.1普通住宅151924.0610092673.621.2地下室11439.0030003431.701.3車位（按60%銷售率）763個60000元/個2745.57工程建設(shè)投資估算匯總表項目名稱蓬萊地塊序號科目名稱總價（萬元）單價成本或利潤（元/m2）1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用19926.401232.202前期工程費(fèi)995.0865.503建筑安裝工程費(fèi)39277.182060.004基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)5784.09380.725公共配套設(shè)施費(fèi)0.000.006開發(fā)間接成本1443.2795.007直接成本67426.013912.828期間費(fèi)用5606.66369.049不可預(yù)見費(fèi)2022.78133.1410總成本75055.464415.0111各項稅費(fèi)7478.07492.2212總成本+稅費(fèi)82533.534907.2313利潤總額16317.35-14投資利潤率（%）19.77%-15投資凈利潤率（%）14.83%-目錄1項目簡介 21.1地理位置 22煙臺市宏觀環(huán)境 42.1煙臺市概況 42.1.1城市概述 42.1.2煙臺區(qū)位 42.1.3行政區(qū)域和人口概況 52.1.4交通網(wǎng)絡(luò) 62.2煙臺市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 82.2.1經(jīng)濟(jì)總量GDP 82.2.2人均GDP 92.2.3產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 92.2.4固定資產(chǎn)投資 102.2.5城鎮(zhèn)居民收入 102.2.6社會消費(fèi)品零售總額 11HYPERLINK\l