世聯(lián)地產(chǎn)廣西扶綏教育科研基地項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議書

扶綏項(xiàng)目

整體定位及物業(yè)發(fā)展建議世聯(lián)地產(chǎn)扶綏項(xiàng)目組2011年7月13日目標(biāo)梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測算6老城區(qū)新城區(qū)本案高速公路南寧崇左二級路區(qū)域?qū)傩裕喉?xiàng)目位于扶綏縣城新城區(qū)，西臨扶綏大道，接駁南友高速，周邊市政、商業(yè)配套不成熟。區(qū)位、交通：項(xiàng)目臨近扶綏縣進(jìn)城主干道扶綏大道，離縣中心僅5分鐘車程，有2條公交車線路；該區(qū)域?qū)儆诜鼋椧?guī)劃的新城區(qū)，未來的行政、經(jīng)濟(jì)、教育中心。伴隨著桂林理工大學(xué)等高校的進(jìn)駐，和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，該區(qū)域未來極具投資價值；扶綏被譽(yù)為南寧的后花園，交通極其便利，高速路僅需40分鐘，二級公路即將通車，一級公路和高鐵也在建設(shè)中，未來到南寧僅需20分鐘。生活配套：周邊區(qū)域商業(yè)配套欠缺，各大項(xiàng)目商業(yè)配套都在建設(shè)中；區(qū)域內(nèi)學(xué)校有龍華中學(xué)和大唐小學(xué)（村校），以及城市職業(yè)學(xué)院、桂林理工大學(xué)（在建）等高校空港經(jīng)濟(jì)區(qū)縣城新城區(qū)關(guān)鍵詞：教育資源集中項(xiàng)目背景區(qū)域競爭：大項(xiàng)目都集中在新區(qū)，區(qū)域商品房供應(yīng)量充足、競爭激烈，但多個項(xiàng)目的建設(shè)也促進(jìn)該區(qū)域的迅猛發(fā)展。大景城東信華府實(shí)德金源國際匯豪雅苑碧園未來城新世紀(jì)花園本案在售項(xiàng)目：將售項(xiàng)目：大景城實(shí)德金源國際未來城東信華府匯豪雅苑新世紀(jì)花園順邦地塊實(shí)德地塊博協(xié)地塊本項(xiàng)目供應(yīng)量充足大盤集中關(guān)鍵詞：區(qū)域資源共享項(xiàng)目背景博協(xié)地塊實(shí)德地塊順邦地塊發(fā)展商目標(biāo)與項(xiàng)目使命：

項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)高利潤下的快速銷售，成為當(dāng)?shù)厥袌龅臉?biāo)桿項(xiàng)目

期望的結(jié)果發(fā)展商在扶綏縣的首個項(xiàng)目，需樹立項(xiàng)目高端形象和企業(yè)品牌形象，為后期的拿地開發(fā)建立市場口碑本報告需要重點(diǎn)解決的問題：開發(fā)何種類型的物業(yè)？社區(qū)總體如何規(guī)劃？首期推出多少物業(yè)？首期戶型配比如何設(shè)置？目標(biāo)梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測算6房地產(chǎn)市場經(jīng)07、08年的市場低迷后，09年起房價全面復(fù)蘇，漲勢迅猛，直到各地限購令啟用后，房價上漲相對有所緩和。房價走勢房地產(chǎn)業(yè)已成為中國GDP發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

本資料來自

管理資源網(wǎng)本資料來自

910政府為了限制房價增長過快，在“國十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出全國主要房產(chǎn)過熱的城市，實(shí)施“限購令”政策。限購政策限購限購令內(nèi)容：本市戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)，限購兩套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。全國主要城市頒布限購令時間北京：2010年5月1日深圳：2010年10月1日廣州：2010年10月15日上海：2011年1月31日南寧：2011年3月1日扶綏目前不限購限購令啟用后，投資客紛紛持觀望態(tài)度，剛需產(chǎn)品成為市場的主流。為解決低收入者住房問題，住建部提出未來五年，我國計(jì)劃新建保障性住房3600萬套。保障房政策保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。2011年2月28日，住建部提出未來五年我國計(jì)劃新建保障性住房3600萬套，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題。2011年4月15日扶綏縣保障性住房建設(shè)工作指揮部在扶綏縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局揭牌成立。從2007年開始實(shí)施保障性安居工程以來，共投資1.12億元，建設(shè)了廉租住房300套，經(jīng)濟(jì)適用房1100套，解決了1400戶低收入家庭住房困難問題?？h委、縣政府決心用3-4年時間完成城區(qū)2650套、東羅礦區(qū)4500套保障性住房建設(shè)任務(wù)。同時計(jì)劃今年完成1000多戶農(nóng)村危房改造任務(wù)。經(jīng)濟(jì)調(diào)控

今年一季度，我國GDP增幅達(dá)到11.1％，3月CPI上漲了3.3％，雖然4月CPI環(huán)比漲幅下降了0.3個百分點(diǎn)，但仍觸到政府今年3％的通脹警戒線；從投資看，1至4月份，固定資產(chǎn)投資增速比去年同期增長25.5%，增速較一季度回升；從信貸看，4月貸款也重回快車道，同比多增了1058億元；從貨幣供應(yīng)看，4月M2增長17.1%，繼續(xù)高于央行此前設(shè)定的16%的水平。中國人民銀行行長周小川5月17日說“為了使宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長，抑制通貨膨脹，我們不排除任何的可能性更往前走一步。使用包括提高存款準(zhǔn)備金率、提高利率甚至其他工具在內(nèi)的貨幣政策工具。”經(jīng)濟(jì)調(diào)控制度頻出：1、5月18日傍晚，央行一氣宣布了三條政策：擴(kuò)大人民幣匯率浮動區(qū)間至5％；分別提高存貸款基準(zhǔn)利率0.27%和0.18%；從6月5日起提高存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)至11.5%。2、從2011年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，這已是央行年內(nèi)第六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。至此，大型金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率已達(dá)到21.5%的歷史最高點(diǎn)。3、6月23日，上海銀監(jiān)局局長廖岷表示銀行被要求減少房地產(chǎn)貸款，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制。4、7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個百分點(diǎn)，其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整調(diào)控政策頻出，釋放強(qiáng)烈的緊縮信號房市反應(yīng)2011年7月1日發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》TOP10企業(yè)底線達(dá)到155億，同比增幅近五成。

雖然2011年政策緊縮，但一線開發(fā)企業(yè)都取得了不錯的銷售業(yè)績。越是在這種調(diào)控頻出的環(huán)境下，大開發(fā)商越是注重資金的儲備，不一味的追求高價，而是在穩(wěn)定的價格下，追求量的突破。

對于小開發(fā)商來說，已經(jīng)開發(fā)的項(xiàng)目，經(jīng)歷了前期的熱銷，短期內(nèi)不會主動降價，而是觀望市場的情況，準(zhǔn)備隨時調(diào)整策略。未開發(fā)的土地，或是猶豫是否轉(zhuǎn)手，或是推遲開發(fā)時間，靜觀未來政策。市場預(yù)測第一、調(diào)控主線：中短期以抑通脹、降房價為核心，中長期將逐步推進(jìn)制度化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。降房價，是民生問題，抑通脹是經(jīng)濟(jì)問題，兩個問題在2011年交織在一起，共同形成“降物價”這個問題。這是短期。從長期來看，2010年的宏觀調(diào)控，政府被動地拉開了房地產(chǎn)市場制度性改革的序幕。主要表現(xiàn)在保障房建設(shè)提升到政治高度、房產(chǎn)稅在全國范圍制造政策輿論環(huán)境。保障房大家沒有異議，只有期待，政策的輿論環(huán)境很好；而對房產(chǎn)稅來說，各方面依然充滿了異議，政策的輿論環(huán)境并不支持。

第二、調(diào)控邏輯：“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化，主要原因是沒有可以替代的更好的邏輯。抑需求，主要還是繼續(xù)以“限貸、限購”兩個主要政策為核心，打擊投資投機(jī)，擠壓市場泡沫，把市場需求向住房的消費(fèi)或者叫居住需求引導(dǎo)；促供給，主要是針對開發(fā)商，收緊銀行信貸向開發(fā)商的流動，加之需求被抑制，商品房的預(yù)售款減少從而收緊開發(fā)商的資金鏈，逼迫其降價銷售，達(dá)到讓房價下降的目的。

第三、調(diào)控政策：從政策儲備來看，2011年的宏觀調(diào)控政策，主要會有問責(zé)、信貸、限購、稅收、供給、監(jiān)管等六個方面。第四、市場走勢：房價在短時間內(nèi)下降將呈現(xiàn)剛性。市場走勢包括供給和需求兩個方面，如果開發(fā)周期以1.5年來算，則2011年上半年或面臨著供應(yīng)不足的局面，真正的供應(yīng)高峰應(yīng)該在2011年下半年和2012年上半年。這就意味著有效供給的不足依然會對房價形成有力的支撐。政策繼續(xù)趨緊、市場上升的因素依然存在，市場在兩股力量的博弈中保持平衡發(fā)展。宏觀大勢小結(jié)對本案的啟示：限購令下剛需產(chǎn)品成為市場的主流；“抑需求、促供給”的調(diào)控邏輯不會變化；未來市場短期內(nèi)價格不會大幅上漲，也許會小幅下跌，但依然看好長期市場?！芭Ｊ小鼻髢r值最大化，“熊市”求控制風(fēng)險在“牛市”中價值實(shí)現(xiàn)是關(guān)鍵性的指標(biāo)。市場好，價高是必然反映價值最大化牛市衡量營銷的標(biāo)準(zhǔn)在“熊市”我們更關(guān)注是的如何跑贏大市，對市場發(fā)展趨勢的把握和利用成為核心能力控制風(fēng)險熊市衡量營銷的標(biāo)準(zhǔn)順應(yīng)市場節(jié)奏，在正確的時間做正確的事。大方向上的正確比細(xì)節(jié)的精致更重要。對本項(xiàng)目來說，在未來1年的市場，抓住剛需客戶和改善型客戶，是安全的戰(zhàn)略性決策。目標(biāo)梳理核心問題界定宏觀大勢本體分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)構(gòu)圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點(diǎn)展示區(qū)域首期推售建議經(jīng)濟(jì)測算6縣城簡介扶綏縣城位于廣西西南部，轄11個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總面積2836平方公里，被譽(yù)為“首府后花園”。扶綏縣全縣人口

44.2萬，縣城常住人口

11萬人，農(nóng)業(yè)人口33.1萬人。

2010年全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成82.29億元，財政收入10.03億元，農(nóng)民人均純收入5519元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16316元。區(qū)域特征扶綏作為“首府后花園”、“首府半小時經(jīng)濟(jì)圈”、“空港門戶”，區(qū)域優(yōu)勢明顯。交通優(yōu)勢明顯：離南寧吳圩國際機(jī)場18公里，離南寧市區(qū)52公里，離廣州650公里，離憑祥友誼關(guān)口岸152公里，離越南首都河內(nèi)300公里，具有機(jī)場、高速鐵路、高速公路、一級路、二級路、碼頭等“六位一體”的交通優(yōu)勢空港經(jīng)濟(jì)區(qū)：經(jīng)濟(jì)區(qū)具有加工制造、臨空服務(wù)、物流配送等功能，是開放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。產(chǎn)業(yè)發(fā)展依托空港區(qū)域優(yōu)勢，縣區(qū)產(chǎn)業(yè)在原有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為物流基地、服務(wù)業(yè)基地、加工制造業(yè)基地、“首府后花園”居住旅游基地和教育科研基地。扶南東亞糖廠2010年全縣工業(yè)總產(chǎn)值68.16億元。制糖業(yè)和水泥制造業(yè)作為扶綏縣兩大支柱產(chǎn)業(yè)，一直都是牽引全縣工業(yè)生產(chǎn)快速增長的源動力和支撐點(diǎn)，它們的生產(chǎn)比重占據(jù)全縣工業(yè)規(guī)模的80%以上。新寧海螺水泥廠區(qū)域規(guī)偏劃項(xiàng)目所弱屬區(qū)域——城南新區(qū)帶：縣城未膛來行政、為教育、經(jīng)析濟(jì)中心區(qū)鉤。扶綏縣城議南新區(qū)以占過境湘桂意鐵路為界描線，以進(jìn)盤城大道為帳主軸，規(guī)著劃面積為945公頃，規(guī)港劃建設(shè)成章集文化、明體育、科攔研、行政撈辦公、商遷住、休閑泰景區(qū)等為沒一體的現(xiàn)貝代綜合城總區(qū)。行政中心抹首批搬遷域單位：縣交通貼局、勞喝動人事服和社會宴保障局趣、檢察商院、法志院、工圓商局等頂。教育中心壤：廣西城嫩市職業(yè)礦技術(shù)學(xué)慢院、廣粒西科技穗職業(yè)學(xué)暖院、武餡警總隊(duì)逃扶綏訓(xùn)誰練基地求、廣西庫銀行學(xué)靈校、龍預(yù)華中學(xué)銜、桂林碼理工大藏學(xué)分部奴等；本案地塊地塊四旗至地塊現(xiàn)狀銳：地形方百正，土地笛平整，西蒸臨扶綏大魯?shù)?，其他壺三面為?guī)裕劃路，周鈔邊無高大著建筑或山羽體，視野蛙開闊。北23區(qū)域價值——空港經(jīng)祝濟(jì)區(qū)借屠助南寧掩機(jī)場空搏港優(yōu)勢給，成為“產(chǎn)業(yè)集馳聚、功能蠢復(fù)合、生伍態(tài)宜居、位充滿活力啊”的綜合羊經(jīng)濟(jì)功能階區(qū)。地塊價值——新城中心截，交通便勻利，連接勇新老城區(qū)禿的扶綏大睛道，是縣旨城出入高屬速的主干妨道。南寧后花骨園·空港要緣瑞道·大社區(qū)項(xiàng)目價值——行政高通端人才嗎積聚地席和教育濟(jì)高端人衫才聚集恨地，具檢有高端皇項(xiàng)目基友礎(chǔ)價值城市價值——首府后花賓園，離南誰寧僅52公里，是繼扶綏縣城辛進(jìn)入南寧蹦，南寧市俊到崇左市勁的必經(jīng)之句地；目標(biāo)梳理核心問題傲界定宏觀大勢本體分析項(xiàng)目定尺位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定申位戰(zhàn)略選燙擇市場分析報告結(jié)構(gòu)穴圖客戶分析12345總體規(guī)帝劃重點(diǎn)展斯示區(qū)域首期推售絡(luò)建議經(jīng)濟(jì)測狼算625從現(xiàn)有市榜場和客戶伏出發(fā)，尋籃找可能的優(yōu)發(fā)力點(diǎn)和襪提升空間土地供甜應(yīng)200地9年始扶踩綏住宅茶土地供淘應(yīng)量開赤始急劇凈增加，映市場商逆品房供捏應(yīng)量從2010年起急敞劇增大成交數(shù)據(jù)根據(jù)當(dāng)前之扶綏縣住疊宅性質(zhì)土蜻地出讓供格應(yīng)量和消養(yǎng)化量，足妹可供未來華消化10年。2011年截止6月份：全縣商品歌房供應(yīng)量勺為2769套，面積3208顛57平米。成交價格扶綏縣商思品房售價萬處于高位康運(yùn)轉(zhuǎn)態(tài)勢井，高層與籮多層產(chǎn)品丸價格相差報約400貫-90太0元/㎡據(jù)市場惕公開數(shù)壘據(jù)顯示碗：2010年，扶墨綏多層喜住宅售興價約為2900元/㎡，高層矮售價約叢為3300元/㎡；多層價將格上漲須幅度較墓快，高梁層較慢悟；扶綏縣棗房地產(chǎn)星經(jīng)歷三失階段：起步期失、緩慢如發(fā)展期懼、快速趨發(fā)展期劈燕。目前屬教于快速劫發(fā)展期悠初級階誰段！市場產(chǎn)鞭品產(chǎn)品相病對單一蘇。目前則市場的廣產(chǎn)品主扔要有：蜂天地樓絲式、多層扮樓梯房什、高層裙電梯房零三種，垂面積區(qū)詢間主要得集中在100叮—13持0平米，次三房戶缺型是市貴場絕對早主力。根據(jù)市抱場調(diào)查池，扶綏竭房地產(chǎn)總市場各獲項(xiàng)目建藝筑形態(tài)幻玉為：多齡層多為晝磚混結(jié)戀構(gòu)、小偶高層及沙高層為糕框架。廢市場以環(huán)三房絕犧對為主亭，自住蓄需求為病主的市指場特征晶。供應(yīng)格池局老城區(qū)傾樓盤售骨價：2800德—320顆0元/㎡新城區(qū)樓唐盤售價：2500聯(lián)—330賓0元/㎡中央豪庭閩臺商貿(mào)城大景城東信華府未來城匯豪雅苑金源國際本案新世紀(jì)花園新南佳洲老城區(qū)替：以多戀層建筑卸為主，奴大多樓厘盤已售葡完。新城區(qū)夢：以高怎層建筑結(jié)為主，法多層與駐高層產(chǎn)治品價格貪相差較廉大。博協(xié)地縮慧塊實(shí)德地塊順邦地艇塊供應(yīng)量市場未國來供應(yīng)酷量充足喚，且主荷要集中戀在城南錘片區(qū)，旨區(qū)域競徑爭激烈肌。本項(xiàng)目高層，占挽地150畝，30萬㎡建面2012年2011年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月匯豪雅苑東信華府占地500畝，建訴面60萬，年卵底入市金源國際占地170畝，建面30萬，在售改，已售600多套，剩廟余1800多套，約24萬平米大景城占地約80畝總建燃面約10萬平米占地95.7畝，總泡建面25萬平米，柳年底入市未來城在售，幸占地38畝，建面6.7萬目前區(qū)域亭內(nèi)集中了10個中大型床項(xiàng)目（地液塊），總旁占地約126塔0畝，總建姜面約232.赤6萬㎡，患未來市儉場競爭芳激烈新世紀(jì)爛花園占地100畝，建店面30萬平米蹤蝶，全高添層洋房實(shí)德地塊博協(xié)地塊占地20.撞5畝，建澤面3.5萬，入酷市時間貴未定占地83.8畝，建殺面16.尤7萬平米占地150畝，建時面29萬平米，雕入市時間發(fā)未定順邦地塊個案分析個案分析——大景城開發(fā)商：廣西宏源置業(yè)投資有限公司代理商：南寧經(jīng)緯行咨詢顧問公司占地面積：172.07畝建筑面積：30萬㎡容積率：2.8綠化率：35%總戶數(shù)：2143戶建筑產(chǎn)品：37座多層、6座小高層及8座高層戶型：在售戶型113—127平米三房、四房售價：多層銷售均價約2800元/㎡，高層電梯房3300元/㎡（折后）其他信息：車位售價7—8萬，雜物房售價5—6萬，多層物業(yè)費(fèi)0.3元/㎡，高層物業(yè)費(fèi)0.8元/㎡。扶綏縣表首個大芳型地產(chǎn)報項(xiàng)目，輛產(chǎn)品比俗較符合使當(dāng)?shù)厝宋疑盍?xí)喬性，社魄區(qū)規(guī)劃琴有綠化燥水景，托在當(dāng)?shù)仉A有一定塌的口碑合。缺點(diǎn)事：社區(qū)霧建筑較陵密。33成交客戶：基本上頁都是本殺地客戶腿和縣下農(nóng)面的鄉(xiāng)牌村客戶菜；也有蕩部分外標(biāo)地客，射外地客妙多為在掩扶綏工姜作或做其生意的執(zhí)，純投芒資客幾陪乎沒有于?？蛻絷P(guān)注廣點(diǎn)：對價格逝比較敏安感，多紹層價格嘗低，比裳較容易袍接受，餓電梯房腿價格及精物業(yè)費(fèi)涌高，銷惑售速度永相對較飛慢；對社區(qū)水熊景園林比予較認(rèn)可；對物業(yè)癥管理比桶較認(rèn)可喂；對區(qū)域妨前景關(guān)爽注不夠茫，普遍棗覺得區(qū)喜域配套遲不完善嶄；銷售速度換：每月至促少20—陵30套，最倉多50套。銷售中敲心：銷售中范心位于例縣城中池心，無尸現(xiàn)場展株示。個案分生析個案分定析——金源國際開發(fā)商：廣西實(shí)德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：38.07畝建筑面積：6.8萬㎡容積率：2.55綠化率：25%總戶數(shù)：643戶建筑產(chǎn)品：天地樓、多層和高層產(chǎn)品戶型面積公寓、1房1廳30~50㎡二房、2+1房64~86㎡三房106~125㎡天地樓158~250㎡價格多層產(chǎn)品均價2700元/㎡，天地樓130萬/套一期二期三期（在售盾）依托城市拿職業(yè)技術(shù)壞學(xué)院學(xué)校遷資源，前軋期推出的等小戶型產(chǎn)裙品獲得熱遙銷。缺點(diǎn)情：社區(qū)規(guī)愛模較小，分園林規(guī)劃片較差。35成交客爭戶：基本上都則是本地客久戶和縣下饅面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)場客戶；也弟有部分外會地客，外然地客多為刑在扶綏工軋作或做生瞇意的，有恩部分外地疾客想在此摧養(yǎng)老；銷售速慚度：三期5月1日開售，筆目前已售30多套，平踢均每天一揪套。銷售價合格：一期開盤時間：10年9月二期開盤時間：10年11月戶型配比戶型配比樓棟戶型面積推售套數(shù)銷售套數(shù)樓棟戶型面積推售套數(shù)銷售套數(shù)3#單間31㎡24407#兩房65㎡24201房1廳42㎡248#單間31㎡24304#兩房65㎡24121房1廳42㎡245#2+1房80㎡1214總計(jì)——72503房93㎡12均價2600元/㎡6#2+1房80㎡1242三期開盤時間：11年5月均價：2700元/㎡3房93㎡12總計(jì)————120108后期電梯房價格預(yù)計(jì)上3000元/㎡均價2500元/㎡個案分粥析個案分析——東信華府開發(fā)商：廣西東信置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積：95.7畝建筑面積：25萬㎡容積率：3.99綠化率：39.6%總戶數(shù)：2280戶建筑產(chǎn)品：18棟全高層，一期將推出6棟樓戶型戶型面積區(qū)間套數(shù)套數(shù)配比3房2廳106-131㎡32250%2+1房91-105㎡11229%2房2廳84-87㎡21021%合計(jì)————644100%一期全高層擺法式社打區(qū)，中命心園林弄水景，館背山看先水。個案分休析個案分析——碧園未疫來城開發(fā)商：廣西碧園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：507畝建筑面積：60萬㎡容積率：1.8綠化率：30%總戶數(shù)：4850戶銷售時間：8月份銷售中心開放，預(yù)計(jì)今年底推出戶型產(chǎn)品：80—130平米兩房、三房、四房建筑類型：首批推出多層產(chǎn)品社區(qū)配套：商場、劇場、小學(xué)、幼兒園一期無論從項(xiàng)盆目規(guī)模、啄規(guī)劃，還晨是開發(fā)商玻的實(shí)力，腦可以預(yù)見草未來城項(xiàng)做目將成為塵本區(qū)域的爛首席樓盤卻項(xiàng)目。市場小結(jié)1、扶綏房盾地產(chǎn)市雁場處于痕初步發(fā)曾展階段茶，營銷屠水平相遮對落后農(nóng)，缺少釘高品質(zhì)樣的高端鞭項(xiàng)目，促目前市抽場無項(xiàng)目有驚現(xiàn)場展示。2、城南新豪區(qū)是未數(shù)來的行頌政和教杯育中心出，但目茅前生活配套碧不完善；3、三房產(chǎn)品錢是市場的貍主力產(chǎn)品，大面過積的復(fù)施式樓普瞇遍去化印速度較加慢；4、未來市懶場項(xiàng)目覺主要集斤中在城湊南新區(qū)滋，并且烤普遍是綱中大型宋項(xiàng)目，貨量充足另，市場競臨爭激烈；5、成交客截戶以縣委城本地疫及下面旁鄉(xiāng)鎮(zhèn)剛需客戶券為主，對懼價格比較謀關(guān)注，外地客互占地比剩重較小稀，投資哭型需求涌極少。目標(biāo)梳嚇理核心問題針界定宏觀大勢本體分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建互議產(chǎn)品定位客戶定摘位形象定倚位戰(zhàn)略選包擇市場分析報告結(jié)引構(gòu)圖客戶分叢析12345總體規(guī)劃重點(diǎn)展杠示區(qū)域首期推售悲建議經(jīng)濟(jì)測算6項(xiàng)目啟動潔在即，客戶需鼻要什么在樣的產(chǎn)備品？客戶能對承受的狗什么樣強(qiáng)的價格昏？客戶置咽業(yè)時所鞭關(guān)注的插是什么環(huán)？客戶來自孤哪里？客戶對于咳新的區(qū)域宰會有什么妥樣的疑慮致？……帶著眾伴多的疑費(fèi)問，我敘們對扶默綏縣城缺及周邊弄鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)嘗行了客奔戶走訪佩，給項(xiàng)霉目的啟語動帶來科啟示。客戶訪談以客戶需核求為出發(fā)腦點(diǎn)農(nóng)業(yè)銀眼行行長古（向行筋長）典型案以例1-銀行行長購買力強(qiáng)目標(biāo)客戶擔(dān)群改善需求妨、投資基本情捏況：50歲左右戴，已有掃住房對項(xiàng)目所吉處區(qū)域的塑了解：了解看待項(xiàng)目新所區(qū)域：新區(qū)是未揮來扶綏的揉行政中心患，周邊的脂配套日漸完善，空昌港、中海傍油、瑞康掌醫(yī)院及多舊所大中專護(hù)院校將在劇新區(qū)成形彼，未來片犯區(qū)的人口駛激增，投叉資前景看攜好。購買意向裳：有意購買握大面積戶府型（120平米左稅右），董改善目如前居住羽環(huán)境小賤戶型可扣考慮投掌資，對皂于銀行冤團(tuán)購有黑意向（祝團(tuán)購價針格2300港-250燦0元/平米）關(guān)注因燭素：小區(qū)規(guī)居模較大坑，最好舅有較好霉的居住吃環(huán)境，注在小區(qū)矛的綠化假、配套駛上均有聰較高的邊要求，濤如小區(qū)字的園林遍有一定癥的特色躬，同時窯有一定通的公共香活動場除所，配虛套有羽棉毛球場經(jīng)、籃球易場。其他：套房客廳及主奔臥室要棍求空間楚較大，裕且要求伸小區(qū)有幼雜物房圈及停車遲位，對于項(xiàng)目欲的建筑風(fēng)俗格，要求肢有一定的迅個性，能謙在其他項(xiàng)覆目中眼前箏一亮的感幫覺。國土局篇公務(wù)員馬麗典型案娘例2-公務(wù)員購買力律較強(qiáng)目標(biāo)客壺戶群解決居住派問題基本情況鍛：剛步入社藝會大學(xué)生對項(xiàng)目挪所處區(qū)堡域的了抵解：了解置業(yè)動潑機(jī)：解決居嚷住問題購買意向懂：有意購買100-燙120平米左右勾戶型，同時要雖求戶型彎通風(fēng)采譯光較好囑，主臥鮮室要求朵有獨(dú)立義衛(wèi)生間須。單價魔在250責(zé)0—3000元/平方米遷區(qū)間，訪總價在35萬以下較潛容易接受里。關(guān)注因素打：項(xiàng)目的鏟價格；承項(xiàng)目的凳樓間距聞，小區(qū)內(nèi)論有滿足悟生活所球需的娛似樂設(shè)備詞，如羽戴毛球場奪、排球年場、乒聰乓球館撐等，另稈外如有透幼兒園尤配套更爆佳。其他：置業(yè)目款的除了訂解決居若住問題科外，還埋考慮離襲單位的俘距離茅，主要冬是為了扒方便就步近上班貞。發(fā)改委汪局典型案慰例3-政府機(jī)箱關(guān)購買力強(qiáng)目標(biāo)客戶刮群基本情況箏：45歲左右竊，已有摸住房對項(xiàng)目所插處區(qū)域的彎了解：了解置業(yè)動察機(jī)：改善居掙住條件核、投資購買意向目：自住型物匪業(yè)要求140平方米書以上四商房，如控是投資疏型物業(yè)茂，則控遺制在80平方米逗左右二黑房，對綁于電梯朵房無抗咽性，要趴求有獨(dú)科立的車財庫，用鉤于停放鴿車輛及錢存放物但品，如牛沒有車乎庫，地村下停車綱場/地面停車波位亦可接右受，但最游好配有雜傭物房存放交物品；關(guān)注因素貴：項(xiàng)目所處德區(qū)域有較怒大的發(fā)展樹潛力，也耕會選擇購嗽置；其次綱是環(huán)境，茫主要考慮幕的是項(xiàng)目筋本身的綠綿化及園林電特色，最換好是可種葉植較名貴輪樹種；最便后是教育亂，由于目廈前扶綏尚里無學(xué)區(qū)的茶嚴(yán)格劃分序，所以在骨教育層面覽上考慮的拉主要是居客住及學(xué)校睡的距離，累如學(xué)校周籌邊有師資填力量較強(qiáng)潔的學(xué)校，算將會成為的購置的附勾加值；項(xiàng)傳目在周邊抄的口碑傳炊播也是影梅響購置的蜓因素之一愉。其他：在項(xiàng)目的記配套上，播主要考慮喘為小孩及排老年人提勇供較良好壤的活動場偵所，如兒貿(mào)童游樂場棟所及老年感人康體娛依樂中心、鏡棋牌室等孤。教育局典型案例4-事業(yè)單么位購買力一線般潛在目標(biāo)且客戶群基本情玩況：45歲左右對項(xiàng)目蓮所處區(qū)肉域的了扎解：了解置業(yè)動機(jī)姑：解決居住亡問題購買意塌向：扶綏縣規(guī)升劃將建有飄一大型經(jīng)史濟(jì)適用房啞項(xiàng)目，主鄰要解決全從縣教師居拘住問題，坐所以基本援上對于商錘品房項(xiàng)目靠暫時不予闊考慮。教師群體間關(guān)注因素停：教師群形體購置迫物業(yè)的范區(qū)域主瓦要是為解決住垃房問題棋、改善聲目前居浴住環(huán)境爬為主要笛動機(jī)，誤購買戶頌型集中啊在100—120平方米害的三房棍為主；沫集中于縣城暢中心，凡主要是誕基于區(qū)柏域內(nèi)的賣成熟配礦套，且臣要求有淡雜物房董配備；悔比較關(guān)帥注戶型刮的功能帖布局是潔否合理塞，同時店價格也努是決定排其購置垮的主要部因素之竭一；其他：全縣總借計(jì)有近3000名教師節(jié)，普通玻教師平獅均基本儲月工資年集中于200站0—2500元之間紙，高級全教師基寧本月工療資在3500元左右墻；電信局張總經(jīng)理典型案阿例5-事業(yè)單鎮(zhèn)位購買力強(qiáng)目標(biāo)客戶睡群改善居詞住環(huán)境基本情仙況：40歲左右對項(xiàng)目所避處區(qū)域的服了解：了解置業(yè)動機(jī)供：改善居領(lǐng)住環(huán)境埋問題購買意籃向：戶型南北仙朝向，考產(chǎn)慮130平方米以遷上三房戶史型，且要沉求主臥、叛客廳空間顏較大，客嗎廳用于日支常接待朋畫友及客戶括，所以要侄體現(xiàn)出大載方；最好偵配有雜物墻房，用于拿放置雜物袋；同時錯樓層結(jié)構(gòu)、溫樓中樓等觀均有較大慰的意向；肌城南新區(qū)距是扶綏縣煌城發(fā)展的淋重點(diǎn)區(qū)域政，區(qū)域內(nèi)礎(chǔ)的配套也刪將逐步得劑到完善，材所以對于給在新區(qū)內(nèi)妥置業(yè)及電損梯房無抗丘性，而且倚新區(qū)的投陳資價格也解較高（投預(yù)資型物業(yè)芝主要考慮50平方米左挪右產(chǎn)品）。關(guān)注因怒素：小區(qū)如配經(jīng)套較為健嘉全、物業(yè)煤管理服務(wù)老對小區(qū)在握形象、知婚名度等方禍面環(huán)保局汪副局長典型案胃例6-政府機(jī)痕關(guān)購買力洞強(qiáng)目標(biāo)客禿戶群改善居住先環(huán)境、投揪資基本情況裙：46歲左右，鞏是縣城多梢個協(xié)會成齊員對項(xiàng)目所盼處區(qū)域的扇了解：了解置業(yè)動辨機(jī)：改善居腿住環(huán)境元問題購買意朗向：自住型物風(fēng)業(yè)考慮140平方米左鬼右四房；胸投資型物模業(yè)以二房彎為主，要徒求戶型功糊能齊全，兆互不干擾貪；客廳要宿求空間較險大，且要遞求有2個陽臺泉；戶型巷的通風(fēng)鬧采光要乒求較好歲，且公茶攤應(yīng)合調(diào)理。關(guān)注因素干：以運(yùn)動型布配套為主寶，考慮小縣區(qū)內(nèi)有羽歲毛球場、預(yù)乒乓球場屆、排球場兇，同時有助較大的活底動空間可陷以進(jìn)行瑜浪伽、太極彼運(yùn)動；如際小區(qū)內(nèi)配語有幼兒園險最好，主摩要是考慮箏到工作因葛素影響到欠小孩的接膀送及安全吼問題，同蜘時對小區(qū)誕的物業(yè)有箭較高的要哄求。對于硬價格方面革較為敏感銀，單價控升制在300舉0元/平方米左脆右可接受。其他：項(xiàng)目的外渴立面是小搖區(qū)的標(biāo)識蜘，同時也敢是住戶的染面子，除掃了要求小珍區(qū)的外立宣面有獨(dú)特竟的味道外梁，同時要絞求小區(qū)的翅形象能在餡一定程度等上體現(xiàn)住概戶的身份勁，較鐘情掩于歐式建輪筑風(fēng)格；東門鎮(zhèn)乓岜樓村筒何書再記典型案趙例7-村干部購買力咽弱非目標(biāo)穗客戶群基本情挪況：55歲左右瘡，在農(nóng)地村有自坊建住房對項(xiàng)目抱所處區(qū)胖域的了酒解：不了解置業(yè)動向互：無在縣坐城置業(yè)量想法原因：縣城離村隸里較遠(yuǎn)，各出于工作昌的考慮，擴(kuò)不方便往啊來；比較弓傾向于在感鎮(zhèn)上購置嘴房產(chǎn)，鎮(zhèn)兄上的房產(chǎn)沈相對縣城搞也比較便摧宜；其他：該村有朝約400戶，總司計(jì)有約146環(huán)0多人，蛇該村主紋要以種商植產(chǎn)甘腎蔗為主把，人均柱年產(chǎn)值輪約60噸，收入命在全縣云排名中誕位列前絲式茅。村里有少數(shù)痕村民在縣協(xié)城置業(yè)，主要是出告于小孩讀渡書、做生饒意、養(yǎng)老羅等考慮。蹤蝶對于商品攪房的購買要求：戶型鉆設(shè)計(jì)合撲理、實(shí)流用，且秩價格要漠相對便絕宜；另叛外住的帖地方離御村里較如近，方桶便工作宿；有一科定的停謀車位（使最好是毅車庫）故及雜物默房；村路民的積冬蓄主要懸用于存聞放銀行磁，對于影房地產(chǎn)曲投資沒府有概念績；渠黎鎮(zhèn)岜邪邦屯多位村民典型案殲例8-農(nóng)民購買力艷一般潛在目腥標(biāo)客戶背群基本情驅(qū)況：在農(nóng)村退均有自斥建住房對項(xiàng)目甘所處區(qū)彩域的了要解：不了解置業(yè)動歪機(jī)：主要是蹲為了方處便做生燒意及小煉孩讀書購買意員向：對于購置使商品房，澤主要考慮100平方米以撤上的三房膠，要求有2個陽臺；違同時對于承小區(qū)的物惹業(yè)管理服委務(wù)要求到抱位，有地畝方停放單矛車、摩托凍車等；同盾時表示對翠于初裝修暫交付的產(chǎn)淚品較為感男興趣，免雨去裝修的胞繁瑣及時垃間。對于價格控，較為關(guān)絡(luò)注，總價哪超過30萬以上，于表示有較凝大的壓力檢；在付款岸方式上，侮不考慮按愁揭，通過組自有資金犬及借錢完?duì)幊煞績r支貸付。其他：區(qū)域上每，縣城活是首選紗，不考爽慮周邊況鄉(xiāng)鎮(zhèn)及哥崇左市教；如有方縣城直肚通村上礙的公交耀車，則穴更佳，我方便農(nóng)魂忙時回潑村務(wù)農(nóng)套；該村征有約150多戶，近700人；國土局凌副局長典型案富例9-公務(wù)員購買力一寨般潛在目標(biāo)縫客戶群基本情況差：剛畢業(yè)機(jī)不久，速目前租叼房住對項(xiàng)目俘所處區(qū)禽域的了鳴解：了解置業(yè)動機(jī)憲：解決居津住問題購買意創(chuàng)向：購置的幅最佳選軋擇以120平方米絡(luò)左右的耽三房為播主，同脂時要求掃主臥室恩和廚房歉的空間演較大，可接受350使0元/平方米左饑右的價格。項(xiàng)目配套煌：對于小躬區(qū)的配甚套主要溫傾向于跡小區(qū)的運(yùn)運(yùn)動設(shè)堡施，如互羽毛球荷場、排畢球場、御籃球等己，越健乒全越好半；物業(yè)柱管理服磁務(wù)有較奴高的要增求，主值要是好頑的物業(yè)悼管理服副務(wù)，可鬧提升項(xiàng)哨目的知楚名度及速居住的立舒適性。其他：項(xiàng)目的建拘筑外立面憐要求有自圾己的個性歷，較具前弄衛(wèi)，同時沿能體現(xiàn)一紅定的身份幫，歐式建報筑可接受姻。投資意絲式識較薄弱。海螺水泥粗廠辦公室李主任典型案例10-公司職員購買力較贈強(qiáng)潛在目鳳標(biāo)客戶驕群基本情粉況：海螺水泥新廠主任，煉已有住房對項(xiàng)目所般處區(qū)域的謀了解：了解置業(yè)動前機(jī)：解決、改槳善居住購買意向燭：比較喜唯歡100㎡左右的渡三房；要求客廳大，若主臥帶衛(wèi)蜻生間；項(xiàng)目配套舟：社區(qū)里能野有一些休答閑器材、袖園林、廣宴場、休閑摘椅子；生絡(luò)活配套比刻較重要，幸附近一定蠟要有菜市而；其他：目前共有肆員工948人，90%是扶綏然本地人脊，多是手年輕人歐，工廠雙擴(kuò)建后巾將會增召加6、700人；人支均收入達(dá)350理0元/月；如項(xiàng)目向價格等苦各方面凝較優(yōu)質(zhì)死，可考睡慮發(fā)動數(shù)廠內(nèi)員暖工進(jìn)行趟團(tuán)購。鋼材店凌老板典型案例11-個體戶購買力平較強(qiáng)潛在目勺標(biāo)客戶鳴群基本情況傷：已有二套或住房，當(dāng)?shù)刈隽?—8年鋼材穩(wěn)生意對項(xiàng)目飲所處區(qū)猜域的了斬解：了解置業(yè)動機(jī)喘：不考慮嗚重新置宏業(yè)對于理復(fù)想居所逝的要求炕：喜歡天地碎樓，要求有自己的杯車庫方群便停車豆，需要2個車位以糕上；對于酸價格期望磚在2800—310縮慧0元/㎡。項(xiàng)目配西套：運(yùn)動設(shè)施劍要求健全其他：之前鉆購買以10萬左右價拌格購買一潤地塊，目偽前已升值刊至30萬左右慎，凌老倘板對此子津津樂桐道。旅游局甘董、梁副折總典型案例12-事業(yè)單職位購買力孕強(qiáng)潛在目標(biāo)葛客戶群基本情演況：均已有飯住房對縣城魂銷售項(xiàng)家目的了粘解：客戶群以鄉(xiāng)下的馬客戶比爸較多，毀主要有謊三類：在種植戶箭、公務(wù)體員、外筐地打工武仔，購厲買的目炊的一是招考慮到誰小孩讀庫書二是朋家里有守部分閑悶錢購房懸投資；哭面積在110—130的三房狼比較好物賣，四堅(jiān)房比較況難賣；吐購房主引要考慮拍因素：悔物業(yè)安同保、園防林環(huán)境須、天地卷樓功能辱布局較栗差；園窩林綠化他、車位算、健身京場所等是客版戶比較近注重的膛因素?？诒鱾鞅容^重柔要，人氣周越旺的盤冬越好賣。其他：主要宣萄傳渠道峰：DM，扶綏電詠視臺、戶醒外牌；客戶對片區(qū)的認(rèn)識1所拜訪疫的客戶太中，清塵楚城南寒片區(qū)是寄縣城未濾來中心槳區(qū)，認(rèn)局可那邊游的發(fā)展榆前景；對于片區(qū)印認(rèn)為目前柄生活配套說不成熟，盤覺得比較羽偏僻；認(rèn)為離妻縣城老攏城區(qū)有帥一定距遮離，如輪果未來嗎工作地拿點(diǎn)搬到銅城南新努區(qū)，會?？紤]在艦?zāi)沁呝I誦房?？蛻魧Ξa(chǎn)品、戶型面積需求2多數(shù)客戶府還停留在忠多層產(chǎn)品邊的認(rèn)識，水對于電梯鵲房比較擔(dān)板心，一是炸價格原因價，二是縣訓(xùn)城經(jīng)常停刻電的狀況匆和經(jīng)常需卸要維護(hù)影菌響電梯使胖用；客戶普拔遍要求撐三房，縫面積區(qū)逗間在100—針120平米，兼部分客稅戶會考元慮稍大選面積的督三房或垂四房；客戶小結(jié)客戶購房的目的需求3客戶購買糟的目的基爭本都是考鏟慮自住，匹對于價格獨(dú)比較敏感鏟；部分企業(yè)隊(duì)白領(lǐng)有投浩資意識，扒相對南寧卡的高房價伙，有考慮嘆購買小戶廉型做投資恢；私營企業(yè)命主和部分村公務(wù)員有駝投資能力勝，但投資版意識未被屈挖掘；比較高友端的公裂務(wù)員及探企業(yè)領(lǐng)卡導(dǎo)，多碧在南寧沃已購房貫或會考淋慮在南皇寧購房插；農(nóng)戶無投吐資意識，葵多為下一但代的成長河考慮購房慶。客戶對社區(qū)配套要求4對社區(qū)困園林比嫩較期待辣，希望喜住在綠駛化較好均的環(huán)境拌中；社區(qū)內(nèi)袋有專屬貿(mào)幼兒園教和老人堆休閑娛頭樂的廣朋場，適識合家庭雁成員活葉動；最好能失有運(yùn)動武場所，耽比較喜揮歡羽毛懇球、乒管乓球、芽氣排球停及籃球結(jié)運(yùn)動，耗游泳池愧需求不誦是非常星強(qiáng)烈；商業(yè)分壞布在社狼區(qū)外圍際沿街即仙可，需桂要有生皆活配套粗的超市條、菜市懇場（不淡一定是惠社區(qū)配堡套，但宋周邊必垮須有）橋。比較看重捕物業(yè)管理濕，希望住先在比較私怪密的社區(qū)瓣；客戶小帶結(jié)客戶構(gòu)成特征描述需求產(chǎn)品換房客戶為主縣城本地居民/公務(wù)員/企事業(yè)單位中級管理者/個體企業(yè)主35－45歲，一般有一個子女，在本地有天地樓，長子或小子與父母同住，有穩(wěn)定收入來源，朋友圈廣，喜歡運(yùn)動、喝茶，通過物業(yè)彰顯身份110—140平米三房、四房周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員/種植戶30-45歲，4口以上家庭組員為主，關(guān)注子女教育100—120平米三房首次置業(yè)為主企事業(yè)單位年輕白領(lǐng)/外來公務(wù)員20-30歲，有穩(wěn)定收入，到了適婚年齡，為二人天地購房，并為未來生兒育女考慮80-100平米兩房、小三房小型個體企業(yè)主積蓄較少，事業(yè)剛起步90-100平米兩房、小三房復(fù)合需求本地投資客關(guān)注周邊環(huán)境和投資前景，以及戶型產(chǎn)品50平米一房、兩房南寧客戶度假、養(yǎng)老型或投資型50平米一房、兩房，110—140平米三房、四房客戶構(gòu)成客戶構(gòu)股成預(yù)判椒：本地魚公務(wù)員/企事業(yè)豆單位白徹領(lǐng)/個體企哄業(yè)主/鄉(xiāng)鎮(zhèn)公蒸職人員/農(nóng)戶，別以滿足因他們的劇需求為保導(dǎo)向SWOT戰(zhàn)略推散導(dǎo)發(fā)揮優(yōu)紫勢，搶狗占機(jī)會利用機(jī)紀(jì)會，克磚服劣勢減少劣余勢，避帥免威脅發(fā)揮優(yōu)臭勢，轉(zhuǎn)堵化威脅優(yōu)勢S機(jī)會O威脅T劣勢W交通便利舟，昭示性挽好；教育資源可豐富；高品質(zhì)社孔區(qū)環(huán)境；區(qū)域是乖扶綏未報來的行農(nóng)政中心森、商業(yè)鳴中心和失教育中燃心；空港經(jīng)濟(jì)省區(qū)的規(guī)劃邁建設(shè)，帶雨動區(qū)域經(jīng)逢濟(jì)發(fā)展和蠅人口發(fā)展龜；高速路悉、高鐵串、一級祥路、二幅級路等喘交通線視路，加姻強(qiáng)縣城禽與南寧筋的經(jīng)濟(jì)請聯(lián)系。生活配竟套不全襖，區(qū)域洽居住成滑熟度低懇；區(qū)域內(nèi)大叼盤林立，該項(xiàng)目競爭裂激烈。構(gòu)建以教構(gòu)育地段為僚核心的生默態(tài)居所利用交通煎優(yōu)勢與強(qiáng)漲昭示性放顫大市場范罰圍通過產(chǎn)品化創(chuàng)新與競世爭對手差吐異化競爭通過產(chǎn)品躁的展示與饅營銷的引巖導(dǎo)，強(qiáng)化制區(qū)域印象鎖和未來前紋景。通過社區(qū)環(huán)境桑和產(chǎn)品（內(nèi)因另）塑造駛區(qū)域內(nèi)拌標(biāo)桿樓中盤，利籍用區(qū)域發(fā)助展及交橫通優(yōu)勢（外因）跨吸引外地斗客戶，最抽終實(shí)現(xiàn)第一陣營績樓盤（結(jié)果）營造高品篩質(zhì)環(huán)境引春領(lǐng)市場；打造“具有強(qiáng)濫輻射力允的第一梨陣營樓芽盤”通過“產(chǎn)品和上環(huán)境配帆套”撬動市悲場世聯(lián)思考—壟斷價格—有不可重閣復(fù)性—過河拆監(jiān)橋追隨者—搭便車，們借勢—以小博大鞭，殺傷戰(zhàn)漲術(shù)—價格戰(zhàn)的控制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明坑確，挖長掘客戶—瞄準(zhǔn)市坐場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品縱和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游送戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新攻的評估鋸標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品占的特色和樂價值行業(yè)老雄大非行業(yè)老宋大，中大脅規(guī)模市場次/非主流市筆場敏銳的機(jī)瓜會主義者戰(zhàn)略選抬擇挑戰(zhàn)者+補(bǔ)缺者鏟戰(zhàn)略！領(lǐng)導(dǎo)者項(xiàng)目的布發(fā)展方祖向：區(qū)域產(chǎn)裙品線的主流跟進(jìn)莫者\(yùn)補(bǔ)缺者及創(chuàng)新產(chǎn)適品和項(xiàng)壘目形象肆的挑戰(zhàn)者營造項(xiàng)目帥自身的差異化特征，扁建立其桿存在的給市場價暑值建造滿足紹市場及客踏戶的需求化的產(chǎn)品算，戰(zhàn)略方向?yàn)榘l(fā)展嗓商和后券續(xù)項(xiàng)目腰建立品牌化口碑『客觀性』主動式被動式『主觀性』1蛛42絮3產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境新進(jìn)者品牌和影圾響力社會資使源和氛幼圍園林景觀菊社區(qū)配套環(huán)境：褲包括區(qū)黃域環(huán)境許和自然糠環(huán)境，棚體現(xiàn)了憂區(qū)位價磨值和自村然資源勻稟賦人文：月需要長渣時間積孔累，為懲領(lǐng)導(dǎo)者塵品牌的鴨標(biāo)志服務(wù)：品籌牌的力量燃，屬于真弟正主流品菜牌開發(fā)商討的競爭力益要素產(chǎn)品：明典型的膀單一項(xiàng)艘目成功吸要素和往高價樓私盤的充粗分條件我們的趕競爭策堂略是：鄭環(huán)境＋換產(chǎn)品√√通過與競享爭對手比斬對，同屬舒一個區(qū)域拴，區(qū)域環(huán)箱境和優(yōu)勢蹈是大家所狼共用，項(xiàng)察目的核心擾競爭力在庭于社區(qū)環(huán)境爽的營造和側(cè)產(chǎn)品的創(chuàng)梁新設(shè)計(jì)！核心競爭力目標(biāo)梳理核心問題太界定宏觀大洽勢本體分眼析項(xiàng)目定料位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定位形象定位戰(zhàn)略選擇市場分析報告結(jié)粘構(gòu)圖客戶分販析12345總體規(guī)劃重點(diǎn)展切示區(qū)域首期推優(yōu)售建議經(jīng)濟(jì)測排算6市場上產(chǎn)須品線豐富諷，多層產(chǎn)服品3房（110站-13巷0平米）供栗應(yīng)量和消兵化量最大蔑；市場主流懷銷售速度20—說40套/月，在售算項(xiàng)目產(chǎn)品喜總價集中倘在27-4裕0萬，銷攏售速度3房〉2房〉4房；天地樓至區(qū)域內(nèi)濟(jì)產(chǎn)品總拿價130-駁150萬，銷籠售速度1-2套/月，縣荷城內(nèi)二潑手房總垃價60-偵80萬，面積鉆約250平米左厭右。別旦墅產(chǎn)品傍目前市達(dá)場屬于炎空白。扶綏南城你新區(qū)未來制供應(yīng)量大做，競爭激桌烈；未來區(qū)弓域市場鵲供應(yīng)產(chǎn)釣品集中老在高層3房產(chǎn)品攜（100迷-13抖0平米），蛇區(qū)域市場恐進(jìn)入品質(zhì)輸走向的居蟲住改善期弄；客戶需握求以剛瓜需和改娛善型產(chǎn)翅品為主去，100-孔120平米改棄善型三芒房是市汁場的主蕉流，90-瞎100平米的以剛需小串三房也選將存在端一定的朋市場現(xiàn)有市孫場潛在市場市場盤逃點(diǎn)啟示個：1.做區(qū)域縣第一陣弱營樓盤膠；2.做市場它主流消地化產(chǎn)品季、填補(bǔ)勸區(qū)域內(nèi)布空白創(chuàng)萄新產(chǎn)品連。市場回顧產(chǎn)品定位思考開發(fā)何種澇產(chǎn)品，實(shí)星現(xiàn)高銷售保速度下的躺利潤最大膝化。市場競爭溫激烈，在云同區(qū)域內(nèi)調(diào)第一陣營開樓盤中突懶圍，樹立苗項(xiàng)目個性蓮和標(biāo)桿。開發(fā)滿足跨改善型需離求和剛需布的客戶的擔(dān)產(chǎn)品為主蹈，實(shí)現(xiàn)高它速下利潤逼最大化，燃后期根據(jù)籮區(qū)域成熟巴度和市場賄情況決定過是否開發(fā)狀小戶型以泥及大面積谷產(chǎn)品。解決方啄案打造高音品質(zhì)社冬區(qū)和極跨具特色箱的經(jīng)典盼戶型產(chǎn)品定鞭位難點(diǎn)蜜問題：1.開發(fā)何種筐產(chǎn)品，實(shí)狂現(xiàn)利潤最步大化？2.如何在激欣烈的區(qū)域橫競爭中展養(yǎng)示本項(xiàng)目籠個性及標(biāo)都桿氣質(zhì)？KPI之一:大社區(qū)\園林景抗觀\配套扶綏客戶挎置業(yè)經(jīng)歷枝還處于起教步階段，遠(yuǎn)對比老項(xiàng)小目簡單的豬社區(qū)園林析景觀、配代套，新項(xiàng)皮目的社區(qū)食園林打造溝和配套設(shè)清施，漸漸植成為扶綏夜客戶選擇撥購買所考孟慮的重要財因素。KPI之二:戶型設(shè)計(jì)糧面積合理\具有創(chuàng)新朋性客戶對寶于戶型炭產(chǎn)品有者一定的停理解，幻玉考慮產(chǎn)喇品的朝盛向、采從光及產(chǎn)征品的功陸能分區(qū)盟有一定妻的要求鵲。KPI之三:物業(yè)管靠理物業(yè)管理軌是客戶入室住后的長紋期安全保孟證及物業(yè)門保值的保蕩證。通過對蔥大景城\未來城\實(shí)德金嶼源國際3個區(qū)域拔客戶認(rèn)屑可的項(xiàng)帆目歸納譽(yù)分析,得出結(jié)母論.第一陣營KPI方向選壘擇：全貴高層（18-報25層）電梯俗房社區(qū),超寬樓雨間距（50米以上，讀至少30米），點(diǎn)丑式布局錯殺落排列，界產(chǎn)品創(chuàng)新項(xiàng)設(shè)計(jì)。主入口沿街商躺鋪次入口點(diǎn)式布局外圍以100平米左右尺的剛需產(chǎn)臣品為主，他內(nèi)部以130平米左右嗽的改善型講產(chǎn)品為主產(chǎn)品定夾位次入口次入口入口以90—1姥00平米的剛檔需型小三萬房以及110爆—13罩0平米改善玻型三房為強(qiáng)主力戶型辣，后期根汽據(jù)市場情稈況決定是乳否增加小段戶型產(chǎn)品癥或大面積嘩產(chǎn)品戶型定垂位客戶戶雙型偏好公寓0一房3兩房一廳0兩房兩廳32+1房6大三房83+1房4大四房2客戶訪象談及問捏卷調(diào)查懇：扶綏客尤戶對住女宅產(chǎn)品麗的認(rèn)識塞集中在喬天地樓億和多層釘平層產(chǎn)飲品，電已梯房偏簽好集中尾在100—坐130平米的爪剛需和土改善型駕產(chǎn)品目標(biāo)梳理核心問題令界定宏觀大祖勢本體分析項(xiàng)目定故位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定荷位形象定扛位戰(zhàn)略選擇市場分狡析報告結(jié)板構(gòu)圖客戶分謙析12345總體規(guī)剛劃重點(diǎn)展仆示區(qū)域首期推售務(wù)建議經(jīng)濟(jì)測筐算6目前在算售項(xiàng)目揭成交客耗戶群：1、成交客續(xù)戶主要來鮮自縣城和晌周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)狠；2、有部分胃在扶綏有難工作和業(yè)莖務(wù)往來的拼外地客戶熱，以自住飼型為主；3、來自律南寧及腦外地的棋投資客正極少?？蛻艋仡檶τ诒敬理?xiàng)目的捏啟示：在區(qū)域啦未形成右規(guī)模效緒應(yīng)時，臘以本地省自住型刊客戶為腐主，降諸低項(xiàng)目王風(fēng)險，內(nèi)形成口丑碑，后訪期深挖著投資客觀，帶動刪項(xiàng)目消淋化速度玩?？蛻粼L談使：1、扶綏縣杰有部分客畏戶有一定臣的購買力秩，但投資股意識未獲荷挖掘；2、少量客裕戶有投資標(biāo)意識，總炎體投資意陜識較差。游離客雷戶群重點(diǎn)客謀戶群核心客補(bǔ)戶群重點(diǎn)客戶織群40%核心客戶曲群50%游離、偶竭得客戶群10%縣城公破務(wù)員；企事業(yè)單涼位白領(lǐng)；本地工廠就高級管理勇人員及專港業(yè)技術(shù)人漫員；個體經(jīng)營晉戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)套的種植大棋戶；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和的公務(wù)員傘；改善居住五品質(zhì)的原單住民；南寧及歌崇左市鞏投資客負(fù)；其他外地肺投資客；周邊鎮(zhèn)任區(qū)的客抽戶；先以扶綏禿縣城剛需蔽和改善型謝買家啟動懇首期，扎聯(lián)扎實(shí)實(shí)抓箭好縣城本葡地客。逐絨漸形成“郵本地客戶晚追捧、周搞邊鎮(zhèn)區(qū)和味南寧客跟測風(fēng)”的局倍面，建立敵品牌形象妖盤可持續(xù)降發(fā)展的客杰戶動力營銷啟示呼：本項(xiàng)目均前期推廣渡將主要圍清繞縣城及賞周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)惱的客戶進(jìn)晚行，深挖苦渠道客戶產(chǎn)?？蛻舳ㄎ荒繕?biāo)梳理核心問投題界定宏觀大勢本體分僻析項(xiàng)目定位規(guī)劃建摩議產(chǎn)品定鎮(zhèn)位客戶定負(fù)位形象定棉位戰(zhàn)略選兆擇市場分析報告結(jié)陪構(gòu)圖客戶分紗析12345總體規(guī)臟劃重點(diǎn)展示所區(qū)域首期推售搏建議經(jīng)濟(jì)測恭算6價值支撐新中心新城區(qū)接止駁南寧\社區(qū)環(huán)陣境、配旁套\高附加值比產(chǎn)品\物業(yè)管理在扶綏發(fā)城市化彼進(jìn)程中碑，我們渾如何從詞區(qū)域第敢一陣營賽中跳出柏，樹立娛標(biāo)桿？鎮(zhèn)政府舟新辦公記區(qū)新中心注生態(tài)居樓住區(qū)空港經(jīng)濟(jì)趟區(qū)南寧城到市后花堆園園林水鞠景休閑廣場幼兒園健身場棋所商業(yè)中心新中心社區(qū)配套管家式長服務(wù)物業(yè)管參理高附加值丑的高層洋御房產(chǎn)品形象定位從扶綏的江客戶角度淡：向往城叨市生活，沃追求流行踐，希望居宗住在環(huán)境范優(yōu)美的高狹檔社區(qū)，勞體現(xiàn)身份舟地位！簡單、直臟白比含情夫脈脈更容響易理解和爐接受現(xiàn)代的扣、奢華縣的、城萍市中心謎、生態(tài)祖公園！營銷立意額的詮釋：一種融尼入城市濟(jì)生活、禮享受城刪市服務(wù)透的精神背自豪感嚇！[迎合客戶糖的理解和繞需求]72展示項(xiàng)拌目奢華燃?xì)赓|(zhì)和稀高端形目象，令牙居住在溜此的每血一位業(yè)沙主充滿皆尊貴感盤和自豪芒感形象定位[備選：世贈璽領(lǐng)地、紐奉金銘府邸]恒信·公館1號形象定位推廣名建什議方向一尊貴不是擾每個人都感能擁有奢華不下是每個齊人都能竊享受74體驗(yàn)城市呈居住品質(zhì)患，享受生京態(tài)公園環(huán)厚境形象定位[備選：公鬼園世家、跪南城大地]恒信·城市公園形象定沸位推廣名努建議方向二向前一配步城市生活綁不需想象目標(biāo)梳辦理核心問題崇界定宏觀大戴勢本體分析項(xiàng)目定位規(guī)劃建議產(chǎn)品定劉位客戶定位形象定泰位戰(zhàn)略選種擇市場分行析報告結(jié)構(gòu)岡圖客戶分析12345總體規(guī)劃重點(diǎn)展示在區(qū)域首期推睜售建議經(jīng)濟(jì)測騾算6景觀價腿值最大邊化以尊貴廉感的體譜現(xiàn)點(diǎn)布脅局社區(qū)高附加值生產(chǎn)品創(chuàng)新ⅠⅡⅢ風(fēng)格鮮塔明色彩片艷麗的故異域風(fēng)網(wǎng)情Ⅳ規(guī)劃理念通過景觀睜資源最大騙化利用,配合產(chǎn)奶品創(chuàng)新以及對產(chǎn)忽品賦予專異域“廚尊貴”猴的精神想氣質(zhì),進(jìn)行項(xiàng)封目的規(guī)格劃理念版導(dǎo)入。項(xiàng)目地塊碑方正，地篇勢平整，踩西面臨扶資綏大道，黃南門和東川面是規(guī)劃閉路。編號地塊屬性景觀評價其它特征A西面臨扶綏大道，北面臨未來城商業(yè)中心景觀差商業(yè)價值大，有道路交通噪音B中心地塊、臨近中心景觀景觀最好居住價值高，可做中心樓王C南面臨規(guī)劃路景觀較好居住價值和商業(yè)價值兼?zhèn)銬東面單獨(dú)地塊，三面臨規(guī)劃路景觀好居住價值較高地塊居住擾價值排序刃：B>D紋>C>A地塊價值盈分析ADCB79客戶看軍重的項(xiàng)銳目賣點(diǎn)——排名前葡三位分漫別是：團(tuán)園林、耀交通、景配套;客戶需要震的項(xiàng)目配剖套——排名前三微位分別是床：廣場、欄車位、商左場;項(xiàng)目賣匪點(diǎn)項(xiàng)目配套區(qū)域價值2大社區(qū)0

園林10配套5建筑品質(zhì)4產(chǎn)品戶型3價格4教育2物業(yè)4交通7區(qū)域商業(yè)2幼兒園4小學(xué)1籃球場5游泳池5商場7會所5車位10雜物房7水景3廣場11主入口產(chǎn)品定芽位沿街商鋪商業(yè)中心憑區(qū)中心景拼觀區(qū)（小水景汁、大公園辯）社區(qū)商業(yè)瀉街點(diǎn)式布姓局社區(qū)入盟口水景平面規(guī)劃夏建議建筑點(diǎn)斗式布局典，小區(qū)僅四周沿勺街商鋪明，中心爆規(guī)劃路海作為社騾區(qū)商業(yè)能街，社特區(qū)入口騙設(shè)在地瘦塊東南洞面運(yùn)動休閑團(tuán)區(qū)入口入口入口入口中心景鼻觀區(qū)中心景港觀區(qū)銷售中心利用原有扶池塘改建揉成地下室削停車場園林風(fēng)晌格——客戶偏向蓋江南園林唇風(fēng)格，希細(xì)望寧靜、兵綠化優(yōu)美何；園林風(fēng)格狡喜好北方庭院風(fēng)格1江南花園風(fēng)格7英式風(fēng)格1法式風(fēng)格1地中海風(fēng)格0

美式風(fēng)格1東南亞風(fēng)格

0不需要特別風(fēng)格，只要寧靜、綠化優(yōu)美就好5產(chǎn)品定位園林特旅點(diǎn)：嶺南園邁林以庭陵院式為飯主，集匯北方園助林和江頌?zāi)蠄@林隱之所長日，并吸旋收近代諷西方造座園手法甩，采用剪崖瀑、貴石潭、瘦曲水、靜湖池、絞水庭、做船廳、墻廊橋等燥較多，堅(jiān)疊山多鈴姿態(tài)嶙陪峋；整替體較江破南園林儀更現(xiàn)代燥化。園林規(guī)劃方向選繩擇：嶺摟南風(fēng)格除園林【案例】嶺南風(fēng)格-中信紅伸樹灣園林組團(tuán)產(chǎn)品定航位中央大盾型景觀幕區(qū)、各再樓棟附基近園林講景觀點(diǎn)限，通過黨幽曲的網(wǎng)道路連冰接，處隊(duì)處有景盾、綠樹漂成蔭，上形成公輪園式社寫區(qū)。中心景破觀區(qū)：委采用小哄面積水擦景、大贏公園的荒方式，豪形成社肆區(qū)業(yè)主般休閑、竟聊天的傷主要聚劃集地園林規(guī)劃園林組團(tuán)中心景觀遞區(qū)中心景麗觀區(qū)園林組團(tuán)園林組述團(tuán)園林組庭團(tuán)園林組處團(tuán)風(fēng)情組亡團(tuán)——私密休閑史場，以道棄路為紐帶,形成不濕同主題散的景觀邁帶設(shè)置小稈型瀑布芽水景，交形成園少林景觀娛的變化以蜿蜒曲耗折的道路憤為軸線，殘沿路設(shè)置奸水景、雕倉塑，同時么通過植被王的變化形剝成富有生蚊氣、靈活端的園林景結(jié)觀沿路設(shè)漂小型駐米留場所帳，供業(yè)挨主兩至塊三人的餡私密休物閑娛樂較場所采用不秘同的地老面鋪花蠶，打造畏富于變計(jì)化的園巷林景色尋，結(jié)合酷東南亞布風(fēng)格，渡增強(qiáng)符話號元素園林規(guī)劃園林功能-休閑娛柜樂場所兒童娛樂慘場老年人健帆身場園林規(guī)劃建筑風(fēng)格——客戶選擇去方向比較確分散，但常要求外立耕面比較鮮呢艷；建筑風(fēng)格敵喜好中式5英倫2法式3地中海2現(xiàn)代簡約4后現(xiàn)代風(fēng)格0產(chǎn)品定位競爭對手柳的建筑風(fēng)呈格以異域診風(fēng)格為主深，做工比失較粗糙，園純粹、高叮檔次的建寨筑立面是粘本項(xiàng)目的球突破點(diǎn)建筑風(fēng)格東信華府大景城世紀(jì)花娃園碧園項(xiàng)目簡歐風(fēng)解格法式風(fēng)寺格現(xiàn)代、歐門式現(xiàn)代產(chǎn)品定注位方向選襲擇：地窮中海風(fēng)熔格建筑——原特指地講中海北岸畝沿線的建壞筑，后來爸融入歐洲飲其它地區(qū)找的建筑特墓點(diǎn)，逐漸陳演變成一異種豪宅符叫號。閑適、京浪漫卻扁不乏寧市靜是地校中海風(fēng)偶格建筑鉗所蘊(yùn)含坐生活方敏式的精酸髓所在簡單、欠圓潤的合線條，給人感告覺格外返枯璞歸真、掘與眾不同僑，漳顯極塑其休閑的海生活方式若。色彩的魯組合與薦碰撞。色彩簡辜單卻明直亮、大目膽、豐仔厚，呈累現(xiàn)出色久彩最絢佩爛的一股面，最鑒典型的扎三種色崗彩搭配萄：藍(lán)與窄白、金禿黃與藍(lán)歷紫、土遷黃與紅喜褐。門廊、圓掩拱和鏤空綢。最常見的吼三個元素?zé)煟洪L長的各廊道，延悅伸至盡頭腳然后垂直碑拐彎；半魚圓形高大始的拱門，屆或數(shù)個連瓣接或垂直微交接；墻厭面通過穿慶鑿或半穿杰鑿形成鏤私空的景致柴。細(xì)節(jié)處理誦細(xì)膩精巧情。運(yùn)用螺旋奮形結(jié)構(gòu)配勝件，包括撥陽臺、窗破間柱子等曬多用螺旋惡形鑄鐵花切飾。此外說，往往采物用建筑圓舞角，讓外伴立面更富敵動感，外叛墻局部用冷文化石和榮特別的涂籃料，露臺蛛上采用弧帶形欄桿等罵，而裝飾永性用的煙賠囪帶有傳攀統(tǒng)英國風(fēng)冒味。香蜜湖彈一號建筑風(fēng)格產(chǎn)品定鬧位外立面伙：立面禍采用白狹、淡黃餃、土黃梳三種色炎調(diào)的涂平料，屋抖頂采用慌桔黃色敬的瓦，巖通過鮮嫁明的色眼彩對比掀形成建五筑的層鞭次感建筑立鋸面產(chǎn)品定位社區(qū)內(nèi)擔(dān)配套：粗幼兒園長、籃球妥場、室瓦內(nèi)健身驢館（羽掀毛球館陸、氣排醫(yī)球館、嶺乒乓球暫館）。社區(qū)配套91商業(yè)布局溪安排——客戶比非較偏向贈商業(yè)中默心或沿承街商業(yè);商業(yè)布局沿街商業(yè)5社區(qū)內(nèi)步行街2商業(yè)中心8產(chǎn)品定位小區(qū)四周蘇為沿街商食業(yè)，南面嫌為一層商壇業(yè)，西臨持扶綏大道歪北面碧園舊沿街為2~3層商業(yè)，壺社區(qū)商業(yè)谷街為一層易。商業(yè)規(guī)宴劃將開間控啊制在4~8m，進(jìn)深12~亭15m，層高玩控制在4~4宮.2m；功能：預(yù)賽留衛(wèi)生間竄、水電管笑道、排污攀及油煙管匪道等；配置：室見外停車位罪，至少每掉個商鋪2個注意：抽盡量減平少梁柱辦，增強(qiáng)旨使用面央積，同鞏時以便揮業(yè)主裝骨修產(chǎn)品定位汽車?；I車位主糕要設(shè)在碧地面以迷及沿商村業(yè)街道繩路，利染用地塊殿原有池箱塘改建街成地下獨(dú)室停車性，非機(jī)鋤動車位蜜設(shè)在一雪樓架空屠層位置羞，道路磚實(shí)現(xiàn)人展車分流仇。停車位目標(biāo)梳下理核心問顧題界定宏觀大泄勢本體分析項(xiàng)目定鼓位規(guī)劃建議產(chǎn)品定位客戶定遮位形象定豪位戰(zhàn)略選擇市場分顏析報告結(jié)構(gòu)奏圖客戶分欄析12345總體規(guī)與劃重點(diǎn)展示報區(qū)域首期推售花建議經(jīng)濟(jì)測算6開發(fā)節(jié)喂奏：由于目前脅只獲得70畝地塊，沿西面地塊草上有池塘糕，因此本憤項(xiàng)目的開構(gòu)發(fā)方向建喂議由東向遭西、由南宅至北。銷售周融期：參照目前稻扶綏的項(xiàng)彈目的銷售碌速度30套/月，本