城市經(jīng)濟(jì)人口規(guī)劃

城市經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃

和房地產(chǎn)市場(chǎng)一、導(dǎo)論

I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系—中國(guó)脈絡(luò)II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)III.房地產(chǎn)市場(chǎng)概況不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

不動(dòng)產(chǎn)是一個(gè)市場(chǎng)博弈:--追求利益--游戲規(guī)則--參加者又不同角色和戰(zhàn)略--即使為了獲利，也要了解經(jīng)濟(jì)的外部性新規(guī)則促使參加者改變博弈計(jì)劃變動(dòng)的市場(chǎng)例：辦公樓小型化--后工業(yè)社會(huì)--企業(yè)削減辦公用房費(fèi)用Kodak削減25-40%辦公用房費(fèi)用不動(dòng)產(chǎn)不僅僅是一個(gè)博弈

政府干預(yù)增加投資--稅收，補(bǔ)貼限制開(kāi)發(fā)--分區(qū)規(guī)劃參加者—包括政府的相互影響經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域+非經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域I.金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（1）以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，金融業(yè)的支持必不可少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的四條主要來(lái)源:

自有資金，銀行貸款，資本市場(chǎng)融資，銷售回籠資金金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（2）銀行貸款一直是開(kāi)發(fā)資金的主要來(lái)源。

在目前國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的說(shuō)法:

一是給房地產(chǎn)業(yè)的貸款占全部貸款余額的30％，其余行業(yè)占70％：

二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的30％，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占70％。金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（3）

信用關(guān)系

：

金融業(yè)去年對(duì)30多個(gè)行業(yè)的信用狀況進(jìn)行了內(nèi)部排序:

房地產(chǎn)業(yè)排名倒數(shù)第四，僅居冶金行業(yè)、外經(jīng)貿(mào)行業(yè)和酒店業(yè)之前。

房地產(chǎn)業(yè)雖然在1998年之后發(fā)展很快，但信用狀況與其他行業(yè)相比并不理想。

相當(dāng)多的開(kāi)發(fā)商搞“打一槍換一個(gè)地方”式的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。規(guī)?；?，集團(tuán)化，有品牌的開(kāi)發(fā)商很少。

信用中國(guó)誠(chéng)信證券評(píng)估公司曾對(duì)上海，福建兩地的部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)展了銀行貸款信用評(píng)級(jí)，結(jié)果表明：

在信用較好的上海，受評(píng)的238家開(kāi)發(fā)商中，信用等級(jí)在3B(有貸款價(jià)值)及以上企業(yè)僅占37％，2B(有風(fēng)險(xiǎn)但可以貸款)占59％；福建受評(píng)的122家開(kāi)發(fā)商，2B及以上企業(yè)占68％。

核心問(wèn)題是：規(guī)模太小，自有資本金太少，實(shí)際源于銀行的資金普遍高出50％，信用狀況普遍較低。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（4）緊縮政策：2002年12月5日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了“切實(shí)落實(shí)房地產(chǎn)信貸管理政策，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展”的消息，開(kāi)始對(duì)2001年6月以來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)辦理情況進(jìn)行檢查

銀行界的反應(yīng)：

惜貸不等于不貸，銀行比以前更慎重、更細(xì)致。

光大銀行：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目惜貸，但對(duì)于像北京城建集團(tuán)，住總集團(tuán)、建工集團(tuán)這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，不但不提高貸款利率，還會(huì)適當(dāng)放寬一些政策去爭(zhēng)取項(xiàng)目。中國(guó)工商銀行：更多地把資金投向有實(shí)力、銷售前景看好、戶型合理的項(xiàng)目。實(shí)行“低層封頂，高層要完成項(xiàng)目三分二”的原則加強(qiáng)對(duì)客戶的監(jiān)控。

中國(guó)建設(shè)銀行：實(shí)施“個(gè)貸品牌”手段，全力打造“樂(lè)得家”品牌，爭(zhēng)奪一些實(shí)力強(qiáng)，在市場(chǎng)上有口碑，信譽(yù)度好的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，在開(kāi)發(fā)貸款，硬件配備。服務(wù)，保證金的扣留額度，擔(dān)保的時(shí)間上都動(dòng)了不少腦筋。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（5）與對(duì)開(kāi)發(fā)商的惜貸相比，個(gè)貸卻是紅紅火火

個(gè)人住房貸款的不良貸款率不足0.4％，再加上它具有擔(dān)保方式完備，風(fēng)險(xiǎn)小等眾多優(yōu)點(diǎn)，各家銀行都對(duì)其格外關(guān)注，也紛紛地加大了個(gè)人住房貸款的投入力度，積極支持住房消費(fèi)，使大量信貸資金轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

個(gè)人住房貸款截至今年10月底，中國(guó)工商銀行的個(gè)人住房貸款余額由1997年末的62億元增加到2418億元，增長(zhǎng)了38倍，預(yù)計(jì)到2005年末，中國(guó)工商銀行住房貸款占全部貸款的比重將達(dá)到1596左右，其中個(gè)人住房貸款占全部貸款的比重達(dá)到12％以上。

金融業(yè)和房地產(chǎn)的關(guān)系

----中國(guó)脈絡(luò)（6）我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的直接融資所占比例很少

商業(yè)銀行的資金來(lái)源主要是短期儲(chǔ)蓄存款，所提供的貸款主要也是短期流動(dòng)貸款。這對(duì)需要長(zhǎng)期資本的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是不適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的需要，不能保證房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展，相反卻成了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個(gè)限制性因素。（如，辦公物業(yè)的持有和管理）間接融資和直接融資國(guó)際上把房地產(chǎn)業(yè)的資本化程度作為衡量該產(chǎn)業(yè)成熟與否的主要標(biāo)準(zhǔn)。去年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源的統(tǒng)計(jì)顯示，企業(yè)自籌資金不足28％，銀行融資占21.7％，建筑公司的工程墊款和購(gòu)房者的預(yù)付款占38％，在資本市場(chǎng)的直接融資僅占總量的十分之一。迫切需要擴(kuò)大資本市場(chǎng)的融資渠道目前，我國(guó)2.5萬(wàn)余家的房地產(chǎn)企業(yè)中只有50多家實(shí)現(xiàn)了在證券市場(chǎng)上市融資

但，上市是答案嗎？II.認(rèn)識(shí)不動(dòng)產(chǎn)

不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)特點(diǎn)（1）

物理特征1）

不可移動(dòng)性：各地市場(chǎng)是分散的地方市場(chǎng)/全國(guó)/國(guó)際2）

獨(dú)特性（異質(zhì)性）：商品差異大3）不滅性：土地作為有形資產(chǎn)和合法權(quán)益的載體不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的特點(diǎn)（2）經(jīng)濟(jì)特征1）

稀缺性2）

經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)3）

改造：影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值4）

situs(位址)/location(位置/區(qū)位):不動(dòng)產(chǎn)區(qū)位以及與周圍環(huán)境的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)市坐場(chǎng)的特點(diǎn)葬：

完全狼競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)嶄不可能存妄在信息的抹獲取較裁困難，步成本較景高，需絹要經(jīng)紀(jì)陶人和評(píng)春估師等濱專業(yè)人楚員讓市劑場(chǎng)有效殲運(yùn)轉(zhuǎn)外部經(jīng)濟(jì)/基礎(chǔ)設(shè)施爆影響大E.g銜.污士染，軌隸道交通不動(dòng)產(chǎn)埋的產(chǎn)品1)空間2)不動(dòng)產(chǎn)資賭本市場(chǎng)：70年代以來(lái)緣瑞逐漸成熟（中國(guó)射的地產(chǎn)請(qǐng)基金？素）產(chǎn)品特性--使用其價(jià)值和交戀換價(jià)值--“耐至久消費(fèi)品素”vs.“是權(quán)利神，不是商蛙品”總之很貴,需要政府棋不同形式/程度的賽介入國(guó)際上，仁房?jī)r(jià)和居往民年收入去之比一般于在4到6期倍，而我鎖國(guó)許多地騙區(qū)已經(jīng)超吉過(guò)了8倍蝦：北京（跑11.0贊）、云南間（10.罪6）、上從海（9.宮9）、天謎津（8.幣9）、海兇南（8.攻9）、吉侵林（8.恰1）、黑漿龍江（8妥.1）、柄廣東（8眠.0）、趟陜西（8選.7）和話寧夏（8望.6）。不動(dòng)產(chǎn)的賺供需需求1)不綱動(dòng)產(chǎn)既是傅消費(fèi)品，群又是資本騾品。2)魯有效需廳求供給1）時(shí)間:建憑筑期間造現(xiàn)成的滯后如，奧運(yùn)易，sar拐s2）地點(diǎn)：滑不可移綱動(dòng)性3）轉(zhuǎn)換雹：如，深塌圳華強(qiáng)北，北京大目山子市場(chǎng)中的悼個(gè)人和機(jī)廁構(gòu)參加者垂包括--使俱用者、松消費(fèi)者笛，包括直所有者須和租戶--提緞供者，暢建筑工駝人、建導(dǎo)筑師、狀工程師規(guī)、測(cè)量擱員、開(kāi)蜜發(fā)商、掛投資者--中央騰和地方政備府，各級(jí)貝代理機(jī)構(gòu)依，法院--其他尺輔助使用昂者或提供旅者的相關(guān)僻專業(yè)人員邊，對(duì)市場(chǎng)撲運(yùn)作起關(guān)悅鍵作用：蹄如，中介蓄、咨詢、鳳物業(yè)管理細(xì)看投泊資者1）個(gè)人2）公司：出CEO乖—財(cái)務(wù)店經(jīng)理/焦不動(dòng)產(chǎn)溪經(jīng)理3）機(jī)構(gòu)投資蠟者（國(guó)內(nèi)酸/國(guó)外）--80塊年代后的辮顯著趨勢(shì)--銀消行、養(yǎng)劉老基金殊、人壽選保險(xiǎn)公很司房地產(chǎn)席對(duì)經(jīng)濟(jì)交的作用作為生此產(chǎn)要素蜘：為經(jīng)丙濟(jì)和生猶產(chǎn)活動(dòng)助提供空箏間反過(guò)來(lái)說(shuō)駛，經(jīng)濟(jì)和畝生產(chǎn)活動(dòng)省的內(nèi)容影揭響需求的懼內(nèi)容）作為公司偶財(cái)產(chǎn)：是有公司資產(chǎn)僅負(fù)債平衡嗚表中重要奧的資產(chǎn)項(xiàng)布目，和公侍司負(fù)債相宗對(duì)應(yīng)作為投枝資工具柏：是個(gè)諷人投資妄者的主糟要投資胳工具，嫁是金融忠機(jī)構(gòu)，品基金和嗓保險(xiǎn)金茅的主要天收入來(lái)堤源—當(dāng)然，案每個(gè)國(guó)亡家/地區(qū)的懲情況有柄別。房地產(chǎn)和添經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)刮是世界餐各國(guó)經(jīng)縫濟(jì)發(fā)展奴的重要供組成部仗分，并厘分別在毯一些國(guó)企家的國(guó)楊民生產(chǎn)渾總值中消占有3畜％至1銷2％的潤(rùn)不同比團(tuán)重。英襲、德、竊日、美答等國(guó)家識(shí)在經(jīng)濟(jì)澇起飛時(shí)度期，房紐奉地產(chǎn)投叮資占全喇國(guó)投資薄比例曾柄高達(dá)4刑0％以劑上。美國(guó)的鞠房地產(chǎn)諒和經(jīng)濟(jì)美國(guó)G藝DP每尿年6萬(wàn)臉億美元糕以上?；司s剛2萬(wàn)4認(rèn)千?？傂摅wGD園P中，星個(gè)人消舊費(fèi)近2足/3，訂政府購(gòu)收買(mǎi)20題%多一哈點(diǎn)，私平人投資壘大概1浴5-1耕6%。視每年國(guó)克內(nèi)私人同投資一喜半左右角投資于治不動(dòng)產(chǎn)堡，其中舍又有一腥半以上娛（即總閣量的1國(guó)/4）攻投資于無(wú)住宅。近幾年，稱中國(guó)的房左地產(chǎn)同樣攜有了重大迎的發(fā)展，峰從197葉8年之前涌的平均占事國(guó)民生產(chǎn)箭總值的0討．5％至汽1．5％頓上升到1概993年尸之后的平針均超過(guò)7蔑．5％的誦水平，高床峰時(shí)接近鞠占固定資桐產(chǎn)投資中賴的30％狼。近幾年遺房地產(chǎn)銷治售額約占仿全社會(huì)消槽費(fèi)品零售早總額的5巴％至7％灣，房地產(chǎn)頑同時(shí)在拉芳動(dòng)其他消屯費(fèi)上和生嶺產(chǎn)上起到焦極大的作陰用。歷年建釀筑業(yè)產(chǎn)假值數(shù)據(jù)姥列表綱(單箭位:塑萬(wàn)元)年份19951996199719981999建筑業(yè)占GDP比重（全國(guó)100，單位:%）6.56.76.56.76.6歷年建筑業(yè)總產(chǎn)值(單位:萬(wàn)元)579374548282249791264777100619922111528640本課結(jié)構(gòu)1.城市盈和區(qū)域經(jīng)芝濟(jì)如何影霜響

房地稀產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)撕展方向城市和沸區(qū)域的墓興衰產(chǎn)業(yè)和不揭動(dòng)產(chǎn)需求2.公谷共政策曲和城市夾規(guī)劃決蝕定了房違地產(chǎn)市念場(chǎng)的構(gòu)之架（教科書(shū)幟的用途）III.攻不動(dòng)產(chǎn)市斤場(chǎng)概況—中美比傅較為什么要杠研究美國(guó)院和其他國(guó)碧際環(huán)境中被房地產(chǎn)的站操作慣例踐？對(duì)中外不扔同慣例的炒研究是有百啟發(fā)性和星有趣的為吸引國(guó)現(xiàn)外投資，獨(dú)有必要了欠解投資者售的思維方蚊式一個(gè)了解教其他市場(chǎng)西如何操作嬌的機(jī)會(huì)加入世界慈貿(mào)易組織定之后的中閱國(guó)市場(chǎng)將碌日益向國(guó)翠際市場(chǎng)靠姐攏200慮6年,崖外國(guó)擁商業(yè)銀端行將可閉以進(jìn)入先中國(guó)市訊場(chǎng)簡(jiǎn)介影響美國(guó)糟房地產(chǎn)業(yè)飛發(fā)展

的產(chǎn)因素經(jīng)濟(jì)人口技術(shù)土地使忠用模式磚/城市由化金融體狠系房地產(chǎn)脾類型開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介不同的微經(jīng)濟(jì)要比素如何敬影響房睡地產(chǎn)類遼型？住宅受家庭組農(nóng)成速度的跑影響辦公樓受新創(chuàng)造鴿的就業(yè)機(jī)資會(huì)和從制占造業(yè)經(jīng)濟(jì)晉向服務(wù)經(jīng)傻濟(jì)轉(zhuǎn)變的坑影響酒店受國(guó)民疊生產(chǎn)總代值的影氏響零售受消費(fèi)甩者信心示的影響美國(guó)人口阻趨勢(shì):199東5-2癥010穩(wěn)定的人恭口增長(zhǎng)蛋(由于移劉民)人口老劉齡化復(fù)雜的勵(lì)細(xì)分市咬場(chǎng)人口統(tǒng)計(jì)斃學(xué)美國(guó)總?cè)速v口信息來(lái)源勞:美國(guó)哭統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)計(jì)創(chuàng)學(xué)人口按性眼別和年齡畝分類19702000信息來(lái)源倒:美國(guó)商統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)炎計(jì)學(xué)合法移洋民美國(guó)艇的人數(shù)人口統(tǒng)計(jì)憑學(xué)信息來(lái)哨源:姨美國(guó)統(tǒng)碧計(jì)局家庭組培成的變蹄化信息來(lái)源給:美國(guó)看統(tǒng)計(jì)局人口統(tǒng)壺計(jì)學(xué)有子女無(wú)的已婚付婦女加吸入勞動(dòng)筆力大軍中國(guó)人口惠增長(zhǎng)（單位踏：萬(wàn)人銅）中國(guó)人尊口趨勢(shì)人口老齡句化中國(guó)65流歲及以上擁人口從1居990年比的629瓜9萬(wàn)增加柔到200早0年的8己811萬(wàn)芽，占總?cè)似诘谋壤队?.5鬧7%上升遣為6.9布6%。預(yù)弊計(jì)到20解40年，充該比例將餃超過(guò)20避%。北京現(xiàn)飄已有老購(gòu)年人口建188詳萬(wàn)，約部占北京逆人口總溉數(shù)的1浴5％，束并且以溜每年5董％的速待度遞增利。中國(guó)婦女水從業(yè)比例免對(duì)

住房市需求的影塌響？中國(guó)家污庭戶規(guī)傘?？s小水對(duì)住蝦房需求僻的影響計(jì)劃生育濤政策的實(shí)癢施導(dǎo)致家鵲庭戶規(guī)模濕的縮小1997甚年，全國(guó)累家庭戶規(guī)駕模3.6特4，北京狂3.13傳.1999充年，全國(guó)璃家庭戶規(guī)簽?zāi)?.5鑄8，北京氧3.05衡。2000客年，全國(guó)曲總計(jì)城鎮(zhèn)迅戶均人口網(wǎng)規(guī)模為3于.1人，騙農(nóng)村平均師戶均人口英規(guī)模為3相.65