大理感通小鎮(zhèn)產(chǎn)權式酒店操作模式研討cen

一、產(chǎn)權式酒店定義：產(chǎn)權式酒店，指的是酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權分別出售給多個業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定時間段免費入住，其余時間段，可以委托管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉賣、繼承、抵押、饋贈。二、產(chǎn)權式酒店操作模式特點：特點一：經(jīng)營權、產(chǎn)權分離產(chǎn)權式長期性返租銷售模式（整租零售）：產(chǎn)權銷售后歸小業(yè)主，經(jīng)營權通過委托經(jīng)營方式在委托期內歸酒店經(jīng)營管理公司。特點二：銷售單價高產(chǎn)權式酒店銷售價格比一般房地產(chǎn)價格高1.5--2倍左右。（引自2004年1月19日中國房地產(chǎn)報）特點三：返租年限長與酒店承租物業(yè)的年限相同，通常為10—20年。三、產(chǎn)權式酒店操作模式特點：特點三：純粹房地產(chǎn)投資產(chǎn)品，客戶層面廣泛，投資方式簡易客戶購買后擁有酒店的所有權及收益權，而無需花費時間和精力經(jīng)營，投資方式既為簡便，為眾多各種職業(yè)、年齡、區(qū)域、有無投資經(jīng)驗的投資者所青睞；特點四：投資門檻低+豐富的返租回報為吸引客戶的價值利益為提高對客戶的吸引力，投資回報組合往往采取年固定回報+免費酒店入住+贈送VIP消費卡的形式，同時為擴大投資客戶的層面，往往采用送若干首期的方式降低首期款金額。產(chǎn)權式酒店操作模式特點：特點五：酒店經(jīng)營公司的品牌實力成為客戶投資的信心保證客戶在基于對酒店經(jīng)營前景看好的基礎上進行投資行為，故大品牌的酒店經(jīng)營管理公司的進駐成為吸引客戶的重要因素；特點六：通常在發(fā)展融資渠道不暢而急需資金保證持續(xù)開發(fā)的情況下選擇的銷售方式，帶有很強的集資色彩；產(chǎn)權式酒店是一柄“雙刃劍”，一方面發(fā)展商可短期內獲取超額利潤，但同時又為之背負了長期的返還壓力。帶有“飲鴆止渴”的意味。但發(fā)展商為解資金的燃眉之急，寧愿背負“8%/年的貸款利率”從小業(yè)主手中融資，從而保證其更高利潤投資項目運營。四、產(chǎn)權式酒店操作模式運營圖：發(fā)展商投資者酒店管理公司酒店經(jīng)營公司銷售產(chǎn)權發(fā)展商子公司管理酒店事務委托經(jīng)營出租經(jīng)營或合作經(jīng)營關系流程回報流程返租回報通過組建商業(yè)公司的形式，將本項目酒店返租/包租銷售執(zhí)行主體由“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”轉變?yōu)椤熬频旯芾頇C構”，規(guī)避國家政策法規(guī)壁壘。五、產(chǎn)權式酒店投資回報策略1：收益模式：年5％固定回報＋30％客房利潤

＋60天/年免費住宿權付款方式：首期30%，70%銀行20年按揭貸款；收益特點：需6年就能回收首期房款；如業(yè)主將每年60天的使用權轉讓，扣除銀行按揭利息，40年實際可得140萬元，年回報率高達23.5%。

如：深圳大梅沙海景酒店。產(chǎn)權式酒店投資回報策略2：收益模式：送一成首期＋20年免月供＋20天/年免費居?。玍IP消費卡付款方式：首付二成，送一成首期收益特點：只需交納首期兩成，投資門檻低，20年免月供，理財方式極為簡便；免費入主權及5萬元消費卡贈送，收益內容豐富

如：深圳東方銀座。產(chǎn)權式酒店操作案例----東方銀座返租銷售方案：首期2成＋1萬元，發(fā)展商再送2成樓款，6成－1萬元樓款20年按揭，20年發(fā)展商代供20年內每2周有1天入住權，即每年20天瑞雅國際酒店業(yè)管理有限公司管理，準五星級。

折前均價為￥15，625/㎡，其平均單位面積為54.36㎡，平均每單位總價款為￥849，375；收益模式：送5％首期款＋15年免月供＋四天/月

免費居住付款方式：首期25%（首期實為三成，另外5%發(fā)展商不再收?。?/p>

收益特點：倡導了一種“永不供樓”的理念，與酒店管理公司簽定認購物業(yè)15年的租賃合約（發(fā)展商作擔保），由酒店經(jīng)營方幫酒店經(jīng)營，經(jīng)營收入代為支付按揭供款。租賃期間，業(yè)主每月有四天可以免費享受自己的物業(yè)，同時享受五星級的酒店服務。

如：深圳丹楓白露。產(chǎn)權式酒店投資回報策略3：產(chǎn)權式酒店操作案例----丹楓白露銷售方案：均價：9,300/m2起價：6,500/m2首期3成，首付18萬，永不供樓以美式公寓時尚潮流，戶型以躍式雙套房（兩房兩廳兩衛(wèi)）業(yè)主可選擇將自己的物業(yè)出租給酒店管理公司，租約的年限可選擇20年、5年、15年等每月有4天入住權，即每年48天三九大酒店管理。

收益模式：永久委托，階段性回報方式付款方式：首付17.8%（另外12.2%由開發(fā)商支付），收益特點：20年永不供樓，每年18天免費入住。并與經(jīng)營管理公司簽訂永久合同，第21年至第43年（土地年限），5%的年固定回報+50%的經(jīng)營利潤分成。

如：深圳虹樓。產(chǎn)權式酒店投資回報策略4：收益模式：10年委托期內8%年回報+15天/年的

免費分時度假+免交10年物業(yè)管理費付款方式：首付40%，6成10年按揭收益特點：首期較高，委托期內收益沖抵月供后略有盈余。

如：南寧圣展·獨立公社。

產(chǎn)權式酒店投資回報策略5：收益模式：永久委托，年投資回報為所投資單位客

房年利潤的80%付款方式：正常付款方式收益特點：客戶收益與酒店經(jīng)營狀況完全掛鉤，投資風險大。但投資收益上不封頂，當酒店經(jīng)營狀況優(yōu)秀時客戶將獲得高投資回報；客戶對利潤計算過程中的真實性存在懷疑；如：珠海將軍大酒店產(chǎn)權式酒店投資回報策略6：六、產(chǎn)權式酒店目標客戶群體構成及特征主力目標客戶

中產(chǎn)家庭/中產(chǎn)階層企業(yè)集團所占比例

70%30%投資目的

增值/分紅+順帶度假投資分紅+員工度假/公司年會專用七、作為產(chǎn)權式酒店的銷售模式障礙點1、國家法令禁止返租銷售為國家明令禁止的銷售行為，同時市場存在較多負面的口碑宣傳；（國家建設部2001年6月1日頒布的《商品房銷售管理辦法》第十一條明文規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。）2、發(fā)展商承擔長期持續(xù)的投資回報返還壓力，需通過超高售價獲取超額利潤及通過下一步高收益的項目投資保證客戶投資回報支付開發(fā)商在收回銷售資金的同時需背負高額的、長期的返租回報支付的擔子。一方面要保證酒店持續(xù)經(jīng)營良好，另一方面發(fā)展商需進行再次投資，獲取高額回報，從而支付小業(yè)主投資回報。3、返租期滿后物業(yè)的處置問題其次合同期滿后投資者是否收回酒店的經(jīng)營權自己經(jīng)營或者酒店管理公司是否與業(yè)主委員會續(xù)約繼續(xù)經(jīng)營管理等，諸多問題需要后期加以解決。4、固定收益回報吸引力降低，為銷售造成不利深圳近年的房價增長均保持兩位數(shù)的增長，8%--10%的年固定回報與房價增長速度相比，市場吸引力降低；5、物價上漲、貨幣貶值同樣造成長期固定收益的吸引力下降八、本項目產(chǎn)權銷售經(jīng)濟測算經(jīng)濟測算基礎：委托酒店管理公司12年租期第1－3年租金40元/平米每三年租金遞增3％，12年平均租金42.465元/平米月租期1-3年4-6年7-9年10-12年租金（元/M2月）4041.643.26444.994舉例說療明:若租賃面日積約4,00寫0平米，菜則12年的平均駁年租金回撿報為：4,00堵0×42.洋465×瘡12=2稱,038虜,320元12年租金回劑報合計4,0功00×41嫌.83陪7×1憶2×12=殺24,途459撞,84初0元考慮因請素：投資回報尊率需要具領有市場吸霸引力，才紛能促進高黎價格快速系銷售；5年以上整嶺存整取存勝款年利率5.76規(guī)%；客戶將廳房產(chǎn)租持賃給酒休店管理盟公司，賽需交納跟租賃稅17.沉5%；具有市場禿吸引力的學租金回報匪方式建議本項綢目回報方皺式建議為8％/年以上銷售價格倘考慮：發(fā)展商許租金收你取與返犁租租金做支付平酬衡點：42.4塵65÷8％×12＝6,36趟9.75元/平米即以6,2路75.傷55元/平米的園平均價繪格銷售塞，執(zhí)行8％的年回管報，12年內發(fā)塑展商不繭用進行意資金補遠貼。則總售寨價為：63,6都95.7爪5×4,胡000互=25鋸,47煩9,0醋00元銷售價格爬考慮：在租金杰收益一擾定的情閘況下，美高出6,36飽9.75元/平米售價溉部分，發(fā)棋展商則需桿在12年內返還數(shù)小業(yè)主96％例如：假置如售價為8,0到00元、平岡米，則銷售總談價為4,0趟00×衰8,0霉00＝32,0窗00,0擱00元年回報密支付為餐：32,0政00,0損00×8％＝2,5遵60,饑000元發(fā)展商需孫補貼：2,56卻0,00哄0－2,03葵8,32穿0＝521,濤680元則12年發(fā)展拋商需補漸貼：521孤,68揪0×1奮2=6央,26造0,1臟60元銷售價格洗考慮：雖然在12年中發(fā)展故商在銷售浸過程中高搶于6,2姐75.滔55元/平米的售太價部分在12年逐年活返還給睬小業(yè)主育，但在額這12年中發(fā)展京商獲得了屢一筆“無駛息貸款”摔，較銀行7.83章%的貸款年懼利率（5年以上逃），資箭金成本免降至最瘋低。尤其是孟可以一廁次性的因獲得較植大比的哨資金，酬可用于穿其他項控目的投脹資，鑒于此，君同時考慮禿到市場對尼高價格的恩接受程度伴，并結合知本項目精條裝修銷售命建議銷售脫價格可在6,27才5.55元價格午基礎上產(chǎn)提升30％建議售價炭建議8,0過00/平米The焰En腳d!Than等kYo蚊u!謝謝觀看/歡迎下載BY纏FAI露TH丈IM呈EAN索