如何認(rèn)識房地產(chǎn)形勢培訓(xùn)課件

如何認(rèn)識房地產(chǎn)形勢

（精簡版）

鄒永軍修訂時間：2015年9月

個人簡介工作江西財經(jīng)大學(xué)旅游與城市管理學(xué)院講師江西華邦律師事務(wù)所律師江西天曉法律服務(wù)公司房地產(chǎn)估價師個人微博/zyj360【城市與房地產(chǎn)】/zyj760779303【法律】聯(lián)系方式QQ：760779303@微信：zouyj360電話、考慮問題的視角房屋是基本生活必須品，人人都要。安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏。

——杜甫房價上漲首先是社會問題，不一定是經(jīng)濟問題。房價沒有象股票那樣暴跌。盼望房價下跌的人士多數(shù)是想買房的關(guān)于當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢

仁者見仁，智者見智。

房地產(chǎn)到底要走向何方？二、房地產(chǎn)形勢從何分析1、簡單與復(fù)雜房地產(chǎn)本身是簡單的，天天住在房子里，不懂一點房地產(chǎn)是不可能的。房地產(chǎn)又是復(fù)雜的，建筑、地理、政治、經(jīng)濟、居住、工作、使用、投資無不涉及。至今為此，沒有公認(rèn)的權(quán)威、全面的分析報告。2、可能的原因是真正全面精通房地產(chǎn)的人士，有但，少而又少。例如04、05年，中房指數(shù)（國家統(tǒng)計局）、贛房指數(shù)（江西統(tǒng)計局），通過分析房地產(chǎn)投資規(guī)?？s小等一些數(shù)據(jù)，曾多次確認(rèn)房地產(chǎn)進入不景氣階段。但在當(dāng)時，房地產(chǎn)價格卻是不斷上漲，銷售旺盛。

房地產(chǎn)到底景氣不景氣？？？

3、結(jié)論因此，房地產(chǎn)形勢分析就要確立一個問題：從什么角度分析房地產(chǎn)？

用什么方法分析房地產(chǎn)？

4、根本分析房地產(chǎn)的形勢，可以從

投資規(guī)模、銷售、價格……

短期、長期……

一系列方面分析。溯本清源，房地產(chǎn)形勢分析最根本的還是價格分析，不以價格為主線的全面分析不一定更可靠，也不是人人消費得起。三、房地產(chǎn)價格理論

（靜態(tài)價格）

房地產(chǎn)本身是實實在在的，但其價格卻不好把握，

甚至難以把握……㈠房地產(chǎn)產(chǎn)品價格特征1、價格種類多，構(gòu)成復(fù)雜，相互制約

買賣價格、租賃價格、產(chǎn)權(quán)限制的價格；季節(jié)價格、入市價格；起步價、平均價、戶型價格；……不同的人還有不同的價格2、影響因素多，對每個人的影響不一樣

經(jīng)濟、政治、文化、社會思潮、……樓盤檔次、樓層、朝向……物業(yè)管理……比如說交通方便：生活便利噪音、不安全3、房子永遠(yuǎn)是貴的

2000年，2000元／平方米可以在南昌市老城區(qū)隨便購買房屋。現(xiàn)在，【】元以下是不是浪費精力？

4、薄利雀不一定申多銷每個開甚發(fā)商的成房子數(shù)鵝量有限陡，無法大規(guī)模秩生產(chǎn)。㈡用什么菜理論分即析房地闊產(chǎn)價格養(yǎng)？城市經(jīng)濟輛學(xué)的房地閘產(chǎn)價格理補論。1、城市闊規(guī)模與海房地產(chǎn)純價格：定土地數(shù)濾量與價匆格城市規(guī)士模和房物地產(chǎn)價崖格密切慌相關(guān)，城市規(guī)模些體現(xiàn)在市伍區(qū)面積、猾市區(qū)人口亞密度。⑴市區(qū)面積城市人口聰越多，城知市面積越漠大。房地產(chǎn)價持格和城市脆市區(qū)面積燒成正比：市區(qū)面腎積越大壇，城市恐中心區(qū)嘗房地產(chǎn)跨價格越婚高；反獅之亦然撒。PU0U1P1P0⑵市區(qū)人口鏟密度差由于歷爹史習(xí)慣古和城市叉開發(fā)政縣策不同兩個城市架人口數(shù)量屑一樣，其順人口密度絞往往是不評同的。房地產(chǎn)則價格差轎異和城兄市人口攀密度差幕異成正足比：人口密梢度差異部越大，魚房地產(chǎn)糠價格差準(zhǔn)異越大及；反之級亦然。PU0U1P1P02、城市等咳級與房地取產(chǎn)價格：糧土地質(zhì)量蚊與價格城市等配級就是攜該城市時在國家策、區(qū)域傭中的地棗位。城市等幣級越高朽，能夠記從國家懲、區(qū)域輪獲得的釀資源越逗多，土村地的利誦用價值胃越高，多房地產(chǎn)紡價格越賴高；城市等巡壽級越高躬，城市爐越開放勇，外來坦人口購化買房地尤產(chǎn)的比盤重越高武，城市泄房地產(chǎn)技價格就偽越高。房地產(chǎn)幟有一線腸城市、軍二線城疫市、三慣線城市幕之分。一線城酸市一般指北束京、上海直、深圳、窗廣州，不僅全昂國人民薯購買，墓世界各示地都有悉人買。二線城僑市指南京個、杭州郊、武漢……，全國有不女少人購買厲，但世界箭人民還沒魚有充分考蚊慮，典型的柳比上不臟足，比啦下有余球。三線城禿市南昌、長舒沙……屬于三文線城市儀，全國人遷民不感詢興趣，但本省人淡民向往。3、城市鼠發(fā)展前輸景與房雞地產(chǎn)價隔格：土同地潛力羊與價格城市發(fā)展滴前景越大歡，未來可涂以增加的捐資源就越瓦多，可以諷增加的各蘆種設(shè)施也迷越多。城市房每地產(chǎn)價蛙值增長房誠就快。房地產(chǎn)價且格同時取拆決于現(xiàn)狀譽和未來發(fā)碌展前景。城市發(fā)展訓(xùn)潛力大，檔房價就與銜現(xiàn)狀差異這大，房價州高；城市發(fā)沒展?jié)摿粜?，房凈價就越飯符合現(xiàn)顯狀。簡單推使算公式P0：原先穩(wěn)的價格盼水平P：知道斜發(fā)展前杏景后的府價格水教平F：目標(biāo)城隔市的價格及水平i：收益率n：時間四、當(dāng)災(zāi)前房地偽產(chǎn)發(fā)展垮階段機（動態(tài)令價格）㈠房地產(chǎn)發(fā)爛展階段與頂經(jīng)濟發(fā)展怒階段理解房地聞產(chǎn)形勢的片根本前提吹是理解房身地產(chǎn)發(fā)展易階段。一個國家好、一個城擱市房地產(chǎn)花處于什么世發(fā)展階段誰則取決于賊其經(jīng)濟發(fā)拔展階段。經(jīng)濟發(fā)料展階段中決定需要什健么房地晚產(chǎn)，如緞何發(fā)展苗房地產(chǎn)。1、最近10多年，塌中國經(jīng)頃濟發(fā)展妥階段中國經(jīng)殖濟處于政再度工挨業(yè)化階矩段，即再度執(zhí)重工業(yè)踩化，中國由此滋產(chǎn)生了巨真大變化。⑴經(jīng)濟持續(xù)敬高速發(fā)展經(jīng)濟持顧續(xù)發(fā)展姑，尤其掠是重工洲業(yè)的發(fā)幅展，產(chǎn)饞生了對巨大的土地需求；重工業(yè)脊的發(fā)展肝也促進蠟了高級援第三產(chǎn)彈業(yè)的發(fā)急展，產(chǎn)漿生了CBD的需求；收入大爹幅度提夠高，家鄰?fù)バ∞I塑車普及占，居住攜可以大輩幅度增危加距離材，導(dǎo)致向郊區(qū)驕擴展。⑵城市化進趴入加速發(fā)掠展現(xiàn)代城蒼市化分臥三階段登：第二階誦段是加另速發(fā)展囑階段，這一階段焦城市對鄉(xiāng)講村有絕對暈優(yōu)勢，城史市人口增治長主要靠侍人口遷移水，農(nóng)村人嚼口遷移絡(luò)到城市游；中小城市適人口向大禮城市遷移赴。中國這些禾年來就處廢于城市化掀的這一階絮段，馬太效應(yīng)站：大城市派發(fā)展更快厘。2、房地縱產(chǎn)發(fā)展睬階段中國當(dāng)前事的房地產(chǎn)陪價格高不塑高？⑴與世界比耕較從絕對價蜻格看，不摔低還有上漲主空間？從收入拼比較，漂則明顯至高下跌也是罷正常的。是否是房鋼地產(chǎn)泡沫扣？？？⑵歷史借鑒①日本二戰(zhàn)后日迅本出現(xiàn)三玻次房地產(chǎn)習(xí)價格暴漲戰(zhàn)，第二次是60年代，群日本重植工業(yè)化耽時期，全國房地?zé)岙a(chǎn)價格普飾漲，但大城潛市、沿?fù)浜３鞘忻朔康禺a(chǎn)持價格漲墻幅更大呼。房地產(chǎn)價返格的上漲單使日本不再有準(zhǔn)廉價的崖土地。日本八十朗年代房地嚴(yán)產(chǎn)泡沫其經(jīng)濟供發(fā)展階饅段是：實體經(jīng)輛濟向國稍外轉(zhuǎn)移張，熱錢大員量產(chǎn)生姻。房地產(chǎn)價載格暴漲導(dǎo)滾致日本土姐地昂貴，生產(chǎn)成本藍(lán)太高賣掉東們京可以豈買下美掃國滿腦荒攪唐言，不一把辛攏酸淚日本60年代繁俗榮與中見國目前房地產(chǎn)發(fā)展階段脅相類似；80年代房駛地產(chǎn)泡勾沫與中敞國發(fā)展抹階段不噸完全相笑同。②美國29年大危吵機后，田一切都設(shè)是泡沫在此之拳前，美思國由于潛經(jīng)濟發(fā)黨展，已規(guī)經(jīng)世界碑第一，著名的福誤特汽車公冰司提高工客資事件，軟汽車開始飯普及股市、懼房地產(chǎn)槍一片繁另榮，買什么尊都是對磁的，不伏買就是搞錯誤的甚至美殼國著名凡經(jīng)濟學(xué)疏家費雪凝爾認(rèn)為辜，美國晶股市來闖到了高兇平原。和日本80年代的震想法異舌曲同工上帝欲讓禾其滅亡，捆必先讓其師瘋狂中國目前熊國內(nèi)氣氛溫和國際大解環(huán)境都不腔同于美國剪的20年代，但利確實讓大喘家興奮了授。一半是枝海水，安一半是盾火焰㈡當(dāng)前房地杰產(chǎn)供求特診征1、需求溫特征⑴為什么戒有需求房子最書終是要劍使用的吧，和股噸票不一常樣；房地產(chǎn)需臣求=使用需麻求+投資需求①使用需求A.絕對增加陶的需求，解決居住柴問題有人說：我不買房猶，租房也株可以。問題是郊：誰都不接買房，浸哪里有族房可租材？張三不買蜂，李四要米買。只要城市火化進程還演在繼續(xù)，宏需求就會端繼續(xù)增加綿。B.消費升級致?lián)Q代，房屋滿足結(jié)的不僅是辛居住、辦恥公，而且是補生活方應(yīng)式，是昏社會地壞位。物以類陰聚，人埋以群分男，每個人根絕據(jù)自己感熔覺的社會委地位選擇膏居住。中國目前亦還在社會蔑階層分化望中，經(jīng)濟發(fā)嶼展，消團費升級況換代的勵需求就菌會繼續(xù)皮。買第二港套房≠炒房②投資需王求投資需求買是使用需梨求的派生澇需求，房地產(chǎn)天些然的壟斷鑼性強化了艱投資需求搞，投資需啞求的大溉小直接栽與貨幣專流動性課密切相制關(guān)。中國的另投資需壇求才剛啟開始，電未來潛僑力無限風(fēng)。⑵需求有彩多少：湊需求彈義性表明當(dāng)?shù)亚按蠹以嵩敢鉃闄M房地產(chǎn)餡花多少跌錢。①需求的污收入彈籍性大只要經(jīng)價濟發(fā)展油，收入甲增長：消費升級抬人人都想逃，使用需質(zhì)求潛力是倘巨大的；只要有遇閑錢，蘭就會有疾投資動拌機，投芝資需求暈是無限垮的。自己想耐買房屋倘的時候悶：不要犁說別人碎買不起②需求的封價格彈孩性小賺錢的目眠的就是要目生活好，易使用需求組是剛性的抬；只要有營錢途，幣投資需滲求與價羞格高低針關(guān)聯(lián)度定不大。天天研績究房價訂高低并娃不是研董究房地巷產(chǎn)③通貨膨隙脹通貨膨思脹，可能會削州減使用需肝求；但一定亮?xí)蟠罄未碳ね蹲阗Y需求苦。2、供給采特征⑴供給有偏典型的圍壟斷特比征⑵短期供此給價格彈返性小⑶供給項更取決脖于經(jīng)濟述和技術(shù)薯的發(fā)展第一次劃全面發(fā)愛展；手工作坊距，生產(chǎn)能幟力有限。3、國外學(xué)返術(shù)界主流核觀點對于房地市產(chǎn)供求我們知偶道得很拴少不要玩數(shù)榆學(xué)游戲4、供求轉(zhuǎn)剖換投資需求=潛在供給五、當(dāng)前槽的房地產(chǎn)頑大趨勢沒有無泡容沫的市場姿，任何市場伙都是有泡龍沫的，只痛是大小不贏同而已。沒有泡沫勵的市場就攜是死水一潭性。房地產(chǎn)具澤有非常明極顯的地域暴性，不僅各掛個國家柱不一樣刺，同一國左家的不桂同城市虧也可以襯不一樣懼，甚至同一適城市不同兼城區(qū)也會糧差異較大弟樣。不要用釣一個地背方的情端況套另在外一個視地方㈠第一大浪龜已經(jīng)結(jié)束極度短喚缺的時粉代已經(jīng)零過去，房地產(chǎn)將異要進入頭勤腦冷靜的扔時代。并不是外房地產(chǎn)暗熱不會天再出現(xiàn)個，而是使用慕需求導(dǎo)致論的狂熱不齡會再出現(xiàn)仙。㈡結(jié)構(gòu)性嘆調(diào)整是淺不可避夸免不同城柄市不一有樣：產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移請出去，新鴿產(chǎn)業(yè)是否粥發(fā)展起來鑒了？同一城漁市的不獅同區(qū)域駱不一樣毀：基礎(chǔ)設(shè)死施完善襪程度？同一區(qū)域爺?shù)牟煌a(chǎn)使品不一樣悔：適應(yīng)購?fù)哔I力？某些“專寬家”總是珍在喊：房價將下翻跌50%。如果是某諒些樓盤、格某些城市——有可能息！如果是蒸整個中款國——經(jīng)濟形勢魂有這樣？㈢資金為王誰有資金稱，誰就能和抗住市場餐風(fēng)險，其樓盤下早跌的風(fēng)險怒就小。原因目前我桌國房地督產(chǎn)是“辱大躍進寒”，開發(fā)規(guī)模話往往超越犬資金實力絮，導(dǎo)致現(xiàn)金匹流極度緊笛張。兩年不宏開發(fā)就現(xiàn)有被收雕回的危崗險；土地增致值稅等預(yù)也使持唱有成本塞加大；不繳完萬出讓金兵就拿不甲到使用廣證。㈣銷售回復(fù)思到正常狀餃態(tài)除非價胞格搞錯投了，否則一兩肯個月，甚協(xié)至一兩天逃把房屋賣芹完是不可追能的?，F(xiàn)在，象摩彩電一樣妄搞促銷是淹常態(tài)了。房地產(chǎn)進撿行促銷是袋正常的㈤價格變動近的主導(dǎo)因鍛素不識廬山擺真面目，暢只緣身在燭此山中。房價漲說漲跌跌鬧還是持喪續(xù)下跌毅，天天盯撕著房子崗看是沒榜用的，價格變動獸最終并不挽取決于房粒地產(chǎn)本身幫。1、根本喘是取決縫于中國材的經(jīng)濟悟增長（收入問薦題）外資供給喂，世界資臟本是否看蝕好中國。