中新集團(tuán)經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告

3中新集團(tuán)經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告2021年9月

1.國(guó)家級(jí)合作下的園區(qū)企業(yè)龍頭1.1.產(chǎn)城融合建平臺(tái)，“一體兩翼”共發(fā)展中新蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)集團(tuán)股份有限公司是由中新合資共建的大型園1994年8作為園區(qū)開發(fā)主體和中新合作載體，是蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)的重要貢獻(xiàn)“”“一體兩翼”發(fā)展格局，通過(guò)板塊聯(lián)動(dòng)、資源集聚，實(shí)現(xiàn)高水平產(chǎn)城融合，助力國(guó)家科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。截至2020年12月，公司總資產(chǎn)超過(guò)250億元，未來(lái)，中新集團(tuán)將不斷聚集園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心資源要素，強(qiáng)化高水平產(chǎn)城融合的戰(zhàn)略平臺(tái)建設(shè)，致力成為中國(guó)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)軍企業(yè)。圖表公司發(fā)展歷程資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部公司圍繞園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，開展園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)載體配套、綠色公用、多元化服務(wù)四大主營(yíng)業(yè)務(wù)。園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主業(yè)的主要模式為政府協(xié)議委托開發(fā)方式，具體有模式、協(xié)議分成模式和PPP模式，即公司作為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體，為各合作區(qū)項(xiàng)目完成整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、綜合開發(fā)投入、軟件轉(zhuǎn)移、招商親商等工作，在合作項(xiàng)目?jī)?nèi)商業(yè)、住宅、工業(yè)用地出讓后取得相應(yīng)對(duì)價(jià)收入。產(chǎn)業(yè)載體配套以“區(qū)中園”業(yè)務(wù)為主，致力于其業(yè)務(wù)全過(guò)程開發(fā)運(yùn)營(yíng)充分分享園區(qū)持續(xù)發(fā)展成果。綠色公用從事公用事業(yè)、環(huán)境保護(hù)和能源基礎(chǔ)設(shè)施的投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和管理主要采用BOO4經(jīng)營(yíng)權(quán)或許可資質(zhì)。公司熱電聯(lián)供、市政污水處理、污泥處置等業(yè)務(wù)在特許區(qū)域范圍提供服務(wù)，由政府審核和公布產(chǎn)品或服務(wù)的指導(dǎo)價(jià)格；工業(yè)廢水處理和危險(xiǎn)廢棄物處置業(yè)務(wù)由公司和工業(yè)客戶簽訂處理服務(wù)協(xié)議，收費(fèi)價(jià)格隨行就市。多元化服務(wù)主要包括招商代理、工程代理、軟件轉(zhuǎn)移、教育服務(wù)、物業(yè)管理等服務(wù)，主要指公司為合作區(qū)域提供招商、工程代理和軟件轉(zhuǎn)移服務(wù)，為蘇州新加坡外籍人員子女學(xué)校提供教育培訓(xùn)服務(wù)以及為園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)載體配套提供物業(yè)管理服務(wù)。1.2.中新合璧，打造內(nèi)地園區(qū)龍頭14.99中方財(cái)團(tuán)控股股份有限公司、新加坡-蘇州園區(qū)開發(fā)財(cái)團(tuán)、港華投資有限公司、蘇州新區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司、新工集團(tuán)私人有限公司，持股比例分別為46.8%、25.2%、9%、3.6%和4.5%。公司實(shí)際控制人為蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)控股有限公司（園區(qū)投控）。園區(qū)投控持有中方財(cái)團(tuán)28.31%52.00%發(fā)行上市后中方財(cái)團(tuán)持有的公司股份比例攤薄為46.8%。圖表中新集團(tuán)股權(quán)結(jié)構(gòu)資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部1.3.扎根園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，凈利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)緊隨國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展方向、明確園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位，聚焦于園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，集園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)載體配套、綠色公用、多元化服務(wù)于一體，致力于打造高水平產(chǎn)城融合戰(zhàn)略平臺(tái)，成為中國(guó)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)先企業(yè)。2020年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收34.1億元，同比下滑35.71%，主要在于剝離房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)13.07億元，同比增長(zhǎng)20.67%?？傮w來(lái)看，2016-2020年公司歸母凈利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)，在2020年?duì)I收下滑的情況下仍保持較高的增速，公司盈利能力進(jìn)一步提升。52019年集中剝離房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，專注于園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)。2020年，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)載體配套、綠20.1億元、4.3億元、5.5億元、4.1億元，占比分別為59%13%16%12%20202020年公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)出讓的項(xiàng)目主要為中新科技城、蘇宿園區(qū)及中新蘇滁純住宅地塊，這些項(xiàng)目布局早，培育時(shí)間較長(zhǎng)，公共配套日趨成熟，土地出讓單價(jià)較高，營(yíng)收增加明顯。圖表2016-2020年公司營(yíng)收變動(dòng)圖表凈利潤(rùn)持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部圖表公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)圖表2016-2020年公司各項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)收資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部綜合毛利率及凈利率顯著提升，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率超過(guò)80%。2016-202030.1%提升至64.19%9.27%提升至38.3%，提升顯著。分業(yè)務(wù)來(lái)看，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)毛利率較高且穩(wěn)步提升，2020年，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率達(dá)到82.92%；多元服務(wù)和產(chǎn)業(yè)載體配套毛利率接近，均在40%左右；受政府對(duì)公用事業(yè)定價(jià)指導(dǎo)的影響，公司綠色公用業(yè)務(wù)毛利率較低，不到30%，隨著公司市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的提升，市政公用業(yè)務(wù)毛利率整體提升，2020年達(dá)到28.13%。6圖表毛利率、凈利率同步提升圖表園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率高于其他業(yè)務(wù)資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)剝離大幅降低銷售費(fèi)用率。2016-2020年公司三項(xiàng)費(fèi)用率整體穩(wěn)定。20200.2%、7.16%、0.47%2020年銷售費(fèi)用率明顯下降，主要在于公司剝離房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，減少房地產(chǎn)銷售相關(guān)支出，財(cái)務(wù)費(fèi)用上升明顯則是由于新收入準(zhǔn)則下預(yù)收賬款計(jì)提的融資費(fèi)用增加所致。圖表三項(xiàng)費(fèi)用率較低資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部2.產(chǎn)城融合，深耕園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)2.1.園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)：前端收益豐厚，開發(fā)溢價(jià)體現(xiàn)核心2.1.1.立足蘇州，深耕長(zhǎng)三角擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)，積極布局。公司自設(shè)立以來(lái)，深耕園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)，先后完成了蘇州工業(yè)園區(qū)首期8平方公里的土地成片開發(fā)，并參與園區(qū)二、三區(qū)的部分基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)。2006年4月6日，公司與園區(qū)管委會(huì)簽訂《中新科7技城項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議》，對(duì)中新科技城項(xiàng)目進(jìn)行合作開發(fā)。在成功運(yùn)營(yíng)開發(fā)蘇州工業(yè)園的基礎(chǔ)上，公司秉持“立足蘇州、深耕長(zhǎng)三角、關(guān)注全國(guó)重”“長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶”和長(zhǎng)三角一體化”戰(zhàn)略，布局了中新蘇通、中新蘇滁、中新嘉善等產(chǎn)城融合園區(qū)；圍繞“一帶一路”倡議，拓展了銀川項(xiàng)目；圍繞“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略，實(shí)施了海虞、鳳凰、宿遷等項(xiàng)目。2019年，中新蘇滁高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略。圖表公司主要拓展項(xiàng)目分布資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部積極融入國(guó)家戰(zhàn)略，通過(guò)品牌賦能輸出。截至2020年12月，公司主要項(xiàng)目包括蘇州園區(qū)內(nèi)2個(gè)項(xiàng)目中新科技城和斜塘項(xiàng)目，3個(gè)長(zhǎng)三角項(xiàng)目南通蘇通科技產(chǎn)業(yè)園、蘇滁高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園，1個(gè)“一帶一路”項(xiàng)目即蘇銀產(chǎn)業(yè)園，2個(gè)新型城鎮(zhèn)化項(xiàng)目常熟海虞花園城和張家港鷙山桃花源，1個(gè)江蘇省南北共建項(xiàng)目蘇州宿遷工業(yè)園。8圖表公司主要項(xiàng)目（截至2020年12月底）資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部可出讓面積充足，中長(zhǎng)期業(yè)績(jī)有保障。截至2020年12月底，公司未1285.7838.25公頃，公益用地232.82公頃，主要可出讓土地來(lái)自蘇滁高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園兩個(gè)項(xiàng)目，分別占可出讓土地總面積的55%，33%。公司擁有蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的成功經(jīng)驗(yàn)，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力越來(lái)越成熟，以及蘇滁、嘉善兩個(gè)項(xiàng)目可觀的儲(chǔ)備土地，為公司未來(lái)業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展保駕護(hù)航。圖表12.公司主要項(xiàng)目及可出讓土地情況（截至2020年12月底）規(guī)劃面積（公頃）未來(lái)可出讓土地性質(zhì)未來(lái)可出讓面積（公頃）斜塘項(xiàng)目399.01152.554998商住商住商住工業(yè)公益商住工業(yè)商住商住商住商住9.5741.9282.7中新蘇通科技產(chǎn)業(yè)園蘇滁高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)3600296.12232.82769.23542.13244.2770.1437.9729.9嘉善現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園1650中新海虞花園城中新鷙山桃花源蘇州宿遷工業(yè)園166158182蘇銀產(chǎn)業(yè)園（輕資產(chǎn)輸出）（合作區(qū)域）資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部2.1.2.招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成熟，園區(qū)經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)提升公司自成立以來(lái)，長(zhǎng)期深耕產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)，通過(guò)專業(yè)開發(fā)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)9尤其是戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，促進(jìn)園區(qū)周邊人口流入及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提振地方經(jīng)濟(jì)。園區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、相關(guān)配套成熟之后，有效提升單位地價(jià)，形成了良性循環(huán)。以蘇州產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營(yíng)為例，招商方面，公司引進(jìn)丹納赫診斷平臺(tái)、賽沛診斷等一批優(yōu)質(zhì)外資項(xiàng)目，促進(jìn)東曜藥業(yè)和碧迪醫(yī)療等外資8英寸MEMS線及創(chuàng)新藥本地產(chǎn)業(yè)化等重要戰(zhàn)略，參與蘇州漢天下、派格醫(yī)藥的股權(quán)融資。公司受政府委托進(jìn)行園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)，在園區(qū)開發(fā)完成后由政府土地儲(chǔ)備中心收儲(chǔ)，并將通過(guò)公開拍賣的方式予以出售。園區(qū)開發(fā)取得收入的方式主要可以分為成本加成模式和協(xié)議分成模式。在成本加成模式下，公司取得收入根據(jù)公司實(shí)際發(fā)生的成本按一定的比例加成確定，由于成本相對(duì)固定，公司在該種模式下取得的收入有限。在協(xié)議分成模式下，公司該種模式下，由于土地溢價(jià)的程度不同，公司取得收入相對(duì)不固定，且具有較大的成長(zhǎng)性，利潤(rùn)空間相對(duì)于成本加成模式更大。公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)主要以協(xié)議分成模式為主，截至2020年12月，公司協(xié)議分成模式下可出讓面積占總可出讓面積60%左右，成本加成模式下可出讓面積占總可出讓面積四成。圖表13.成本加成模式與協(xié)議分成模式對(duì)比資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部10園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)收入大幅增長(zhǎng)，毛利率穩(wěn)步提升。2020年公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收20.1億元，同比增長(zhǎng)145.1%，2016-2020年公司園區(qū)開201634.60%提升至2020年的82.92%。2020年園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)毛利率達(dá)到82.92%2019年同期提升29.32pct這些項(xiàng)目由于布局早，培育時(shí)間長(zhǎng)，區(qū)域城市形象日趨完善，公共配套日趨成熟，土地出讓單價(jià)較高，為公司創(chuàng)造較高的營(yíng)收。隨著公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力不斷成熟，未來(lái)主要出讓主力蘇滁和嘉善項(xiàng)目通過(guò)品牌賦能將提升土地出讓單價(jià)，進(jìn)一步增加公司營(yíng)業(yè)收入。圖表14.園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)收入及同比圖表15.園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)毛利率資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部2.2.產(chǎn)業(yè)載體配套：剝離房產(chǎn)銷售，轉(zhuǎn)向持有運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)載體服務(wù)方面，集團(tuán)在園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)載體租賃面積約160萬(wàn)平米，共吸引入駐企業(yè)近500家，其中世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)25家，領(lǐng)軍人才企業(yè)284917渡過(guò)難關(guān)。從經(jīng)營(yíng)模式來(lái)看，公司擁有工業(yè)廠房、長(zhǎng)租公寓等產(chǎn)品。工業(yè)廠房業(yè)務(wù)系公司開發(fā)、建設(shè)直接用于工業(yè)生產(chǎn)或?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)配套的各種房屋，包括車間及配電房等工業(yè)附屬設(shè)施用房（不含住宅或類住宅性質(zhì)的房屋及員工宿舍）。公司早期制定了《定制廠房操作管理辦法》等經(jīng)營(yíng)管理制度，擁有獨(dú)特的運(yùn)營(yíng)模式，通過(guò)內(nèi)部的高度協(xié)調(diào)與合作，快速完成整個(gè)業(yè)務(wù)鏈的多項(xiàng)工作。運(yùn)營(yíng)方面，公司充分發(fā)揮招商代理業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)，將物業(yè)出租給大品牌、大客戶。為了最大限度的發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，公司在業(yè)務(wù)上形成“招商引資－大客戶落地－產(chǎn)業(yè)集聚－租賃需求上升－市場(chǎng)吸引力提高－人流集聚－房地產(chǎn)需求上升”的良性循環(huán)，在此模式下，公司努力提升后續(xù)服務(wù)與管理水平，并通過(guò)綜合開發(fā)模式，推動(dòng)園區(qū)持續(xù)繁榮。對(duì)于定制廠房項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營(yíng)，公司鼓勵(lì)客戶對(duì)定制廠房進(jìn)行回購(gòu)，因此，在設(shè)計(jì)、建造廠房時(shí)，既要充分考慮客戶的定制要求，又必須要考慮廠房的通用性，以保證客戶退租后，不經(jīng)過(guò)重大改造廠房就應(yīng)具備租賃給其它客戶的條件。公司擁有城鎮(zhèn)或新型開發(fā)區(qū)的集聚能力，圍繞“園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)”，形成了完整的全產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營(yíng)，提升區(qū)域開發(fā)價(jià)值。圖表16.產(chǎn)業(yè)載體配套主要項(xiàng)目資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部全面剝離房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，房產(chǎn)租賃收入穩(wěn)步提升。公司2019年全面剝2016-2020年公司該板塊收入分別為42.620.713.735.14.352020年收入全部為房產(chǎn)租賃取得的收入。2016-2020年，公司房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入分別為3.65億元、3.42億元、4.02億元、4.24億元、4.35億元，收入穩(wěn)步提升，隨著公司開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力的提升，疊加國(guó)家政策支持，未來(lái)公司房產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)收入有望進(jìn)一步提升。從毛利率來(lái)看，公司2016-2020年毛利率穩(wěn)步上升，5年間從23.4%增長(zhǎng)到42.29%。12圖表17.2016-2020年公司產(chǎn)業(yè)載體配套業(yè)務(wù)收入圖表18.2016-2020年公司產(chǎn)業(yè)載體配套業(yè)務(wù)毛利率資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部2.3.綠色公用：產(chǎn)業(yè)鏈完整，盈利穩(wěn)定可持續(xù)2.3.1.產(chǎn)業(yè)鏈完整，多舉措布局新能源領(lǐng)域作為“一體兩翼”中的一翼，公司通過(guò)控股、參股形成了完整的全產(chǎn)業(yè)鏈公共事業(yè)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)。目前，綠色公用業(yè)務(wù)分為兩個(gè)部分，第一部分為公用事業(yè)運(yùn)營(yíng)、投資，業(yè)務(wù)主體為中新公用、中法環(huán)境、中新環(huán)技、中新曜昂、東吳熱電，業(yè)務(wù)涵蓋供水、污水處理、污泥處理、環(huán)境修復(fù)、燃?xì)?、供熱發(fā)電及生態(tài)環(huán)保技術(shù)的收集、處理、再利用、運(yùn)營(yíng)、投資等領(lǐng)域；另一部分為新型能源服務(wù)的投資、運(yùn)營(yíng)，業(yè)務(wù)主體為中新能源、中新春興、中新華智、中新協(xié)鑫，業(yè)務(wù)涵蓋集中供冷供熱、分布式光伏、光源科技、污水源利用和售電服務(wù)等領(lǐng)域。圖表19.綠色公用業(yè)務(wù)概覽資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部新型能源服務(wù)業(yè)務(wù)方面，中新公用控股的中新能源，主要從事科教創(chuàng)13新區(qū)月亮灣商務(wù)區(qū)集中供冷供熱服務(wù)，是國(guó)內(nèi)最早的大型非電空調(diào)、區(qū)域集中供冷項(xiàng)目之一；此外，中新公用參股的分布式光伏、光源科技、污水源利用和售電服務(wù)項(xiàng)目，充分利用合作方的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行相關(guān)項(xiàng)目的投資和運(yùn)營(yíng)服務(wù)，加快市場(chǎng)布局。圖表20.公司綠色公用配套服務(wù)項(xiàng)目（截至2019年6月）項(xiàng)目類型自來(lái)水廠處理能力2211日供水能力45萬(wàn)噸和20萬(wàn)噸日處理量20萬(wàn)噸和15萬(wàn)噸日處理量1.2萬(wàn)噸污水處理廠高濃度工業(yè)廢水處理廠燃?xì)鈴S年管網(wǎng)輸送能力5億立方米發(fā)電能力360兆瓦、最大供熱能力250/時(shí)的蒸汽聯(lián)合循燃?xì)鉄犭姀S2環(huán)熱電聯(lián)產(chǎn)機(jī)組燃煤熱電廠13發(fā)電能力50兆瓦、供熱能力200噸時(shí)合計(jì)日處理濕污泥規(guī)模900噸污泥干化處置工廠綠化垃圾處理規(guī)模100噸100噸/日，裝機(jī)容量1萬(wàn)美國(guó)冷噸、供熱規(guī)模60噸/小時(shí)市政供水管網(wǎng)10701803公里，供熱管網(wǎng)94.20公里集中供熱和供冷項(xiàng)目1污水泵站44-固廢處理項(xiàng)目分布式光伏項(xiàng)目30000/年已投運(yùn)13個(gè)，在建4個(gè)，已簽約12個(gè)-資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部2.3.2.特許經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，行業(yè)壁壘深厚2020年，公司綠色公用業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收5.5億元，同比增長(zhǎng)22%，由于從事綠色公用業(yè)務(wù)需要政府授予企業(yè)特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或許可資質(zhì)，公司較早進(jìn)入該領(lǐng)域并不斷提升自身的經(jīng)營(yíng)和管理能力，目前在該領(lǐng)域已經(jīng)形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和行業(yè)壁壘。2016-2020年，公司綠色公用業(yè)務(wù)收入穩(wěn)定在5毛利率從201620.4%提升至202028.1%。綠色公用作為園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的配套服務(wù)之一，與園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)可形成協(xié)同效應(yīng)，隨著公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的外拓，綠色公用服務(wù)可獲得相應(yīng)的外拓。未來(lái)，公司在碳中和目標(biāo)下，積極探索布局新能源業(yè)務(wù)，將重點(diǎn)關(guān)注氫能及儲(chǔ)能等行業(yè)的拓展機(jī)會(huì)。14圖表公司綠色公用業(yè)務(wù)收入及毛利率資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部2.3.3.拓展服務(wù)邊界，推廣循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園模式加強(qiáng)業(yè)務(wù)整合和管理創(chuàng)新，積極拓展業(yè)務(wù)邊界。收購(gòu)和順環(huán)保以打造危廢業(yè)務(wù)平臺(tái)；電鍍廢水處理業(yè)務(wù)生產(chǎn)線拓展至太倉(cāng)、瑞安；污泥處置業(yè)務(wù)揚(yáng)州項(xiàng)目加快二期建設(shè)；山東科臻危廢處置項(xiàng)目、滁州第四污水處理廠及分布式光伏發(fā)電開發(fā)建設(shè)有序推進(jìn)中，目前各項(xiàng)業(yè)務(wù)開展良好。在碳中和目標(biāo)下，公司積極探索布局新能源業(yè)務(wù)，將重點(diǎn)關(guān)注氫能及儲(chǔ)能等行業(yè)的拓展機(jī)會(huì)。2.4.多元化服務(wù)：協(xié)同園區(qū)發(fā)展，成長(zhǎng)空間廣闊多元化服務(wù)主要包括招商代理、工程代理、酒店管理、軟件轉(zhuǎn)移、教育服務(wù)、物業(yè)管理等服務(wù)，公司為合作區(qū)域提供招商、工程代理和軟件轉(zhuǎn)移服務(wù)，為蘇州新加坡外籍人員子女學(xué)校提供教育培訓(xùn)服務(wù)和為園區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)載體配套提供物業(yè)管理服務(wù)。從收入來(lái)看，該板塊收入近年來(lái)有所下降，毛利率穩(wěn)定在40%左右。盡管公司多元化增值服務(wù)收入不及預(yù)期，但我們認(rèn)為隨著產(chǎn)業(yè)園的不斷升級(jí)，上下游產(chǎn)業(yè)鏈合作、中小企業(yè)培訓(xùn)及園區(qū)中后臺(tái)共享等服務(wù)都將豐富園區(qū)增值服務(wù)內(nèi)容，為公司該塊業(yè)務(wù)拓展提供廣闊的發(fā)展空間。15圖表多元化服務(wù)收入及毛利率資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部3.優(yōu)勢(shì)：政策紅利疊加管理優(yōu)勢(shì)高筑護(hù)城河蘇州工業(yè)園區(qū)是中新集團(tuán)的示范園區(qū)，其運(yùn)營(yíng)成功的核心要素及可復(fù)制性決定了集團(tuán)未來(lái)的發(fā)展空間。公司園區(qū)開發(fā)的核心要素一方面是國(guó)家級(jí)合作背景下的制度紅利以及長(zhǎng)三角區(qū)域發(fā)展紅利；另一方面，則是來(lái)自于具備裕廊產(chǎn)業(yè)園開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的新方所引入的先進(jìn)管理理念：規(guī)劃先行、綜合開發(fā)提升園區(qū)整體生命力，政企分離架構(gòu)保證運(yùn)營(yíng)兼具國(guó)企資源稟賦以及管理的靈活性，強(qiáng)大的招商能力迅速催熟產(chǎn)業(yè)板塊。3.1.政策優(yōu)勢(shì)：國(guó)家級(jí)合作，政策優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚公司擁有國(guó)家級(jí)合作背景，在園區(qū)開發(fā)方面具有極大的政策優(yōu)勢(shì)。公司從一開始就享有“不特有特，比特更特”的政策優(yōu)勢(shì)，例如擁有相當(dāng)于省級(jí)外事管理權(quán)限；擁有全國(guó)唯一涵蓋醫(yī)療、住房、養(yǎng)老和失業(yè)救濟(jì)等各項(xiàng)社會(huì)保障的蘇州工業(yè)園區(qū)公積金制度等。圖表蘇州工業(yè)園區(qū)的政策優(yōu)勢(shì)1234567擁有較大項(xiàng)目的自主審批權(quán)享有國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策全國(guó)首家綜合保稅區(qū)試點(diǎn)首個(gè)鼓勵(lì)技術(shù)先進(jìn)型服務(wù)企業(yè)優(yōu)惠政策試點(diǎn)區(qū)域中國(guó)服務(wù)外包示范基地?fù)碛邢喈?dāng)于省級(jí)的外事管理權(quán)擁有各項(xiàng)社會(huì)保障的個(gè)人公積金制度資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部首批自主創(chuàng)新示范區(qū)，政策導(dǎo)向促進(jìn)園區(qū)發(fā)展。2014年，國(guó)務(wù)院批復(fù)16同意蘇州工業(yè)園區(qū)等8個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建設(shè)蘇南國(guó)家自主創(chuàng)新示范2015年9要求探索建立開放型經(jīng)濟(jì)新體制，構(gòu)建創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展新模式。設(shè)立蘇州自貿(mào)區(qū)，進(jìn)一步拉動(dòng)園區(qū)發(fā)展。2019年8月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)60.15部位于蘇州工業(yè)園區(qū)，致力于在開發(fā)創(chuàng)新融合上取得新的突破，打造全方位開放、國(guó)際化創(chuàng)新、高端化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代化治理四個(gè)高地。圖表24.蘇州工業(yè)園區(qū)鳥瞰圖資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部3.2.管理優(yōu)勢(shì)：中新合作，科學(xué)管理整體規(guī)劃，綜合開發(fā)。蘇州工業(yè)園區(qū)充分借鑒新加坡城市規(guī)劃的理念50300項(xiàng)專業(yè)規(guī)劃，目標(biāo)是把蘇州工業(yè)園區(qū)建設(shè)成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的高科技工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代化、園林化、國(guó)際化的新城區(qū)。現(xiàn)已規(guī)劃建設(shè)了中新生態(tài)科技城、信息產(chǎn)業(yè)園、國(guó)際科技園、生命科學(xué)園、國(guó)家級(jí)軟件園、中小企業(yè)園等園中園項(xiàng)蘇州工業(yè)園區(qū)堅(jiān)持恪守“先規(guī)劃后建設(shè)”的原則，并在基礎(chǔ)設(shè)施上超前建設(shè)了高水準(zhǔn)的“九通一平”基礎(chǔ)設(shè)施，而這一標(biāo)準(zhǔn)也逐漸成為后來(lái)許多開發(fā)區(qū)建設(shè)的常用標(biāo)準(zhǔn)。在搭建了國(guó)內(nèi)一流、甚至國(guó)際領(lǐng)先的軟硬件平臺(tái)后，蘇州工業(yè)園區(qū)的招商更容易獲得領(lǐng)先跨國(guó)企業(yè)的青睞。在招商和土地出讓過(guò)程中，園區(qū)堅(jiān)持執(zhí)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成了產(chǎn)業(yè)集群、商業(yè)圈、居住區(qū)的合理布局，實(shí)現(xiàn)了工業(yè)、商業(yè)、環(huán)境、生活的和諧融合。17圖表26.蘇州工業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃圖表25.“九通一平”標(biāo)準(zhǔn)資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)發(fā)布，市場(chǎng)研究部規(guī)劃先行，產(chǎn)城融合。規(guī)劃先行是公司開發(fā)的理念之一，堅(jiān)持科學(xué)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及其實(shí)施過(guò)程中的嚴(yán)格執(zhí)行，以規(guī)劃引導(dǎo)建設(shè)、以設(shè)計(jì)指導(dǎo)開發(fā)，是公司區(qū)別于其他開發(fā)類公司的核心之一。公司摒棄單一發(fā)展工業(yè)的模式，著眼于“產(chǎn)城融合、以人為本”的定位，以金雞湖為核心展開，80平方公里中新合作區(qū)”功能板塊，形成“產(chǎn)城融合、區(qū)域一體”的城市發(fā)展架構(gòu)。圖表蘇州工業(yè)園區(qū)四大功能板塊規(guī)劃資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部招商親商，以優(yōu)帶投，招投聯(lián)動(dòng)。蘇州工業(yè)園區(qū)管委會(huì)借鑒新加坡經(jīng)18驗(yàn)和國(guó)際的先進(jìn)管理理念，建立了一整套全新的、靈活的政府管理體制和運(yùn)行機(jī)制，為蘇州工業(yè)園區(qū)投資商創(chuàng)造了一個(gè)親商、高效、透明的投資環(huán)境。公司始終突出招商工作的重要地位，發(fā)揮中新合作優(yōu)勢(shì)，通過(guò)公司擁“擇商選資”招商方式，將新興產(chǎn)業(yè)、服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)和金融產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的三產(chǎn)服務(wù)業(yè)作為招商重點(diǎn)，瞄準(zhǔn)世界500強(qiáng)企業(yè)，統(tǒng)籌兼顧先進(jìn)制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。至2020年底，公司累計(jì)吸引外資項(xiàng)目5000多個(gè)，實(shí)際利用外資323億美元，引入92家世界500強(qiáng)企業(yè)并投資156個(gè)項(xiàng)目，金融類機(jī)構(gòu)1014家，引育上萬(wàn)家科技創(chuàng)新型企業(yè)。圖表蘇州工業(yè)園區(qū)部分入駐企業(yè)資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部3.3.蘇州工業(yè)園：以產(chǎn)為核，轉(zhuǎn)型步步深化3.3.1.順勢(shì)而為，從發(fā)展到轉(zhuǎn)型升級(jí)園區(qū)致力于打造“2+3+1”制造為兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，深入布局生物醫(yī)藥、納米技術(shù)應(yīng)用、人工智能三大新興產(chǎn)業(yè)，加快布局現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主，多種產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的多層次產(chǎn)業(yè)格局。2020年，蘇州工業(yè)園區(qū)實(shí)現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3695.5億元、新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值3242.2億元，分別占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的72.4%和63.5%。其中，生物醫(yī)藥、納米技術(shù)應(yīng)用、人工智能產(chǎn)業(yè)能級(jí)不斷10221010462億元，產(chǎn)值連續(xù)多年年均增長(zhǎng)約20%以上。19圖表29.蘇州工業(yè)園區(qū)“2+3+1”特色產(chǎn)業(yè)體系資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部3.3.2.科技創(chuàng)新促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)吸附蘇州工業(yè)園區(qū)不斷加大科技投入，以科技創(chuàng)新帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)吸附。園區(qū)先后被授予“國(guó)家納米技術(shù)國(guó)際創(chuàng)新園”等稱號(hào)，并且獲得“國(guó)家級(jí)科技企業(yè)孵化器”國(guó)家納米技術(shù)大學(xué)科技園”兩個(gè)國(guó)家級(jí)科2020年底，園區(qū)累計(jì)有效期內(nèi)國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)超1837家，累計(jì)培育獨(dú)角獸企業(yè)86家，科技創(chuàng)新型企業(yè)8000多家。累計(jì)評(píng)審蘇州工業(yè)園區(qū)科技領(lǐng)軍人才項(xiàng)目1954形成了“”的鏈?zhǔn)叫?yīng)。圖表蘇州工業(yè)園區(qū)科技創(chuàng)新成果國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)獨(dú)角獸企業(yè)1837家86家蘇州工業(yè)園區(qū)科技領(lǐng)軍人才項(xiàng)目科技載體1954個(gè)超800萬(wàn)平米近40個(gè)公共技術(shù)服務(wù)“國(guó)家隊(duì)”科研院所萬(wàn)人有效發(fā)明專利擁有量眾創(chuàng)空間15家174.4件107家，國(guó)家級(jí)23家2926個(gè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目資料來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)官網(wǎng)，市場(chǎng)研究部強(qiáng)有力競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供園區(qū)運(yùn)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張力。在商務(wù)部公布的國(guó)家級(jí)經(jīng)2016-20202020年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2907.09億元，進(jìn)出口總額941.77億美元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額934.81億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超7.720務(wù)的規(guī)模擴(kuò)張?zhí)峁﹦?dòng)力。圖表32.蘇州工業(yè)園區(qū)進(jìn)出口額及同比圖表31.蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)值及同比資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部資料來(lái)源：公司公告，市場(chǎng)研究部3.4.蘇銀產(chǎn)業(yè)園：輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理輸出2018年月，中新集團(tuán)與銀川市、宏泰集團(tuán)簽訂三方合作框架協(xié)議，共同組成開發(fā)主體建設(shè)蘇銀產(chǎn)業(yè)園，2019年3月，中新集團(tuán)和銀川濱河新區(qū)投資發(fā)展（集團(tuán)）有限公司以及廊坊市宏泰產(chǎn)業(yè)市鎮(zhèn)投資有限公司合作成立銀川蘇銀產(chǎn)業(yè)園發(fā)展有限公司，中新集團(tuán)參股40%。目前，蘇銀產(chǎn)業(yè)園合作區(qū)域約53充分發(fā)揮蘇州、銀川兩地優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)先進(jìn)的規(guī)劃發(fā)展理念和國(guó)際接軌的管理體制機(jī)制，建設(shè)高科技、生態(tài)型、綜合性的產(chǎn)業(yè)新城。旗下合資公司負(fù)責(zé)為蘇銀產(chǎn)業(yè)園提供規(guī)劃提升、招商引資、軟件轉(zhuǎn)移和城市運(yùn)營(yíng)等輕資產(chǎn)服務(wù)，并向蘇銀產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)收取服務(wù)對(duì)價(jià)。圖表33.蘇銀產(chǎn)業(yè)園基本情況運(yùn)營(yíng)模式蘇銀產(chǎn)業(yè)園管委會(huì)為行政管理主體助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和協(xié)作。蘇銀發(fā)展公司為開發(fā)主體引資、市政管理等重要工作。充分授權(quán)，獨(dú)立運(yùn)作情園區(qū)辦”，打造親商服務(wù)型政府。資料來(lái)源：寧夏回族自治區(qū)工業(yè)和信息化廳，市場(chǎng)研究部21盈利預(yù)測(cè)與估值關(guān)鍵假設(shè)基于上述對(duì)公司的綜合分析，我們對(duì)公司的主要假設(shè)如下：收入方面，園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)作為公司的核心收入來(lái)源，隨著公司在產(chǎn)業(yè)園開發(fā)領(lǐng)域的深耕細(xì)作，園區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完備、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及人截至20201285.7838.25公頃，公益用地232.82公頃?？沙鲎屚恋孛娣e較大的中新蘇滁項(xiàng)目布局較早，培2021年公司園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入能夠保持20%左右的增長(zhǎng)速度。20192020年明確了以“區(qū)中園”開發(fā)運(yùn)營(yíng)為主，通過(guò)招商親商、產(chǎn)業(yè)投資及配套服務(wù)，獲取穩(wěn)定租金和增值收益，目前尚處于探索發(fā)展階段，我們預(yù)計(jì)2021年產(chǎn)業(yè)載體配套服務(wù)業(yè)務(wù)能有左右的增長(zhǎng)速度。綠色公用業(yè)務(wù)方面，2020年，公司積極布局，收購(gòu)和順環(huán)保以打造危廢業(yè)務(wù)平臺(tái)，電鍍廢水處理業(yè)務(wù)生產(chǎn)線拓展至太倉(cāng)、瑞安，隨著后期污泥處置業(yè)務(wù)、危廢處置、污水處理、光伏發(fā)電項(xiàng)目建設(shè)完善，將獲得進(jìn)一步發(fā)展機(jī)會(huì)，我們預(yù)計(jì)綠色工業(yè)板塊在2021年能有20%左右的增速。多元化服務(wù)主要包括招商代理、工程代理、軟件轉(zhuǎn)移、教育服務(wù)、物2021年將有5%左右的增長(zhǎng)速度。預(yù)期后期該業(yè)務(wù)毛利率與202080%塊，2020年剝離房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，專注于“區(qū)中園”開發(fā)運(yùn)營(yíng)，運(yùn)營(yíng)環(huán)境2020年42%2020年的28%提30%左右。2021-2023年?duì)I業(yè)收入為40.0645.89和51.37億元，同比分別增長(zhǎng)17.34%、14.56%、；歸母凈利潤(rùn)分別為15.71、18.07、20.60億元，同比分別增長(zhǎng)19.83%15.34%14%。22圖表34.公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入拆分2020A2021E4006.1617.34%1578.4429.12%2427.7210.77%60.60%2022E4589.5514.56%1811.5614.77%2777.9914.43%60.53%2023E5137.4611.94%2046.1712.95%3091.2911.28%60.17%營(yíng)業(yè)收入（百萬(wàn)元）yoy3414.11-35.71%1222.5成本（百萬(wàn)元）yoy-63.18%2191.6110.09%64.19%毛利（百萬(wàn)元）yoy毛利率(%)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入（百萬(wàn)元）yoy2010.76145.10%343.382437.4821.22%565.832873.4517.89%674.393256.1613.32%804.52成本（百萬(wàn)元）yoy-41.69%1,667.39620.25%82.92%64.78%1871.6512.25%76.79%19.19%2199.0617.49%76.53%19.30%2451.6411.49%75.29%毛利（百萬(wàn)元）yoy毛利率(%)綠色公用營(yíng)業(yè)收入（百萬(wàn)元）yoy546.2120.33%392.596.62%652.5819.47%451.3414.96%201.2431.00%30.84%752.3215.28%518.14