當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與政策走向

建設(shè)部謝家瑾2005年11月1一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來(lái)出現(xiàn)的主要問(wèn)題二、存在問(wèn)題的原因分析三、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的意義和主要政策措施四、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況五、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題及需要關(guān)注的新情況六、關(guān)于商品房預(yù)售制度

七、關(guān)于日本的房地產(chǎn)泡沫破滅八、結(jié)束語(yǔ)

2一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展及近兩年來(lái)出現(xiàn)的主要問(wèn)題3

1998年以來(lái)，各地區(qū)、各部門認(rèn)真落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，做了大量工作。

城鎮(zhèn)住房制度改革取得重大進(jìn)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)體系基本建立，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推進(jìn)城鎮(zhèn)化、改善人民生活等，都發(fā)揮了重要作用。45針對(duì)以上問(wèn)題，去年以來(lái)，國(guó)家把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控作為加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容，采取了一系列措施。

嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸和土地管理，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金比例，控制城市拆遷規(guī)模。

6在看到調(diào)控取得了一定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)清醒地看到，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問(wèn)題還十分突出。

主要表現(xiàn)是：

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（一）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快。房?jī)r(jià)上漲的主要特點(diǎn)：

一是房?jī)r(jià)漲幅為2000年以來(lái)最高，商品房和商品住宅平均銷售價(jià)格漲幅突破兩位數(shù)，2004年分別上漲14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分別上漲12.5%和13.5%；

二是東部地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅最高，且有進(jìn)一步上升趨勢(shì)；8三是部分大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，有的平均房?jī)r(jià)漲幅已連續(xù)二、三年在15%以上。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)對(duì)35個(gè)大中城市的抽樣調(diào)查，一季度商品住宅價(jià)格比去年第四季度環(huán)比增長(zhǎng)2.8%。；四是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快現(xiàn)象呈蔓延態(tài)勢(shì)，由上海、浙江、江蘇等東部沿海地區(qū)向中、西部地區(qū)擴(kuò)展；9五是商品房銷售價(jià)格上漲帶動(dòng)二手房交易價(jià)格上漲，2005年一季度35個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格上漲11.4%。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，已成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。如任其發(fā)展，將影響房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。10（二）市場(chǎng)需求偏大，供求矛盾突出。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，已由前些年的需求不足，轉(zhuǎn)變?yōu)殡A段性、結(jié)構(gòu)性需求過(guò)度擴(kuò)張。2000年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售面積增幅連續(xù)5年大于竣工面積增幅，其中2004年銷售面積增幅高出竣工面積增幅11.6個(gè)百分點(diǎn)。這幾年商品住房供求差距逐步縮小，去年以來(lái)局部地區(qū)出現(xiàn)了供求緊張的狀況。11今年一季度，全國(guó)商品住宅竣工面積只有銷售面積的73%。東部地區(qū)和部分中心城市尤為突出。上海市商品住宅銷售面積已經(jīng)連續(xù)4年大于竣工面積。商品房供不應(yīng)求，導(dǎo)致價(jià)格不斷攀升，并帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)格上漲。一些地方拆遷規(guī)模反彈，帶來(lái)被動(dòng)性住房需求上升，加劇了供求矛盾。12

（三）部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)仍然偏快。

2004年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)28.1%，今年一季度在去年同期較高增幅的基礎(chǔ)上又增長(zhǎng)26.7%，高于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增幅。有13個(gè)省區(qū)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅超過(guò)30%，其中6個(gè)地區(qū)超過(guò)50%，最高的達(dá)到115%。13

（四）市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。

商品房市場(chǎng)中，非住宅開(kāi)發(fā)比例偏大，空置面積上升。商品住宅中，中低價(jià)位、中小套型住宅供應(yīng)比例偏低。今年一季度，我們對(duì)部分城市商品住宅供應(yīng)進(jìn)行調(diào)查顯示，100平方米/套以上的占總量的60%—70%，有的城市高達(dá)87%。

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2004年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)投資出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。15二、存在問(wèn)題的原因分析16產(chǎn)生這些問(wèn)題的原因是多方面的，有些是合理因素，如城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)較快，居民生活水平不斷提高，對(duì)住房需求迅速增加；土地價(jià)格上升，建筑材料價(jià)格上漲，加之商品房品質(zhì)提高，配套設(shè)施和環(huán)境改善以及精裝修等，商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)成本增加。

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但是，也有許多不合理因素，最主要的是各種投資、投機(jī)需求大量增加，部分地區(qū)市場(chǎng)總需求偏大，導(dǎo)致價(jià)格上漲過(guò)快，擴(kuò)大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，吸引了各類資金參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和購(gòu)房投資與投機(jī)，從而使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。1819

（二）國(guó)內(nèi)投資性購(gòu)房和投機(jī)性炒房抬頭。一些城市房?jī)r(jià)較快上漲，社會(huì)各方面對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較高預(yù)期，使得局部地區(qū)投資性需求迅速擴(kuò)大，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重。如曾經(jīng)活躍一時(shí)的“溫州炒房團(tuán)”、“山西購(gòu)房團(tuán)”，聚集幾百億元資金在一些城市進(jìn)行期房買賣。城鎮(zhèn)不少居民基于較高的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，也參與購(gòu)房投資。

投資性購(gòu)房已由原來(lái)的非住宅為主擴(kuò)展到住宅，進(jìn)一步加劇了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的態(tài)勢(shì)。

20據(jù)調(diào)查，北京市倍商品住濱宅投資謙性購(gòu)房福比例在17注%左右絨，其中獄29%青的房屋倦短期內(nèi)搭倒手轉(zhuǎn)攔讓，2鵲3%用虧于出租癥，48跳%空關(guān)含待沽。長(zhǎng)三角主南要城市，商品住尚宅銷售條中投資目性購(gòu)房蒸比例達(dá)法到20戶%左右淹。今年一季遷度，上海市成交單拼價(jià)超過(guò)啟萬(wàn)元的寸預(yù)售住右宅中，畜外省市傭居民購(gòu)當(dāng)房面積盟占43太%；其牧中，溫掀州人占假72%出。21（三）境勻外資金參鹽與國(guó)內(nèi)房掙地產(chǎn)市場(chǎng)終開(kāi)發(fā)和炒斜作。一段時(shí)攻期以來(lái)踏，外資頌為賺取懷外匯人皆民幣利廊差、預(yù)偶期匯差尋、房?jī)r(jià)鹽差，紛慎紛進(jìn)入豬國(guó)內(nèi)房庭地產(chǎn)市買場(chǎng)。22今年1-韻2月，江蘇、監(jiān)上海、醋廣東房地產(chǎn)開(kāi)辛發(fā)投資中餃利用外資延分別是去醬年同期的辛6.6、六2.6、撿2.5倍車。1-2月農(nóng)，上海市境菌外居民購(gòu)杏房規(guī)模超過(guò)4譽(yù)0億元衰人民幣酬,比去降年同期撐增加了沿1.5箏倍。23（四）服一些地農(nóng)方政府淘行為不例規(guī)范。前幾年秧部分城談市盲目大拆大建熟，帶來(lái)大客量被動(dòng)性窮住房需求，至今尚放未消化。去年一些墨城市拆遷冠安置需求乖一度占市痛場(chǎng)商品住掛宅需求的聯(lián)一半，有萌的甚至達(dá)覆到60%練。在經(jīng)營(yíng)番城市、息經(jīng)營(yíng)土復(fù)地的理柿念指導(dǎo)某下，一裕些地方政府從土地收饒益中籌集災(zāi)大量城市由建設(shè)資金餡，抬高了忌土地和房眉地產(chǎn)市場(chǎng)推的價(jià)格。24（五）市乒場(chǎng)秩序比糧較混亂。少數(shù)開(kāi)雅發(fā)商利礙用政策填、市場(chǎng)攻信息不停對(duì)稱與云不透明糾，通過(guò)卡虛假交績(jī)易、虛販假宣傳閑等不正秤當(dāng)手段息，謊報(bào)顛商品房店銷售進(jìn)賞度，發(fā)圓布不實(shí)彼價(jià)格信尼息，哄抬房燦價(jià)，誤洋導(dǎo)市場(chǎng)陳預(yù)期。有的放伍慢開(kāi)發(fā)沃和銷售憤進(jìn)度，囤積土地過(guò)、囤積房前源，人為葛造成市場(chǎng)商緊張，帶茅來(lái)房?jī)r(jià)短患期內(nèi)非正則常上漲。25（六）不渠同利益主彈體相互影敢響，共同班推動(dòng)了房飲價(jià)上漲。隨著房貍地產(chǎn)市衰場(chǎng)的快勺速發(fā)展皇，部分城市轎政府片面強(qiáng)調(diào)朵“以地生剝財(cái)”、“互經(jīng)營(yíng)城市糟”，一些商晨業(yè)銀行以及企業(yè)過(guò)度依賴遺房地產(chǎn)獲且取利潤(rùn)，有房者追求房晝產(chǎn)升值讓，無(wú)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)冒上漲提前冒入市，有錢人加入期房蒼炒作投機(jī)納。在多重返因素的渠作用下疑，不同南利益主斜體相互企影響，鍬共同推道動(dòng)了房啞價(jià)非理陜性上漲鵲。26三、穩(wěn)蹤蝶定房?jī)r(jià)考的意義和主要政憂策措施27保持房昨地產(chǎn)市屆場(chǎng)持續(xù)俘健康發(fā)棟展，始終是淋黨中央侄、國(guó)務(wù)猾院高度應(yīng)重視的性問(wèn)題。今年以來(lái)礦，針對(duì)房分地產(chǎn)投資戚規(guī)模和房肢價(jià)上升幅細(xì)度過(guò)快的日問(wèn)題，國(guó)餡務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)竄多次作出麗重要批示充，溫家寶總彈理在十屆人挪大三次會(huì)辮議《政府絲式工作報(bào)告男》中指出嶺：“要抑胳制房?jī)r(jià)橡過(guò)快上女漲勢(shì)頭亦”，并將此作須為今年宏皺觀調(diào)控的枕一項(xiàng)重要瞞任務(wù)。283月27猾日，國(guó)務(wù)院辦臺(tái)公廳下發(fā)躬了《關(guān)于娃切實(shí)穩(wěn)定樹(shù)住房?jī)r(jià)格浸的通知》蕩（國(guó)辦發(fā)僻電〔20椒05〕8燭號(hào)），就加強(qiáng)飄和改善房執(zhí)地產(chǎn)市場(chǎng)權(quán)宏觀調(diào)控替，解決市繡場(chǎng)運(yùn)行中莊的突出矛摸盾，特別脂是房?jī)r(jià)上貪漲過(guò)快問(wèn)睛題，提出了奶八項(xiàng)措豆施。建設(shè)部孟及房地菠產(chǎn)市場(chǎng)雕宏觀調(diào)系控部際出聯(lián)席會(huì)喬議成員返單位，超堅(jiān)決貫鄭徹國(guó)務(wù)鍬院部署吉，密切擊配合，餅積極研欠究落實(shí)屠國(guó)辦電餓報(bào)的措長(zhǎng)施。294月2夸5日，曾培炎歇同志在部分泛城市房打地產(chǎn)市差場(chǎng)及房影價(jià)問(wèn)題蜓座談會(huì)尼上，就浪進(jìn)一步戒加強(qiáng)房惱地產(chǎn)市招場(chǎng)調(diào)控核的有關(guān)遼措施，容聽(tīng)取了鼻地方同刮志的意雁見(jiàn)和建軋議，并龍發(fā)表了爬重要講巴話。曾培炎武副總理偵指出：“房地產(chǎn)穿業(yè)能否持停續(xù)健康發(fā)旱展，事關(guān)嬌重大。我什們要以鄧鍬小平理論纖和‘三個(gè)鴿代表’重竹要思想為徹指導(dǎo)，全權(quán)面落實(shí)科廁學(xué)發(fā)展觀包，把穩(wěn)定執(zhí)房?jī)r(jià)作為遭當(dāng)前加強(qiáng)趕和改善宏警觀調(diào)控的敢一項(xiàng)重要萄任務(wù)來(lái)抓懸，切實(shí)搞陽(yáng)好對(duì)房地囑產(chǎn)市場(chǎng)的緩調(diào)控。30要遵循經(jīng)肢濟(jì)規(guī)律，巧更多的采倡用土地、可財(cái)稅、金泳融等經(jīng)濟(jì)手經(jīng)段，加強(qiáng)市捐場(chǎng)管理和旬監(jiān)管，從供給和底需求兩裕方面入惱手，積極穩(wěn)妥地進(jìn)行調(diào)獄控；要重點(diǎn)控制屬不合理需妹求，遏制霸投機(jī)炒巧房，控盆制投資莫性購(gòu)房溫，合理沫引導(dǎo)住嚼房需求坊；31要改善住丈房供應(yīng)結(jié)行構(gòu)，增加中郵低檔商臺(tái)品房和咐廉租房赤供給，蚊努力滿美足城鎮(zhèn)辯中低收本入家庭畏的基本各住房需黑求；要把握好互調(diào)控的力智度，防止鬼市場(chǎng)大起訴大落，促進(jìn)房地眠產(chǎn)市場(chǎng)供飽求基本平榜衡、結(jié)構(gòu)嬌基本合理雷、價(jià)格基翁本穩(wěn)定，窗促進(jìn)房地洗產(chǎn)業(yè)和國(guó)盜民經(jīng)濟(jì)平兔穩(wěn)較快發(fā)有展?！?2建設(shè)部會(huì)胃同有關(guān)部諷委對(duì)穩(wěn)定徹房?jī)r(jià)問(wèn)題棕進(jìn)行了認(rèn)廳真研究，昂提出：當(dāng)前和欲今后一膏段時(shí)間休，調(diào)控孫房地產(chǎn)榴市場(chǎng)，渡要突出援穩(wěn)定房訂價(jià)這個(gè)倍重點(diǎn)，例采取積煤極穩(wěn)妥津措施，加強(qiáng)供笑應(yīng)與需村求的雙僵向調(diào)控帳，側(cè)重煎抑制不押合理需耀求；同時(shí)堅(jiān)，要整頓規(guī)范報(bào)房地產(chǎn)市兄場(chǎng)秩序。33調(diào)整供應(yīng)掙，重點(diǎn)是改章善市場(chǎng)供質(zhì)應(yīng)結(jié)構(gòu)，撒著力增加區(qū)中低價(jià)位稅、中小套調(diào)型普通商僚品住房和堤經(jīng)濟(jì)適用釘住房供應(yīng)句；調(diào)控需求輛，重點(diǎn)是遏宇制投機(jī)性既需求，控況制投資性奴需求，合攻理引導(dǎo)改竄善性住房并需求，控旁制拆遷帶緞來(lái)的住房棚被動(dòng)性需陽(yáng)求；整頓規(guī)暖范市場(chǎng)堆秩序，重點(diǎn)是之查處違荷規(guī)銷售蹤蝶、惡意憂哄抬房若價(jià)等行盞為。34國(guó)務(wù)院第評(píng)88次常也務(wù)會(huì)議，聽(tīng)取了逐建設(shè)部京的匯報(bào)偏。充分遍肯定了渡建設(shè)部紋等有關(guān)捐部門前筒一階段香工作，梨明確了獅穩(wěn)定房蠻價(jià)的有介關(guān)政策戀措施。352005丹年5月9慈日，國(guó)務(wù)率院辦公廳萌又轉(zhuǎn)發(fā)了辭建設(shè)部、趟發(fā)展改革賴委、財(cái)政率部、國(guó)土拴資源部、尋人民銀行耽、稅務(wù)總侄局、銀監(jiān)閉會(huì)《關(guān)于做名好穩(wěn)定住到房?jī)r(jià)格工模作的意見(jiàn)缺》（國(guó)辦慰發(fā)〔20蘋05〕2述6號(hào)）。對(duì)穩(wěn)定房咸價(jià)采取了封以下主要內(nèi)措施：36（一）鼓強(qiáng)化城乖市規(guī)劃創(chuàng)調(diào)控，匪改善住擱房供應(yīng)扛結(jié)構(gòu)。要求各地理盡快明確逗今明兩年襯普通商品反住房和經(jīng)誼濟(jì)適用住狼房建設(shè)規(guī)房誠(chéng)模、項(xiàng)目爐布局以及妖進(jìn)度安排衫。住房?jī)r(jià)格掀上漲過(guò)快弓、中低價(jià)末位普通商犧品住房和包經(jīng)濟(jì)適用封住房供應(yīng)抱不足的地俗區(qū)，住宅建設(shè)嚷要以此類燒項(xiàng)目為主動(dòng)，并在有關(guān)湊計(jì)劃中明周確開(kāi)工、呈竣工面積鎖和占住宅扎建設(shè)總量校的比例，足盡快向社闊會(huì)公布，踢穩(wěn)定市場(chǎng)雞預(yù)期。37城市規(guī)地劃主管扶部門要根據(jù)況中低價(jià)療位普通鏈商品住晚房和經(jīng)嫩濟(jì)適用吵住房的懸建設(shè)需霸求，加會(huì)快工作羽進(jìn)度，督要優(yōu)先霸審查規(guī)養(yǎng)劃項(xiàng)目的，在項(xiàng)病目選址叉上予以怨保證。對(duì)中低使價(jià)普通遭商品住印房建設(shè)貼項(xiàng)目，在供應(yīng)土龍地前，由毫城市規(guī)劃恩主管部門巖提出規(guī)劃語(yǔ)設(shè)計(jì)條件鉛，房地產(chǎn)起主管部門遭會(huì)同有關(guān)究部門提出葡住房銷售嚷價(jià)位、套猛型面積等尼控制性要床求，并作蔽為土地出功讓的前置芽條件。同時(shí)，恢要求加道強(qiáng)對(duì)房狼地產(chǎn)開(kāi)側(cè)發(fā)項(xiàng)目忙的規(guī)劃擦許可監(jiān)戒管。38（二）加巡壽大土地供厘應(yīng)調(diào)控力詳度，嚴(yán)格諷土地管理探。要求各地吃在嚴(yán)格執(zhí)墨行土地利陽(yáng)用總體規(guī)桃劃和土地譯利用計(jì)劃無(wú)的前提下慌，對(duì)居住棋用地土朝地價(jià)格涌、住房追價(jià)格上齊漲過(guò)快坦的城市寇，適當(dāng)提高晉居住用地往在土地供鍋應(yīng)中的比拍例，著重塑增加中低齒價(jià)位普通狐商品住房嘗和經(jīng)濟(jì)適蹈用住房建稠設(shè)用地供會(huì)應(yīng)量。39在土地許出讓公紹告和合校同中，要明確丘開(kāi)工與攤竣工的恒條件和凡時(shí)間要扭求、違鵝約責(zé)任葉。嚴(yán)格土地蒜轉(zhuǎn)讓管理津，依法制元止炒買道炒賣土莖地行為補(bǔ)。要加勻大對(duì)閑稼置土地附的清理犬力度，計(jì)切實(shí)制許止囤積蠶土地行組為。40（三）霉調(diào)整住紫房轉(zhuǎn)讓狠環(huán)節(jié)營(yíng)嬸業(yè)稅政渾策，嚴(yán)主格稅收胸征管。運(yùn)用稅收盞等經(jīng)濟(jì)手耕段，加大喝對(duì)投機(jī)性坡、投資性回購(gòu)房等房遇地產(chǎn)交易文行為的調(diào)叼節(jié)力度。對(duì)個(gè)人鹿購(gòu)買普池通住房撓不足兩黑年的，爐銷售時(shí)棍按銷售戴額恢復(fù)朋征收營(yíng)克業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買賢普通住房義超過(guò)兩年猾（含兩年誦）的，銷吩售時(shí)繼續(xù)郵免征營(yíng)業(yè)蠅稅。同時(shí)要龍嚴(yán)格界砍定現(xiàn)行伍有關(guān)住劫房稅收野優(yōu)惠政暫策的適多用范圍男，加強(qiáng)弟稅收征盒收管理愚。41（四）加拳強(qiáng)房地產(chǎn)扭信貸管理澇，防范金局融風(fēng)險(xiǎn)。人民銀科行各分支惠機(jī)構(gòu)要隔加大“診窗口指悶導(dǎo)”力撇度，商根業(yè)銀行像要加強(qiáng)礎(chǔ)對(duì)房地尖產(chǎn)開(kāi)發(fā)正貸款和域個(gè)人住坑房抵押商貸款的聰信貸管箭理.銀監(jiān)局要加大嫩對(duì)國(guó)有女商業(yè)銀存行房地葡產(chǎn)貸款陳的檢查渠力度，妨加強(qiáng)風(fēng)銹險(xiǎn)提示驚，嚴(yán)格什控制不榮合理的巡壽房地產(chǎn)卵貸款需獻(xiàn)求，防倍范貸款斬風(fēng)險(xiǎn)。槳42（五）明練確享受優(yōu)作惠政策的眨普通住房仁標(biāo)準(zhǔn)，合漫理引導(dǎo)住屋房建設(shè)與救消費(fèi)。對(duì)中小螞套型、餡中低價(jià)匙位普通代住房，牲在規(guī)劃全審批、吹土地供糠應(yīng)、信蘆貸審核圖、稅收壩征管等戀環(huán)節(jié)，陪給予優(yōu)背惠政策燦支持。對(duì)享受風(fēng)優(yōu)惠政唯策普通燈住房的咳認(rèn)定，遮要從嚴(yán)睜掌握，越原則上蔬應(yīng)同時(shí)師滿足以狡下標(biāo)準(zhǔn)盡：住宅小桌區(qū)建筑蛙容積率總在1.論0以上圾的住房誤、單套僑建筑面流積在1買20平亭方米以卻下的住掙房、實(shí)鐵際成交俊價(jià)格低靈于同級(jí)棒別土地吊上住房精平均交隊(duì)易價(jià)格鞭1.2蝕倍以下老的住房慣。43各地可根棄據(jù)實(shí)際情濕況，制定掌本地區(qū)享甩受優(yōu)惠政次策普通住頂房的具體弄標(biāo)準(zhǔn)，具隙體標(biāo)準(zhǔn)可峽在上述標(biāo)杯準(zhǔn)基礎(chǔ)上箱適當(dāng)浮動(dòng)聲，但向上柿浮動(dòng)的比上例不得超土過(guò)20%，并報(bào)建設(shè)饑部等部門傭備案。44（六）瞧加強(qiáng)經(jīng)涉濟(jì)適用籃住房建樂(lè)設(shè)，完卡善城鎮(zhèn)厭廉租住杯房制度聞。要求各地兄按《經(jīng)濟(jì)盲適用住房刃管理辦法愚》和當(dāng)?shù)刂姓囊?guī)警定，落實(shí)經(jīng)濟(jì)適覺(jué)用住房唐項(xiàng)目招腐投標(biāo)制鐮度，嚴(yán)場(chǎng)格實(shí)行純政府指感導(dǎo)價(jià)，換控制套頂型面積陣和銷售否對(duì)象，杰切實(shí)降遵低成本葬、控制察開(kāi)發(fā)利閃潤(rùn)。要求把弓城鎮(zhèn)廉莖租住房兔制度建蟲(chóng)設(shè)情況羨，納入挪省級(jí)政階府對(duì)市聯(lián)（區(qū)）零、縣政茄府工作塔的目標(biāo)降責(zé)任制組管理。45各地要赤抓緊開(kāi)沿展城鎮(zhèn)搏最低收窄入家庭材住房困樂(lè)難情況肆的調(diào)查棗，建立峽保障對(duì)肚象檔案沉；切實(shí)落實(shí)勁以財(cái)政預(yù)盜算安排為士主、多渠嚴(yán)道籌措廉謙租住房資銅金的規(guī)定結(jié)，著力擴(kuò)鉆大廉租父住房制壤度覆蓋持面。46（七）切世實(shí)整頓和峽規(guī)范市場(chǎng)廣秩序，嚴(yán)火肅查處違唐法違規(guī)銷捧售行為。根據(jù)《中冷華人民共浮和國(guó)城市弱房地產(chǎn)管溉理法》有帳關(guān)規(guī)定，該國(guó)務(wù)院決疲定，禁止商品跡房預(yù)購(gòu)人腿將購(gòu)買的京未竣工的垮預(yù)售商品雖房再行轉(zhuǎn)膽讓。實(shí)行實(shí)煙名制購(gòu)引房，推拐行商品辛房預(yù)銷過(guò)售合同染網(wǎng)上即翻時(shí)備案善，防范盒私下交登易行為呆。47嚴(yán)肅查叢處和嚴(yán)雞厲打擊息房地產(chǎn)選開(kāi)發(fā)企彩業(yè)、中限介機(jī)構(gòu)館違法違哪規(guī)銷售填以及不宮履行開(kāi)膛工與竣貨工時(shí)間饒、銷售踏價(jià)格與丟套型面稍積控制判等項(xiàng)目純建設(shè)要商求的行害為。對(duì)各類倚違法違癢規(guī)行為河，房地滾產(chǎn)主管微部門要愚將其作罷為不良講記錄，對(duì)納入房屆地產(chǎn)企每業(yè)信用娛檔案，素并公開(kāi)鑼曝光。48（八）加軌強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)某測(cè)，完善嗽市場(chǎng)信息塌披露制度棉。要求各桌地加快凈建立健愚全市場(chǎng)信噸息系統(tǒng)凝，加強(qiáng)對(duì)椒市場(chǎng)運(yùn)株行情況續(xù)的動(dòng)態(tài)餃監(jiān)測(cè)，吩準(zhǔn)確判因斷建設(shè)垮用地供蜜應(yīng)、土衛(wèi)地價(jià)格怕和房?jī)r(jià)四變動(dòng)趨湯勢(shì)。要求各龍有關(guān)部鼻門加強(qiáng)信息溝旗通與整捉合，適時(shí)透披露土射地供應(yīng)端情況、苗房地產(chǎn)送市場(chǎng)供夸求及房拆價(jià)、地拌價(jià)變動(dòng)倘等信息鬧。同時(shí)加蹄強(qiáng)輿論殃引導(dǎo)，碎促進(jìn)市潤(rùn)場(chǎng)理性應(yīng)發(fā)展。49這次調(diào)控欠，立足于促進(jìn)國(guó)民鳳經(jīng)濟(jì)和社命會(huì)穩(wěn)定發(fā)閱展,立足于維護(hù)普通則居民的基帽本住房權(quán)螞益,立足于以經(jīng)濟(jì)秧手段為繭主調(diào)控丑市場(chǎng)?；驹髣t是：積極穩(wěn)添妥，把澤握力度舊；突出轎重點(diǎn)，惡區(qū)別對(duì)聽(tīng)待；因鳳地制宜統(tǒng)，分類堪指導(dǎo)；育強(qiáng)化法辰治，加勢(shì)強(qiáng)監(jiān)管叔。50四、近期香房地產(chǎn)市浩場(chǎng)運(yùn)行情難況51當(dāng)前全國(guó)皇房地產(chǎn)市政場(chǎng)運(yùn)行情身況：（一）派房地產(chǎn)箏開(kāi)發(fā)投輝資增幅昏繼續(xù)回紫落據(jù)國(guó)家捧統(tǒng)計(jì)局煎統(tǒng)計(jì)快乘報(bào)，今德年前三陵季度，艇全國(guó)房華地產(chǎn)開(kāi)窮發(fā)投資同比增癥長(zhǎng)22匠.2%乏，增幅比氏去年同郊期回落績(jī)6.1逃個(gè)百分交點(diǎn)，比旗今年上因半年回落1栗.3個(gè)敲百分點(diǎn)領(lǐng)；低于同折期城鎮(zhèn)袋固定資梨產(chǎn)投資稿增幅5.5買個(gè)百分絡(luò)點(diǎn)。52東部地區(qū)徹投資增幅晉回落快于珍中西部地枕區(qū)。全國(guó)3趴1個(gè)省轉(zhuǎn)（區(qū)、滲市）中畫，有播21個(gè)徹房地產(chǎn)濟(jì)開(kāi)發(fā)投碎資增幅送同比回即落，其千中北京、冷遼寧、中浙江、債福建等并7個(gè)激?。▍^(qū)滴、市）賄增幅回師落超過(guò)姻20個(gè)誰(shuí)百分點(diǎn)屆。53房地產(chǎn)開(kāi)遲發(fā)投資增俘幅情況圖54（二）市怎場(chǎng)成交量帳逐步趨穩(wěn)三。1-9磨月，商鑰品住房暴累計(jì)成略交面積拉有17個(gè)凝城市同供比下降；其中，寧波、脊溫州、飾杭州市降幅達(dá)3眾0％以上員，上海市下降2抄8.4昂％。但9月指份與8福月份相薪比，有23個(gè)城橋市成交面孩積環(huán)比納有所增找長(zhǎng)。5556此外，返買賣市辣場(chǎng)和租矛賃市場(chǎng)朵的比重慈有所改芽變。南京、寧叫波、蘇州敬、北京等地一帆些投機(jī)覆、投資族性購(gòu)房連和二手鍵住房由辜出售轉(zhuǎn)提為出租夾，租賃破市場(chǎng)的盆房源供笛應(yīng)量明笛顯增多廢。一些擬購(gòu)盼房者也轉(zhuǎn)天為租房，群租賃市場(chǎng)鑰漸趨活躍隊(duì)。57（三）中尊小套型、標(biāo)中低價(jià)位駝商品住房鎖成交比例寫有所提高遙。9月份，歐40個(gè)大禮中城市120借平方米秩以下套型成危交面積慘占比由妄6月份紙的45啟.5％喜提高到袍49.歌6％；其中80平方咐米以下套型成床交面積屑占比由孩6月份菜的12都.6％城提高到衛(wèi)15.憂9％。58上海市400精0元/五平方米雷以下的尼商品住祝房成交美套數(shù)占賽比由1部－7月霸的19匠.13濾%上升前到1-窗9月的灑21.健35%貪，1萬(wàn)切元/平棉方米的曉高價(jià)位捉商品住像房比重匠從20拒.19殘%下降擋為7.筑67%混。據(jù)蘇州市141浩個(gè)房地耳產(chǎn)中介練信息采塑集點(diǎn)反棒饋的信旺息，今獵年三季懇度12漂0平方皂米以下怨的商品灣住房成告交量占對(duì)比達(dá)到竿94%解以上。59（四）商車品住房?jī)r(jià)穗格漲幅趨買緩。據(jù)國(guó)家略統(tǒng)計(jì)局沈城調(diào)隊(duì)悅抽樣調(diào)團(tuán)查，9皂月份7皇0個(gè)大霧中城市新建商品刑住房銷售準(zhǔn)價(jià)格比去年避同月上蒸漲6.2爛%，同比漲幅分別較雹8月份運(yùn)、7月宏份漲幅口低0.帝6、1譯.3個(gè)梳百分點(diǎn)悅；比上悄月上漲蹈0.5奧%，環(huán)比漲診幅與8月菜份持平擺。部分熱么點(diǎn)地區(qū)溉價(jià)格有忠所回落阿。一些正木在銷售鎮(zhèn)的樓盤童價(jià)格表報(bào)面看未毒做調(diào)整各，但有遷的已通蔥過(guò)送裝戚修、汽格車、家腔電、契朱稅、物注業(yè)管理蠟費(fèi)等方素法隱性降價(jià)。60從統(tǒng)計(jì)頁(yè)數(shù)據(jù)看下，上海市今年前會(huì)9個(gè)月滅商品住冬房預(yù)售桑價(jià)格環(huán)孝比漲幅著分別為捐1.1降3%、軟0.1游4%、孤2.2蜜8%、誓1.2規(guī)8%、宮1.0肆6%、返－0.圍94%喉、－1巡壽.51喂%、－凈0.4管6%、狡－0.共17，宋比上年旅底累計(jì)潛上漲2塞.79用％。另?yè)?jù)上海滾市調(diào)查，震考慮送裝阿修、家具度等隱性降狼價(jià)因素，削一些高價(jià)愛(ài)位樓盤銷降售價(jià)格實(shí)際下降盛了10％盈左右。61626364（五）房狂地產(chǎn)信貸究增幅放緩麻。據(jù)人民綱銀行統(tǒng)器計(jì)，截蒼止9月麻底，商業(yè)性汁房地產(chǎn)倡開(kāi)發(fā)貸逐款余額菠和個(gè)人攪購(gòu)房貸女款余額分別增調(diào)長(zhǎng)16.芳82%哨和20音.07索%，比年初下侄降了10.1錯(cuò)和13.嘩9個(gè)百分燭點(diǎn)，個(gè)人住箏房貸款意余額增屑幅已連姥續(xù)17懂個(gè)月下漸降。65與此同時(shí)遇，一些開(kāi)刪發(fā)企業(yè)開(kāi)炎始尋求其鑼它非銀行婚的融資渠創(chuàng)道。有的以投資基金參股方票式，有串的通過(guò)信托融資用于房崇地產(chǎn)項(xiàng)充目貸款慨。據(jù)國(guó)家看統(tǒng)計(jì)局饑1-9掩月快報(bào)予數(shù)據(jù)，裳全國(guó)房焦地產(chǎn)開(kāi)份發(fā)投資盲資金來(lái)鵝源中，次國(guó)內(nèi)貸慨款占全聽(tīng)部資金悅來(lái)源的肺比重比嫁去年同乳期下降2個(gè)百分桐點(diǎn)，自籌資金日上升了4延個(gè)百分點(diǎn)陜。66（六）房辦地產(chǎn)開(kāi)發(fā)葛用地供應(yīng)除總量得到帝控制，結(jié)美構(gòu)有所改揪善。在前兩年輔供應(yīng)量較蠻大的情況溜下，今年趟前三季度棗房地產(chǎn)開(kāi)串發(fā)用地供錦應(yīng)量比去年脆同期減不少了2筐4.0四3%；其中，經(jīng)濟(jì)適用侄住房用地梅供應(yīng)量所占比例訂比去年同商期提高了掙2.2個(gè)舟百分點(diǎn)。67閑置土地主處置力度交進(jìn)一步加陡大。前三猾季度，小存量用痰地占土然地供應(yīng)擇總量的57.箱96%敬，比去年同壇期提高了駛2.87俗個(gè)百分點(diǎn)勤。土地價(jià)鑰格繼續(xù)笛穩(wěn)中有峰升，三三季度居住用地?cái)n地價(jià)比去年同厚期增長(zhǎng)1撥%，增幅覽比去年同覆期下降0抹.85個(gè)何百分點(diǎn)。68（七）召有區(qū)別倘的稅收撿政策促匯進(jìn)了住睡房供應(yīng)便結(jié)構(gòu)的閘改善。隨著享受寨優(yōu)惠政策葡普通住房俯標(biāo)準(zhǔn)的制殼定和有區(qū)管別的住房糟交易營(yíng)業(yè)搶稅政策的成實(shí)施，一伶些開(kāi)發(fā)企愈業(yè)對(duì)正在鴨開(kāi)發(fā)或即講將開(kāi)發(fā)項(xiàng)浩目的設(shè)計(jì)棄方案作調(diào)桂整，增加謠中小戶型蠻商品住房剃，以適應(yīng)安市場(chǎng)的需含求。69北京市今茫年以來(lái)一煎度熱銷的某項(xiàng)目在第三松期開(kāi)發(fā)占中，將容原設(shè)計(jì)傾的很多卵大戶型搖調(diào)整為屢中小戶礦型，同請(qǐng)時(shí)增加里一居室售、二居躺室的數(shù)割量。沈陽(yáng)某開(kāi)發(fā)商摔將已經(jīng)建違成長(zhǎng)期滯冰銷的18梁0-24腎0平方米叛大戶型商釣品住宅，遞拆分改造罩成每套8膛0-90朱平方米。70（八）唯房地產(chǎn)粗市場(chǎng)秩噴序逐步神規(guī)范。以40個(gè)活大中城市轉(zhuǎn)為重點(diǎn)的房地產(chǎn)市愚場(chǎng)信息系布統(tǒng)的開(kāi)通，登為全面、蕩及時(shí)、準(zhǔn)援確反映房關(guān)地產(chǎn)市場(chǎng)源供求總量剪、結(jié)構(gòu)、府成交價(jià)格丟等真實(shí)情貌況，提供緒了便利。燥通過(guò)即時(shí)萌發(fā)布市場(chǎng)塊信息，增劑強(qiáng)了市場(chǎng)翅的透明度循；通過(guò)建立暫網(wǎng)上投訴槽等信息反主饋渠道，匠形成社會(huì)常監(jiān)督機(jī)制券。717月份送以來(lái)，上海、雹杭州等地通稀過(guò)信息股系統(tǒng)發(fā)完現(xiàn)并查死處了一蹲批違法揉違規(guī)銷狹（預(yù)）步售商品棵房案。南京市還通過(guò)網(wǎng)赴絡(luò)監(jiān)測(cè)每蠻一樓盤的樣銷售活動(dòng)鮮，實(shí)時(shí)公乓布房?jī)r(jià)漲裂幅排行榜倍、轉(zhuǎn)手率孕排行榜，珍促使企業(yè)雪加強(qiáng)自律柳。深圳、北駕京等地還武開(kāi)展了辦整頓房鋤地產(chǎn)廣口告、商釣品房銷飲售活動(dòng)殃等專項(xiàng)度整治活竄動(dòng)。上述措嶄施的實(shí)職施，為巾規(guī)范市知場(chǎng)秩序欺，維護(hù)泰消費(fèi)者可合法利筑益發(fā)揮甘了積極韻作用。72上述情況遺表明：隨著中央肉穩(wěn)定住房起價(jià)格的各仍項(xiàng)調(diào)控政歸策的落實(shí)滾，政策效蘿應(yīng)逐步繪顯現(xiàn)。部分地建區(qū)房地幟產(chǎn)投資規(guī)貧模增長(zhǎng)洪趨勢(shì)得到控制繼，投機(jī)行樸為得到遏制諷，住房?jī)r(jià)么格漲幅趨緩，合住房供應(yīng)結(jié)名構(gòu)有所改醉善，消費(fèi)心理正發(fā)生蹦變化，例各地房?jī)r(jià)總呼體回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體杰趨于穩(wěn)定，朝著預(yù)期鉗目標(biāo)發(fā)展男。73調(diào)控政掩策對(duì)市估場(chǎng)的影優(yōu)響，有鍛兩個(gè)明乖顯特點(diǎn)舒。一是各地賴結(jié)合本地酒實(shí)際落實(shí)妻調(diào)控政策周，基本達(dá)警到了預(yù)期蝕調(diào)控目標(biāo)起。市場(chǎng)規(guī)?？h較大的東嫁部沿海城由市，特別承是原先供縱求矛盾較獸為突出、斤房?jī)r(jià)上漲敏較快的長(zhǎng)三角地縣區(qū)較為敏感躺。上海、杭艘州等熱點(diǎn)堆城市，投資增夜幅趨緩，痰投機(jī)性需拆求基本退崇市、投資蔽性需求得辣到抑制，勺供求矛盾須得到緩解臂，市場(chǎng)秩晌序有所好看轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)囑有一定的路回落。中西部地坦區(qū)等一些飲市場(chǎng)發(fā)案展中矛酬盾相對(duì)傳緩和的乎城市，搏調(diào)控政覆策實(shí)施趟后，市矛場(chǎng)運(yùn)行凡情況比煌較平穩(wěn)啊，但過(guò)熄快的投饒資增長(zhǎng)養(yǎng)趨勢(shì)有漢所抑制樸。74二是市場(chǎng)軍變化總體哄較為平緩扶。從市場(chǎng)成我交量情況懇看，5、6月佩份明顯下躲降，8、咬9月份有沃所回升。6月份爆，40個(gè)大屢中城市中問(wèn)，有24上個(gè)城市當(dāng)島月商品住氧房成交面瞧積同比負(fù)凝增長(zhǎng)。東爽部沿海地犯區(qū)和內(nèi)地拖部分中心許城市尤為耽明顯，有放些城市降霉幅在45拌％以上，逆甚至超過(guò)漆60％。8、9月跨份以來(lái)，前期成優(yōu)交量下?lián)峤递^大構(gòu)的地區(qū)潛開(kāi)始有論所增長(zhǎng)壞。從房回價(jià)走勢(shì)盛看，成社交量的渴持續(xù)下三降和住涂房需求上結(jié)構(gòu)的球優(yōu)化，狀促使商愈品住房君價(jià)格增器幅趨緩蟲(chóng)，先前林房?jī)r(jià)上乖漲過(guò)快肚的地區(qū)憶價(jià)格出撲現(xiàn)回落拔。75國(guó)辦發(fā)墳和七部聲委發(fā)的袖兩個(gè)穩(wěn)辛定房?jī)r(jià)榮的文件挑，對(duì)解著決全國(guó)袋房地產(chǎn)屢市場(chǎng)存肌在的突礦出問(wèn)題禁，促進(jìn)錢市場(chǎng)健私康發(fā)展借發(fā)揮了甜積極和續(xù)重要的恭作用。這次調(diào)控孝在較短的中時(shí)間內(nèi)取雨得較明顯充效果，既解決當(dāng)前存在池的突出矛慈盾和問(wèn)題這，又保持了房地產(chǎn)誓市場(chǎng)的平應(yīng)穩(wěn)發(fā)展，扇得到了社氏會(huì)各界的睜普遍支持謎。充分說(shuō)讓明，國(guó)務(wù)院瞎的決策誼是及時(shí)獻(xiàn)的，調(diào)擇控的目茄標(biāo)定位膚、決策選部署是芽科學(xué)的施，是我鏟國(guó)房地詞產(chǎn)市場(chǎng)兼調(diào)控一漿次較為酷成功的勝實(shí)踐。76從發(fā)展走弓勢(shì)看，隨著各鑄項(xiàng)調(diào)控榨政策措暢施的不以斷落實(shí)票，市場(chǎng)樹(shù)調(diào)控效祥果將繼危續(xù)顯現(xiàn)算，房地魚(yú)產(chǎn)市場(chǎng)忌的矛盾研將進(jìn)一體步得到便緩解；同時(shí)，業(yè)市場(chǎng)預(yù)闊期將趨攏于穩(wěn)定盒，合理暴住房需翼求逐步瀉入市，逝開(kāi)發(fā)投屯資較為暢理性。因此，預(yù)計(jì)今殖年四季鑒度將延劫續(xù)三季貍度后期慢平穩(wěn)發(fā)插展的態(tài)死勢(shì)，開(kāi)發(fā)投資氏、成交總相量將保持催一定的增椅長(zhǎng)，房?jī)r(jià)補(bǔ)漲幅進(jìn)一社步趨緩，廈市場(chǎng)總體僵上朝著供收求總量基嫂本平衡、爛結(jié)構(gòu)基本眼合理、價(jià)雕格基本穩(wěn)棍定的方向伐發(fā)展。77五、當(dāng)前老存在的主變要問(wèn)題及需要關(guān)恭注的新情薄況、新問(wèn)應(yīng)題78（一）存斗在的主要獵問(wèn)題一是調(diào)整落住房供應(yīng)誤結(jié)構(gòu)的任有務(wù)還十分干艱巨。住房供水應(yīng)結(jié)構(gòu)欣不合理渡是各地仇普遍存屬在的突初出問(wèn)題9月末守，40涼個(gè)重點(diǎn)書城市累晝計(jì)可售偉商品住推房面積勁中，120平代方米以上怖的住房占位50%以漫上的有21個(gè)城昂市，最高紀(jì)的達(dá)91.枕06%；有17個(gè)城蠶市套型面致積80平成方米以冷下的住創(chuàng)房不到周總面積筒的10毒%。79據(jù)調(diào)查而，某市套型面積60平壺方米以怠下的住房齡需求比迫例為1礎(chǔ)6%，賠市場(chǎng)供佩應(yīng)比例牲只有2葛.6%尚；60-1梢00平方嚴(yán)米的住房信需求比碼例為6閘1%，辱市場(chǎng)供義應(yīng)比例徹只有2光4%；150意平方米熱以上的住房捐需求比倍例僅為中2%，頃市場(chǎng)供菊應(yīng)比例恰則高達(dá)剩35%鍋，嚴(yán)重銷供大于勾求。80供需結(jié)構(gòu)友矛盾的凸證現(xiàn)，一方休面導(dǎo)致中坦低收入鍬家庭買喇不到適灣合自己忌的住房震；此外，勤供求結(jié)枝構(gòu)性矛臣盾也是影響平宋均房?jī)r(jià)釣過(guò)快上兆漲的重要因?qū)Ｋ刂?。中低價(jià)位爺、中小戶鋤型住房供晃應(yīng)不足，料使得中低尋價(jià)位商品遮住房成交慘量減少，從統(tǒng)計(jì)數(shù)快據(jù)上顯示愁出商品住遵房平均成穩(wěn)交價(jià)格的麗不斷上漲川。81二是開(kāi)發(fā)雕商囤積土侮地、圈占宰土地的現(xiàn)心象沒(méi)有從邀根本上得罪到有效解膏決。據(jù)國(guó)土資改源部最近現(xiàn)組織的調(diào)惕查顯示，埋全國(guó)有4框0萬(wàn)畝房揭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)因用地在開(kāi)正發(fā)企業(yè)手捆上逾期兩塞年未開(kāi)發(fā)榆。開(kāi)發(fā)企糾業(yè)通過(guò)柿分期開(kāi)棒發(fā)、延西長(zhǎng)建設(shè)稱周期等桑手段變關(guān)相囤積嘉土地的峽行為也店較普遍司，個(gè)別棕企業(yè)1毫0年前門圈占的蒜土地至熟今尚未圍開(kāi)發(fā)完妖。大量開(kāi)發(fā)偷土地被開(kāi)贏發(fā)企業(yè)掌勇握，加大墊了調(diào)控有滴效供應(yīng)的慌難度，增嫁加了開(kāi)發(fā)旺商炒作房銹價(jià)的空間村，會(huì)影響污調(diào)控的總驢體效果。82三是房?jī)r(jià)酸上漲的壓通力依然存宋在。當(dāng)前，城達(dá)鎮(zhèn)化過(guò)程中外來(lái)人深員住房需額求以及城倒市居民改騙善型住房筐需求仍然較為執(zhí)旺盛，將協(xié)會(huì)在較長(zhǎng)訴時(shí)間內(nèi)得者到持續(xù)釋眾放。此外，一畜些地方為預(yù)加快城市泳建設(shè)，在謀編制拆遷懲計(jì)劃時(shí)，百仍想維持類較大的拆必遷規(guī)模，醉由此影響趕對(duì)被動(dòng)性為住房需撕求的控制漲。在其他投驕資渠道不構(gòu)暢的條件海下，房地惜產(chǎn)市場(chǎng)仍蔥然是投資去和消費(fèi)的向主要方向嘉。從統(tǒng)計(jì)奧快報(bào)看閣，北京科、上海叢等地商久品住房新開(kāi)工面黑積同比下雙降較大，也可能影船響今后兩給年市場(chǎng)供淚應(yīng)量和市改場(chǎng)供求關(guān)虹系，加大潑穩(wěn)定房?jī)r(jià)圍的困難。83四是一踐些地方敲住房保接障工作蛇推進(jìn)情流況仍不陪理想。一些地憤方在執(zhí)賊行經(jīng)濟(jì)適謙用住房書制度中，配池套政策杜不完善喊，優(yōu)惠脖政策不騎落實(shí)，柴管理不閣到位；一些地方倦重視不夠壤，廉租住莖房覆蓋嶄面小，有的城市呈還沒(méi)有真由正啟動(dòng)，切有的城市粘沒(méi)有建立可暢通的廉鞠租住房資葬金渠道。84五是個(gè)扭別媒體剪和專家創(chuàng)的輿論隆引導(dǎo)存鄰在偏差若。中央調(diào)控諷政策實(shí)施烘以來(lái)，新腫華社等主慚流媒體進(jìn)設(shè)行了大量起正面報(bào)道衡，對(duì)引導(dǎo)免市場(chǎng)預(yù)期茅起到了積蘋極作用。但也有淺個(gè)別不隔負(fù)責(zé)任祝的媒體形，對(duì)調(diào)縣控政策擊及市場(chǎng)圣反應(yīng)做孝了一些攀不夠客游觀公正覆的報(bào)道邀。有的以角偏概全江，沒(méi)有墳準(zhǔn)確把糕握調(diào)控溪政策精粉神；有嶺的斷章痕取義，麥歪曲解均讀調(diào)控加政策；個(gè)別甚楊至捏造濕虛假新考聞，造慈成了社打會(huì)混亂窗。85（二）語(yǔ)需要關(guān)經(jīng)注的新久情況、令新問(wèn)題一是進(jìn)一曾步關(guān)注供墳求關(guān)系走注向。一方面，臣關(guān)注成交腐量萎縮帶顧來(lái)的問(wèn)題寧。近年來(lái)為偶緩解房地患產(chǎn)市場(chǎng)供己不應(yīng)求的繞矛盾，一白些地方政罪府采取了米加大市場(chǎng)斤供應(yīng)量的承措施，目嶼前這部分冬項(xiàng)目正處僑于上市期泥，如果成副交量持續(xù)萍萎縮，有可能使腸供應(yīng)關(guān)系芬發(fā)生逆轉(zhuǎn)慰，帶來(lái)空里置量的上構(gòu)升。86另一方面名，關(guān)注部煩分城市出鬧現(xiàn)的新增殘上市量的至減少。據(jù)1-艇8月信籌息系統(tǒng)刺數(shù)據(jù)，耐40個(gè)下重點(diǎn)城你市中，褲有18已個(gè)城市新增商品爪住房供應(yīng)腐量減少，其中北京、櫻杭州、徹蘇州等11個(gè)汽城市批準(zhǔn)上市娃的商品住葉房面積同糠比下降超過(guò)2深0%。新增供應(yīng)餡量的減少脫，將加大擊部分城市彈結(jié)構(gòu)調(diào)整錄、穩(wěn)定房楚價(jià)的困難著。87二是關(guān)注炎部分地區(qū)腔新開(kāi)工面尸積的變化杏。據(jù)國(guó)家統(tǒng)亦計(jì)局1-揀8月統(tǒng)計(jì)解快報(bào)，部啊分省市商真品住房新開(kāi)工佩面積為遲負(fù)增長(zhǎng)，如北京、上者海、浙江商品住房喂新開(kāi)工面醋積同比分稀別下降15.1粉%、10少.7%、淡7.8%。88如新開(kāi)工面忙積繼續(xù)有綢明顯下降，要做古中長(zhǎng)期柱供求分澤析，防簡(jiǎn)范在1女－2年有后因供滾應(yīng)量減柳少引發(fā)凱供求矛肢盾，帶來(lái)房撒價(jià)漲幅己的反彈軟。89三是關(guān)美注在建貨項(xiàng)目的湖資金鏈株。因商品能房銷售苗速度明財(cái)顯放緩絮，開(kāi)發(fā)受企業(yè)的辨資金回摩收期延塑長(zhǎng)，杭簡(jiǎn)州等城栗市已經(jīng)煙出現(xiàn)拖赴欠稅款柜、逾期還還貸現(xiàn)合象。如果市場(chǎng)彩持續(xù)僵持姿，部分在舊建項(xiàng)目有暖可能因資腐金鏈斷裂侮而出現(xiàn)“壟爛尾”，譯產(chǎn)生新的囑社會(huì)問(wèn)題凳，并可能齊影響金融灰安全。90四是關(guān)趁注商品精房銷售擁糾紛增為長(zhǎng)。部分城并市已經(jīng)趟出現(xiàn)因降新推出容樓盤價(jià)躍位較低約，引發(fā)沸周邊以仇較高價(jià)葵位購(gòu)買春了住房在者的心火理不平券衡，以穴各種理龜由要求濱退房或蒙進(jìn)行經(jīng)販濟(jì)補(bǔ)償病的糾紛四增多，甚至出別現(xiàn)集體工上訪現(xiàn)網(wǎng)象。91五是關(guān)注習(xí)部分開(kāi)發(fā)滔企業(yè)違規(guī)蝴行為的抬迷頭。據(jù)南京、杭克州等城市耍反映，朋商品房攪銷售環(huán)吉節(jié)的一賄些違法痰違規(guī)行觀為重新姜抬頭。由于市場(chǎng)扁銷售速度搏放緩，一排些開(kāi)發(fā)商研為加快資男金回籠，有的以許諾費(fèi)“售后寬包租返喊銷”等孤高回報(bào)居或讓利綿的方式偉實(shí)現(xiàn)銷致售；有的以產(chǎn)權(quán)式踐酒店或“巨分時(shí)度假增”等宣傳諒方式，誘飼使消費(fèi)者紡?fù)顿Y購(gòu)房責(zé)；還有的以通過(guò)奔“假按漸揭”，隙騙取銀役行貸款榮。這些違法賀違規(guī)的行胖為的重新帽抬頭，容泡易引發(fā)新楚的售房糾倘紛和矛盾跨，擾亂正再常的市場(chǎng)贏秩序。92因調(diào)控的孔時(shí)間尚短飛，以上問(wèn)御題還只是踩部分城市隔反映出來(lái)較的初步現(xiàn)框象，不應(yīng)憶影響調(diào)控果政策的全善面貫徹。當(dāng)前要高駕度關(guān)注市缺場(chǎng)變化，竟密切跟蹤攜、深入分威析、加強(qiáng)逆監(jiān)管、分及類指導(dǎo)，永既要防止調(diào)竿控工作偉的松動(dòng)版帶來(lái)房港價(jià)的反叼彈，也要注意穩(wěn)定雄市場(chǎng)預(yù)期繭。93六、關(guān)于該商品房預(yù)己售制度94中國(guó)人民愚銀行《2預(yù)004年掠中國(guó)房地勇產(chǎn)金融報(bào)然告》提出“考慮取筋消現(xiàn)行的松預(yù)售制度漲”的建議后古，社會(huì)各下界反映強(qiáng)襲烈，對(duì)房誤地產(chǎn)市場(chǎng)我的政策預(yù)花期也產(chǎn)生妨了較大影剪響。根據(jù)國(guó)辦萬(wàn)秘書局的檢要求，我努部組織有屈關(guān)方面力飯量，就國(guó)豎內(nèi)外商品出房預(yù)售制威度進(jìn)行了醬深入的比夸較研究；騰并召開(kāi)了鉤完善商品舒房預(yù)售制荒度座談會(huì)晝，聽(tīng)取了寶部分開(kāi)發(fā)商企業(yè)、中卸介機(jī)構(gòu)、液專家學(xué)者僅以及人民忙銀行、工蚊商銀行、愧建設(shè)銀行漂的意見(jiàn)。95目前部角分人士顛主張取占消商品邁房預(yù)售圓制度，剩其主要材考慮：一是，羅除香港脹外，美斑國(guó)等大盡部分國(guó)礎(chǔ)家沒(méi)有供預(yù)售制閘度，新個(gè)建房屋站都是現(xiàn)煙售。二是，預(yù)售款由開(kāi)發(fā)商庫(kù)支配，資描金缺乏安晌全性，少難數(shù)開(kāi)發(fā)商臣通過(guò)假按躺揭套取銀份行貸款，頭已直接構(gòu)于成了房地隨產(chǎn)信貸風(fēng)寧險(xiǎn)。預(yù)售摸制使市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)過(guò)多地轉(zhuǎn)垮嫁給了金敗融系統(tǒng)和升消費(fèi)者。96三是，預(yù)尊售制下，擺商品房銷羊售與房屋歷實(shí)際交付怪之間存在啄時(shí)間差，鳥(niǎo)給部分開(kāi)恒發(fā)商虛假果宣傳、延混期交房、貨不對(duì)板等不規(guī)范尸行為留下筋了空子，過(guò)也容易造壤成“爛尾急”等現(xiàn)象銳，不利于連維護(hù)購(gòu)房改者權(quán)益。四是，谷預(yù)售使貴得開(kāi)發(fā)灣商提前收閥款，侵占購(gòu)瓣房人貸款占利息。97一）世習(xí)界主要珍國(guó)家和扛地區(qū)奴商品房潑預(yù)售制啟度及特毯點(diǎn)98據(jù)各方面孩的資料顯輔示，世界上許頁(yè)多國(guó)家和壇地區(qū)都允隊(duì)許新建房穩(wěn)屋（相當(dāng)絡(luò)于我國(guó)的形商品房）碑在竣工前堡進(jìn)行預(yù)售勒，但對(duì)預(yù)確售的管盈理和個(gè)環(huán)人購(gòu)買過(guò)預(yù)售房蠢屋的貸帳款政策槳有所區(qū)鬼別。991、有關(guān)極國(guó)家新建抹房屋銷售秤情況各國(guó)新賴建房屋歉的銷售墾方式有蘭較大差藏別。美國(guó)新仇建房屋處大部分卵是預(yù)售者。據(jù)美國(guó)導(dǎo)人口普澡查局統(tǒng)影計(jì)，預(yù)售量占趴新建房屋眾銷售量的渾比例已由樂(lè)1963趙年的53躁.9%上洲升到20棚04年的76.6鉗%。200臭4年，寧新建房椒屋銷售120尚.3萬(wàn)像套，其中預(yù)哨售92.掌1萬(wàn)套悼。預(yù)售房歡屋中，開(kāi)工前牢已經(jīng)售敏出的48.咳2萬(wàn)套，在建造期市間售出的43.案9萬(wàn)套跪。100美國(guó)商資品房銷禿售情況101新加坡、皂中國(guó)香港等東南響亞地區(qū)煮預(yù)售規(guī)柜模也較里大，預(yù)售率換在90杠％左右。歐洲、甩日本等一些經(jīng)濟(jì)錦發(fā)達(dá)國(guó)家軋，房地產(chǎn)集市場(chǎng)以二肺手房市場(chǎng)確為主，新聞建房屋項(xiàng)紗目規(guī)模普陡遍較小，到同時(shí)融資絕渠道發(fā)達(dá)宰，房地產(chǎn)怕投資主要騎依靠投資刻基金，新糟建房屋以柳現(xiàn)房銷售員為主1022、有關(guān)肆國(guó)家政府件對(duì)房屋預(yù)架售的管理各國(guó)在觸預(yù)售管維理上有勒明顯差梯異。主要有者兩類：一類是澳大利亞企、日本以狼及韓國(guó)、醋新加坡、嘆馬來(lái)西亞玻、中國(guó)香袍港等東南故亞國(guó)家和莖地區(qū)，政府招一般都撇規(guī)定預(yù)菠售條件孫，實(shí)施生預(yù)售許仰可管理勾，對(duì)預(yù)強(qiáng)售活動(dòng)泳的監(jiān)管帖也較嚴(yán)首格。如澳大利酬亞預(yù)售前需贊取得項(xiàng)目寶規(guī)劃審批鋼證書，日掩本需獲得魂建筑許可內(nèi)。中國(guó)香穴港還對(duì)內(nèi)部挺認(rèn)購(gòu)比例番、期房轉(zhuǎn)誕讓等有明甩確規(guī)定。103另一類是歐美療多數(shù)國(guó)魂家和地伸區(qū)，預(yù)系售條件盞比較寬桌松，也柄不實(shí)行閉許可管漏理，買納賣雙方勒通過(guò)律素師自行栗協(xié)商預(yù)麗售合同爸并受合李同法等由法律的友制約。104在預(yù)售過(guò)決程中，多數(shù)國(guó)關(guān)家和地節(jié)區(qū)對(duì)購(gòu)券房人繳悲納的首立付款比鋒例或訂瞧金額度今都有相忽應(yīng)要求家，對(duì)預(yù)慎收款的色使用也耀有規(guī)定幕。如韓國(guó)，購(gòu)房人繳撥納的首付款為房閉款的20勇-30%言，可在一辮年內(nèi)分期磚付清；日本、僚中國(guó)香伯港和澳寺大利亞購(gòu)房人繳勉納的訂金仆分別為房世款的20祝%、10喝%、5-乒10%。105有的國(guó)嗚家和地康區(qū)允許洞開(kāi)發(fā)商僅把預(yù)收棒款用于優(yōu)工程建禮設(shè)。如新加坡、圣馬來(lái)西亞敬和中國(guó)香撿港，首付座款或訂毛金直接喬向開(kāi)發(fā)明商支付頑；購(gòu)房糾貸款則聯(lián)存入貸臂款銀行窮與開(kāi)發(fā)授商共管寨的帳戶帖，由工賤料測(cè)量需師行（櫻相當(dāng)于教國(guó)內(nèi)的股工程造手價(jià)咨詢勾機(jī)構(gòu)）爆根據(jù)工銅程進(jìn)度倡，提出寇撥款意背見(jiàn)，經(jīng)春律師同繼意后，害購(gòu)房款糟可以轉(zhuǎn)輕給開(kāi)發(fā)卵商。106有的則明溝確規(guī)定，易在房屋交租付使用后影購(gòu)房款才綱轉(zhuǎn)付給開(kāi)漁發(fā)商。如澳大株利亞，買賣雙慚方達(dá)成鞏協(xié)議后腦，購(gòu)房杠人繳納拌5-1善0%的像訂金，挖由律師快存入銀災(zāi)行保證遙賬戶，柄待房屋墾竣工交專付后，錦連同剩遭余房款陳一并轉(zhuǎn)弓給開(kāi)發(fā)鋒商。107歐美國(guó)家搞一般由雙劫方合同約彎定。如美國(guó)，聯(lián)邦和倡各州對(duì)預(yù)論售活動(dòng)沒(méi)嘉有法律限耳定，各州除的房地產(chǎn)獎(jiǎng)委員會(huì)雖劈燕然有一些抖監(jiān)管的規(guī)阻定，但服從于買岔賣雙方協(xié)乒商確定的炸預(yù)售合約角，購(gòu)房款的篇支付時(shí)間少、方式和抵使用主要映取決于雙沉方的信用企情況，通竿常是簽訂超合約時(shí)買牙者支付5群-10%館的保證金爸，根據(jù)工限程進(jìn)度付附款，完工株時(shí)清算。1083、個(gè)人視購(gòu)房貸款柳政策商品房炮預(yù)售時(shí)電，在多牙數(shù)國(guó)家妨和地區(qū)痰，購(gòu)房市者可以鬼獲得各微種形式梅的貸款青，但在兼貸款方釘式上差惰別較大等。東南亞國(guó)陵家和歐洲晌一些國(guó)家舊，在預(yù)售縣時(shí)購(gòu)房人土就可以向揭銀行申請(qǐng)約購(gòu)房貸款券。109美國(guó)的守金融機(jī)刺構(gòu)在項(xiàng)斗目完工粥后才為裙購(gòu)房人變發(fā)放抵釋押貸款溝，但在登預(yù)售階丙段，根神據(jù)未來(lái)濟(jì)的抵押糟貸款情涌況，購(gòu)些房人可診以獲得仿短期的粒建筑貸鄭款，用診以支付批房屋在駛建時(shí)分鹿段支付恭的款項(xiàng)保；銀行可時(shí)以要求富資信不裝高或新繭成立的除開(kāi)發(fā)商巨將預(yù)付抱款存放要在銀行只的托管誤賬戶內(nèi)背，直到嘩房屋竣劈燕工。英國(guó)也有類似促的過(guò)橋貸童款。110二）我國(guó)捏商品房預(yù)掉售制度的形成排過(guò)程及虎作用111商品房預(yù)金售許可制貍度的確立鍋，與我國(guó)丑房地產(chǎn)市渣場(chǎng)發(fā)展進(jìn)層程緊密聯(lián)求系。房地產(chǎn)州開(kāi)發(fā)的薄前身是僻改革開(kāi)此放初期弱（80米年代中墳期）的洋城市房徑屋“統(tǒng)代建友”，即需親要建房降的單位孫按國(guó)家害批準(zhǔn)的褲建房計(jì)榜劃委托價(jià)由政府圣組織成之立的“圾統(tǒng)建辦尸公室”探（政府勾事業(yè)單保位）統(tǒng)枯一規(guī)劃矛、統(tǒng)一愿建設(shè)、剩統(tǒng)一結(jié)戲算，建綢設(shè)資金豈來(lái)自各況參建單艘位。112隨著房屋若商品化、掃土地有償賞使用等制混度的推行笑，各地“衛(wèi)統(tǒng)建辦”生逐步演變哀為房地產(chǎn)仗開(kāi)發(fā)企業(yè)學(xué)，其服務(wù)斧對(duì)象也逐劃漸通過(guò)市倉(cāng)場(chǎng)進(jìn)行選椅擇，但其開(kāi)發(fā)建寧設(shè)資金除政獲得貸款帖外，主要右仍然是購(gòu)恨房者預(yù)付排的購(gòu)房款岸，商品房號(hào)預(yù)售也逐節(jié)步成主要炸的銷售方摧式。113199赤4年出換臺(tái)的《城市覆房地產(chǎn)龍管理法查》在總結(jié)壞各地經(jīng)銅驗(yàn)基礎(chǔ)恩上，建盟立了預(yù)崗售許可走制度，妨并對(duì)預(yù)菜售條件跨、監(jiān)管押作出了奇原則性若規(guī)定。目前各卵主要城陳市商品房桃預(yù)售比軍例普遍袍在80嚴(yán)％以上嶄，部分涉城市甚員至達(dá)9粉0％以沉上。114商品房鴿預(yù)售制屑度對(duì)促足進(jìn)我國(guó)鉆住房建闊設(shè)和房鴿地產(chǎn)市蠻場(chǎng)發(fā)展捕發(fā)揮了散積極作漁用。一是加壓快了住紛房供應(yīng)蝕。長(zhǎng)期以逗來(lái)，我脂國(guó)城鎮(zhèn)川住房總之量不足仰，商品謎房供不桃應(yīng)求，攜加快建學(xué)設(shè)、增溝加住房畏供應(yīng)是任客觀需遼要。預(yù)售制守加速了授建設(shè)資惑金周轉(zhuǎn)紙，提高腳了資金辛使用效快率，降站低了資至金使用馬成本，毫促進(jìn)了滋住宅發(fā)競(jìng)展。根據(jù)測(cè)算記，預(yù)售項(xiàng)嗽目比現(xiàn)售騰項(xiàng)目的動(dòng)像態(tài)投資回跡收期約縮短10速個(gè)月。115二是發(fā)撞揮了融場(chǎng)資作用賺。我國(guó)資本維市場(chǎng)發(fā)展安滯后，目存前除銀行裂貸款外基條本沒(méi)有其袖他可供選凡擇的融資湯方式。在膚我國(guó)現(xiàn)有蛙的融資渠怨道無(wú)法滿徒足房地產(chǎn)涌開(kāi)發(fā)需要芬的現(xiàn)實(shí)條尖件下，預(yù)售實(shí)撓際上成女為房地娃產(chǎn)開(kāi)發(fā)憤融資的逆重要手大段。據(jù)統(tǒng)計(jì)尚，目前肅開(kāi)發(fā)資孝金來(lái)源略中，約40%窮來(lái)源于訂金、預(yù)預(yù)售款。116三是適應(yīng)器了成片開(kāi)窮發(fā)的要求象。我國(guó)房簡(jiǎn)地產(chǎn)業(yè)楊起步晚特，多數(shù)掛開(kāi)發(fā)企象業(yè)規(guī)模啄小、積剝累不足鞏，完全煎靠自籌顧資金完胳成項(xiàng)目表開(kāi)發(fā)，話并不現(xiàn)文實(shí)。特鍬別是，舟由于歷嗚史欠帳菌多，新委建住宅調(diào)量大，我國(guó)房步地產(chǎn)市幅場(chǎng)一直群以增量項(xiàng)市場(chǎng)為追主，開(kāi)與發(fā)項(xiàng)目炮大多是仔成片、級(jí)滾動(dòng)開(kāi)孩發(fā)，有帆的一開(kāi)扛就是幾菌十萬(wàn)、呢上百萬(wàn)攝平方米（北京方品莊、回龍哲觀等），輸這是有別成于世界其倍他國(guó)家的思中國(guó)特色櫻。在資本津市場(chǎng)不救發(fā)育的毫情況下吉，完全扎靠開(kāi)發(fā)智企業(yè)自針有資金隊(duì)，難以徐實(shí)施項(xiàng)唯目成片丘開(kāi)發(fā)。117四是具有耀一定的價(jià)越格優(yōu)勢(shì)。預(yù)售商勢(shì)品房相丙對(duì)于現(xiàn)賀售商品等房的價(jià)界格優(yōu)勢(shì)謀，客觀口上有利船于購(gòu)房冤者，這翻也是預(yù)罷售制度謊為消費(fèi)拘者所接義受的重釋要原因謎。目前開(kāi)預(yù)售價(jià)敗格較現(xiàn)猴售約低10-丸15%宣。118三）取弦消商品幅房預(yù)售跌制度的嗚利弊分浸析1191、商品五房預(yù)售的勵(lì)融資功能帆凸現(xiàn)，根渣本原因是廊我國(guó)房地流產(chǎn)開(kāi)發(fā)融傘資渠道不趴暢，金融缸工具較為軟單一。從負(fù)債率木來(lái)看，我國(guó)開(kāi)址發(fā)商與類國(guó)外開(kāi)感發(fā)商基駛本相當(dāng)銷（20囑03年串美國(guó)五露大住宅弊開(kāi)發(fā)商斷中資產(chǎn)忘負(fù)債率蔥最高的檢達(dá)76縮慧％，最片低的也時(shí)在51準(zhǔn)％），不同的是累融資渠道撕，即負(fù)債孫資金來(lái)源跌不同。我國(guó)開(kāi)發(fā)潤(rùn)企業(yè)的負(fù)停債主要是消銀行貸款蔬（包括開(kāi)騰發(fā)貸款和斷個(gè)人消費(fèi)和貸款通過(guò)卸預(yù)售轉(zhuǎn)入傷開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)滲）；而美國(guó)鑄，開(kāi)發(fā)當(dāng)資金主臉要來(lái)自逆信托、客基金、鋪債市等沃直接融跪資渠道躺，銀行氏貸款僅鐮占其總撞負(fù)債的或10%臥左右。1202、購(gòu)?fù)痉抠J款正進(jìn)入開(kāi)撈發(fā)建設(shè)翠環(huán)節(jié)在社一些市秤場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遷國(guó)家同洗樣存在徒，但我?guī)脟?guó)對(duì)預(yù)緩售款使灰用的監(jiān)墾管相對(duì)蠢較弱。目前尚沒(méi)有形涉成銀行與開(kāi)在發(fā)商之外淋的第三方禽監(jiān)管的有背效機(jī)制，加上有命的基層隸信貸機(jī)粘構(gòu)疏于攜管理，致使有年的開(kāi)發(fā)項(xiàng)染目預(yù)售款烏由開(kāi)發(fā)商察自由支配屆，有的項(xiàng)搬目出現(xiàn)假按揭（從目晶前情況奸看，多備數(shù)由貸涂款銀行督工作人污員與開(kāi)伐發(fā)商相喘勾結(jié)造惹成），宏容易引現(xiàn)發(fā)貸款價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。3、預(yù)醉售過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)郊的一些可不規(guī)范辰行為，梯應(yīng)當(dāng)通潔過(guò)加強(qiáng)稍市場(chǎng)監(jiān)咱管解決室。121從市場(chǎng)經(jīng)嶼濟(jì)國(guó)家看腹，預(yù)售作抄為一種商屢業(yè)模式是銳客觀存在割的。在我國(guó)三融資工渾具缺乏完、相關(guān)著配套措佛施不健副全的情短況下，簡(jiǎn)單取消繼預(yù)售制度惠，將帶來(lái)金較大的負(fù)初面影響。122一是市場(chǎng)倡供應(yīng)規(guī)模叔將較大程輕度地萎縮攔，影響房妨價(jià)穩(wěn)定。一方面侍大量具客備預(yù)售顧條件的變?cè)诮?xiàng)牌目不能形上市，御市場(chǎng)即狐期供應(yīng)尋量將明寧顯減少噸；123另一方兄面，受償建設(shè)資奏金的制班約，建嚇設(shè)規(guī)模六縮減，驗(yàn)后續(xù)供腿應(yīng)能力斧削弱，弓造成供干求關(guān)系內(nèi)失衡，凳都會(huì)引梅起短期逗內(nèi)房?jī)r(jià)倍的快速啄上漲。2000秀年上海市編政府決定句提高預(yù)售忍條件，就芳曾導(dǎo)致市形場(chǎng)出現(xiàn)階歡段性的供遲不應(yīng)求，房?jī)r(jià)隨愈之上升合。同時(shí)，希市場(chǎng)價(jià)令格的傳盈導(dǎo)機(jī)制眠，成本狗的上升馬將不可詠避免地玻部分轉(zhuǎn)內(nèi)嫁到消挖費(fèi)者身艘上。這鍋與當(dāng)前穩(wěn)定房揚(yáng)價(jià)的調(diào)討控目標(biāo)拍是不相少符的。124二是開(kāi)否發(fā)資金屋鏈可能兩出現(xiàn)斷蘋裂，并犁由此帶怖來(lái)一系斯列社會(huì)裹問(wèn)題和鍛金融風(fēng)夫險(xiǎn)。多數(shù)開(kāi)發(fā)立企業(yè)資金樣壓力明顯惡加大，一細(xì)些中、小鏡企業(yè)將因垮資金鏈斷狡裂而被迫鼻退出市場(chǎng)宇，在提高洽產(chǎn)業(yè)集中藝度的同時(shí)熱，有可能恢帶來(lái)樓盤示爛尾、拖救欠工程款士、合同糾陜紛等現(xiàn)象解的大量出洽現(xiàn)，也會(huì)影游響金融碑安全。125三是外序資將可拴能大量盈進(jìn)入房皂地產(chǎn)開(kāi)紀(jì)發(fā)領(lǐng)域根，增加直新的不茫確定性軌因素。目前，?；谌宿I民幣升廣值的預(yù)倍期和國(guó)底內(nèi)巨大糞的市場(chǎng)焰需求，坑境外資壤金十分革關(guān)注中京國(guó)房地縱產(chǎn)市場(chǎng)辜。一旦取消掌預(yù)售制，每留出的開(kāi)絮發(fā)資金缺客口將刺激競(jìng)外資加速銹進(jìn)入市場(chǎng)禍，加大市儉場(chǎng)的不確材定性，加塵大宏觀調(diào)令控的難度給，有可能土引發(fā)新的槽市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)飲。126綜上，監(jiān)取消商斯品房預(yù)稼售制度痰，并不率能從根井本上解燦決商品冶房預(yù)售螺中所存聞在的問(wèn)粉題，而扔且還將演帶來(lái)較溜大的市子場(chǎng)震蕩兩，不利稀于房地渾產(chǎn)市場(chǎng)富持續(xù)健店康發(fā)展搖。因此，滋總體上妙弊大于痰利。當(dāng)前的小著力點(diǎn)侮應(yīng)當(dāng)放毀在進(jìn)一振步完善賴商品房皺預(yù)售制巷度上，秒而不是寄取消該題制度。127四）社會(huì)煤各界反映1281、絕大璃多數(shù)專家盯學(xué)者贊成閑保留預(yù)售飯制度1）預(yù)售爬作為一種貓商業(yè)運(yùn)作舅模式,不縮慧宜以行政吹手段硬性扶取消。北京師范譜大學(xué)金融腦研究中心找主任鐘偉認(rèn)為，故預(yù)售制圍度是全逝世界通忌行的一盈種營(yíng)銷肺手段，是房屋瘋買賣雙丑方的一淹種自發(fā)停選擇。129清華大學(xué)創(chuàng)房地產(chǎn)研嶼究所所長(zhǎng)歉劉洪玉教截授認(rèn)為，商品房凡銷售和提預(yù)售是伴交易的席不同形樂(lè)式，國(guó)際上大委部分國(guó)家考都不禁止糞預(yù)售，在舊期房銷售駐過(guò)程中，沖購(gòu)房者實(shí)椒際上分擔(dān)暴了開(kāi)發(fā)商乒的一部分姓開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)余，相應(yīng)地狡也獲得了孔期房和現(xiàn)巧房的價(jià)格扔差異作為偷回報(bào)。130國(guó)資委號(hào)研究中鄭心宏觀趕戰(zhàn)略部焰部長(zhǎng)趙籮曉認(rèn)為，取鍵消預(yù)售本質(zhì)上是苦對(duì)愿意購(gòu)餃買期房的攤消費(fèi)者消鍵費(fèi)權(quán)的一沸種侵犯，有悖于房市地產(chǎn)市場(chǎng)篩的良性發(fā)覽展。房屋越預(yù)售制度甜的存在是烤由房地產(chǎn)脊市場(chǎng)的供王需關(guān)系決故定的，房屋預(yù)骨售制度封的存留市應(yīng)以及礦是否成弄為主流呼應(yīng)該讓專市場(chǎng)去洪調(diào)節(jié)，中而不應(yīng)擱通過(guò)行世政干預(yù)霸，否則不燭利于市則場(chǎng)制度偉的長(zhǎng)遠(yuǎn)透建設(shè)。131北京師截范大學(xué)干管理學(xué)甘院董藩某教授認(rèn)為，對(duì)于生愧產(chǎn)周期具比較長(zhǎng)陪、價(jià)值相量巨大按的產(chǎn)品削，有一鋼個(gè)預(yù)售予的過(guò)程襪或者有喉一個(gè)訂昂購(gòu)的過(guò)捐程也是貓很正常飽的，在西方撞也是常詞見(jiàn)的。真商品房首預(yù)售存擋在的風(fēng)饒險(xiǎn)和不山規(guī)范，葵不在于斤這種方建式的本懶身，只竄能是監(jiān)按管上的蘿問(wèn)題。1322）取消善商品房預(yù)久售將減少護(hù)市場(chǎng)供應(yīng)區(qū)量，影響將房?jī)r(jià)穩(wěn)定稅。一是削弱勵(lì)房地產(chǎn)市及場(chǎng)后續(xù)供懸應(yīng)能力。國(guó)資委研監(jiān)究中心宏慘觀戰(zhàn)略部誤部長(zhǎng)趙曉認(rèn)為，在咬目前房地晶產(chǎn)開(kāi)發(fā)企壤業(yè)融資渠室道不健全多、相關(guān)配茅套措施不鋼健全的情合況下，取消房辰屋預(yù)售辯制度可動(dòng)能加劇進(jìn)開(kāi)發(fā)商稍的資金弦壓力，身使開(kāi)發(fā)淋商尤其驅(qū)是一些毒實(shí)力不仰強(qiáng)的開(kāi)壇發(fā)商放椒棄相關(guān)作的開(kāi)發(fā)氏項(xiàng)目，乏極大影嘉響房地交產(chǎn)開(kāi)發(fā)漁投資規(guī)榆模市場(chǎng)優(yōu)上商品猶房的供拍給數(shù)量屑。133二是大屢量具備盡預(yù)售條軋件的在鮮建項(xiàng)目達(dá)不能上抵市，市霸場(chǎng)即期尸供應(yīng)將溜明顯減鳳少。三是取消惱房屋預(yù)售匯制度后，啟短期內(nèi)市佛場(chǎng)對(duì)存量子房的需求狼可能會(huì)急敗劇增長(zhǎng)。清華大學(xué)趁房地產(chǎn)研紅究所主任咬劉洪玉教市授認(rèn)為，洋在當(dāng)前蠻需求依窩然旺盛巴的情況懶下，市受場(chǎng)供求恢結(jié)構(gòu)失裂衡，可窯能會(huì)引侍起短期緩內(nèi)房?jī)r(jià)戒的快速抱上漲。北京師善范大學(xué)喜金融研擔(dān)究中心枯主任鐘翼偉也認(rèn)為，柏如果單純拖取銷預(yù)售紐奉，對(duì)房?jī)r(jià)區(qū)無(wú)疑是晚火上澆默油。1343）取消批預(yù)售制度薯達(dá)不到防擁范房地產(chǎn)時(shí)金融風(fēng)險(xiǎn)姓的目的。清華大學(xué)已房地產(chǎn)研做究所所長(zhǎng)杏劉洪玉認(rèn)為，代如果從善防范金筆融風(fēng)險(xiǎn)零角度出緒發(fā)，完富全可以參提高期聞房按揭茂貸款的宅利率或漿首付款謀比例，度或者干蠅脆不給滾期房銷許售提供岸按揭貸膽款。金錯(cuò)融機(jī)構(gòu)票應(yīng)該根凝據(jù)自身座風(fēng)險(xiǎn)管典理的能密力，來(lái)練采取相亞應(yīng)的市熟場(chǎng)和經(jīng)性營(yíng)策略灶，而不損是要求斑取消預(yù)聰售制度年。防范風(fēng)險(xiǎn)均歸根到底程還是要求憶金融機(jī)構(gòu)憐自身具備蠢風(fēng)險(xiǎn)管理邪的能力，艷而不是取孤消房屋預(yù)填售制度就閥能做到。135國(guó)資委咐研究中復(fù)心宏觀家戰(zhàn)略部練部長(zhǎng)趙巷曉認(rèn)為，惰央行研辟究報(bào)告匠建議取似消房屋援預(yù)售，陽(yáng)主要目曾的是防保范金融徹風(fēng)險(xiǎn)。行但是防穴范風(fēng)險(xiǎn)義要靠金資融機(jī)構(gòu)浴自身具客備風(fēng)險(xiǎn)夾管理的饒能力，疼而不能錯(cuò)靠取消釘房屋預(yù)款售這種貼簡(jiǎn)單的障做法，防范風(fēng)險(xiǎn)據(jù)不能因噎掌廢食，規(guī)墨避風(fēng)險(xiǎn)不紋能以更大池的收益的菠機(jī)會(huì)成本砍為代價(jià)，而是要靠桃提高自身許的風(fēng)險(xiǎn)控扁制、管理院能力，才救是防范金叔融風(fēng)險(xiǎn)之預(yù)本，一刀酒切的做法遞是不合適貧的。1364）為外忘資大量進(jìn)悔入房地產(chǎn)洲開(kāi)發(fā)領(lǐng)域納開(kāi)辟空間嫂。央行、就專家、腫開(kāi)發(fā)商仁、中介保機(jī)構(gòu)普嚇遍認(rèn)為澡，中國(guó)缺愛(ài)乏發(fā)達(dá)曉的多層教次房地繳產(chǎn)融資難市場(chǎng)，椅融資渠顏道狹窄寶，開(kāi)發(fā)匪經(jīng)營(yíng)資蹄金主要膝依賴銀貝行貸款秤。國(guó)資委研寒究中心宏御觀戰(zhàn)略部則部長(zhǎng)趙曉蓄、西南證薯券房地產(chǎn)盼行業(yè)研究閣員段海瑞都認(rèn)為，冬基于人民犯幣升值的瓣預(yù)期和國(guó)芳內(nèi)巨大的答市場(chǎng)需求壺，境外資鳥(niǎo)金十分關(guān)朗注中國(guó)房麗地產(chǎn)市場(chǎng)沖。137目前已文有海外陣資金以廊直接投識(shí)資或參效股、間倉(cāng)接投資緒以及外跳資貸款翻等多種裳渠道進(jìn)迫入房地球產(chǎn)市場(chǎng)紀(jì)。清華大學(xué)珍的劉洪玉纖認(rèn)為，一旦取廳消預(yù)售制冰度，留出氧的開(kāi)發(fā)資濁金缺口將街刺激外資債加速進(jìn)入諸外資加速偽進(jìn)入市場(chǎng)蝴，使國(guó)內(nèi)赴大量?jī)?chǔ)蓄受資金以低產(chǎn)收益方式片放于銀行蹤蝶，而銀行性儲(chǔ)蓄資金悼沉淀本身謎就是一種如損失。138五）有石關(guān)政策身建議1391、積極翻拓展房地捧產(chǎn)融資渠漁道2、加尾強(qiáng)商品裙房預(yù)售昨資金監(jiān)久管3、強(qiáng)化跡商業(yè)銀行歇風(fēng)險(xiǎn)管理4、嚴(yán)才格商品獄房預(yù)售蹤蝶許可管虧理5、完善沾房地產(chǎn)市紹場(chǎng)信息系吧統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)哪對(duì)每套商膀品房預(yù)售朵全過(guò)程的