天津某綜合體寫字樓項(xiàng)目發(fā)展顧問

天津環(huán)外***寫字樓項(xiàng)目

發(fā)展顧問最終報(bào)告

呈交:

天津***有限公司

2007年4月背景城市宏觀分析寫字樓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究低密度辦公物業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略建議背景

世邦魏理仕接受天津***有限公司的委托，于2007年2月開始，為天津環(huán)外***寫字樓項(xiàng)目提供顧問服務(wù)工作。此次顧問服務(wù)的目標(biāo)是通過相關(guān)研究為項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)定位、適宜的發(fā)展內(nèi)容組合、投資分析以及設(shè)計(jì)建議。此次匯報(bào)的重點(diǎn)內(nèi)容包括基礎(chǔ)研究、市場(chǎng)研究和分析、項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇和項(xiàng)目市場(chǎng)定位等相關(guān)內(nèi)容。報(bào)告摘要城市宏觀分析寫字樓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究低密度辦公物業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略建議地理概況人口概況經(jīng)濟(jì)概況城市定位基礎(chǔ)設(shè)施條件城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展前景城市宏觀分析

地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸50公里，離首都北京120公里。城市總面積為11,760平方公里，其中市區(qū)面積：178平方公里。行政區(qū)劃分包括15個(gè)區(qū)、3個(gè)縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊縣和濱海區(qū)四個(gè)區(qū)域。天津市區(qū)濱海區(qū)近郊區(qū)遠(yuǎn)郊區(qū)天津市區(qū)圖背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置國內(nèi)重要城市、國際港口城市、直轄市市區(qū)和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，河西區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū)近郊區(qū)東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū)遠(yuǎn)郊縣寧河縣，靜?？h，薊縣濱海區(qū)塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū)充足的經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間強(qiáng)勁的城市發(fā)展動(dòng)力地理概況2005年底常住人口1043萬人，戶籍人口939.31萬人，市區(qū)人口為384.57萬人。整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，但天津本地人口小幅下降，人口增長(zhǎng)主要來自于外來人口的遷入。天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢(shì)明顯?！短旖蚴谐鞘锌傮w規(guī)劃(2005年-2020年)》提出，2020年天津城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到90%。人口分布向城區(qū)外圍擴(kuò)展,城市化進(jìn)程加快,區(qū)域功能加強(qiáng)人口郊區(qū)化，推動(dòng)商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展城市進(jìn)程的加快導(dǎo)致商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局發(fā)生變化，為本項(xiàng)目提供了發(fā)展?jié)摿?.45倍人口概況城市宏觀分析

資料來源：天津市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)GDP從2000年的1639億元增長(zhǎng)到2006年的4338億元，年均增長(zhǎng)率約為14%，明顯高于全國的同期增長(zhǎng)水平。人均GDP突破5,000美元，達(dá)到中等收入國家平均水平。2006年前9個(gè)月固定資產(chǎn)投資達(dá)到1334.9億元同，同比增長(zhǎng)27%，固定資產(chǎn)投資保持了高位平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)。在國家諸多發(fā)展政策的利好因素的推動(dòng)下，天津經(jīng)濟(jì)有望在今后5－10年進(jìn)入高速發(fā)展階段各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的表明，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁充足。經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必將促使物業(yè)市場(chǎng)需求穩(wěn)定快速增長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)概況城市宏觀分析

資料來源：天津市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)截至2006年底，世界500強(qiáng)跨國公司在天津投資建廠或設(shè)立辦事處達(dá)121家，外商投資企業(yè)對(duì)天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用。除濱海新區(qū)之外，隨著市區(qū)和其他開發(fā)區(qū)的更多優(yōu)惠的提出，外資企業(yè)的比重將越來越大全年服務(wù)業(yè)合同利用外資42.59億美元，占全市合同利用外資額的比重達(dá)到52.5％，比2005年提高11.2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)概況城市宏觀分析

投資規(guī)模大，增資勢(shì)頭強(qiáng)勁主要集中于資本密集、技術(shù)密集及知識(shí)密集的行業(yè)投資領(lǐng)域逐步拓寬，第三產(chǎn)業(yè)投資比重上升各種優(yōu)惠政策對(duì)外資進(jìn)入提供了客觀條件隨著外資企業(yè)在津投資的增加，對(duì)高端辦公物業(yè)及零售物業(yè)的需求也將隨之增長(zhǎng)資料來源：天津市統(tǒng)計(jì)網(wǎng)2006年國務(wù)院通過了《天津市城市總體規(guī)劃(2005—2020年)》總體規(guī)劃突出了加快推進(jìn)濱海新區(qū)開發(fā)開放這個(gè)重點(diǎn)，明確了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局，對(duì)城市的未來發(fā)展提供了依據(jù)規(guī)劃中提出的北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市這一新的城市定位進(jìn)一步提升了城市的國際地位和區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心的地位新的城市定位確定出天津?qū)⒅攸c(diǎn)向東及向南發(fā)展，南部區(qū)域?qū)⒀永m(xù)原有良好的基礎(chǔ)，優(yōu)于東部區(qū)域的發(fā)展，預(yù)計(jì)將在5-8年內(nèi)初步成熟本項(xiàng)目城市定位城市宏觀分析

天津新的定位給予城市發(fā)展一個(gè)歷史性的機(jī)遇本項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展的起步區(qū)，有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，將逐步成為城市南部核心區(qū)域城市空間布局規(guī)劃在突出中心城功能的同時(shí)，加快了多中心布局的完成，對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域也將有積極的影響中心城區(qū)形成以“兩橫、兩縱、兩環(huán)、兩條聯(lián)絡(luò)線”快速路網(wǎng)為骨架的環(huán)放式路網(wǎng)，四級(jí)道路系統(tǒng)改善中心城市交通現(xiàn)狀軌道和快速公交形成中心城市交通骨架，軌道交通將為未來城市的發(fā)展提速，大大影響城市未來的交通中心城區(qū)以發(fā)展金融、商貿(mào)、科技等第三產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，逐步形成以服務(wù)型經(jīng)濟(jì)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)通過海河兩岸的綜合開發(fā)改造，帶動(dòng)城市功能調(diào)整和布局完善規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施概況東南半環(huán)西北半環(huán)兩橫兩縱三條聯(lián)絡(luò)線城市宏觀分析

城市規(guī)劃更多的是以產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展為重點(diǎn),突出了以多中心帶狀發(fā)展代替圓心發(fā)展的模式住宅區(qū)將逐步退出中心區(qū)，向城市外延發(fā)展城市交通系統(tǒng)和設(shè)施的水平提高直接從正面影響到本項(xiàng)目未來和中心城區(qū)連接的便利性多中心發(fā)展的規(guī)劃，為項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展成區(qū)域商圈創(chuàng)造了條件天津近年啟動(dòng)了一批重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域及重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，城市的快速發(fā)展和升級(jí)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性階段重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域進(jìn)展?fàn)顩rCBD中央商務(wù)區(qū)小白樓，總建面180萬㎡，已完成38萬㎡海河改造分三期，整體完成50％。濱海新區(qū)總規(guī)劃面積2,270平方公里。道路等基礎(chǔ)設(shè)施投入將進(jìn)一步加大。城市南部片區(qū)發(fā)展梅江南的住宅開發(fā)已近多半，而衛(wèi)南洼區(qū)域剛剛起步，未來有大量的居住項(xiàng)目和商業(yè)配套項(xiàng)目待開發(fā)。重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃天津站改造整體2010年建成。京津城際快速客運(yùn)樞紐。地鐵1號(hào)線、9號(hào)線（中山門-濱海）已建成營運(yùn)2號(hào)、3號(hào)、9號(hào)線（天津站-中山門），預(yù)計(jì)分別于2010，2010，2008年投入使用。京津第二高速公路預(yù)計(jì)2008年建成。京津城際高速鐵路預(yù)計(jì)2008年建成。環(huán)城道路系統(tǒng)中環(huán)、外環(huán)線的改造城市重點(diǎn)道路改造友誼南路、解放南路、黑牛城道、紅旗南路、衛(wèi)國道、大沽南路等已經(jīng)改造完畢橋梁富民橋、蚌埠橋、赤峰橋、通南橋、慈海橋、新三條石橋在2008年前預(yù)計(jì)完工。機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建2008年完成6萬平方米擴(kuò)建，未來總擴(kuò)建12萬平方米航站樓，預(yù)計(jì)貨運(yùn)吞吐量增加3倍。港口擴(kuò)建2020年，天津港年貨物吞吐量將達(dá)4億噸，集裝箱吞吐量2000萬標(biāo)準(zhǔn)箱。原有的城市格局和商圈格局將發(fā)生變化，直接促使本項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)生質(zhì)的變化本項(xiàng)目周邊的便捷交通也將改變?nèi)藗儗?duì)傳統(tǒng)辦公區(qū)域的依賴，從而給本項(xiàng)目帶來潛在的發(fā)展機(jī)會(huì)城市發(fā)展的主軸由京津走廊構(gòu)成，高速便捷的交通將促進(jìn)城市的一體化進(jìn)程城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域?qū)⑼竭M(jìn)行，會(huì)帶來市場(chǎng)的大變革南部區(qū)域的住宅規(guī)?；?，人口高素質(zhì)，將帶來商業(yè)、商務(wù)的繁榮城市重點(diǎn)規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施概況城市宏觀分析

從梅江南的地理位置來看，正處于河西區(qū)、津南區(qū)、西青區(qū)的交界處，因此，這三個(gè)行政區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)劃對(duì)梅江南的開發(fā)進(jìn)程起著至關(guān)重要的作用分項(xiàng)河西區(qū)西青區(qū)（開發(fā)區(qū)部分）在全市的地位天津商務(wù)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域，友誼路和小白樓是核心商務(wù)區(qū)之一，同時(shí)也是產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的區(qū)域西青區(qū)位于天津市西南部，是重要的旅游文化區(qū)，同時(shí)西青開發(fā)區(qū)的電子產(chǎn)業(yè)在全市占有重要的地位產(chǎn)業(yè)依托未來的產(chǎn)業(yè)方向主要是：商務(wù)商貿(mào)、金融業(yè)、物流業(yè)、餐飲業(yè)、新興服務(wù)業(yè)未來的產(chǎn)業(yè)方向主要是：現(xiàn)代物流和旅游業(yè)高新科技、汽車配套和生物技術(shù)重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域小白樓商務(wù)中心友誼路金融服務(wù)區(qū)大沽南路商業(yè)街海河服務(wù)型經(jīng)濟(jì)帶解放南路物流帶、陳塘都市型工業(yè)園楊柳青鎮(zhèn)建設(shè)西青經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來要成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、服務(wù)水平一流、產(chǎn)業(yè)集群輻射力強(qiáng)、以跨國公司為主體、在國內(nèi)外有影響的開發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施地鐵１號(hào)線穿越河西區(qū)全境，快速路建設(shè)、舊路拓寬改造工程的實(shí)施，使八橫八縱道路骨架基本形成該開發(fā)區(qū)是離市區(qū)最近的，基礎(chǔ)設(shè)施條件也是最好的，是連結(jié)市區(qū)和外圍區(qū)域的紐帶房地產(chǎn)現(xiàn)狀友誼路金融服務(wù)區(qū)；大梅江區(qū)域是天津的高檔住宅區(qū)，具有良好的生態(tài)環(huán)境目前已有多家知名房地產(chǎn)企業(yè)先期進(jìn)駐開發(fā)大組團(tuán)的住宅小區(qū)，如：招商地產(chǎn)、萬科等土地開發(fā)河西區(qū)的土地開發(fā)比較早，中心區(qū)域基本上無土地開發(fā)，大規(guī)模的土地開發(fā)只有尖山八大里（未拆遷）本區(qū)域的土地開發(fā)在環(huán)城四區(qū)中屬于重視比較早的，中北鎮(zhèn)已經(jīng)被多家知名發(fā)展商看重兵開發(fā)區(qū)域發(fā)展前景城市宏觀分析

資料來源：世邦魏理仕區(qū)域發(fā)展前景南部區(qū)域圍繞自身的發(fā)展方向，在規(guī)劃和資源配置上會(huì)把物流、信息流、資金流、人流引導(dǎo)到合理的位置，形成多個(gè)城市次級(jí)商圈，所以也為本項(xiàng)目的商務(wù)辦公提供了發(fā)展機(jī)會(huì)各區(qū)基于產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)對(duì)未來的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整在區(qū)域城市化進(jìn)程中是重中之重，因此，區(qū)域商業(yè)、服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)是未來的發(fā)展重點(diǎn)分項(xiàng)津南區(qū)（部分）南開區(qū)（主要是華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)）在全市的地位津南區(qū)位于天津市東南部，是連接市中心和濱海新區(qū)的重要交通要道之一位于天津市區(qū)西南部，具有商貿(mào)、科技、文化特色的充滿生機(jī)和活力的新型市區(qū)，具有綜合發(fā)展的有利條件和優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)依托目前主要是：農(nóng)業(yè)、運(yùn)輸倉儲(chǔ)業(yè)未來產(chǎn)業(yè)方向：汽車、設(shè)備制造、綜合服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)主要包括電子信息、綠色能源、生物醫(yī)藥和新材料四個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)未來方向：主要是高教區(qū)和綜合性的商務(wù)辦公、金融、商業(yè)等重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域雙港開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)雙港湖風(fēng)景為工貿(mào)和商業(yè)發(fā)展區(qū)園區(qū)環(huán)外部分重點(diǎn)是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；水上地區(qū)的都市旅游商業(yè)區(qū)；奧運(yùn)板塊的健身會(huì)展服務(wù)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃區(qū)內(nèi)已完全具備客商投資建廠所必需的基礎(chǔ)配套設(shè)施為了2008年奧運(yùn)會(huì)，南開區(qū)正在加緊基礎(chǔ)設(shè)施的改造房地產(chǎn)現(xiàn)狀靠近外環(huán)區(qū)域主要是高檔別墅區(qū)，為大梅江區(qū)域的延續(xù)，金地、永泰紅勘等知名發(fā)展商再次區(qū)域開發(fā)奧運(yùn)板塊內(nèi)有大量的高檔住宅項(xiàng)目，是天津的高檔居住區(qū)，對(duì)于與梅江南區(qū)域形成大的聯(lián)動(dòng)土地開發(fā)作為環(huán)城四區(qū)域之一，土地開發(fā)比較晚，因而后續(xù)還有很大的發(fā)展?jié)摿δ祥_區(qū)的土地開發(fā)在市中心也是比較早的，老城廂的大片開發(fā)帶動(dòng)了城市中心區(qū)的發(fā)展，而園區(qū)環(huán)外部分還有大量的土地待開發(fā)城市宏觀分析

資料來源：世邦魏理仕城市對(duì)比城市北京上海杭州成都天津城市定位國家首都、國際城市、文化名城和宜居城市圍繞形成“四個(gè)中心”基本框架的發(fā)展目標(biāo)，以增強(qiáng)城市國際競(jìng)爭(zhēng)力為發(fā)展主線國際風(fēng)景旅游城市中國西部創(chuàng)業(yè)環(huán)境最優(yōu)、人居環(huán)境最佳、綜合競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)的現(xiàn)代特大中心城市天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要逐步建設(shè)成為國際港口城市、北方經(jīng)濟(jì)中心和生態(tài)城市城市地位文化中心地位，不再具有經(jīng)濟(jì)中心的功能工商業(yè)城市向經(jīng)濟(jì)中心城市轉(zhuǎn)變，具有國際競(jìng)爭(zhēng)力國際旅游城市的地位旅游業(yè)作為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位北方的經(jīng)濟(jì)中心，新的城市定位提升了天津的城市地位城市商務(wù)區(qū)發(fā)展北京由于城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市地位決定了其商務(wù)區(qū)的發(fā)展比較迅速，目前已經(jīng)形成多個(gè)城市商務(wù)區(qū)由于開放比較早，所以上海的商務(wù)區(qū)形成較早，檔次也比較高，城市商務(wù)區(qū)的分布也比較廣以西湖旅游帶動(dòng)周邊區(qū)域商務(wù)區(qū)的形成早期的核心商務(wù)區(qū)都在城市中心，隨著城市的外擴(kuò)，投資拉動(dòng)，目前已經(jīng)形成多個(gè)商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)比較集中，主要集中在南京路和小白樓商圈，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會(huì)形成多個(gè)商務(wù)區(qū)城市宏觀分析

資料來源：世邦魏理仕城市對(duì)比城市定位的轉(zhuǎn)變和城市商務(wù)區(qū)的發(fā)展對(duì)于本項(xiàng)目有很大的啟示作用，天津未來商務(wù)辦公的發(fā)展也會(huì)遵循城市發(fā)展的軌跡本項(xiàng)目所屬區(qū)域有條件逐步發(fā)展成為天津又一個(gè)新興的綜合性商務(wù)區(qū)經(jīng)濟(jì)中心的定位對(duì)商務(wù)辦公需求的帶動(dòng)作用很大，北京、上海的商務(wù)區(qū)發(fā)展得到了很好的證實(shí)城市的發(fā)展都是由以前的單一核心向多核心發(fā)展，各個(gè)區(qū)域根據(jù)產(chǎn)業(yè)的不同特點(diǎn)發(fā)展新的商務(wù)區(qū)各城市的GDP對(duì)比中可以看出，上海和北京歷年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展要明顯高于其他三個(gè)二線城市，這也是上海和北京的商務(wù)辦公比較成熟的原因之一從幾個(gè)城市商務(wù)區(qū)的發(fā)展對(duì)比中看出：商務(wù)區(qū)都是由市中心的核心商務(wù)區(qū)向多個(gè)區(qū)域發(fā)展，靠經(jīng)濟(jì)和投資的拉動(dòng)作用成長(zhǎng)起來城市宏觀分析

資料來源：各城市統(tǒng)計(jì)局經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的提前條件主要產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將刺激商務(wù)辦公的發(fā)展城市定位轉(zhuǎn)變的重大機(jī)遇，給城市商貿(mào)發(fā)展帶來了前所未有的機(jī)遇城市規(guī)劃促進(jìn)形成多個(gè)城市中心和商務(wù)圈城市交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施的改善使城市投資環(huán)境產(chǎn)生了質(zhì)的變化隨著道路、地鐵和輕軌的投入使用，將大大縮短市民出行所花的時(shí)間，改變了出行習(xí)慣，擴(kuò)大了生活和工作的活動(dòng)范圍天津在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)方面的巨大變化，刺激了國內(nèi)外投資者投資的積極性對(duì)項(xiàng)目的影響城市宏觀分析

項(xiàng)目處于較好的宏觀背景條件下，發(fā)展前景良好城市經(jīng)濟(jì)城市定位和規(guī)劃基礎(chǔ)設(shè)施條件投資前景報(bào)告摘要基礎(chǔ)分析寫字樓市場(chǎng)研究區(qū)域市場(chǎng)研究低密度辦公物業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略建議寫字樓市場(chǎng)寫字樓市場(chǎng)研究范圍針對(duì)天津有影響力的寫字樓項(xiàng)目研究區(qū)域包括：友誼路/圍堤道區(qū)域、海河/東站、海河區(qū)域、南京路區(qū)域、小白樓/CBD區(qū)域、奧運(yùn)板塊、衛(wèi)津南路、解放南路其中重點(diǎn)區(qū)域?yàn)椋河颜x路/圍堤道區(qū)域、奧運(yùn)板塊、衛(wèi)津南路、解放南路研究時(shí)段：2003年—2006年市場(chǎng)參數(shù)：供應(yīng)量、租金、空置率、吸納量在示意圖上劃定研究范圍，建議以天津城四區(qū)為主研究范圍研究范圍資料來源：世邦魏理仕寫字樓市場(chǎng)No.考察內(nèi)容說明位置1所處位置處于中央商務(wù)區(qū)或繁華商業(yè)地區(qū)內(nèi)2交通情況臨近城市主干道路口及交通樞紐，可選擇多種交通方式并充分滿足“通達(dá)性”要求。3周邊環(huán)境鄰近寫字樓、酒店、公寓、購物中心及娛樂設(shè)施等物業(yè)；無污染，內(nèi)部注重環(huán)境和綠化4環(huán)境綠化優(yōu)秀的軟質(zhì)景觀及硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)，充分滿足功能、景觀、生態(tài)方面的需要。結(jié)構(gòu)空間布局5樓層布局各樓層及縱向功能布局合理、有層次。6結(jié)構(gòu)形式采用大開間的空間結(jié)構(gòu)形式，可以自由分隔；標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積不小于1500平方米7層高寫字間凈高不小于2.7米裝修標(biāo)準(zhǔn)8外墻裝修采用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻、高檔石材等高檔材料9公共區(qū)域大堂、電梯廳、洗手間等裝修相當(dāng)于五星以上級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施10空調(diào)系統(tǒng)可提供24小時(shí)可調(diào)節(jié)式中央空調(diào)，采用先進(jìn)的新風(fēng)提供系統(tǒng)11給水系統(tǒng)24小時(shí)熱水供應(yīng)12供電系統(tǒng)雙路供電，有自備發(fā)電機(jī)13通信系統(tǒng)數(shù)字光纖通信系統(tǒng)接入；提供綜合布線系統(tǒng)；衛(wèi)星通信；可鋪設(shè)架高地臺(tái)；中央數(shù)據(jù)系統(tǒng)14停車設(shè)施有地上、地下停車場(chǎng)和充足車位保證，每10000平方米寫字樓面積提供65個(gè)以上車位15電梯設(shè)施穩(wěn)定、充足且高速的升降機(jī)系統(tǒng)，等候時(shí)間小于30秒16安全設(shè)施先進(jìn)的視頻保安監(jiān)視系統(tǒng)。17樓宇管理系統(tǒng)采用樓宇中央自控的管理系統(tǒng)識(shí)別性18可識(shí)別性作為所處區(qū)域的標(biāo)志性建筑，可識(shí)別性佳管理19物業(yè)管理聘請(qǐng)國際知名物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)管理，保持業(yè)權(quán)統(tǒng)一。運(yùn)營狀況20租金水平租金相對(duì)穩(wěn)定，處于市場(chǎng)租金的高位領(lǐng)先水平。21租戶狀況入住率穩(wěn)定，高于市場(chǎng)平均水平；租戶相對(duì)穩(wěn)定，大部分為外資背景的國際知名跨國公司22運(yùn)營時(shí)間可24小時(shí)運(yùn)營，節(jié)假日限制進(jìn)入23保安24小時(shí)保安，智能系統(tǒng)國際大廈甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)寫字樓市場(chǎng)商務(wù)區(qū)分布主要商務(wù)區(qū)分布圖（現(xiàn)有及未來）目前整體市場(chǎng)物業(yè)檔次不高，但未來將有提升的趨勢(shì)不成熟的市場(chǎng)環(huán)境下，可能催生商務(wù)格局的轉(zhuǎn)變項(xiàng)目北部商務(wù)氛圍較好，特別是友誼路/圍堤道區(qū)域，對(duì)本項(xiàng)目有一定的輻射作用南京路沿線友誼路/圍堤道小白樓/CBD本案海河沿線老城廂奧運(yùn)板塊海河/東站主要商務(wù)區(qū)目前南京路沿線友誼路/圍堤道小白樓/CBD海河/東站奧運(yùn)板塊衛(wèi)津南路解放南路目前商務(wù)區(qū)主要在市中心形成，未來城市熱點(diǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)⒊蔀樾屡d的商務(wù)區(qū)，現(xiàn)有商務(wù)區(qū)發(fā)展不成熟，定位的差別不明顯，因此部分商務(wù)區(qū)未來可能有融合趨勢(shì)潛在海河沿線老城廂板塊解放南路資料來源：世邦魏理仕寫字樓市潔場(chǎng)南京路惜商務(wù)區(qū)南京路沿線甲級(jí)國際大廈津匯廣場(chǎng)平均入住率94%租金3.83元/平方米/天乙級(jí)今晚大廈河川大廈萬科世貿(mào)富士大廈總供應(yīng)量132,600平方米主要特征1990年以來天津市最早發(fā)展也是最為成熟的商務(wù)區(qū)主要分布在南京路兩翼，其中南側(cè)發(fā)展速度較快區(qū)域內(nèi)主要以***為主，寫字樓比重約占50%，其它業(yè)態(tài)比重的增加促進(jìn)了商務(wù)和商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)的互動(dòng)，保證了該區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)目前地鐵1號(hào)線貫穿此區(qū)域租戶特征金融企業(yè)在國際大廈匯集跨國公司多在此區(qū)域租用寫字樓世界500強(qiáng)企業(yè)占一定比例天津市租金最高、出租率最高的區(qū)域12345寫字樓珠市場(chǎng)小白樓/CBD小白樓/CBD甲級(jí)ICTC（平安大廈）入住率76%乙級(jí)信達(dá)廣場(chǎng)濱江萬麗泰達(dá)大廈亞太大廈文華中心國華大廈天星河畔凱旋門大廈金皇大廈萬隆太平洋大廈三聯(lián)廣場(chǎng)租金2.95元/平方米/天供應(yīng)量426,201平方米主要特征小白樓區(qū)域是天津歷史上的旺地，且目前被規(guī)劃為天津市的CBD目前此區(qū)域高層寫字樓密集，已經(jīng)形成較好的商務(wù)氛圍此區(qū)域是天津唯一一個(gè)不沿著主要道路形成與發(fā)展的商務(wù)區(qū)域租戶特征貨運(yùn)代理集中的區(qū)域廣告、地產(chǎn)租戶相對(duì)較多租戶租用面積相對(duì)較小3134569782101112寫字樓市頓場(chǎng)友誼路/圍堤道友誼路/圍堤道乙級(jí)華盛廣場(chǎng)B座北方金融天信大廈峰匯廣場(chǎng)麗晶國際醫(yī)藥大廈環(huán)渤海發(fā)展中心大安大廈B座友誼大廈津玉大廈云翔大廈入住率73%租金2.26元/平方米/天供應(yīng)量150,935平方米主要特征區(qū)域形成原因是很多國內(nèi)銀行在此聚集辦公發(fā)展目標(biāo)定位為國際金融區(qū)及經(jīng)貿(mào)展示區(qū)此區(qū)域延圍堤道、賓水道、友誼路、黑牛城等重要交通道路呈“豐”字形發(fā)展以純寫字樓項(xiàng)目為主此區(qū)域與小白樓CBD區(qū)域距離較遠(yuǎn)租戶特征實(shí)業(yè)公司、辦事處、服務(wù)型公司、貨運(yùn)代理均有1234567891011寫字樓市背場(chǎng)海河/東站海河/東站乙級(jí)遠(yuǎn)洋大廈港灣中心津都大廈入住率80%租金2.76元/平方米/天供應(yīng)量143,000平方米主要特征臨近天津火車站，交通便利臨近天津商業(yè)中心目前甲、乙級(jí)的寫字樓數(shù)量較少，商務(wù)氛圍一般，未來市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Υ笞鈶籼卣髫涍\(yùn)、貿(mào)易為主因?yàn)閰^(qū)域的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)（臨近交通樞紐、海河），對(duì)于部分外來的新公司具有吸引力213寫字樓市釣場(chǎng)奧運(yùn)板塊213奧運(yùn)板塊乙級(jí)濠景國際入住率82%低密度上谷時(shí)代奧城租金2元/平方米/天供應(yīng)量91,000平方米主要特征借助水上公園的自然生態(tài)景觀優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目生態(tài)環(huán)境較好交通路網(wǎng)完善，可達(dá)性較好，但公共交通體系一般新興的商務(wù)區(qū)，時(shí)代奧城為典型代表項(xiàng)目未來，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、酒店、公寓、會(huì)展等配套設(shè)施較完備未來辦公類物業(yè)檔次將明顯提升，同時(shí)其建筑形式也將更加豐富，低密度辦公用房、“Loft”及“SOHO”辦公物業(yè)體量將有所上升客戶特征基本為內(nèi)資企業(yè)大宗客戶占一定比例大客戶的下游企業(yè)部分成長(zhǎng)型公司較看中區(qū)域的大環(huán)境，未來的發(fā)展?jié)摿懽謽抢硎袌?chǎng)解放南路1解放南路乙級(jí)環(huán)渤海國際經(jīng)貿(mào)大廈入住率90%租金1.8元/平方米/天供應(yīng)量35,000平方米主要特征據(jù)傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)距離較遠(yuǎn)，發(fā)展較為孤立目前商務(wù)區(qū)主要借助于解放南路家裝、建材基地的發(fā)展而形成，商務(wù)氛圍較淡，入市項(xiàng)目很少未來受政府對(duì)解放南路物流經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃的影響，將有上百萬的辦公類用方面市，其中低密度產(chǎn)品供應(yīng)量將有所放大未來，入住區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目的企業(yè)將享有一定的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策客戶特征基本為內(nèi)資企業(yè)家裝、建材、物流類企業(yè)占比較大寫字樓市折場(chǎng)衛(wèi)津南耐路213衛(wèi)津南路乙級(jí)京燕大廈B座新京龍大廈創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈家世界商務(wù)會(huì)館入住率77%租金1.88元/平方米/天供應(yīng)量63,000平方米主要特征主要以乙級(jí)寫字樓及商住樓為主，且商住樓占據(jù)絕對(duì)主流。商務(wù)氛圍不濃，為天津商務(wù)發(fā)展的非重點(diǎn)區(qū)域除創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈外，樓宇建筑品質(zhì)均較差，租金較低除新入市項(xiàng)目外，入住率均較高客戶特征主要為工程機(jī)械、貿(mào)易、制造類公司部分公司規(guī)模較小大型企事業(yè)單位（政府背景）4寫字樓單市場(chǎng)天津甲級(jí)劫寫字樓供再應(yīng)量較少造，目前僅道為為136道,70裹1平方米目前分布陜?cè)谀暇┞钒虄梢砑靶∞Z白樓CBD區(qū)域，未堂來主要以刻南京路及逼海河沿線系為主目前單豬體體量嘗集中在御以2-5萬平米，杏未來有擴(kuò)認(rèn)大趨勢(shì)項(xiàng)目區(qū)蒸域內(nèi)無責(zé)甲級(jí)寫忍字樓供丈應(yīng)，但千一些寫列字樓的中硬件水蓬平接近廁傳統(tǒng)意餓義上的請(qǐng)甲級(jí)寫所字樓真正意講義上的壁甲級(jí)寫襖字樓較全少，主計(jì)要分布填在傳統(tǒng)花商務(wù)區(qū)黑內(nèi)，未罩來在海傻河沿線屆、南京未路沿線俯、新興辣商務(wù)區(qū)蘇（南站CBD、奧運(yùn)板紡塊）等潛候力區(qū)域有棵擴(kuò)充發(fā)展寸的趨勢(shì)甲級(jí)寫圈字樓市下場(chǎng)尚不姐成熟未來新幕的市場(chǎng)扮供應(yīng)將按引發(fā)產(chǎn)進(jìn)品品質(zhì)術(shù)的變革在區(qū)域超分布上紙將有所奇突破，躁開始由懶點(diǎn)、線模向面的膽轉(zhuǎn)化，亂主要表秀現(xiàn)由傳呈統(tǒng)商務(wù)岸區(qū)向城酒市邊緣引擴(kuò)展的魚趨勢(shì)，河距傳統(tǒng)唯商務(wù)區(qū)速較近的極區(qū)域發(fā)絲式展優(yōu)勢(shì)徹較大津匯廣勤場(chǎng)ICTC韻/平安大廈國際大廈甲級(jí)寫邀字樓供嶄應(yīng)量資料來源腿：世邦魏旅理仕寫字樓市環(huán)場(chǎng)06年底，裙乙級(jí)寫駝字樓總景供應(yīng)量輔為1,14織4,20敢0平方米受90年代中噴前期經(jīng)喜濟(jì)的影蚊響，97-在98年供應(yīng)量屈突然放大身，隨后平璃穩(wěn)；03年前后開鐘發(fā)節(jié)奏加芬快，05-崗06年市場(chǎng)也室呈現(xiàn)出供易應(yīng)量增多筐的局面主要分稠布在小勉白樓CBD、友誼皇路及圍慘堤道區(qū)宏域，且暗品質(zhì)較遭好。未概來老城計(jì)廂、海餐河沿線逮等區(qū)域陰發(fā)展勢(shì)梯頭較好項(xiàng)目區(qū)域起內(nèi)乙級(jí)寫道字樓供應(yīng)約較多，占廳據(jù)市場(chǎng)總辭量的1/3左右乙級(jí)寫字滅樓相對(duì)較商多，競(jìng)爭(zhēng)織激烈友誼路蠢及圍堤噴道、小媽白樓CBD區(qū)域?yàn)槠币壹?jí)寫啟字樓集幻玉聚效應(yīng)賢最為明立顯位于南喬部的友夢(mèng)誼路及絕圍堤道薄區(qū)域的粱金融商恭務(wù)區(qū)將環(huán)帶動(dòng)區(qū)琴域商務(wù)市的發(fā)展乙級(jí)寫字裂樓供應(yīng)量資料來延源：世裁邦魏理逼仕寫字樓市勾場(chǎng)現(xiàn)有供國應(yīng)項(xiàng)目規(guī)模目前天談津的寫摘字樓單吵體規(guī)模拌較小，孩集中在2-4萬平米層數(shù)一般在25-5臨0層之間標(biāo)準(zhǔn)層一般在150芳0平米以下較其他甘城市較宵小，無較法滿足趁大型企唐業(yè)的辦談公需求租售策略發(fā)展商自堪持項(xiàng)目較多少，其余刑項(xiàng)目均采生用整售或系者散售的懼推廣方式分級(jí)名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）租售方式甲級(jí)國際大廈199025,476B1-371,158只租不售津匯廣場(chǎng)200240,000B3-381,334只租不售ICTC200391,686B2-291,500散售、整售乙級(jí)萬科世貿(mào)廣場(chǎng)199514,675B2-16823散售河川大廈199523,400B2-31984散售泰達(dá)大廈199760,153B2-391,982散售津都大廈199837,000B2-251200只租不售遠(yuǎn)洋大廈199746,000B2-431,347散售北方金融大廈199831,700B2-281,317散售今晚大廈199810,000B1-40983散售天星河畔廣場(chǎng)199832,200B1-401,100散售天信大廈200026,000B2-281,100散售濱江萬麗200014,530B2-481,453散售金皇大廈200126,800B1-471,516散售亞太大廈200337,000B1-291,017散售文華中心200321,882B1-201,500散售國華大廈200524,000B1-241,400散售峰匯廣場(chǎng)200531,700B2-23840散售恒華大廈200520,000B2-281,133散售信達(dá)廣場(chǎng)200541,600B3-511,600散售麗晶國際大廈200635,000B2-321,300整售港灣中心200635,000B2-281,200散售醫(yī)藥大廈200332,0001-161,100只租不售資料來源歪：世邦魏寸理仕寫字樓市哥場(chǎng)現(xiàn)有供懸應(yīng)項(xiàng)目總結(jié)市場(chǎng)起步局較晚，發(fā)東展速度緩佳慢供應(yīng)量羽較大，族但多數(shù)監(jiān)產(chǎn)品檔撕次不高僅、種類設(shè)雷同，生缺乏產(chǎn)誰品創(chuàng)新分級(jí)名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積（平方米）租售方式乙級(jí)凱旋門大廈199724,000B2-31500散售三聯(lián)大廈200524,000261000散售萬隆太平洋大廈199831,500201600只租不售環(huán)渤海發(fā)展中心199911,0000281562只租不售大安大廈B座200411,000111100只租不售友誼大廈200440,000231400散售津玉大廈200515,000B2-12954散售華盛廣場(chǎng)B座199726,000B2-311500散售云翔大廈199624,000B2-301085散售京燕大廈200620,000B2-181000散售新金龍大廈199413,00015800只租不售創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈20022,200020946只租不售家世界商務(wù)會(huì)館20058000101300散售時(shí)代奧城200623,0001-62500散售濠景國際200650,000B2-161100散售上谷200518,000B1-6散售環(huán)渤海商務(wù)大廈200235,000B1-13散售資料來源旗：世邦魏浸理仕寫字樓市攤場(chǎng)潛在項(xiàng)目欣為48個(gè)，建炸筑面積260膽-30桿0萬平方旁米08年為供應(yīng)惕高峰，08-0乖9年每年撿約為50萬平米單，201勁0年達(dá)到100萬未來市四場(chǎng)供應(yīng)卸的熱點(diǎn)證區(qū)域?qū)⒆性诶屎：友厥€、友娛誼路/圍堤道沿凡線、小白顫樓CBD區(qū)域、老男城廂板塊未來供攔應(yīng)中有恒不少知奶名開發(fā)圈企業(yè)開圍發(fā)的項(xiàng)慎目，如州和黃項(xiàng)葛目、津胃匯二期私、嘉里諒中心、鞭津塔、予天津中逆心、合紋生創(chuàng)展陵北安橋施項(xiàng)目等未來2～3年內(nèi)，供應(yīng)量非豎常大，市買場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加爸劇中央商則務(wù)帶南多北兩翼——河西友崗誼路與悅南站CBD、老城逢廂區(qū)域枯，將有教部分寫靈字樓入喊市，形態(tài)成一線洗為主，功兩翼聯(lián)納動(dòng)的格急局城市南翼福商務(wù)區(qū)的刷擴(kuò)展，為紫本區(qū)域的顯發(fā)展帶來塌利好主流商蹄務(wù)區(qū)最樓有可能事推出大帖規(guī)模、賽高檔次枕寫字樓未來存量（至少）未來新增（至少）供應(yīng)量未來供應(yīng)資料來匠源：世桿邦魏理陡仕寫字樓市味場(chǎng)甲級(jí)寫濃字樓06年第四季眾度的平均幟租金為5.19元/天*平投米乙級(jí)寫艇字樓06年第四助季度的查平均租正金為2.3測(cè)5元/天*平演米各個(gè)商狀務(wù)區(qū)中涼，奧運(yùn)層板塊、算衛(wèi)津南梨路、解陰放南路唱區(qū)域內(nèi)陷租金最梯低，目痕前為1.5錄-2元天*平棄米本案所屬便的友誼路鈴圍堤道區(qū)鈔域均為乙么級(jí)寫字樓姓，硬件水極平、軟性淹服務(wù)等水那平不高，窯租金處于除全市中游那水平整體呈山現(xiàn)出“寶北高南飯低”的易市場(chǎng)特視點(diǎn)甲級(jí)寫晝字樓的負(fù)租金水榜平保持遞堅(jiān)挺乙級(jí)寫供字樓的細(xì)租金較鼓低，在爆一定范辭圍內(nèi)保溉持震蕩未來短碰期內(nèi)，課甲級(jí)寫呼字樓的卸租金將笑會(huì)保持童小幅上疲揚(yáng)，但柔是個(gè)別妖高端項(xiàng)昨目由于辱總體供濫應(yīng)量短嶺時(shí)間內(nèi)樹增加，贊將出現(xiàn)迅租金下是滑的趨扇勢(shì)未來乙綠級(jí)寫字浴樓的品露質(zhì)將有顫所提升嗚，租金小也將有惰一定的法上升空窄間，尤姑其是目鼓前水平敵較低的息南部各詳板塊雙線表舅示甲、嬌乙級(jí)寫替字樓的昆租金走種勢(shì)租金資料來膀源：世鏟邦魏理倒仕寫字樓裝市場(chǎng)空置率過去3年空置率2003-2006趨勢(shì)總結(jié)2007-2009未來預(yù)測(cè)甲級(jí)寫字樓15%除03年因津匯廣場(chǎng)與ICTC的入市而產(chǎn)生空置率上升外，整體基本保持穩(wěn)定隨著新項(xiàng)目的入市，短期內(nèi)空置率將有所提高在項(xiàng)目入住成熟之后，空置率將逐步降低乙級(jí)寫字樓21%05年底以來，入市項(xiàng)目增多，空置率有所上升大量同質(zhì)化產(chǎn)品同期入市導(dǎo)致空置率上升總結(jié)由于較少的市場(chǎng)供應(yīng)，甲級(jí)寫字樓空置率明顯低于乙級(jí)寫字樓乙級(jí)寫字樓的空置率將會(huì)上升，如何在市場(chǎng)中脫穎而出是未來入市項(xiàng)目獲取成功的重要考慮因素資料來源封：世邦魏財(cái)理仕寫字樓市悠場(chǎng)截至06年底，寫徐字樓售價(jià)逝從03年的6301元/平米已上用漲至864凝7元/平米3年來，冷平均每夜年上漲毛近782元/平米，磚平均增滑幅約為11.錦1%部分新繩推項(xiàng)目臂中，其騰均價(jià)已莫達(dá)到9500元/平米以五上未來2-3年內(nèi)，并隨著上基市項(xiàng)目炮的增多略，增幅惱保持平亮穩(wěn)目前，友鄭誼路/圍堤道僻區(qū)域成竄交均價(jià)閑為889夏6元/平米，追位于中剖上等水糾平，未客來短期拌內(nèi)，將畝很難突猛破萬元跟大關(guān)上漲的狡趨勢(shì)明矛顯，但跑是相對(duì)隊(duì)住宅市襯場(chǎng)的發(fā)豆展，仍話較為滯慈后，與團(tuán)其他高適速發(fā)展抄的城市雨存在一所定的差返距整體市焦場(chǎng)的價(jià)鑒格上揚(yáng)倆，增加巷了新項(xiàng)翅目的機(jī)君會(huì)，但宗仍要保擊持謹(jǐn)慎晃的態(tài)度售價(jià)走嚷勢(shì)售價(jià)資料來源饅：世邦魏詳理仕寫字樓尖市場(chǎng)銷售率2003-2006趨勢(shì)總結(jié)2007-2009未來預(yù)測(cè)平均每個(gè)項(xiàng)目每季度銷售1600-2000平米銷售速度基本保持平穩(wěn)在保持價(jià)格合理的情況下，銷售率將于目前狀況基本保持類似整體不會(huì)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象所研究怒寫字樓塊平均每壺季度銷飄售160獨(dú)0-2緩000平米，煌一般需沿要2年以上時(shí)慨間才能達(dá)船到銷售80%以上目前部麻分項(xiàng)目谷（如信秒達(dá)廣場(chǎng)當(dāng)）成交音量出現(xiàn)幅萎靡狀勞態(tài)，主灑要是由對(duì)于價(jià)格撇過高所疑引起，效超出的詳購買者左（投資厲者）的批心理承年受范圍進(jìn)入尾盤烘銷售后，拼銷售速度棍明顯下降未來項(xiàng)對(duì)目在價(jià)說格合理遵的情況術(shù)下，預(yù)汁計(jì)銷售呀速度類出似，但杰由于市潛場(chǎng)供應(yīng)絹的放大推，短期悔內(nèi)會(huì)產(chǎn)躬生一定典的波動(dòng)銷售率受術(shù)產(chǎn)品檔次逼和銷售價(jià)俗格的影響津很大，價(jià)議格較高的筋項(xiàng)目，即騙便位置占巨有較大優(yōu)閣勢(shì)，銷售噸速度也會(huì)申受到一定晴的影響資料來源益：世邦魏然理仕銷售率寫字樓市默場(chǎng)價(jià)格敏感品度較高，滾各商務(wù)區(qū)淚內(nèi)價(jià)格對(duì)慎銷售速度豬影響較大項(xiàng)目自身定品質(zhì)、區(qū)愚域發(fā)展前銳景等因素悟可以在一編定程度上般保證其價(jià)鄭格與銷售缸率的雙贏友誼路/圍堤道區(qū)前域內(nèi)，原誼有項(xiàng)目中曠除峰匯銷架售速度緩庫慢外，銷苦售率基本勸在85%以上小白樓區(qū)現(xiàn)域內(nèi)，除屆信達(dá)項(xiàng)目死外，銷售獻(xiàn)率均在90%以上奧運(yùn)板肉塊內(nèi)項(xiàng)或目全部愁采用出皺售的方漫式，目仆前已銷塔售完畢海河/東站區(qū)掉域內(nèi)，踏港灣中善心項(xiàng)目應(yīng)銷售率抹已達(dá)到90%以上，其眨余項(xiàng)目均茶在06年三季度合后推出，支銷售率為10-緞27%目前市場(chǎng)道上，均價(jià)村在850途0以下的搞項(xiàng)目，始銷售速迅度尚可旦，景觀倦及人文仙環(huán)境、拖所屬區(qū)焰域發(fā)展柴潛力等副優(yōu)勢(shì)明勢(shì)顯而拉膽高價(jià)格鄰，市場(chǎng)嶺認(rèn)可度該較高資料來源斷：世邦魏嘉理仕寫字樓市憤場(chǎng)季度吸納量（平米）每年吸納量（平米）甲級(jí)寫字樓4000平米16000平米乙級(jí)寫字樓13000平米52000平米總結(jié)每年寫字樓總計(jì)吸納量約為68000平米甲級(jí)寫字樓表現(xiàn)出了高于乙級(jí)寫字樓的吸吶能力未來短期內(nèi)，市場(chǎng)需求不會(huì)明顯放大吸納量市場(chǎng)供應(yīng)濃的放大，土將會(huì)在一云定時(shí)間內(nèi)縱出現(xiàn)供大傳于求的局與面，而相商對(duì)而言，賄市場(chǎng)需求眨不能跟上茄市場(chǎng)供應(yīng)君的步伐，掀相互爭(zhēng)搶梢客戶將會(huì)異是各物業(yè)遷必須面對(duì)儉的問題差異化競(jìng)將成為神項(xiàng)目獲電得競(jìng)爭(zhēng)亮優(yōu)勢(shì)的否重要手素段資料來滿源：世棕邦魏理句仕優(yōu)質(zhì)寫字足樓比較大廈信達(dá)廣場(chǎng)平安大廈津匯廣場(chǎng)國際大廈照片平面圖區(qū)域小白樓CBD小白樓CBD南京路南京路樓層51293839單層面積（平米）99599113441060物業(yè)管理公司天孚物業(yè)物業(yè)管理,顧問DTZ君怡物業(yè)高偉宏騰前期怡高物業(yè)交付日期2005年2月2004年3月2002年1991年交付標(biāo)準(zhǔn)吊頂及地毯毛坯（無裝修）消防、噴淋、煙感、燈盤及照明消防、噴淋、煙感、燈盤及照明層高（吊頂）2.452.452.32.3使用率60%標(biāo)準(zhǔn)分割56.13%70%65%電梯數(shù)86810租金(元/平方米*天)5（含物業(yè)）4.8（含物業(yè)）5.5（含物業(yè)）7.2（含物業(yè)）客戶特征由于目前入住客戶只有一半，所以客戶特征無法劃分地產(chǎn)公司、日資物流公司，選擇該物業(yè)主要考慮地段、硬件和性價(jià)比以物流、投資、貿(mào)易公司為主，外資客戶占到70%，客戶選擇主要考慮因素是：地段，扎堆，形象比較好外資金融機(jī)構(gòu)和物流客戶為主，選擇該物業(yè)的主要因素是物業(yè)敢立和公司的品牌形象寫字樓坦市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)寫字傾樓比較寫字樓市閥場(chǎng)大廈天信大廈北方金融大廈友誼大廈峰匯廣場(chǎng)照片平面圖N/A區(qū)域圍堤道圍堤道友誼路圍堤道地址天津市河西區(qū)圍堤道125號(hào)天津市河西區(qū)友誼路5號(hào)天津市河西區(qū)友誼路50號(hào)天津市河西區(qū)圍堤道103號(hào)樓層29282323單層面積(平米)110014001400843物業(yè)管理公司DTZ天津國信物業(yè)管理有限公司恒誼物業(yè)峰匯物業(yè)物業(yè)管理顧問DTZ交付日期2000年19982005年2005年9月交付標(biāo)準(zhǔn)吊頂及復(fù)合地板吊頂，水泥地面毛坯房吊頂及復(fù)合地板層高（吊頂）2.52.42.782.7使用率65%70%70%A-71.5%，B-65.5%電梯數(shù)7644租金(元/平方米*天)2.82.2（含物業(yè)）2.8（含物業(yè)）3.5（含物業(yè)）客戶特征以物流貿(mào)易為主，外資占30%客戶選擇該物業(yè)主要考慮是河西區(qū)政府對(duì)外招商辦公室在該寫字樓里能夠提供一條龍服務(wù)，其次是想家比較高日韓、歐美的企業(yè)較多，主要行業(yè)涉及金融、貿(mào)易等，選擇該物業(yè)的主要是早期客戶比較關(guān)注地段和價(jià)格以咨詢、貿(mào)易、廣告、設(shè)計(jì)等公司，主要是自用可客戶為主，少量投資銷售為主，以自用客戶為主，投資客戶為輔。客戶設(shè)計(jì)貿(mào)易、咨詢等寫字樓市疲場(chǎng)大宗交易平安大廈濠景國際麗晶大廈交易時(shí)間04年06年12月（簽定正式合同）06年8月價(jià)格總價(jià)近3億（含稅）7800元/平米8249元/平米面積2.93萬平米1.2萬平米（D座）3.25萬平米購買方平安保險(xiǎn)軋鋼一廠中國節(jié)能投資天津國能分公司付款方式一次性貸款一次性處置方式自用，出租自用、部分出租給其下游企業(yè)自用，出租其他情況入住率較高該成交價(jià)格已超出項(xiàng)目散售部分1-5F為商業(yè)，租售，5F以上為寫字樓，出租平安大廈麗晶大余廈天津的率寫字樓阿市場(chǎng)中鉗整棟買泳賣不活勿躍但從交易識(shí)價(jià)格看，文整買價(jià)格士于零售相束差不大，碌多為投資飽加自用但天津銹客戶中腸，國內(nèi)灑和本地部比例較稱大，不太少企業(yè)紀(jì)傾向于丸購買辦畫公物業(yè)寫字樓市化場(chǎng)小結(jié)甲級(jí)寫字山樓較少，震乙級(jí)較大逐漸從臉傳統(tǒng)商偽務(wù)區(qū)向紀(jì)新發(fā)展艇區(qū)域擴(kuò)詠展本項(xiàng)目捉在規(guī)劃搏上也是牢新發(fā)展生區(qū)域，下區(qū)域前峰景良好單體規(guī)倘模有明賢顯增大補(bǔ)的趨勢(shì)產(chǎn)品品質(zhì)毒與發(fā)達(dá)城占市項(xiàng)目差戲距較大產(chǎn)品對(duì)蘿項(xiàng)目的餅帶動(dòng)作藍(lán)用比較續(xù)明顯甲級(jí)寫牧字樓市場(chǎng)表現(xiàn)味良好，主擱要為持有乙級(jí)寫字猜樓價(jià)格隨鑒產(chǎn)品提升唐穩(wěn)步提升撓，但普遍渡消化速度癢較慢定位準(zhǔn)確油和產(chǎn)品差衣異化將成嚼為吸引客顯戶的重要價(jià)手段傳統(tǒng)行爽業(yè)仍是貝市場(chǎng)的越主要支吃撐，但訴比例將息有所降和低新舊行幫業(yè)正都籮處于快跑速變化檔之中適應(yīng)目標(biāo)暫客戶群的淋變化對(duì)項(xiàng)森目的定位屋和發(fā)展至舊關(guān)重要市場(chǎng)供應(yīng)需求趨勢(shì)產(chǎn)品特征目標(biāo)客戶報(bào)告摘倆要基礎(chǔ)分析寫字樓市抄場(chǎng)研究區(qū)域市旺場(chǎng)研究低密度懲辦公物筑業(yè)研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分殺析定位分析財(cái)務(wù)分析設(shè)計(jì)建議發(fā)展策略情建議區(qū)域?qū)懯肿謽鞘型笀?chǎng)寫字樓慶區(qū)域市超場(chǎng)區(qū)域市鳳場(chǎng)的劃挎定劃定的濤原則商務(wù)區(qū)影椒響行業(yè)類踐型距離城市規(guī)膽劃研究范圍抗：北至友揉誼北路、媽南至西青狂開發(fā)區(qū)，晴東至陳塘覺莊工業(yè)園摩，西至新瀉技術(shù)產(chǎn)業(yè)三園區(qū)主要包括址友誼路/圍堤道曾、衛(wèi)津見南路、潤解放南郊路、寧良家房子罪區(qū)域、求奧運(yùn)板泰塊及西鑄青開發(fā)啊區(qū)、華吧苑產(chǎn)業(yè)絹園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劃定友誼路/圍堤道衛(wèi)津南路寧家房子奧運(yùn)板塊華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)西青開發(fā)區(qū)解放南路本案寫字樓區(qū)該域市場(chǎng)目前分布切和供應(yīng)124567891011211112131423145763乙丙其他低密度商住31516172348區(qū)域內(nèi)寫碗字樓類物緣瑞業(yè)面積為82.9萬平米綜合類行項(xiàng)目較犯少，以故純寫字漲樓為主戰(zhàn)，有少反量密度權(quán)較低的嘴項(xiàng)目每年平均洪增長(zhǎng)量約繼為7-8萬平米目前區(qū)域拘寫字樓主魔要分布在來友誼路/圍堤道學(xué)沿線，僑占總供蔽應(yīng)量的71%，其次為銅衛(wèi)津南路賭區(qū)域及奧恭運(yùn)板塊區(qū)域無干甲級(jí)寫句字樓，麗乙級(jí)占59%以上，其面次為商住抗類和低檔落寫字樓目前區(qū)域開內(nèi)寫字樓潑的硬件設(shè)賠施、車位訊配置、外農(nóng)觀設(shè)計(jì)、帝內(nèi)外部裝郵飾等方面邀均存在一吩定的不足由于歷史扣原因，區(qū)中域內(nèi)寫字菜樓建造時(shí)忠間較長(zhǎng)，桑硬件設(shè)施獅及軟件服告務(wù)水平均毫與高檔寫績(jī)字樓物業(yè)載存在一定鋼差距，無雪法吸引更她多的較優(yōu)扮質(zhì)的大宗縣客戶落戶區(qū)域條端件適宜糖發(fā)展商嚼務(wù)辦公鳴物業(yè)依靠產(chǎn)品溫的提升，錄在區(qū)域脫晨穎而出，議能夠較好臂的吸引目爽標(biāo)客戶群友誼路稈區(qū)域的求金融功肚能將帶涌動(dòng)寫字留樓市場(chǎng)鐮的良性宅發(fā)展，棟中短期管內(nèi)檔次喚提升趨眠勢(shì)明顯資料來源圈：世邦魏平理仕寫字樓區(qū)腳域市場(chǎng)目前分布尾和供應(yīng)分級(jí)名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）乙級(jí)1、醫(yī)藥大廈2003320002、云翔大廈1996240003、峰匯廣場(chǎng)（A座）2005410004、麗晶大廈2006325005、華盛廣場(chǎng)(B座)1997260006、北方金融大廈1998300007、天信大廈2000230008、環(huán)渤海發(fā)展中心1999500009、大安大廈（B座）20041100010、友誼大廈20044000011、津玉大廈20051500012、燕京大廈20062000013、新金龍大廈20071300014、創(chuàng)業(yè)環(huán)保大廈20022200015、家世界商務(wù)會(huì)館2005800016、濠景國際20065000017、環(huán)渤海經(jīng)貿(mào)大廈200235000合計(jì)472,500平方米分級(jí)名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）商住1、羅馬花園二期（雙子座）2003235002、銀豐花園2001460003、廣銀大廈2003400004、合眾大廈1999460005、峰匯廣場(chǎng)（B座）2005160006、萬順溫泉花園2000500007、華盛廣場(chǎng)（A座）1997210008、京燕大廈200620000合計(jì)262,500平方米低密度1、時(shí)代奧城2006230002、上谷2005180003、翠泉?jiǎng)e墅1990100004、寧昌花園別墅199010000合計(jì)61,000平方米低檔及其他1、越秀大廈1999100002、華昌大廈199730003、寶軒商務(wù)樓2006100004、科技大廈199910000合計(jì)33,000平方米資料來源賴：世邦魏叛理仕寫字樓奏區(qū)域市躍場(chǎng)未來分壤布和供瘋應(yīng)未來市場(chǎng)罵供應(yīng)量較湊大，**麥*項(xiàng)目增界多分布區(qū)域柳變化不大“低密度看”、“生澆態(tài)類”概因念產(chǎn)品將親增多乙級(jí)及瘡商住產(chǎn)澤品仍將鋸占市場(chǎng)住主流項(xiàng)目的備入市時(shí)鑰間應(yīng)該懶慎重考邁慮，盡把量降低改風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的劃定未來存量（至少）未來新增（至少）1234124563規(guī)劃在建78956789截至201爛0年，區(qū)域餅將新增82.菜6萬平米寫助字樓，同切當(dāng)前比將藏近增長(zhǎng)一幸倍主要分便布在友店誼路/圍堤道區(qū)那域及奧運(yùn)惕板塊08年是區(qū)喝域供應(yīng)舉的高峰晴，09年后有所淋下降未來寫撓字樓品巷質(zhì)將有喉明顯的倍提升，左主要表酒現(xiàn)在綜脆合化、寄物業(yè)品沸質(zhì)提高撫和物業(yè)商服務(wù)趨致于成熟濾等方面未來將借滑助區(qū)域規(guī)靜劃特征、緊區(qū)位優(yōu)勢(shì)吉，主推“喚低密度”鬼、“生態(tài)次類”概念孤的產(chǎn)品將邀增多資料來源嘉：世邦魏那理仕寫字樓區(qū)蔽域市場(chǎng)未來分縣布和供肥應(yīng)分級(jí)名稱開業(yè)時(shí)間建筑面積（平方米）規(guī)劃1、松江寫字樓2008500002、松江C地塊2008400003、平城大廈2008106004、環(huán)球金融中心2008480005、羅馬新大地2009420006、天一大廈2010540007、太平廣場(chǎng)寫字樓2010300008、時(shí)代奧城后期寫字樓20081570009、香港建設(shè)賓水道項(xiàng)目200960000合計(jì)491,600在建1、迎賓廣場(chǎng)2008300002、大安大廈（A座）2007240003、君誼大廈2008430004、天津世貿(mào)大廈2009420005、天津國際金融中心2008600006、銀河大廈2007370007、寧發(fā)大廈2007340008、寧發(fā)發(fā)展中心2008220009、風(fēng)景office200742000合計(jì)334，000資料來漫源：世裕邦魏理拿仕寫字樓腳區(qū)域市葡場(chǎng)租金情況由于區(qū)胸域產(chǎn)品糊檔次較孟低，缺培乏吸引賠高檔客素戶的能剃力，因獨(dú)此租金睡表現(xiàn)較汽差接近中宮心城區(qū)川和新入莫市項(xiàng)目亮表現(xiàn)出監(jiān)了較好歲的租金筑趨勢(shì)在產(chǎn)品宰品質(zhì)提拿升的驅(qū)統(tǒng)動(dòng)力下圓，租金丘水平將花有一定典的上漲坦空間區(qū)域內(nèi)90%以上寫字愈樓采用出岡租方式區(qū)域?qū)懽中紭堑钠骄鶋?mèng)租金為2.14元/天*平討米，在窄全市范斯圍內(nèi)屬斬較低水珍平其中友鋼誼路/圍堤道、終奧運(yùn)板塊話內(nèi)租金水躍平在2.2元/天*平米蜻，其余商眨務(wù)板塊內(nèi)見租金范圍特在1.8-毫1.9元/天*平米租金最前高的項(xiàng)安目為位送于友誼壘路，租掘金為3.2元/天*平賽米未來隨著障入市項(xiàng)目虎檔次、品閱質(zhì)的提升泄，預(yù)計(jì)租例金將會(huì)有超所提高資料來源派：世邦魏渣理仕寫字樓區(qū)敞域市場(chǎng)售價(jià)情況銷售均襯價(jià)略低偵于天津度的整體殲平均水檢平價(jià)格漲幅懶低于高檔疫住宅友誼路/圍堤道接區(qū)域內(nèi)踩新入市穿項(xiàng)目?jī)r(jià)擔(dān)格上升磚勢(shì)頭明杰顯區(qū)域價(jià)擠格上漲框較慢，以主要受甜產(chǎn)品和費(fèi)市場(chǎng)整添體水平防影響臨近交通催較好的地劃段售價(jià)較順高近年來墻，區(qū)域殊整體售校價(jià)有較宵大的提槽升趨勢(shì)目前整體雜成交均價(jià)逝為851晉5元/平米，飛與全市煮平均水蠅平相差130元/平米區(qū)域市諸場(chǎng)04-0貓5年開盤的可項(xiàng)目目前彩整盤均價(jià)蜓在7800駛-790霧0元/平米，怎而新增意供應(yīng)的妙成交均忽價(jià)在100艘00-球110腫00元/平米友誼路/圍堤道商苗務(wù)區(qū)單價(jià)奴最高，接濟(jì)近890熊0元，且漲盞幅明顯，歪目前，銀溜河大廈項(xiàng)截目均價(jià)已嗓超過100降00元/平米解放南思路區(qū)域鎮(zhèn)價(jià)格最位低，地踢理位置選較差成句為制約使項(xiàng)目?jī)r(jià)卻格水平查提升的具主要因券素資料來源臨：世邦魏逢理仕寫字樓挺區(qū)域市郊場(chǎng)空置率和裙銷售率區(qū)域平均?？罩寐蕿?1.2喚%除少量背項(xiàng)目外努，銷售惱率均尚喉可空置率銳將在一耐定時(shí)段照內(nèi)增加銷售速英度將會(huì)效隨供應(yīng)面量的劇退增而放平緩區(qū)域?qū)懗勺謽堑男笃骄针m置率為21.逗2%，其中鐮友誼路/圍堤道炎、衛(wèi)津猜南路板窯塊內(nèi)由丟于有新防項(xiàng)目入役住，因緣瑞此空置囑率較高揀，在23-兵25%之間友誼路/圍堤道超區(qū)域內(nèi)煉銷售率辨基本在85%以上，奧零運(yùn)板塊內(nèi)逃項(xiàng)目全部照售罄，解墨放南路與肅衛(wèi)津南路坦區(qū)域在售驗(yàn)項(xiàng)目較少罵，銷售率險(xiǎn)約為30-6呈0%由于大量邁同質(zhì)化寫眾字樓同期漿入市，因汗此空置率約將在一定帶時(shí)段內(nèi)增登加，同時(shí)侮銷售率亦嫩會(huì)受到一造定的影響檢。資料來籍源：世越邦魏理消仕寫字樓區(qū)碧域市場(chǎng)區(qū)域行業(yè)三和客戶群殿特征競(jìng)爭(zhēng)區(qū)析域的劃刑定關(guān)注項(xiàng)目趕所在區(qū)域每的產(chǎn)業(yè)發(fā)領(lǐng)展格局將漠是非重點(diǎn)袖商務(wù)區(qū)內(nèi)都商務(wù)類產(chǎn)設(shè)品發(fā)展的粉關(guān)鍵項(xiàng)目的憐自身?xiàng)l承件可以廟滿足對(duì)免面積需碧求較大尸的客戶葛的要求區(qū)域名稱客戶特征友誼路/圍堤道保險(xiǎn)、金融類、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)事務(wù)所等與金融相關(guān)的國內(nèi)公司為主，外資金融類公司極少

國內(nèi)貿(mào)易、進(jìn)出口公司國內(nèi)電子、機(jī)械類公司投資者衛(wèi)津南路區(qū)域國內(nèi)中小型企業(yè)為主，部分具政府背景的企事業(yè)單位行業(yè)類型涉及貿(mào)易、工程、貿(mào)易、制造類、培訓(xùn)、網(wǎng)絡(luò)及中介服務(wù)等解放南路基本為內(nèi)資企業(yè)保險(xiǎn)、貿(mào)易、裝飾、建材、物流類企業(yè)占比較大寧家房子內(nèi)資企業(yè)占絕對(duì)主流工程機(jī)械、房地產(chǎn)奧運(yùn)板塊基本上無明顯聚集效應(yīng)基本為內(nèi)資企業(yè)大宗客戶占一定比例大客戶的下游企業(yè)部分成長(zhǎng)型公司較看中區(qū)域的大環(huán)境，未來的發(fā)展?jié)摿ξ磥韺⒎至鞑糠謱幖曳孔觾?nèi)區(qū)域客控戶群包岡括保險(xiǎn)吳、金融互類；國水內(nèi)貿(mào)易凳和咨詢耕和服務(wù)靈類公司柔，知名繪企業(yè)較削少內(nèi)資企尊業(yè)占90%以上，淹同時(shí)私披企占一鉗定比例需求面比積，100疼-30滿0平米占桌據(jù)區(qū)域償主流。似而500平米以份上所占畏比例較蔬少，不筐足10%大單成豎交占一疾定比例泛。同時(shí)仔，大宗治客戶所材帶來的繳上下游懸企業(yè)也縫是項(xiàng)目期成交的拆次重點(diǎn)隔客群。隨項(xiàng)目忌檔提升上，入住驢客戶的類品質(zhì)將致有所提泰升，成投為分流獵傳統(tǒng)核遇心商務(wù)葛區(qū)客源鮮的主要掏區(qū)域?qū)懽謽钳B區(qū)域市娘場(chǎng)區(qū)域主要蓮產(chǎn)業(yè)園區(qū)旬包括華苑配產(chǎn)業(yè)區(qū)和唉西青經(jīng)濟(jì)司開發(fā)區(qū)華苑產(chǎn)瓶業(yè)區(qū)位于市區(qū)極西南部，次是天津園奸區(qū)的主體堂產(chǎn)業(yè)區(qū)和偶中心區(qū),占地12平方公櫻里，被親稱為：馳天津高踏新區(qū)現(xiàn)有企則業(yè)2000多家，拾包括海投泰發(fā)展自、天大掌天財(cái)、府中天通切信、天溝藥藥業(yè)令和微軟想、西門監(jiān)子、NEC、三美電括機(jī)、三洋寫等外資企節(jié)業(yè)區(qū)內(nèi)辦公忘物業(yè)主要漆以少量辦卸公樓、孵貞化器為主緞，規(guī)模約30～40萬平方宴米，但色可辦公噴用房較蹄少，大不部分和擔(dān)廠房混谷合使用區(qū)內(nèi)辦公盲物業(yè)售價(jià)游早期在3000元/平米左右靜，目前達(dá)儀到5000元/平米左劈燕右，租溪金基本療上都在1元/天*平米另左右待開發(fā)介地塊園區(qū)規(guī)劃辦平面圖環(huán)內(nèi)部狹分產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目所在位置建筑規(guī)模（萬㎡）入住時(shí)間開發(fā)商租金/售價(jià)（元/天*㎡、元/㎡）火炬創(chuàng)業(yè)園物華道2號(hào)4.382002年海泰房地產(chǎn)售/3300海泰大廈華天道5號(hào)32003年海泰房地產(chǎn)售/2800國家出口軟件基地榕苑路1號(hào)2.42002年海泰房地產(chǎn)租/1.1鑫茂民營科技園梓苑路132001鑫茂科技投資有限公司售/3000天大天財(cái)大廈梓苑路2.02002天大天財(cái)租1.1-1.3國際創(chuàng)業(yè)中心梅苑路與華天道交口1.72002天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會(huì)租1（三年內(nèi)沒有租金）華科創(chuàng)業(yè)中心開華道7號(hào)1.72005華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)發(fā)展公司租1南大科技園開華道與榕苑路交口3.42003南大允公集團(tuán)租1海泰誠品國際復(fù)康路與梅苑路交口4.932007.6.30海泰地產(chǎn)售5700海泰信息廣場(chǎng)遠(yuǎn)艦復(fù)康路與梅苑路交口4.932007.6.30海泰地產(chǎn)售5200海泰綠色產(chǎn)業(yè)基地華苑產(chǎn)業(yè)區(qū)華天道100廠房已入駐海泰房地產(chǎn)售3300目前區(qū)亞內(nèi)辦公炒物業(yè)大曾多管理謎水平低真，配套溪設(shè)施不脾健全，舊交通不裂便利，端園區(qū)吸叔引企業(yè)奶投資的哪唯一方站式就是抱優(yōu)惠政甲策和低土廉物業(yè)芽租金/售價(jià)水平近期未喪來規(guī)劃字包括科駐研產(chǎn)業(yè)牧區(qū)和服騰務(wù)產(chǎn)業(yè)冬區(qū)兩大女功能區(qū)嶺域，規(guī)噸模超過100萬平方米寺，包括醫(yī)蛙療、商務(wù)夾、文化、剪金融、酒言店以及綜求合服務(wù)設(shè)熄施寫字樓區(qū)宗域市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)園里區(qū)資料來源斜：世邦魏潔理仕寫字樓區(qū)絮域市場(chǎng)西青開伯發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)毗柔鄰梅江生匠態(tài)居住區(qū)侍，距離市湯較近，交寨通非常便敬利園區(qū)云挑集了世依界五百輸強(qiáng)企業(yè)14家和許多邪知名企業(yè)驕，如：中首芯國際、晴飛思卡爾嶼、松下電賄子、三和逐電機(jī)、羅宴姆電子等區(qū)內(nèi)主要爆物業(yè)為工楊業(yè)廠房，彼同時(shí)入住騎企業(yè)可以剝買地自建鼻物業(yè)園區(qū)內(nèi)60%為外資企制業(yè)，從數(shù)兼量上而言倆，日資、先韓資企業(yè)版占據(jù)主流園區(qū)長(zhǎng)宋期規(guī)劃洗為100平方公里膚，目前已同開發(fā)17平方公匪里。園區(qū)內(nèi)將堆規(guī)劃酒店括、酒店式芽公寓及大晌量的生活婦配套設(shè)施賺。同時(shí)未賀來，園區(qū)洞北部臨外脫環(huán)線處，得將規(guī)劃部預(yù)分商業(yè)、踐寫字樓等胖設(shè)施，作庭為園區(qū)的剩公建配套沾設(shè)施產(chǎn)業(yè)園盲區(qū)寫字樓導(dǎo)區(qū)域市消場(chǎng)距離市區(qū)拒較近的園朵區(qū)多分布世在南部外省環(huán)附近，確距離本項(xiàng)刊目較近目前區(qū)內(nèi)腸物業(yè)多以器廠房等產(chǎn)陣業(yè)用途的閘建筑為主驢，也有少恒量辦公樓紅，但規(guī)?；夹?、檔次城低、不能延符合綜合南性企業(yè)的去需求目前吸浙引一些賽商務(wù)企陣業(yè)入住睛園區(qū)的本主要原界因是園姜區(qū)優(yōu)惠扔的政策計(jì)和低廉插的辦公撤成本華苑和柏西青開叔發(fā)區(qū)未芳來均規(guī)栽劃了大章量相關(guān)內(nèi)商務(wù)和底商業(yè)設(shè)豆施，并華也計(jì)劃任引進(jìn)專震業(yè)的管爪理和品找牌服務(wù)總體來講蹤蝶，這些園少區(qū)距離市是區(qū)較近，發(fā)且分布于孟交通主干息道附近，握其發(fā)展對(duì)怖整個(gè)天津蹲南部區(qū)域循發(fā)展的影欄響較大上述產(chǎn)業(yè)學(xué)園區(qū)距離帖本項(xiàng)目較它近，其相壩對(duì)優(yōu)惠的云政策、低熔廉的辦公駁成本、較鼻大的規(guī)模資將分流區(qū)毫域部分客梨源園區(qū)未賴來也將冊(cè)建設(shè)商襖務(wù)和商介業(yè)物業(yè)嶄設(shè)施，脫對(duì)本項(xiàng)披目形成露一定的餃競(jìng)爭(zhēng)園區(qū)規(guī)劃漲條件較為竹寬松，也毀可以打造畝環(huán)境好、裁空間舒適每的低密度級(jí)物業(yè)產(chǎn)品但根據(jù)拖這些園澆區(qū)發(fā)展集來看，頸資金和吵開發(fā)計(jì)咽劃尚未躬落實(shí)，纏距離形外成影響棕力尚有森一段時(shí)諒間產(chǎn)業(yè)園弄區(qū)寫字樓區(qū)建域市場(chǎng)總結(jié)分布比較倚集中的區(qū)念域在友誼共路/圍堤道沿導(dǎo)線、衛(wèi)津笛南路區(qū)域裹和奧運(yùn)板塞塊低密度革辦公類耍產(chǎn)品相見對(duì)集中種的區(qū)域區(qū)域未來章供應(yīng)量較廳大周邊產(chǎn)復(fù)業(yè)園區(qū)搜未來將仰具有一查定的影儀響本項(xiàng)目需證要在辦公詠物業(yè)的開泛發(fā)規(guī)模和眠節(jié)奏上有北所控制，歸保證將競(jìng)誰爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)降痕到最低區(qū)域現(xiàn)拍有辦公篩物業(yè)大征多為乙罷級(jí)寫字帝樓，近佛期出現(xiàn)稻少量低叼密度產(chǎn)殺品大多硬件牧水平較低升，具有較芽大提升空攀間區(qū)域在蛾規(guī)劃商隊(duì)務(wù)辦公春產(chǎn)品方穩(wěn)面自身巷的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)是吸引榨目標(biāo)客慈戶群的煩重要因貍素區(qū)域租符金居于犬全市較季低水平才，有一秋定的上忍漲空間銷售均控價(jià)略低堤于天津穴的整體季平均水示平友誼路/圍堤道莫區(qū)域內(nèi)沙新入市少項(xiàng)目?jī)r(jià)灣格上升棵勢(shì)頭明匹顯產(chǎn)品品液質(zhì)對(duì)租躲金和售找價(jià)的影春響較大距離商耍務(wù)區(qū)較溪近或交轟通便利對(duì)的項(xiàng)目季售價(jià)較獅好內(nèi)資企業(yè)乘占90%，外資企淘業(yè)比例少大宗客虧戶是非室主流商嶄務(wù)區(qū)域茫發(fā)展寫桿字樓類送項(xiàng)目的但主要潛并在客源酒之一區(qū)域需求戴的變化受棟區(qū)域產(chǎn)業(yè)子發(fā)展的變啊化較大傳統(tǒng)商務(wù)弟區(qū)不能釋首放需求特岸征將在類儉似區(qū)域解武決市場(chǎng)供應(yīng)需求趨勢(shì)產(chǎn)品特征目標(biāo)客戶報(bào)告摘衰要基礎(chǔ)分析寫字樓除市場(chǎng)研勾究區(qū)域市所場(chǎng)研究低密度鹿寫字樓敘研究競(jìng)爭(zhēng)分析需求分析地塊分析定位分析財(cái)務(wù)分穴析設(shè)計(jì)建盾議發(fā)展策尚略建議低密度寫理字樓低密度疏寫字樓銹分析概念和特邀點(diǎn)低密度：痕容積率低隱、綠化率階高綠色環(huán)保比：多分布猶于城市邊腔緣區(qū)域，湯周邊一般線都具有良播好的自然共環(huán)境高效交通箭：一般位寬于主要道提路沿線創(chuàng)新：突話破傳統(tǒng)寫趕字樓內(nèi)部鈴格局和配達(dá)套方面的禾標(biāo)準(zhǔn)，突肺出空間感蹄、專享性喬，靈活性：恨在使用分勇割、內(nèi)部穴空間利用肚、個(gè)性化爪、產(chǎn)權(quán)劃芝分等方面初都享有非療常高的靈隨活性經(jīng)過多濟(jì)年發(fā)展像，目前承已經(jīng)衍彈生為多噸種產(chǎn)品:商務(wù)花園寒，綜合性而較強(qiáng)，功變能完善研發(fā)空間站，突出專塞業(yè)性，與藝產(chǎn)業(yè)聯(lián)系稈緊密企業(yè)總尸部，單單體規(guī)模蔑較大，奶可以自狗成體系低密度寫裁字樓分析發(fā)展歷陣程中心商務(wù)區(qū)發(fā)展階段低密度發(fā)展初期低密度高速發(fā)展期低密度成熟發(fā)展期設(shè)施發(fā)展城市商務(wù)功能逐步發(fā)展成熟，已經(jīng)基本形成以城市中心和高層寫字樓群為主體的商務(wù)區(qū)區(qū)內(nèi)配套齊全、設(shè)施完善人口稠密、交通擁擠、空間狹小城市中心土地出現(xiàn)緊張，開發(fā)成本增大導(dǎo)致租金和售價(jià)升高開發(fā)商針對(duì)客戶的發(fā)展趨勢(shì)，利用郊區(qū)較低的土地成本和寬松的規(guī)劃環(huán)境，開發(fā)出低密度的辦公物業(yè)低密度產(chǎn)品的概念開始逐步多樣化和完善成規(guī)模、配套完善的綜合低密度物業(yè)群逐漸成為市場(chǎng)重要的角色客戶發(fā)展企業(yè)產(chǎn)品較為單一，研發(fā)、市場(chǎng)和售后服務(wù)等體系沒有完全分離現(xiàn)狀基本可以滿足企業(yè)需求企業(yè)由于發(fā)展，衍生出更多的部門和職能，導(dǎo)致辦公成本增加，一些部門開始同總部分離，遷到距離城市中心較遠(yuǎn)的地區(qū)企業(yè)職能隨著跨區(qū)域的擴(kuò)張和全球化發(fā)展，內(nèi)部職能完全分化，導(dǎo)致不同的職能對(duì)物業(yè)的需求也更加不同傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)更趨于服務(wù)于對(duì)中心城區(qū)依賴較大的企業(yè)，例如銷售、行政等一些企業(yè)將整個(gè)企業(yè)遷到非中心商務(wù)區(qū)辦公對(duì)辦公物業(yè)的需求基本形成由功能轉(zhuǎn)化到行業(yè)轉(zhuǎn)化天津商奶務(wù)區(qū)逐雞步發(fā)展釘成熟，夏土地供炮應(yīng)逐漸止減少，置使用成攔本逐漸翠增高產(chǎn)業(yè)內(nèi)部展的變化開陷始出現(xiàn)，低企業(yè)職能兆增多，一洽些開始逐半步同核心翁職能分離久出來低密度產(chǎn)鄭品逐漸顯虎示出了對(duì)虧傳統(tǒng)寫字旺樓的優(yōu)勢(shì)魄，并逐步央引起使用滿者的興趣低密度猛寫字樓級(jí)分析目前代爹表性項(xiàng)漲目全部瘋分布在巧四環(huán)以掛外地區(qū)膨，這充壺分反映兆了該類績(jī)物業(yè)郊齡區(qū)化分童布的特浴性由于開貸發(fā)區(qū)廉虜價(jià)的土針地和優(yōu)牢惠政策椒以及以抄進(jìn)駐企企業(yè)，不綢少項(xiàng)目哨集中在慰開發(fā)區(qū)茄周邊規(guī)模較大捎的項(xiàng)目開損發(fā)和銷售椒周期較長(zhǎng)洋，近期出翁現(xiàn)銷售放膠緩的趨勢(shì)租售價(jià)吐格方面虜，多數(shù)暑售價(jià)650嘆0～800董0之間，以口目前的水謀平來看，圣大多都低晌于同區(qū)域姑住宅的價(jià)殼格與傳統(tǒng)寫慨字樓相比淚，價(jià)格體仰現(xiàn)出了較遙大的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)方面特征總結(jié)位置均位于城市的邊緣區(qū)域的主要交通干道沿線大部分依托于產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域內(nèi)，以便獲得優(yōu)惠政策和良好市政、商務(wù)配套規(guī)?？偣布s有200萬平方米，單個(gè)項(xiàng)目最大規(guī)模130萬平方米時(shí)間多出現(xiàn)在2003年前后價(jià)格價(jià)格受區(qū)位和交通條件影響較大租售情況多采用出售形式，較少出租物業(yè)特征由單體2000平方米的獨(dú)棟到1萬平方米左右的總部大廈主流面積集中在3000～5000平方米客戶特征多以國內(nèi)企業(yè)為主很多是外省市企業(yè)在北京的機(jī)構(gòu)，承擔(dān)區(qū)域管理、銷售和售后服務(wù)的職能在國內(nèi)各杯城市中，野北京辦公史類的低密留度物業(yè)相樣對(duì)發(fā)展的殿較好，目較前有超過200萬平方米東的規(guī)模上救市市場(chǎng)發(fā)漿展情況低密度辭寫字樓斧的優(yōu)勢(shì)搖在于產(chǎn)籮品特征野和價(jià)格女優(yōu)勢(shì)的鎖結(jié)合其目標(biāo)辣客戶群截有限，疏不能代腫替